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1、房屋買賣合同論文【篇一：商品房買賣合同研究】 商品房買賣合同研究 摘 要隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的進(jìn)一步深化，商品房買賣已成為重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但是由于目前我國還沒有建立起一個(gè)規(guī)范的商品房買賣市場體系，相關(guān)立法也比較滯后，因此，因商品房買賣而引起的糾紛層出不窮。文章擬從商品房買賣合同入手，探討商品房買賣合同中常見糾紛及其法律適用，針對性地提出商品房買賣合同中的處理意見及其建議，以期對我國商品房買賣有所裨益。 關(guān)鍵詞商品房；商品房買賣合同；合同糾紛 一、商品房買賣合同概述 （一）商品房買賣合同的概念 提到商品房買賣合同，首先得說一說商品房?！吧唐贩俊睂?shí)際上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡時(shí)期一
2、個(gè)特有的稱謂，是相對于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分房而言的所謂“住房商品化”。但是，目前我國法律、法規(guī)并沒有對商品房的概念予以明確規(guī)定，就連規(guī)章都鮮有論及。廣義的商品房應(yīng)當(dāng)是一切可以上市交易的房屋，既包括房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的住宅和商用房，也包括允許上市交易的二手房；狹義的商品房僅指房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的住宅和商用房。我們一般所說的商品房是指狹義的概念，本文亦然。 商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 （二）商品房買賣合同的性質(zhì) 商品房買賣包括預(yù)售和現(xiàn)售兩種形式，一般認(rèn)為預(yù)售和現(xiàn)售的分界點(diǎn)為商品房是否已竣工并經(jīng)法定
3、的建筑質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格。商品房現(xiàn)售合同是買賣合同已無爭議，但是對于商品房預(yù)售合同的性質(zhì)在理論界卻存在分歧，主要有三種：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售合同是委建合同；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為是期貨合同；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為是買賣合同。因?yàn)楹贤瑯?biāo)的物是一種特別的商品，所以決定了商品房預(yù)售合同的性質(zhì)，即是一種特殊的買賣合同，筆者同意第三種觀點(diǎn)。 （三）商品房買賣合同的主要內(nèi)容 通常情況下，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含以下主要內(nèi)容：1.當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2.商品房基本狀況；3.商品房的銷售方式；4.商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5.交付使用條件及日期；6.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7.供水、供電、供
4、熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9.面積差異的處理方式；10.辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11.解決爭議的方法；12.違約責(zé)任；13.雙方約【篇二：論文淺論房屋預(yù)售合同】 淺論房屋預(yù)售合同 摘要：房地產(chǎn)的買賣是關(guān)乎與國計(jì)民生的大事，黨和政府多次通過各種途徑對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控。隨著市場經(jīng)濟(jì)制度的逐步完善，房地產(chǎn)市場中也出現(xiàn)了許多新的交易方式，其中房屋預(yù)售便是其中最為重要的一種制度之一。本文試圖從實(shí)際情況的角度出發(fā)，結(jié)合相關(guān)的法學(xué)理論，淺析一下有關(guān)房屋預(yù)售合同利與弊。 一、房屋預(yù)售合同的概述 隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房屋預(yù)
