商地產(chǎn)經(jīng)營模式及售后回租相關(guān)稅收法律和賬務(wù)處理

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1、社會(huì)型企業(yè) 服務(wù)型企業(yè) 投資型企業(yè)商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 經(jīng) 營 模 式 及 售 后 回 租 相 關(guān) 稅 收 法 律 和 賬 務(wù) 處 理 構(gòu) 想 引 言 售 后 回 租 又 稱 售 后 包 租 、 售 后 返 租 、 售 后 承 租 ， 是 企 業(yè) 將 貨 物 銷 售 給 購 貨 方時(shí) 承 諾 在 一 定 期 間 內(nèi) 按 一 定 的 租 金 返 租 回 已 銷 售 給 購 貨 方 貨 物 的 一 種 銷 售 方式 。 對 于 房 地 產(chǎn) 業(yè) 而 言 ， 在 2 0 0 1 年 生 效 的 建 設(shè) 部 令 第 8 8 號 商 品 房 銷 售 管 理辦 法 中 這 樣 規(guī) 定 ： “ 第 十 一 條

2、房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 不 得 采 取 售 后 包 租 或 者 變相 售 后 包 租 的 方 式 銷 售 未 竣 工 商 品 房 。 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 ， 就 是 開 發(fā) 商 將 其開 發(fā) 的 商 鋪 、 酒 店 、 商 場 等 物 業(yè) 劃 分 成 小 面 積 出 售 給 購 買 者 ， 隨 后 與 購 買 者簽 訂 返 租 合 同 ， 讓 購 買 者 將 物 業(yè) 返 租 給 開 發(fā) 商 ， 在 一 定 期 限 內(nèi) ， 由 開 發(fā) 商 以 固 定 利 率 包 租 。 售 后 回 租 的 商 鋪 、 酒 店 、 商 場 俗 稱 產(chǎn) 權(quán) 式 商 鋪 （ 酒 店 、 商場 ） ，

3、即 承 租 者 擁 有 占 有 、 使 用 、 收 益 的 權(quán) 利 ， 投 資 者 享 有 所 有 權(quán) 與 固 定 的收 益 權(quán) 。 引 言 目 錄一 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 相 關(guān) 稅 收 法 律二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式三 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 賬 務(wù) 處 理 3 一 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 相 關(guān) 稅 收 法 律1 、 國 家 稅 務(wù) 總 局 關(guān) 于 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 從 事 “購 房 回 租 ”等 經(jīng) 營 活 動(dòng) 征 收 營業(yè) 稅 問 題 的 批 復(fù) 國 稅 函 1 9 9 9 1 4 4 號 規(guī) 定 ： 房 地 產(chǎn)

4、開 發(fā) 公 司 采 用 “購 房 回 租 ”等 形 式 ， 進(jìn) 行 促 銷 經(jīng) 營 活 動(dòng) （ 即 與 購 房 者 簽 訂 “商 品 房 買 賣 合 同 書 ”， 將 商 品房 賣 給 購 房 者 ； 同 時(shí) ， 根 據(jù) 合 同 約 定 的 期 限 ， 在 一 定 時(shí) 期 后 ， 又 將 該 商 品 房購 回 ） ， 根 據(jù) 中 華 人 民 共 和 國 營 業(yè) 稅 暫 行 條 例 及 其 實(shí) 施 細(xì) 則 的 法 規(guī) ， 對房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 和 購 房 者 均 應(yīng) 按 “銷 售 不 動(dòng) 產(chǎn) ”稅 目 征 收 營 業(yè) 稅 。 2、 國 家 稅 務(wù) 總 局 關(guān) 于 酒 店 產(chǎn) 權(quán) 式 經(jīng)

