房地產(chǎn)區(qū)位理論與城市空間利用結(jié)構(gòu)

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1、第 五 章 房 地 產(chǎn) 區(qū) 位 理 論 與 城 市 空 間 利 用 結(jié) 構(gòu) 內(nèi) 容 提 要 ：1 土 地 區(qū) 位 與 區(qū) 位 理 論 概 述2 決 定 城 市 土 地 區(qū) 位 的 主 要 因 素3 住 宅 區(qū) 位 理 論4 城 市 土 地 利 用 的 原 則 和 功 能 分 區(qū) 第 一 節(jié) 區(qū) 位 理 論 概 述 一 、 土 地 區(qū) 位 和 區(qū) 位 理 論 1.區(qū) 位 概 念 及 區(qū) 位 理 論 的 發(fā) 展 狹 義 的 區(qū) 位 概 念 是 指 特 定 地 塊 （ 宗 地 ） 的 地 理 和 經(jīng) 濟 空 間 位 置 及 其 與 相 鄰 地 塊 的 相 互 關(guān) 系 。 廣 義 的 區(qū) 位 概 念

2、是 指 人 類 一 切 活 動 ， 包 括 經(jīng) 濟 的 、 文 化 教 育 的 、 科 學 衛(wèi) 生 的 一 切活 動 以 及 人 們 的 居 住 活 動 的 空 間 布 局 及 相 互 關(guān) 系 。 區(qū) 位 理 論 就 是 研 究 地 塊 地 理 和 經(jīng) 濟 空 間 位 置 分 布 、 相 互 關(guān) 系 及 其 影 響 因 素 的 學 說 。 杜 能 孤 立 國 同 農(nóng) 業(yè) 和 國 民 經(jīng) 濟 的 關(guān) 系 （ 1826） 系 統(tǒng) 地 闡 述 了 農(nóng) 業(yè) 用 地 的 空 間 分 布 問 題 韋 伯 論 工 業(yè) 區(qū) 位 （ 1909） 奠 定 了 現(xiàn) 代 工 業(yè) 區(qū) 位 理 論 的 基 礎 克 里 斯

3、 泰 勒 德 國 南 部 的 中 心 地 方 （ 1933） 中 心 地 理 論 ， 即 城 市 區(qū) 位 理 論 奧 古 斯 特 勒 施 經(jīng) 濟 空 間 秩 序 經(jīng) 濟 財 貨 與 地 理 間 的 關(guān) 系 市 場 區(qū) 位 理 論 的 誕 生 2.農(nóng) 業(yè) 區(qū) 位 理 論 孤 立 國 的 假 設 ：建 立 于 一 個 面 積 相 當 大 的 區(qū) 域 內(nèi) ， 土 地 面 積 是 一 定 ， 且 全 部 作 為 農(nóng) 業(yè) 用 地 ， 以 獲 得 收 益 為 目 的孤 立 國 實 行 自 給 自 足 ， 只 有 一 個 城 市 ， 位 于 其 中 心 ， 也 是 全 國 農(nóng) 產(chǎn) 品 的 消 費 中 心孤

4、立 國 周 圍 是 荒 地 ， 城 市 和 郊 區(qū) 只 有 陸 上 道 路 相 通 ， 交 通 手 段 是 馬 車所 有 土 地 的 肥 力 、 氣 候 條 件 、 農(nóng) 業(yè) 技 術(shù) 條 件 和 農(nóng) 業(yè) 經(jīng) 營 者 能 力 是 相 等市 場 谷 價 、 工 資 、 利 息 也 是 均 等運 輸 費 用 與 農(nóng) 產(chǎn) 品 的 重 量 以 及 從 生 產(chǎn) 地 到 消 費 市 場 的 距 離 成 正 比 。 位 置 級 差 地 租 模 型 ： 利 潤 （ 地 租 ） 農(nóng) 產(chǎn) 品 銷 售 價 農(nóng) 業(yè) 成 本 運 輸 費 用結(jié) 論 ： 單 一 因 素 即 運 費 決 定 利 潤 ， 從 而 決 定 在 什

