婁底漣鋼商業(yè)街營銷策劃案.ppt

《婁底漣鋼商業(yè)街營銷策劃案.ppt》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《婁底漣鋼商業(yè)街營銷策劃案.ppt（104頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、從“灰姑娘”到“貴公主” 打造湘中第一風(fēng)情商業(yè)街,每位灰姑娘都有她美麗的一面， 只是需要人們?nèi)グl(fā)現(xiàn)而已。 目前漣鋼商業(yè)街， 就如同這樣一位“灰姑娘”。 需要我們一起去發(fā)現(xiàn)、去包裝與創(chuàng)造， 并將其內(nèi)在特質(zhì)的財(cái)富與精華全部綻放出來。,原有口碑 形象極差,商業(yè)氣氛不 濃，業(yè)態(tài)雜,項(xiàng)目四大困局,新政銀根收緊 投資信心下降,體量大配套弱 難以重新定位,客觀的說，漣鋼商業(yè)街項(xiàng)目形勢不容樂觀； 四大核心困局立定項(xiàng)目“灰姑娘”境地。,困局一：整體形象與口碑堪憂漣鋼商業(yè)街，停工6年，已成為婁底著名的爛尾項(xiàng)目，負(fù)面影響大，整體形象與口碑堪憂，市場信心不足。 困局二：城北商業(yè)氣氛不濃城市經(jīng)濟(jì)重心向城南發(fā)展趨勢明顯，

2、本案所在的城北區(qū)域商業(yè)環(huán)境處于相對(duì)弱勢，拓步步行街目前租賃情況極差。 困局三：項(xiàng)目量大、形態(tài)復(fù)雜30000多平米的商業(yè)規(guī)模，物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，總體規(guī)劃與配套不完善，項(xiàng)目面臨整體重新定位與可持續(xù)性經(jīng)營雙重挑戰(zhàn)。 困局四：市場投資信心受到影響當(dāng)前房地產(chǎn)正處于政策調(diào)控中，銀根緊縮，投資信心受到抑制。,存在困難，是為了讓我們?nèi)タ朔?自己放棄自己，才是打敗自己的致命因素 我們要做的，正是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 從“灰姑娘”到“貴公主”的華麗變身,如何破局,首看項(xiàng)目所處環(huán)境,1、宏觀環(huán)境, 宏觀經(jīng)濟(jì)整體回暖：GDP繼續(xù)保持快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升； 一線城市房價(jià)高位增長：房價(jià)居高不下； 房地產(chǎn)話題熱炒：“地王”頻出，

3、媒體連續(xù)對(duì)房價(jià)過高提出批評(píng)，房地產(chǎn)及相關(guān)話題的熱炒不絕于耳； 2010年國家調(diào)控政策力度加大：提高首付比例，停發(fā)三套及以上住房貸款，對(duì)非本地居民購房貸款條件提出限制，市場觀望氣氛日益濃厚，局部價(jià)格開始下降；,關(guān)鍵詞：國家新政陸續(xù)出臺(tái)、銀根收緊，對(duì)投資不利。,2、婁底市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀, 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,2009年全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資281720萬元，同比增長21.05%，增幅比去年同期增加21.15個(gè)百分點(diǎn)。 其中：商品住宅完成投資190384萬元，同比增長27.78%；商業(yè)用房完成投資43389萬元，同比增長66.92%；商用辦公房完成投資2128萬元，同比增長40%；其它完

4、成投資45819萬元，同比減少18.36%。, 商品住宅銷售量價(jià)齊升 全市商品房銷售面積112.5萬m2，同比增長25.69%，其中商品住宅銷售面積104.28萬m2，同比增長35.94 %。全市商品房銷售額213503萬元，同比增長35.89%，其中商品住宅銷售額174113萬元，同比增長54.95%。 2009年12月全市商品住宅平均銷售價(jià)格1669元/m2（含縣市），同比上漲14%，環(huán)比6月份上漲8.4%。,全市商品住宅銷售平均價(jià)格（元/m2）,3、婁底市商業(yè)環(huán)境 關(guān)鍵詞：商業(yè)格局初現(xiàn)，商業(yè)競爭加劇。,經(jīng)過二十多年演變發(fā)展，尤其是近年來市政建設(shè)提質(zhì)升級(jí)，婁底在老街、臨街商業(yè)帶基礎(chǔ)上逐步形

5、成“城南區(qū)、中心區(qū)、城北商業(yè)區(qū)”及 “一中心、多商業(yè)層次”的商業(yè)格局，新興商業(yè)加之住宅社區(qū)商業(yè)不斷增加，商業(yè)競爭加劇。,城北板塊,五江建材市場板塊 沃爾瑪、通城電器超市板塊 拓步家裝、布藝、服裝板塊 婁星北路鋼材批發(fā)市場板塊 婁星北路國際家具城板塊,城南板塊,春園、九億步行商業(yè)街板塊 長青路商業(yè)區(qū)板塊 九龍、家風(fēng)、銀海等家具城板塊 紅太陽、佳惠、銀海等家電城板塊, 一中心與南北分區(qū),中心區(qū),清泉廣場商圈：繁榮于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，改革開放的各門類大發(fā)展，形成了目前以清泉廣場為核 心商圈的經(jīng)營格局：清泉大酒店、清泉名店和新一佳超市，以其經(jīng)營規(guī)模之大、環(huán)境優(yōu)雅、品類齊全和檔 次較高，成為婁底中高檔消費(fèi)者