5、營 業(yè) 主 稅 收 問 題 的 批 復(fù) 國 稅 函 2006 478號 規(guī) 定 ： 酒 店 產(chǎn) 權(quán) 式 經(jīng) 營 業(yè) 主 （ 以 下 簡 稱 業(yè) 主 ） 在 約 定 的 時(shí) 間 內(nèi) 提 供 房 產(chǎn) 使 用 權(quán) 與 酒 店 進(jìn) 行 合 作 經(jīng) 營 ， 如 房 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 并 未 歸 屬 新 的 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 體業(yè) 主 按 照 約 定 取 得 的 固 定 收 入 和 分 紅 收 入 均 應(yīng) 視 為 租 金 收 入 ， 根 據(jù) 有 關(guān) 稅 收法 律 、 行 政 法 規(guī) 的 規(guī) 定 ， 應(yīng) 按 照 “ 服 務(wù) 業(yè) 租 賃 業(yè) ” 征 收 營 業(yè) 稅 ， 按 照 財(cái)產(chǎn) 租 賃 所 得 項(xiàng) 目 征 收 個(gè) 人

6、 所 得 稅 。 一 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 相 關(guān) 稅 收 法 律3、 國 家 稅 務(wù) 總 局 關(guān) 于 個(gè) 人 與 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 簽 訂 有 條 件 優(yōu) 惠 價(jià) 格 協(xié) 議 購買 商 店 征 收 個(gè) 人 所 得 稅 問 題 的 批 復(fù) 國 稅 函 2008 576號 規(guī) 定 :房 地 產(chǎn) 開發(fā) 企 業(yè) 與 商 店 購 買 者 個(gè) 人 簽 訂 協(xié) 議 規(guī) 定 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 按 優(yōu) 惠 價(jià) 格 出 售 其開 發(fā) 的 商 店 給 購 買 者 個(gè) 人 ， 但 購 買 者 個(gè) 人 在 一 定 期 限 內(nèi) 必 須 將 購 買 的 商 店 無償 提 供 給 房

7、地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 對 外 出 租 使 用 。 其 實(shí) 質(zhì) 是 購 買 者 個(gè) 人 以 所 購 商 店 交由 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 出 租 而 取 得 的 房 屋 租 賃 收 入 支 付 了 部 分 購 房 價(jià) 款 ， 根 據(jù) 個(gè)人 所 得 稅 法 的 有 關(guān) 規(guī) 定 精 神 上 述 情 形 的 購 買 者 個(gè) 人 少 支 出 的 購 房 價(jià) 款 ， 應(yīng) 視同 個(gè) 人 財(cái) 產(chǎn) 租 賃 所 得 按 照 “財(cái) 產(chǎn) 租 賃 所 得 ”項(xiàng) 目 征 收 個(gè) 人 所 得 稅 ， 每 次 財(cái) 產(chǎn) 租 賃 所 得 的 收 入 額 ， 按 照 少 支 出 的 購 房 價(jià) 款 和 協(xié) 議 規(guī) 定 的 租

8、 賃 月 份 數(shù) 平 均 計(jì) 算確 定 。 4 、 國 家 稅 務(wù) 總 局 關(guān) 于 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 代 收 費(fèi) 用 有 關(guān) 營 業(yè) 稅 問 題 的 通 知 國 稅 發(fā) 1 9 9 8 2 1 7 號 規(guī) 定 ： 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 代 有 關(guān) 部 門 收 取 水 費(fèi) 、 電 費(fèi) 、 一 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 相 關(guān) 稅 收 法 律燃 （ 煤 ） 氣 費(fèi) 、 維 修 基 金 、 房 租 的 行 為 ， 屬 于 營 業(yè) 稅 “ 服 務(wù) 業(yè) ” 稅 目 中 的“ 代 理 ” 業(yè) 務(wù) ， 因 此 ， 對 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 代 有 關(guān) 部 門 收 取 的 水 費(fèi) 、

