房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入_NXowerLie

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,張海民,2010,年,7,月,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入,第一部分 透過現(xiàn)象看戰(zhàn)略,1,、重點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù),二線城市成交量和成交金額均略有下跌，一線城市成交量大幅減少，但銷售價(jià)格高位持穩(wěn)。,二線城市中,?？凇⑽錆h、太原,表現(xiàn)較為突出。,一線城市應(yīng)聲而跌，,深圳、上海、杭州,成交量則在去年的,20%,以下。,城市,2009,年,2010,年上半年,成交比例,城市,2009,年,2010,年上半年,成交比例,成交面積,

2、（萬(wàn)平米）,成交總額,（萬(wàn)元）,成交面積,（萬(wàn)平米）,成交總額,（萬(wàn)元）,成交面積,（萬(wàn)平米）,成交總額,（萬(wàn)元）,成交面積,（萬(wàn)平米）,成交總額,（萬(wàn)元）,成交面積,（萬(wàn)平米）,成交總額,（萬(wàn)元）,成交面積,（萬(wàn)平米）,成交總額（萬(wàn)元）,?？?231.34,1178816,136.86,1028748,59.2%,87.3%,廈門,408.83,3580760,119.39,1356268,29.2%,37.9%,武漢,1091.64,5964733,492.72,3185856,45.1%,53.4%,沈陽(yáng),1504.06,7276397,492.77,2626020,32.8%,36.1

3、%,太原,240.33,1221245,114.83,650049,47.8%,53.2%,長(zhǎng)沙,1315.48,5427335,386.53,1953984,29.4%,36.0%,貴陽(yáng),687.20,2593325,299.06,1270422,43.5%,49.0%,寧波,451.74,4600335,101.72,1578113,22.5%,34.3%,鄭州,995.07,4551237,437.49,2229406,44.0%,49.0%,長(zhǎng)春,607.37,2708372,163.31,918435,26.9%,33.9%,重慶,2382.60,10320524,930.08,50

4、13034,39.0%,48.6%,南昌,430.13,1997891,122.04,658590,28.4%,33.0%,合肥,1105.14,4852374,404.04,2347615,36.6%,48.4%,蘭州,99.26,480962,27.74,155237,27.9%,32.3%,大連,835.89,6111350,334.81,2861955,40.1%,46.8%,成都,2823.94,17112856,878.31,5371115,31.1%,31.4%,西安,1091.64,5276670.71,540.68,2354017,49.5%,44.6%,南京,1149.67

5、,8772646,253.95,2559107,22.1%,29.2%,常州,663.88,3021066,261.29,1346425,39.4%,44.6%,揚(yáng)州,253.26,1349036,59.76,382466,23.6%,28.4%,廣州,914.04,8771348,347.95,3903525,38.1%,44.5%,南寧,707.34,3445898,157.53,957214,22.3%,27.8%,無錫,642.71,3970323,217.45,1676904,33.8%,42.2%,深圳,636.53,9802265,124.68,2720646,19.6%,27.

6、8%,青島,648.84,5549852.32,271.55,2318001.63,41.9%,41.8%,上海,1886.12,29541210,359.60,7815183,19.1%,26.5%,濟(jì)南,293.60,1647005,96.01,684040,32.7%,41.5%,蘇州,937.54,6855433,181.94,1689886,19.4%,24.7%,天津,1329.67,9858520,434.21,3927842,32.7%,39.8%,杭州,647.57,9407063,93.68,1974680,14.5%,21.0%,北京,2031.30,29104422,5

7、54.00,11198930,27.3%,38.5%,2,、上市公司銷售業(yè)績(jī),企業(yè)名稱,2009,年,2010,上年半年,成交比例,銷售面積,（萬(wàn)平方米）,銷售金額,（億元）,銷售面積,（萬(wàn)平方米）,銷售金額,（億元）,銷售面積,（萬(wàn)平方米）,銷售金額,（億元）,恒大地產(chǎn),564,303,334,210,59.2%,69.2%,中海地產(chǎn),477,478,222,281,46.6%,58.8%,萬(wàn)科地產(chǎn),664,634,320,368,48.2%,58.0%,龍湖地產(chǎn),188,183,74,105,39.3%,57.1%,碧桂園,475,232,242,132,50.9%,56.9%,富力地產(chǎn),

8、233,242,108,130,46.4%,53.8%,遠(yuǎn)洋地產(chǎn),144,143,60,72,41.7%,50.3%,世茂房地產(chǎn),250,225,101,113,40.3%,50.3%,保利地產(chǎn),527,434,267,218,50.7%,50.1%,雅居樂,279,226,103,105,36.9%,46.5%,綠城中國(guó),359,513,110,194,30.6%,37.8%,復(fù)地集團(tuán),116,109,33,40,28.1%,36.4%,金地集團(tuán),188,210,48,54,25.6%,25.5%,各大房企乘,2009,年銷售強(qiáng)勢(shì)慣性，在,2010,年上半年并沒有減緩銷售速度。,以恒大、中海

9、、萬(wàn)科為首，均銷售金額超過去年總量的,58%,以上，共有,9,家超過去年的,50%,。,3,、典型上市公司銷售業(yè)績(jī)城市分布,企業(yè)名稱,2009,年銷售金額占比,2010,年上半年銷售金額占比,一線,二線,三、四線城市,一線,二線,三、四線城市,萬(wàn)科地產(chǎn),41%,36%,24%,36%,40%,24%,保利地產(chǎn),52%,35%,13%,36%,51%,14%,龍湖地產(chǎn),52%,48%,0%,68%,27%,5%,綠城中國(guó),10%,48%,41%,19%,45%,35%,中海地產(chǎn),28%,39%,33%,32%,36%,32%,萬(wàn)科、保利,2010,年上半年在一線城市銷售占比下滑，二線城市銷售占比

