鄉(xiāng)市百貨大樓選址分析報(bào)告

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1、 商場(chǎng)簡(jiǎn)介 商場(chǎng)簡(jiǎn)介 新鄉(xiāng)市百貨大樓（有限 責(zé)任公司）位于新鄉(xiāng)市商業(yè) 中心，開(kāi)業(yè)于 1952年 7月 1日， 是全省百貨業(yè)唯一一家中華 老字號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 4萬(wàn)平方 米經(jīng)營(yíng)日化、服裝、針織、 鞋帽、家居、煙酒、百貨、 鐘表、 家電、 手機(jī)、文化 體育用品、照材、 眼鏡、 生活超市、特色美食、珠寶 首飾等 30大類 6萬(wàn)余種商品 。 企業(yè)榮譽(yù) 全國(guó)商業(yè)售后服務(wù)十佳商店 全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨商店 全國(guó)文明經(jīng)營(yíng)示范單位 全國(guó)商業(yè)企業(yè)售后服務(wù)滿意單位 全國(guó)執(zhí)行物價(jià)計(jì)量政策法規(guī)優(yōu)秀單位 2008年榮譽(yù) : 再次被確認(rèn)為“全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨商店” 河南省職業(yè)道德建設(shè)十佳單位 新鄉(xiāng)市服務(wù)業(yè)先進(jìn)企業(yè) 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)介紹

2、 王樹(shù)安，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師， 自 1986年至今任新 鄉(xiāng)市百貨大樓（有限 責(zé)任公司）黨委書(shū)記、 董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理；自 1993年至今，連續(xù) 當(dāng)選為河南省第八、 九、十、十一屆人大 代表， 2002年，被 評(píng)為優(yōu)秀省人大代表。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)介紹 王樹(shù)安的社會(huì)兼職主要有：河南省中華老字 號(hào)工作委員會(huì)副主任；河南省社會(huì)科學(xué)院特邀研 究員；河南省管理科學(xué)研究院特邀研究顧問(wèn)；河 南省書(shū)法家協(xié)會(huì)會(huì)員；新鄉(xiāng)市教授協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)；新 鄉(xiāng)市楹聯(lián)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)；新鄉(xiāng)市中州書(shū)畫(huà)院和古 鄘書(shū)畫(huà)院名譽(yù)院長(zhǎng)；新鄉(xiāng)市工商聯(lián)副主席；新鄉(xiāng) 市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會(huì)委員；新鄉(xiāng)市演講協(xié)會(huì)名譽(yù) 會(huì)長(zhǎng)；新鄉(xiāng)市書(shū)法家協(xié)會(huì)和攝影家協(xié)會(huì)顧問(wèn)等。 王樹(shù)安是一位被新鄉(xiāng)各

3、界公認(rèn)的儒商，攝影、楹聯(lián)、書(shū)法數(shù)藝兼 長(zhǎng)，出版有 王樹(shù)安攝影作品集 、 王樹(shù)安楹聯(lián)集 、 王樹(shù) 安書(shū)法作品集 ，其書(shū)法作品三次榮獲全國(guó)金獎(jiǎng)，并在國(guó)家、省、 市級(jí)報(bào)刊發(fā)表作品 200多幅，發(fā)表文章、論文 20余篇。新聞媒體 對(duì)王樹(shù)安的藝術(shù)成就和他開(kāi)創(chuàng)的“文商融合”之道進(jìn)行了大量報(bào) 道。王樹(shù)安“文商融合”之道的內(nèi)涵是“以文化人，以文行商”。 商為職業(yè)文為魂，物質(zhì)文明、精神文明在他身上和在他領(lǐng)導(dǎo)下的 新鄉(xiāng)市百貨大樓體現(xiàn)出美好融合的境界，創(chuàng)建了特色鮮明的優(yōu)秀 企業(yè)文化。 王樹(shù)安先后被授予“全國(guó)商業(yè)優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)企業(yè)家”、“河南省勞動(dòng) 模范”、“河南省優(yōu)秀企業(yè)家”、“河南省優(yōu)秀共產(chǎn)黨員”、 “河南省模范軍轉(zhuǎn)干

