某房地產(chǎn)公司開發(fā)部組織結(jié)構(gòu)診斷報告

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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,ALLPKU-ZZ開發(fā)部,PAGE,126,*,ZZ集團公司房地產(chǎn)開發(fā)部組織結(jié)構(gòu)診斷報告,北大縱橫管理咨詢公司,2001年8月,機密,10/22/2024,重要說明,本次匯報為中期匯報，所有觀點均非最終結(jié)論,10/22/2024,項目進程,第1-3天,07/23-07

2、/25,第4-6天,07/26-07/28,第7-12天,07/29-08/03,第13-24天,08/04-08/15,資料搜集,內(nèi)部研討,高層訪談,內(nèi)部研討,問卷設(shè)計,中期報告匯報,訪談階段,中層訪談：66人次；高層訪談:13人次；外部訪談：7人次，電話訪談：15人次；其他人員：10人次,共計：111人次,撰寫報告,高層訪談：6人次；中層訪談：12人次,匯報,第29天,08/20,高管交流,問卷發(fā)放,問卷分析,報告初稿成形,第25-28天,08/16-08/19,內(nèi)部匯報,中期報告形成,中層人員訪談,資料搜集,外部調(diào)研,10/22/2024,導(dǎo)讀,建議,業(yè)務(wù)流程,診斷,職能、職責,診斷,管

3、理與組織診斷,總論,10/22/2024,ZZ集團開發(fā)部經(jīng)過13年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，面臨著良好的內(nèi)外部機遇，開發(fā)部必須開始新一輪的創(chuàng)業(yè),開發(fā)部的開發(fā)面積,1988年成立ZZ集團開發(fā)部,利用“ZZ”品牌優(yōu)勢和發(fā)揮,規(guī)模效應(yīng)，企業(yè)迅速成長。,受國家宏觀調(diào)控影響,“貨幣從緊”政策,規(guī)范房地產(chǎn)市場,大力發(fā)展住宅建設(shè),申奧成功擴大了 投資需求,住宅產(chǎn)業(yè)將成為新的經(jīng)濟增長點,公司制改造方案獲得ZZ集團的批準,1988,1997,1998,1999,2000,2001,年份,開發(fā)部的發(fā)展歷程,成長期,低潮期,復(fù)蘇期,二次發(fā)展期,1996,1995,1994,1993,1992,1991,1990,1989

4、,穩(wěn)定期,10/22/2024,開發(fā)部過去的成功主要是取決于抓住了房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展機遇和依托ZZ集團的大力支持,開發(fā)部職工認為公司,過去取得成功的原因,資料來源：北大縱橫調(diào)查問卷,隨著市場經(jīng)濟的推進和開發(fā)部公司制改造的完成，開發(fā)部從ZZ集團獲得的支持將越來越小，未來的成功關(guān)鍵是培養(yǎng)自己的競爭優(yōu)勢,43.58%,10/22/2024,目前房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，企業(yè)間的競爭也正逐漸從單純的產(chǎn)品競爭轉(zhuǎn)向企業(yè)綜合實力的競爭,競爭模式：,從簡單的產(chǎn)品競爭向 綜合實力和管理競爭邁進！,不斷涌現(xiàn)出先進的開發(fā)理念：環(huán)保概念、人文概念、 歐陸概念、IT概念,產(chǎn)品形式變換無窮：從SOHO到TOWNHOUSE

5、；從一層下躍式到迷你小復(fù)式,市場研究愈發(fā)引起重視、競爭對手以全面的營銷理念獲得競爭優(yōu)勢,原來是拼規(guī)模，現(xiàn)在是拼效益、拼實力、拼管理,開發(fā)總,天鴻,萬科,大成,海外,華遠,上海房地產(chǎn)商,北辰集團,品牌優(yōu)勢會構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力,10/22/2024,而在激烈的市場競爭中，開發(fā)部的競爭優(yōu)勢正在逐步下降,2000年度綜合排名ZZ開發(fā)部第五名,近五分之三的人認為，“ZZ”的品牌優(yōu)勢正在逐步下降,資料來源：市場部報告,10/22/2024,員工在對開發(fā)部未來的發(fā)展方向感到迷惑的同時，對開發(fā)部的前景表示擔心,只有10%的人了解開發(fā)部的發(fā)展規(guī)劃,只有7%的員工對開發(fā)部的前景很看好,超過五分之三的員工認

6、為開發(fā)部未來的應(yīng)該依托房地產(chǎn)，向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,10/22/2024,從內(nèi)部來看，開發(fā)部的管理暴露出來一些問題,開發(fā)部目前存在的主要問題,10/22/2024,員工認為,諸,諸如資金,、,、人才、,運,運營和分,配,配機制等,問,問題會成,為,為滯約開,發(fā),發(fā)部未來,發(fā),發(fā)展的嚴,重,重障礙,員工認為,制,制約開發(fā),部,部未來發(fā),展,展的主要,因,因素,12/17/2022,出現(xiàn)以上,問,問題的原,因,因之一是,由,由于開發(fā),部,部得到總,公,公司大力,支,支持的同,時,時，更多,的,的受到了,一,一些制約,總公司統(tǒng),的,的過多，,管,管的過死,開發(fā)部作,為,為集團公,司,司的利潤,大,大戶，集

7、,團,團公司不,想,想放權(quán)，,但,但是又缺,乏,乏有效的,管,管理,不是按照,市,市場規(guī)律,去,去管理，,更,更多的是,行,行政指令,招投標管,理,理中的行,政,政干預(yù),年度資金,審,審批計劃,程,程序復(fù)雜,且,且速度慢,上報項目,審,審批決策,慢,慢，喪失,了,了許多商,業(yè),業(yè)機會, ,土建公司,背,背景的總,公,公司與高,度,度市場化,的,的房地產(chǎn),行,行業(yè)運作,模,模式相差,較,較大，行,政,政式管理,的,的一個直,接,接弊端是,外,外行領(lǐng)導(dǎo),內(nèi),內(nèi)行，造,成,成機會的,喪,喪失且損,害,害了開發(fā),部,部的積極,性,性,12/17/2022,同時，從,業(yè),業(yè)務(wù)運作,的,的角度來,看,看，

8、開發(fā),部,部的市場,化,化思路還,沒,沒有打開,，,，市場意,識,識不強,房地產(chǎn)市,場,場,開發(fā)商的,營,營銷活動,金融市場,勞動力市,場,場,技術(shù)市場,信息市場,消,費,者,或,用,戶,文化,社會,法律,環(huán)境,政府,總市場,項目上馬,缺,缺乏論證,項目策劃,缺,缺乏整體,概,概念,市場營銷,力,力度不夠,客戶服務(wù),意,意識不強,品牌意識,不,不足,12/17/2022,業(yè)務(wù)部門,設(shè),設(shè)置成橄,欖,欖型結(jié)構(gòu),，,，“重生,產(chǎn),產(chǎn)、輕項,目,目研究、,輕,輕銷售”,市場研究,項目規(guī)劃,工程建設(shè),銷售,提供項目,規(guī),規(guī)劃條件,（,（市場需,求,求信息）,項目立項,參與項目,論,論證,竣工圖,參與前

9、期,項,項目論證,項目前期,項目建設(shè),產(chǎn)品銷售,參與項目,規(guī),規(guī)劃,交接項目,工程質(zhì)量,反,反饋,開發(fā)部在,運,運營模式,上,上不符合,房,房地產(chǎn)行,業(yè),業(yè)特點“,項,項目研究,和,和規(guī)劃是,創(chuàng),創(chuàng)造利潤,過,過程，項,目,目建設(shè)是,成,成本控制,過,過程，產(chǎn),品,品銷售是,實,實現(xiàn)利潤,過,過程”,開發(fā)部在,管,管理上仍,延,延續(xù)建筑,安,安裝/施,工,工企業(yè)的,運,運營模式,，,，重項目,施,施工，輕,項,項目研究,和,和規(guī)劃設(shè),計,計，使項,目,目成本控,制,制基本處,于,于失控狀,態(tài),態(tài)，甚至,造,造成很多,項,項目投資,失,失誤,遠景花園,、,、晨光嘉,園,園由于缺,乏,乏開發(fā)組,織

