項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

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1、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分：項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況二、可行性研究結(jié)論三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表四、項(xiàng)目存在問題與建議第二部分項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目提出背景二、項(xiàng)目發(fā)展概況三、項(xiàng)目投資的必要性第三部分項(xiàng)目投資所在城市的基本概況一、城市基本發(fā)展情況二、城市地理位置、交通、三、城市氣候與生態(tài)環(huán)境四、城市的人文環(huán)境五、城市經(jīng)濟(jì)狀況六、城市的人口結(jié)構(gòu)及人均經(jīng)濟(jì)狀況七、城市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局八、城市對(duì)項(xiàng)目的影響與建議措施第四部分市場(chǎng)分析一、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析第五部分地塊分析一、地塊概況二、地塊分析三、土地價(jià)格四、土地升值潛力初步評(píng)估五、項(xiàng)目取得用地的法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析六、地塊SWOT

2、分析七、項(xiàng)目評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)置二、項(xiàng)目整體定位策略三、項(xiàng)目定位建議第七部分項(xiàng)目整體規(guī)劃分析一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題及概念第八部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排與銷售節(jié)點(diǎn)一、項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)置二、工程計(jì)劃三、銷售節(jié)點(diǎn)第九部分投資估算與資金籌措一、成本預(yù)測(cè)二、稅務(wù)分析三、資金籌措四、資金投放使用計(jì)劃第十部分銷售收入測(cè)定一、銷售收入測(cè)算二、銷售利潤測(cè)算第十一部分財(cái)務(wù)與敏感性分析一、項(xiàng)目盈利能力分析二、項(xiàng)目盈虧平衡分析三、項(xiàng)目敏感性分析第十二部分綜合評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（定性）二、社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）三、環(huán)境評(píng)價(jià)四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、存在問題與建議六、總體結(jié)論及建議第十三部分競拍和投標(biāo)

3、方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容一、主要指標(biāo)測(cè)算二、競爭對(duì)手分析三、制定策略第十四部分附件第一部分：項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱2、項(xiàng)目建設(shè)單位3、項(xiàng)目位置（四周范圍）4、項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀5、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)6、項(xiàng)目地塊面積及邊界長7、研究工作依據(jù)8、研究工作概況二、可行性研究結(jié)論1、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)2、項(xiàng)目地塊分析3、項(xiàng)目規(guī)劃方案4、項(xiàng)目工程進(jìn)度5、投資估算及資金籌措6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表四、項(xiàng)目存在問題與建議第二部分項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目提出背景1、項(xiàng)目與區(qū)域、城市發(fā)展規(guī)劃之間的關(guān)系，如城市交通規(guī)劃、城市功能規(guī)劃布局、重點(diǎn)市政配套項(xiàng)目建設(shè)、區(qū)域重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)

4、發(fā)展規(guī)劃布局等對(duì)本項(xiàng)目、本區(qū)域及城市發(fā)展有重要影響的事件、政策、法規(guī)等。2、項(xiàng)目所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境，如項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)Τ鞘械臍v史、文化、經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略等方面的重要作用。3、項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由，項(xiàng)目的發(fā)起人的主體是誰，項(xiàng)目所有權(quán)的主體是誰，項(xiàng)目因什么原因而進(jìn)行建設(shè)，如舊城改造、市政發(fā)展規(guī)劃需要、市政配套、住宅配套等。二、項(xiàng)目發(fā)展概況1、項(xiàng)目現(xiàn)有調(diào)查研究及成果。2、項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況。三、項(xiàng)目投資的必要性1、項(xiàng)目投資對(duì)公司的發(fā)展戰(zhàn)略意義。2、項(xiàng)目投資對(duì)公司未來經(jīng)營的利潤增長要求。3、項(xiàng)目投資所帶來的社會(huì)影響力、企業(yè)品牌形象提升、對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響力、行業(yè)內(nèi)的影響力等企業(yè)外在影響力。第三