5、售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。所謂房屋預(yù)售，亦稱為商品房預(yù)售或稱“賣樓花”（注一），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)售給購買者的行為。商品房預(yù)售由于其交易方式和標(biāo)的物的特殊性，即交易時(shí)，交易的標(biāo)的物房屋尚不存在，正在建造中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在約定的未來一定日期。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種很好的融資形式。房地產(chǎn)投資投入大，且資金回收需要一個(gè)較長的過程。這就給發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈帶來了很大的壓力。商品房預(yù)售制度能夠很好的緩解這種壓力。而且由于向消費(fèi)者出售的不是“現(xiàn)房”而是“期房”，從價(jià)格上來說相對“現(xiàn)房”肯定是有一定優(yōu)惠的，在房價(jià)居高不下的今天，對
6、于購買者來說具有著很大的吸引力。 但由于商品房的預(yù)售尚不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，它購買的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)銷售部門的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對購買者來說，則將冒著商品房能否如期按質(zhì)按量交付的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范，否則，購買者的利益很可能將受到侵犯。我國對樓花市場一向持慎重的態(tài)度， i996年1月1 日施行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱房地產(chǎn)管理法）對預(yù)售商品房作了嚴(yán)格的規(guī)定。首先對商品房預(yù)售的主體資格作了限定：1、預(yù)售方必須經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn)，已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得了商品房屋開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的；2、商品房屋的開發(fā)項(xiàng)目已 經(jīng)當(dāng)?shù)赜?jì)劃管
7、理部門立項(xiàng)，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證的；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的；4、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。5、預(yù)售方已向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得了（商品房預(yù)售許可證）的。其次，實(shí)行商品房預(yù)售合同登記制度， 即雙方簽訂（商品房預(yù)售合同）后，還應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，預(yù)售方不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)出售。（參見城市房地產(chǎn)管理法44條）但何謂房屋預(yù)售合同？我國法律未予以規(guī)定。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，
8、預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。1商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，是將尚不存在或尚未建成的房屋預(yù)售。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同在成立之時(shí)，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。2但是我國房地產(chǎn)管理法對商品房預(yù)售合同的內(nèi)容并未作統(tǒng)一的規(guī)定，目前房地產(chǎn)開發(fā)公司使用的預(yù)售合同多為標(biāo)準(zhǔn)合同
9、，通常是由預(yù)售方單方面擬定的，且由于預(yù)售合同的專業(yè)性較強(qiáng)，現(xiàn)實(shí)生活中我們不可能要求購房者有如此專業(yè)的能力，因而購買方往往處于弱勢的地位。 二、在實(shí)踐中出現(xiàn)關(guān)于房屋預(yù)售合同的效力及其對內(nèi)、對外的法律效果： 由于在實(shí)際情況中預(yù)售合同雙方當(dāng)事人法律地位不平等,特別是預(yù)購方的利益得不到有效保護(hù).為此，我認(rèn)為；為保護(hù)預(yù)售交易雙方的合法權(quán)益，必須通過立法途徑將預(yù)售合同的內(nèi)容確立下來，尤其是對合同的價(jià)格條款以及質(zhì)量條款更應(yīng)具體、明確，以確保預(yù)售合同的公平性。在實(shí)踐中應(yīng)按照最高人民法院年月日頒布的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱最高法院解釋）的規(guī)定確認(rèn)房屋預(yù)售合同的效力。下面具體