10、,織總設(shè)計,造,造成產(chǎn)品,沒,沒有明確,的,的市場定,位,位,12/17/2022,再者，一,些,些不良的,行,行為和習,慣,慣也限制,了,了開發(fā)部,的,的發(fā)展,12/17/2022,因此，將,要,要進行的,改,改制，為ZZ開發(fā),部,部的發(fā)展,提,提供了一,個,個良好的,機,機遇的同,時,時，更對,開,開發(fā)部的,經(jīng),經(jīng)營管理,提,提出了更,高,高的要求,自主經(jīng)營,自負盈虧,自我發(fā)展,建立適應(yīng),市,市場變化,的,的快速反,映,映機制,引進合理,競,競爭的人,才,才機制，,加,加強人力,資,資源開發(fā),增強企業(yè),管,管理,減少不良,資,資產(chǎn),積累優(yōu)質(zhì),資,資產(chǎn),開展資本,運,運營,擴寬融資,渠,渠道

11、,提高融資,能,能力,改制后,12/17/2022,開發(fā)部目,前,前急待解,決,決三個問,題,題，從而,為,為公司發(fā),展,展積累必,備,備的增長,條,條件,建立獲得,競,競爭優(yōu)勢,的,的人力資,源,源管理體,系,系,面向市場,，,，建立適,合,合企業(yè)未,來,來發(fā)展的,組,組織架構(gòu),優(yōu)化房地,產(chǎn),產(chǎn)業(yè)務(wù)流,程,程，加強,成,成本控制,12/17/2022,導(dǎo)讀,建議,業(yè)務(wù)流程,診斷,職能、職,責,責,診斷,管理與組,織,織診斷,總論,母子公司,領(lǐng)導(dǎo),溝通,組織,12/17/2022,開發(fā)部目,前,前正在積,極,極開展三,層,層面的業(yè),務(wù),務(wù)上，需,要,要對未來,的,的發(fā)展戰(zhàn),略,略進行通,盤,盤

12、考慮，,尤,尤其是要,考,考慮各分/子公司,的,的資源配,置,置和發(fā)展,方,方向,第一層面,確保核心,業(yè),業(yè)務(wù)的運,作,作,（房地產(chǎn),開,開發(fā)）,第二層面,發(fā)展新業(yè),務(wù),務(wù),（物業(yè)管,理,理、租賃,）,）,第三層面,開創(chuàng)未來,業(yè),業(yè)務(wù)機會,（網(wǎng)絡(luò)寬,帶,帶）、旅,游,游、,新材料、,生,生物科學,開發(fā)部發(fā),展,展,業(yè)務(wù),業(yè)務(wù),房地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)？,業(yè)務(wù),物業(yè)管理,？,？,業(yè)務(wù),業(yè)務(wù),網(wǎng)絡(luò)寬帶,？,？,開發(fā)部的,資,資源是有,限,限的，如,何,何向多個,業(yè),業(yè)務(wù)進行,資,資源配置,？,？,時間,價值,12/17/2022,對子公司,管,管理還是,作,作為開發(fā),部,部的職能,部,部門來管,理,理,子

13、公司股東大會,子公司經(jīng)理層,子公司董事會,子公司,監(jiān)事會,委托代理,委托代理,委托,監(jiān)督,監(jiān)督,ZZ房地產(chǎn)開發(fā)公司,影響,所有權(quán),控制權(quán),經(jīng)營權(quán),子公司法人治理結(jié)構(gòu),開發(fā)部高,層,層領(lǐng)導(dǎo)兼,任,任子公司,董,董事會成,員,員重要職,務(wù),務(wù)過多，,直接對分,、,、子公司,發(fā),發(fā)號施令,，,，子公司,難,難以真正,獨,獨立經(jīng)營,。,。同時，,也,也會造成,角,角色混淆,，,，形成自,己,己監(jiān)督和,考,考核自己,的,的現(xiàn)象,12/17/2022,分/子公,司,司在日常,的,的運營中,存,存在著一,些,些問題,1、開發(fā)部在總體發(fā)展戰(zhàn)略上欠缺考慮，因此有的子公司的設(shè)立往往出于一種臨時性的考慮，在其未來的

14、發(fā)展方向和資源整合方面考慮不多，缺乏對下屬公司的戰(zhàn)略指導(dǎo),2、下屬子公司雖然完善法人治理結(jié)構(gòu)，但董事會沒行使決策控制權(quán)、監(jiān)事會沒行使監(jiān)督權(quán)、董事會/監(jiān)事會/經(jīng)理層職責不明確,3、開發(fā)部對子公司日常運營干預(yù)過多，集中于管理具體事情，子公司經(jīng)理層沒有日常經(jīng)營管理權(quán),4、過于強調(diào)各子/分公司與開發(fā)部之間的同一性，造成下屬公司不愿意承擔責任，缺乏發(fā)展的主動性,5、對分、子公司的經(jīng)理缺乏有效的經(jīng)濟考核指標，也缺乏相應(yīng)的激勵；造成下屬公司缺乏發(fā)展的壓力與動力,6、母子公司資產(chǎn)不是完全清晰，將導(dǎo)致在對子公司進行考核時缺乏正確的依據(jù),12/17/2022,導(dǎo)讀,建議,業(yè)務(wù)流程,診斷,職能、職,責,責,診斷,管

15、理與組,織,織診斷,總論,母子公司,領(lǐng)導(dǎo),溝通,組織,12/17/2022,員工對目,前,前高層領(lǐng),導(dǎo),導(dǎo)存在一,些,些看法,近二分之,一,一的員工,對,對高層的,信,信任度正,在,在逐步下,降,降,12/17/2022,總經(jīng)理目,前,前的主要,精,精力放在,了,了改制和,融,融通資金,等,等最急迫,的,的外部溝,通,通交流上,，,，內(nèi)部業(yè),務(wù),務(wù)運作精,力,力投入不,多,多,職能,具體工作,公司的總,體,體戰(zhàn)略策,劃,劃,公司的經(jīng),營,營策略制,訂,訂，完成,年,年度經(jīng)營,目,目標,外部溝通,交,交流,建設(shè)高效,的,的組織團,隊,隊,策劃和草,擬,擬公司的,發(fā),發(fā)展戰(zhàn)略,，,，在對公,司,司

16、的發(fā)展,戰(zhàn),戰(zhàn)略深入,了,了解的基,礎(chǔ),礎(chǔ)上建議,調(diào),調(diào)整公司,的,的發(fā)展戰(zhàn),略,略,發(fā)掘未來,的,的公司發(fā),展,展機會,制定公司,年,年度經(jīng)營,計,計劃，并,進,進行計劃,分,分解,對經(jīng)營計,劃,劃的實施,情,情況進行,監(jiān),監(jiān)督、控,制,制,與外部公,眾,眾如銀行,的,的聯(lián)絡(luò)和,溝,溝通,與ZZ集,團,團的匯報,和,和溝通,副總經(jīng)理,、,、直接下,屬,屬職能部,門,門負責人,的,的協(xié)調(diào)、,選,選擇和考,評,評,主持、推,動,動關(guān)鍵管,理,理流程和,規(guī),規(guī)章制度,教練、指,導(dǎo),導(dǎo)選擇人,才,才,企業(yè)文化,的,的塑造和,強,強化,20%,15%,50%,15%,一般的時,間,間分配,總體戰(zhàn)略,策

17、,策劃,經(jīng)營計劃,制,制定、分,解,解、控制,建設(shè)高效,的,的組織團,隊,隊,外部溝通,交,交流,12/17/2022,業(yè)務(wù)部門,分,分別由總,建,建筑師、,副,副總經(jīng)理,、,、副總經(jīng),濟,濟師負責,，,，業(yè)務(wù)流,程,程分割嚴,重,重,總經(jīng)理,工程管理,室,室,合作管理,室,室,預(yù)算合同,室,室,銷售中心,市場部,規(guī)劃管理,室,室,總建筑師,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)濟,師,師,這種決策,指,指揮系統(tǒng),的,的最大問,題,題在于高,層,層領(lǐng)導(dǎo)之,間,間難以協(xié),調(diào),調(diào)，特別,是,是每位副,總,總只擔任,一,一個部門,的,的工作相,當,當于室主,任,任的職責,，,，不可能,從,從全局角,度,度考慮問