5、部分項(xiàng)目投資所在城市的基本概況一、城市基本發(fā)展情況。二、城市地理位置、交通。三、城市氣候與生態(tài)環(huán)境。四、城市的人文環(huán)境。五、城市經(jīng)濟(jì)狀況，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長情況，以及城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)扶持或重視的行業(yè)等相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)情況。六、城市的人口結(jié)構(gòu)及人均經(jīng)濟(jì)狀況。七、城市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局。八、城市對(duì)項(xiàng)目的影響與建議措施。第四部分市場(chǎng)分析一、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析1、整體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。2、近三至五年整體市場(chǎng)供給量情況，各種物業(yè)在市場(chǎng)上的供給結(jié)構(gòu)比例（包括所有地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)供給情況說明與調(diào)查說明）。3、近三至五年整體市場(chǎng)去化量分析、各種物業(yè)的去化量分析，及結(jié)構(gòu)比例。4、近三至五年整

6、體市場(chǎng)價(jià)格分析、各個(gè)物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格分析，以及整體市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)分析。5、整體市場(chǎng)客戶群分析及未來變化分析，包括階層、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入、需求特征等6、整體市場(chǎng)情況分析（小結(jié)）。7、整體市場(chǎng)發(fā)展及前景預(yù)測(cè)。8、整體市場(chǎng)情況對(duì)本項(xiàng)目的可行性借鑒意義。二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析1、區(qū)域市場(chǎng)界定、情況概述。2、區(qū)域市場(chǎng)供給分析，包括樓盤規(guī)模、產(chǎn)品組合比（項(xiàng)目產(chǎn)品組合與區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品組合）、價(jià)格、產(chǎn)品亮點(diǎn)、園林特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套等。3、區(qū)域市場(chǎng)去化量分析，包函各個(gè)樓盤的去化量分析與區(qū)域整體產(chǎn)品去化量分析，以及不同產(chǎn)品的去化量分析。4、區(qū)域市場(chǎng)競爭分析，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)樓盤競爭特點(diǎn)進(jìn)行描述，如有必要請(qǐng)舉例說明

7、。5、區(qū)域市場(chǎng)客戶群構(gòu)成分析，包括客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)、家庭、收入、行業(yè)/職業(yè)、需求特征等分析，以及對(duì)客戶進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析。6、區(qū)域市場(chǎng)典型樓盤個(gè)案調(diào)查，從樓盤規(guī)模、規(guī)劃方案、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、合作公司、公司實(shí)力背景、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套、周邊市政配套、周邊自然資源利用情況、客戶構(gòu)成、產(chǎn)品售價(jià)、開發(fā)策略、營銷手法、推廣渠道等全方位進(jìn)行調(diào)查、分析（如果區(qū)域外典型樓盤對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)有影響的，也要進(jìn)行整體城市典型個(gè)案調(diào)查分析）。7、區(qū)域市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論，主要包括物業(yè)形態(tài)比例、戶型配比、各個(gè)戶型價(jià)格區(qū)間、戶型面積區(qū)間、市場(chǎng)均價(jià)及不同物業(yè)產(chǎn)品均價(jià)、各個(gè)不同物業(yè)產(chǎn)品的去化量、項(xiàng)目特色亮點(diǎn)、客戶構(gòu)成

8、與特征等。8、區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展及前景預(yù)測(cè)。9、區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的可行性思考。第五部分地塊分析一、地塊概況1、地塊基本資料，總占地面積、建筑密度、容積率、綠化率、控高等基本規(guī)劃資料。2、項(xiàng)目位置，項(xiàng)目位于城市的哪個(gè)區(qū)域、交通位置。3、地塊現(xiàn)狀，地塊的自然狀況，與周邊地勢(shì)的標(biāo)高關(guān)系。4、項(xiàng)目四至。5、地面現(xiàn)狀，包括地塊內(nèi)是否平整，如有無道路、水溝、池塘、鐵路、高壓線鐵塔等對(duì)開發(fā)有重大影響因素存在。6、地面現(xiàn)有居民情況，包括總體人數(shù)、戶數(shù)，企業(yè)廠礦數(shù)量、規(guī)模、生產(chǎn)產(chǎn)品、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀等并說明項(xiàng)目拆遷的復(fù)雜程度，預(yù)計(jì)折遷完成的時(shí)間，政府的支持力度等，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響。7、地下情況，包括管線、地下電纜、

9、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡。8、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。9、地質(zhì)情況，包括地質(zhì)條件、承載力、地下水位和抗震性要求。二、地塊分析1、地塊區(qū)位分析，項(xiàng)目與城市中心商圈、區(qū)域中心商圈、市政重大配套設(shè)施相對(duì)的位置與距離、地段。2、地塊交通分析。3、地塊環(huán)境分析，如空氣質(zhì)量、噪音污染、自然資源、危險(xiǎn)源情況等自然環(huán)境分析；地塊周邊的城市商業(yè)、文化、治安等方面的社會(huì)環(huán)境分析。4、地塊人流分析，對(duì)地塊周邊人流動(dòng)態(tài)情況分析。5、地塊周邊規(guī)劃，近期或未來規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目是否有重大影響。如重大市政工程

