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1、 ...wd...
設(shè)計(jì)階段成本控制的管理思路和技術(shù)方法建議
一、事前控制是重中之重
前期的考慮:
1、方案階段:構(gòu)造的可行性及合理性、防止返工
2、施工配合階段:變更、簽證的合理控制
3、施工圖階段:構(gòu)造的精細(xì)化設(shè)計(jì)
4、擴(kuò)初階段:構(gòu)造方案的優(yōu)化
5、規(guī)劃階段:建筑物的排放
事前控制的幾個(gè)要點(diǎn)
l 設(shè)計(jì)院的選擇〔擴(kuò)初及施工圖階段〕
?適宜易管
?態(tài)度重視
?工程情況
?服務(wù)意識
?市場口碑
成本意識的溝通與輸入
?前期主動(dòng)的溝通
?尊重平等的心態(tài)
?質(zhì)量標(biāo)
2、準(zhǔn)的換位思考
?同行的交流與競爭
?雙贏的思路和手段
設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)公司應(yīng)承擔(dān)的不安全因素
?設(shè)計(jì)錯(cuò)誤所導(dǎo)致的損失〔磕碰錯(cuò)漏〕
?設(shè)計(jì)延誤所導(dǎo)致的損失
?施工配合不到位所導(dǎo)致的損失
?設(shè)計(jì)結(jié)果超限額的罰那么
限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用
?引入的意義
?限額的內(nèi)容
?限額的數(shù)值
?限額的彈性〔數(shù)值的范圍和局部的調(diào)整〕
?雙贏的思路
1、構(gòu)造設(shè)計(jì)
1.1
嚴(yán)格把控各項(xiàng)構(gòu)造材料指標(biāo)含量,在設(shè)計(jì)任務(wù)書中列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量50kg~65kg/㎡地下室180kg~220kg/㎡
1.2
對于地下室構(gòu)造設(shè)計(jì),除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外,還應(yīng)盡可能的降低地下室頂班的覆土厚度
3、,頂板覆土以1米為宜
1.3
屋面造型造價(jià)影響建安成本較為明顯,在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意簡潔;對于16層以下的建筑,屋面盡可能不采用斜屋面。
外立面門窗設(shè)計(jì)
2.1
采用專項(xiàng)評審方法,嚴(yán)格控制開窗面積
2.2
注意控制窗積比,非別墅物業(yè)類地上物業(yè)的窗積比〔外立面門窗面積與所在樓層面積之比〕控制在0.3以內(nèi),以0.25~0.28為宜
2.3
單方造價(jià)控制指標(biāo)。高檔別墅工程的外立面門窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過350元/㎡,高檔非別墅〔多層/小高層/高層/超高層〕外立面門窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過200元/㎡,中檔非別墅外立面門窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過140元/㎡
4、
外立面裝飾設(shè)計(jì)
3.1
中檔及以下工程不宜選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面,如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻
3.2
高檔別墅外立面造價(jià)〔不包括抹灰底層及保溫層〕攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元 /㎡以內(nèi);高檔非別墅類物業(yè)應(yīng)控制在160元/㎡;中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元/㎡內(nèi)
3.3
假設(shè)工程成本利潤低于15%,那么應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選用材料
公共部位精裝修
4.1
帶電梯物業(yè),其消防樓梯制止?jié)M鋪地磚,樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼制材料為主,不得使用木質(zhì)裝飾性扶手
4.2
大堂裝飾:超高檔次工程的大堂可以使用進(jìn)口石材,地面和墻面可以滿鋪石材,高檔工程地面不宜選用石材,即使選用石材用
5、量應(yīng)控制在20%以內(nèi);地面可以使用進(jìn)口石材。中檔工程墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚,地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔工程墻面不得使用拋光磚,地面不得使用石材。
大堂裝飾單方造價(jià)〔不含通風(fēng)設(shè)備及燈具〕,高檔及以上工程控制在3000~4000元/㎡,中檔工程應(yīng)控制在2500元/㎡以下,且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過20萬元。低檔工程應(yīng)控制在1500元/㎡以下,且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過10萬元.對于高檔及以下工程,大堂裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積宜控制在25元/㎡以下。
4.3
電梯廳裝飾:超高檔次工程地面可以采用進(jìn)口石材,墻可選用高檔次拋光磚。高檔次工程地面可以使用少量進(jìn)口石材,但石材總量不得超過5