10、上升，三、四線占比維持不變；,龍湖、綠城、中海,2010,年上半年在一線銷售占比上升，二線銷售占比下滑，三線略有上升；,以上五家，除綠城中國(guó)外，其余均在,2010,年上半年銷售金額超過,09,年全年的,50%,。,4,、土地市場(chǎng)成交情況,相比,09,年以來地王頻繁刷新，,2010,年第二季度確實(shí)風(fēng)光不再，但是土地成交量卻維持比,08,年高出許多的成交量，各房企的拿地?zé)崆椴]有因調(diào)控而減弱。,2010,年春節(jié)后，各地土地成交相對(duì)政府供應(yīng)相對(duì)低迷，甚至出現(xiàn)頻繁的底價(jià)中標(biāo)或者溢價(jià)不高中標(biāo),5,、上市公司新增土地供應(yīng),企業(yè)名稱,2009,2010,年上半年,比例,新增建筑面積,(,萬(wàn)平方米）,成交總價(jià)

11、,（億元）,新增建筑面積,(,萬(wàn)平方米）,成交總價(jià),（億元）,新增建筑面積,(,萬(wàn)平方米）,成交總價(jià),（億元）,恒大地產(chǎn),82.05,19.51,872.05,52.66,1062.8%,269.9%,世茂房地產(chǎn),350.99,76.72,550.08,77.63,156.7%,101.2%,富力地產(chǎn),280.71,130.45,301.09,70.5,107.3%,54.0%,萬(wàn)科地產(chǎn),1241.37,318.03,1209.65,228.87,97.4%,72.0%,仁恒置地,56.67,45.74,40.18,59.3,70.9%,129.6%,保利地產(chǎn),1257.31,383.88,6

12、56.37,209.57,52.2%,54.6%,綠城中國(guó),536.37,354.08,265.19,115.04,49.4%,32.5%,碧桂園,440.65,118.73,184.9,5.64,42.0%,4.8%,招商地產(chǎn),112.1,52.14,41.49,23.96,37.0%,46.0%,華潤(rùn)置地,422.09,209.94,136.03,25.15,32.2%,12.0%,龍湖地產(chǎn),988.13,153.29,295.38,97.85,29.9%,63.8%,綠地集團(tuán),695.73,270.77,165.47,78.82,23.8%,29.1%,首創(chuàng)置業(yè),134.29,10.27

13、,29.38,9.26,21.9%,90.2%,遠(yuǎn)洋地產(chǎn),222.18,82.89,35.73,64.41,16.1%,77.7%,福建融僑,343.09,57.58,51.5,15.45,15.0%,26.8%,中海地產(chǎn),1049.83,286.44,153.34,110.59,14.6%,38.6%,金地集團(tuán),405.36,187.06,55.34,10.69,13.7%,5.7%,雅居樂,533.74,166.35,64.79,12.79,12.1%,7.7%,合計(jì),9152.66,2923.87,5107.96,1268.18,55.8%,43.4%,6,、典型上市公司新增土地城市分布

14、,企業(yè)名稱,2009,年新增建筑面積,(,萬(wàn)平方米）,2010,年上半年新增建筑面積,(,萬(wàn)平方米）,一線,二線,三、四線城市,一線,二線,三、四線城市,萬(wàn)科地產(chǎn),12%,64%,24%,4%,47%,49%,保利地產(chǎn),23%,43%,34%,8%,66%,26%,碧桂園,37%,0%,63%,0%,100%,0%,中海地產(chǎn),3%,70%,27%,23%,42%,35%,恒大地產(chǎn),0%,100%,0%,0%,94%,6%,龍湖地產(chǎn),4%,68%,28%,21%,40%,39%,世茂房地產(chǎn),7%,93%,0%,17%,77%,6%,綠城中國(guó),8%,49%,43%,5%,46%,49%,各房企拿地

15、熱情不減，尤其在二線及三四線城市的布點(diǎn)越發(fā)緊迫。,中海、龍湖,加大一線及三四線城市投入，以達(dá)到在各線城市的均衡布局。,恒大、碧桂園,幾乎全部投入在二線城市，,保利,也繼續(xù)加大二線城市的投入比例。,萬(wàn)科,則繼續(xù)向三四線城市滲透。,7,、初步結(jié)論：,2010,年，銷售市場(chǎng)“冰火兩重天”，一季度過度高漲，二季度跌入低谷，但總體房企的銷售還算過得去。,08,、,09,年各房企在二線及三四線城市加快布局初顯成效，為房企在,2010,年上半年貢獻(xiàn)了不少的銷售量。尤其是主要布局的二線城市的恒大地產(chǎn)，銷售金額,210,億，是去年的,69.2%,。,土地市場(chǎng)并未見大幅滑落，僅僅是上半年拿地?zé)崆闆]有,09,年下半