6、的首選之處。 九龍市場和婁底大市場商圈：九龍市場和婁底大市場的服飾鞋類及小商品中檔市場頗具特色，漸成規(guī)模， 頗受工薪階層青睞，已成為婁底商界的一個(gè)窗口。 418專業(yè)商圈：418區(qū)域的專業(yè)建材裝飾、摩托車及配件市場，為婁底專業(yè)市場引導(dǎo)和管理頗為成功的典范 之一，年銷售已超過兩億元。 步步高及九億商圈：步步高百貨超市，與九億步行街聯(lián)為一體，扼守城東，其影響力不可輕視。 春園步行街商圈：春園商業(yè)步行街開發(fā)項(xiàng)目，是市政府實(shí)施招商引資與民營富市的重點(diǎn)項(xiàng)目，吸引著許多 國際國內(nèi)品牌商家，如沃爾瑪、國美、麥當(dāng)勞等知名企業(yè)都看好這塊頗具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金碼頭。春園商業(yè) 步行街總投資為4.8億元，建筑面積為18萬平

7、方米，集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀光、文化等于一 體，是商業(yè)娛樂化的購物公園。, 多商業(yè)圈,4、項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)環(huán)境,關(guān)鍵詞1：建材為主，電器、家具、家居為輔的城北商業(yè)極,建材、家居 為主,餐飲、娛樂 休閑、美發(fā)等 零散市場,五江建材、拓步家裝 國際家具、九龍家具等,拓步服裝、長青路商業(yè)區(qū)等,區(qū)域主要商業(yè)形態(tài),婁星北路鋼鐵 批發(fā)市場,鋼鐵、汽配 為主,服裝、鞋類 為主,閑散鋪面,1流動(dòng)人口少，一直沒形成鬧市。 2周邊環(huán)境不好，臨街商鋪規(guī)模小，檔次不高。 3板塊內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雜、小商圈多，資源整合難。 4聚集人流的核心商業(yè)板塊少。,關(guān)鍵詞2：購物、休閑娛樂及餐飲消費(fèi)氛圍嚴(yán)重不足。,1漣鋼家屬區(qū)

8、迅速擴(kuò)大，消費(fèi)人群增大。 2區(qū)域無定向消費(fèi)板塊，給項(xiàng)目新空間。 3政府大力引進(jìn)品牌商家進(jìn)駐，政策強(qiáng)。 4國家鼓勵(lì)消費(fèi)以拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大商業(yè)消費(fèi)是大勢所趨。,關(guān)鍵詞3：區(qū)域商業(yè)存在發(fā)展機(jī)遇,毋庸質(zhì)疑：項(xiàng)目目前面臨四大困局是擺在眼前的事實(shí)，而與有利亦有弊的市場環(huán)境，是項(xiàng)目面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)； 那么，我們又該如何掃除籠罩在”灰姑娘“身上的困難，同時(shí)創(chuàng)造發(fā)揮，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目到“貴公主”的華麗轉(zhuǎn)身呢？,思路決定出路，根本確定發(fā)展； 高屋建瓴，才能引領(lǐng)潮流； 而抓住根本，才能抓住關(guān)鍵，將問題迎刃而解。,我司認(rèn)為：本項(xiàng)目面臨的問題眾多，而核心問題是首要解決項(xiàng)目定位發(fā)展問題，在現(xiàn)有建筑基礎(chǔ)與環(huán)境條件下，通

9、過建立起項(xiàng)目新穎獨(dú)到商業(yè)市場定位，輔之以量身定做的營銷推廣，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持三手抓（銷售、招商、推廣），在商業(yè)運(yùn)做上堅(jiān)持“四贏”思想（開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者），本項(xiàng)目必定能夠?qū)崿F(xiàn)從“灰姑娘”到“貴公主”的華美轉(zhuǎn)身。,解局,解決項(xiàng)目定位 從“灰姑娘”到“貴公主”完美轉(zhuǎn)身,1,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位核心要求 1、符合項(xiàng)目自身屬性要求 ； 2、符合市場發(fā)展需求； 3、利于銷售、招商及可持續(xù)經(jīng)營； 4、利于項(xiàng)目品牌形象樹立； 5、利于項(xiàng)目最大價(jià)值發(fā)揮；,那么，本項(xiàng)目 有哪些定位思路可以應(yīng)用,1、周邊此類業(yè)態(tài)成熟，可形成規(guī)模互相呼應(yīng)。 2、有廣泛客戶基礎(chǔ)和市場凝聚力. 3、可增加板塊的功能性

10、和完整性,分析： 1、本項(xiàng)目在經(jīng)營建材、家居市場缺乏相對(duì)的競爭力，從一個(gè)成熟的市場挖掘消費(fèi)客戶存在著時(shí)間和品牌的難度； 2、樓上商業(yè)部分不便銷售； 3、規(guī)模面積相對(duì)狹小，車輛進(jìn)出不是很方便； 4、并且要在短時(shí)間樹立消費(fèi)口碑和品牌形象有著較大的難度。,定位思路1： 以建材、家居為主，將建材與家居市場更進(jìn)一步做大做強(qiáng)？,優(yōu)勢,分析： 1、該業(yè)態(tài)租金承受力不強(qiáng) 2、此類業(yè)態(tài)要求的鋪面規(guī)模較大、進(jìn)深較長而且要便于大型車輛的進(jìn)出和?？?。 3、本項(xiàng)目的商鋪格局限制了此業(yè)態(tài)的發(fā)展，不利于全面的招商。 4、對(duì)于項(xiàng)目樓上商鋪利用不利，開發(fā)商獲利額度不大。,優(yōu)勢,定位思路2： 發(fā)展鋼鐵、汽配市場，打造鋼鐵汽配城？

11、,1、有便利的業(yè)態(tài)供給條件。 2、有著很大的生存空間和市場占有率。 3、有穩(wěn)定的客戶群體。,1、目前無此類大型專業(yè)市場，存在市場空白。 2、品牌入駐相對(duì)容易。 3、商品規(guī)模性和專業(yè)性強(qiáng)。 4、招商難度不大。 5、項(xiàng)目本身特點(diǎn)和建筑定位適合此類業(yè)態(tài)的發(fā)展和規(guī)劃。,分析： 1、城北目前有三個(gè)此類商業(yè)步行街，市場基本趨于飽和。 2、另外與之前的業(yè)態(tài)定位相似，原有的爛尾工程形象和口碑不利于本項(xiàng)目的銷售與招商。 3、競爭激烈、相對(duì)飽和的市場不利于打造純粹性專業(yè)市場。,優(yōu)勢,定位思路3： 打造純粹的服裝、鞋類等專業(yè)批發(fā)市場？,是在原有業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上繼續(xù)努力， 做大做強(qiáng)？ 還是駛出“紅?！?， 開辟出一塊“藍(lán)?！?/p>

