房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析研究 會計學(xué)專業(yè)

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1、 目錄第一章 緒論11.1課題背景112國內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究的現(xiàn)狀1121國外風(fēng)險研究現(xiàn)狀1122國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險研究現(xiàn)狀113本文研究的內(nèi)容和意義2131本文的主要研究內(nèi)容2132本文主要研究方法2第二章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析理論研究321房地產(chǎn)投資風(fēng)險的涵義3211房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義及特征3212房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險的關(guān)系3第三章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險53.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的階段性5311論證設(shè)計階段的投資風(fēng)險5312 籌措資金階段的投資風(fēng)險5313 項目建設(shè)階段的投資風(fēng)險6314項目試運營階段的投資風(fēng)險6315 項目正常運營階段的投資風(fēng)險73.2 房地產(chǎn)風(fēng)險管理7321房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管

2、理的概念7323房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理手段7第四章 西安市房地產(chǎn)風(fēng)險實證分析94.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)確定94.2 泡沫指標(biāo)與西安市房地產(chǎn)投資風(fēng)險的宏觀測度104.2.1 房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重104.2.2 房價收入比12第五章 結(jié)論15參考文獻15第一章 緒論1.1課題背景伴隨經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十多年特別是近五年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點、啟動內(nèi)需的消費熱點，對拉動國民經(jīng)濟增長、保持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展起到了重要作用。我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了三個發(fā)展期：從1984年到1988年

3、大約五年的時間，實現(xiàn)了從無到有，從小到大的第一次歷史性發(fā)展。從1991的到1995年大約五年的時間，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由弱到強，由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個發(fā)展期；從1998年起，由于國內(nèi)市場的逐步完善和成熟，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展期，市場穩(wěn)步發(fā)展，住宅建設(shè)規(guī)模持續(xù)增長，住宅品質(zhì)不斷提高，住宅產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率逐步有所提高。房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險，盈利水平相對較高的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資數(shù)量大，投資回收周期較長，涉及的風(fēng)險廣泛復(fù)雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況的影響，難以預(yù)測市場未來的走勢。12國內(nèi)外房地產(chǎn)

4、投資風(fēng)險研究的現(xiàn)狀121國外風(fēng)險研究現(xiàn)狀在西方發(fā)達國家，雖然系統(tǒng)的進行行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險研究的較少，但是局部投資風(fēng)險研究卻很早就開始丁。特別是近二三十年來，風(fēng)險分析已經(jīng)發(fā)展成為一門獨立的學(xué)科。其研究里程可劃分二階段：1960年以前，投資風(fēng)險研究主要用傳統(tǒng)的經(jīng)濟一財會分析法。1960年以后，管理方法引入了研究領(lǐng)域，創(chuàng)立了工程一管理科學(xué)法，增強了解決實際問題的能力。122國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險研究現(xiàn)狀我國的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，還存在很多的問題，投資決策者基本停留在經(jīng)驗決策水平，往往為了片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營，違規(guī)操作和高風(fēng)險投資，不重視市場調(diào)查，缺乏科

5、學(xué)的經(jīng)濟預(yù)測和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗和簡單的計算就進行決策，再加上客觀某些不利因素的影響，極易造成投資集中或投資過熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運轉(zhuǎn)緩慢，財務(wù)費用占投資比重較大。一旦決策失準或時機錯失將會產(chǎn)生極大的風(fēng)險。目前，我國的投資風(fēng)險研究還不夠深入，也還未上升到應(yīng)有的理論地位上。我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理與國外的差距具體表現(xiàn)為：(1)在模型誤差方面：不確定風(fēng)險的數(shù)據(jù)模型與實際存在很大出入。(2)在信息決策方面：決策系統(tǒng)的信息極不完備。(3)在市場分析方面：對市場供需情況了解不清。因此，研究適合我國