16、年高漲，地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象在二季度蕩然無存，隨之而來的是底價(jià)中標(biāo)與低溢價(jià)中標(biāo)，房企拿地成本相對(duì)比前期要低。,各房企依然跟隨自己既定的戰(zhàn)略布局，加快在各自優(yōu)勢(shì)區(qū)域獲取土地，尤其二線及三四線城市。,第二部分 析視房調(diào)尋機(jī)會(huì),對(duì)于國(guó),內(nèi),內(nèi)的房,地,地產(chǎn)，,曾,曾有概,括,括為：,“,“三分,之,之一宏,觀,觀經(jīng)濟(jì),問,問題，,三,三分之,一,一金融,問,問題，,三,三分之,一,一房地,產(chǎn),產(chǎn)自身,問,問題”,。,。,在,2010,年國(guó)內(nèi),經(jīng),經(jīng)濟(jì)可,以,以描述,為,為“一,季,季度防,過,過熱，,三,三季度,防,防過冷,”,”的非,常,常狀態(tài),。,。這對(duì),房,房地產(chǎn),影,影響的,復(fù),復(fù)雜性,將,將提高

17、,，,，但是,越,越是復(fù),雜,雜越有,機(jī),機(jī)會(huì)，,往,往往“,亂,亂世出,英,英雄”,，,，關(guān)鍵,是,是如何,從,從中尋,找,找機(jī)會(huì),點(diǎn),點(diǎn)。,1,、宏觀,經(jīng),經(jīng)濟(jì)環(huán),境,境下，,房,房地產(chǎn),的,的機(jī)會(huì),上半年,經(jīng),經(jīng)濟(jì)數(shù),據(jù),據(jù)中預(yù),計(jì),計(jì)包含,的,的內(nèi)需,過,過冷和,外,外需過,旺,旺信息,，,，將引,導(dǎo),導(dǎo)決策,層,層反思,側(cè),側(cè)重內(nèi),需,需刺激,政,政策。在刺激,內(nèi),內(nèi)需的,政,政策中,，,，前期,政,政府審,批,批的區(qū),域,域規(guī)劃,、,、城鎮(zhèn),化,化將成,為,為重點(diǎn)。,同時(shí)，,產(chǎn),產(chǎn)業(yè)升,級(jí),級(jí)符合,內(nèi),內(nèi)地經(jīng),濟(jì),濟(jì)的發(fā),展,展方向,和,和大趨,勢(shì),勢(shì)，但,產(chǎn),產(chǎn)業(yè)升,級(jí),級(jí)更多,

18、指,指向了,供,供應(yīng)層,面,面。短,期,期內(nèi)在,需,需求不,足,足的背,景,景下，,經(jīng),經(jīng)濟(jì)結(jié),構(gòu),構(gòu)調(diào)整,將,將更加,倚,倚重內(nèi),需,需方向,。,。,從中長(zhǎng),期,期看，,如,如果內(nèi)地經(jīng),濟(jì),濟(jì)在城,市,市化、,城,城鎮(zhèn)化,基,基礎(chǔ)啟,動(dòng),動(dòng)內(nèi)需,的,的舉措,得,得以實(shí),施,施，內(nèi)地,經(jīng),經(jīng)濟(jì)長(zhǎng),期,期趨勢(shì),增,增長(zhǎng)率,仍,仍將保,持,持在,10%,的水平,，,，并且,對(duì),對(duì)房地,產(chǎn),產(chǎn)產(chǎn)生,較,較大帶,動(dòng),動(dòng)。,附：國(guó),務(wù),務(wù)院正,加,加速批,準(zhǔn),準(zhǔn)國(guó)內(nèi),的,的區(qū)域,規(guī),規(guī)劃,2008,年,1,月,廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃,廣西,2008,年,3,月,天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案,天

19、津,2009,年,1,月,珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要,廣東,2009,年,2,月,國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見,重慶,2009,年,4,月,上海建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心,上海,2009,年,5,月,建設(shè)海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū),福建,2009,年,5,月,成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案,四川,2009,年,6,月,江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃,江蘇,2009,年,6,月,關(guān)中,天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃,陜西、甘肅,2009,年,7,月,遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃,遼寧,2009,年,8,月,橫琴總體發(fā)展規(guī)劃,廣東,2009,年,9,月,促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃,山西、安徽、江西、湖北、湖

20、南、河南,2009,年,11,月,圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要,吉林,2009,年,12,月,黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃,山東,2010,年,1,月,皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃,安徽,2010,年,2,月,湘潭市城市總體規(guī)劃,湖南,2010,年,3,月,沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),遼寧,2010,年,3,月,武漢市城市總體規(guī)劃,武漢,2010,年,5,月,重慶兩江新區(qū),重慶,2010,年,5,月,深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化方案,深圳,2010,年,5,月,長(zhǎng)三角區(qū)域規(guī)劃,上海,江蘇,浙江,2010,年,6,月,廈門經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)到全市,廈門,2010,年,6,月,海南國(guó)際旅游島建設(shè)

21、發(fā)展規(guī)劃綱要,海南,待批,成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃,成都、重慶,待批,京津唐地區(qū)及環(huán)渤海五省區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃,北京、天津、河北、山西、山東、遼寧、內(nèi)蒙古,2,、房調(diào),政,政策：,放,放松或,早,早于預(yù),期,期,早期的,調(diào),調(diào)控政,策,策影響,房,房地產(chǎn),市,市場(chǎng)，,以,以,1-2,年的年,度,度為周,期,期。自,2008,年以來,，,，,房,房地產(chǎn),受,受政策,影,影響以半年,為,為短周,期,期波動(dòng)，突顯,了,了政策,、,、經(jīng)濟(jì),、,、房地,產(chǎn),產(chǎn)三者,之,之間的,癥,癥結(jié)。,2010,年,4,月中旬,前,前的“,遏,遏制房,價(jià),價(jià)過快,上,上漲”,的,的調(diào)控,，,，力度,相,相比以,往,往更加,嚴(yán),

