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1、呈：武漢市金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃總及張總監(jiān)主題：金家地產(chǎn)江都市舜天路項目前期策劃合作事宜（詳見附件）時間：二一年九月十五日 尊敬的黃總及張總監(jiān)：承蒙信任，為將舜天路項目前期顧問服務更加全面、深入、科學和專業(yè)，擬根據(jù)貴司和舜天路項目的實際情況，組建專案組和專家顧問組。前期策劃工作分市場調(diào)研（定量分析）和項目定位（定性分析）兩個階段完成，第一階段工作由專案組深入項目所在地，針對舜天路項目市場環(huán)境展開科學調(diào)研，第二階段由專案組和包含市場營銷、項目策劃、建筑設計、宣傳推廣等資深專家顧問組，根據(jù)舜天路項目實際情況，結合第一階段工作成果圍繞項目定位課題展開論證，并提交項目定位正式報告。順祝商祺！附件一、
2、江都舜天路項目建議書附件二、費用及支付方式附件三、舜天路項目市場調(diào)研委托合同附件一：江都舜天路項目建議書前言我們會為貴司舜天路項目配置優(yōu)質(zhì)專業(yè)團隊，團隊主力成員有超過十年的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)歷，并在國內(nèi)房地產(chǎn)標桿城市如上海、廣州、深圳、杭州、南京等城市有多個成功操盤案例。我們會充分發(fā)揮過往幾年在長三角地區(qū)樓市積累的成功經(jīng)驗，相信這些經(jīng)驗有益于為舜天路項目的顧問服務。我們會為貴司提供一個充分反映項目所在地市場狀況的開發(fā)建議。我們提供的報告將以項目所在地市場進行全面細致的市場調(diào)查為基礎，以此得出該項目整體市場定位建議。本報告將同時涵蓋宏觀經(jīng)濟環(huán)境綜述和指標量化研究，市場需求評價以及區(qū)域性分析和平衡性分析
3、等內(nèi)容，并充分考慮到影響上述物業(yè)市場宏觀供應和需求方面的因素，從而對于項目的整體定位提出建議，并從收益的角度對項目開發(fā)提出建議方案。一、本項目成功要素基于對長三角地區(qū)和項目所在地市場的理解，結合舜天路項目的實際情況，我們認為本項目成功的關鍵性因素如下：正面的市場環(huán)境 良好的政府關系準確的市場定位 適宜的入市時機 成熟的市場營銷 產(chǎn)品差異化識別 合適的土地價格 物業(yè)的協(xié)同效應 二、研究目標作為我們對工作內(nèi)容初步的看法，我們確定主要目標如下：n 基于整體及區(qū)域市場研究的基礎上，確定發(fā)展程序以獲得最優(yōu)組合；在客戶研究的基礎上，分析地塊所有開發(fā)項目的中短期需求，以確定優(yōu)先開發(fā)項目；n 基于測試性財務分
4、析的基礎上，為本項目可行性提供建議，使其獲得最大收益，并對確定的產(chǎn)品模式進行調(diào)整。三、研究方法一般來說，使新興地區(qū)項目開發(fā)價值最大化的關鍵在于土地用途，這些用途源自于地塊所處的位置所賦予地塊附加的利用方式和價值，高質(zhì)量的發(fā)展起點代表了一個在已規(guī)劃的環(huán)境內(nèi)進行項目發(fā)展的可貴機遇。鑒于這是一個同時包含宏觀環(huán)境綜述和指標量化研究，市場需求評價以及區(qū)域性分析內(nèi)容的市場研究報告，我們將綜合運用各種有效的研究方法，通過各類途徑探索最真實的市場，對歷史和現(xiàn)實進行客觀的分析與研究，并給出具有前瞻性的市場發(fā)展前景預測。主要的途徑和方法包括：n 開發(fā)商訪談：充分了解貴公司對項目的期望和目標，以及相應的財政實力；并
5、在整個研究過程中與開發(fā)商保持充分溝通，隨時跟進開發(fā)商的計劃和目標；n 政府相關部門訪談：了解政府相關部門對該項目的目標和看法，以及政府部門對項目周邊區(qū)域的整體規(guī)劃，政府有關方面政策與計劃的分析和評價；n 目標客戶問卷調(diào)研：了解本項目潛在目標客戶群的需求因素和關注點；n 競爭性分析：市場在售和未來競爭性項目的共性和差異性分析，為項目尋找發(fā)展突破點；n 宏觀經(jīng)濟指標、市場供應和需求等。四、工作步驟前期組建及準備項目SWOT分析所在地宏觀經(jīng)濟研究市場競爭性研究住宅類研究總結財務分析項目整體市場定位商業(yè)類五、服務內(nèi)容5.1項目SWOT分析（了解該地塊的物理特性以及對項目開發(fā)的影響）n 就本地塊的地理位