18、,題,題，造成,部,部門的本,位,位主義，,決,決策效率,低,低、扯皮,現(xiàn),現(xiàn)象嚴重,12/17/2022,實際運作,中,中橫向溝,通,通不暢，,造,造成決策,速,速度慢，,對,對市場的,反,反應(yīng)能力,慢,慢,房地產(chǎn)業(yè),務(wù),務(wù)的流程,應(yīng),應(yīng)該是一,個,個連貫的,過,過程，這,其,其中：銷,售,售中心對,顧,顧客需求,的,的識別、,市,市場部對,項,項目的可,研,研分析、,規(guī),規(guī)劃室對,圖,圖紙的設(shè),計,計、預(yù)算,室,室對成本,的,的預(yù)算、,工,工程室對,工,工程實施,的,的可能性,必,必須保持,一,一致。,各部門充,分,分的橫向,溝,溝通有助,于,于將各部,門,門目標匯,總,總成企業(yè),整,整體

19、目標,。,。,總經(jīng)理,市場部,總建,規(guī)劃管理,室,室,副總經(jīng)理,預(yù)算合同,室,室,副總經(jīng)理,工程管理,室,室,副總經(jīng)理,銷售中心,房地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)流程,12/17/2022,一半左右,的,的員工認,為,為業(yè)務(wù)流,程,程不暢的,原,原因在于,缺,缺乏總體,協(xié),協(xié)調(diào)，且,認,認為應(yīng)該,由,由一位副,總,總來統(tǒng)一,協(xié),協(xié)調(diào)各業(yè),務(wù),務(wù)部門的,工,工作,12/17/2022,導(dǎo)讀,建議,業(yè)務(wù)流程,診斷,職能、職責,診斷,管理與組織,診,診斷,總論,母子公司,領(lǐng)導(dǎo),溝通,組織,12/17/2022,集權(quán)與分權(quán),：,：從整個開,發(fā),發(fā)部來看，,目,目前是一種,高,高度集權(quán)的,模,模式，這種,模,模式不便于

20、,發(fā),發(fā)揮職工的,積,積極性，也,不,不利于培養(yǎng),人,人才和增加,員,員工的責任,心,心,集權(quán)：是把,較,較多和較重,要,要的經(jīng)營管,理,理權(quán)責集中,于,于企業(yè)高層,組,組織的管理,方,方式。,優(yōu)點：統(tǒng)一,指,指揮、強化,控,控制；,缺,缺點,：,：限制下級,的,的積極性和,創(chuàng),創(chuàng)造性。,近八成的員,工,工認為在向,上,上級請示工,作,作時，出現(xiàn),上,上級需向他,的,的上級請示,后,后才給予答,復(fù),復(fù)的情況,12/17/2022,站預(yù)算,工程項目經(jīng),理,理,工程管理室,主,主任,工程管理室,負,負責人,預(yù)算合同室,開發(fā)部經(jīng)理,財務(wù)室,總會計師,例如：由于,缺,缺乏部門預(yù),算,算權(quán)限，導(dǎo),致,致

21、審批時間,過,過長,項目工程款,簽,簽字,財務(wù)室付款,12/17/2022,指揮系統(tǒng)：,多,多頭指揮與,越,越級匯報的,現(xiàn),現(xiàn)象造成指,揮,揮系統(tǒng)的失,靈,靈,降低上級的,威,威信,損害管理者,在,在員工中的,整,整體形象,近八成員工,在,在日常工作,中,中或多或少,存,存在著接受,領(lǐng),領(lǐng)導(dǎo)多頭指,揮,揮的現(xiàn)象,日常管理中,，,，一半以上,的,的人認為上,下,下級的匯報,存,存在越級現(xiàn),象,象,12/17/2022,制度建設(shè)：,雖,雖然有比較,完,完善的文本,化,化的制度，,但,但是由于執(zhí),行,行不利，造,成,成了制度成,為,為“擺設(shè)”,招投標制度,材料設(shè)備采,購,購制度,圖紙會簽制,度,度,

22、實際工作中,并,并未按制度,嚴,嚴格執(zhí)行,降低制度的,權(quán),權(quán)威性,52.94%,12/17/2022,權(quán)責問題：,員,員工認為在,需,需要部門合,作,作的事務(wù)中,，,，部門之間,的,的責任界定,不,不清楚，容,易,易出現(xiàn)責任,推,推委或者扯,皮,皮現(xiàn)象,推委地帶,推委地帶,職責明確,職責明確,職責明確,推委地帶,職責明確,預(yù)算合同室,規(guī)劃管理室,工程管理室,銷售中心,五成,員,工認為各部,門,門間的責任,界,界定不夠明,確,確,12/17/2022,例如：工程,交,交接缺乏工,程,程監(jiān)督機構(gòu),驗,驗收程序；,銷,銷售中心沒,有,有參與工程,交,交接環(huán)節(jié)，,導(dǎo),導(dǎo)致最后在,處,處理客戶投,訴,訴

23、時，責任,不,不能劃分清,晰,晰,規(guī)劃管理室,施工單位,物業(yè),銷售中心,工程管理室,將銷售中出,現(xiàn),現(xiàn)的工程質(zhì),量,量、用戶反,饋,饋的信息及,時,時與相關(guān)部,門,門協(xié)商,在工程交接,前,前，應(yīng)該成,立,立工程質(zhì)量,驗,驗收小組（,成,成員由規(guī)劃,、,、工程、物,業(yè),業(yè)、銷售中,心,心組成），,對,對交接工程,進,進行驗收，,從,從而為物業(yè),管,管理和銷售,創(chuàng),創(chuàng)造良好的,條,條件，而實,際,際工程交接,過,過程中，工,程,程管理室是,與,與物業(yè)進行,交,交接，而銷,售,售中心沒有,參,參與其中，,給,給產(chǎn)品銷售,帶,帶來被動,工程交接,圖紙或技術(shù),交,交接,12/17/2022,導(dǎo)讀,建議,

24、業(yè)務(wù)流程,診斷,職能、職責,診斷,管理與組織,診,診斷,總論,母子公司,領(lǐng)導(dǎo),溝通,組織,12/17/2022,橫向溝通：,大,大多數(shù)員工,對,對于各部門,之,之間的配合,不,不滿意,近三分之一,的,的員工認為,工,工作中需要,其,其它部門配,合,合時，相關(guān),部,部門配合的,不,不好,近一半的員,工,工認為不能,及,及時了解到,其,其他部門的,相,相關(guān)信息,44%的員,工,工認為流程,不,不暢的主要,原,原因在于部,門,門的本位主,義,義嚴重,調(diào)查顯示：,規(guī),規(guī)劃管理室75%的員,工,工、項目部53%的員,工,工都認為工,作,作中需要其,它,它部門配合,時,時，相關(guān)部,門,門配合的不,好,好。

25、,12/17/2022,橫向溝通：,部,部門對口人,員,員協(xié)調(diào)不力,，,，信息傳遞,慢,慢,一般員工,二級主管,一級主管,一般員工,二級主管,一級主管,部門,部門,部門間對口,人,人員協(xié)調(diào)不,力,力導(dǎo)致橫向,聯(lián),聯(lián)系常處于,倒,倒U字形溝,通,通模式,被調(diào)查員工,中,中的40%,會,會在協(xié)調(diào)相,關(guān),關(guān)部門事務(wù),時,時向自己的,上,上級反映,12/17/2022,縱向溝通：,上,上下級部門,之,之間溝通效,果,果差，沒有,形,形成鼓勵員,工,工提合理化,建,建議的氛圍,層級溝通,副總經(jīng)理、,主,主管,一般員工,總經(jīng)理,只有不到十,分,分之一的人,可,可以,經(jīng)常地充分,地,地使用自己,的,的建議權(quán)

