物業(yè)經理主要工作清單

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1、工作一團隊組建 物業(yè)經理需要根據(jù)項目整體規(guī)劃(項目定位、服務標準、出入口、人車分流情況等)確定項目人員編制,達到最優(yōu)化有效配置。同時依據(jù)人員規(guī)劃情況,統(tǒng)籌安排項目后勤建設工作,如確定食宿、辦公地點及物資準備等。 物業(yè)經理還需親自參與到人員的招聘、培訓及考核等環(huán)節(jié),組織安排制度建設工作,如績效考核制度、安全生產制度、賞罰制度、晉升激勵制度等。 工作二前期介入及承接查驗 接管項目之前,在房地產開發(fā)的各個階段,物業(yè)經理應提前介入,包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等。從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對新開發(fā)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布

2、置、施工質量等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業(yè)設計和建造質量,為物業(yè)投入使用后順利開展物業(yè)管理工作創(chuàng)造條件。 在項目收樓前,物業(yè)經理應組織制定物業(yè)承接查驗方案,并成立承接查驗小組。在收樓節(jié)點50天前,對項目公共區(qū)域、共用設施設備,按照設計及施工要求進行查驗,針對查驗結果明確整改完成時間。 工作三客戶關系維護 案場階段,物業(yè)經理需要根據(jù)房產及營銷所需制定服務方案,定期拜訪項目總及營銷總,對提出的問題進行銷項管理,保持雙方關系的良性互動。 常規(guī)階段,物業(yè)經理應組織員工建立完善的客戶信息及客戶管理體系,進行分類管理。根據(jù)客戶類別及業(yè)務需求制定年度/季度/月度拜訪計劃,按計劃進行拜訪并對

3、客戶提出的問題及時處理與反饋。 工作四品質管理 為業(yè)主提供一個安全舒適、干凈整潔的的居住環(huán)境是物業(yè)經理的重要職責。品質管理通常要關注以下幾個方面: 秩序管理:物業(yè)經理要組織員工做好管理區(qū)域內的安全防范工作,保障業(yè)主的生命和財產安全。秩序管理包括門崗管理、監(jiān)控管理、車輛管理等; 環(huán)境管理:包括保潔工作和綠化工作,物業(yè)經理要指導保潔人員定時、定點的做好物業(yè)管理區(qū)域的生活垃圾收集、處理和清運工作。以及要安排好綠化工作人員對綠植的養(yǎng)護工作,為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造一個干凈而充滿活力的生活環(huán)境。 工作五巡盤管理 案場階段:物業(yè)經理應聯(lián)合房產、營銷定期巡檢(每周至少1次)。巡檢過程中,組織部門負責人,按

4、照參觀動線對展示區(qū)品質情況進行自檢,同時做好記錄,生成品質巡檢銷項清單。巡檢后定期向項目總、營銷總匯報每周巡檢情況及品質整改銷項完成情況,積極協(xié)調需要房產及營銷配合整改的事項。 常規(guī)階段:物業(yè)經理應組織各部門負責人定期對園區(qū)內進行品質巡檢工作,按照動線管理要求,對照標準對現(xiàn)場環(huán)境品質、設施設備、消防、電梯及標識牌進行排查,并在巡查后,生成品質巡檢銷項清單,跟進各部門認領整改。 工作六設施設備維護 物業(yè)經理須督促工程管理部圍繞公共區(qū)域和共用設備制定實施設備維護計劃,公共區(qū)域包括:屋頂、外墻、樓梯間、小區(qū)道路、各種公共管道等。共用設備設施包括:給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)等

5、。項目經理應對計劃落實情況進行抽查。 針對部分大型設備、特種設備及房屋公共配套設施達到中修、大修或更新改造條件的,組織專業(yè)部門對專項設備編制科學合理的維修、更新改造方案以及費用預算,提交相關單位審批,按照當?shù)匦袠I(yè)主管部門的政策規(guī)定要求執(zhí)行落實。 工作七社區(qū)文化管理 作為項目負責人,物業(yè)經理應當積極組織社區(qū)文化活動,通過活動加強鄰里間的溝通,同時促進物業(yè)和業(yè)主之間的良性互動,共同打造和諧社區(qū)。組織活動有以下幾個步驟: 確定活動類型:根據(jù)小區(qū)住戶的類型,確定不同的活動類型,比如老年人較多,可以組織常規(guī)的文體活動,如:棋牌、藝術比賽等。比如青少年較多,可以組織親子活動,兒童才藝比賽等。也可以