9、電 費(fèi) 、 燃（ 煤 ） 氣 費(fèi) 、 維 修 基 金 、 房 租 不 計(jì) 征 營 業(yè) 稅 ， 對 其 從 事 此 項(xiàng) 代 理 業(yè) 務(wù) 取 得 的手 續(xù) 費(fèi) 收 入 應(yīng) 當(dāng) 征 收 營 業(yè) 稅 。 維 修 基 金 ， 是 指 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 根 據(jù) 財(cái) 政 部 物業(yè) 管 理 企 業(yè) 財(cái) 務(wù) 管 理 規(guī) 定 （ 財(cái) 基 字 1 9 9 8 7 號 ） 的 規(guī) 定 ， 接 受 業(yè) 主 管 理委 員 會(huì) 或 物 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 人 、 使 用 人 委 托 代 管 的 房 屋 共 用 部 位 維 修 基 金 和 共 用 設(shè) 施設(shè) 備 維 修 基 金 。 5 、 國 家 稅 務(wù) 總 局 關(guān) 于 代 理

10、 業(yè) 營 業(yè) 稅 計(jì) 稅 依 據(jù) 確 定 問 題 的 批 復(fù) 國 稅 函 2 0 0 7 9 0 8 號 規(guī) 定 ： 納 稅 人 從 事 代 理 業(yè) 務(wù) ， 應(yīng) 以 其 向 委 托 人 收 取 的 全 部 價(jià)款 和 價(jià) 外 費(fèi) 用 減 除 現(xiàn) 行 稅 收 政 策 規(guī) 定 的 可 扣 除 部 分 后 的 余 額 為 計(jì) 稅 營 業(yè) 額 。納 稅 人 從 事 代 理 業(yè) 務(wù) ， 應(yīng) 憑 以 下 憑 證 作 為 差 額 征 收 營 業(yè) 稅 的 扣 除 憑 證 ： 營 業(yè)額 減 除 項(xiàng) 目 發(fā) 生 在 境 內(nèi) 的 ， 該 減 除 項(xiàng) 目 支 付 款 項(xiàng) 憑 證 必 須 是 發(fā) 票 或 其 他 合 法

11、一 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 相 關(guān) 稅 收 法 律有 效 憑 證 ； 支 付 給 境 外 的 ， 該 減 除 項(xiàng) 目 支 付 款 項(xiàng) 憑 證 必 須 是 外 匯 付 匯 憑 證 、外 方 公 司 的 簽 收 單 據(jù) 或 出 具 的 公 證 證 明 。6 、 財(cái) 政 部 國 家 稅 務(wù) 總 局 關(guān) 于 營 業(yè) 稅 若 干 政 策 問 題 的 通 知 財(cái) 稅 2 0 0 3 1 6號 第 三 條 第 (十 九 )項(xiàng) 規(guī) 定 ,從 事 物 業(yè) 管 理 的 單 位 ,以 與 物 業(yè) 管 理 有 關(guān) 的 全 部 收入 減 去 代 業(yè) 主 支 付 的 水 、 電 、 燃 氣 以 及 代 承 租

12、 者 支 付 的 水 、 電 、 燃 氣 、 房 屋租 金 的 價(jià) 款 后 的 余 額 為 營 業(yè) 額 。 7 、 中 華 人 民 共 和 國 房 產(chǎn) 稅 暫 行 條 例 第 三 條 規(guī) 定 ： 房 產(chǎn) 稅 依 照 房 產(chǎn) 原 值一 次 減 除 1 0 至 3 0 后 的 余 值 計(jì) 算 繳 納 。 具 體 減 除 幅 度 ， 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民 政 府 規(guī) 定 。 沒 有 房 產(chǎn) 原 值 作 為 依 據(jù) 的 ， 由 房 產(chǎn) 所 在 地 稅 務(wù) 機(jī) 關(guān) 參 考同 類 房 產(chǎn) 核 定 。 房 產(chǎn) 出 租 的 ， 以 房 產(chǎn) 租 金 收 入 為 房 產(chǎn) 稅 的 計(jì) 稅

