《房地產(chǎn)市場分析》PPT課件

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1、 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析v房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題v房 地 產(chǎn) 市 場 分 析v房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 方 法 與 程 序v房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法v市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題2 1 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 特 征 1 房 地 產(chǎn) 市 場 是 信 息 不 充 分 的 市 場 由 于 房 地 產(chǎn) 市 場 與 完 全 競 爭 市 場 的 四 個 條件 相 差 較 遠 ， 因 此 ， 缺 乏 信 息 是 房 地 產(chǎn) 市 場的 重 要 特 征 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 2 房

2、 地 產(chǎn) 市 場 的 區(qū) 域 性 強 房 地 產(chǎn) 商 品 的 這 種 固 定 性 ， 決 定 了 房 地 產(chǎn) 市 場 具有 明 顯 的 區(qū) 域 性 。 這 一 區(qū) 域 性 表 現(xiàn) 為 ： 不 同 地 區(qū) 市場 發(fā) 育 和 完 善 程 度 千 差 萬 別 ； 同 一 類 型 產(chǎn) 品 地 域 價差 大 ； 市 場 供 求 圈 小 ， 市 場 輻 射 功 能 弱 等 。 房 地 產(chǎn)市 場 所 包 括 的 范 圍 越 大 ， 對 房 地 產(chǎn) 投 資 者 的 意 義 就越 小 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 3 房 地 產(chǎn) 市 場 產(chǎn) 品 的 異 質(zhì) 性 這 種 異 質(zhì) 性 ， 主 要

3、 是 指 房 地 產(chǎn) 市 場 供 給 產(chǎn)品 的 非 標(biāo) 準 化 ， 也 就 是 說 產(chǎn) 品 之 間 不 可 替 代 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 4 地 產(chǎn) 市 場 的 壟 斷 性 土 地 是 一 種 有 限 的 資 源 ， 一 旦 某 塊 土 地 被 某 人 占有 ， 就 會 形 成 對 該 塊 土 地 的 壟 斷 。 但 由 于 土 地 所 有制 的 性 質(zhì) 不 同 ， 對 土 地 的 壟 斷 也 具 有 不 同 的 特 點 。在 土 地 私 有 化 為 主 的 國 家 ， 土 地 的 壟 斷 實 質(zhì) 上 是 一種 私 人 的 壟 斷 。 我 國 的 土 地 市 場 總

4、 體 上 是 由 國 家 直 接 經(jīng) 營 的 壟 斷市 場 。 此 外 ， 地 產(chǎn) 市 場 交 易 的 金 額 一 般 都 很 大 ， 使進 入 地 產(chǎn) 市 場 的 競 爭 者 較 一 般 市 場 大 為 減 少 ， 因 而也 容 易 出 現(xiàn) 壟 斷 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 5 房 地 產(chǎn) 市 場 是 房 地 產(chǎn) 權(quán) 益 的 交 易 市 場 房 屋 的 流 通 和 土 地 使 用 權(quán) 的 有 償 轉(zhuǎn) 讓 ， 其 交 易 過程 只 有 貨 幣 的 單 方 面 的 “ 商 流 ” ， 而 沒 有 物 質(zhì) 實 體的 “ 物 流 ” 。 房 地 產(chǎn) 市 場 是 不 動 產(chǎn) 市

5、 場 ， 在 交 換 中轉(zhuǎn) 移 的 只 是 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 ， 每 一 次 交 換 行 為 都 是 對 房地 產(chǎn) 權(quán) 利 的 重 新 界 定 ， 從 這 個 意 義 上 說 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 是 房 地 產(chǎn) 權(quán) 益 的 交易 市 場 ， 是 權(quán) 益 的 讓 渡 市 場 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 6 房 地 產(chǎn) 市 場 對 商 品 短 期 供 求 變 化 反 映 不 靈 敏 當(dāng) 市 場 上 出 現(xiàn) 某 種 房 地 產(chǎn) 商 品 供 過 于 求 時 ， 由 于開 發(fā) 商 已 經(jīng) 投 入 了 大 量 資 金 ， 施 工 正 在 進 行 ， 而 不可 能 停 止 建 設(shè)

6、 。 當(dāng) 市 場 上 某 種 房 地 產(chǎn) 商 品 出 現(xiàn) 供 不應(yīng) 求 時 ， 雖 然 開 發(fā) 商 可 采 取 某 種 措 施 加 快 施 工 進 度 ，但 也 不 可 能 像 其 它 工 業(yè) 品 生 產(chǎn) 那 樣 ， 迅 速 適 應(yīng) 市 場需 求 拿 出 產(chǎn) 品 來 投 放 市 場 ， 導(dǎo) 致 了 房 地 產(chǎn) 市 場 對 房地 產(chǎn) 商 品 的 短 期 供 求 變 化 反 映 遲 鈍 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 2 1 2房 地 產(chǎn) 市 場 的 效 率 市 場 效 率 ， 是 指 市 場 傳 遞 產(chǎn) 品 和 價 格 的 信息 的 功 能 。 獲 得 反 映 市 場 價 格