6、房地產(chǎn)實際情況的較為準確的定量和定性的系統(tǒng)分析與決策方法，具有深遠的理論與實踐意義。也是目前我國房地產(chǎn)界研究的熱點問題之一。13本文研究的內(nèi)容和意義131本文的主要研究內(nèi)容房地產(chǎn)投資一般可以分為前期決策、投資實施和房地產(chǎn)經(jīng)營三個基本階段。在每一個階段存在著不同的風(fēng)險，這種風(fēng)險是動態(tài)變化的。而風(fēng)險管理是一個由風(fēng)險識別、風(fēng)險估測、風(fēng)險評價、風(fēng)險控制和管理效果評價等組成的周而復(fù)始的過程。本文主要是對房地產(chǎn)前期決策階段對風(fēng)險的評價。房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險評價是建立在對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險認識的基礎(chǔ)上，通過對影響房地產(chǎn)投資決策因素的分析，對風(fēng)險因素的影響程度進行評價，為最終的風(fēng)險決策提供依據(jù)。132本文主要研

7、究方法本文是風(fēng)險管理基本理論在房地產(chǎn)投資分析和決策中的應(yīng)用。從風(fēng)險管理的角度出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)投資具有的特性，對房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險因素進行了歸納和總結(jié)。通過對各種風(fēng)險評價方法的比較和總結(jié)，在研究各種風(fēng)險因素對房地產(chǎn)投資的影響的基礎(chǔ)，通過西安市房地產(chǎn)項目的分析，說明了主要的宏觀風(fēng)險。 第二章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析理論研究21房地產(chǎn)投資風(fēng)險的涵義211房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義及特征房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商因?qū)ξ磥砟稠椃康禺a(chǎn)投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負偏差的程度及其發(fā)生概率，即開發(fā)商在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性，包括開

8、發(fā)商直接或間接的損失心。風(fēng)險既有威脅，也有機會。能夠更好地理解風(fēng)險的性質(zhì)并對它們并行有效分析與管理，不僅可以避免不可預(yù)見的災(zāi)難，而且可以獲得更加可靠的利潤率，減少應(yīng)急費用，將釋放的資源用于其它任務(wù)，并抓住別人認為可能“風(fēng)險太高”而放棄的有利的投資機會。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認識房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征，對于建立和完善風(fēng)險控制和管理機制，減少風(fēng)險損失，降低風(fēng)險發(fā)生的可能，提高投資活動的效率具有重要意義。212房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險的關(guān)系由于房地產(chǎn)商品具有固定性、耐久性、多樣性等特性，房地產(chǎn)市場又是一個資金量大、周期長且影響因素復(fù)雜的特殊市場，故房地產(chǎn)投資具有不

9、同于其他投資的特點，決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的客觀存在。根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點，可以總結(jié)出與投資風(fēng)險的產(chǎn)生及其大小有密切關(guān)系的四個要素：(1)投資成本大房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程是巨額資金投入的過程。從購買上地、工程建設(shè)到發(fā)布廣告、上市銷售或出租或營，這其中涉及眾多環(huán)節(jié)，需要注入大量資金。所以，對于房地產(chǎn)投資者來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者將承擔(dān)的風(fēng)險也越大因此，能否按期籌措讓項目順利開展所需的資金就成為開發(fā)商直接面臨的難題。(2)投資周期長房地產(chǎn)開發(fā)期的長短是決定房地產(chǎn)項目風(fēng)險大小的主要因素之一。開發(fā)期越長，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就愈不

10、確定，風(fēng)險也就越大。房地產(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整，投資者就要冒由于開發(fā)周期長而導(dǎo)致的房地產(chǎn)商品“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險。(3)投資固定性和個別性土地具有不可移動性，建筑物固定在其上，往往也不可移動，因此也將土地與房屋總稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的不可移動性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。土地不能移動，造成了城鎮(zhèn)地區(qū)所處區(qū)域、地段的差異性。一個城市繁華商業(yè)中心的房地產(chǎn)價值必定遠遠高于市郊邊緣地區(qū)房地產(chǎn)的價值。而房地產(chǎn)的個別性是指每宗房地產(chǎn)都是各不相同的，縱然兩幢建筑物在外形、內(nèi)部裝演上完全一樣，但由于其位置、朝向、環(huán)境或使用期限、功能不可能完全一樣，因而這兩