5、么 地 方 種 植 何 種 作 物 的 區(qū) 位 論 。 1234 5 6杜 能 的 農(nóng) 業(yè) 區(qū) 位 圖 中 心 內(nèi) 容 是 ： 農(nóng) 業(yè) 土 地 利 用 類 型 和 農(nóng) 業(yè) 土 地經(jīng) 營 集 約 化 程 度 ， 不 僅 取 決 于 土 地 的 天 然 特 性 ，而 且 更 重 要 的 是 依 賴 于 當 時 的 經(jīng) 濟 狀 況 和 生 產(chǎn)力 發(fā) 展 水 平 (其 中 尤 其 是 農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 用 地 到 農(nóng) 產(chǎn)品 消 費 地 （ 市 場 ） 的 距 離 )。 農(nóng) 作 物 地 帶 林 業(yè) 地 帶 輪 作 農(nóng) 業(yè) 帶 谷 草 式 農(nóng) 業(yè) 帶 三 圃 式 農(nóng) 業(yè) 帶 以 外 的 荒 地 3.工 業(yè)

6、區(qū) 位 理 論 （ 韋 伯 土 地 商 業(yè) 區(qū) 位 利 用 原 理 ） 主 要 思 想 是 通 過 運 輸 、 勞 動 力 及 集 聚 因 素 相 互 關(guān) 系 的 分 析 與 計 算 ， 找 出 工 業(yè) 產(chǎn) 品 生產(chǎn) 成 本 最 低 的 點 作 為 工 業(yè) 企 業(yè) 的 理 想 區(qū) 位 。 工 業(yè) 區(qū) 位 理 論 的 三 個 理 論 假 設 ： 一 是 已 知 工 業(yè) 生 產(chǎn) 資 料 產(chǎn) 地 的 地 理 分 布二 是 已 知 產(chǎn) 品 的 消 費 地 及 市 場 規(guī) 模三 是 存 在 幾 個 固 定 的 勞 動 力 供 應 地工 業(yè) 的 區(qū) 位 選 擇 主 要 涉 及 三 個 因 素 ：運 輸 費

7、 用 集 聚 因 素勞 動 成 本 距 離 遠 近 ， 與 運 費 成 正 比原 料 性 質(zhì) ， 是 常 見 性 還 是 稀 有 性 原 料 由 于 工 廠 企 業(yè) 規(guī) 模 擴 大 所 帶 來 的 大 生 產(chǎn) 的 經(jīng) 濟 效 益 或 能節(jié) 約 的 成 本幾 個 工 廠 集 中 于 一 個 地 點 能 給 各 工 廠 帶 來 專 業(yè) 化 的 利 益集 聚 因 素 帶 來 了 外 部 經(jīng) 濟 利 益 的 增 長 4.城 市 區(qū) 位 理 論 中 心 地 帶 理 論 （ Central Place Theory） 克 里 斯 泰 勒 從 城 市 或 中 心 居 民 點 的 物 資 供 應 、 行 政

8、管 理 、 交 通 運 輸 等 主 要 職 能 的 角度 提 出 了 城 市 區(qū) 位 理 論 ， 即 在 一 定 區(qū) 域 內(nèi) 城 市 和 城 市 職 能 、 規(guī) 模 及 空 間 布 局 的 學 說 ， 并概 括 為 六 邊 形 城 市 空 間 分 布 模 型 。 經(jīng) 濟 距 離 和 能 達 到 的 范 圍 交 通 -“ 中 間 介 質(zhì) ” 行 政 管 理 因 素 克 里 斯 泰 勒 從 上 述 三 方 面 分 析 了 城 市 等 級 的 形 成 ， 同 時 指 出 了 城 市 對 其 周 圍 地 區(qū) 承擔 的 各 種 服 務 職 能 ， 理 論 上 必 須 是 最 接 近 所 屬 地 區(qū) 的