26、,12/17/2022,鑒于目前各,部,部門之間缺,乏,乏溝通和協(xié),作,作的現(xiàn)狀，,所,所有員工認,為,為企業(yè)的價,值,值取向首先,應(yīng),應(yīng)該是團隊,精,精神,文組織文化反,映,映了組織成,員,員思想中深,層,層次的價值,觀,觀、假定、,信,信念和思維,過,過程。,調(diào)查顯示：,員,員工認為企,業(yè),業(yè)的價值取,向,向應(yīng)是團隊,精,精神、人盡,其,其才、不斷,創(chuàng),創(chuàng)新和以人,為,為本。,12/17/2022,導(dǎo)讀,建議,業(yè)務(wù)流程,診斷,職能、職責,診斷,管理與組織,診,診斷,總論,12/17/2022,職能薄弱：,制,制定發(fā)展規(guī),劃,劃的參謀職,能,能沒有充分,發(fā),發(fā)揮,對經(jīng)濟環(huán)境,和,和技術(shù)環(huán)境,

27、的,的分析不夠,行業(yè)信息搜,集,集（包括競,爭,爭對手、政,策,策法規(guī)、客,戶,戶需求、技,術(shù),術(shù)發(fā)展趨勢,等,等）不全面,對新興行業(yè),和,和相關(guān)行業(yè),的,的信息搜集,基,基本沒有,缺乏從事企,業(yè),業(yè)戰(zhàn)略研究,的,的關(guān)鍵人員,經(jīng)理班子,財務(wù)部,市場部,對公司的發(fā),展,展規(guī)劃缺乏,分,分析的廣度,和,和深度,財務(wù)部在投,資,資、財務(wù)和,預(yù),預(yù)算方面的,職,職能匱乏，,無,無法對戰(zhàn)略,計,計劃的制定,提,提供有效支,持,持,參謀職能發(fā),揮,揮不充分,12/17/2022,職能薄弱：,財,財務(wù)管理職,能,能發(fā)揮不充,分,分,財務(wù)管理職,能,能,財,財務(wù),管,管理各職能,具,具備的職責,企,業(yè),經(jīng),營

28、,運,作,財務(wù),審計,稅務(wù),會計,投資,預(yù)算,宏觀經(jīng)濟預(yù),測,測,金融市場預(yù),測,測,公司資金供,需,需預(yù)測,調(diào)度資金,.,資金籌措計,劃,劃,成本計劃,資金需要量,計,計劃,利潤計劃,.,費用計劃,調(diào)查投資環(huán),境,境,制定投資報,告,告,分析投資效,益,益,投資事項處,理,理,參與投資意,見,見,匯總報表,計帳職能,對帳職能,考核經(jīng)濟效,益,益,.,稅法分析掌,握,握,交稅納稅,稅務(wù)效益分,析,析,稅務(wù)事項處,理,理,.,股權(quán)審計,預(yù)算審計,投資審計,會計審計,稅務(wù)審計,注：,表,表示,財,財務(wù)部門現(xiàn),有,有職責,對分支機構(gòu),的,的財務(wù)檢查,12/17/2022,職能薄弱：,缺,缺乏財務(wù)監(jiān),

29、督,督，審計職,能,能不足，難,于,于保證財會,信,信息的一致,性,性、客觀性,、,、完整性，,實,實現(xiàn)可控、,在,在控,其它部門,拆遷公司,租賃公司,工程部,規(guī)劃部,銷售中心,目前開發(fā)部,審,審計工作基,本,本處于空白,財務(wù)審計,預(yù)算審計,投資審計,會計審計,稅務(wù)審計,固定資產(chǎn)審,計,計,項目審計,合同審計,12/17/2022,職能薄弱：,人,人力資源管,理,理從事過多,事,事務(wù)性工作,，,，其人力資,源,源規(guī)劃、員,工,工職業(yè)生涯,設(shè),設(shè)計等管理,職,職能基本沒,有,有發(fā)揮,人力資源戰(zhàn),略,略規(guī)劃,職業(yè)生涯設(shè),計,計,招聘與培訓,薪酬與激勵,設(shè),設(shè)計,績效考核,基本缺乏,人事檔案,職稱評

30、定,工資管理,勞動合同管,理,理,投入不足或,效,效果不好,現(xiàn)在的主要,工,工作,戰(zhàn)略性工作,投,投入不足,事務(wù)性工作,，,，占據(jù)8,0%以上的,時,時間和精力,12/17/2022,職能薄弱：,開,開發(fā)部沒有,將,將項目成本,計,計劃、控制,、,、監(jiān)督功能,形,形成閉環(huán)系,統(tǒng),統(tǒng)，成本控,制,制、監(jiān)督職,能,能執(zhí)行不到,位,位,市場部,規(guī)劃管理室,工程管理室,銷售中心,財務(wù)部,項目建設(shè)成,本,本,由于前期項,目,目論證和分,析,析不到位，,事,事先控制的,職,職能發(fā)揮不,充,充分，導(dǎo)致,后,后期的項目,成,成本計劃控,制,制指標偏差,較,較高，使后,續(xù),續(xù)成本控制,難,難度較大；,以,以及項

31、目成,本,本監(jiān)控職能,缺,缺位，造成,項,項目整體成,本,本增高,12/17/2022,財務(wù)室：在,財,財務(wù)職能的,發(fā),發(fā)揮上有很,大,大局限性，,主,主要以會計,職,職能為主,財務(wù)部,現(xiàn)金銀行出,納,納,往來對帳核,銷,銷,資產(chǎn)核算,會計職能,投資、審計,、,、財務(wù)計劃,、,、分析,成本核算、,稅,稅務(wù),12/17/2022,財務(wù)室：成,本,本會計管理,的,的職能發(fā)揮,并,并不完全,對開發(fā)部生,產(chǎn),產(chǎn)經(jīng)營過程,中,中發(fā)生的一,切,切耗費，進,行,行計量、記,錄,錄、歸集、,分,分配、匯總,，,，計算出個,成,成本對象的,總,總成本和單,位,位成本。,反映職能,計劃和預(yù)算職能,成本計劃是,預(yù),

32、預(yù)先規(guī)定企,業(yè),業(yè)計劃期內(nèi),產(chǎn),產(chǎn)品生產(chǎn)消,耗,耗和各種產(chǎn),品,品的成本水,平,平。,控制職能,分析、評價職能,通過對企業(yè),成,成本的控制,使,使產(chǎn)品成本,按,按照人們預(yù),先,先測算確定,的,的成本水平,進,進行，從而,防,防止浪費，,使,使資源得到,合,合理的使用,。,。,利用成本核,算,算資料，對,影,影響成本升,降,降的各種因,素,素進行科學,的,的分析比較,，,，研究成本,變,變動的因素,和,和原因，了,解,解成本變動,的,的規(guī)律，需,求,求降低成本,的,的途徑。,公司現(xiàn)在的,成,成本會計發(fā),揮,揮了反映職,能,能，如實記,錄,錄了實際的,消,消耗。,12/17/2022,綜合辦公室,

33、：,：實際上兼,有,有總經(jīng)理辦,公,公室、人力,資,資源部、黨,委,委辦公室三,項,項職責，不,利,利于專業(yè)職,能,能發(fā)揮,綜合辦公室,經(jīng)理辦職能,（主任1人,）,）,計算機管理,（副主任1,人,人）,人力資源職,能,能,黨委辦職能,（副主任1,人,人）,工會職能,（工會副主,席,席1人）,秘書工作,信訪工作,各職能協(xié)調(diào),（1人）,文件管理,企業(yè)資質(zhì)管,理,理,辦公室值班,（1人）,印件管理,信訪接待,辦公室值班,（1人）,檔案管理,（3人）,計算機應(yīng)用,開,開發(fā),計算機系統(tǒng),維,維護,計算機設(shè)備,管,管理,（3人）,房庫數(shù)據(jù)錄,入,入,（2人）,人事調(diào)配,人事檔案,職稱評定,（1人）,工資管