13、依 據(jù) 。 第 四 條規(guī) 定 ： 房 產(chǎn) 稅 的 稅 率 ， 依 照 房 產(chǎn) 余 值 計(jì) 算 繳 納 的 ， 稅 率 為 1 .2 ； 依 照 房 產(chǎn) 租金 收 入 計(jì) 算 繳 納 的 ， 稅 率 為 1 2 。 一 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 相 關(guān) 稅 收 法 律 8 、 財(cái) 政 部 國 家 稅 務(wù) 總 局 關(guān) 于 具 備 房 屋 功 能 的 地 下 建 筑 征 收 房 產(chǎn) 稅 的 通 知 財(cái) 稅 2 0 0 5 1 8 1 號 規(guī) 定 ： 出 租 的 地 下 建 筑 ， 按 照 出 租 地 上 房 屋 建 筑 的 有 關(guān) 規(guī)定 計(jì) 算 征 收 房 產(chǎn) 稅 。9 、 中 華 人 民

14、 共 和 國 印 花 稅 暫 行 條 例 規(guī) 定 ： 財(cái) 產(chǎn) 租 賃 合 同 按 租 賃 金 額 的0 .1 %貼 花 ， 稅 額 不 足 1 元 ， 按 1 元 貼 花 。1 0 、 中 華 人 民 共 和 國 個(gè) 人 所 得 稅 法 第 三 條 和 第 六 條 及 中 華 人 民 共 和 國 個(gè)人 所 得 稅 法 實(shí) 施 條 例 第 八 條 和 第 二 十 一 條 規(guī) 定 ： 個(gè) 人 出 租 財(cái) 產(chǎn) 的 租 賃 所 得 ，每 次 收 入 不 超 過 4 0 0 0 元 的 減 除 費(fèi) 用 8 0 0 元 ； 4 0 0 0 元 以 上 的 減 除 2 0 %的 費(fèi) 用 ， 其 余 為 應(yīng)

15、納 稅 所 得 額 ， 稅 率 為 2 0 %。 二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 售 后 回 租 管 理 闡 述 開 發(fā) 公 司業(yè) 主 商 業(yè) 管 理公 司 租 賃 經(jīng) 營者銷售合同委 托 租 賃 合 同 物 業(yè) 管 理 合 同 注 ： 1 、 圖 中 的 商 業(yè) 管 理 公 司 應(yīng) 該 是 一 個(gè) 具 備 物 業(yè) 和 商 業(yè) 運(yùn) 營 管 理 雙 重 經(jīng) 營范 圍 公 司 2 、 在 物 業(yè) 管 理 合 同 中 將 代 收 的 房 租 等 項(xiàng) 目 的 金 額 單 獨(dú) 注 明 ， 并 與 代 付業(yè) 主 房 租 （ 業(yè) 主 回 報(bào) 率 ） 一 致 ， 兩 者 租 金

16、 差 額 以 服 務(wù) 費(fèi) 或 手 續(xù) 費(fèi) 等 形 式 約 定（ 根 據(jù) 財(cái) 稅 2 0 0 3 1 6 號 ） 商 業(yè) 運(yùn) 營 必 須 實(shí) 現(xiàn) 統(tǒng) 一 運(yùn) 營 管 理 要 成 功 地 運(yùn) 作 一 個(gè) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 ， 就 必 須 實(shí) 現(xiàn) 統(tǒng) 一 運(yùn) 營 管 理 ， 包 含 五 方面 內(nèi) 容 ： 1、 統(tǒng) 一 招 商 管 理 對 于 產(chǎn) 權(quán) 單 一 的 項(xiàng) 目 來 說 ， 這 一 點(diǎn) 沒 問 題 。 對 于 多 產(chǎn) 權(quán) 的 項(xiàng) 目 就 是 很 大 的難 題 ， 商 鋪 分 割 出 售 之 后 ， 要 聚 集 業(yè) 主 的 經(jīng) 營 思 路 ， 使 其 服 從 商 業(yè) 公 司 的 統(tǒng) 一規(guī)