6、置諸如周邊用途、區(qū)域形象、配套設施和發(fā)展前景進行研究；n 就本地塊自身的特性諸如面積、形狀、地形、與相鄰建筑物的可比性和景觀等進行研究；n 就本地塊的開發(fā)限制諸如物業(yè)類型、覆蓋率、容積率等進行研究；n 就本項目的進出口、交通狀況、未來交通發(fā)展和到達城市核心區(qū)域等進行評價；n 地塊SWOT分析，我們將對地塊的優(yōu)勢與劣勢進行分析，并提出建議以揚長避短，同時我們會對地塊的限制及機遇作出結論。5.2宏觀經(jīng)濟研究（經(jīng)濟和人口發(fā)展是房地產(chǎn)需求的最終驅(qū)動力）我們將在本部分對項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展和人口統(tǒng)計狀況進行分析。我們將特別關注上述因素對區(qū)域房地產(chǎn)需求的影響，研究內(nèi)容包括：n 國內(nèi)生產(chǎn)總值及構成n 人均可
7、支配收入n 零售消售額n 人均消費和消費模式n 其他相關指標n 上述指標的發(fā)展趨勢n 經(jīng)濟人口現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢將為未來需求奠定基礎同時，在貴方進行相關會議安排的幫助下，我們將訪問項目所在地的建設相關部門，以便了解他們對本項目發(fā)展的計劃和愿望：5.3市場競爭性研究根據(jù)項目的實際情況，項目所在地規(guī)模較大的高品質(zhì)樓盤是重點研究對象。5.3.1市場供應分析（從歷史的供應理解未來供應的趨勢）供應量將對市場的消化速度和銷售價格產(chǎn)生直接而深刻的影響。在本部分中我們將對項目所在地的住宅市場和商業(yè)市場的發(fā)展和整體供應水平進行討論，對分地區(qū)的供應數(shù)量與質(zhì)量水平進行評述，以對目前及未來一段時間的市場供應有一個全面而深
8、入的認識。n 市場整體供應水平概述；n 歷史和現(xiàn)實的供應量分析，包括分區(qū)供應分析；n 建筑特征、綜合素質(zhì)、開發(fā)商實力和物業(yè)管理水準；n 相關的指標分析，包括代表性樓盤的消化率、銷售周期和售價及其現(xiàn)狀；我們還將對引起指標變動的因素進行討論。5.3.2市場需求分析（理解目標客戶類型和需求規(guī)模，以便獲得對市場需求狀況的客觀認識）統(tǒng)計過往幾年市場消化量將對市場的整體趨勢，如銷售周期、銷售價格等產(chǎn)生重要影響。并由此對未來年份的總體需求水平最出合理的預測。n 戶型和面積段的主力需求；n 投資性需求n 關注點；n 商業(yè)需求；n 價格接受度；n 地段評估；n 區(qū)域發(fā)展價值。5.3.3相關市場指標分析（判斷項目
9、的未來市場盈利空間）項目的銷售價格和銷售周期不僅取決于其本身所具有的各種優(yōu)勢，同時還受制于市場的整體走勢。對市場的銷售價格和消化速度進行預測，將對項目的合理定位產(chǎn)生積極的影響。5.3.4未來市場預測（對未來市場的發(fā)展趨勢作出可依據(jù)的推斷）通過對未來市場的供應與需求情況的分析，我們將對項目所在地市場未來的供應量以及主要項目、售價和合理銷售周期等市場指標的大致前景作出相應的預測與分析。鑒于市場存在的不確定性因素，我們將采用定量結合定性調(diào)整的方法探索供應水平和需求制成之間的平衡點，在預測供應的水平上判斷需求增長的空間，在凈吸納水平和存量壓力的方面推斷市場的售價水平，以助于發(fā)展商對于市場前景及發(fā)展趨勢