22、嚴(yán)厲。,出,出臺(tái)了,信,信貸、,限,限購(gòu)等,一,一系列,臨,臨時(shí)性,措,措施，,并,并探討,“,“征收,房,房產(chǎn)稅,”,”等制,度,度性改,革,革。從,取,取向看,，,，有利,于,于抑制,當(dāng),當(dāng)前流,動(dòng),動(dòng)性環(huán),境,境下，,過,過快上,漲,漲的資,產(chǎn),產(chǎn)價(jià)格,風(fēng),風(fēng)險(xiǎn)。,對(duì)于目,前,前政策,引,引導(dǎo)的,房,房地產(chǎn),市,市場(chǎng)調(diào),整,整，預(yù)計(jì)在,當(dāng),當(dāng)前成,交,交量深,調(diào),調(diào)基礎(chǔ),下,下，,2010,年,3,季度房,價(jià),價(jià)將基,本,本完成,實(shí),實(shí)質(zhì)性,調(diào),調(diào)整。在內(nèi),地,地經(jīng)濟(jì),壓,壓力和,房,房地產(chǎn),調(diào),調(diào)整后,，,，預(yù)計(jì),房,房調(diào)政,策,策放松,的,的階段,，,，將早,于,于預(yù)期,。,。,3,

23、、對(duì)房,調(diào),調(diào)政策,的,的未來,判,判斷,在經(jīng)濟(jì),調(diào),調(diào)整壓,力,力下，,加,加強(qiáng)了,決,決策層,對(duì),對(duì)房調(diào),政,政策的,關(guān),關(guān)注。,但,但在前,期,期既定,調(diào),調(diào)控思,路,路下，,部,部委政,策,策仍在,細(xì),細(xì)化和,強(qiáng),強(qiáng)化中,，,，預(yù)計(jì),在,在三季,度,度政策,對(duì),對(duì)市場(chǎng),的,的影響,將,將繼續(xù),。,。,在現(xiàn)出,臺(tái),臺(tái)政策,下,下，造,成,成的市,場(chǎng),場(chǎng)壓力,已,已具備,使,使房地,產(chǎn),產(chǎn)完成,調(diào),調(diào)整的,基,基礎(chǔ)。,在,在政策,不,不出現(xiàn),回,回暖下,，,，,2010,年三季,度,度房?jī)r(jià),將,將調(diào)整,。,。,本次房,調(diào),調(diào)以“,遏,遏制房,價(jià),價(jià)過快,上,上漲”,為,為著重,點(diǎn),點(diǎn)，并,

24、重,重點(diǎn)關(guān),注,注民生,。,。穩(wěn)定,仍,仍是政,策,策核心,之,之一。,在三季,度,度之后,，,，預(yù)計(jì),政,政策即,便,便不出,現(xiàn),現(xiàn)名義,上,上的回,暖,暖，但,出,出現(xiàn)實(shí),質(zhì),質(zhì)性放,松,松的可,能,能性大,。,。地方,政,政府在,房,房地產(chǎn),調(diào),調(diào)控上,，,，目前,皆,皆呈現(xiàn),“,“高舉,輕,輕落”,的,的局面,。,。,4,月中旬的調(diào),控,控政策存在,一,一系列臨時(shí),性,性措施，面,臨,臨退出問題,。,。房地產(chǎn)制,度,度建設(shè)將承,擔(dān),擔(dān)“接力棒,”,”角色，包,括,括土地供應(yīng),、,、稅收等制,度,度完善，其,長(zhǎng),長(zhǎng)效影響大,。,。,當(dāng)前政策思,維,維在房地產(chǎn),領(lǐng),領(lǐng)域具有“,糾,糾偏”傾

25、向,，,，長(zhǎng)期而言,政,政策對(duì)房地,產(chǎn),產(chǎn)的影響呈,現(xiàn),現(xiàn)逐漸正常,化,化趨勢(shì)。同,時(shí),時(shí)，政策可,持,持續(xù)性仍可,能,能出現(xiàn)調(diào)整,，,，進(jìn)而影響,市,市場(chǎng)波動(dòng)。,現(xiàn)狀,核心,結(jié)果,未來,4,、對(duì)房地產(chǎn),市,市場(chǎng)調(diào)整的,未,未來判斷,目前成交縮,量,量與價(jià)格調(diào),整,整探底，需,求,求表現(xiàn)對(duì)應(yīng),常,常態(tài)需求顯,著,著收縮。伴,隨,隨未來房?jī)r(jià),的,的下調(diào)，需,求,求反彈將較,快,快。,供應(yīng)不足局,面,面仍在繼續(xù),，,，由于需求,萎,萎縮導(dǎo)致一,二,二線城市的,成,成交量回升,在,在平均,13,個(gè)月左右，,但,但對(duì)應(yīng)正常,消,消化周期，,仍,仍偏緊。市,場(chǎng),場(chǎng)供小于求,的,的局面，沒,有,有改變。,