12、市場？,很明顯，原有商業(yè)市場的定位思路只會(huì)將我們引入“紅?！钡募ち腋偁幹校瑫r(shí)純粹性的專業(yè)市場不利于本項(xiàng)目大規(guī)模招商與發(fā)展，更讓人擔(dān)憂的是，這些業(yè)態(tài)不利于項(xiàng)目樓上商鋪價(jià)值的發(fā)揮。 在項(xiàng)目3萬平米商業(yè)體量基礎(chǔ)上，我們必須找到一個(gè)市場的相對(duì)空白點(diǎn)，發(fā)展特色商業(yè)，在開發(fā)商業(yè)龍頭的同時(shí)，發(fā)展多類業(yè)態(tài)，從而促進(jìn)并整合項(xiàng)目樓上2、3、4層的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮，以重新樹立起項(xiàng)目在婁底的市場形象，打造品牌，為婁底為湘中開辟出一個(gè)新的商業(yè)名片。,跳出區(qū)域看區(qū)域,依托漣鋼薄板、開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)位優(yōu)勢，城北將著力發(fā)展三大物流基地，高標(biāo)準(zhǔn)高速度地發(fā)展新的流動(dòng)產(chǎn)業(yè)。 在漣鋼與開發(fā)區(qū)原有人群基礎(chǔ)上，物流將為項(xiàng)目所處城北區(qū)帶來大量

13、的外來人源，同時(shí)，餐飲與娛樂將是這批外來人員的主要消費(fèi)目標(biāo)。,物流將為項(xiàng)目帶來大批餐飲與娛樂消費(fèi)人群。,跳出城市看城市,欲建成湖南省重要的制造業(yè)基地和湘中工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心,婁底 十里鋼鐵，百里煤海，世界銻都,“3+5“城市群組建，更將大大加快婁底城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而進(jìn)一步擴(kuò)大婁底城市的湘中輻射力量。,婁底,（1）2009年，全省GDP為5699.6億元，增長12.9%。 （2）居民年人均餐飲消費(fèi)水平不斷提高。2009年全年人均餐飲消費(fèi)達(dá)到1200元，同比增長18%。,（3）婁底娛樂休閑消費(fèi)迅速增長：喝玩樂的發(fā)展與城市化進(jìn)程是相輔相成、相伴而生的。其中，公務(wù)接待、商務(wù)應(yīng)酬和婚慶喬遷可謂是消費(fèi)的三

14、足鼎立。目前，全市年餐飲消費(fèi)額達(dá)50多億元，比計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期增長了幾十余倍。,婁底經(jīng)濟(jì)與餐飲娛樂消費(fèi)增長迅猛,資料顯示，休閑餐飲發(fā)展迅速，2008年5月至2009年5月，五大城市休閑餐廳商戶從四千四百七十二家，增至六千一百六十五家，同比增長37.9%。休閑娛樂頻道搜索量2009年5月份達(dá)到一千二百五十萬次，同比增長111.7%。休閑餐飲和休閑娛樂消費(fèi)需求旺盛，有望成為拉動(dòng)城市消費(fèi)的重要增長點(diǎn)。, 2009-6-12 13:34:22 信報(bào)財(cái)經(jīng)新聞,餐飲和休閑娛樂是消費(fèi)首選,我公司關(guān)于婁底投資者商業(yè)投資業(yè)態(tài)的500份調(diào)查問卷顯示： 90%以上希望在本區(qū)域投資餐飲娛樂業(yè)。,一項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)表示

15、：發(fā)展餐飲娛樂特色商業(yè)街區(qū)包容性大，其規(guī)模與本項(xiàng)目體量可相匹配。,優(yōu)勢 1、區(qū)域無此類綜合商業(yè)區(qū)，消費(fèi)人群多。 2、多元化的行業(yè)進(jìn)駐便于招商和銷售， 3、此類業(yè)態(tài)利潤可觀、投資回報(bào)時(shí)間短。 4、業(yè)態(tài)包容性強(qiáng)，利于租賃與銷售。 5、對(duì)周邊區(qū)域是個(gè)強(qiáng)有力的補(bǔ)充板塊。,分析： 1、娛樂、餐飲、休閑為主的商業(yè)業(yè)態(tài)可預(yù)測性和可操作性相當(dāng)大， 2、項(xiàng)目周邊的商業(yè)板塊業(yè)主對(duì)此類商業(yè)街的期待很高。 3、此業(yè)態(tài)的投資經(jīng)營客戶相對(duì)廣泛，對(duì)于以后的租賃銷售有極大空間。,此類業(yè)態(tài)與已建成的商鋪存在配套設(shè)施不全問題，后期需要做進(jìn)一步整改，但改造力度不強(qiáng)。,劣勢,定位思路4：發(fā)展餐飲娛樂的特色風(fēng)情商業(yè)街,由此，我們建議項(xiàng)