9、地 點 。 5.市 場 區(qū) 位 理 論 -“ 市 場 圈 ” 奧 古 斯 特 勒 施 提 出 了 市 場 區(qū) 位 理 論 。 他 把 生 產(chǎn) 區(qū) 位 和 市 場 區(qū) 位 結(jié) 合 起 來 ， 把 利 潤 原則 同 產(chǎn) 品 的 銷 售 范 圍 (同 市 場 區(qū) 位 )聯(lián) 系 起 來 ， 以 利 潤 來 判 斷 企 業(yè) 區(qū) 位 選 擇 的 方 向 。 二 、 決 定 城 市 土 地 區(qū) 位 的 主 要 因 素 自 然 條 件 和 環(huán) 境 是 形 成 和 決 定 土 地 區(qū) 位 的 最 基 本 的 因 素 交 通 和 通 訊 是 形 成 和 決 定 城 市 土 地 區(qū) 位 的 重 要 因 素 基 礎

10、設 施 是 形 成 和 決 定 區(qū) 位 的 又 一 重 要 因 素 人 口 和 經(jīng) 濟 集 聚 社 會 文 化 一 是 居 民 消 費 水 平 、 結(jié) 構(gòu) 和 習 慣二 是 居 民 文 化 道 德 水 平 、 勞 動 力 素 質(zhì)三 是 文 化 教 育 和 科 學 研 究 機 構(gòu) 發(fā) 展 狀 況 經(jīng) 濟 區(qū) 位 因 素 自 然 因 素 是 決 定 城 市 土 地 區(qū) 位 的 關(guān) 鍵 性 因 素自 然 條 件 以 及 資 源 狀 況 城 市 內(nèi) 部 的 交 通 和 通 訊 城 市 對 外 部 別 的 城 市 、 地 區(qū) 以 及 國 家 的 交 通 和 通 訊 指 除 交 通 、 通 訊 以 外 的

11、 其 他 生 產(chǎn) 、 生 活 和 社 會 服 務 等 基 礎 設 施 狀 況 市 場 容 量 第 二 節(jié) 住 宅 區(qū) 位 論 :城 市 土 地 住 宅 區(qū) 位 利 用 理 論 一 、 住 宅 區(qū) 位 理 論 與 城 市 空 間 結(jié) 構(gòu) 利 用 1.住 宅 區(qū) 位 理 論 概 述 住 宅 區(qū) 位 理 論 指 某 一 經(jīng) 濟 活 動 所 占 據(jù) 的 場 所 以 及 該 場 所 與 周 圍 事 物 之 間 的 經(jīng) 濟 地 理 關(guān) 系2.住 宅 區(qū) 位 理 論“ 同 心 圓 帶 狀 住 宅 區(qū) 位 論 ” 同 心 圓 土 地 利 用 模 式 圖 巴 吉 斯 “ 同 心 圓 帶 狀 住 宅 區(qū) 位 論

12、” 巴 布 科 克 “ 星 狀 環(huán) 形 模 式 ” “ 扇 形 住 宅 區(qū) 位 論 ” 霍 伊 特 等 人 扇 形 土 地 利 用 模 式 圖 城 市 住 宅 區(qū) 趨 向 于 沿 空 間 和 時 間 摩 擦 最 小 的路 徑 由 中 心 向 外 擴 展 ， 即 土 地 利 用 模 式 是 沿 著如 公 路 、 鐵 路 、 河 岸 、 海 岸 等 交 通 路 線 呈 扇 形由 里 向 外 擴 展 。 “多 核 心 城 市 結(jié) 構(gòu) 下 的 住 宅 區(qū) 位 理 論 ” 烏 爾 曼 和 哈 里 斯 （ 1945） 多 核 土 地 利 用 模 式 圖 理 論 認 為 城 市 的 發(fā) 展 是 依 靠 多