10、介紹可能遇到的幾種能引發(fā)糾紛的情況： （）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。 一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，無法取得預(yù)定的房屋。這種情況因?yàn)轭A(yù)售方主體不適格或未取得商品房預(yù)售許可證明，該合同會(huì)被法院宣告為無效，但是在起訴前出賣方已經(jīng)有開發(fā)資格或已取得商品房預(yù)售許可證明的除外。在合同被確認(rèn)為無效后，法院會(huì)遵循無效合同以恢復(fù)原狀為主輔之賠償信賴?yán)鎿p失的處理原則。這時(shí)預(yù)購人只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)。所以購房前一
11、定要審查開發(fā)商的五證兩書，“五證”主要包括有：國有土地使用證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程開工證；商品房銷售（預(yù)售）許可證?！皟蓵睘樯唐贩抠|(zhì)量保證書；商品房使用說明書。 （2）銷售廣告和宣傳資料的法律效力。銷售廣告和宣傳資料是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦，是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請（注二），它并不是一種承諾（注三），不意味著發(fā)展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因?yàn)榘l(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實(shí)的情況下，對物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的。但是預(yù)售方就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房預(yù)售合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)
12、視為要約。該說明和允諾即使未載入房屋預(yù)售合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以我建議預(yù)購人為保護(hù)自我和達(dá)到自己預(yù)期的愿望，就對有關(guān)該物業(yè)的實(shí)質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見，并落實(shí)到雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上。 （3）房屋本身的合法性 有的出賣人為了獲利，將一些不合約定數(shù)量的房屋進(jìn)行交付，致使預(yù)購人購房后不能取得應(yīng)得的建筑面積，因此預(yù)購人遇到次種情形時(shí)應(yīng)按以下原則解決：首先合同雙方當(dāng)事人予以協(xié)商，協(xié)商不成訴請法院確定預(yù)售方違約。然后按以下原則處理：1面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格結(jié)算，預(yù)購人無權(quán)要求解除合同；2面積誤差比 絕對值超出3%，預(yù)
13、購人可以請求解除合同并返還已付預(yù)購款及利息。預(yù)購人若同意對方繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的價(jià)款由預(yù)購人按照合同約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的價(jià)款由預(yù)售方承擔(dān)，所有權(quán)歸屬預(yù)購人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的價(jià)款及利息由預(yù)售方返還預(yù)購人，面積誤差比超過3%的部分的價(jià)款由預(yù)售方雙倍返還預(yù)購方。3 另外，房屋預(yù)售方交付的房屋同樣也會(huì)因質(zhì)量原因不符合約定，這時(shí)按以下原則處理：1因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格預(yù)購人不能使用或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)不合格的，預(yù)購人有權(quán)請求解除合同和要求賠償損失。2
14、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，預(yù)購人同樣有請求解除合同和賠償損失的權(quán)利；3交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期間內(nèi)，預(yù)售方應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。預(yù)售方拒絕修復(fù)或在合理的期限內(nèi)拖延修復(fù)的，預(yù)購人可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間的損失由預(yù)售方承擔(dān)。 （4）開發(fā)商對房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。 這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。 （5）定金風(fēng)險(xiǎn) 有些