7、最 新 信 息 的 時間 通 常 可 以 用 市 場 效 率 來 衡 量 。 相 對 于 某 些市 場 而 言 （ 如 證 券 市 場 ） ， 房 地 產(chǎn) 市 場 是 一個 低 效 率 的 市 場 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題1 房 地 產(chǎn) 市 場 低 效 率 的 原 因 1） 在 房 地 產(chǎn) 市 場 上 ， 每 一 個 交 易 物 都 是 彼 此 獨 立 的 。 2） 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 異 質(zhì) 。 3） 房 地 產(chǎn) 交 易 過 程 較 為 復(fù) 雜 。 4） 尋 找 成 交 伙 伴 也 有 較 大 的 難 度 ， 并 需 耗 費 大 量 時 間 。 5） 有 關(guān) 房 地

8、產(chǎn) 市 場 價 格 的 刊 物 較 少 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 2 市 場 的 低 效 率 與 投 資 機 會 正 因 為 市 場 效 率 的 低 下 ， 才 造 成 了 對 市 場 價 值 評 估 的 困 難 ，才 帶 來 了 獲 取 巨 大 額 外 收 益 的 可 能 性 ， 才 為 投 資 商 通 過 從 事投 資 、 租 賃 和 開 發(fā) 等 活 動 以 謀 取 利 潤 提 供 了 機 會 。 在 一 個 效 率 較 高 的 市 場 上 尋 找 一 個 被 人 忽 視 的 投 資 項 目 較為 困 難 ， 而 在 效 率 較 低 的 市 場 上 ， 則 可 以

9、通 過 細 心 的 觀 察 尋找 到 被 人 忽 視 的 投 資 項 目 ， 并 能 不 斷 獲 取 額 外 收 益 。 由 于 前 述 的 房 地 產(chǎn) 市 場 的 諸 多 特 征 ， 決 定 了 房 地 產(chǎn) 市 場 是個 低 效 率 的 市 場 ， 因 而 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 就 格 外 需 要 市 場 研 究 和分 析 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 2 1 3房 地 產(chǎn) 市 場 的 分 類 按 房 地 產(chǎn) 用 途 劃 分 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 可 分 為 ： 1） 居 住 物 業(yè) 市 場 居 住 物 業(yè) 一 般 是 指 供 人 們 生 活 居 住 的 建 筑 ，

10、包 括普 通 住 宅 、 公 寓 、 別 墅 等 。 2） 商 業(yè) 物 業(yè) 市 場 商 業(yè) 物 業(yè) 有 時 也 稱 收 益 性 物 業(yè) 或 投 資 性 物 業(yè) ， 包括 酒 店 、 寫 字 樓 、 零 售 商 業(yè) 用 房 （ 店 鋪 、 超 市 、購 物 中 心 等 ） 、 出 租 商 住 樓 等 。 位 置 對 于 這 類 物業(yè) 有 著 特 殊 的 重 要 性 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 3） 工 業(yè) 物 業(yè) 市 場 工 業(yè) 物 業(yè) 通 常 是 為 人 類 的 生 產(chǎn) 活 動 提 供 入 住 空 間 ，包 括 工 業(yè) 廠 房 、 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 用 房 、 研

11、究 與 發(fā) 展 用房 （ 又 稱 工 業(yè) 寫 字 樓 ） 、 倉 儲 用 房 等 。 4） 特 殊 物 業(yè) 市 場 對 于 賽 馬 場 、 高 爾 夫 球 場 、 汽 車 加 油 站 、 飛 機 場 、車 站 、 碼 頭 、 高 速 公 路 、 橋 梁 、 隧 道 等 物 業(yè) ， 常 稱為 特 殊 物 業(yè) 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 5） 土 地 市 場 在 我 國 ， 土 地 市 場 是 指 以 城 鎮(zhèn) 土 地 使 用 權(quán)為 對 象 進 行 交 易 的 市 場 。 土 地 的 征 購 、 土 地的 出 讓 、 土 地 的 轉(zhuǎn) 讓 這 三 者 均 屬 土 地 市 場 的內(nèi)

12、 容 。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 主 要 側(cè) 重 于 前 兩 類 市 場 的分 析 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 2 按 房 地 產(chǎn) 購 買 者 的 目 的 劃 分 ， 房 地 產(chǎn) 市 場可 分 為 ： 1） 房 地 產(chǎn) 自 用 市 場 自 用 型 購 買 者 將 房 地 產(chǎn) 作 為 一 種 耐 用 消 費品 ， 目 的 在 于 滿 足 自 身 生 活 或 生 產(chǎn) 活 動 對 入住 空 間 的 需 要 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 2） 房 地 產(chǎn) 投 資 市 場 投 資 型 購 買 者 將 房 地 產(chǎn) 作 為 一 種 投 資 工 具 ，目 的 在

13、于 將 購 入 的 房 地 產(chǎn) 出 租 經(jīng) 營 或 轉(zhuǎn) 售 ，并 從 中 獲 得 投 資 收 益 。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 更 側(cè) 重 于 第 二 類 市 場 。 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 的 一 般 問 題 3 按 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 交 易 的 內(nèi) 容 劃 分 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 可 分為 ： 1） 租 賃 市 場 租 賃 市 場 是 對 不 同 類 型 房 地 產(chǎn) 的 使 用 權(quán) 進 行 一 定期 限 和 方 式 的 有 償 轉(zhuǎn) 讓 的 市 場 。 2） 產(chǎn) 權(quán) 市 場 產(chǎn) 權(quán) 市 場 是 對 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 進 行 買 賣 的 市 場 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析