16、目,打造湘中最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化觀光等于一體的風(fēng)情商業(yè)街。,可行！,區(qū)域內(nèi)滿足項(xiàng)目周邊及婁底市常住人群餐飲、娛樂、休閑、生活服務(wù)，對(duì)外輻射整個(gè)湘中城及湖南省。,項(xiàng)目形象定位 湘中第一風(fēng)情商業(yè)街, 規(guī)模最大商業(yè)街面積超過3萬平方米。 專業(yè)性強(qiáng)集吃、喝、游、樂、購，完整業(yè)態(tài)種類。 輻射面廣城北商業(yè)各大板塊，漣鋼家屬居住區(qū)。 特色性高集湘中特色餐飲娛樂風(fēng)情于一體。,湘中美食 活力生活 風(fēng)情商業(yè),解決項(xiàng)目形象 啟用響亮名號(hào)與開展品牌營銷（見后）,2,有如古時(shí)征戰(zhàn)，必師出有名， 孔子曰：名不正則言不順事不成。 可見，名號(hào)有多重要。 本項(xiàng)目前期市場口碑極差 建立在定位基礎(chǔ)上，啟用新的名號(hào)，

17、可為項(xiàng)目重新 樹立品牌，建立市場口碑起到事半功倍的效果。,項(xiàng)目打造湘中第一風(fēng)情商業(yè)街，從而這里將成為婁底與湘中人最熱鬧的娛樂場所，最熱門的美食勝地，最熱捧的休閑街區(qū)，是匯聚湘中人百態(tài)娛樂的“時(shí)尚區(qū)、活力街，享樂場”。,即如稟賦老上海百 樂門之享樂精神，傳承80年。,【百樂門歷史】 1929年，原開在戈登路（今江寧路）的兼營舞廳的“大華飯店”歇業(yè)，被譽(yù)為“貴族區(qū)” 的上海西區(qū)，沒有一個(gè)與“貴族區(qū)”相適應(yīng)的娛樂場。 1932年，中國商人顧聯(lián)承投資七十萬兩白銀，購靜安寺地營建Paramount Hall，并以諧音取名“百樂門”。,再造湘中百樂門,解決項(xiàng)目業(yè)態(tài)與產(chǎn)品規(guī)劃問題 為項(xiàng)目快速銷售與招商奠定基

18、礎(chǔ),3,建立在項(xiàng)目打造湘中第一特色餐飲、娛樂生活街的定位之上，我司建議，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局應(yīng)遵循三大原則： 1、整體布局以特色餐飲、娛樂、休閑為主，購物為輔。 單一業(yè)態(tài)限制消費(fèi)范圍，同時(shí)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，考慮到項(xiàng)目整體價(jià)值發(fā)揮及分散風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)，建議項(xiàng)目以特色餐飲、娛樂、休閑為主，精品、服飾、小百貨等業(yè)態(tài)為輔進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。,一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃,2、根據(jù)各業(yè)態(tài)實(shí)際要求，必須將項(xiàng)目商鋪分布的產(chǎn)品物理特性與各業(yè)態(tài)租金承受力及其對(duì)地理位置的要求強(qiáng)度結(jié)合起來進(jìn)行業(yè)態(tài)匹配布局。 有些業(yè)態(tài)對(duì)于商鋪地理位置要求低，則盡量安排布置在高層與偏僻處，而有些業(yè)態(tài)租金承受力強(qiáng)，對(duì)于地理位置的要求高，則應(yīng)將其安排在好的地段處，這樣，

19、將產(chǎn)品的物理特性與業(yè)態(tài)的承受力結(jié)合起來，可以最大限度地發(fā)揮項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值。,3、在業(yè)態(tài)的冷熱要求基礎(chǔ)上，必須考慮各業(yè)態(tài)自身經(jīng)營要求的一般面積大小，在固有的建筑基礎(chǔ)上再行對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)域劃分。 商業(yè)經(jīng)營的好壞，可以看做是各業(yè)態(tài)自身生命旺盛與否的體現(xiàn)。但如果不顧及業(yè)態(tài)的經(jīng)營空間與市場容納吸收度的匹配度，建筑再好的商業(yè)體，也會(huì)顯得沒有生命力。,具體業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)規(guī)劃，力求相融相生，如陰陽與靜動(dòng)，力求達(dá)到互相支持、互相輔助，彼此共贏。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)按位置大體分為北、中、南三段業(yè)態(tài)，南段以特色美食、酒店等業(yè)態(tài)為主； 中間段以娛樂、動(dòng)漫、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)為主，北段則以休閑、棋牌室、美容美發(fā)等為主。,特色美食區(qū)

20、,休閑區(qū),動(dòng)漫娛樂區(qū),項(xiàng)目南端緊臨拓步商業(yè)街，人 氣旺盛，所以安排特色美 食，方便吸引人群。,中間安排娛樂休閑區(qū)，一來是方便承接人們吃后好玩的心態(tài)，二是作為北端動(dòng)漫休閑過度區(qū)，高強(qiáng)度的運(yùn)動(dòng)后方便貪享靜謐的氛圍。,北端較南端人流相對(duì)較少，但作為入口之一，方便?？寇?，故而作為休閑區(qū),北,南,一層商鋪業(yè)態(tài)主體規(guī)劃 （特色餐飲達(dá)70%以上，其他為生活型商業(yè)如銀行、精品、小百貨等）,一樓南北兩端：大中型餐廳（海鮮酒樓、湘粵特色酒樓等）高檔美發(fā)機(jī)構(gòu)（美絲坊、發(fā)源地等） 一樓主體：湘中各類特色小吃、中西式快餐、中小型特色餐飲店、煙酒茶類、小百貨精品店等,人民公社大食堂,時(shí)尚百貨,銀行,大型美容美發(fā)機(jī)構(gòu),規(guī)劃

21、示意圖,北,南,主體規(guī)劃：量販?zhǔn)娇ɡ璒K、大型足浴、按摩、經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店等。,規(guī)劃示意圖,二、三樓商鋪業(yè)態(tài)布局示意： 主體為餐飲、娛樂、休閑館，所占比列控制在80%左右。,大型足浴,北,南,中間及四、五樓業(yè)態(tài)布局： 規(guī)劃娛樂、休閑健身館與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，所占比列控制在100%。,主體規(guī)劃：動(dòng)漫城、網(wǎng)吧、休閑棋牌室、健身、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等,北,南,項(xiàng)目外立面和內(nèi)街的燈光重新設(shè)計(jì)，針對(duì)項(xiàng)目定位選擇有表現(xiàn)力的燈光組合達(dá)到最佳的視覺效果。 商業(yè)街外立面統(tǒng)一重新設(shè)計(jì)，加強(qiáng)動(dòng)感設(shè)計(jì)，以促進(jìn)逗留消費(fèi)，立面風(fēng)格以現(xiàn)代為主，局部古典，增加文化氛圍。,產(chǎn)品建議1現(xiàn)代古典立面風(fēng)格,二、項(xiàng)目產(chǎn)品改造建議,產(chǎn)品建議2 加強(qiáng)交通組織