34、理,勞動合同管,理,理,勞動統(tǒng)籌繳,費,費,（1人）,職工收入臺,帳,帳,職工養(yǎng)老保,險,險,（1人）,黨委組織、,宣,宣傳,業(yè)務(wù)黨校,職工教育,（1人）,宣傳報導(dǎo),（1人）,總經(jīng)辦職責,黨辦職責,人力資源職,責,責,12/17/2022,市場部：定,位,位不明確，,業(yè),業(yè)務(wù)受多重,領(lǐng),領(lǐng)導(dǎo),市場部,發(fā)展戰(zhàn)略,項目策劃,計劃統(tǒng)計,市場調(diào)查,計劃統(tǒng)計受,雙,雙重領(lǐng)導(dǎo)（,總,總經(jīng)理、生,產(chǎn),產(chǎn)副經(jīng)理）,，,，可能出現(xiàn),都,都領(lǐng)導(dǎo)或無,人,人領(lǐng)導(dǎo)，很,容,容易造成真,空,空地帶,成本計劃,發(fā)展戰(zhàn)略研,究,究、改制與,項,項目前期研,究,究在業(yè)務(wù)層,面,面上是完全,不,不同的，不,應(yīng),應(yīng)由同一部,門,

35、門來承擔,改制,12/17/2022,規(guī)劃管理,室,室：項目,規(guī),規(guī)劃技術(shù),審,審核職能,缺,缺失,規(guī)劃管理,室,室,技術(shù)管理,項目管理,規(guī)劃管理,室,室技術(shù)審,核,核崗位缺,位,位，不能,對,對項目規(guī),劃,劃圖紙、,單,單體設(shè)計,圖,圖紙進行,技,技術(shù)審核,，,，使項目,施,施工中，,圖,圖紙變動,頻,頻繁，造,成,成項目建,設(shè),設(shè)成本增,加,加,12/17/2022,工程管理,室,室：綜合,計,計劃、統(tǒng),計,計不應(yīng)承,擔,擔開發(fā)部,整,整體計劃,、,、統(tǒng)計職,能,能，而僅,做,做本部門,內(nèi),內(nèi)的工程,計,計劃和統(tǒng),計,計；工程,管,管理室技,術(shù),術(shù)審核職,能,能缺失,工程管理,室,室,圖紙

36、管理,綜合計劃,辦開工證,項目部,檔案,綜合統(tǒng)計,技術(shù)管理,項目部,項目部,。,。,項目的整,套,套圖紙歸,檔,檔比較及,時,時，但項,目,目變更圖,紙,紙及相關(guān),資,資料不能,上,上交開發(fā),部,部檔案室,，,，造成項,目,目圖紙不,完,完整，給,日,日后工作,帶,帶來更大,的,的麻煩,開發(fā)部的,綜,綜合計劃,和,和統(tǒng)計放,到,到工程管,理,理室位置,太,太低，不,符,符合企業(yè),管,管理程序,，,，工程管,理,理室僅應(yīng),負,負責生產(chǎn),環(huán),環(huán)節(jié)的計,劃,劃和統(tǒng)計,技術(shù)管理,僅,僅起到對,項,項目的日,常,常協(xié)調(diào)功,能,能，技術(shù),審,審核、指,導(dǎo),導(dǎo)職能發(fā),揮,揮不充分,，,，造成圖,紙,紙修改次

37、,數(shù),數(shù)多，工,程,程預(yù)算準,確,確度低，,工,工程成本,控,控制難度,大,大,12/17/2022,項目部：,出,出現(xiàn)多頭,指,指揮而且,管,管理權(quán)限,太,太小不利,于,于調(diào)動其,積,積極性,工程管理,室,室,圖紙管理,綜合計劃,辦開工證,項目部,檔案,綜合統(tǒng)計,技術(shù)管理,項目部,項目部,。,。,開發(fā)部直,接,接任命項,目,目經(jīng)理并,直,直接干預(yù),項,項目管理,，,，而工程,管,管理室又,起,起到“行,政,政管理職,能,能”，多,頭,頭指揮,項目部管,理,理權(quán)限太,小,小，不利,于,于調(diào)動項,目,目部積極,性,性,12/17/2022,預(yù)算合同,室,室：招投,標,標制度沒,有,有嚴格執(zhí),行,

38、行,預(yù)算合同,室,室,合同管理,工程概算,材料設(shè)詢,價,價審查,招投標管,理,理,臺帳及檔,案,案,雖然有嚴,格,格的招投,標,標制度，,但,但是在實,際,際執(zhí)行過,程,程中，一,些,些廠家早,已,已內(nèi)定，,沒,沒有完全,市,市場化，,這,這種做法,不,不利于整,體,體工程成,本,本的控制,由于預(yù)算,合,合同室沒,有,有建立市,場,場化、系,統(tǒng),統(tǒng)化的材,料,料/設(shè)備,詢,詢價數(shù)據(jù),庫,庫，使招,投,投標、工,程,程核算及,項,項目成本,控,控制難于,與,與市場接,軌,軌，給成,本,本控制帶,來,來更大的,難,難度,12/17/2022,銷售中心：,應(yīng),應(yīng)采取收支,兩,兩條線，資,金,金管理功

39、能,將,將劃撥出去,，,，成立結(jié)算,中,中心掛靠財,務(wù),務(wù)部進行管,理,理,銷售中心,營銷策劃,資金管理,前期管理,銷售管理,代辦服務(wù),辦公室,千鶴嘉園銷,售,售區(qū),晨光花園銷,售,售區(qū),惠中里銷售,區(qū),區(qū),萬柳花園銷,售,售區(qū),由于銷售中,心,心售房現(xiàn)金,流,流量很大，,不,不便于將資,金,金管理放在,銷,銷售中心，,考,考慮銷售中,心,心收支兩條,線,線，成立結(jié),算,算中心放到,財,財務(wù)部,12/17/2022,導(dǎo)讀,建議,業(yè)務(wù)流程,診斷,職能、職責,診斷,管理與組織,診,診斷,總論,12/17/2022,項目前期,可,可行性研,究,究中，預(yù),算,算合同室,、,、財務(wù)室,沒,沒有參與,前,

40、前期項目,研,研究，導(dǎo),致,致項目成,本,本計劃操,作,作性差,資料來源,：,：北大縱,橫,橫訪談分,析,析,市場研究,銷售,高層領(lǐng)導(dǎo),預(yù)算,項目確定,實,實施,尋找項目,N,N,工程,財務(wù),規(guī)劃,項目評估,？,？,方案同意,？,？,方案同意,？,？,方案同意,？,？,方案同意,？,？,編制項目,方,方案,方案評估,？,？,方案評估,？,？,方案評估,？,？,方案評估,？,？,方案評估,？,？,方案評估,？,？,方案評估,？,？,下發(fā)項目,實,實施綱要,簡單經(jīng)濟,測,測算,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,N,將項目實,施,施綱要下,發(fā),發(fā)到各有,關(guān),關(guān)部門,移交其他,環(huán),環(huán)節(jié),

41、參與項目,市場調(diào)研,N,項目實施,綱,綱要,項目實施,綱,綱要,項目實施,綱,綱要,項目實施,綱,綱要,項目實施,綱,綱要,項目實施,綱,綱要,技術(shù)支持,規(guī)劃用地,許,許可證,技術(shù)支持,市場需求,預(yù)算指導(dǎo),項目研究,前,前期，預(yù),算,算室應(yīng)對,市,市場部提,供,供技術(shù)支,持,持，但實,際,際很少參,與,與，從而,使,使項目測,算,算準確度,降,降低，成,本,本計劃偏,差,差較大；,財,財務(wù)部也,應(yīng),應(yīng)參與前,期,期項目研,究,究，以便,進,進行項目,成,成本控制,技術(shù)支持,土地基本,情,情況,12/17/2022,規(guī)劃部業(yè),務(wù),務(wù)流程之,一,一：預(yù)算,合,合同室沒,有,有參與項,目,目規(guī)劃評,