26、房地產(chǎn)快速,上,上漲局面得,到,到抑制，價(jià),格,格保持在高,位,位。預(yù)計(jì)在,政,政策短期未,出,出現(xiàn)放松下,，,，價(jià)格調(diào)整,仍,仍將繼續(xù)。,但,但市場(chǎng)各方,對(duì),對(duì)價(jià)格下調(diào),預(yù),預(yù)期收窄，,10%20%,的調(diào)幅將促,使,使市場(chǎng)恢復(fù),。,。,房地產(chǎn)本輪,調(diào),調(diào)整，預(yù)計(jì),是,是一個(gè)“小,彎,彎道”，市,場(chǎng),場(chǎng)比較難以,完,完成一個(gè)完,整,整周期的調(diào),整,整。房地產(chǎn),資,資產(chǎn)價(jià)格背,離,離價(jià)值，仍,將,將維持。,2010,年房地產(chǎn)投,資,資、新開工,量,量、土地購(gòu),置,置保持增長(zhǎng),，,，預(yù)計(jì)在后,市,市對(duì)供應(yīng)不,足,足局面小有,緩,緩解。住宅,長(zhǎng),長(zhǎng)期需求空,間,間巨大，對(duì),應(yīng),應(yīng)房企發(fā)展,空,空間良

27、好。,平衡點(diǎn),5,、土地政策,調(diào),調(diào)整的影響,從當(dāng)前政策,思,思路看，增,加,加供應(yīng)，限,制,制土地價(jià)格,，,，將使土地,重,重置成本出,現(xiàn),現(xiàn)變化，主,要,要顯現(xiàn)在今,年,年招拍掛土,地,地成交、溢,價(jià),價(jià)幅度已大,幅,幅滑落。從,房,房企投資的,角,角度，地價(jià)水平在,未,未來預(yù)計(jì)將,進(jìn),進(jìn)入良性階,段,段。,從地價(jià)對(duì)房,價(jià),價(jià)的影響角,度,度，以及房,地,地產(chǎn)資本的,機(jī),機(jī)會(huì)成本角,度,度，在地價(jià),和,和供應(yīng)出現(xiàn),實(shí),實(shí)質(zhì)調(diào)整之,后,后對(duì)本次市場(chǎng)調(diào),整,整中的房?jī)r(jià),表,表現(xiàn)將產(chǎn)生,影,影響，使價(jià),格,格合理回歸。,6,、,2010,年土地供應(yīng),計(jì),計(jì)劃影響深,遠(yuǎn),遠(yuǎn),2010,年,4,月，

28、國(guó)土部,公,公布的住宅,用,用地供應(yīng)計(jì),劃,劃高達(dá),18,萬(wàn)公頃，相,當(dāng),當(dāng)于過去,3,年實(shí)際完成,供,供應(yīng)的總量,。,。其中，更,有,有,77%,是用于中小,套,套型商品房,和,和保障性住,房,房建設(shè)。,2009,年，全國(guó)住,宅,宅用地供應(yīng),計(jì),計(jì)劃,10,萬(wàn)公頃，最,終,終完成了,7.65,萬(wàn)公頃。即,便,便,2010,年最終實(shí)際,供,供應(yīng)量與計(jì)劃存在,一,一定差距，,也,也將遠(yuǎn)超,2009,年住宅用地,供,供應(yīng)。,7,月,4,日，在全國(guó),國(guó),國(guó)土資源廳,局,局長(zhǎng)座談會(huì),后,后，國(guó)土資,源,源部部長(zhǎng)徐,紹,紹史對(duì)房?jī)r(jià),的,的表態(tài)，,“,目前房地產(chǎn),市,市場(chǎng)呈現(xiàn)出,量,量跌價(jià)滯的,態(tài),態(tài)勢(shì)，

29、再過,一,一個(gè)季度左,右,右，房地產(chǎn),市,市場(chǎng)可能會(huì),面,面臨一個(gè)全,面,面調(diào)整，房,價(jià),價(jià)會(huì)有所下,降,降，但下降,到,到什么程度,不,不好說。,”,國(guó)土部參與,房,房地產(chǎn)調(diào)控,的,的最直接手,段,段就是調(diào)節(jié),土,土地供應(yīng)數(shù),量,量。,7,、房調(diào)情況,下,下，房企的,機(jī),機(jī)會(huì),從主要供應(yīng),釋,釋放區(qū)域看,，,，城市近遠(yuǎn)郊,區(qū),區(qū)、農(nóng)地轉(zhuǎn),化,化為城市建,設(shè),設(shè)用地為供,應(yīng),應(yīng)主體。同時(shí)，城,市,市外圍土地,的,的釋放，也,為,為舊城改造,提,提供了空間,。,。城市內(nèi)外,土,土地同時(shí)釋,放,放的局面，,符,符合政府的,思,思維定位，,并,并在目前一,線,線城市中體,現(xiàn),現(xiàn)明顯。,土地對(duì)應(yīng)產(chǎn),品

30、,品類型趨勢(shì),：,：城市綜合體；類似香港,和,和日本的高,容,容積率、高,密,密度的中小戶型住,宅,宅產(chǎn)品；大規(guī)模城郊,結(jié),結(jié)合體的住,宅,宅。,供應(yīng)與需求,熱,熱點(diǎn)：圍繞核心城,市,市的城市群,、,、城市帶的,土,土地市場(chǎng)；一二線的遠(yuǎn)郊,市,市場(chǎng)；在三四線城,市,市的城市新,區(qū),區(qū)。,與產(chǎn)業(yè)結(jié)合,的,的土地獲取,策,策略，將越,來,來越為行業(yè),所,所倚重。具有優(yōu)勢(shì),產(chǎn),產(chǎn)品形態(tài)的,項(xiàng),項(xiàng)目，房?jī)r(jià),地,地價(jià)比可控,制,制在,5%-20%,之間，優(yōu)勢(shì),突,突出。,在土地供應(yīng),上,上，短周期,內(nèi),內(nèi)，早前嚴(yán),格,格用地指標(biāo),限,限制的局面,將,將有所改善,。,。而另一反,面,面政府土地,整,整理能