22、、增加停車位,消費(fèi)性的業(yè)態(tài)定位，對(duì)于停車位的要求相對(duì)高 ，建議南北兩入口要進(jìn)行優(yōu)質(zhì)規(guī)劃，提供盡量多的停車位給消費(fèi)者。 打破現(xiàn)代步行街禁止通車的格局，建議項(xiàng)目實(shí)行南北通車，這樣便于消費(fèi)者的選擇和出行方便。同時(shí)可減輕入口的停車壓力。,產(chǎn)品建議3 加強(qiáng)餐飲排煙排氣改造,建議項(xiàng)目與城管、衛(wèi)生、防疫等職能單位溝通，與設(shè)計(jì)單位溝通增加項(xiàng)目排煙、排污、排水等設(shè)計(jì) 中心街處建議安裝觀光電梯，有利于提高項(xiàng)目的形象和功能。也便于以后在此區(qū)域業(yè)態(tài)的招商。,解決項(xiàng)目整體營銷問題 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售招商與持續(xù)經(jīng)營,4,10個(gè)月4大步驟實(shí)現(xiàn)1.7個(gè)億,一、項(xiàng)目總體營銷目標(biāo),目標(biāo),整體招商達(dá)到80%以上，奠定開業(yè)基礎(chǔ)。,將百

23、樂門商業(yè)街打造成湘中知名商業(yè)名片,構(gòu)筑起項(xiàng)目湘中第一風(fēng)情商業(yè)街品牌形象,10個(gè)月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體約1.7個(gè)億的銷售目標(biāo),立起漣鋼房房產(chǎn)城市運(yùn)營商品牌形象,二、項(xiàng)目總體營銷4大步驟 第一步：全面更新項(xiàng)目現(xiàn)場包裝，百樂街形象高端亮相 第二步：大型公關(guān)事件活動(dòng)，強(qiáng)化百樂街商業(yè)品牌形象， 樹立市場投資與經(jīng)營信心 第三步：招商先行，引進(jìn)龍頭品牌商家，助推項(xiàng)目品牌發(fā) 展并促進(jìn)銷售 第四步：分批開盤，控制銷售節(jié)奏，不斷創(chuàng)造熱銷狂潮。,1、產(chǎn)權(quán)銷售式 此方式有利于資金盡快回籠，目前國內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主。這種方法有利于開發(fā)商降低投資風(fēng)險(xiǎn)，也讓投資擁有自己的個(gè)人資產(chǎn)，對(duì)買賣雙方可謂雙贏。但由于出售后產(chǎn)權(quán)零散分

24、布，不利于后續(xù)經(jīng)營管理。,2、租售結(jié)合模式 為了達(dá)到更好的銷售水平，開發(fā)商介入到商場的經(jīng)營事務(wù)中，在工程尚未竣工時(shí)，提前開始招商引租工作，以帶租約的商鋪來吸引更多的投資者購買商鋪。這種方式有利于增強(qiáng)投資者信心，最終目的還在于促進(jìn)銷售。,3、只租不售式 目前國外的大部分商業(yè)物業(yè)基本上只租不售。開發(fā)商兼具經(jīng)營管理者的角色，目的是通過物業(yè)租賃，收取租金達(dá)到贏利的目的。這種長線投資，如果經(jīng)營得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長期、增值的租金收益，比短期銷售物業(yè)的獲利要大得多。,商業(yè)地產(chǎn)銷售模式,三、銷售策略分析,銷售模式建議主體產(chǎn)權(quán)銷售，部分租賃或返租。 考慮到項(xiàng)目整體銷售經(jīng)營及回籠資金需要

25、，同時(shí)根據(jù)很多大型品牌餐飲娛樂業(yè)一般只租不買的特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目關(guān)鍵龍頭商業(yè)部分采取租賃與返租形式，而大部分小商鋪則采取完全銷售為主，從而做到以龍頭商業(yè)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回籠資金，并對(duì)商業(yè)街的業(yè)態(tài)進(jìn)行整體控制，以保證項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營能夠持續(xù)成功。,1、周邊板塊租金價(jià)格掃描： 租金基本在30-60元/平米。 根據(jù)典型商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查，項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)赓U和銷售價(jià)格水平如下：,四、項(xiàng)目定價(jià),選取典型項(xiàng)目租金水平進(jìn)行銷售價(jià)格測算，以12年為投資回報(bào)期限， 銷售預(yù)價(jià)=租金水平12個(gè)月12年。 1、五江建材城 臨街商鋪：運(yùn)用預(yù)價(jià)方式 60元/月12個(gè)月12年=8640元/； 內(nèi)街：33元/月，運(yùn)用

26、預(yù)價(jià)公式 33元/月12個(gè)月12年=4752/； 最里面的商鋪：25/月，運(yùn)用預(yù)價(jià)公式=25元/月12個(gè)月12年=3600元/； 2、沃爾瑪超市外側(cè)商鋪 租金水平為65元/月，運(yùn)用預(yù)價(jià)公式=65元/月12個(gè)月12年=9360元/。 3、拓步步行街 一層商鋪：運(yùn)用預(yù)價(jià)方式=70元/月12個(gè)月12年=10080元/； 但該項(xiàng)目目前經(jīng)營很不成功，項(xiàng)目租金單個(gè)鋪面1000元/月基本沒市場。,周邊典型項(xiàng)目銷售價(jià)格,周邊市場的售價(jià)與租金對(duì)比,參照項(xiàng)目周邊租售價(jià)格，綜合本項(xiàng)目的優(yōu)勢特征及品牌力度， 建議項(xiàng)目的銷售、租賃價(jià)格為： 一層：10000元（售價(jià)） 70元（租價(jià)） 二層的售價(jià)和租金為一層的百分之五十左