42、估,估和關(guān)鍵,的,的作業(yè)流,程,程，無法,為,為后續(xù)項,目,目招投標,作,作準備,資料來源,：,：北大縱,橫,橫訪談分,析,析,規(guī)劃,銷售,高層領(lǐng)導(dǎo),預(yù)算,委托設(shè)計,院,院規(guī)劃設(shè),計,計,向市房地,局,局申辦證,件,件,方案同意,？,？,項目立項,N,N,工程,財務(wù),市場部,計委/建,委,委批準？,參與？,參與？,參與？,參與？,參與？,向規(guī)劃委,申,申報規(guī)劃,方,方案,批準？,批準？,參與？,參與？,參與？,參與？,參與？,參與？,市規(guī)委交,方,方案綜合,向市計委,建,建委審批,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,N,土地規(guī)劃,許,許可證,Y,N,進行下道,程,程序,大市政協(xié),調(diào)

43、,調(diào)會,預(yù)算合同,室,室應(yīng)參與,項,項目規(guī)劃,方,方案評估,，,，以便為,后,后續(xù)招投,標,標作好前,期,期準備，,否,否則很難,作,作出準確,、,、合理的,招,招投標方,案,案或預(yù)算,方,方案,12/17/2022,規(guī)劃部業(yè),務(wù),務(wù)流程之,二,二：預(yù)算,合,合同室沒,有,有參與項,目,目施工圖,交,交接,資料來源,：,：北大縱,橫,橫訪談分,析,析,規(guī)劃,銷售中心,高層領(lǐng)導(dǎo),預(yù)算,初步設(shè)計,方,方案會簽,方案同意,？,？,六圖二書,設(shè),設(shè)計,N,N,工程,財務(wù),市場部,向首規(guī)委,申,申報？,向市政規(guī),劃,劃委報批,市政規(guī)劃,委,委批準,？,同意？,委托設(shè)計,院,院單體設(shè),計,計,Y,Y,Y,

44、提供市場,需,需求信息,向市規(guī)委,辦,辦理工程,規(guī),規(guī)劃許可,證,證,公建配套,協(xié),協(xié)議,年度施工,任,任務(wù),委托設(shè)計,院,院施工圖,設(shè),設(shè)計,設(shè)計院施,工,工圖交接,施工圖,N,參與會簽,參與會簽,參與會簽,參與會簽,參與會簽,參與會簽,參與會簽,參與會簽,參與會簽,預(yù)算合同,室,室應(yīng)參與,項,項目規(guī)劃,的,的初步方,案,案及施工,圖,圖設(shè)計方,案,案的評審,，,，以便對,整,整體項目,有,有更深了,解,解，為項,目,目成本控,制,制掌握全,面,面信息資,料,料，否則,預(yù),預(yù)算就不,會,會客觀、,合,合理,12/17/2022,在辦相關(guān),證,證件過程,中,中，部門,之,之間銜接,不,不暢，造

45、,成,成工作效,率,率低,規(guī)劃,銷售中心,市場,預(yù)算,工程,財務(wù),報選址,征詢意見,函,函,房地局征,詢,詢意見,用地許可,證,證,用地許可,證,證,評地價,交出讓金,提供支持,開工計劃,任,任務(wù),規(guī)劃許可,證,證,規(guī)劃許可,證,證,規(guī)劃許可,證,證,辦理測繪,提供相關(guān),資,資料,產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)證,辦證的一,些,些環(huán)節(jié)對,人,人員的綜,合,合素質(zhì)要,求,求較高，,而,而目前的,人,人員能力,還,還不夠全,面,面，導(dǎo)致,工,工作效率,低,低，部門,之,之間銜接,不,不暢。,12/17/2022,項目資金,使,使用計劃,流,流于形式,，,，決策隨,機,機性大,項目部,工程管理,室,室,預(yù)算合同,室,

46、室,規(guī)劃管理,室,室,高層領(lǐng)導(dǎo),財務(wù)室,成立項目,小,小組,掌握現(xiàn)場,情,情況,三通一平,計,計劃,簽訂水電,協(xié),協(xié)議,審批,審批,N,Y,N,執(zhí)行三通,一,一平,上報資金,使,使用計劃,審批,N,審批,Y,N,提供規(guī)劃,圖,圖紙,編制小區(qū),開,開發(fā)實,施計劃審,圖,圖；,組織設(shè)計,交,交底,審批,Y,N,組織市政,報,報裝,審定市政,建,建安,合同委托,監(jiān),監(jiān)理,辦理開工,手,手續(xù),包括招投,標,標,編制生產(chǎn),計,計劃,組織開工,項目部上,報,報的項目,資,資金使用,計,計劃通常,流,流于形式,，,，靠高層,領(lǐng),領(lǐng)導(dǎo)隨機,決,決策，使,財,財務(wù)難以,作,作好資金,平,平衡,審批,Y,N,審批

47、,N,Y,開始,12/17/2022,預(yù)算合同,室,室,工程管理,室,室,招標單位,規(guī)劃室,施工圖審,查,查,審核,編寫招標,文,文件和標,的,的,N,審批,辦理招標,登,登記、組,織,織答疑,Y,高層領(lǐng)導(dǎo),工程招投,標,標程序缺,少,少高層領(lǐng),導(dǎo),導(dǎo)審批，,不,不利于總,體,體成本控,制,制,開始,提供圖紙,及,及資料,招標辦,編寫招標,文,文件和標,的,的,提供相關(guān),資,資料,資質(zhì)審查,發(fā)放標書,及,及圖紙,N,Y,資料匯集,參與？,開標、評,標,標,施工單位,編,編投標價,格,格,確定中標,單,單位,參與？,N,N,Y,Y,簽定合同,中標單位,項目招投,標,標在文件,準,準備和標,的,的

48、編制中,缺,缺少高層,領(lǐng),領(lǐng)導(dǎo)審批,程,程序，不,利,利于總體,成,成本控制,參與？,Y,N,提供技術(shù),條,條件,12/17/2022,預(yù)算合同,室,室,工程管理,室,室,招標單位,規(guī)劃室,施工圖審,查,查,審核,編寫招標,文,文件和標,的,的,N,審批,辦理招標,登,登記、組,織,織答疑,Y,高層領(lǐng)導(dǎo),設(shè)計圖紙,缺,缺乏技術(shù),審,審核，給,后,后續(xù)的招,投,投標、工,程,程預(yù)算、,項,項目建設(shè),等,等工作帶,來,來更多的,麻,麻煩,開始,提供圖紙,及,及資料,招標辦,編寫招標,文,文件和標,的,的,提供相關(guān),資,資料,資質(zhì)審查,發(fā)放標書,及,及圖紙,N,Y,資料匯集,參與？,開標、評,標,標

49、,施工單位,編,編投標價,格,格,確定中標,單,單位,參與？,N,N,Y,Y,簽定合同,中標單位,參與？,Y,N,提供技術(shù),條,條件,由于圖紙,審,審核太粗,糟,糟，給招,投,投標及后,續(xù),續(xù)工作帶,來,來麻煩，,同,同時也影,響,響了項目,建,建設(shè)周期,，,，增加了,項,項目整體,成,成本,12/17/2022,房屋進出,庫,庫現(xiàn)放在,銷,銷售中心,，,，不利于,開,開發(fā)部對,資,資產(chǎn)的清,查,查，容易,導(dǎo),導(dǎo)致資產(chǎn),流,流失,客戶,銷售中心,規(guī)劃管理,室,室,工程管理,室,室,項目部,物業(yè)公司,辦公室,開發(fā)部領(lǐng),導(dǎo),導(dǎo),財務(wù)室,房屋分類,確定裝修,標,標準,確定裝修,標,標準,列峻工計,劃

50、,劃及,交用時間,表,表,確定裝修標,準,準,計算入庫面,積,積,提供房屋位,置,置,及總體設(shè)計,房地局測算,面積最終核,算,算,商品房入出,庫,庫,銷售文件準,備,備價格制定,辦理土地證,銷,銷售證,購房意向,售樓中心接,待,待,實地看房,實地看房談,判,判,配合,配合,配合,審定,N,Y,簽定預(yù)售/,購銷合同,備案,備案,交納購房款,收住房款,房屋驗收交,用,用,接管辦理入,住,住,續(xù)下頁,提供規(guī)劃用,地,地,許可證,提供工程規(guī),劃,劃,許可證,商品房入出,庫,庫不應(yīng)放在,銷,銷售中心，,建,建議進出庫,管,管理放在信,息,息中心統(tǒng)一,管,管理,12/17/2022,目前開發(fā)部,對,對客戶