10、的整體把握。n 未來市場供應量的主要分布區(qū)域n 市場的未來供應量預測n 相關的市場指標預測5.3.5可比及競爭性項目分析（為本項目的建設提供可鑒經(jīng)驗，從而有效規(guī)避可見的市場風險）選取市場中若干代表性成功及口碑較差的項目進行詳盡的個案分析，可以明確具有競爭力的項目在市場中的優(yōu)勢和弱勢，了解其在市場推廣中的機會和威脅，從而對市場的需求作出正確的判別。我們將對已經(jīng)獲得市場首肯的項目和未來幾年內(nèi)可具有競爭力的項目情況進行概要評述，分析其在市場上的優(yōu)勢或不足之處，作為投資者進行開發(fā)時的參考。n 項目的市場定位分析；n 項目發(fā)展特點分析，包括規(guī)劃布局和建筑設計特點如園林景觀、功能分布、平面布局、配套設施的
11、供應與質(zhì)量等；n 項目市場表現(xiàn)分析，包括相關的市場指標如銷售價格、銷售周期、市場口碑、二手房市場表現(xiàn)，分析其優(yōu)勢及不足。5.4社區(qū)商業(yè)研究（促進各類型物業(yè)協(xié)同發(fā)展相互促進）n 區(qū)域商業(yè)布局及經(jīng)營現(xiàn)狀n 區(qū)域商業(yè)價值和發(fā)展機會評估n 項目商業(yè)體量和售價建議n 項目商業(yè)產(chǎn)品建議5.5開發(fā)結論和建議5.5.1項目總體定位建議（總體定位將為分物業(yè)定位和分物業(yè)產(chǎn)品描述提供綱領性的指導）考慮到項目的區(qū)位，區(qū)域競爭力，和城市規(guī)劃，我們將對本項目的總體定位提出建議。包括：n 本項目在江都或揚州的功能和地位n 和其它項目的錯位競爭n 項目主要目標市場建議n 項目的總體定位n 項目的功能分析n 項目的地塊競爭力分
12、析n 項目的功能空間分布建議5.5.2住宅開發(fā)建議基于項目所在地市場的分析和可比案例的總結，對本項目開發(fā)提出建議，包括：n 項目市場定位n 主題定位及目標客戶群體定位n 各類型物業(yè)規(guī)模測定n 項目分期開發(fā)建議n 定價策略n 銷售策略n 項目市場表現(xiàn)預測n 辦公樓產(chǎn)品建議5.5.3商業(yè)開發(fā)建議（從市場角度為未來的設計和規(guī)劃以及營銷、招商提供指導性意見）基于項目所在地同類型項目的分析和可比案例的總結，對本項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)提出建議，包括：n 商業(yè)項目市場定位n 商業(yè)目標消費群分析n 商業(yè)項目分物業(yè)形態(tài)規(guī)模測定n 商業(yè)主題及初步業(yè)態(tài)組合n 銷售價格或租金預測n 租售策略n 商業(yè)項目分物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品建議5
13、.5.4最優(yōu)開發(fā)組合（就市場可行性，確定使土地價值最大化的開發(fā)方案）我們將根據(jù)上述發(fā)展概念，從市場的角度出發(fā)，確定本項目最高及最佳效率的開發(fā)方案，以使土地價值最大化。n 項目各組成部分的合理規(guī)模n 各物業(yè)類型的協(xié)同效應研究n 規(guī)?？刂萍肮δ芘浔萵 項目整體布局建議n 對相關服務配套設施的建議5.5.5項目開發(fā)時序與分期（根據(jù)市場需求確定各物業(yè)類型的開發(fā)時序，以規(guī)避市場風險）我們將根據(jù)上述發(fā)展概念以及市場定位，并從市場的角度出發(fā)，確定本項目最高及最佳效率的開發(fā)方案，以使土地價值最大化。n 基于上述最優(yōu)開發(fā)組合，確定項目整體開發(fā)時序n 開發(fā)進度控制n 分期規(guī)?？刂?.6財務分析（市場可行的項目并非
14、一定財務可行，財務回報是每個項目成功的關鍵指標）我們將針對建議的開發(fā)方案整體進行財務可行性和潛在贏利能力的分析。研究將基于市場分析所得出的收入估計及根據(jù)開發(fā)商提供的的工程成本?；陲L險程度的不同，發(fā)展階段及剩余部分的持續(xù)投資階段將分別被考慮。基于市場可行的各物業(yè)品種的規(guī)模配比，我們將建立 10 年期的折現(xiàn)現(xiàn)金流分析模型以研究項目整體的財務狀況，并通過如下指標來確定財務回報最優(yōu)的物業(yè)品種組合：n 凈現(xiàn)值n 內(nèi)部收益率n 重要財務變量的敏感性分析我們將利用該財務分析作為工具來檢查該項目贏利和適銷的可能性。對每一種物業(yè)類別的研究結果將幫助我們考慮各種物業(yè)在開發(fā)組合中的比例。我們會將財務上可行的物業(yè)種