31、力不,足,足。在土地,供,供應(yīng)指標(biāo)增,加,加的背景下,，,，從房企主動(dòng)參,與,與土地開發(fā),的,的策略值得,關(guān),關(guān)注，關(guān)注大盤與,造,造城模式的,商,商業(yè)模式。,住宅市場(chǎng)雙,軌,軌制成為趨,勢(shì),勢(shì)，保障房土地,供,供應(yīng)比重成,為,為住宅市場(chǎng),不,不可忽視的,組,組成部分，企業(yè)介入具有政策、,投,投資價(jià)值、,策,策略性等多,重,重意義。,8,、土地增值,稅,稅：短期加,強(qiáng),強(qiáng)，長(zhǎng)期影,響,響大,土地增值稅,清,清算細(xì)則如,果,果嚴(yán)格執(zhí)行,，,，對(duì)于毛利,率,率,40%,以上項(xiàng)目的,利,利潤(rùn)影響應(yīng),該,該在,20%,以上。若嚴(yán)格執(zhí)行,土,土地增值稅,對(duì),對(duì)房企影響,顯,顯著，將使,房,房地產(chǎn)行業(yè),向

32、,向社會(huì)平均,利,利潤(rùn)行業(yè)演,化,化。,在土地增值,稅,稅趨嚴(yán)背景,下,下，在房企,產(chǎn),產(chǎn)品開發(fā)結(jié),構(gòu),構(gòu)上，持有,型,型物業(yè)不受,影,影響，將推,動(dòng),動(dòng)當(dāng)前房企,關(guān),關(guān)注“租售,并,并舉”的潮,流,流。,圖表：不同,毛,毛利率假設(shè),下,下的土地增,值,值稅清繳計(jì),算,算結(jié)果,（單位：元）,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,毛利率,30.0%,33.3%,36.4%,41.7%,50.0%,53.3%,65.0%,68.2%,76.7%,80.0%,預(yù)繳,1%,金額,1.0,1.1,1.1,1.2,1.4,1.5,2.0,2.2,3.0,3.5,清算影響稅前利潤(rùn),19%,24%,26%

33、,34%,37%,43%,47%,清算土增稅占房?jī)r(jià),6%,9%,10%,17%,20%,27%,30%,附：房企對(duì),持,持有物業(yè)的,執(zhí),執(zhí)行規(guī)劃,企業(yè),業(yè)態(tài)組合,執(zhí)行規(guī)劃,華潤(rùn),租售并舉,5,、,6,年以后，在資產(chǎn)的比例方面，占比可能會(huì)達(dá)到,40%,左右,保利,向租售并舉轉(zhuǎn)變,未來,3-5,年，持有性物業(yè)投資比例到全部投資的,30%,金地,租售并舉,2010,年計(jì)劃,20%,資金投向商業(yè)項(xiàng)目,萬(wàn)科,規(guī)劃中的租售并舉,2010,年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃目標(biāo),持有型比例,20%,中海,租售并舉,凱德,租售并舉，分平臺(tái)運(yùn)做,仁恒,向租售并舉轉(zhuǎn)變,龍湖,向租售并舉轉(zhuǎn)變,5-7,年持有約,200,萬(wàn)平方米投

34、資性物業(yè)；土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)提升至,15%,綠城,社區(qū)配套,未來幾年中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為綠城的關(guān)注重心，自持商業(yè)面積預(yù)計(jì)將占到,20%,左右的比例。,綠地,租售并舉，輕資產(chǎn),商用物業(yè)開發(fā)比例全國(guó)超過,30,，這一比例將繼續(xù)提升,世茂,租售并舉，分平臺(tái)運(yùn)做,目前公司自持物業(yè)面積達(dá)到,21.2,萬(wàn)平方米，,2010-2012,年自持物業(yè)面積將分別增加,26,、,22,、,51,萬(wàn)平方米,遠(yuǎn)洋,規(guī)劃中持有型高達(dá),50%,住宅與持有型物業(yè)的比例長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)是,5:5,，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn),8.5,：,1.5,萬(wàn)達(dá),租售并舉，綜合體,SOHO,中國(guó),規(guī)劃中租售并舉,金隅,租售并舉，集團(tuán)注入,品牌房企通,行,行做法：每

35、,年,年利潤(rùn)的,5%-15%,結(jié)轉(zhuǎn)到持有,型,型物業(yè)上,9,、房調(diào)形式,下,下的房企戰(zhàn),略,略調(diào)整,前三年，各,房,房企在如何,做,做大做強(qiáng)的,戰(zhàn),戰(zhàn)略問題上,，,，基于對(duì)國(guó),內(nèi),內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,不,不均衡、產(chǎn),業(yè),業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,等,等因素，均,傾,傾向于戰(zhàn)略,上,上的“城市,布,布局”，劃,分,分出一線、,二,二線、三線,城,城市，然后,研,研究城市進(jìn),入,入，進(jìn)行“,跑,跑馬圈地”,。,。,金融危機(jī)下,，,，中國(guó)經(jīng)濟(jì),09,年的高歌猛,進(jìn),進(jìn)使各大房,企,企在城市布,局,局戰(zhàn)略上大,顯,顯身手。隨,著,著,2010,年政府深層,次,次的調(diào)控政,策,策出臺(tái)，從,土,土地政策、,金,金融手段、,稅,