51、投訴,處,處理程序過,于,于煩瑣和復(fù),雜,雜,不利于,塑,塑造ZZ的,品,品牌形象,客戶,銷售中心,規(guī)劃管理室,工程管理室,項目部,物業(yè)公司,辦公室,開發(fā)部領(lǐng)導(dǎo),財務(wù)室,辦理入住,存檔,存檔移交文,件,件,存檔移交文,件,件,辦理產(chǎn)權(quán),使用良好,Y,N,處理投訴,審批,處理投訴,處理投訴,處理投訴,處理投訴,對用戶的投,訴,訴處理時，,各,各部門之間,的,的推委現(xiàn)象,嚴,嚴重，以至,不,不能及時解,決,決客戶投訴,，,，從而影響,企,企業(yè)形象，,因,因此，為了,塑,塑造良好的,品,品牌優(yōu)勢，,必,必須加強客,戶,戶服務(wù)職能,處理反饋信,息,息,12/17/2022,導(dǎo)讀,建議,業(yè)務(wù)流程,診斷,

52、職能、職責,診斷,管理與組織,診,診斷,總論,組織結(jié)構(gòu),母子公司管,理,理,12/17/2022,組織體制改,革,革原則,原 則,遵循現(xiàn)代企業(yè)制度,：,產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責明確、政企分開、管理科學,符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢：,加強人力資源管理和財務(wù)管理的基礎(chǔ)上，重點提高市場應(yīng)變能力、成本控制能力、資本運營能力,穩(wěn)定性與適應(yīng)性相結(jié)合,：,企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)需要相對的穩(wěn)定性，但同時也要有針對內(nèi)外條件及環(huán)境變化而做相應(yīng)調(diào)整的適應(yīng)性,執(zhí)行與監(jiān)督相分離的原則,：,必須建立一套監(jiān)督系統(tǒng)，為保證嚴肅性和公正性，監(jiān)督機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)該分開,統(tǒng)一指揮原則,：,組織調(diào)整必須保證指揮有力，行動統(tǒng)一,權(quán)責利對等原則,：,權(quán)責利必

53、須三位一體，必須明確每個分子公司、每個部門及每個崗位的責任和權(quán)力,建立激勵和約束機制。,集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合,：,將必要的權(quán)利集中在開發(fā)部，其他權(quán)力要盡量下放，以加強下屬企業(yè)的靈活性、自主性和創(chuàng)造性，從而實現(xiàn)開發(fā)部的總體目標與下屬企業(yè)的自主性、創(chuàng)造性的統(tǒng)一。,12/17/2022,開發(fā)部組織,結(jié),結(jié)構(gòu)圖：除,征,征地、項目,可,可研、規(guī)劃,由,由開發(fā)部負,責,責外，其他,業(yè),業(yè)務(wù)均由分,公,公司具體實,施,施；開發(fā)部,保,保留投資決,策,策、利潤制,定,定和資金管,理,理等權(quán)力,總經(jīng)理辦公,室,室,審計室,總經(jīng)理,戰(zhàn),略,發(fā),展,部,人,力,資,源,部,財,務(wù),部,市,場,部,規(guī),劃,部,信,息,

54、中,心,總,工,辦,公,室,一,開,發(fā),分,公,司,二,開,發(fā),分,公,司,銷,售,中,心,租,賃,公,司,黨,委,辦,公,室,供,熱,廠,常務(wù)副經(jīng)理,總會計師,總經(jīng)濟師,總建筑師,總工程師,副經(jīng)理,行政副經(jīng)理,銷售副經(jīng)理,分,公,司,預(yù),算,室,行政后勤部,12/17/2022,部門職責調(diào),配,配,原行政辦公,室,室,經(jīng)理辦公室,黨委辦公室,人力資源部,信息中心,原銷售中心,計算機中心,銷售中心,新市場部,原市場部,戰(zhàn)略發(fā)展部,合作管理室,土地儲備,企業(yè)發(fā)展,項目策劃,行政管理、,企,企業(yè)文化、,檔,檔案管理、,客,客戶投訴管,理,理等,黨建、團委,、,、工會,人力資源規(guī),劃,劃、招聘、,培

55、,培訓、考核,、,、薪酬,房庫管理、,網(wǎng),網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和,維,維修,土地儲備、,項,項目可行性,研,研究,公司戰(zhàn)略、,法,法律事務(wù)、,產(chǎn),產(chǎn)權(quán)管理,原后勤辦公,室,室,原工程室,原預(yù)算合同,室,室,預(yù)算室,招投標由分,公,公司負責,對,對分公司預(yù),算,算進行審批,并,并監(jiān)督實施,總工辦,工程圖紙審,查,查、技術(shù)支,持,持、技術(shù)監(jiān),督,督,一、二開發(fā),分,分公司,原工程項目,部,部,負責工程進,度,度、質(zhì)量、,成,成本控制,新財務(wù)部,原財務(wù)室,財務(wù)管理、會計管理、除工程以外的預(yù)算，結(jié)算中心,審計室,財務(wù)審計、投資審計、項目審計、合同審計等,原規(guī)劃室,規(guī)劃部,職責不變,行政后勤部,職責不變,銷售管理、

56、,銷,銷售策劃、,跑,跑證等工作,12/17/2022,我們認為從,開,開發(fā)部房地,產(chǎn),產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),長,長遠來說，,采,采取分公司,管,管理制優(yōu)于,項,項目管理制,，,，但短期內(nèi),過,過渡要考慮,風,風險,利,弊,項目管理制,與開發(fā)部組織機構(gòu)現(xiàn)狀相近，易于銜接，機構(gòu)調(diào)整對開發(fā)部震動較小，可實現(xiàn)平穩(wěn)過度；,資金和決策高度集中便于統(tǒng)一指揮，減少風險,。,屬集權(quán)模式，信息鏈長，反饋慢，靈活性差，不利于調(diào)動下屬部門的積極性。,協(xié)調(diào)工作量大，易忽視企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略的研究，容易放松對資本運營的重視。,不利于企業(yè)培養(yǎng)鍛煉經(jīng)營管理人才；從長遠來看，不利于企業(yè)的發(fā)展。,分公司管理制,有利于轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機制，調(diào)動

57、分公司員工積極性；,公司可以集中精力研究戰(zhàn)略規(guī)劃及新業(yè)務(wù)拓展；,有利于培養(yǎng)綜合性管理人才。,權(quán)力利益的再分配可能在職工中引起較大震動，不利于平穩(wěn)過渡；,集權(quán)與分權(quán)的度和角色認識不易掌握,風險較大，如果管理監(jiān)督不善，會造成失控的結(jié)果。,12/17/2022,對于銷售中,心,心，方案四,適,適合開發(fā)部,目,目前的組織,結(jié),結(jié)構(gòu)調(diào)整，,方,方案二為開,發(fā),發(fā)部銷售中,心,心發(fā)展方向,利,弊,方案一,：房屋銷售權(quán)保留在開發(fā)部，對分公司考核成本。,有利于ZZ品牌管理，統(tǒng)一對外廣告宣傳和策劃；,工程與銷售之間容易脫節(jié)，分公司與銷售中心出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象；,不容易調(diào)動分公司員工積極性。,方案二,：房屋銷售權(quán)下放分

58、公司，開發(fā)部銷售中心保留； 分公司與銷售中心為委托與代理關(guān)系，對分公司考核收入和成本。,分公司可自由選擇銷售隊伍（原則上委托開發(fā)部銷售中心，如銷售中心服務(wù)、收費等明顯劣于其他銷售公司，分公司可以委托開發(fā)部外面售房公司進行銷售）， 從長遠來看，有助于培養(yǎng)銷售中心的競爭能力。,銷售中心將面臨一定壓力；,開發(fā)部在處理分公司與銷售中心的關(guān)系時面臨著矛盾的選擇。,方案三,：房屋銷售權(quán)下放分公司，銷售中心銷售和策劃下放分公司；銷售中心工作是跑證、市場調(diào)查和分析預(yù)測工作，向分公司及時反饋信息；對分公司考核收入和成本。,分公司所有工作將圍繞銷售進行開展，專注于客戶需求和競爭對手；開發(fā)部集中精力做好項目可研、規(guī)