4、部”、“河南省優(yōu)秀思想政治工作者”、 “優(yōu)秀河南省人大代表”等榮譽(yù)稱號(hào)。 企業(yè)理念 經(jīng)營(yíng)理念 先正人品，再賣商品。 服務(wù)理念 愛(ài)護(hù)信譽(yù)要像愛(ài)護(hù)自己的眼 睛一樣，對(duì)待顧客要像對(duì)待自己的親人一 樣。 精神理念 把心操夠，把勁使足。 管理理念 老好好思想是管理工作的大 敵。小事大做，舉輕若重。 學(xué)習(xí)理念 多喝墨水，少喝酒水。 競(jìng)爭(zhēng)理念 戰(zhàn)勝對(duì)手首先要戰(zhàn)勝自己 。 企業(yè)格言 經(jīng)商信為本，做人德為根。 人格也是效益。 慈不掌兵，奸不經(jīng)商。 領(lǐng)導(dǎo)要有情，管理應(yīng)無(wú)情。 企業(yè)的形象就是自己的表現(xiàn)。 師古不泥古，讀書(shū)不唯書(shū)，尊上不媚上。 使用干部一般應(yīng)當(dāng)：放心、放手、不放任。 企業(yè)家應(yīng)當(dāng)成為雜家，商人應(yīng)當(dāng)成為文

5、化人。 企業(yè)就是細(xì)節(jié)，所以要舉輕若重，小事大做。 企業(yè)文化是智慧，是力量，是效益，是生產(chǎn)力。 干部的能力，最扼要地說(shuō)，三個(gè)字：說(shuō)、寫、干。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)形象 =長(zhǎng) 寬 高長(zhǎng)就是經(jīng)營(yíng)管理的專長(zhǎng)， 寬就是知識(shí)面要寬，高就是思想境界要高。 在競(jìng)爭(zhēng)中惟一持久優(yōu)勢(shì)是比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得快的能力 . 免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目 免費(fèi)存包 免費(fèi)提供熨燙 免費(fèi)測(cè)量身高 血壓 免費(fèi)存車、手機(jī)充電、免費(fèi)電話 免費(fèi)旅游咨詢車次咨詢 免費(fèi)提供嬰兒推車 免費(fèi)殘疾人服務(wù)通道 免費(fèi)擦鞋修鞋 免費(fèi)圖書(shū)報(bào)刊閱覽 免費(fèi)設(shè)立母嬰休息室 免費(fèi)提供雨傘拐杖 免費(fèi)提供服務(wù)箱 免費(fèi)提供休息凳 免費(fèi)手機(jī)加香 免費(fèi)提供引用水 為兒童免費(fèi)提供才藝表演 百貨大樓選址原

6、則 1.方便消費(fèi)者購(gòu)買。 新鄉(xiāng)市百貨大樓位于市區(qū)商業(yè)中心，城市繁華 區(qū)，交通要道。消費(fèi)者可以方便地購(gòu)買自己所需要 的商品。并且它的商圈范圍很大，它地處交通要道， 是許多人流的必經(jīng)之處，尤其是在節(jié)假日，上下班 時(shí)間人流如潮，有著巨大的客流量，它店址的選擇 極大地便利了來(lái)往人流購(gòu)物。它一般以流動(dòng)人口為 主要銷售對(duì)象，目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí) 尚，品位的顧客。 百貨大樓選址原則 2.方便貨品運(yùn)送。 新鄉(xiāng)市南臨黃河，北倚太行，是豫北地區(qū)政治、 經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心城市?，F(xiàn)轄兩市六縣、四區(qū) 及市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?548萬(wàn)。京廣鐵 路穿境而過(guò)，京珠高速、 107、 106國(guó)道穿貫?zāi)媳保?形

7、成了四通八達(dá)，快捷方便的交通運(yùn)輸網(wǎng) ,而新鄉(xiāng) 市百貨大樓位于城市繁華區(qū) ,地處交通要道可以方 便快速地運(yùn)送貨品，及時(shí)補(bǔ)充商品的需求量 . 百貨大樓選址原則 3.有利于競(jìng)爭(zhēng)。 新鄉(xiāng)目前百貨商店不斷增多 ,競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 , 雖然新鄉(xiāng)市百貨大樓附近有很多大型的商場(chǎng)和超 市，但本商場(chǎng)憑借它優(yōu)質(zhì)的商品和良好的商場(chǎng)信 譽(yù)贏得了大量消費(fèi)者的青睞。 企業(yè)高管曾說(shuō)過(guò) :” 別企業(yè)有的我們也應(yīng)該有 , 只有這樣我們才能在最基本上保持相同的出發(fā)點(diǎn) , 才能不至于落后” 4.有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充。 百貨大樓地處十字路口的重要交通位置極 大地方便了其網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充。同時(shí)本商場(chǎng)擁有較強(qiáng) 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,為進(jìn)一步的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ) ,