15、發(fā)展商在預(yù)購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時(shí)只退購房款而不退定金，這種做法乍一看有一定的法律依據(jù)。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，成約定金是為履行合同所設(shè)立，如因買方過錯(cuò)導(dǎo)致合同無法履行，定金不予退還；如因賣方過錯(cuò)，則應(yīng)雙倍向買方返還定金。但實(shí)際情況中，并不是每個(gè)人都能申請到按揭貸款，因此，我建議預(yù)購人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費(fèi)者得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。另外預(yù)購人因自己的原因未能訂立銀行按揭貸款并導(dǎo)致不能如期付款的，預(yù)收方可以解除合同。已付部分款項(xiàng)的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)返還并加算同期存款利息或返還定金。擔(dān)保人可以作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與到房屋預(yù)售合同糾
16、紛中或者另行起訴來維護(hù)自己的合法權(quán)益。同時(shí)我認(rèn)為，法院在審理由此引發(fā)的糾紛時(shí)，不能太過【篇三：二手房買賣合同論文有關(guān)二手房論文：淺論二手房買賣合同的解釋方法 (1500字)】 二手房買賣合同論文有關(guān)二手房論文： 淺論二手房買賣合同的解釋方法 摘要：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房買賣也成為社會(huì)和民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，無論有無房地產(chǎn)中介的介入，二手房買賣合同的糾紛顯現(xiàn)出明顯的上升趨勢。本文從二手房買賣合同的解釋方法的角度，首先分析合同解釋的一般規(guī)則在二手房買賣合同解釋中的適用，其次從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角論述二手房買賣合同之特殊性，最好以案例分析的形式闡述筆者的觀點(diǎn)及建議。 關(guān)鍵詞：二手房買賣；合同解釋方法
17、；法律經(jīng)濟(jì)學(xué) 居者有其屋是指：凡是需要定居（居住）的人都應(yīng)當(dāng)獲得住所（房屋）。這一觀點(diǎn)可以追溯到孟子在梁惠王章句上談到，“居者有其屋!病者有其醫(yī)!勤者有其業(yè)!勞者有其得!”現(xiàn)實(shí)中，高房價(jià)讓許多民眾望房興嘆，而一些竭其所有購買二手小戶型商品房，用于自住的民眾，又常因買到不合意、甚至疑似被欺詐的房屋而陷入被動(dòng)，下文嘗試從二手房買賣合同解釋方法的角度，解讀現(xiàn)實(shí)中存在的二手房買賣合同糾紛并給出建議。 一、合同解釋的一般規(guī)則在二手房買賣合同解釋中的適用 合同解釋的一般規(guī)則，可以適用二手房買賣合同。我國合同法第125條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的條款、合同
18、的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！痹摋l規(guī)定的合同解釋規(guī)則包括了文義解釋、整體解釋、目的解釋、習(xí)慣解釋以及誠信解釋。 （一）文義解釋 文義解釋又稱語法解釋、文理解釋等，是指按照法律條文的文字、語法去理解法律規(guī)范的內(nèi)容和意義的解釋的方法。在二手房買賣合同中，文義解釋就是按照二手房買賣合同條款中特定語句的使用，準(zhǔn)確理解二手房買賣條款含義。 然而，判斷二手房買賣合同使用的語言是否有爭議，應(yīng)采取普通讀者標(biāo)準(zhǔn)。從一個(gè)正常的，在法律方面或者二手房買賣業(yè)方面沒有受過專業(yè)訓(xùn)練的人的立場加以考慮。 （二）整體解釋 整體解釋又稱體系解釋，是指把全部合同條款和構(gòu)成部分作為一個(gè)整體，從各個(gè)合同條
19、款及構(gòu)成部分的總體聯(lián)系來確定各個(gè)合同條款在整個(gè)合同中的正確含義。在實(shí)際應(yīng)用之時(shí)應(yīng)特別注意：二手房買賣合同中的特約條款的效力優(yōu)于基本條款。因?yàn)樗椒ㄗ灾问墙椒ǖ娜笤瓌t之一，而契約自由則是私法自治的核心。按照意思自治理論，人的意志可以依其自身的法則去創(chuàng)設(shè)自身的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人的意志不僅是權(quán)利義務(wù)的淵源，而且是其發(fā)生的根據(jù)。特約條款是由二手房買賣當(dāng)事人協(xié)商訂立，它比基本條款更能體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治的原則精神。 （三）目的解釋 所謂合同的目的，是指合同文字可以做兩種以上解釋之時(shí)，應(yīng)采取最適合合同目的的解釋。合同目的是當(dāng)事人真實(shí)意思的核心，二手 房買賣合同的用語與合同目的相悖時(shí)，應(yīng)通過解釋加以更正。若