11、宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不一樣的。即使是同一宗房地產(chǎn)，如一幢公寓中也存在著樓層、朝向、景觀或面積等方面的差別，這就給房地產(chǎn)價格或租金帶來很大的差異。第三章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險房地產(chǎn)投資是一項有序、科學(xué)的投資經(jīng)濟活動，是由一系列環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的。一項房地產(chǎn)投資要想獲得成功。首先必須遵循合理的投資程序，任何一個環(huán)節(jié)的失誤或疏漏都可能給投資帶來巨大損失。另外，認清房地產(chǎn)投資的運作程序也有利于投資者分期把握各期存在主要投資風(fēng)險，安排適當(dāng)?shù)姆婪洞胧?。故有必要在進行房地產(chǎn)投資前了解一般的投資運作程序。一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)程序，通常始于開發(fā)商的有效投資意向，繼而進行項目規(guī)劃設(shè)計和資金籌集隨之實施項目開發(fā)建設(shè)，驗收后或出

12、售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理。就邏輯關(guān)系而言，一股可以分為六個實施階段即：1.可行性研究、選定開發(fā)地址;2.符合城市規(guī)劃條倒;3.資金籌措;4.設(shè)計與施工;5.竣工驗收；6.出租與出售。3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的階段性311論證設(shè)計階段的投資風(fēng)險不論房地產(chǎn)開發(fā)商以往經(jīng)驗多么豐富也不論項目的“外包裝”多么漂亮。但實質(zhì)上關(guān)于項目的許多內(nèi)容，諸如貸款額、貸款利率、售價、出租收入、市場需求等，僅僅是猜測而已，而且，投資者能夠看得到預(yù)測成果，也僅僅是開發(fā)商自己相信的可行性研究報告。所以，此階段投資風(fēng)險是很大的，在房地產(chǎn)壽命周期的各個階段中，此階段的投資風(fēng)險最大。但此階段投資，投資者得到的報酬承諾也是最

13、優(yōu)惠的，一旦投資成功，利潤也是最高的。對于此階段投資者而言，既要認真審核開發(fā)商的項目可行性研究報告，又要對各項指標(biāo)進行自我評估。比如審查設(shè)計方案是否合理、出租率是否估高、項目運營成本是否估低、建設(shè)費用是否少估算等。投資者要根據(jù)自己對項目風(fēng)險性和盈利性的估價結(jié)合投資策略來確定是否投資、投資多少。由于此階段投資風(fēng)險太大，所以它是專門開發(fā)商的世界，而不是普通投資者的世界。以上是一般原則，在房地產(chǎn)開發(fā)的早期，土地價格較低，處于賣方市場的條件下，投資者也可在此階段投資，從而獲取高額利潤。312 籌措資金階段的投資風(fēng)險此階段雖可看到設(shè)計方案這樣一個階段性初步成果，但畢竟只是一個書面文字資料，還只是一個藍圖

14、，能否變成現(xiàn)實，還是一個謎、一個未知數(shù)。所以，此階段的投資風(fēng)險仍然很大。只是比起論證設(shè)計階段來講，稍微小了一些而已。開發(fā)商籌措資金的來源一般有：自有資金、銀行貸款、發(fā)售債券、發(fā)售股票、吸收投資、預(yù)收工程款等。如果開發(fā)商擁有的自有資金數(shù)額越大，則投資的風(fēng)險就越小，反之亦然。如果開發(fā)商自有資金很少，不足10-30，則投資該項房地產(chǎn)的風(fēng)險就相當(dāng)大了。對于抗風(fēng)險能力弱的投資者來說，最好是敬而遠之。當(dāng)然，如果抗風(fēng)險能力強，而且對該項目有信心就下決心投資。因為此時開發(fā)商能作出優(yōu)厚的讓利承諾。如果銀行貸款已落實，發(fā)售債券股票的申請已被批準，吸收投資額己較大，預(yù)收工程款已有著落，則投資風(fēng)險就少多了，但利潤也相