59、劃等前期工作。,銷售中心的資源將分散；,如監(jiān)督不利，會產(chǎn)生失控的風險。,方案四,：房屋銷售權(quán)下放分公司，項目銷售經(jīng)理由分公司選擇；銷售中心保留銷售策劃、手續(xù)辦理、跑證等工作；對分公司考核收入和成本。,銷售中心策劃的資源不被分散，策劃作為開發(fā)部的專業(yè)服務(wù)職能仍舊保留，可協(xié)同作業(yè)；調(diào)動分公司員工工作積極性；分公司所有工作將圍繞銷售進行開展，專注于客戶需求和競爭對手；開發(fā)部集中精力做好項目可研、規(guī)劃等前期工作。,對分公司的經(jīng)理素質(zhì)要求高。,對策劃的壓力比較大，如果與分公司協(xié)調(diào)不好，容易出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,12/17/2022,一、二開發(fā),分,分公司主要,職,職責,一、在開發(fā),部,部的指導(dǎo)下,，,，負責組織

60、,好,好項目的具,體,體實施工作,并,并對項目成,果,果（項目成,本,本、項目收,入,入、工程質(zhì),量,量、交用時,間,間）負責,二、協(xié)調(diào)配,合,合工程實施,過,過程中與各,單,單位、各部,門,門之間的關(guān),系,系,三、配合規(guī),劃,劃部門進行,大,大、小市政,工,工程的報裝,工,工作，并負,責,責建安和市,政,政工程的報,建,建和報開工,工,工作，并組,織,織實施,四、負責組,織,織開發(fā)項目,的,的現(xiàn)場工作,五、參與前,期,期規(guī)劃方案,單,單體初設(shè)討,論,論和單體施,工,工圖會審，,參,參加大市政,協(xié),協(xié)調(diào)會，熟,悉,悉、審查設(shè),計,計圖、設(shè)計,交,交底,六、負責開,發(fā),發(fā)工程的招,標,標工作。審

61、,查,查施工單位,的,的施工組織,設(shè),設(shè)計方案和,技,技術(shù)措施，,審,審定建安、,市,市政施工隊,伍,伍施工方案,，,，組織招標,文,文件和標的,的,的編制工作,，,，經(jīng)開發(fā)部,預(yù),預(yù)算合同室,與,與總工辦審,核,核后，組織,好,好具體的招,標,標工作,七、負責起,草,草工程合同,、,、工程監(jiān)理,合,合同，非招,標,標工程合同,，,，工程洽商,等,等并報開發(fā),部,部預(yù)算合同,室,室和總工辦,審,審定后完成,具,具體簽訂和,實,實施工作,八、負責制,定,定每月的工,程,程實施進度,計,計劃、統(tǒng)計,報,報表、月度,資,資金用款計,劃,劃，經(jīng)開發(fā),部,部有關(guān)部門,審,審定后進行,撥,撥款，并建,立,

62、立計劃、統(tǒng),計,計撥款臺帳,九、負責召,集,集有關(guān)部門,，,，組織好工,程,程竣工驗收,工,工作，組織,好,好小區(qū)整體,移,移交工作，,辦,辦理房屋竣,工,工入庫工作,，,，負責辦理,工,工程竣工后,的,的委托管理,、,、工程保修,、,、維修工作,十、在開發(fā),部,部銷售中心,指,指導(dǎo)下，做,好,好房屋銷售,工,工作。分公,司,司擁有選擇,項,項目銷售經(jīng),理,理的權(quán)利，,并,并對項目銷,售,售經(jīng)理進行,行,行政管理,12/17/2022,市場部主要,職,職責,負責國家宏,觀,觀經(jīng)濟、房,地,地產(chǎn)行業(yè)和,相,相關(guān)法律法,規(guī),規(guī)等方面的,信,信息或資料,收,收集、分析,對房地產(chǎn)市,場,場需求進行,定

63、,定性、定量,研,研究和分析,洽談、引進,符,符合全公司,發(fā),發(fā)展政策的,房,房地產(chǎn)開發(fā),項,項目，負責,項,項目可行性,論,論證的組織,工,工作，草擬,項,項目建議書,；,；,辦理開發(fā)建,設(shè),設(shè)項目的立,項,項及手續(xù)；,負責開發(fā)部,的,的土地轉(zhuǎn)讓,和,和項目轉(zhuǎn)讓,工,工作，制定,開,開發(fā)部的土,地,地轉(zhuǎn)讓相關(guān),政,政策，測算,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)讓價格，,組,組織談判，,起,起草合同,組織有關(guān)部,門,門進行項目,的,的市場定位,工,工作并負責,項,項目的總體,組,組織設(shè)計（,包,包括項目的,可,可行性報告,、,、協(xié)議書、,合,合同章程的,起,起草），為,高,高層領(lǐng)導(dǎo)進,行,行項目投資,決,決策提供可,行,

64、行性分析或,研,研究報告,負責新上項,目,目的申報、,立,立項、跟催,、,、領(lǐng)取批示,和,和營業(yè)執(zhí)照,以,以及項目移,交,交工作,負責征地、,拆,拆遷的論證,編制項目成,本,本計劃為財,務(wù),務(wù)部進行項,目,目成本控制,提,提供依據(jù),負責跟蹤新,上,上項目的投,資,資效果分析,，,，并從中總,結(jié),結(jié)經(jīng)驗和教,訓,訓,負責所有項,目,目的文件、,資,資料的收集,、,、歸檔和管,理,理,編制和制定,本,本單位的整,體,體統(tǒng)計的管,理,理制度；,編制企業(yè)房,地,地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,長,長期與年度,開,開發(fā)計劃,編制房地產(chǎn),業(yè),業(yè)務(wù)年度規(guī),劃,劃設(shè)計工作,計,計劃，統(tǒng)計,企,企業(yè)規(guī)劃工,作,作完成情況,定期編制

65、和,發(fā),發(fā)布本單位,的,的統(tǒng)計信息,；,；,對本單位的,統(tǒng),統(tǒng)計資料進,行,行研究和分,析,析，為項目,研,研究和高層,領(lǐng),領(lǐng)導(dǎo)決策提,供,供依據(jù)；,12/17/2022,市場部主要,崗,崗位/職能,設(shè),設(shè)置,負責企業(yè)項,目,目前期的可,行,行性分析和,論,論證,負責開發(fā)部,土,土地轉(zhuǎn)讓和,項,項目轉(zhuǎn)讓工,作,作,組織企業(yè)內(nèi),外,外部專家作,好,好項目前期,的,的評估,。及時、全,面,面、準確地,作,作好企業(yè)的,計,計劃統(tǒng)計工,作,作,負責對項目,進,進行總體組,織,織設(shè)計,編制項目成,本,本計劃,跟蹤新上項,目,目的投資效,果,果分析,負責征地、,拆,拆遷、的論,證,證,負責開發(fā)部,土,土地和項轉(zhuǎn),讓,讓工作,組織內(nèi)外部,專,專家對項目,進,進行評估,市場部部長,項目研究,市場調(diào)查,計劃統(tǒng)計,負責國家和,地,地方經(jīng)濟發(fā),展,展、政策法,規(guī),規(guī)等調(diào)研和,分,分析,負責對過,去,去、現(xiàn)在,房,房地產(chǎn)行,業(yè),業(yè)市場需,求,求變化進,行,行研究和,分,分析，并,預(yù),預(yù)測房地,產(chǎn),產(chǎn)未來市,場,場需求變,化,化趨勢,負責編制,前,前期項目,總,總體策劃,方,方案，草,擬,擬項目建,議,議書并辦,理,理開發(fā)建,設(shè),設(shè)項目的,立,立項及手,續(xù),續(xù),