8、 另外本商場(chǎng)還擁有其他商場(chǎng)不具備的條件那就 是享有政府的支持 . 百貨大樓商圈分析 百貨大樓 胖東來(lái) 千盛 平原商場(chǎng) 百貨大樓商圈分析 1.人口統(tǒng)計(jì)分析 (客流規(guī)律分析 ) (1).百貨大樓擁有屬于自己的自身客流 ,悠久的歷 史使商場(chǎng)有很大部分的忠誠(chéng)消費(fèi)者 . (2).臨近有很多的商場(chǎng) ,這無(wú)形中形成了該商場(chǎng)的 分享客流 . (3).位于新鄉(xiāng)市最繁華的平原路商業(yè)區(qū)中心，地處 十字路口這一交通要道，它的人流量規(guī)模是十分龐大的 , 這造就了商場(chǎng)的派生客流。 2.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析 新鄉(xiāng)是中原崛起九城市中的重要一員，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展等 各項(xiàng)指標(biāo)在我省名列前茅。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2004年首次發(fā)布 的中國(guó)綜合

9、實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市中，新鄉(xiāng)市位列河南省第三位。 2006年度河南城市排名暨綜合實(shí)力評(píng)分榜上，新鄉(xiāng)居于第 二名。河南城市人均可支配收入，新鄉(xiāng)位列第二名。 （ 2007年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11235元，同比 增長(zhǎng) 18.8%，累計(jì)人均消費(fèi)性支出 7933元，同比增長(zhǎng) 22.9%）。因此對(duì)于零售企業(yè)來(lái)說(shuō)，新鄉(xiāng)市場(chǎng)還是非常大的。 2006年，我市社會(huì)商品零售額達(dá) 189億元 。我市目前市區(qū) 商場(chǎng)總體營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 30 8萬(wàn)平方米。按我市市區(qū)現(xiàn)有人 口 90萬(wàn)計(jì)，那么，每千名市民擁有的大商場(chǎng)面積已經(jīng)達(dá)到 342平方米。 百貨大樓的目標(biāo)顧客定位于中高檔品位的消費(fèi)者。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析 購(gòu)買力指

10、數(shù) = A*50% + B*30% + C*20% 其中： A：是商圈內(nèi)可支配收入總和 B：是商圈內(nèi)零售總額 C：是具有購(gòu)買力的人口數(shù)量 商圈飽和指數(shù)分析 （ C） （ RE） IRS = RF IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù) C ：某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客人數(shù) RE： 某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額 RF： 某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 3.競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 百貨大樓位于新鄉(xiāng)市最繁華的商業(yè)區(qū)，它的附近有丹尼 斯百貨、平原商場(chǎng)、千盛百貨、胖東來(lái)百貨，怡園商場(chǎng)， 步行街等眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此它的競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，但 是它憑借其歷史文化的悠久、選址、商品和服務(wù)質(zhì)量的優(yōu) 秀，等贏得了大批消費(fèi)者 ,

11、形成了自己的獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 國(guó)家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)政策司在 關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 中說(shuō)，在距離建筑面積 5000平方米以上 的大型百貨店、綜合超市、購(gòu)物中心 500米以內(nèi)，不得新建 同類型、同性質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)。要限制沒(méi)有經(jīng)營(yíng)主體，只建 樓、不從事商品經(jīng)營(yíng)或者只靠出租柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)的大商場(chǎng)建設(shè)。 另?yè)?jù)了解， 新鄉(xiāng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 于 2007年 3月份出 臺(tái)，但普利購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨大樓二期、沃爾瑪?shù)却笮蜕虉?chǎng) 在規(guī)劃之前已經(jīng)立項(xiàng)審批，造成我市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)剩，并 且過(guò)于集中。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃明顯滯后于城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展。 3.競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 百貨大樓、丹尼斯、千盛百貨、胖東來(lái)百貨、平原商場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力分析

12、。 百貨大樓營(yíng)業(yè)面積 4萬(wàn)平米 丹尼斯 2萬(wàn)平米 千盛百貨 3萬(wàn)平米 胖東來(lái)百貨 4萬(wàn)平米 平原商場(chǎng) 4萬(wàn)平米 它們之間的距離都很近，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)影響不是很大。 關(guān)鍵還是企業(yè)的商品和服務(wù)質(zhì)量。 我們可以利用赫夫法則這對(duì)某一個(gè)地區(qū)（比如我們學(xué)校）的 消費(fèi)者進(jìn)行一個(gè)吸引力分析。 如果 =1，每個(gè)超市對(duì)這個(gè)消費(fèi)者的吸引力是： A的吸引力是： 40000/40=1000 B的吸引力是： 30000/50=600 C的吸引力是 消費(fèi)者到每個(gè)超市購(gòu)物的概率分別是： 到 A的概率 = 1000/（幾家百貨吸引力之和） 到 B的概率 到 C的概率 4.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析 近年來(lái)百貨大樓的基礎(chǔ)設(shè)施 在不斷地完善