14、 2 2 1房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 的 必 要 性 房 地 產(chǎn) 項 目 的 市 場 分 析 是 在 投 資 決 策 確 定 之 前 ，調(diào) 查 市 場 情 況 、 了 解 項 目 背 景 資 料 、 辨 識 投 資 風(fēng) 險 、選 擇 投 資 機 會 的 過 程 。 市 場 分 析 的 必 要 性 表 現(xiàn) 在 以 下 幾 方 面 ： 一 是 房 地 產(chǎn) 投 資 決 策 需 要 市 場 分 析 。 二 是 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理 需 要 市 場 分 析 。 三 是 房 地 產(chǎn) 價 格 策 略 的 制 定 需 要 市 場 分 析 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析2 2 2房 地 產(chǎn) 市 場

15、 分 析 的 限 度 1 市 場 分 析 的 限 制 由 于 以 下 幾 方 面 的 限 制 ， 市 場 分 析 的 效 果 有 時 并 不 如 我 們想 象 的 那 么 好 。 1） 費 用 的 限 制 2） 時 間 的 限 制 3） 技 能 的 限 制 4） 偏 好 的 限 制 市 場 分 析 可 以 提 供 重 要 的 資 料 與 客 觀 的 報 告 供 投 資 者 或 決策 者 參 考 ， 但 它 并 不 能 代 替 投 資 者 和 決 策 者 作 決 策 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 2 市 場 分 析 的 程 度 進 行 市 場 分 析 的 目 的 是 想 使 投 資 項

16、目 的 現(xiàn) 金 流 量及 市 場 價 值 的 變 化 預(yù) 測 的 準 確 ， 以 使 自 己 在 開 發(fā) 結(jié)束 時 或 持 有 期 內(nèi) 獲 得 最 大 利 潤 。 如 果 想 做 ， 市 場 分 析 是 無 止 境 的 。 因 此 ， 在 分 析到 一 定 階 段 時 ， 會 有 一 個 點 使 市 場 分 析 所 需 的 成 本超 過 收 益 。 這 就 說 明 ， 即 使 上 面 所 述 的 四 個 限 制 均不 存 在 ， 也 仍 然 有 一 個 市 場 分 析 的 合 理 程 度 問 題 。 從 圖 2-2我 們 可 以 看 出 ， 只 有 當(dāng) 市 場 分 析 的 收 益 超過 該 分

17、 析 所 花 費 的 成 本 時 ， 市 場 分 析 才 是 合 算 的 。 收 益市 場 研 究 的 深 度M成本 總 成 本總 利 潤成 本利 潤 凈 利 潤 圖 2-2 市 場 分 析 的 成 本 、 效 益 示 意 圖 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析2 2 3房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 的 內(nèi) 容 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 的 內(nèi) 容 主 要 是 市 場 調(diào) 查 與 市 場 預(yù)測 。 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 與 預(yù) 測 包 括 房 地 產(chǎn) 投 資 環(huán) 境 的調(diào) 查 與 預(yù) 測 、 房 地 產(chǎn) 市 場 狀 況 的 調(diào) 查 與 預(yù) 測 。 1 房 地 產(chǎn) 投 資 環(huán) 境 的 調(diào) 查

18、 與 預(yù) 測 投 資 環(huán) 境 是 指 擬 投 資 的 地 域 （ 國 家 、 地 區(qū) 、 城 市或 街 區(qū) ） 在 一 定 時 期 內(nèi) 所 具 有 的 能 決 定 和 制 約 項 目投 資 的 各 種 外 部 境 況 和 條 件 的 總 和 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 對 投 資 環(huán) 境 的 調(diào) 查 和 預(yù) 測 ， 一 般 是 指 對 下 列 各 環(huán)境 的 調(diào) 查 和 預(yù) 測 ： 1） 政 治 環(huán) 境 2） 法 律 環(huán) 境 3） 經(jīng) 濟 環(huán) 境 4） 文 化 環(huán) 境 5） 自 然 環(huán) 境 6） 規(guī) 劃 環(huán) 境 7） 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 環(huán) 境 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 2 房 地

19、 產(chǎn) 市 場 狀 況 的 調(diào) 查 與 預(yù) 測 房 地 產(chǎn) 市 場 狀 況 的 調(diào) 查 與 預(yù) 測 應(yīng) 在 房 地 產(chǎn)投 資 環(huán) 境 調(diào) 查 與 預(yù) 測 的 基 礎(chǔ) 上 進 行 。 如 果 一 份 市 場 分 析 報 告 能 說 明 上 述 所 有 的問 題 當(dāng) 然 更 好 ， 但 實 際 上 ， 不 是 每 一 個 項 目都 必 須 把 所 有 信 息 都 調(diào) 查 分 析 得 面 面 俱 到 這 既 不 太 可 能 ， 有 時 也 沒 有 必 要 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析3 房 地 產(chǎn) 項 目 在 不 同 階 段 進 行 市 場 分 析 的 要 點 1） 房 地 產(chǎn) 項 目 定 位

20、 階 段 該 階 段 的 市 場 調(diào) 查 分 析 除 了 進 行 公 開 在 售項 目 基 本 數(shù) 據(jù) 的 調(diào) 查 、 市 場 供 求 研 究 之 外 ，還 包 括 項 目 的 細 分 市 場 分 析 、 目 標(biāo) 市 場 狀 況 ，消 費 者 活 動 、 購 買 動 機 、 傾 向 、 決 策 等 心 理過 程 的 分 析 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 2） 房 地 產(chǎn) 項 目 市 場 推 廣 階 段 該 階 段 的 市 場 調(diào) 查 分 析 除 了 進 行 在 售 項 目基 本 數(shù) 據(jù) 的 調(diào) 查 、 市 場 供 求 研 究 之 外 ， 還 包括 特 定 項 目 的 銷 售 狀 況 、