15、對減小。對于投資者而言，“追隨一個有經(jīng)驗的大投資者”是較適宜的作法。313 項目建設(shè)階段的投資風(fēng)險此階段己能看到實實在在的項目資金到位的成果，所以此階段的投資風(fēng)險小于以上兩個階段。此階段的主要風(fēng)險是：1)能否以較低價格找到合適的承包商；2)承包商能否按期、按質(zhì)、按量地完成建設(shè)任務(wù)；3)材料價格會不會大幅度上漲；4)房地產(chǎn)升值潛力能否實現(xiàn)：5)競爭性項目會不會出現(xiàn)，房地產(chǎn)價格會不會下降：6)會不會發(fā)生重大自然災(zāi)害或社會動蕩等。為減小上述風(fēng)險，可采取許多行之有效的措施，如與信譽好的承包商建立伙伴關(guān)系、設(shè)置預(yù)備款應(yīng)付急用、儲備材料或?qū)嵭胁牧腺M包干辦法、參加保險、加強市場預(yù)測、實行地區(qū)性大規(guī)模開發(fā)以避

16、免競爭性干擾等。此階段投資者的主要追求是：1)期貨房與現(xiàn)貸房的差價：2)項目經(jīng)營利潤：3)房地產(chǎn)升值潛力：4)有利的位置、樓層等。此階段投資者至少具備以下條件之一：1)對房地產(chǎn)升值把握準確，信心十足：2)善于經(jīng)營此類項目；3)對房地產(chǎn)市場行情把握準確：4)看重位置、樓層選擇。314項目試運營階段的投資風(fēng)險在此階段，項目效益開始發(fā)揮，許多問題已能大致看清，甚至能夠看清， 所以，投資風(fēng)險性相對前三個階段而言要小一些，此階段的投資風(fēng)險主要有：1)出租率能否達到預(yù)期目標(biāo)：2)經(jīng)營支出是否會超出，經(jīng)營收入是否會不足：3)試運營期限是否會過長；4)會不會出現(xiàn)其他競爭性項目的干擾。為減少上述風(fēng)險，需對該項目

17、加強宣傳，擴大知名度：需提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，吸引顧客，需加強項目經(jīng)營管理，減小支出，增大收入，縮短試運營時間。此階段投資者的主要追求是：在項目進入正常運營階段之前，抓住晟后一個時機，用低代價獲得賺取止常經(jīng)營利潤的權(quán)力。因此，投資者必須對正常運營階段的誘人利潤感興趣，且有把握得到這份利潤。315 項目正常運營階段的投資風(fēng)險在此階段，項目的經(jīng)營已步入正軌，經(jīng)營收支基本穩(wěn)定，所以，此階段投資風(fēng)險在各個階段中最小。但此時投資，一是機會較少，項目原擁有者不愿轉(zhuǎn)手；二是即使有投資機會，投資代價也大，而投資收益相對卻小。此時投資的主要追求是經(jīng)營利潤，主要風(fēng)險是項目經(jīng)營計劃方案能否實現(xiàn)。所以，此階段適于那些善長租賃

18、經(jīng)營的投資者，適于那些善于經(jīng)營又不愿冒大風(fēng)險的投資者。3.2 房地產(chǎn)風(fēng)險管理321房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的概念由于風(fēng)險存在的客觀必然性從而決定企業(yè)管理必須對各種風(fēng)險作出反應(yīng)這就要求企業(yè)必須重視風(fēng)險管理。所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理是指開發(fā)企業(yè)在充分認識所面臨的風(fēng)險的基礎(chǔ)上，運用各種手段和措施。對風(fēng)險進行控制和處理以最小成本確企業(yè)開發(fā)的連續(xù)性、穩(wěn)定經(jīng)和效益性的一種管理活動。323房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理手段房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險是客觀存在，開發(fā)企業(yè)可以采取一定的手段使風(fēng)險降到最低程度。(1)準確預(yù)測開放商利用一切可以得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能預(yù)測開發(fā)項目的費用與收益。(2) 盡早完成開發(fā)項目開

19、發(fā)項目的很多風(fēng)險來自經(jīng)濟社會條件的變化。一般來說，開發(fā)期越長社會經(jīng)濟條件變化的程度也可能越太。為了盡可能地降低風(fēng)險程度，開發(fā)商應(yīng)盡快完成開發(fā)項目。(3)預(yù)租或預(yù)售工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險，租金下降的風(fēng)險，售價跌落的風(fēng)險，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。即在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約和預(yù)售合同，租期或銷售日自項目完工之日算起。當(dāng)然在預(yù)租預(yù)售時，還應(yīng)注意一個問題這就是開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險提高。如果要簽定固定價格合同，各種要價會比簽約時的市場價格高許多。例如，若貸款利率要固定，則利率值要高，若固定建造費用，則承包費要高；若要預(yù)售，則售價就壓得很低如此等等。無論如何，任