10、，大型商業(yè)中心建設(shè)等利好消息，以及對(duì)項(xiàng)目不利的消息，如建設(shè)火力發(fā)電廠、鐵路等。6、周邊生活配套，包括銀行、商場(chǎng)、醫(yī)院、郵局、文化中心等生活配套設(shè)施與項(xiàng)目的距離說明，并配地圖標(biāo)注。7、地塊七通評(píng)估（均需說明到地塊的距離、成本、接入的可能性），包括道路現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、通電、供氣、供熱情況。三、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格，根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。四、土地升值潛力初步評(píng)估1、從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2、近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較

11、分析。五、項(xiàng)目取得用地的法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀A(yù)、土地所有權(quán)歸屬B、土地使用權(quán)歸屬C、土地的用途D、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）2、項(xiàng)目用地規(guī)劃A、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬B、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬C、規(guī)劃用地用途D、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）3、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估A、取得土地使用權(quán)的程序描述B、取得土地使用權(quán)需要的工作日C、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）4、項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫

12、）A、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由B、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙C、土地性質(zhì)變更需要的工作日5、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1）政府資源利用的評(píng)估：A、當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來投資的態(tài)度；B、當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；C、當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；D、地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；E、與政府合作關(guān)系。2）政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響：A、城市規(guī)劃限制或更改；B、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。6、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1）合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊(cè)資本、成立時(shí)間、特殊背景等。2）合作方式：例如

13、：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票，對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3）主要合作條件，合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：A、通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；B、土地使用年限；C、土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；D、土地方的信用；E、付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；F、其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。7、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其

14、考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。六、地塊SWOT分析1、地塊SWOT分析2、地塊優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)對(duì)策分析3、地塊劣勢(shì)與威脅對(duì)策分析七、項(xiàng)目評(píng)價(jià)1、從公司發(fā)展角度評(píng)價(jià)2、從整體市場(chǎng)角度評(píng)價(jià)3、從項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)角度評(píng)價(jià)4、問題點(diǎn)建議與規(guī)避第六部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)置1、項(xiàng)目定位目標(biāo)（依據(jù)）分析從整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、個(gè)案分析總結(jié)，客戶需求分析總結(jié)，項(xiàng)目分析總結(jié)，公司總體發(fā)展戰(zhàn)略要求四大方面進(jìn)行定位目標(biāo)（依據(jù)）分析。2、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)置，包括項(xiàng)目最終要達(dá)到什么目標(biāo)，以及從主要目標(biāo)延伸出來的相關(guān)分目標(biāo)，它們將是項(xiàng)目定位策略的目標(biāo)與依據(jù)。二、項(xiàng)目整體

15、定位策略1、產(chǎn)品開發(fā)市場(chǎng)定位策略項(xiàng)目采用哪種市場(chǎng)競爭策略定位，如市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者型、市場(chǎng)跟進(jìn)型、新市場(chǎng)開拓型、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者型（市場(chǎng)差異化）。2、產(chǎn)品開發(fā)檔次定位策略項(xiàng)目將開發(fā)什么價(jià)位、檔次的產(chǎn)品。3、產(chǎn)品開發(fā)的功能定位策略項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)以住宅為主，是第一居所還是第二居；以商業(yè)為主，是投資型，還是自營型；或者復(fù)合功能定位。4、產(chǎn)品開發(fā)的價(jià)值定位策略產(chǎn)品的價(jià)值主要體現(xiàn)在哪里，居住、渡假、休閑、商業(yè)、辦公等，或者是復(fù)合價(jià)值。5、產(chǎn)品開發(fā)的市場(chǎng)總體定位策略項(xiàng)目將以什么的思路、手段、方法進(jìn)行項(xiàng)目整體操作。三、項(xiàng)目定位建議1、項(xiàng)目總體定位構(gòu)想1）市場(chǎng)形象定位2）區(qū)位屬性定位3）項(xiàng)目開發(fā)理念定位4）項(xiàng)目產(chǎn)品概念定位5

