(全)123羅蘭貝格—東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計報告

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1、*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,A2,.1.,房地產(chǎn)市場分析,“九五”期間，中國,房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度,資料,來,源：,中國房地產(chǎn)年鑒，,羅蘭貝格,分析,全社會固定資產(chǎn)投資,萬億元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,3.58,+9.2,%p.a.,房地產(chǎn)開發(fā)投資,萬億元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,20

2、01,E,0.59,+13.0%,p.a.,其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素,住宅開發(fā)投資,萬億元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,資料,來,源：,中國房地產(chǎn)年鑒，,羅蘭貝格,分析,+6.6%,p.a.,住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū),2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分,萬億元,

3、住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分,1999 2000年,資料,來,源：,中國房地產(chǎn)年鑒，,羅蘭貝格,分析,廣東,上海,北京,江蘇,浙江,遼寧,山東,福建,其它,隨著外部環(huán)境和國家政策的導向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展,中國房地產(chǎn)市場,的發(fā)展趨勢,將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè),加入后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進一步提高住宅建設預制化、產(chǎn)業(yè)化進程,廣泛的合作將成為,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本,市場的合作將更,加緊密,房地產(chǎn)企業(yè)將,出現(xiàn)兩極分化,規(guī)模,化和小而精,；房,地產(chǎn)開發(fā)配套的相,關(guān)服務更為專業(yè)化,消費者的需求品位,越來越高，要求,定制化服務,國家將

4、逐漸改變對,房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組,作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度,廣東省房地產(chǎn)投資總額,億元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,2000,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較,1997-2000年,廣東省 全國,廣東省 全國,房地產(chǎn)投資,住宅開發(fā)投資,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,資料,來,源：,廣東省統(tǒng)計年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資

5、者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主,八十年代中期,1992,年,1992年 1998年,1998年以后,市政府和企業(yè)單位直接投資,房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家,香港投資者為主的外資投資者,房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家,以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加,房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家 (包括房地產(chǎn)項目公司),投資主體,安居、多層住宅為主,建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū),集中于莞城,別墅、多層住宅為主,建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū),集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地,多層、小高層為主,建成,AB,華庭等一批高品質(zhì)的樓盤,集中于東城、篁村、城區(qū)等,開發(fā)類型

6、和區(qū)域,政府公務員和企業(yè)職工,外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏,本地消費者占25%,外地消費者占5%,本地消費者占50%,外商占30%,外地消費者占 20%,消費者特征,總投資小于1億元,估計總投資50億元，外資占63%,投資23億元，內(nèi)資占59%,投資規(guī)模,東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期,東莞房地產(chǎn)市場特征,商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平 和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達的地區(qū),較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，

7、合作開發(fā)房地產(chǎn),市場規(guī)模,細分市場,競爭格局,消費群體,東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速,房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素,商品住宅銷售收入和銷售面積,增長迅速,市場集中度相對較高,政策導向,多層和小高層開發(fā)比例逐年上升,東莞市政府將投資200億元建設新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū),單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升,不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同,政府嚴格土地審批和新項目立項,政府加強商品房預售管理,1,3,2,4,東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房

8、地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度,1996,1997,1998,1999,2000,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,資料,來,源：,東莞統(tǒng)計年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額,億元,東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額,億元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,7.87,住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素,資料,來,源：,東莞統(tǒng)計年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額,億元,東莞市住宅開發(fā)投資額,億元,+9.9%,p.a.,1997,1998,199

9、9,2000,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,辦公樓,商業(yè)營業(yè)用房,住宅,東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速,資料,來,源：,東莞市建委，中國人民銀行，,羅蘭貝格,分析,東莞市商品住宅銷售收入,億元,東莞市商品住宅銷售面積,萬平方米,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0,+26.4%,p.a.,1997,1998,

10、1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,2005,E,2005,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,2003,E,2003,E,148.4,商品房開發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分,1998-2000年,描述,資料,來,源：,東莞市建委，,羅蘭貝格,分析,城區(qū),常平,樟木頭,篁村,東城,其它,商品房開發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達的地區(qū),1998年至2000年底，商品房實際投入資金23億元,共推出樓盤231個，建筑面積455.7平方米,樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開發(fā)商,新開發(fā)的商品房樓盤集中在