36、稅收政策等,方,方面出手，,使,使房企不得,不,不重新思考,戰(zhàn),戰(zhàn)略問題，,從,從“城市布,局,局”向把握,政,政策變化機(jī),會(huì),會(huì)的縱深發(fā),展,展的“城市,深,深度進(jìn)入”,戰(zhàn),戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。,第三部分,城,城市,深,深度進(jìn)入,1,、領(lǐng)先房企,已,已基本完成,階,階段性城市,布,布局戰(zhàn)略,萬(wàn)科地產(chǎn),1,、領(lǐng)先房企,已,已基本完成,階,階段性城市,布,布局戰(zhàn)略,保利地產(chǎn),1,、領(lǐng)先房企,已,已基本完成,階,階段性城市,布,布局戰(zhàn)略,龍湖地產(chǎn),1,、領(lǐng)先房企,已,已基本完成,階,階段性城市,布,布局戰(zhàn)略,富力地產(chǎn),1,、領(lǐng)先房企,已,已基本完成,階,階段性城市,布,布局戰(zhàn)略,碧桂園,1,、領(lǐng)先房企,已,

37、已基本完成,階,階段性城市,布,布局戰(zhàn)略,金地地產(chǎn),1,、領(lǐng)先房企,已,已基本完成,階,階段性城市,布,布局戰(zhàn)略,恒大地產(chǎn),1,、領(lǐng)先房企,已,已基本完成,階,階段性城市,布,布局戰(zhàn)略,綠城地產(chǎn),2,、領(lǐng)先房企,2010,年土地儲(chǔ)備,策,策略,公司名稱,土地儲(chǔ)備策略,萬(wàn)科,A,盤活市場(chǎng)存量土地，以主流住宅用地為主，積極關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)度假物業(yè),保利地產(chǎn),適度向二三線城市輻射，把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)會(huì)，適度拓展養(yǎng)老地產(chǎn),金地,一線城市副中心和軌道交通連接的外延區(qū)域；二線城市把握工業(yè)化進(jìn)程帶來的區(qū)域機(jī)會(huì)；三線城市看重未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的上升空間,SOHO,中國(guó),在,2010,年，,SOHO,中國(guó)主要的市

38、場(chǎng)應(yīng)該是在上海，在上海的投資比例應(yīng)該超過北京,中海外,2010,年將進(jìn)入,3,、,4,個(gè)新城市并新增土儲(chǔ)不少于,600,萬(wàn)平米,遠(yuǎn)洋地產(chǎn),2010,年將堅(jiān)持深耕環(huán)渤海，拓展長(zhǎng)江三角，尤其是上海，并將在海南以及成都、重慶等西南部城市物色項(xiàng)目,合生創(chuàng)展,北京、上海、廣州,3,個(gè)城市為核心的三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，加大對(duì)環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)一線城市住宅物業(yè)的投入,富力地產(chǎn),廣州、北京、天津等一線城市發(fā)展大型項(xiàng)目，在海南等二線城市挖掘潛力項(xiàng)目。在廣州將以舊改項(xiàng)目為主,，土地支出計(jì)劃,70,80,億元,合景泰富,2010,年重點(diǎn)在廣州、北京、成都、蘇州、上海和海南實(shí)行發(fā)展計(jì)劃,碧桂園,2010,年用于

39、新增土地的支出計(jì)劃,50,億元,首開股份,在北京新增一至兩個(gè)保障性住房項(xiàng)目,北辰實(shí)業(yè),2010,年土地支出計(jì)劃,20,億元，將,采取聯(lián)合或者項(xiàng)目收購(gòu)的方式拿地,龍湖,采取區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，增加?xùn)|部城市的布局，在重慶、北京、成都、上海具有優(yōu)勢(shì)的城市深入耕耘，保持優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大份額,恒大,立足主要省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)地區(qū)及區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)。堅(jiān)持高端、中高端、旅游地產(chǎn),1:7:2,的配置比例,世茂,2010,年新增土地支出,50,億元，,二線城市泡沫比較少，潛力很大,綠城,土地儲(chǔ)備重點(diǎn)還是在長(zhǎng)三角區(qū)域,招商地產(chǎn),加大區(qū)外開發(fā)力度，實(shí)現(xiàn)珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海同步發(fā)展，擇機(jī)進(jìn)入二、三線城市，考慮進(jìn)入新城市,3,、

40、領(lǐng)先房企,當(dāng),當(dāng)前發(fā)展策,略,略,城市深入進(jìn),入,入的積極擴(kuò),張,張策略,立足優(yōu)勢(shì)區(qū),域,域,鞏固區(qū)域地,位,位,關(guān)注城市化,進(jìn),進(jìn)程,潛力區(qū)域,4,、城市深度,進(jìn),進(jìn)入的積極,擴(kuò),擴(kuò)張策略,以城市發(fā)展,為,為主線：,圍繞核心城,市,市的城市群,、,、城市帶的,拓,拓展區(qū)域；,一、二線城,市,市的遠(yuǎn)郊市,場(chǎng),場(chǎng)；,三四線城市,的,的城市新區(qū),。,。,產(chǎn)品線：,城市綜合體,；,；,高容積率、,高,高密度的中,小,小型住宅產(chǎn),品,品；,大規(guī)模城郊,結(jié),結(jié)合體住宅,商,商業(yè)一體化,社,社區(qū)；,選擇項(xiàng)目要,點(diǎn),點(diǎn)：,高鐵、輕軌,、,、地鐵等能,拉,拉近距離的,交,交通工具的,發(fā),發(fā)展規(guī)劃；,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)