17、劃 安 排 ， 則 需 要 花 費(fèi) 很 高 的 代 價(jià) ， 操 控 不 便 。 一 旦 市 場 不 好 ， 各 種 矛 盾 就 會(huì)出 來 。 以 上 海 某 樓 盤 為 例 ， 主 塔 樓 是 產(chǎn) 權(quán) 式 公 寓 酒 店 ， 為 三 百 多 戶 業(yè) 主 持 有 。地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 位 于 上 海 浦 西 最 繁 華 地 段 南 京 西 路 恒 隆 廣 場 和 中 信 泰 富 之 間 。業(yè) 主 買 房 同 時(shí) 簽 訂 返 租 協(xié) 議 ， 由 商 業(yè) 公 司 經(jīng) 營 酒 店 。 酒 店 客 源 旺 盛 ， 后 來 由 于 內(nèi) 部 業(yè) 主 意 見 不 能 統(tǒng) 一 ， 矛 盾 擴(kuò) 大 ， 被

18、 迫 停 業(yè) 。 目 前 成 功 的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 大 都開 發(fā) 商 或 商 業(yè) 公 司 持 有 型 物 業(yè) ， 產(chǎn) 權(quán) 單 一 。 二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 2、 統(tǒng) 一 營 銷 統(tǒng) 一 營 銷 是 商 業(yè) 運(yùn) 營 管 理 的 重 點(diǎn) ， 一 個(gè) 大 型 的 商 業(yè) 項(xiàng) 目 業(yè) 態(tài) 繁 多 ， 實(shí) 現(xiàn) 統(tǒng)一 營 銷 難 度 較 大 。 統(tǒng) 一 營 銷 的 目 的 一 是 樹 立 商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 品 牌 及 市 場 形 象 ， 吸 引更 多 人 氣 及 客 流 。 這 是 單 一 業(yè) 態(tài) 無 法 企 及 和 做

19、 到 的 。 二 是 多 業(yè) 態(tài) 營 銷 聯(lián) 動(dòng) ， 在統(tǒng) 一 的 商 業(yè) 平 臺 上 共 享 客 源 ， 形 成 商 業(yè) 上 的 共 振 和 效 益 上 的 共 贏 。 在 方 法 上 ，一 是 要 有 信 息 系 統(tǒng) 做 技 術(shù) 支 撐 ， 二 是 協(xié) 調(diào) 商 戶 達(dá) 成 共 識 ， 三 是 落 實(shí) 資 金 來 源 。3 、 統(tǒng) 一 收 銀 服 務(wù) 統(tǒng) 一 收 銀 是 商 業(yè) 運(yùn) 營 公 司 實(shí) 現(xiàn) 利 潤 最 大 化 的 有 效 手 段 ， 便 于 跟 蹤 了 解 商 業(yè) 項(xiàng) 目 營 運(yùn) 狀 況 和 商 戶 調(diào) 整 的 信 息 來 源 。 承 租 商 戶 一 般 都 有 獨(dú) 立 的 收

20、銀 系 統(tǒng) ， 或從 商 業(yè) 保 密 的 角 度 考 慮 ， 不 可 能 實(shí) 現(xiàn) 統(tǒng) 一 收 銀 或 營 收 信 息 共 享 。 盡 管 如 此 ， 商業(yè) 管 理 公 司 仍 不 要 放 棄 統(tǒng) 一 收 銀 的 努 力 。 有 條 件 時(shí) 可 在 某 個(gè) 功 能 區(qū) 實(shí) 現(xiàn) 統(tǒng) 一 收銀 。 如 上 海 的 美 羅 小 吃 餐 飲 區(qū) 就 做 到 區(qū) 域 統(tǒng) 一 收 銀 ， 具 有 同 樣 功 能 區(qū) 域 的 南 京 二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 水 游 城 就 沒 有 統(tǒng) 一 收 銀 。4、 統(tǒng) 一 服 務(wù) 監(jiān) 督 統(tǒng) 一 服 務(wù) 監(jiān) 督 是 保 障 商 業(yè) 項(xiàng) 目 品 牌