20、何開發(fā)項目都是有風(fēng)險的，而開發(fā)企業(yè)的目的就是以最小的風(fēng)險獲得最大的利潤。第四章 西安市房地產(chǎn)風(fēng)險實證分析4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)確定影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素多且復(fù)雜，要進行投資風(fēng)險分析，就需要對這些因素進行簡化和量化，這樣有利于投資者進行直觀的判斷和分析。在本文中，我們主要以宏觀經(jīng)濟為主要背景，選擇西安市房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀投資環(huán)境進行研究。我們用房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重、房地產(chǎn)投資增長率、房地產(chǎn)投資增長率與 GDP 增長率的比率來表示房地產(chǎn)投資是否存在過熱或不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象；用商品房銷售額增長率、商品房銷售面積增長率、空置率來表示市場的整體供求狀況；用商品房價格增長率、房

21、價收入比等來表示商品房需求是否正常；另外，一些金融類指標(biāo)也能較好的預(yù)測房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，如貨幣供給量增長率、按揭利率、房地產(chǎn)貸款增長率。按照上面的分析，根據(jù)本文的研究重點，我們可以把房地產(chǎn)投資的宏觀風(fēng)險指標(biāo)列成表 4-1。表4-1 房地產(chǎn)投資的宏觀風(fēng)險指標(biāo) 在下面的研究中，我們主要采取經(jīng)濟分析法的方法，采用房地產(chǎn)泡沫中常用的兩個指標(biāo)：房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重、房價收入比指標(biāo)，最后用指數(shù)合成法對風(fēng)險進行深化。4.2 泡沫指標(biāo)與西安市房地產(chǎn)投資風(fēng)險的宏觀測度4.2.1 房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重2000 年西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 51.85 億元，占 GDP 比重為 8.02%， 2000

22、-2002年房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 比重變化不大，但在 2003 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額開始大幅上升，從 2002 年的 79.37 億元一躍為 2003 年的 124.82 億元占 GDP 的比重也從 2002年的 9.6%升為 13.19%。從 2003 年開始，房地產(chǎn)投資額占 GDP 的比重每年都約有 2 個百分點的增長。 2009 年的房地產(chǎn)投資完成額達到 696.34 億元，占 GDP 的比重為 25.56%。表4-2 西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額占 GDP 的比重根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重在 10%以內(nèi)屬于合理范圍，10%-15%是泡沫預(yù)警區(qū)，15%以上房地產(chǎn)開發(fā)投

23、資有泡沫顯現(xiàn)。如果按照這一標(biāo)準，我國多數(shù)城市從上世紀九十年代末就已經(jīng)存在嚴重的房地產(chǎn)泡沫。比如北京從 1996 年以來房地產(chǎn)投資占 GDP 比重始終在 15%以上，2003 年則達到 33.39%，說明北京在 2003 年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，這顯然與事實是不符。當(dāng)一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫時，房地產(chǎn)投資必然短期大幅上升，偏離其長期平均值，投資速度大幅快速上升?？紤]到我國的現(xiàn)實情況，并且各個地區(qū)的情況又不盡相同，結(jié)合西安的情況，本文取西安市 2000-2009 年房地產(chǎn)投資占 GDP 的平均值 16.08%的近似值 16%為泡沫測度標(biāo)準值。根據(jù)這一指標(biāo)，西安市房地產(chǎn)市場從 2005 年就出現(xiàn)了泡

24、沫。 圖 4.1 西安市 GDP、房地產(chǎn)投資完成額對比圖圖 4.2 西安市房地產(chǎn)投資完成額占 GDP 的比重4.2.2 房價收入比房價收入比是指房價與居民收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力：比值越高，支付能力就越低。當(dāng)市場中的房價收入比超過了一定的臨界值，說明群體性的投機行為已較為嚴重，房地產(chǎn)泡沫可能已經(jīng)產(chǎn)生。在國際上，該指標(biāo)具體有兩種算法：第一種為商品住宅平均單套銷售價格與居民平均家庭年收入的比值，這是世界銀行的算法。另一種算法為居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比值，這種算法所要求的數(shù)據(jù)無法從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中獲得，而且相較于這種算法，關(guān)于世界銀行的算法的研究時間更長、更為深入，

