寫字樓物業(yè)管理方案

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1、此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負(fù)責(zé)傳遞知識。寫字樓物業(yè)管理方案篇一：寫字樓物業(yè)管理方案(詳細) 寫字樓物業(yè)管理方案 寫字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 1 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運行維護服務(wù)、寫字樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護服務(wù)、專項特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。 2 術(shù)語和定義 本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義： 2.1 寫字樓 為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。 2.2 物業(yè)管理 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)

2、合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 2.3 物業(yè)管理承接驗收 以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗收。 2.4 顧客 接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個人。 示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。 2.5 專項特約服務(wù) 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)。 在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件

3、）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。 3 基本要求 3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求 從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法的要求。 3.2 物業(yè)管理承接驗收 3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收； 3.2.2 物業(yè)管理承接驗收的條件應(yīng)符合成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見的規(guī)定； 3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了承接驗收協(xié)議，對遺留問題的處

4、理進行了約定； 3.2.4 完成了承接驗收備案。 3.3 管理機構(gòu)與人力資源配置要求 3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員； 3.3.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。 3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。 3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。 3.5 管理服務(wù)要求 3.5.1 制訂有切

5、實可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行； 3.5.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運行；3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)； 3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）； 3.5.5 公示24小時服務(wù)電話； 3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序； 3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。 3.6 檔案管理 3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。 3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： 3.6.2.1 物業(yè)竣工驗收及承接驗收

6、檔案； 3.6.2.2 設(shè)備臺帳和管理維修檔案； 3.6.2.3 顧客資料檔案； 3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。 3.7 財務(wù)管理 3.7.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、特約服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計算； 3.7.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時間、方式嚴(yán)格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范； 3.7.3 實行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 3.8 顧

7、客滿意度 3.8.1寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)； 3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；3.8.3 對調(diào)查結(jié)果進行分析，有改進措施。 3.9 專項特約服務(wù) 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項服務(wù)需求，開展專項特約服務(wù)。 3.10 節(jié)能管理 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。 3.11 突發(fā)性公共事件處理 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性

8、公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。 4 顧客服務(wù) 4.1 接待服務(wù) 有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)； 不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務(wù)申請和投訴。 4.1.1 入駐、退租服務(wù) 顧客需入駐和退租時，應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。 4.1.2 報修接待服務(wù) 顧客報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目當(dāng)天完成（預(yù)

9、約除外）。維修完成后應(yīng)進行回訪。 4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù) 4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進行登記； 4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收； 4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時內(nèi)送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）； 要退回郵局。 4.3 裝修管理服務(wù) 4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為； 4.3.2 簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三

10、方的權(quán)利和義務(wù)； 4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。 4.4 投訴處理 4.4.1 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實情況，及時處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理； 4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日； 4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實反映情況或上報書面材

11、料，協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作； 4.4.4 向公安機關(guān)報案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理； 4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理； 4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。 4.5 專項特約服務(wù)受理 對顧客提出的專項特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。 5 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護服務(wù) 5.1 房屋共用部位維護管理 5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)； 5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻

12、面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理； 5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整； 5.1.4 根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；篇二：寫字樓物業(yè)管理方案(doc)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！ 目 錄 物業(yè)概況? () 編制依據(jù)? () 管理目標(biāo)? () 管理原則? （） 管理辦法? （） 服務(wù)項目? （） 具體方案? （） 早期物業(yè)管理介入階段? （） 前期物業(yè)管理階

13、段? （） 接管驗收管理方案 ? （） 業(yè)主入伙管理方案 ? （） 治安管理方案 ? （） 消防管理方案 ? （） 綠化保潔方案 ? （） 房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 ? ( ) 娛樂設(shè)施管理方案 ? （） 水系使用管理方案 ? （） 財務(wù)管理方案 ? （） 質(zhì)量管理方案 ? （） 十一、檔案資料管理 ? （） 十二、人力資源管理 ? （） 智能化系統(tǒng)的管理和維護?（） 機構(gòu)設(shè)置及人員配置? () 物業(yè)管理年度收支預(yù)算 ? () 物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述） 位于 ，周邊 周邊設(shè)施，交通便利，地理條件優(yōu)越。 由 開發(fā)建設(shè)，占地面積平方米， 學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ?/p>

14、業(yè)管理人！ 總建筑面積 ，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有 臺 電梯。 編制依據(jù)（按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定） 浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 杭州市物業(yè)管理條例 杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費實施辦法 樓書 浙江綠城物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定 管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述） 為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造 的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對（小區(qū)）實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)

15、上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。 大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。 管理原則 為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則： （一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則： “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐

16、富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。 學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！ （二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。 （三）物管為主、多種經(jīng)營的

17、原則： 在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。 管理辦法 （一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。 （二）成立 （大廈） 管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。 （三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為 （大廈） 組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。 （四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章

18、制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。 （五）嚴(yán)格遵守杭州市物業(yè)管理條例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。 （六）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。 （七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。 （八）運用CIS系統(tǒng)設(shè)計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。 （九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。 物業(yè)管理服務(wù)項目 學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！ （一）公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)

