房地產(chǎn)開發(fā)概述

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),與,與,營,營,銷,銷,武,漢,漢,大,大,學(xué),學(xué),經(jīng),經(jīng),濟,濟,與,與,管,管,理,理,學(xué),學(xué),院,院,程,鴻,鴻,群,群,二,零,零,一,一,二,二,年,年,二,二,月,月,11/9/2022,1,參,考,考,教,教,材,材,：,：,1,.,王,慶,慶,春,春,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),概,概,論,論,大,連,連,：,東,北,北,財,財,經(jīng),經(jīng),大,大,學(xué),學(xué),出,出,版,版,社,社,出,出,版,版,社,社,2.,自,自,編,編,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),營

2、,營,銷,銷,11/9/2022,2,第,一,一,章,章,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),概,概,述,述,11/9/2022,3,第一節(jié),房,房,地,地產(chǎn)概,述,述,一、房,地,地產(chǎn)的,概,概念,指寓含,于,于房地,產(chǎn),產(chǎn)實體,的,的各種,經(jīng),經(jīng)濟利,益,益以及,由,由此而,形,形成的,各,各種權(quán),利,利,如,所,所有權(quán),、,、使用,權(quán),權(quán)。,1.一,種,種客觀,存,存在的,物,物質(zhì)形,態(tài),態(tài),作為物,質(zhì),質(zhì)存在,形,形態(tài)的,房,房地產(chǎn),之,之土地,、,、房屋,及,及固著,在,在土地,、,、房屋,上,上不可,分,分離的,部,部分。,2.一,項,項法律,上,上的財,產(chǎn),產(chǎn),指寓含,于,于

3、房地,產(chǎn),產(chǎn)實體,中,中的各,種,種經(jīng)濟,利,利益以,及,及由此,而,而形成,的,的各種,權(quán),權(quán)利，,例,例如所,有,有權(quán)、,使,使用權(quán),、,、租賃,權(quán),權(quán)等。,3.英,文,文：,estate/realestate；,property/realproperty;,realty,11/9/2022,4,二、房,地,地產(chǎn)的,分,分類,1.,按用途,來,來劃分,居住房,地,地產(chǎn)；,商,商業(yè)房,地,地產(chǎn)；,辦,辦公房,地,地產(chǎn)；,旅,旅館房,地,地產(chǎn)；,餐,餐飲房,地,地產(chǎn)；,娛,娛樂房,地,地產(chǎn)；,工,工業(yè)和,倉,倉儲房,地,地產(chǎn)；,農(nóng),農(nóng)場房,地,地產(chǎn)；,特,特殊用,途,途房地,產(chǎn),產(chǎn)；綜,合,合

4、房地,產(chǎn),產(chǎn)（10類）,2.按,開,開發(fā)程,度,度來劃,分,分,土地（,生,生地，,毛,毛地，,熟,熟地）,；,；在建,工,工程；,現(xiàn),現(xiàn)房（,含,含土地,）,）,3.按,是,是否產(chǎn),生,生收益,來,來劃分,收益性,房,房地產(chǎn),；,；非收,益,益性房,地,地產(chǎn),4.按,經(jīng),經(jīng)營使,用,用方式,來,來劃分,出售型,；,；出租,型,型；營,業(yè),業(yè)型；,自,自用型,11/9/2022,5,三、房,地,地產(chǎn)的,特,特性,1土,地,地的特,性,性,(1),承,承受性(2)不,可,可移動,性,性,(3),不,不可滅,失,失性(4),差,差別性,(5),有,有限性(6)公,共,共性,以上屬,于,于土地,的,