41、,移,移的發(fā)展區(qū),域,域；,具有豐富景,觀,觀資源或人,文,文資源的區(qū),域,域。,較多房企立,足,足之本,4,、城市深度,進(jìn),進(jìn)入的積極,擴(kuò),擴(kuò)張策略,以政府規(guī)劃,中,中商業(yè)中心,或,或副中心為,主,主線,產(chǎn)品線：,集酒店、辦,公,公、商業(yè)、,居,居住為一體,的,的城市綜合,體,體；,選擇項(xiàng)目要,點(diǎn),點(diǎn)：,政府規(guī)劃發(fā),展,展,交通通達(dá)性,；,；,市政配套的,綜,綜合解決方,案,案；,與支持政府,就,就業(yè)、稅收,為,為主的持有,性,性的商業(yè)地,產(chǎn),產(chǎn)（是領(lǐng)先,房,房企首選的,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)型發(fā)展策,略,略）,4,、城市深度,進(jìn),進(jìn)入的積極,擴(kuò),擴(kuò)張策略,以政府保障,性,性用房的規(guī),劃,劃發(fā)展為主,線,線

42、,產(chǎn)品線：,高容積率、,高,高密度的中,小,小型住宅產(chǎn),品,品；,大規(guī)模城郊,結(jié),結(jié)合體住宅,商,商業(yè)一體化,社,社區(qū)；,選擇項(xiàng)目要,點(diǎn),點(diǎn)：,政府緊密的,合,合作關(guān)系；,項(xiàng)目工程中,的,的成本控制,。,。,住宅市場(chǎng)雙,軌,軌制下的保,障,障性用房，,可,可能成為房,企,企在住宅市,場(chǎng),場(chǎng)中不可或,缺,缺的重要組,成,成部分,4,、城市深度,進(jìn),進(jìn)入的積極,擴(kuò),擴(kuò)張策略,以政府對(duì)新,區(qū),區(qū)規(guī)劃發(fā)展,或,或舊區(qū)改造,為,為主線,產(chǎn)品線：,高容積率、,高,高密度的中,小,小型住宅產(chǎn),品,品；,城市中心區(qū),住,住宅商業(yè)一,體,體化社區(qū)；,大規(guī)模城郊,結(jié),結(jié)合體住宅,商,商業(yè)一體化,社,社區(qū)；,選擇項(xiàng)

43、目要,點(diǎn),點(diǎn)：,政府緊密的,合,合作關(guān)系；,拆遷成本和,難,難度（若是,舊,舊區(qū)改造等,）,）；,交通通達(dá)性,（,（若是新區(qū),建,建設(shè)）；,市政配套的,綜,綜合解決方,案,案；,資金運(yùn)作的,支,支持。,由于政府土,地,地整理能力,不,不足，在土,地,地供應(yīng)指標(biāo),增,增加的背景,下,下，房企可,主,主動(dòng)參與土,地,地開發(fā)的政,策,策性支持。,4,、城市深度,進(jìn),進(jìn)入的積極,擴(kuò),擴(kuò)張策略,以政府對(duì)產(chǎn),業(yè),業(yè)轉(zhuǎn)移、區(qū),域,域發(fā)展為主,線,線,產(chǎn)品線：,總部性質(zhì)的,辦,辦公、研發(fā),一,一體化；,創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè),辦,辦公、研發(fā),一,一體化；,選擇項(xiàng)目要,點(diǎn),點(diǎn)：,政府緊密的,合,合作關(guān)系；,交通通達(dá)性,（,

44、（若是新區(qū),建,建設(shè)）；,市政配套的,綜,綜合解決方,案,案；,政府稅收政,策,策支持；,相關(guān)行業(yè)運(yùn),作,作熟悉程度,及,及客戶基礎(chǔ),。,。,與產(chǎn)業(yè)結(jié)合,的,的土地獲得,策,策略，如跟,產(chǎn),產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相,關(guān),關(guān)的工業(yè)地,產(chǎn),產(chǎn),4,、城市深度,進(jìn),進(jìn)入的積極,擴(kuò),擴(kuò)張策略,與政府現(xiàn)在,主,主張政策傾,斜,斜有關(guān)的項(xiàng),目,目,養(yǎng)老地產(chǎn),低碳地產(chǎn),寄語(yǔ),隨著城市化,進(jìn),進(jìn)程的加快,和,和深入發(fā)展,，,，留給房地,產(chǎn),產(chǎn)企業(yè)有更,大,大的想象空,間,間,在完成戰(zhàn)略,城,城市布局之,后,后，隨之政,府,府在政策發(fā),展,展的引導(dǎo)下,，,，深耕城市,才,才是房地產(chǎn),企,企業(yè)最重要,的,的課題！,在拿地蓋房,子,子賺利潤(rùn)的,同,同時(shí)，房地,產(chǎn),產(chǎn)企業(yè)更應(yīng),該,該為社會(huì)、,為,為城市做點(diǎn),有,有意義的事,情,情，真正地,做,做到有社會(huì),責(zé),責(zé)任的責(zé)任,地,地產(chǎn)！,演講完畢，,謝,謝謝觀看！,