15、類加入開發(fā)組合中。在該研究中，我們將使用貴方所建議使用的土地價格和目標收益率。如果貴方不能提供上述資料，我們將依據(jù)我們的市場經(jīng)驗進行假定，所有假定都將在報告中明確指出。我們也將在模型中綜合與該項目有關的各項合理的運營費用等。5.7研究總結（最終開發(fā)組合為具有市場可行性和財務可行性的方案組合）基于前述市場研究和財務分析，我們將為貴司提供一個具有市場可行性和財務可行性的最高最好物業(yè)開發(fā)方案。附件二：費用及支付說明一、費用說明前期策劃顧問費為￥380，000整（即人民幣叁拾捌萬元），以上費用主要包括以下內(nèi)容：1.1、合同期內(nèi)，專案組在項目所在地所開展的市場調(diào)研費用；1.2、合同期內(nèi)，專家顧問組關于舜
16、天路項目定位論證費用；1.3、市場調(diào)研和項目定位資料整理、撰寫和裝訂等費用。二、支付說明2.1簽訂合同后，甲方一周內(nèi)支付￥180，000整（即人民幣拾捌萬元）；2.2乙方完成第一階段市場工作并向甲方匯報工作成果后，且成果得到甲方認可，一周內(nèi)支付￥100，000整（即人民幣拾萬元）給乙方；2.3乙方完成【項目建議書】內(nèi)容并向甲方匯報所有成果，且得到甲方認可，一周內(nèi)支付￥100，000整（即人民幣拾萬元）給乙方。特別說明：上述費用不含稅。附件三：武漢市金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江都市舜天路項目市場調(diào)研委托合同二一年九月武漢市金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲方）委托 （以下簡稱乙方）進行揚州市江都舜天
17、路房地產(chǎn)項目市場調(diào)研工作。為了明確雙方的權利與義務，雙方本著平等互利的原則，經(jīng)過友好協(xié)商，就本合同條款達成一致，雙方愿意嚴格遵守本合同條款。一、項目名稱：揚州江都舜天路房地產(chǎn)項目市場調(diào)研二、項目咨詢工作內(nèi)容：甲方委托乙方完成揚州市江都舜天路房地產(chǎn)項目市場調(diào)研工作。乙方在市場調(diào)研結束后向甲方匯報市場調(diào)研成果，項目定位建議報告完成后向甲方正式提交成果，報告內(nèi)容經(jīng)過甲方認可后，由乙方裝訂成冊一式四份并提供中文版本報告電子版文件。三、委托服務時間3.1乙方在與甲方簽訂委托合同，并在收到甲方支付的第一筆付款后，研究工作一周內(nèi)深入項目所在地開始進行；3.2乙方在研究工作開始后的第四十五天內(nèi)，向甲方匯報第一
18、階段工作成果。該報告將包含項目建議書中市場調(diào)研部分的所有研究內(nèi)容；3.3乙方在研究工作開始后的第九十天內(nèi)，向甲方匯報第一階段和第二階段工作成果。該報告將包含本項目建議書中的所有研究內(nèi)容；3.4甲方應在收到上述終期報告（建議稿）的一周內(nèi)向乙方提出書面意見，若甲方逾期不提出相關意見，則視為甲方接受并認可該終期報告（建議稿）。乙方在甲方對終期報告（建議稿）提出修改意見之后的一周內(nèi)提交甲方一份中文終期報告（終稿）打印稿，以及中文版電子報告。四、雙方權利與義務4.1甲方應及時向乙方提供在研究中所需的項目資料，并配合乙方的工作；4.2甲方將盡可能安排相關人員配合乙方進行市場調(diào)查工作；4.3甲方應按約定的時
19、間足額支付乙方費用；4.4乙方應以審慎嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度編制報告，報告必須客觀、符合市場實際情況；4.5乙方應按時完成項目建議書中約定的工作內(nèi)容。五、服務費用及其支付5.1顧問費用人民幣380,000元（即人民幣叁拾捌萬元整）。該費用包含了合同期間【項目建議書】規(guī)定的乙方完成各項工作、履行各項義務的全部費用，特殊情況所產(chǎn)生費用由甲方同意承擔費用除外；5.2付款方式： 雙方簽署委托合同后，甲方一周內(nèi)向乙方支付顧問費人民幣180,000元（即人民幣拾捌萬元整）；該筆費用將作為乙方啟動項目的相關費用，不退還甲方； 在乙方完成第一階段工作成果陳述并得到甲方認可后，甲方一周內(nèi)向乙方支付顧問費人民幣100,0