20、二手房買賣合同內(nèi)容不明確或相互矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)每一合同條款和用語都有效用的前提下，盡可能通過解釋使其協(xié)調(diào)一致，符合合同目的。 （四）習(xí)慣解釋 二手房交易行業(yè)在其長期發(fā)展歷程中都形成了自己的某些習(xí)慣和約定俗成的慣例，聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約第9條第1款規(guī)定：“雙方當(dāng)事人業(yè)已同意的任何慣例和他們之間確立的任何習(xí)慣做法，對雙方均有拘束力”，可見，根據(jù)習(xí)慣和慣例解釋合同，已得到國際上普遍認(rèn)可。（五）誠信原則解釋 解釋合同應(yīng)遵循誠實(shí)信用的原則。誠實(shí)信用作為民法的一項(xiàng)基本原則，已為現(xiàn)代世界立法所公認(rèn)。我國民法通則對之亦作了肯定，要求一切民事活動(dòng)都必須予以遵循。用誠實(shí)信用原則解釋合同，符合當(dāng)事人的本意和
21、法律的基本要求。在二手房買賣合同解釋原則中，適用該原則把握二手房買賣合同當(dāng)事人意圖時(shí)，彈性較大，對法官要求較高。 （六）其他解釋 方法利益衡量原則，利益衡量原則要求在解釋二手房買賣合同時(shí)不但考量當(dāng)事人的利益，還要考慮社會(huì)利益。實(shí)際上許多本來可以履行的合同被人為地消滅了，而由此造成的包括訂 約成本、履約成本、糾紛解決成本的浪費(fèi)。結(jié)果是社會(huì)交易成本上漲，市場運(yùn)行效率下降。 法國民法典第1157條規(guī)定：“如果一項(xiàng)條款可能有兩種意思時(shí)，寧可以該法條款可能產(chǎn)生某種效果的意思理解該條款，而不以該條款不能產(chǎn)生任何效果的意思理解該條款”。梁慧星教授認(rèn)為，各種解釋方法之間應(yīng)大致有位階關(guān)系，即：對法條的解釋，首先
22、應(yīng)采用語義解釋方法，如解釋的結(jié)果可能為復(fù)數(shù)，則繼之以論理解釋方法；作論理解釋時(shí)，應(yīng)先運(yùn)用體系解釋和法意解釋以探求法律意旨，進(jìn)而運(yùn)用擴(kuò)充解釋或限縮解釋或當(dāng)然解釋以判明法律的意義內(nèi)容，如仍不能澄清法律語義的疑義，則進(jìn)一步作目的解釋以探求理發(fā)目的，或者在依上述方法初步確定法律意義內(nèi)容后，以目的解釋進(jìn)行核實(shí)。這種逐層的體系化判斷模式是值得推崇的。 二、二手房買賣合同之特殊性法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析路徑 （一）法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用 筆者一直嘗試著用法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法論去分析法律現(xiàn)象、規(guī)則、成因以及趨勢等。下文以法律經(jīng)濟(jì)學(xué)為路徑，分析二手房買賣合同的特殊性。波斯納的法律的經(jīng)濟(jì)分析問世后，大量學(xué)者用經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法論來解決法
23、律問題。當(dāng)然，由于學(xué)科的區(qū)別，法學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)無法完全等同。例如在成本收益的計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，許多數(shù)據(jù)和公式是有一定的假設(shè)前提（如經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)、完全競爭市場的假設(shè)等），而這無法為法律學(xué)家接受，因?yàn)榉蓪W(xué)家追求的是絕對公正。經(jīng)濟(jì)學(xué)家強(qiáng)調(diào)的是“理性之人”，是需求自身利益最大化之人，對于他人之福利，僅給予有限之關(guān)心。而法學(xué)家常引用“合理之人”（也稱為善良管理 之人），強(qiáng)調(diào)以合理勤勉方式行為之人，在行為之際，也要考慮別人之福利。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)派自誕生伊始，就不斷受到來自各方學(xué)者的抨擊，認(rèn)為其以效率取代正義，是不符合道德的。即使是波斯納本人，在德沃金等學(xué)者以道德哲學(xué)和法哲學(xué)理論進(jìn)行的強(qiáng)烈批判下，也承認(rèn)并修正著自
24、己理論中的某些錯(cuò)誤。誠然，法學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)無法完全等同，但這并不表示二者完全排斥。“一個(gè)人要是合理的，必須是理性的，這是一個(gè)十分有力的論斷”。 （二）信息不對稱理論 顯示在一定程度上可以彌補(bǔ)信息不對稱的問題；信息不對稱是市場經(jīng)濟(jì)的弊病，要想減少信息不對稱對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的危害，政府應(yīng)在市場體系中發(fā)揮強(qiáng)有力的作用。這一理論為被廣泛應(yīng)用到從傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品市場到現(xiàn)代金融市場等各個(gè)領(lǐng)域。在一般的契約中，也存在著信息不對稱，如討價(jià)還價(jià)時(shí)，不知對方的底價(jià)。不對稱信息是指：締約當(dāng)事人一方知道而另一方不知道的，尤其是他方無法驗(yàn)證的信息。此處的無法驗(yàn)證，包括驗(yàn)證的成本昂貴而使驗(yàn)證在經(jīng)濟(jì)上不現(xiàn)實(shí)或不合算的情況。如果在驗(yàn)證上輕