13、和發(fā)展，它地處 十字路口的交通要道，給它帶 來(lái)了很多的優(yōu)勢(shì)，但也不可避 免地存在一些局限性，那就是 停車場(chǎng)的面積有限。 10路 13路 20路 22路 25路 26路 27路 28路 2 路 30路 32路 36路 37路 38路 40路 4路 62路 63 路 百貨大樓 店址評(píng)估 （一）營(yíng)業(yè)潛力 假設(shè)百貨大樓商圈有三個(gè)層次：第一層次的主要 商圈內(nèi)居民戶數(shù)為 5萬(wàn)戶，第二層次的次要商圈內(nèi)居 民戶數(shù)為 15萬(wàn)戶，第三層次的邊際商圈內(nèi)居民戶數(shù)為 80萬(wàn)戶。若平均每戶居民每月去百貨大樓的消費(fèi)水平 為 300元，則： 主要商圈居民支出總額： 300 50000 1500（萬(wàn)元） 次要商圈居民支出總額：

14、 300 150000 4500（萬(wàn)元） 邊際商圈居民支出總額： 300 800000 24000（萬(wàn)元） 據(jù)調(diào)查分析，百貨大樓的市場(chǎng)占有率在主要商圈為 25， 在次要商圈為 15，在邊際商圈為 5，則： 主要商圈購(gòu)買力為： 1500 25 375（萬(wàn)元） 次要商圈購(gòu)買力為： 4500 15 575（萬(wàn)元） 邊際商圈購(gòu)買力為： 24000 5 1200（萬(wàn)元） 該新店月?tīng)I(yíng)業(yè)潛力為： 375 575 1200 2150（萬(wàn)元） 則一年的總銷售額估計(jì)為： 2150 12 25800（萬(wàn)元） 變動(dòng)成本（ Variable Cost）：指總額隨產(chǎn)量的增減而成 正比例關(guān)系變化的成本；主要包括原材料和計(jì)件

15、工資，就 單件產(chǎn)品而言，變動(dòng)成本部分是不變的； 固定成本（ Fixed Cost） :是指總額在一定期間和一定業(yè) 務(wù)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量的增減而變動(dòng)的成本。主要是指固定 資產(chǎn)折舊和管理費(fèi)用； 損益平衡點(diǎn)銷售額預(yù)估 損益平衡點(diǎn)銷售額 =固定費(fèi)用 /（銷貨毛利率 變動(dòng)費(fèi)用率） 損益平衡點(diǎn)銷售額預(yù)估 損益平衡點(diǎn)銷售額是店鋪收益與支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額，超過(guò)此營(yíng)業(yè) 額，店鋪即產(chǎn)生盈余，低于此營(yíng)業(yè)額即表示虧損，計(jì)算方式如下： (一 )固定費(fèi)用：將每月固定支出項(xiàng)目累加起來(lái)，如員工薪資房地 產(chǎn)成本攤銷、固定租金、折舊攤銷、押金利息、開(kāi)店貸款利息、保險(xiǎn) 費(fèi)用、會(huì)計(jì)師簽證費(fèi)用、修繕保養(yǎng)費(fèi)等。 (二 )銷貨毛利率：即銷貨

16、毛利占營(yíng)業(yè)收入的百分比。 (三 )變動(dòng)費(fèi)用：直接營(yíng)運(yùn)成本、包裝費(fèi)、廣告促銷費(fèi)、計(jì)時(shí)工資 等，會(huì)隨營(yíng)業(yè)額多寡而變動(dòng)的項(xiàng)目累加之后占營(yíng)業(yè)額的百分比，稱為 變動(dòng)費(fèi)用率。 (四 )損益平衡點(diǎn)銷售額 =固定費(fèi)用 /（銷貨毛利率 變動(dòng)費(fèi)用率） 舉例： 單店， 20平方，兩個(gè)營(yíng)業(yè)員 開(kāi)店裝修費(fèi) 24000元 可分?jǐn)偟?12個(gè)月 即每月攤 2000元 固定費(fèi)用：營(yíng)業(yè)員薪資 1000*2=2000元 /月 租金 3000元 /月 水電煤 500元 /月 裝修費(fèi)分?jǐn)?2000元 /月 雜費(fèi) 500元 /月（損壞、維修） 即固定費(fèi)用總計(jì) =2000+3000+500+2000+500=8000元 變動(dòng)費(fèi)用率： 1%營(yíng)業(yè)員提成 +5%稅金 =6% 銷貨毛利率：平均 4折進(jìn)貨成本 7.5折銷售 即毛利率 46.7% 即每月?tīng)I(yíng)業(yè)額損益平衡點(diǎn)為： 8000/（ 46.7%-6%） =19656元 每日平均營(yíng)業(yè)額為 655元，如日營(yíng)業(yè)額低于此金額，必虧。