21、 、 維 護(hù) 市 場 形 象 的 有 效 做 法 。 可 以 通 過商 業(yè) 管 理 規(guī) 定 、 服 務(wù) 監(jiān) 督 條 款 、 處 罰 措 施 及 投 訴 處 理 等 來 進(jìn) 行 。5 、 統(tǒng) 一 物 業(yè) 管 理 統(tǒng) 一 物 業(yè) 管 理 可 以 保 持 商 業(yè) 項(xiàng) 目 一 個(gè) 良 好 的 經(jīng) 營 環(huán) 境 ， 保 障 設(shè) 施 設(shè) 備 的 穩(wěn)定 性 和 物 業(yè) 的 完 好 性 。 物 業(yè) 管 理 工 作 要 貫 穿 始 終 ， 從 項(xiàng) 目 的 開 發(fā) 建 設(shè) ， 到 商 戶 裝 修 入 伙 ， 再 到 日 常 經(jīng) 營 服 務(wù) ， 物 業(yè) 管 理 要 開 展 全 方 位 服 務(wù) 。 窮 盡 所 有 的

22、途 徑和 方 法 ， 讓 所 有 客 戶 的 需 求 都 能 實(shí) 現(xiàn) ， 要 求 得 到 滿 足 。 二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 、 運(yùn) 營 管 理 架 構(gòu) 組 合 形 式 或 管 理 方 級 建 模 式 都 會(huì) 影 響 商業(yè) 項(xiàng) 目 的 正 常 運(yùn) 營 管 理 ， 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 運(yùn) 營 管 理 絕 不 僅 僅 是 物 業(yè) 管 理 ， 其 是 包 含了 包 括 物 業(yè) 經(jīng) 營 和 物 業(yè) 管 理 兩 大 部 分 內(nèi) 容 。 因 此 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 也 應(yīng) 該包 含 物 業(yè) 經(jīng) 營 與 物 業(yè) 管 理 兩

23、大 部 分 內(nèi) 容 。 1 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 之 物 業(yè) 管 理 物 業(yè) 管 理 是 物 業(yè) 經(jīng) 營 開 展 的 前 提 ， 主 要 工 作 內(nèi) 容 為 ： 商 場 物 業(yè) 的 硬 件 設(shè)施 管 理 維 護(hù) 、 保 安 和 安 全 系 統(tǒng) 工 作 的 開 展 、 清 潔 綠 化 及 其 他 維 護(hù) 等 一 系 列 服 務(wù) 相 關(guān) 工 作 。 2、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 之 物 業(yè) 經(jīng) 營 物 業(yè) 經(jīng) 營 是 管 理 的 提 升 、 發(fā) 展 和 利 潤 的 體 現(xiàn) ， 通 過 盤 活 商 業(yè) 物 業(yè) ， 使 其 保值 增 值 ， 并 持 續(xù) 獲 得 收

24、 益 來 源 這 是 商 業(yè) 物 業(yè) 開 發(fā) 最 核 心 的 終 極 目 標(biāo) ， 主 要 工 作 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 內(nèi) 容 包 括 ： 商 場 的 日 常 營 業(yè) 管 理 服 務(wù) 工 作 、 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 的 調(diào) 整 優(yōu) 化 、 商 場 的 整體 形 象 包 裝 和 推 廣 、 業(yè) 主 和 商 戶 的 客 戶 服 務(wù) 、 商 場 物 業(yè) 租 賃 管 理 服 務(wù) 等 。 二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 、 運(yùn) 營 管 理 架 構(gòu) 組 合 形 式 或 管 理 方 級 建