19、管理費）： 1、協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理； 2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運； 3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng)； 4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； 5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護； 6、對大廈的各類資料進行管理； 7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； 8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 9、雨傘、雨衣臨時借用； 10、節(jié)日環(huán)境布置； 11、重要時刻提醒服務(wù)； 12、代訂報刊、信件收發(fā)； 13、代聘鐘點工服務(wù)； 14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費； 15、代叫出租車； 16、代辦保險； 17、義務(wù)安全用電常識宣傳。 （二

20、）有償專項服務(wù)項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）： 1、大廈內(nèi)物品搬運； 2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）； 3、機動車輛清洗： 4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù)； 5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)； 6、商務(wù)中心服務(wù)； 7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護； 8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù)； 9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等； 10、代訂車、船、機票； 11、代訂代送飲用水。 學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！ 具體方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前

21、三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 一、管理內(nèi)容： 1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)； 2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議； 3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力； 4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見； 5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意

22、見； 6、提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見； 7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見； 8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷； 9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見； 10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通； 11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。 二、管理措施： 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； 學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防

23、管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 一、接管驗收管理方案篇三：辦公樓物業(yè)管理方案 第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃 一、認(rèn)識與定位 （一）全國戰(zhàn)略長沙重點 （二）項目定位 二、工作重點和零風(fēng)險工程 （一）三個重點 （二）零風(fēng)險工程 三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo) （一）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔(dān) （二）一種模式：經(jīng)營型物業(yè)管理模式 （三）管理目標(biāo)兩項承諾 四、四大優(yōu)勢 （一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務(wù)客戶為最高原則） （二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 （三）配套優(yōu)勢：提供

24、綜合性物業(yè)管理服務(wù) （四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務(wù)的實踐 五、八項措施 第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備 一、管理方式 二、工作計劃 三、物資裝備 第二章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 一、管理人員的配備 （二）管理處人員配置 （三）各部門人員素質(zhì)要求 二、管理人員的培訓(xùn) 三、管理人員的管理 第三章 管理規(guī)章制度和檔案的 建立與管理 一、管理規(guī)章制度的建立 二、檔案資料的建立與管理 第五章指標(biāo)的承諾及其措施 第六章管理成本測算和管理費標(biāo)準(zhǔn) 一、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn) 二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認(rèn)識 三、管理處控制成本主要措施 四、機關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費用測算 第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后

25、續(xù)工程的前期介入 一、物業(yè)管理的前期介入 （一）施工期的物業(yè)管理 （二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 （三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理 二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施 第八章社區(qū)文化和便民服務(wù) 一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識 （一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。 （二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。 （三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。 （一）社區(qū)環(huán)境特點 （二）社區(qū)總體目標(biāo) （三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施 三、便民服務(wù) 第九章機電設(shè)備設(shè)施的管理 一、系統(tǒng)的日常運行 二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 （

26、一） 設(shè)備故障處理規(guī)程 （二） 發(fā)生火警處理規(guī)程 （三） 電梯困人救援規(guī)程 （四） 供電電源停電故障處理規(guī)程 （五） 停水及故障處理規(guī)程 （六） 空調(diào)故障處理規(guī)程 三、系統(tǒng)的維護保養(yǎng) （一） 維護保養(yǎng)工作方式 （二） 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制 （三） 主要系統(tǒng)定檢工作要點 （四） 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn) 四、節(jié)能管理 五、技術(shù)改造、更新 六、技術(shù)資料的收集、管理、使用 第十章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍 二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護運作 三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護周期 四、房屋本體部分維修計劃、標(biāo)準(zhǔn) 五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃及標(biāo)準(zhǔn) 第十一章日

27、常物業(yè)管理的綜合服務(wù) 一、事務(wù)管理 三、保安及消防管理 五、設(shè)施管理 第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的 整體設(shè)想及策劃 零風(fēng)險工程 解除后顧之憂 一種模式 經(jīng)營型物業(yè)管理 二項承諾 示范大廈、滿意率 三個重點 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù) 四大優(yōu)勢 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套 八項措施 精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、 質(zhì)保體系、成本控制、遠程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新 一、認(rèn)識與定位 （一）全國戰(zhàn)略 長沙重點 岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙， 湖南省政治、經(jīng)濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀(jì)之初全面啟用的長沙市委市政府

28、機關(guān)新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進政府機關(guān)后勤事務(wù)社會化改革，為該項目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，創(chuàng)造市場，引導(dǎo)消費，主動地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來，按照這一

29、發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國各地多項大型綜合物業(yè)管理項目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗。 CPM將機關(guān)新大院項目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項著名 物業(yè)的投標(biāo)工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)機關(guān)新大院的真誠愿望，更有信心為機關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。 （二）項目定位 長沙市委、市政府機關(guān)新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、 環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關(guān)新大院項目整體形象定位是 開放、高效、親和 ?開放 體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化 的辦公方式 ?高效 展示長沙市委、市

30、政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和 高效率 ?親和 象征長沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界 的和諧關(guān)系 二、工作重點和零風(fēng)險工程 （一）三個重點 CPM以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從長沙市委、市政府的角度分析機 關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項工作重點： 重點一：樹立政府物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控 制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。 重點二：樓宇設(shè)備管理 機關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國產(chǎn)化程度高， 而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實力是嚴(yán)峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要16