《旅游房地產(chǎn)》第七講 個(gè)人住房貸款(49P)

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,個(gè)人住房貸款,個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批,個(gè)人住房貸款的發(fā)放,個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款歸還,1,第一節(jié),概述,一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn),1.概念個(gè)人住房貸款是指放款人向借款人發(fā)放的各種用于購置住房的貸款。個(gè)人住房貸款是一種擔(dān)保貸款，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會(huì)逐漸開展成為最主要的內(nèi)容。,2,2.,特點(diǎn),個(gè)人住房貸款是銀行主要

2、消費(fèi)信貸品種從性質(zhì)上說，個(gè)人住房貸款是屬于消費(fèi)貸款的一種，而由于房地產(chǎn)是高價(jià)值的普遍消費(fèi)品，個(gè)人住房貸款就成為了消費(fèi)貸款的最主要的品種。,個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。擔(dān)?？梢允侨说膿?dān)保保證，特點(diǎn)是方便；也可以是物的擔(dān)保質(zhì)押或抵押，特點(diǎn)是平安。,3,2.,特點(diǎn),個(gè)人住房貸款的根底是抵押權(quán)個(gè)人住房貸款的根底是抵押權(quán)。所謂抵押權(quán)就是抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。從法律的角度而言，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán)用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán)。,4,2.,特點(diǎn),個(gè)人住房貸

3、款業(yè)務(wù)具有一定的政策性個(gè)人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、根本保障等方面的公平性的表達(dá)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。特別是在利率非完全市場(chǎng)化的國家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。,個(gè)人住房貸款本錢較高，但效益較好個(gè)人住房貸款的經(jīng)營本錢雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的平安性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭相開展的效勞品種。,5,二、個(gè)人住房貸款的種類,1.政策性個(gè)人住房抵押貸款政策性住房貸款包括政府和企業(yè)單位等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。政府的政策性住房貸款包括住房公積金貸款和政府貼息貸款如各種

4、的安居工程例如經(jīng)濟(jì)適用房或其他專門對(duì)象的非市場(chǎng)價(jià)格房屋供給等。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠效勞。,6,2.,自營性個(gè)人住房抵押貸款,自營性的個(gè)人住房貸款,是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營的住房抵押貸款，也稱,住房按揭貸款,。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有,個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款,等。各個(gè)銀行的按揭要求都不一樣。,另外一種分法：商業(yè)貸款、公積金貸款、混合貸款。,7,第二節(jié),個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批,一、個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)

5、雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會(huì)有所差異，但根本過程是一致的，就是對(duì)借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。,1.借款人資格借款人資格的認(rèn)定主要是要確認(rèn)其身份真實(shí)、合法，確認(rèn)其具有較好的可信度和償債能力。,8,2.申請(qǐng)人需提供的材料一般來講，借款人需要提交的證件包括：身份證件；放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；符合規(guī)定的購置房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明；以儲(chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部

6、門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；放款人要求提供的其他文件或資料,9,二、貸款審查,貸款審查的內(nèi)容主要包括：,核驗(yàn)借款人申請(qǐng)表；,核實(shí)借款人購房行為、購房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款；,審核借款人的收入情況，對(duì)借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的歸還貸款本息的能力；,對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；,審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；,審查保證人的保證資格和保證能力；,審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過其中年長者的退休年限；,審查借款人的自有資金情況，一

7、般要求其不低于30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)商在放款銀行所開立的專門賬戶中。,10,三、借款人資信評(píng)估,1.個(gè)人素質(zhì)個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。,2.購房及還款能力主要考察房價(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。,房價(jià)收入比：指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。按照國際管理，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。根據(jù)?新財(cái)富?雜志在2002年10月對(duì)我國35個(gè)城市住房價(jià)格收入比調(diào)查資料，北京住房價(jià)格收入比到達(dá)了12.4倍，居全國前列。,還貸收入比：還貸與收入之比。一般為40%較為合理。,3.貸款保護(hù)能力包括：抵押率、