25、模 式 都 會(huì) 影響 商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 正 常 運(yùn) 營 管 理 ， 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 運(yùn) 營 管 理 絕 不 僅 僅 是 物 業(yè) 管 理 ， 其 是包 含 了 包 括 物 業(yè) 經(jīng) 營 和 物 業(yè) 管 理 兩 大 部 分 內(nèi) 容 。 因 此 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 也應(yīng) 該 包 含 物 業(yè) 經(jīng) 營 與 物 業(yè) 管 理 兩 大 部 分 內(nèi) 容 。 1 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 之 物 業(yè) 管 理 物 業(yè) 管 理 是 物 業(yè) 經(jīng) 營 開 展 的 前 提 ， 主 要 工 作 內(nèi) 容 為 ： 商 場 物 業(yè) 的 硬 件 設(shè)施 管 理 維 護(hù) 、 保 安 和 安 全

26、系 統(tǒng) 工 作 的 開 展 、 清 潔 綠 化 及 其 他 維 護(hù) 等 一 系 列 服 務(wù)相 關(guān) 工 作 。 2、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 之 物 業(yè) 經(jīng) 營 物 業(yè) 經(jīng) 營 是 管 理 的 提 升 、 發(fā) 展 和 利 潤 的 體 現(xiàn) ， 通 過 盤 活 商 業(yè) 物 業(yè) ， 使 其 保值 增 值 ， 并 持 續(xù) 獲 得 收 益 來 源 這 是 商 業(yè) 物 業(yè) 開 發(fā) 最 核 心 的 終 極 目 標(biāo) ， 主 要 工 作內(nèi) 容 包 括 ： 商 場 的 日 常 營 業(yè) 管 理 服 務(wù) 工 作 、 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 的 調(diào) 整 優(yōu) 化 、 商 場 的 整 體 二 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn)

27、營 管 理 模 式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 、 運(yùn) 營 管 理 架 構(gòu) 組 合 形 式 或 管 理 方 級 建 模 式 都 會(huì) 影響 商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 正 常 運(yùn) 營 管 理 ， 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 運(yùn) 營 管 理 絕 不 僅 僅 是 物 業(yè) 管 理 ， 其 是包 含 了 包 括 物 業(yè) 經(jīng) 營 和 物 業(yè) 管 理 兩 大 部 分 內(nèi) 容 。 因 此 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 也應(yīng) 該 包 含 物 業(yè) 經(jīng) 營 與 物 業(yè) 管 理 兩 大 部 分 內(nèi) 容 。 1 、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 之 物 業(yè) 管 理 物 業(yè) 管 理 是 物 業(yè) 經(jīng) 營 開

28、 展 的 前 提 ， 主 要 工 作 內(nèi) 容 為 ： 商 場 物 業(yè) 的 硬 件 設(shè)施 管 理 維 護(hù) 、 保 安 和 安 全 系 統(tǒng) 工 作 的 開 展 、 清 潔 綠 化 及 其 他 維 護(hù) 等 一 系 列 服 務(wù)相 關(guān) 工 作 。 2、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 模 式 之 物 業(yè) 經(jīng) 營 物 業(yè) 經(jīng) 營 是 管 理 的 提 升 、 發(fā) 展 和 利 潤 的 體 現(xiàn) ， 通 過 盤 活 商 業(yè) 物 業(yè) ， 使 其 保值 增 值 ， 并 持 續(xù) 獲 得 收 益 來 源 這 是 商 業(yè) 物 業(yè) 開 發(fā) 最 核 心 的 終 極 目 標(biāo) ， 主 要 工 作內(nèi) 容 包 括 ： 商 場 的 日 常 營 業(yè) 管 理 服 務(wù) 工 作 、 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 的 調(diào) 整 優(yōu) 化 、 商 場 的 整 體