16、）項(xiàng)目綜合定位2、項(xiàng)目客戶定位1）客戶區(qū)域劃分2）客戶群構(gòu)成3）客戶群類別的選擇，哪些客戶類別是項(xiàng)目的潛在核心客戶與重要客戶。4）細(xì)分客戶類別，如職業(yè)、年齡、區(qū)域、家庭人員、收入、置業(yè)特點(diǎn)等等，以及消費(fèi)共性描述、敏感點(diǎn)梳理。5）項(xiàng)目主力客戶群梳理，包括客戶類別、需求特征、需求檔次、需求戶型類別、敏感點(diǎn)需求、客戶功能需求等。6）項(xiàng)目客戶定位建議A、客戶需求功能定位B、客戶群定位，包括核心客戶、重要客戶、其它客戶，以及其職業(yè)、階層、區(qū)域、置業(yè)特征等共性描述。3、產(chǎn)品定位建議1）物業(yè)組合的優(yōu)化比較A、戶型類別建議B、戶型面積建議C、物業(yè)類型組合建議，依據(jù)地塊規(guī)劃指表、市場(chǎng)各個(gè)物業(yè)均價(jià)，公司發(fā)展目標(biāo)、

17、項(xiàng)目的定位原則、市場(chǎng)情況進(jìn)行產(chǎn)品物業(yè)類型的不同組合的經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可行性研究。2）產(chǎn)品定位及物業(yè)組合，包括不同物業(yè)形態(tài)的面積配比及總面積比、戶型類別配比及總戶型套數(shù)比、戶型面積區(qū)間、戶型套數(shù)等。第七部分項(xiàng)目整體規(guī)劃分析一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃布局建議依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指表，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行建筑規(guī)劃布局示意；如果沒有容積率、建筑密度、控高等指表限制時(shí)，可以依最理想的數(shù)據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目建筑規(guī)劃布局建議。2、針對(duì)地塊不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)的因素（如山地、深坑、地下水系等），提出相應(yīng)的規(guī)劃思路。3、針對(duì)地塊有利的自然環(huán)境、地形，提出相應(yīng)的合理化利用建議。4、項(xiàng)

18、目周邊有噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源等，對(duì)規(guī)劃與以后有影響的情況，要提出規(guī)劃設(shè)計(jì)的解決方法。5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題及概念1、設(shè)計(jì)概念：體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性價(jià)值與市場(chǎng)差異化。2、規(guī)劃概念：體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化開

19、發(fā)理念，可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與風(fēng)格塑造。3、園林概念：與項(xiàng)目的市場(chǎng)形象、產(chǎn)品檔資定位一致，可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與體驗(yàn)的支持點(diǎn)。第八部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排與銷售節(jié)點(diǎn)一、項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)置二、工程計(jì)劃1、進(jìn)地時(shí)間、開工時(shí)間、出地平面時(shí)間、開竣工時(shí)間、交房時(shí)間及各期開發(fā)時(shí)間順序的施工橫道圖。2、有關(guān)工程計(jì)劃說明。三、銷售節(jié)點(diǎn)1、開盤時(shí)間、加推時(shí)間、清盤時(shí)間。以圖表形式表示，要說明銷售的總面積、主力戶型、價(jià)格，以及去化量的可行性分析。第九部分投資估算與資金籌措一、成本預(yù)測(cè)說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間

20、費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。序號(hào)籌措資金來源籌措資金數(shù)額（萬元）籌措資金比例（%）1自有資金2銀行貸款3銷售回款4其它項(xiàng)目總投資額三、資金籌措說明投資資金的來源，主要分為哪幾部分，以表圖格式表示。四、資金投放使用計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。第十部分銷售收入測(cè)定一、銷售收入測(cè)算二、銷售利潤測(cè)算第十一部分財(cái)務(wù)與敏感性分析一、

21、項(xiàng)目盈利能力分析二、項(xiàng)目盈虧平衡分析三、項(xiàng)目敏感性分析第十二部分綜合評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（定性）二、社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）三、環(huán)境評(píng)價(jià)四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、存在問題與建議六、總體結(jié)論及建議第十三部分競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容一、主要指標(biāo)測(cè)算1、預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)2、投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2MA+nM樓面地價(jià)開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。3、根據(jù)需要，可增加如下測(cè)

22、算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。二、競爭對(duì)手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得三、制定策略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競價(jià)和投標(biāo)價(jià)。3、把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。第十四部分附件