8、質(zhì)押率、第三方保證程度、雙重?fù)?dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購置財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況、其他附加條件。,11,四、抵押權(quán)登記,1.住房抵押登記借款人獲得抵押貸款時(shí)，一定要簽訂抵押合同并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記。具體程序如下：,登記時(shí)限抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的30天內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記，登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)及提交的文件審核合格后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)，抵押合同在生效日為登記之日。,應(yīng)提交的文件抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請(qǐng)書、經(jīng)過公證的借款合同和抵押合同、?國有土地使用權(quán)證?、?房屋所有權(quán)證?或?房地產(chǎn)權(quán)證?共有房屋還必須提交

9、?房屋共有權(quán)證?和其他共有人同意抵押的證明、房屋價(jià)值證明文件、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。,12,房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更,以房屋的所有權(quán)證抵押的，抵押的設(shè)立是通過產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在?房屋所有權(quán)證?上作他項(xiàng)權(quán)利記載，并同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā)?房屋他項(xiàng)權(quán)證?；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。,抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15天內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷抵押登記手續(xù)。,以期房抵押的，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以防止開發(fā)商重復(fù)銷售同一房屋。在取得?房屋所有權(quán)證?后要及時(shí)辦理正式的

10、抵押登記手續(xù)。,13,房地產(chǎn)開發(fā)貸款,引言：,房地產(chǎn)開發(fā)貸款是過去相當(dāng)長一段時(shí)間我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主體，目前也是最主要的業(yè)務(wù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指放款銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款，包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其它用于房地產(chǎn)開發(fā)所必須的配套設(shè)施建設(shè)貸款。其特點(diǎn)是：單項(xiàng)貸款規(guī)模大、受市場(chǎng)因素影響大、貸款對(duì)象較少但風(fēng)險(xiǎn)性較高。,房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序,房地產(chǎn)開發(fā)的工程評(píng)估,房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理,14,第一節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程：,遞交申請(qǐng)受理審查工程評(píng)估,核查審批辦理手續(xù)資料歸檔,貸后管理收貸撤保,15,一、房地產(chǎn)開發(fā)

11、貸款申請(qǐng),1.借款人資格借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查一般都比較嚴(yán)格，應(yīng)該是證照齊全、資信條件好，特別是應(yīng)該具備開發(fā)條件和能力，主要表達(dá)為：4證?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?國有土地使用權(quán)證?、?建設(shè)工程開工證?。,2.申請(qǐng)貸款資料在申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，開發(fā)商必須向貸款銀行提供如下資料：,單位資料包括各種證照、公司章程、會(huì)計(jì)報(bào)表、注冊(cè)資料、稅務(wù)資料、房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書、貸款申請(qǐng)報(bào)告、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)授權(quán)書、公司主要領(lǐng)導(dǎo)資料、保證人的相關(guān)材料。,工程資料工程資料要求更加嚴(yán)格，必須如實(shí)提交，否那么被否決的可能性特別大。包括:工程立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及工程預(yù)算報(bào)告；建設(shè)

12、用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；地價(jià)繳交憑證復(fù)印件；施工許可證；房地產(chǎn)預(yù)售許可證；合作工程需提交合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。,16,二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查,由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的單筆金額一般都相當(dāng)大，如果審查不嚴(yán)造成的損失或風(fēng)險(xiǎn)特別巨大，銀行的審查工作都會(huì)做的特別仔細(xì)，開發(fā)商如果真的希望得到貸款一般也會(huì)比較合作，提供真實(shí)情況，否那么就有欺詐嫌疑。具體的調(diào)查包括如下內(nèi)容：,17,1.,對(duì)借款人資格的核查,調(diào)查借款人的根本情況,了解企業(yè)經(jīng)營班子真實(shí)情況,審查企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度及相關(guān)財(cái)務(wù)信息,了解借款人的誠意和過往的合作情況,18,2.調(diào)查核