21、 價 格 調(diào) 查 、 目 標(biāo) 消費 者 的 特 征 研 究 ， 以 及 用 科 學(xué) 方 法 收 集 消 費者 購 買 以 及 使 用 產(chǎn) 品 的 事 實 、 意 見 、 動 機 等有 關(guān) 資 料 ， 并 予 以 分 析 研 究 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 3） 房 地 產(chǎn) 銷 售 階 段 該 階 段 的 市 場 調(diào) 查 分 析 主 要 包 括 房 地 產(chǎn) 項 目 廣告 策 略 在 目 標(biāo) 市 場 中 的 反 應(yīng) 和 收 效 情 況 ， 收 集 并充 分 研 究 所 收 集 到 的 資 料 ， 了 解 公 司 營 銷 計 劃 的執(zhí) 行 情 況 、 市 場 上 其 他 在 售 項 目 的

22、 主 要 營 銷 手 段和 銷 售 狀 況 、 價 格 走 勢 等 ； 此 外 還 包 括 消 費 者 購買 商 品 的 動 機 以 及 使 用 商 品 的 事 實 情 況 調(diào) 查 分 析 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 4） 房 地 產(chǎn) 三 級 市 場 調(diào) 查 分 析 具 體 內(nèi) 容 包 括 房 地 產(chǎn) 再 轉(zhuǎn) 讓 過 程 中 價 格 調(diào)查 、 成 交 客 戶 調(diào) 查 和 區(qū) 域 調(diào) 查 以 及 競 爭 狀 況調(diào) 查 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析2 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 中 的 信 息 類 型 1 從 投 資 者 的 角 度 看 ， 分 為 三 個 類 型 。 1）

23、 是 與 宏 觀 環(huán) 境 相 關(guān) 的 信 息 ， 如 政 治 法 律 環(huán)境 、 經(jīng) 濟 環(huán) 境 。 2） 是 與 區(qū) 域 環(huán) 境 有 關(guān) 的 信 息 。 3） 是 與 投 資 項 目 直 接 相 關(guān) 的 信 息 。 2 2房 地 產(chǎn) 市 場 分 析2 從 市 場 分 析 的 角 度 看 ， 市 場 信 息 分 為 四 個 方面 。 1） 房 地 產(chǎn) 需 求 方 面 的 信 息 。 2） 房 地 產(chǎn) 供 給 方 面 的 信 息 。 3） 房 地 產(chǎn) 市 場 交 易 方 面 的 信 息 。 4） 其 他 信 息 。 2 3房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 方 法 與 程 序 2 3 1房 地 產(chǎn) 市

24、 場 調(diào) 查 的 方 法 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 是 以 房 地 產(chǎn) 為 特 定 對 象 ，對 相 關(guān) 的 市 場 信 息 進 行 系 統(tǒng) 的 收 集 、 整 理 、記 錄 和 分 析 ， 對 房 地 產(chǎn) 市 場 進 行 研 究 和 預(yù) 測 ，并 最 終 為 房 地 產(chǎn) 投 資 項 目 提 供 決 策 服 務(wù) 的 一種 活 動 。 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 方 法 是 指 市 場 調(diào) 查人 員 在 實 地 調(diào) 查 中 收 集 各 種 信 息 資 料 所 采 用的 具 體 方 法 。 2 3房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 方 法 與 程 序 市 場 調(diào) 查 的 方 法 主 要 包 括 以

25、下 幾 種 ： 1 普 查 法 2 抽 樣 調(diào) 查 法 3 直 接 調(diào) 查 法 4 間 接 調(diào) 查 法 上 述 介 紹 的 調(diào) 查 方 法 ， 具 體 到 房 地 產(chǎn) 項 目 的 不 同階 段 會 有 很 強 的 選 擇 性 。 市 場 調(diào) 查 通 過 一 定 的 市 場調(diào) 查 程 序 得 以 實 現(xiàn) 。 2 3房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 方 法 與 程 序2 3 2房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 程 序 1 提 出 問 題 ， 確 定 調(diào) 查 的 目 的 這 一 步 要 解 決 的 問 題 是 為 什 么 調(diào) 查 。 只 有 當(dāng) 需 要調(diào) 查 的 問 題 被 仔 細 、 準 確 地 定

26、義 以 后 ， 才 能 設(shè) 計 研究 計 劃 ， 獲 取 切 乎 實 際 的 信 息 。 一 般 來 說 ， 確 定 調(diào) 查 目 的 要 有 一 個 過 程 ， 不 是 一時 就 能 確 定 下 來 的 ， 可 以 采 用 探 測 性 調(diào) 查 、 描 述 性調(diào) 查 、 因 果 性 調(diào) 查 來 確 定 。 2 3房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 方 法 與 程 序 2 決 定 收 集 資 料 的 方 法 資 料 分 為 第 一 手 資 料 和 第 二 手 資 料 。 第 一手 資 料 是 專 門 為 要 調(diào) 查 的 問 題 而 特 地 收 集 或?qū)?驗 而 得 的 統(tǒng) 計 資 料 ； 第 二 手