27、右 二樓：5000元（售價(jià)） 35元（租價(jià)） 三層的售價(jià)和租金為一層的百分之三十左右 三樓：3000元（售價(jià)） 20元（租價(jià)） 四、五層的售價(jià)和租金為一層的百分之二十左右 四、五樓：2000元（售價(jià)） 14元（租價(jià)）,具體定價(jià),項(xiàng)目總面積：33074.953，預(yù)計(jì)總銷售額 170844050元，投資回報(bào)率達(dá)到80%以上。,一層：10000元（售價(jià)） 70元（租價(jià)） 10000元8724.512=87245120 二層的售價(jià)和租金為一層的百分之五十左右 二樓：5000元（售價(jià)） 35元（租價(jià)） 5000元8724.512=43622560 三層的售價(jià)和租金為一層的百分之三十左右 三樓：3000元

28、（售價(jià)） 20元（租價(jià)） 3000元8724.512=26173536 四、五層的售價(jià)和租金為一層的百分之二十左右 四、五樓、2000元（售價(jià)） 14元（租價(jià)） 2000元5363.437=10726874 2000元1537.98=3075960,1、首要鎖定項(xiàng)目本區(qū)域與婁底市投資者（以企事業(yè)單位中高層、私營老板特別是礦老板為主，婁底人民不差錢）； 2、繼而輻射婁底周邊縣市及湖南省內(nèi)投資者； 3、看好項(xiàng)目市場前景的外地投資者。,五、客戶群體定位 投資客群定位,1、漣鋼職工及周邊居民； 2、外地出差及游玩者； 3、周邊城鎮(zhèn)居民； 4、項(xiàng)目周邊中青年及學(xué)生。, 消費(fèi)客群定位,1、婁底市餐飲、娛樂

29、、休閑品牌投資經(jīng)營置業(yè)者； 2、湘中地區(qū)特色餐飲、娛樂、休閑品牌投資經(jīng)營置業(yè)者； 3、省內(nèi)大型餐飲、娛樂、休閑品牌機(jī)構(gòu)。, 經(jīng)營客群定位,形象預(yù)熱,形象塑造,開盤熱銷,持續(xù)熱銷,強(qiáng)勢蓄水,6月初 7月中 8月 9月 10月初 11月中 12月底 2011年3月底,尾盤清理,準(zhǔn)備期,形象塑造期,強(qiáng)勢蓄水,招商先行,一批開盤,公關(guān)事件營銷，重新樹立項(xiàng)目品牌形象。 1、湘中商業(yè)發(fā)展論壇， 2、與政府聯(lián)合組織湘中萬人長跑活動(dòng)。 3、湘中車展活動(dòng) 4、百樂街招商大會(huì),二批開盤,尾盤銷售,持續(xù)性投資發(fā)展經(jīng)營講座，促進(jìn)項(xiàng)目銷售 1、持續(xù)商業(yè)投資經(jīng)營培訓(xùn)講座，給客戶 洗腦。 2、客戶聯(lián)誼會(huì),六、項(xiàng)目銷售進(jìn)程規(guī)

30、劃,2、項(xiàng)目銷售策略,以低價(jià)入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應(yīng)，逐步提高售價(jià)，迫使客戶迅速作出選擇的決定。, 針對(duì)目標(biāo)客戶采用一對(duì)一行銷策略,與坐銷相結(jié)合，主動(dòng)走出去營銷，利用行銷人員、或直郵（DM）、或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，爭取使成為本項(xiàng)目業(yè)主或租戶。, 低開高走，分批銷售,為加強(qiáng)客戶的投資與經(jīng)營信心，建議項(xiàng)目與客戶簽署合同時(shí)候承諾拿出100萬 作為開業(yè)消費(fèi)券，以促進(jìn)項(xiàng)目投資與租賃。, 100萬消費(fèi)券開業(yè)承諾，增進(jìn)客戶投資與經(jīng)營信心。,這是針對(duì)一些對(duì)未來商鋪價(jià)格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，客戶需要在一年或兩年內(nèi)決定購買的，采用繳

31、付一定期限內(nèi)的租金作為購買單位的首期款，刺激租戶購買心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。, 以租金代首期銷售策略。, 捆綁銷售，以購買一樓連賣樓上二、三樓的方式進(jìn)行捆綁銷售，以最大范圍實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售。,先租后賣： 返回前三年租金，可沖抵首付款，一來可以解決前幾年年商業(yè)氛圍不旺所 帶來的客戶經(jīng)營損失，提升客戶投資信心；同時(shí)也降低了首付，降低了購 鋪者的購鋪門檻。,計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率（月租金12個(gè)月）/售價(jià)=840/10000=0.084 不返租銷售：（一層單個(gè)鋪面為例） 總價(jià)= 10000元/ M52.65 M=526500元 首付5成：263300元 返租銷售：（一層單個(gè)鋪面為

32、例） 總價(jià)= 10000元/ M52.65 M=526500元 526500元8%=42120元 三年返租的金額：42120元3=126360元 首付5成：263300元 沖抵首付款之后的首付：263300元-126360元=136940元,首付十萬，輕松做臨街鋪王。,如返租5年，將更降低首付，大大降低客戶投資門檻。,1、統(tǒng)一整體招商，先行招進(jìn)主力商家，按照業(yè)態(tài)規(guī)劃，按主力龍頭商家、品牌商家、特色商家的秩序先后招駐，力求實(shí)現(xiàn)以龍頭主力商家進(jìn)駐，為項(xiàng)目增強(qiáng)品牌效應(yīng)，同時(shí)促進(jìn)項(xiàng)目銷售，以快速回籠資金。,七、項(xiàng)目招商策略,2、對(duì)投資者進(jìn)行商業(yè)開業(yè)要求，一方面可協(xié)助客戶登記進(jìn)駐商家，幫助投資者招商，