13、實(shí)工程情況,詳細(xì)掌握工程的根本情況,了解工程的前期準(zhǔn)備工作，特別是“4證是否齊全,審查工程的可行性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力,審查貸款工程工程預(yù)算報(bào)告是否合理、真實(shí),工程市場(chǎng)前景及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)與敏感性分析,19,3.,核實(shí)確定擔(dān)保方式,擔(dān)保者是否,真實(shí),、,承諾,是否真實(shí)可信，,抵押物,是否真實(shí)，,質(zhì)押物,是否具備質(zhì)押條件，擔(dān)保者的,資信,是否真實(shí)、有效,等等。,20,三、核定信用等級(jí)，提出審查意見,貸款調(diào)查部門經(jīng)實(shí)地調(diào)查并嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行分析后，編寫和提交,調(diào)查報(bào)告,，由,貸款審查部門,進(jìn)一步的審查核實(shí)，最后由,信貸決策部門,作出決定。,21,四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批,1.貸款審查的主要內(nèi)容貸款

14、審查是根據(jù)貸款的“效益性、平安性、流動(dòng)性所謂三性原那么和貸款投向政策，對(duì)調(diào)查部門提交的報(bào)告進(jìn)行核實(shí)審查，并經(jīng)相關(guān)程序后提出決策建議，由銀行的相應(yīng)決策部門進(jìn)行審批。,22,2.,貸款的審批,貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款的種類、金額、期限、利率方式。,需上級(jí)審批的應(yīng)進(jìn)行新的審查手續(xù)，并最終由有決定權(quán)的相關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人批準(zhǔn)。,貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理發(fā)放貸款手續(xù)；不同意的應(yīng)說明理由并退還相關(guān)資料。,23,住房公積金貸款,第一節(jié),住房公積金制度概述,第二節(jié),住房公積金管理,第三節(jié),住房公積金貸款,24,第一節(jié),住房公積金制度概述,一、住房公積金的有關(guān)概念,1.,住房公積金,住房公積金,

15、是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè),單位及其在職職工,繳存的,長期住房儲(chǔ)金,。,具有,專用性、強(qiáng)制性、政策性,特點(diǎn)。,專用性,指住房公積金專門用于住房建設(shè)和消費(fèi),強(qiáng)制性,指住房公積金是由法律規(guī)定強(qiáng)制儲(chǔ)蓄,政策性,指住房公積金的運(yùn)作、管理、使用都受有關(guān)政策規(guī)定的制約，參與者享受政策好處,25,2.,住房公積金制度,住房公積金制度是圍繞住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督形成的相關(guān)制度的總稱。,住房公積金制度的重要意義：,住房公積金制度為住房建設(shè)和消費(fèi)籌集了穩(wěn)定資金，有利于建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。,住房公積金有利于單位解決職工住房問題，解除了職工的住房

16、顧慮，制度上住房公積金納入企業(yè)的當(dāng)期經(jīng)營本錢，使企業(yè)納稅額減少。,住房公積金不僅為職工提供了住房保證，而作為一次性提取的儲(chǔ)蓄存款也使職工退休時(shí)有一定的保證，生活不至于馬上陷入困境。,26,3.,我國住房公積金制度的特點(diǎn),住房公積金本質(zhì)上是強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，我國住房公積金也是屬于強(qiáng)制性專用儲(chǔ)蓄，其,主要特點(diǎn),是：,長期性,義務(wù)性,單一性,互助性,27,二、住房公積金制度開展概述,1.住房公積金制度的建立及其作用,2.住房公積金制度的開展,3.目前我國住房公積金制度存在的問題,28,1.,住房公積金制度的建立及其作用,我國住房公積金制度的建立過程,我國的住房公積金制度是為了配合城鎮(zhèn)住房制度改革的一種制度安排。1991年上海市率先進(jìn)行試點(diǎn)，1994年國務(wù)院正式將其納入制度建設(shè)，1999年國務(wù)院公布?住房公積金管理?xiàng)l例?標(biāo)志住房公積金制度正式在全國范圍實(shí)施。,我國住房公積金的作用,打破了住房建設(shè)單純依靠國家和單位投資的格局,促進(jìn)了住房消費(fèi)的增長，活潑了房地產(chǎn)市場(chǎng),推進(jìn)了住房制度的全面改革，提高了職工住房支付能力,改變了人們的住房觀念，為國有企業(yè)改革創(chuàng)造了條件,29,2.住房公積金制度的開展,住房公積