20、00元（即人民幣壹拾萬元整）； 在乙方提交終期報告（終稿）并得到甲方認可后，甲方一周內(nèi)向乙方支付顧問費人民幣100,000元（即人民幣壹拾萬元整）。六、服務要求和質(zhì)量6.1在乙方正式開展工作前，乙方項目負責人應針對項目前期研究擬開展的一些主要工作計劃進行充分溝通，聽取甲方意見并在合作過程中充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢相互配合，推動前期工作的順利進行；6.2乙方在每一階段陳述報告時，須由項目負責人對該報告的主要成果陳述，并提供報告草稿和電子版供甲方評定，甲方在一周內(nèi)給予回復意見，乙方根據(jù)甲方的反饋意見對報告做出相應調(diào)整。七、違約責任7.1如甲方超過期限而未支付時，乙方將暫停項目研究工作，研究期限將因此順延。
21、甲方須按逾期天數(shù)向乙方支付違約金，逾期一天的違約金為合同總額的萬分之二；7.2合同期內(nèi)乙方逾期提供任何一個階段的報告，按逾期天數(shù)，甲方有權利按照合同總金額萬分之二每天的標準向乙方收取違約金，該違約金甲方有權從應支付給乙方的費用中予以扣除；7.3如乙方因非本條第一款原因或不可抗力或不可歸責于甲乙任何一方的原因或甲乙雙方認可的其他原因而推遲，乙方未按時完成合同約定的配合甲方完成設計方案的評審和優(yōu)化工作的，乙方須按逾期天數(shù)向甲方支付違約金，逾期一天的違約金為合同總額的萬分之二。八、知識產(chǎn)權本合同項下由甲方出資委托乙方完成的、以任何載體所體現(xiàn)的工作報告、圖表的知識產(chǎn)權均屬于甲方所有。未經(jīng)雙方協(xié)商同意或
22、司法機關強制，雙方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其復制文本。乙方未經(jīng)甲方同意，不得擅自使用上述知識成果。九、保密義務9.1甲、乙雙方在本合同有效期內(nèi)及本合同有效期屆滿或終止之日起的三年內(nèi)應嚴格保守對方商業(yè)秘密，包括雙方合作過程中涉及或新開發(fā)的具有商業(yè)價值的信息。未經(jīng)雙方書面同意不得將保密信息對外發(fā)布、披露或提供給任何第三方；9.2本條在本合同終止或解除后仍繼續(xù)有效。十、免責條款如因地震、戰(zhàn)爭、瘟疫、洪水及其他特大自然災害等不可抗原因，甲、乙方不能履行或部分不能履行，不負違約責任，但應在事件發(fā)生后三十個工作日內(nèi)向?qū)Ψ綍鎴蟾嫠l(fā)生的不可抗力并提供有關證明。十一、合同期限本合同自甲乙雙
23、方簽字蓋章之日起生效，至甲乙雙方履行完畢本合同及附件規(guī)定全部義務之日止。如果項目因不可抗力、不可歸責于甲乙任何一方的原因或甲乙雙方認可其他原因推遲或終止，簽約后三個月內(nèi)甲方應向乙方付清已完成的工作相應的服務費用及其他費用。十二、合同組成本合同的附件系本合同的組成部分，與本合同有同等法律效力。但如附件與本合同內(nèi)容有不一致之處，以本合同內(nèi)容為準。十三、合同的修改及補充本合同條款是由雙方在平等、自愿的基礎上經(jīng)過協(xié)商并達成一致意見后形成的，未經(jīng)雙方認可，任何一方不得對本合同條款作出修改或補充。十四、爭議解決甲乙雙方因履行本合同發(fā)生的所有爭議，應通過友好的方式協(xié)商解決；如果在一方書面通知另一方該爭議之日起十個工作日內(nèi)未能協(xié)商解決爭議的，雙方均有權向各自有管轄權的人民法院起訴。十五、其他本合同未盡事宜由雙方日后協(xié)商，以書面的方式簽訂補充協(xié)議，作為本合同的一部分，具有同等法律效力。甲方：武漢市金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方：張忠文法定代表人（委托代表）：簽約日期：2010年 月 日（結束）20
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