11、東城區(qū)和篁村，開發(fā)類型以多層和小高層為主，樓盤質(zhì)數(shù)較高，開發(fā)理念在東莞市屬于中上水平,1998年至2000,年，商品房開發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達的地區(qū),在未來五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開發(fā)市場的主流，新開發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū),資料,來,源：,東莞市建委，,羅蘭貝格,分析,多層和小高層,別墅,高層,1998-2000 2005,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,東城,篁村,城區(qū),塘夏,其它,1998年以后新開發(fā)的多層和小高層地域分布,虎門,商品房立項開發(fā)類型比例,按開發(fā)建筑面積,樟木頭,常平,預計到,2005年,

12、每平方價格在2500,元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場86%的份額,描述,東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提高,東莞市政府對城市進行總體規(guī)劃，改善居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量,由于政府嚴格控制土地批租,土地價格上升較快,居民住宅消費觀念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導者,需求品位提高,金融機構(gòu)對住房消費支持不斷增強、按揭條件放寬，刺激住房消費需求市場的增長,東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進入2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場的競爭,如:新世紀豪園,新石竹,雍華庭,七寶一居等,13%,50%,20%,10%,2000,別墅,3500元以上*,2500-3500元*,2500元以下*,總額,8%,60%,26

13、%,6%,2005,E,資料,來,源：,東莞市建委，,羅蘭貝格,分析,*,除別墅外,商品住宅銷售總面積,萬平方米,111.2,200.0,+15.7%,p.a.,東莞房地產(chǎn)市場競爭格局可以從內(nèi)部競爭狀況等五個方面分析,消費者,潛在的進入者,房地產(chǎn)開發(fā),專業(yè)服務提供者,替代品,政策壁壘強 較強的地方保護主義，早期外來的房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn),經(jīng)濟壁壘弱 房地產(chǎn)開發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開發(fā)的絕對成本 優(yōu)勢和先進的商品房差異化概念,大多數(shù)消費者消費觀念尚處于商品住宅理念的接受者,主力消費群不明顯,商品住宅50%為本地消費者，30%為港澳臺消費者,20%為

14、省內(nèi)和外地消費者,房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量,聘請物業(yè)顧問公司，提高商品后續(xù)服務質(zhì)量,商品房替代品幾乎不存在，安居房只占1%的市場份額,內(nèi)部競爭狀況,城區(qū)、常平和樟木頭集中了70%的房地產(chǎn)開發(fā),市場集中度高，市場領(lǐng)先者較為明顯，如：中信、光大等,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)比例逐年提高，由1998年的45%上升為2000年的67%,消費者購買商品房考慮的因素,價格,房型,地理位置和交通,開發(fā)商品牌,建筑物質(zhì)量,建筑物外觀,環(huán)境,配套設施,保安和物業(yè)服務,重要性,考慮因素,1,2,3,4,5,本地消費者 外地消費者,描述,50%為本地消費者，30%為港澳臺消費者，

15、20%為省內(nèi)和外地消費者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺消費者占90%,東莞本地消費者在選購商品房時首先考慮環(huán)境和保安服務，其次是戶型，顯示了本地居民對自身安全和周邊環(huán)境(包括教育)較高的要求,對于東莞本地人，自用房的建筑面積在100-130平方米的中大戶型較受歡迎；購買80-100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多,外地消費者在考慮購買商品房時，優(yōu)先考慮價格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時較重視開發(fā)商的品牌,港澳臺和外國消費者把環(huán)境、地理位置、配套設施、保安和物業(yè)服務列在考慮購買商品房的首要因素，價格敏感性不高,越來越多的消費者更加關(guān)注環(huán)境和配套設施,港澳臺和外國消費者,不同消費群在購買商

16、品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同,資料,來,源：,羅蘭貝格訪談,由于開發(fā)商市場定位不準確，未能充分滿足消費者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升,資料,來,源：,東莞市建委，,羅蘭貝格,分析,東莞市商品住宅空置面積,萬平方米,描述,商品住宅空置面積大，2000年底達到151.6萬平方米,商品住宅空置率高。2000年，新推出商品房建筑面積為178萬平方米，但平均銷售率只有48.6%，新增空置商品住宅面積73萬平方米,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，存在盲目批地、批項目和對商品房預售款監(jiān)控不嚴的現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場花園、灣景臺、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,大量空置樓盤造成了建設資金沉淀，部分銀行貸款不能及時收回,1998,1999,2000,40.0,78.3,151.6,+94.7%,p.a.,由于政府今后對土地批租的嚴格控制，短期內(nèi)商品住宅開發(fā)的增長空間有限,將建立土地儲備中心，,嚴格控制土地審批,規(guī)范土地交易行為，逐步實,現(xiàn)公開、公正、公平的土地交,易市場行為,必須通過土地拍賣方式才可獲,得房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán),商品住宅,開發(fā)增長,空間有限,嚴格房地產(chǎn)立項程