25、故而本采用第一種即世界銀行的算法。進一步分析，從中國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況看，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在城鎮(zhèn)（農(nóng)村的房地產(chǎn)開發(fā)主要是農(nóng)民自建房屋的行為，可以略去），故而公式中各項指標(biāo)應(yīng)取城鎮(zhèn)的指標(biāo)實際值。采用世界銀行算法，房價收入比的公式為：通過設(shè)定首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等可估算出房價收入比指標(biāo)的臨界值。從經(jīng)驗上看，我國專家認為該算法的合理區(qū)間在 5-8，臨界值一般認為是 8，考慮到數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑的不同，我們更關(guān)注的是房價比的趨勢。 表4-4西安市房地產(chǎn)房價收入比圖 4.3 西安市商品房銷售額與銷售面積圖4-4房價與人均年可支配收入對比圖4-5房價收入比圖例從表中可以看

26、出，房價收入比整體呈上升趨勢。從數(shù)據(jù)中可以看出，西安市從2000-2009 年間，各年的房價收入比都沒超過 8，這說明西安的房地產(chǎn)不存在泡沫，并且其最高值也僅僅在 7.04。但是，如果我們考慮一下家庭人口數(shù)和現(xiàn)在市場上的主流房屋面積的話，我們就會得到比較真實的房價收入比。西安市從 2000 到 2009 年平均每戶人口分別為 2.99，3.03，3.01，3.04，2.99，2.93，2.9，2.91，2.82，2.84 人，西安多年以來開發(fā)的房屋平均面積在 100 平方左右，如果加入這樣的考慮，西安市歷年的房價收入比為 8.03，10.39，9.39，9.12，10.42，12.21，10.

27、49，9.17，9.09，7.22。從下面的數(shù)據(jù)來看，西安房地產(chǎn)在 2000，就出現(xiàn)了泡沫，并且在 2006 達到峰值 10.49,。2009，房價收入比值首次降到 8 以下，這說明西安市房地產(chǎn)業(yè)已回到一個好的形勢。第五章 結(jié)論本文在介紹了相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，選取了幾個房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)來度量房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，并從西安統(tǒng)計年鑒中選用最近幾年的數(shù)據(jù)，來對西安市房地產(chǎn)市場進行風(fēng)險測度。本文主要得出了如下結(jié)論：（1）西安市房地產(chǎn)市場宏觀風(fēng)險從 2000 年到 2009 年有不小的波動。2005 年達到峰值 1.45，風(fēng)險很大。從 2005 年開始比值逐漸下降，這是和國家的宏觀調(diào)控分布開的。但是我們要注意

28、到在 2008 年綜合指數(shù)為 0.948，這說明市場有了一定的風(fēng)險苗頭，我們應(yīng)提高警惕?？傮w來看，2004、 2005、 2006 這幾年市場宏觀風(fēng)險較大，開發(fā)商應(yīng)格外關(guān)注；從上一章可以看出，風(fēng)險從低向高，從高向低不斷在變化。（2）從單個指標(biāo)來說，房地產(chǎn)市場宏觀風(fēng)險的年份是不同的。不過從綜合指數(shù)合成指標(biāo)值來看，其更能合理反映市場宏觀風(fēng)險的具體狀況。（3） 從指標(biāo)選取上，本文選取了一些大家常用的指標(biāo)。另外，本文也可以嘗試一些其他的指標(biāo)來進一步確定市場的宏觀風(fēng)險。參考文獻：1 張宇祥, 李影超, 仇曉宇. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險及防范策略分析J. 商業(yè)研究, 2001, 1: 078.2 賈楠, 劉志才. 關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型的研究J. 建筑管理現(xiàn)代化, 2002, 2(67): 38-40.3 郭剛. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理J. 新西部, 2008, 8(5).4 粟國敏. 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價研究J. 工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟, 2003, 6: 78-81.5 范如國. 房地產(chǎn)投資與管理M. 武漢大學(xué)出版社, 2004.6 駢永富, 閻俊愛. 房地產(chǎn)投資分析與決策M. 中國物價出版社, 2003.