33、一方面則在合同中與投資者簽定確定業(yè)態(tài)開業(yè)的優(yōu)惠條款，以確保項(xiàng)目能夠在規(guī)定的 時(shí)期內(nèi)按要求開業(yè)。介于本項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)和歷史問題，建議采取一年免租、免息、 免物管費(fèi)優(yōu)惠政策，以促進(jìn)項(xiàng)目招商成功。 3、在招商進(jìn)度達(dá)到70%時(shí)則進(jìn)行試營業(yè)，在達(dá)到80%以上，則可開業(yè)。,招商人員安排 由一名招商經(jīng)理負(fù)責(zé)，二名招商主管輔助，二十名招商代表為團(tuán)隊(duì)的招商小組，在婁底市區(qū)和外市區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性的招商工作。附表,招商總面積約：10000左右 招商意向品牌租賃資金總和;根據(jù)各樓層的租賃單價(jià)和業(yè)態(tài)所需面積,具體招商計(jì)劃,招商總面積約：18000左右,具體招商計(jì)劃,部分意向商家介紹,火宮殿位于長沙市坡子街的火宮殿酒家是一

34、 家弛名中外的“中華老字號(hào)”企業(yè),被譽(yù)為湘 風(fēng)小吃的源頭、湘菜的主要代表,有著深遠(yuǎn) 的歷史淵藪。 兩個(gè)半世紀(jì)的品牌，一代偉人毛澤東的光 臨，更使火宮殿名揚(yáng)四海。 火宮殿以“火廟文化”為底蘊(yùn),輔以名品素食, 以其獨(dú)特風(fēng)格使歷代名人紛紛慕名而來。,1、長沙火宮殿,上海好樂迪餐飲娛樂有限公司主要是提供娛樂卡拉OK與餐飲服務(wù)的企業(yè)。 “好樂迪”在全國各地都有著自己的一席之地，門店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重慶、哈爾濱、昆明、武漢、西安、烏魯木齊、濟(jì)南、大連、杭州、長沙，并已驚人的速度不斷的成長發(fā)展著?！昂脴返稀泵考议T店平均擁有80多間包廂，包廂形式也適合不同消費(fèi)群與歡唱人數(shù)，以人性化的環(huán)境格局

35、讓消費(fèi)者享受到貼心的服務(wù)與自在的歡唱。,2、好樂迪,一九九四年，盛記投資者盛國平先生開設(shè)他本人第一家海鮮酒樓，成為開創(chuàng)星城海鮮入膳的先行者。 盛記海鮮秉承“新鮮原料、出品精細(xì)、開拓創(chuàng)新、平價(jià)實(shí)惠”的待客理念，以海鮮產(chǎn)品為龍頭，融匯湘、粵、川等菜系，時(shí)時(shí)為顧客朋友提供最新鮮的口感、最享受的服務(wù)、最實(shí)惠的消費(fèi)為己任。 自開辦第一家窯嶺總店以來，盛記海鮮借連鎖自立、與時(shí)俱進(jìn)之勢，順應(yīng)市民要求及市場需要，于2006年下半年開設(shè)海悅分店，現(xiàn)正積極籌備第三、四家連鎖分店的開張。,3、盛記海鮮,千惠超市，由耒陽市日雜公司投資1000余萬元，創(chuàng)立于2001年。 千惠超市按照現(xiàn)代超市的全新模式，經(jīng)營包含南雜副食

36、、日用百貨、洗滌化妝、針棉用品、文體用品、家用小電器、金銀珠寶首飾、通訊器材、圖書影碟、生鮮蔬果、糕點(diǎn)，場地租賃等四萬余種商品。 超市一直秉著“千惠超市，實(shí)惠千家萬戶”的經(jīng)營理念，以引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚，弘揚(yáng)消費(fèi)文化為企業(yè)思想自開業(yè)以來，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。,4、千惠超市,水木年華：擁有自我的產(chǎn)品和沉淀的文化產(chǎn)物，其中有每個(gè)月的18號(hào)水木時(shí)尚派對(duì)日當(dāng)中包含的舞動(dòng)中國、絕色,5、水木年華,傾城派對(duì)活動(dòng)，另外水木年華擁有水木DJ隊(duì)擁有湖南及全國最具實(shí)力、最強(qiáng)大的DJ團(tuán)隊(duì)，最廣泛的音樂資源。還有以水木音樂為名的不同類型音樂CD串燒（NON-STOP）推出，深受廣大顧客與音樂愛好者的喜愛，以及正在

37、打造建設(shè)以水木生活為名的宣傳月刊簡冊,城市英雄電玩俱樂部是近年崛起的一家經(jīng)營健康、時(shí)尚電子游戲場所的大型娛樂專營機(jī)構(gòu)。本俱樂部自1995年創(chuàng)立至今，認(rèn)真遵守該行業(yè)法律法規(guī)，始終堅(jiān)持推出健康、益智的游戲項(xiàng)目。 為了體現(xiàn)“營造歡樂、演繹時(shí)尚”的城市英雄文化氛圍，城市英雄電玩俱樂部還經(jīng)常在各店組織豐富多彩的時(shí)尚文化活動(dòng)，從各類主題節(jié)慶到大小賽事，在年輕人時(shí)尚一族中產(chǎn)生了不小的影響。,6、城市英雄電玩俱樂部,招商意向客戶 餐飲： 澳門豆撈、楊裕興米粉、云南過橋米線、武漢周黑鴨、譚魚頭酒店、錦江商務(wù)酒店、永州血鴨、劉記口味蝦、人民公社大食堂、辣椒炒肉湘菜館、季季紅火鍋、紅大媽火鍋、迪歐咖啡、名典咖啡、常