13、個 城 市 中 心 及 其附 近 的 工 業(yè) 、 商 業(yè) 和 住 宅 業(yè) 的 聯(lián) 合 擴 展 實 現(xiàn) 的 。一 個 主 要 商 業(yè) 區(qū) 為 城 市 的 核 心 ， 其 余 為 次 核心 。 “ 三 地 帶 住 宅 區(qū) 位 論 ” 狄 更 遜 （ 1947） 城 市 按 住 宅 區(qū) 位 分 異 特 征 分 為 ：中 央 地 帶 商 業(yè) 、 政 府 辦 公 機 構(gòu) 房 產(chǎn) 、 住 宅 房 產(chǎn) 的 聚 集 地中 間 地 帶 中 央 地 帶 外 側(cè) ， 是 中 級 住 宅 的 分 布 區(qū) ， 但 沿 河 地 帶 分 布 有 工 業(yè) 廠 房邊 緣 地 帶 住 宅 和 工 業(yè) 廠 房 的 分 布 區(qū) 獨

14、立 “ 折 衷 住 宅 區(qū) 位 論 ” 愛 里 克 森 （ 1954）一 個 城 市 的 中 央 商 務 區(qū) 通 常 是 由 中 心 向 外 呈 輻 射 延 伸 ， 反 射 狀 的 中 央 商 務 區(qū) 之 間為 住 宅 區(qū) 的 分 布 地 帶 ， 在 中 央 商 務 區(qū) 和 城 市 住 宅 區(qū) 的 外 圍 通 常 是 城 市 大 工 業(yè) ?！?住 宅 區(qū) 位 費 用 替 代 論 ” 溫 哥 和 阿 蘭 索 認 為 城 市 居 民 通 過 對 住 宅 直 接 費 用 （ 即 購 買 、 租 一 定 區(qū) 位 的 住 宅 的 費 用 ） 與 通 勤 費用 的 比 較 來 確 定 適 當 的 住 宅

15、區(qū) 位 。 “ 社 會 集 聚 住 宅 區(qū) 位 論 ” 伊 文 思 （ 1985） 住 宅 區(qū) 位 選 擇 的 因 素 除 了 如 收 入 、 住 宅 價 格 、 距 離 等 經(jīng) 濟 因 素 外 ， 還 取 決 于 人 的 社會 交 往 需 求 、 需 求 的 差 異 以 及 對 自 然 、 社 會 環(huán) 境 的 向 往 等 社 會 集 聚 因 素 。 中 心 商 務 區(qū) 的 土 地 利 用 模 式 CBD中 零 售 業(yè) 布 局 模 式 二 、 城 市 土 地 利 用 的 原 則 和 功 能 分 區(qū)1.城 市 土 地 利 用 的 基 本 原 則 競 爭 性 用 途 分 配 的 結(jié) 果 形 成 了

16、 特 定 的 城 市 功 能 分 區(qū) 和 結(jié) 構(gòu)“最 高 最 佳 利 用 原 則 ” 提 高 城 市 土 地 的 使 用 效 益 ， 減 少 土 地 資 源 的 浪 費 。 2.城 市 土 地 利 用 的 功 能 分 區(qū) 商 業(yè) 區(qū) 工 業(yè) 區(qū) 居 住 區(qū) 天 津 開 發(fā) 區(qū) 微 電 子 工 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 區(qū) :一 般 在 大 城 市 中 心 、交 通 路 口 、 繁 華 街 道 兩 側(cè) 、 大 型公 共 設 施 周 圍 。 金 融 “ 核 ” 或 金 融 中 心 工 、 商 企 業(yè) 的 總 部 或 機 構(gòu) 服 務 的 公 司 內(nèi) 圈 工 業(yè) 區(qū) 工 業(yè) 區(qū) ： 據(jù) 各 種 工 業(yè) 的 特