25、而易舉，當(dāng)事人就可以獲得私人信息，也就不存在不對稱信息了。而二手房買賣合同契約中的標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)狀況、對專業(yè)性合同條款的理解，都屬于不對稱信息。不對稱信息，從發(fā)生的時(shí)間來看，可能發(fā)生在當(dāng)事人簽約之前，也可能發(fā)生在簽約之后。研究前者的模型稱為“逆選擇模型”，研究后者的模型稱為“道德風(fēng)險(xiǎn)模型”。研究前者，主要涉及如何降低信息成本問題，研究后者，主要涉及降低激勵(lì)成本問題。在現(xiàn)實(shí)中，二手房買賣合同的買方對關(guān)于二手房買賣合同標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)的事前信息不了解，而買方對專業(yè)性的二手房買賣合同條款也是模棱兩可，這就形成逆選擇。 三、現(xiàn)實(shí)中的困惑與若干建議 原告張麗訴被告楊海、重慶地鼎房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱地鼎公司）
26、案件（發(fā)生在2008年3月10日，重慶南岸區(qū)），是典型的合同當(dāng)事人對二手房買賣合同的具體條款產(chǎn)生歧義，法院如何解釋之？本案當(dāng)事人簽訂合同后，原告發(fā)現(xiàn)該房屋的戶型原來是一室一 廳，系被告楊海擅自將廚房改為一臥室，此改動(dòng)存在嚴(yán)重的安全隱患，二被告故意隱瞞了重要事實(shí)，使原告在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同，故原告起訴要求撤銷原告與二被告簽訂的房屋買賣（居間）合同，并由被告楊海返還定金及中介費(fèi)等。被告楊海辯稱：被告楊海向原告如實(shí)告知了房屋的真實(shí)情況，并提供了房屋所有權(quán)證，原、被告在自愿的情況下簽訂了房屋買賣（居間）合同，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行該合同，駁回原告的訴訟請求。被告地鼎公司辯稱：我公司多次帶原告現(xiàn)場看房屋
27、，并如實(shí)告知房屋的基本情況及天然氣的安裝位置。原告在了解房屋的現(xiàn)狀后與被告自愿簽訂合同，合同依法成立，不得擅自解除或者變更，故應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。本案爭議焦點(diǎn)是：原、被告三方簽訂房屋買賣（居間）合同中約定房屋的戶型是二室一廳，房屋原戶型是一室一廳、被告楊海在裝修時(shí)將原廚房私自改裝成臥室的情況，改裝的臥室內(nèi)放有天然氣表及其主管道，存在安全隱患。而被告認(rèn)為，原告在購房時(shí)多次到現(xiàn)場看房屋的具體情況，并且被告告知了原告房屋戶型的改變情況。被告楊海對以上陳述未舉示證據(jù)。關(guān)于二室一廳和一室一廳的區(qū)別應(yīng)該是明確的，但是類似的案件中，合同約定的戶型是指經(jīng)過改裝后的房屋結(jié)構(gòu)還是房屋原有結(jié)構(gòu)，在雙方約定不明時(shí)
28、，就涉及二手房買賣合同的解釋。 進(jìn)過上文分析，筆者建議： 其一，對于此類不對稱信息，賣方經(jīng)常處于有利地位，理應(yīng)將法律責(zé)任與舉證責(zé)任更多得歸于賣方。 其二，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)屬于專業(yè)機(jī)構(gòu)，其專業(yè)知識也明顯優(yōu)于買方。因此，應(yīng)在法律制度角度進(jìn)一步明確房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任。 其三，二手房買賣合同屬于合同法調(diào)整的范疇，同時(shí)由于其標(biāo)的的特殊性，涉及民眾的居住權(quán)，因此同時(shí)適應(yīng)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等經(jīng)濟(jì)法，以保護(hù)弱勢一方。綜上，應(yīng)做出對買方有利的解釋，而法院的判決也同意了筆者的觀點(diǎn)。 注釋： 尹田.法國現(xiàn)代合同法.北京:法律出版社.1995. 梁慧星.民法解釋學(xué).北京:中國政法大學(xué)出版社.1995. 林誠二.民法理論與問題研究.北京:中國政法大學(xué)出版社.2000. 羅伯斯考特,張軍等譯.托馬斯尤倫.法和經(jīng)濟(jì)學(xué).上海:三聯(lián)書店.1991. 張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué).上海:上海人民出版社.1996. 科斯.李風(fēng)圣譯.契約經(jīng)濟(jì)學(xué).北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.1999.
合同范本之房屋買賣合同論文.docx