38、德牛腩館、株洲跳跳蛙、金牛角中西餐廳、重慶火鍋城、日、韓料理店、長城、五谷雜糧飯店、匯源超市、元味冷飲、常德鐵板魚等 娛樂：侯宮酒吧、爵士酒吧、日月同輝卡拉OK、 休閑：軒婷女子SPA美容、美體、揚(yáng)州足浴、楊家將足浴、千一健身房、恒發(fā)超市、欣欣瑜伽 體念館、美麗人生女子體念館、 培訓(xùn)：大山英語培訓(xùn)、唯一舞蹈培訓(xùn)學(xué)校、陽光少兒藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、 其它：南北煙酒總匯、茗福茶莊、老百姓平價(jià)藥房、張?jiān)＜t酒專賣店、 天泰酒業(yè)形象店、移動(dòng)、電信繳費(fèi)廳、,招商優(yōu)惠政策： 給予業(yè)主免租半年到一年優(yōu)惠。 租賃面積超過1000平方米的業(yè)主，可在優(yōu)惠政策上再免六個(gè)月租金。 物業(yè)管理費(fèi)減免一年優(yōu)惠。,招商促銷與公關(guān)活動(dòng)：

39、 新聞媒介聯(lián)動(dòng)商業(yè)街考察湘中行 進(jìn)駐品牌新聞發(fā)布會(huì) 品牌意向業(yè)主招商大會(huì) 合作品牌戶外推廣會(huì),七、項(xiàng)目經(jīng)營管理,1、建議項(xiàng)目引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管 理，實(shí)行項(xiàng)目統(tǒng)一管理。 2、在經(jīng)營政策上可與業(yè)主成立商業(yè)管理委員會(huì)，以 適時(shí)制定統(tǒng)一的經(jīng)營政策，舉辦促銷性活動(dòng)，促 進(jìn)商業(yè)街成功經(jīng)營，持續(xù)旺場。,第一階段(10年6月-8月) 形象預(yù)告：再造百樂門。,通過媒介報(bào)道、論壇等公關(guān)宣傳，樹立項(xiàng)目的整體形象，讓目標(biāo)群體對(duì)項(xiàng)目有整體了解，為項(xiàng)目吹起響亮的號(hào)角。,第二階段(10年9月-11月） 形象塑造：湘中第一風(fēng)情商業(yè)街,重拳出擊,進(jìn)一步通過媒介報(bào)道、公關(guān)活動(dòng)等傳播，發(fā)展項(xiàng)目政策支持、開發(fā)實(shí)力、地

40、段升值前景、主題商業(yè)發(fā)展趨勢及主力商家進(jìn)駐等價(jià)值傳播亮點(diǎn),扛起本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展大旗,樹立起湘中第一風(fēng)情商業(yè)街的品牌形象。,第三階段(10年12月-11年3月)為婁底塑造財(cái)富領(lǐng)袖,讓更多的人對(duì)項(xiàng)目及其發(fā)展價(jià)值形成實(shí)在的認(rèn)知,與目標(biāo)群體進(jìn)行深度的溝通交流,達(dá)到項(xiàng)目與組團(tuán)發(fā)展價(jià)值的深切滲透于強(qiáng)化,使其認(rèn)知項(xiàng)目品、認(rèn)知企業(yè)品牌、認(rèn)同項(xiàng)目投資經(jīng)營發(fā)展前景，以促成銷售。,項(xiàng)目推廣進(jìn)程,八、項(xiàng)目推廣,項(xiàng)目推廣費(fèi)用計(jì)劃：,根據(jù)銷售經(jīng)驗(yàn)，推廣費(fèi)用計(jì)劃一般為 銷售總額的1.5%， 即170844050*0.015=2562661， 初步計(jì)劃為256萬。,第一階段 時(shí)間：2010年6月-10月 主題：再造百樂門 宣

41、傳重點(diǎn)：1、政府及漣鋼聯(lián)合打造的精品娛樂、休閑、餐飲商業(yè)街 2、炒作：湘中第一風(fēng)情商業(yè)街，再造百樂門 3、品牌的簽約和發(fā)布招商信息,具體推廣階段規(guī)劃：,公關(guān)活動(dòng)：1、湘中商業(yè)發(fā)展峰會(huì) 2、大型品牌簽約儀式暨大型招商推廣會(huì) 媒體選擇：戶外大型廣告、公交車廣告、婁底晚報(bào)、婁底日報(bào)、現(xiàn)場包裝、短信,第二階段 時(shí)間：2010年11月-2011年1月 宣傳主題：百樂門商業(yè)街湘中第一風(fēng)情商業(yè)街，掘金城北財(cái)富新商機(jī) 宣傳重點(diǎn)：1、塑造項(xiàng)目品牌形象 2、傳遞銷售、招商信息,公關(guān)活動(dòng)：大型車展、萬人冬季長跑活動(dòng)業(yè)主答謝酒會(huì) 媒體選擇：戶外大型廣告、電視插播廣告、銷售資料派發(fā)、報(bào)紙廣告、短 信、公交車廣告、各大賣場咨詢招商、銷售處廣告、交通電臺(tái)廣告等。,第三階段 時(shí)間：2011年2月-4月 宣傳主題：百樂門商業(yè)街為婁底創(chuàng)造財(cái)富領(lǐng)袖 宣傳重點(diǎn)：1、公開發(fā)售成交火爆 2、促銷信息 3、招商信息 公關(guān)活動(dòng)：項(xiàng)目形象公益活動(dòng) 戶外大型宣傳活動(dòng) 媒體選擇：戶外大型廣告、電視插播廣告、公交車廣告,“貴公主”亮相平面表現(xiàn) 為項(xiàng)目品牌進(jìn)行設(shè)計(jì)表現(xiàn),5,系列一,THX,