27、資 料 是 指 原 始資 料 經(jīng) 過 整 理 后 所 形 成 的 可 為 他 人 利 用 的 資料 或 其 它 項 目 已 經(jīng) 擁 有 的 資 料 。 2 3房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 方 法 與 程 序3 設(shè) 計 調(diào) 查 表 設(shè) 計 調(diào) 查 表 的 程 序 和 應(yīng) 注 意 的 問 題 如 下 ： 1） 決 定 調(diào) 查 方 式 2） 決 定 采 用 哪 一 種 類 型 的 問 題 3） 設(shè) 計 調(diào) 查 表 問 題 應(yīng) 注 意 的 事 項 2 3房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 方 法 與 程 序 4 選 樣 5 數(shù) 據(jù) 處 理 、 分 析 與 解 釋 6 提 出 調(diào) 查 報 告 需 要 說

28、明 的 是 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 是 房 地 產(chǎn) 市 場 分析 的 前 期 工 作 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 是 對 市 場 調(diào) 查 信 息再 加 工 的 過 程 。 但 有 時 一 些 市 場 調(diào) 查 做 完 后 ， 市 場分 析 也 就 直 接 包 括 在 市 場 調(diào) 查 的 過 程 中 了 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 2 4 1房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 是 指 運 用 科 學(xué) 的 方 法 和 手 段 ， 根據(jù) 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 所 提 供 的 信 息 資 料 ， 對 房 地 產(chǎn) 市場 的

29、 未 來 及 其 變 化 趨 勢 進 行 測 算 和 判 斷 ， 以 確 定 未來 一 段 時 期 內(nèi) 房 地 產(chǎn) 市 場 的 走 向 、 需 求 量 、 供 給 量以 及 相 應(yīng) 的 租 金 售 價 水 平 。 房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 一 般 分 為 定 性 預(yù) 測 和 定 量 預(yù) 測 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 1 定 性 預(yù) 測 定 性 預(yù) 測 是 指 依 靠 人 們 的 經(jīng) 驗 、 專 業(yè) 知 識 和 分 析能 力 ， 參 照 已 有 的 資 料 ， 通 過 主 觀 判 斷 ， 對 事 物 未來 的 狀 態(tài) 如 總 體 趨 勢 、 發(fā) 生 或 發(fā)

30、展 的 各 種 可 能 性 及其 后 果 等 做 出 分 析 與 判 斷 。 其 特 點 是 ， 主 要 靠 經(jīng) 驗 判 斷 未 來 ， 有 時 也 做 一 些量 化 分 析 作 為 判 斷 的 輔 助 手 段 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 2 定 量 預(yù) 測 定 量 預(yù) 測 是 在 了 解 歷 史 資 料 和 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 的基 礎(chǔ) 上 ， 運 用 數(shù) 學(xué) 方 法 和 其 他 分 析 技 術(shù) ， 建立 可 以 表 現(xiàn) 數(shù) 量 關(guān) 系 的 數(shù) 量 模 型 ， 并 以 此 為基 礎(chǔ) 分 析 、 計 算 和 確 定 房 地 產(chǎn) 市 場 要 素 在 未來 可 能 的

31、 數(shù) 量 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 2 4 2房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 方 法 房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 具 體 方 法 因 預(yù) 測 的 對 象 、 內(nèi) 容 、期 限 不 同 而 有 所 不 同 。 通 常 采 用 的 方 法 有 ： 1 直 觀 判 斷 法 這 是 定 性 預(yù) 測 方 法 的 統(tǒng) 稱 。 這 種 方 法 適 用 范 圍 廣 、成 本 低 、 費 時 少 ， 但 受 預(yù) 測 者 的 主 觀 因 素 影 響 大 ，較 難 提 供 以 準 確 數(shù) 據(jù) 為 依 據(jù) 的 預(yù) 測 值 ， 在 數(shù) 據(jù) 資 料較 少 或 不 準 的 情 況 下

32、 ， 多 采 用 此 法 。 定 性 預(yù) 測 方 法主 要 包 括 集 體 判 斷 法 、 專 家 意 見 法 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 2 歷 史 引 伸 法 這 是 定 量 預(yù) 測 方 法 的 統(tǒng) 稱 。 在 占 有 若 干 統(tǒng) 計 資 料 、預(yù) 測 對 象 的 未 來 受 突 發(fā) 性 因 素 影 響 較 小 的 情 況 下 ，選 用 適 當(dāng) 的 數(shù) 學(xué) 模 型 進 行 定 量 預(yù) 測 ， 可 以 得 到 比 較滿 意 的 預(yù) 測 效 果 。 但 是 ， 由 于 所 選 擇 和 建 立 的 數(shù) 學(xué)模 型 不 可 能 把 所 有 因 素 都 考 慮 進 去

33、 ， 因 此 定 量 預(yù) 測的 結(jié) 果 出 現(xiàn) 誤 差 也 在 所 難 免 。 此 種 方 法 包 括 簡 單 平均 數(shù) 法 、 移 動 平 均 數(shù) 法 、 加 權(quán) 移 動 平 均 數(shù) 法 、 趨 勢預(yù) 測 法 、 指 數(shù) 平 滑 法 和 季 節(jié) 指 數(shù) 法 等 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 1） 簡 單 平 均 數(shù) 法 簡 單 平 均 數(shù) 法 是 用 算 術(shù) 平 均 值 作 為 新 一 期 的 預(yù) 測 值 的 方 法 。 其 計 算 公 式 如 下 ： 1 2 3 1n in i xx x x xx n n 預(yù) 測 值 x 式 中 ， ： 代 表 平 均 數(shù)