6、按照節(jié)日確定活動類型,如中秋節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等; 制定活動方案:根據(jù)確定的活動類型,制定相關方案。編制方案需要考慮:時間、地點、主題、形式、活動對象、組織安排、后勤保障、經費預算等; 組織活動開展:確定方案后,即可動員業(yè)主參加活動,可聯(lián)合居委會開展,讓居委會協(xié)助宣傳發(fā)布通知,同時物業(yè)印發(fā)宣傳手冊,在管理區(qū)域內醒目位置張貼海報。活動開始前進行排練預演,從而實現(xiàn)活動的順利開展; 活動風險把控:活動進行過程中,做好風險把控,防止出現(xiàn)意外和安全事故,維持好現(xiàn)場的秩序,做好記錄工作,以便后期總結復盤。 工作八經營管理 物業(yè)經理要根據(jù)公司業(yè)務目標制定項目年度預算,根據(jù)“以收定支”、“先收后支”的

7、原則進行預決算管理,務必要做好開源節(jié)流工作: 開源:每月對物業(yè)費收繳率、社區(qū)增值業(yè)務完成情況進行梳理,符合物業(yè)費調價要求的項目及時進行申請,盡可能開發(fā)收入渠道及收入金額; 節(jié)流:分析項目年度耗能、人工成本等指標,采取合理措施降低能耗,提升人工效能。 工作九風險管理 物業(yè)經理應做好日常風險防范管理工作,如管道堵塞、車輛違規(guī)停放、高空拋物、爆炸起火等,減少或者避免物業(yè)的損失,規(guī)避管理糾紛的發(fā)生。風險管理工作應注意以下幾點: 風險識別:物業(yè)經理須組織各部門對項目運營周期內可能存在的風險進行識別、分析和評估,按照風險對企業(yè)危害的嚴重程度及發(fā)生概率的頻次進行分級分類; 風險防范:結合風險管理

8、的種類和危害等級,組織項目管理骨干及相關專業(yè)負責人,完善各類管理制度和作業(yè)流程,指導編制不同專業(yè)、不同種類和不同等級的風險管理措施和風險應急預案(應急預案編寫要達到事先準備、事中控制、事后處理的效果)。同時按照各類風險管理應急預案要求,進行應急物資準備,組織項目全員進行風險處置協(xié)作分工和風險應急處置流程講解及風險應對處置預案的全過程演練; 風險處理:出現(xiàn)風險事故時,根據(jù)預案組織人員處理,事后進行評估,制定整改措施。 工作十外拓管理 物業(yè)經理應有敏銳的市場嗅覺,積極詢洽項目拓展信息。為企業(yè)帶來新的經營項目,拓展管理服務面積。物業(yè)在招投標管理過程中應該注意以下幾點: 信息獲?。和ㄟ^多種渠道

9、收集招標信息,比如:招標通告、實地收集、主管部門推介等; 準備工作:投標工作主要分為以下幾個步驟,與招標方建立聯(lián)系、分析招標文件、參加招標說明會、現(xiàn)場摸底、招標前的經營管理測算、開展報價工作、辦理招標保涵、投遞標書等; 現(xiàn)場答辯:答辯過程要特別注意以下事項,提前了解招投標答辯會的規(guī)定、掌握招標現(xiàn)場常見問題、掌握答辯工具、把握評委的心理、保持良好的個人形象、巧妙的利用站位和動作、把握答辯時間等; 事后工作:主要分為以下幾個步驟,合同的簽訂、合同的執(zhí)行、資料的歸檔。 物業(yè)經理作為項目全面管理的核心和焦點,需要統(tǒng)一指揮項目各項工作的運行,很大程度上直接決定了項目服務水平和經營狀況。 作為一名優(yōu)秀的物業(yè)經理,不僅要關注傳統(tǒng)物業(yè)管理所涉及的品質服務,還要放眼于社區(qū)增值、投資拓展等領域,成為一名復合型的管理人才方可應對形勢多變的時代!

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