6、0%,墻面可以選用較高檔次拋光磚。中檔工程地面不得使用進(jìn)口石材,使用國產(chǎn)石材總量不得超過20%,墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚,〔尺寸宜小于400mm×400mm〕。低檔工程地面不得使用石材,拋光磚的規(guī)格不得超過400mm×400mm,墻面不得使用拋光磚。
高檔工程電梯廳裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積應(yīng)控制在80元/㎡以內(nèi),中檔工程應(yīng)控制在50~60元/㎡
4.4
假設(shè)工程成本利潤低于15%那么應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選用材料
5、電梯選型
5.1
超高檔次工程可以選用原裝進(jìn)口電梯,高檔及以下工程只準(zhǔn)選用集中采購品牌電梯
5.2
在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上,高檔工程層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì),宜選用
7、小門套,中檔及以下工程層門只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)
5.3
電梯附件功能上,實(shí)用性不強(qiáng),使用頻率不高的功能不宜選配
5.4
在運(yùn)行速度上,要求實(shí)事求是,不得成心選用更高速度等級的梯型
6、安防功能及其他附件功能
6.1
安防功能應(yīng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性,不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華而不實(shí)但造價(jià)昂貴的噓頭功能。對非別墅類物業(yè)高檔次工程安防造價(jià)應(yīng)控制在3000元/戶以下,中檔工程應(yīng)控制在1500元/戶以下。
6.2
直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等,應(yīng)把握好尺度,注意功能的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性,不可盲目的與其他樓盤攀比。
7、室外工程設(shè)計(jì)
7.1 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注園林設(shè)計(jì)。注
8、意軟景與硬景的比例搭配。
7.2 限額指標(biāo)
物業(yè)類型
檔次
按空地面積
單方造價(jià)限額〔元/㎡〕
按工程總建筑面積
單方造價(jià)限額〔元/㎡〕
別墅
超高
500
750
高
400
600
中
300
450
非別墅
超高
650
180
高
400
120
中
300~400
80~120
低
300
80
標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造體系確實(shí)定及主要平面布置圖
1. 標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截面及配筋圖
2. 地下室的布置及樣板配筋圖
3. 構(gòu)造轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖
引入的資源類型
-- 壟斷部門〔政府、人防、審圖〕、學(xué)術(shù)權(quán)威、
行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公
9、司
?引入的時(shí)機(jī)-- 盡早、及時(shí)
二、構(gòu)造成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)
1、梁的布置與成本的關(guān)系
在正常樓層,十字梁較井字梁廉價(jià)約16-22%
在一定跨度范圍內(nèi),梁的布置越少越好
建筑物的兩端和周邊重點(diǎn)布置,最優(yōu)化的剪力墻長度是其寬度的8倍+100;
經(jīng)過公式驗(yàn)算,底層大局部墻厚不需比標(biāo)準(zhǔn)
層加厚或加厚一點(diǎn)即可滿足穩(wěn)定要求,節(jié)省本層造價(jià)約15%。
2、樓板實(shí)際工程中厚度選擇建議
l 普通3米跨度以內(nèi)的樓板可取80 -100;
l 普通3-4米跨度的樓板可取100;
l 客廳處的異形大板可取120-150;
l 普通屋面板可取120;
l 管線密集處可取120;
l 地下室
10、頂板可取180;
3、鋼筋材料的選擇對成本的影響
Ⅱ級螺紋鋼VS Ⅰ級圓鋼:
--- 價(jià)格 基本一樣,強(qiáng)度提高43%;
--- 最小配筋率又可同時(shí)降低;
新Ⅲ級螺紋鋼VS Ⅱ級螺紋鋼:
--- 價(jià)格貴了4.4%,強(qiáng)度提高20%,對按計(jì)算配筋的梁柱有顯著影響;
--- 對于柱的構(gòu)造配筋率,可減少0.1;
〔當(dāng)抗震等級為三級時(shí),柱構(gòu)造配筋率:0.7%→0.6%, 減少14.3%。〕
--- 減少梁柱的配筋數(shù)量,方便施工;
冷軋帶肋鋼筋VS Ⅱ級螺紋鋼:
--- 價(jià)格貴了18.5%,強(qiáng)度提高20%;
--- 產(chǎn)品供應(yīng)的直徑范圍所導(dǎo)致的“實(shí)際最小配筋率〞的影響;
〔如Ф10
11、@200在100厚的板中,配筋率是0.393%,較最小配筋率0.2%增加了96.5%〕
冷軋帶肋鋼筋VS 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片:
--- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片購置價(jià)格貴12%;
--- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片可減少施工綁扎費(fèi)用;
--- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片可提高工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度
構(gòu)造梁、柱、墻鋼筋統(tǒng)一選取原那么
?6-8CM直徑鋼筋統(tǒng)一采用HRB235;
?10-12CM直徑鋼筋統(tǒng)一采用HRB335;
?14CM及以上鋼筋統(tǒng)一采用HRB400;
樓板鋼筋統(tǒng)一選取原那么
?優(yōu)先采用冷軋帶肋鋼筋;
?板底配筋盡量采用直徑小、間距密的方式配置;
?當(dāng)冷軋帶肋鋼筋不能滿足承載力要求時(shí),采
12、用HRB400;
4、混凝土標(biāo)號對成本的影響
?---提高標(biāo)號可顯著減小柱墻的尺寸,增加建筑實(shí)際使用率。
?---正常情況下對梁的承載力幾乎沒影響,因此對梁的截面及配筋影響很小,不宜采用高標(biāo)號。
?---正常情況下對板的承載力幾乎沒影響,但可能會(huì)提高板的構(gòu)造配筋率,同時(shí)還會(huì)增加板開裂的隱患,應(yīng)盡量采用低標(biāo)號。
實(shí)際工程中混凝土標(biāo)號的選擇建議
?普通的構(gòu)造梁板混凝土標(biāo)號一般為C30。
?剪力墻、柱混凝土標(biāo)號按軸壓比控制,使其盡量接近軸壓比規(guī)定的上限,同時(shí)又使絕大局部豎向構(gòu)件為構(gòu)造配筋。
?受力較大的梁板混凝土標(biāo)號可采用C30,
如地下室的底板、頂板,屋頂花園的樓板等;
?誤區(qū)
13、:墻柱混凝土標(biāo)號不能與梁板相差太大。
4、層高對成本的影響及控制
?、減少所有構(gòu)造柱、剪力墻等豎向構(gòu)件的長度和體積
?、減少建筑的總高度、降低構(gòu)造的總荷載,間接降低構(gòu)造成本
?、降低上部構(gòu)造所承受的地震力、風(fēng)荷載,間接降低構(gòu)造成本
?構(gòu)造成本:
?地下室土方開挖及運(yùn)輸?shù)臄?shù)量
?基坑支護(hù)的面積、基坑支護(hù)的單價(jià)
?地下室底板及側(cè)壁的截面及配筋
?抗拔樁、抗拔錨桿的費(fèi)用
?基坑降水的數(shù)量及費(fèi)用
減少所有外維護(hù)磚墻、內(nèi)分隔墻、裝飾隔斷的數(shù)量
?減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、瓷磚、石材、防水材料等數(shù)量
?更好地滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求
?減少空調(diào)等設(shè)備的負(fù)荷量
?減少后期空調(diào)等設(shè)備
14、的運(yùn)營成本
?對于許多公共建筑,包括地下空間,標(biāo)準(zhǔn)或者客戶所真正關(guān)注的并不是建筑物的層高,而是使用空間的:--- 凈高
影響凈高的因素:
p 構(gòu)造梁高
p 機(jī)電的管道空間
綜合各種成本因素,取值應(yīng)較正常構(gòu)造本身最經(jīng)濟(jì)的梁高降低10%-30%?!步ㄗh為1/12-1/18的跨度)
5、我們要要求設(shè)計(jì)院做每一層的:綜合管線圖
--- 來優(yōu)化各專業(yè)管線的穿插布置和統(tǒng)一協(xié)調(diào)
--- 設(shè)計(jì)院通常的做法是空調(diào)、電纜、水管各占一個(gè)標(biāo)
高,實(shí)際空間利用率很低。
?采用綜合管線圖,對機(jī)電管線進(jìn)展認(rèn)真的優(yōu)化設(shè)計(jì)后,對于地下室經(jīng)常可以節(jié)省出近200 的高度
空間。
?、機(jī)電的管道空間:
?、
15、構(gòu)造梁高的空間與機(jī)電的管道空間穿插優(yōu)化設(shè)計(jì):
①采用變截面梁,在機(jī)電管線通過處,減少梁截面高度。
②在梁中預(yù)埋管或預(yù)留洞口,使管線穿過。
③采用設(shè)柱帽〔或不設(shè)柱帽〕的無梁樓蓋,使管線與構(gòu)造柱帽在同一高度空間。
壓縮層高!保證凈高
?寬扁梁
非標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)管
?空調(diào)雙管并行
設(shè)計(jì)使構(gòu)造梁的布置與空調(diào)管線的布置保持一
致,以便構(gòu)造梁與空調(diào)管線共同占用一個(gè)空間。
ü局部加高構(gòu)造梁
6、構(gòu)造成本提高就可以降低客戶投訴的技術(shù)關(guān)鍵
p樓板的配筋
--–端跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長方向
p地下室側(cè)墻的水平筋
p底層入口處的裝飾
p砌體的裂縫
7、一般采用兩層地下室省人民幣
?、地下室構(gòu)造中最貴的是底板及梁的費(fèi)用〔水浮力、雙向荷載〕,
?、其次是頂板及梁的費(fèi)用〔覆土,景觀、消防車、施工荷載〕;
?、一層地下室面積對應(yīng)的是底板和頂板共兩層板的費(fèi)用;
?、兩層地下室面積對應(yīng)的是底
8、13層以下建筑最適宜采用根基:
n 本工程經(jīng)濟(jì)合理的根基形式
a. 預(yù)制方樁加筏板根基
b. 獨(dú)立根基加抗水板
c. 梁式筏板淺根基
d. 整板式筏板根基
9、13層與23層相連建筑最適宜采用根基:
a. 40米長的預(yù)應(yīng)力管樁加整體筏板
b. 40米長的預(yù)應(yīng)力管樁加梁式筏板
c. 40米長的鉆孔樁加整體筏板