34、， 即 用 算 術(shù) 平 均 法 進 行 預(yù) 測 時的 預(yù) 測 值 ； n： 代 表 資 料 數(shù) ； xn： 代 表 第 期 的 實 際 銷 售 數(shù) （ =1， 2， 3， ） 。x 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 2） 移 動 平 均 法 移 動 平 均 法 是 在 簡 單 平 均 法 的 基 礎(chǔ) 上 發(fā) 展起 來 的 ， 其 做 法 是 把 被 平 均 的 項 逐 漸 向 后 移動 加 以 平 均 ， 每 項 平 均 的 總 項 數(shù) 不 變 。 這 個平 均 數(shù) 就 直 接 作 為 下 期 的 預(yù) 測 值 。 平 均 時 ，可 以 用 簡 單 的 算 術(shù) 平 均 數(shù)

35、 ， 也 可 以 用 加 權(quán) 平均 數(shù) 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法簡 單 移 動 平 均 法 的 計 算 公 式 為 ： 1 1 ( 1)1 ( )t t t t nx x x xn 加 權(quán) 移 動 平 均 法 的 計 算 公 式 為 ： 1 ( 1)1 ( 1)( 1) 2 1t t t nt nx n x xx n n 從 公 式 可 見 ， 不 論 簡 單 式 還 是 加 權(quán) 式 ， 只 能 預(yù)測 下 一 期 數(shù) 值 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 3） 趨 勢 預(yù) 測 法 這 是 歷 史 引 伸 法 中 最 適 合 于 中

36、 長 期 預(yù) 測 的 方 法 。其 基 本 原 理 是 ： 根 據(jù) 過 去 各 期 的 實 際 數(shù) 據(jù) ， 分 析 其發(fā) 展 趨 勢 ， 并 假 定 今 后 按 該 趨 勢 繼 續(xù) 發(fā) 展 ， 從 而 測定 今 后 各 期 的 數(shù) 據(jù) 。 如 果 過 去 各 期 數(shù) 據(jù) 大 體 呈 現(xiàn) 等差 級 數(shù) ， 則 其 變 化 趨 勢 可 用 直 線 方 程 來 表 示 ； 如 果過 去 各 期 數(shù) 據(jù) 大 體 呈 現(xiàn) 等 比 級 數(shù) ， 則 可 用 曲 線 方 程來 表 示 。 在 這 里 ， 我 們 只 介 紹 直 線 趨 勢 方 程 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法求

37、 趨 勢 直 線 的 方 程 式 是 ： y a bx 式 中 ： y： 預(yù) 測 值 ； x： 代 表 的 年 份 ； a， b： 待 定 系 數(shù)運 用 最 小 二 乘 法 求 得 如 下 方 程 組 ：i iy b xa n 2 2( )i i i ii in x y x yb n x x 0ix 令 ， 則 上 式 可 簡 化 為 ： iya n 2i iix yb x 式 中 ： yi： 各 年 的 實 際 銷 售 量 ； xi： 各 年 的 代 號 ； n： 已 掌 握 數(shù) 據(jù) 的 年 數(shù) 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 值 得 注 意 的 是 ， 每 一

38、 趨 勢 直 線 方 程 都 必 須注 明 原 點 的 時 間 和 計 量 單 位 ， 這 一 點 和 后 面闡 述 的 表 明 現(xiàn) 象 變 量 之 間 相 關(guān) 關(guān) 系 的 回 歸 方程 是 有 區(qū) 別 的 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 4） 指 數(shù) 平 滑 法 指 數(shù) 平 滑 法 是 在 移 動 平 均 法 的 基 礎(chǔ) 上 發(fā) 展起 來 的 ， 指 數(shù) 平 滑 法 是 利 用 預(yù) 測 前 一 期 的 實際 值 和 前 一 期 的 指 數(shù) 平 滑 預(yù) 測 值 進 行 加 權(quán) 平均 來 取 得 預(yù) 測 值 的 方 法 。 它 實 際 上 是 一 種 特殊 的 加

39、權(quán) 移 動 平 均 法 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 其 計 算 公 式 為 ： 本 期 預(yù) 測 值 =a 上 期 實 際 發(fā) 生 值 +（ 1-a） 上 期 預(yù) 測 值 式 中 ： a為 平 滑 系 數(shù) ， 且 0 1 當(dāng) a=1時 ， 預(yù) 測 值 =上 期 實 際 發(fā) 生 值 當(dāng) a=0時 ， 預(yù) 測 值 =上 期 預(yù) 測 值 一 般 根 據(jù) 經(jīng) 驗 估 計 ， 當(dāng) 差 異 較 大 時 ， a取 0.7 0.8為宜 ； 當(dāng) 差 異 較 小 時 ， a取 0.2 0.3為 宜 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 5） 季 節(jié) 指 數(shù)