17、點 、污 染 狀 況 、 占 地 面 積 等 細 分 區(qū) 。 外 圍 工 業(yè) 區(qū) 遠 郊 工 業(yè) 區(qū) 居 住 區(qū) ： 一 般 在 中 央 商 業(yè) 區(qū) 與內(nèi) 圈 工 業(yè) 區(qū) 之 間 ， 或 在 內(nèi) 圈 工 業(yè)區(qū) 與 外 圍 工 業(yè) 區(qū) 之 間 。 第 三 節(jié) 土 地 區(qū) 位 與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展一 、 區(qū) 位 理 論 在 房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 中 的 作 用 一 是 能 夠 指 導 整 個 城 市 規(guī) 劃 ， 包 括 土 地 利 用 及 城 市 建 設 工 作 。二 是 能 夠 指 導 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 及 房 地 產(chǎn) 用 戶 ， 更 好 地 進 行 區(qū) 位 選 擇 ， 從 而 取 得

18、良 好 的 經(jīng) 濟 效 益 和 社 會 效 益 。二 、 土 地 區(qū) 位 和 城 市 規(guī) 劃土 地 區(qū) 位 與 城 市 土 地 利 用 規(guī) 劃 的 相 互 關(guān) 系 從 城 市 土 地 規(guī) 劃 角 度 看 ， 必 須 要 重 視 土 地 區(qū) 位 的 地 域 差 異 。 各 種 用 地 的 不 同 區(qū) 位 、 不 同 布 局 可 獲 得 不 同 利 潤 。 城 市 土 地 規(guī) 劃 只 有 符 合 土 地 區(qū) 位 規(guī) 律 ， 才 會 符 合 土 地 最 優(yōu) 利 用 的 原 則 。 住 宅 區(qū) 位 與 城 市 規(guī) 劃城 市 住 宅 建 設 的 區(qū) 位 選 擇 要 服 從 城 市 土 地 利 用 總 體

19、 規(guī) 劃 和 功 能 分 區(qū) 規(guī) 劃 。 由 于 城 市 土 地 區(qū) 位 的 優(yōu) 劣 差 異 ， 產(chǎn) 生 不 同 的 使 用 價 值 ， 帶 來 不 同 的 土 地 區(qū) 位 的 級差 收 益 。 在 城 市 級 差 地 租 杠 桿 的 調(diào) 節(jié) 下 ， 住 宅 用 地 的 區(qū) 位 選 擇 有 一 定 的 向 外 移 動 的 特 性 。 非 住 宅 區(qū) 位 與 城 市 規(guī) 劃 按 照 非 住 宅 房 地 產(chǎn) 提 供 服 務 的 性 質(zhì) 可 以 劃 分 為 以 下 幾 類 ： 工 業(yè) 用 房 、 商 業(yè) 及 服 務業(yè) 用 房 、 城 市 文 化 教 育 、衛(wèi) 生 、 體 育 事 業(yè) 用 房 ，行 政

20、 辦 公 及 其 他 公 共 建 筑 等 。 城 市 非 住 宅 房 地 產(chǎn) 規(guī) 劃 注 意 幾 個 方 面 問 題 ： 服 從 城 市 土 地 利 用 規(guī) 劃 和 城 市 發(fā) 展 總 體 規(guī) 劃 的 基 本 要 求 必 須 體 現(xiàn) 綜 合 開 發(fā) 的 原 則 統(tǒng) 一 性 和 有 序 性 要 突 出 公 共 建 筑 設 施 配 套 功 能 1、 試 論 述 杜 能 農(nóng) 業(yè) 區(qū) 位 理 論 的 主 要 內(nèi) 容 ？2、 影 響 城 市 土 地 區(qū) 位 的 主 要 因 素 有 哪 些 ？ 試 結(jié) 合 某 一 地 點 ， 分 析 該 地 點 的 區(qū) 位 狀 況 。3、 試 闡 述 城 市 土 地 利 用 的 原 則 和 城 市 功 能 分 區(qū) ？4、 土 地 區(qū) 位 選 擇 對 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 何 重 要 意 義 ？ 本 章 思 考 題 ：