40、法 季 節(jié) 性 預(yù) 測 比 較 簡 單 的 方 法 是 計 算 各 個 季度 的 不 同 銷 售 指 數(shù) 。 季 節(jié) 銷 售 指 數(shù) 可 利 用 簡單 平 均 法 算 出 。 它 是 根 據(jù) 歷 史 資 料 求 出 每 季度 平 均 數(shù) 占 全 期 總 平 均 數(shù) 的 比 例 ， 以 表 明 各季 銷 售 水 平 比 全 期 總 銷 售 水 平 高 低 的 程 度 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 其 預(yù) 測 步 驟 為 ： 第 1步 ： 求 出 歷 年 各 季 的 平 均 銷 售 量 。 第 2步 ： 求 出 各 季 的 季 節(jié) 指 數(shù) ， 即 當(dāng) 季 的 平 均

41、數(shù) 占 全 年 平 均 數(shù) 總 和 的 百 分 比 。 第 3步 ： 根 據(jù) 季 節(jié) 指 數(shù) 和 已 知 某 年 某 季 的 實 際數(shù) 預(yù) 測 該 年 其 它 各 個 季 的 數(shù) 據(jù) 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 3 因 果 預(yù) 測 法 因 果 預(yù) 測 法 是 利 用 原 因 和 結(jié) 果 之 間 存 在 數(shù)學(xué) 函 數(shù) 式 的 內(nèi) 在 聯(lián) 系 ， 建 立 相 應(yīng) 的 數(shù) 學(xué) 模 型來 進 行 預(yù) 測 。 包 括 回 歸 分 析 法 和 相 關(guān) 分 析 法等 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 1） 回 歸 分 析 法 回 歸 分 析 法

42、就 是 根 據(jù) “ 自 變 量 ” 來 分 析 “ 因 變 量 ”的 變 化 方 向 和 程 度 。 在 采 用 回 歸 分 析 法 進 行 預(yù) 測 時 ，預(yù) 測 對 象 和 影 響 因 素 之 間 一 定 要 存 在 因 果 關(guān) 系 ， 且樣 本 數(shù) 據(jù) 量 足 夠 ； 預(yù) 測 對 象 和 影 響 因 素 的 樣 本 數(shù) 據(jù)之 間 存 在 某 種 統(tǒng) 計 規(guī) 律 ， 且 能 反 映 未 來 發(fā) 展 狀 態(tài) ；樣 本 數(shù) 據(jù) 的 分 布 若 存 在 著 線 性 趨 勢 ， 則 可 采 用 線 性回 歸 分 析 法 進 行 預(yù) 測 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法其

43、計 算 公 式 如 下 ： y a bx 式 中 ： y： 預(yù) 測 值 ； x： 自 變 量 ； a、 b： 回 歸 系 數(shù)其 中 ： i iy b xa n 2 2( )i i i ii in x y x yb n x x 這 一 方 程 與 趨 勢 預(yù) 測 中 的 一 次 （ 直 線 ） 方 程 相 同 ， 不 同的 地 方 是 趨 勢 預(yù) 測 中 以 x代 表 年 份 ， 而 在 回 歸 分 析 法 中 則以 x代 表 “ 自 變 量 ” 。 所 以 ， 此 處 不 能 令 0ix 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法 2） 相 關(guān) 分 析 法 相 關(guān) 分 析 法 是

44、 分 析 市 場 商 品 供 求 變 化 諸 因 素 中 兩個 相 關(guān) 變 量 之 間 的 因 果 關(guān) 系 。 它 主 要 是 在 定 性 分 析的 基 礎(chǔ) 上 ， 找 出 事 物 發(fā) 展 的 內(nèi) 在 聯(lián) 系 ， 確 定 自 變 量與 因 變 量 之 間 的 函 數(shù) 關(guān) 系 ， 然 后 用 回 歸 方 程 來 進 行預(yù) 測 。 它 與 一 元 線 性 回 歸 法 不 同 的 地 方 是 ， 此 處 因變 量 的 變 動 不 一 定 決 定 于 某 個 主 要 自 變 量 ， 也 可 以是 其 他 相 關(guān) 因 素 。 2 4房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 的 種 類 與 方 法其 計 算 公 式 是

45、 ： y a bx i iy b xa y bxn 2 2( )i i i ii in x y x yb n x x 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱2 5 1摘 要 1 市 場 分 析 的 目 的 。 2 分 析 方 法 、 主 要 假 設(shè) 條 件 和 風(fēng) 險 因 素 。 3 建 議 做 /放 棄 /推 遲 /改 進 以 后 可 以 做 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱2 5 2概 述 1 國 家 或 整 體 社 會 經(jīng) 濟 狀 況 和 主 要 的 增 長 領(lǐng) 域（ 確 認 有 吸 引

46、 力 的 物 業(yè) 投 資 類 型 可 選 擇 的投 資 方 向 ， 分 析 當(dāng) 前 所 處 的 經(jīng) 濟 周 期 或 房 地 產(chǎn)周 期 中 的 位 置 ） 。 2 地 區(qū) 經(jīng) 濟 概 況 （ 可 與 國 家 進 行 對 比 分 析 ） 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱 3 城 市 經(jīng) 濟 狀 況 （ 與 國 家 和 地 區(qū) 相 比 城 市 的 就 業(yè) 狀況 及 趨 勢 ， 本 城 市 就 業(yè) 情 況 短 期 預(yù) 測 ， 確 認 和 介 紹當(dāng) 地 主 要 產(chǎn) 業(yè) 、 企 業(yè) 和 產(chǎn) 品 ） 。 4 市 場 環(huán) 境 與 場 地 分 析 （ 市

47、場 區(qū) 域 的 劃 分 、 土 地 面積 、 土 地 利 用 情 況 、 場 地 描 述 ， 場 地 周 圍 交 通 環(huán) 境及 可 及 性 分 析 ， 場 地 周 圍 土 地 利 用 情 況 和 競 爭 情況 ） 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱2 5 3需 求 分 析 1 預(yù) 計 的 總 需 求 （ 詳 細 分 析 項 目 所 在 市 場 區(qū) 域 內(nèi) 就業(yè) 、 人 口 、 家 庭 規(guī) 模 與 結(jié) 構(gòu) 、 家 庭 收 入 等 ， 以 預(yù) 測擬 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) 類 型 的 市 場 需 求 ） 。 （ 1） 就 業(yè) 分 析 ； （ 2）

48、人 口 和 家 庭 分 析 ； （ 3） 收 入 分 析 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱 2 吸 納 率 分 析 （ 就 每 一 個 相 關(guān) 的 細 分 市 場 進行 需 求 預(yù) 測 ， 以 估 計 市 場 吸 納 的 價 格 和 數(shù)量 ） 。 （ 1） 市 場 吸 納 和 空 置 的 現(xiàn) 狀 與 趨 勢 ； （ 2） 預(yù) 估 市 場 吸 納 計 劃 （ 相 應(yīng) 時 間 周 期 內(nèi) 的需 求 ） 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱2 5 4供 給 分 析 1 調(diào) 查 房 地 產(chǎn) 當(dāng)

49、前 的 存 量 、 過 去 的 走 勢 和 未 來 可 能的 供 給 。 （ 1） 相 關(guān) 房 地 產(chǎn) 類 型 的 存 量 、 在 建 數(shù) 量 、 計 劃 開 工數(shù) 量 、 已 獲 規(guī) 劃 許 可 的 數(shù) 量 、 改 變 用 途 數(shù) 量 和 拆 除量 等 ； （ 2） 估 計 短 期 的 新 增 供 給 數(shù) 量 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱 2 分 析 當(dāng) 前 城 市 規(guī) 劃 及 其 可 能 的 變 化 和 土 地利 用 、 交 通 、 基 本 建 設(shè) 投 資 等 計 劃 。 3 分 析 房 地 產(chǎn) 市 場 的 商 業(yè) 周 期 和 建

50、 造 周 期 循環(huán) 運 動 情 況 ， 分 析 未 來 相 關(guān) 市 場 區(qū) 域 內(nèi) 供 求之 間 的 數(shù) 量 差 異 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱2 5 5競 爭 分 析 1 列 出 競 爭 項 目 的 功 能 和 特 點 （ 價 格 、 數(shù) 量 、 設(shè) 計形 式 、 功 能 、 裝 修 標(biāo) 準 ） 。 （ 1） 描 述 已 建 成 或 正 在 建 設(shè) 中 的 競 爭 性 項 目 （ 價 格 、數(shù) 量 、 建 造 年 代 、 空 置 、 競 爭 特 點 ） ； （ 2） 描 述 計 劃 建 設(shè) 中 的 競 爭 性 項 目 。 2 5市

51、 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱2 市 場 細 分 ， 明 確 擬 建 項 目 的 目 標(biāo) 使 用 者 。（ 1） 目 標(biāo) 使 用 者 的 狀 態(tài) （ 年 齡 、 性 別 、 職 業(yè) 、 收 入 ） 、行 為 （ 生 活 方 式 、 消 費 模 式 ） 、 地 理 分 布 、 需 求 的區(qū) 位 分 布 及 流 動 性 ；（ 2） 了 解 每 一 細 分 市 場 下 使 用 者 的 愿 望 和 需 要 ；（ 3） 按 各 細 分 市 場 結(jié) 果 ， 分 析 對 競 爭 項 目 功 能 和 特 點的 需 求 狀 況 ， 指 出 擬 建 項 目 應(yīng) 具 備

52、 的 特 色 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱2 5 6市 場 占 有 率 分 析 1 基 于 競 爭 分 析 的 結(jié) 果 ， 按 各 細 分 市 場 估 算 市 場 供給 總 吸 納 量 、 吸 納 速 度 和 擬 開 發(fā) 項 目 的 市 場 份 額 ，明 確 擬 開 發(fā) 項 目 吸 引 顧 客 或 使 用 者 的 競 爭 優(yōu) 勢 。 （ 1） 估 計 項 目 的 市 場 占 有 率 ； （ 2） 在 充 分 考 慮 擬 開 發(fā) 項 目 優(yōu) 勢 的 條 件 下 ， 進 一 步確 認 其 市 場 占 有 率 ； （ 3） 簡 述 主 要 的 市 場 特 征 。 2 5市 場 分 析 應(yīng) 用 舉 例 某 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告 大 綱2 市 場 分 析 結(jié) 果 （ 市 場 占 有 率 、 擬 建 項 目 銷 售或 出 租 進 度 、 價 格 、 銷 售 期 ） 。（ 1） 在 一 定 時 間 內(nèi) 以 某 一 價 格 出 售 或 出 租 的 面積 或 單 元 數(shù) 量 ；（ 2） 有 利 于 增 加 市 場 占 有 率 的 建 議 。