5、的自然,屬,屬性即,自,自然物,體,體的本,身,身所具,有,有的特,殊,殊性。,(7),用,用途的,多,多樣性,(8),土,土地使,用,用方式,的,的可變,性,性,(9),社,社會經(jīng),濟,濟位置,的,的可變,性,性,(10)商品,性,性,以上屬,于,于土地,的,的人文,特,特性及,土,土地與,人,人類發(fā),生,生某種,關(guān),關(guān)系時,所,所表現(xiàn),出,出來的,特,特性。,11/9/2022,6,2房地,產(chǎn),產(chǎn)的商品,特,特性,(1)位,置,置的固定,性,性,(2)長,期,期實用性,：,：,居住：70年；工,業(yè),業(yè)用地：50年；,科教文化,、,、衛(wèi)生體,育,育：50,年,年；,商業(yè)、旅,游,游、娛樂,：

6、,：40年,；,；綜合或,其,其他：40年,(3)高,價,價值性,(4)異,質(zhì),質(zhì)性,(5)有,限,限性,(6)交,易,易的特殊,性,性,11/9/2022,7,3房地,產(chǎn),產(chǎn)的經(jīng)濟,特,特性,(1)具,有,有雙重經(jīng),濟,濟身份：,消,消費財產(chǎn),和,和資本財,產(chǎn),產(chǎn),(2)高,昂,昂的投資,金,金額特性,(3)局,限,限于一定,市,市場,(4)抵,御,御通脹性,(5)價,值,值的雙源,性,性：,是自然產(chǎn),物,物又是社,會,會產(chǎn)物，,很,很難評估,(6)房,地,地產(chǎn)商品,間,間具有交,叉,叉彈性：,價格交叉,彈,彈性,(7)受,外,外界影響,性,性（地域,內(nèi),內(nèi)項目間,的,的影響和,市,市政設(shè)施

7、,及,及政策的,變,變化的影,響,響）,11/9/2022,8,第二節(jié),房,房,地,地產(chǎn)開發(fā),一、房地,產(chǎn),產(chǎn)開發(fā),1房地,產(chǎn),產(chǎn)開發(fā)的,內(nèi),內(nèi)涵：廣,義,義和狹義,解,解釋,廣義的房,地,地產(chǎn)開發(fā),：,：按照城,市,市建設(shè)總,體,體要求和,社,社會經(jīng)濟,發(fā),發(fā)展的需,要,要，選擇,一,一定規(guī)模,的,的用地，,統(tǒng),統(tǒng)一有步,驟,驟地進行,征,征地動遷,、,、土地開,發(fā),發(fā)、基礎(chǔ),設(shè),設(shè)施建設(shè),、,、房屋及,配,配套設(shè)施,的,的建設(shè)和,經(jīng),經(jīng)營管理,，,，是一項,綜,綜合性經(jīng),濟,濟活動。,它,它跨越生,產(chǎn),產(chǎn)和流通,兩,兩個領(lǐng)域,。,。,狹義的房,地,地產(chǎn)開發(fā),：,：建設(shè)前,期,期的開發(fā),工,

8、工作，即,只,只包括工,程,程勘察、,規(guī),規(guī)劃設(shè)計,、,、征地拆,遷,遷及土地,“,“三通一,平,平”或“,七,七通一平,”,”部分。,通常所說,的,的房地產(chǎn),開,開發(fā)是指,廣,廣義的房,地,地產(chǎn)開發(fā),概,概念。,房,房地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)要求有,周,周密的規(guī),劃,劃。,11/9/2022,9,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),的,的,含,含,義,義,：,：,第,，,，,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),是,是,一,一,個,個,動,動,態(tài),態(tài),的,的,過,過,程,程,，,，,是,是,一,一,項,項,從,從,項,項,目,目,選,選,擇,擇,、,、,地,地,質(zhì),質(zhì),勘,勘,察,察,、,、,規(guī),規(guī)

9、,劃,劃,設(shè),設(shè),計,計,、,、,施,施,工,工,招,招,標(biāo),標(biāo),、,、,工,工,程,程,管,管,理,理,到,到,中,中,介,介,服,服,務(wù),務(wù),、,、,物,物,業(yè),業(yè),租,租,賃,賃,與,與,管,管,理,理,等,等,復(fù),復(fù),雜,雜,的,的,系,系,統(tǒng),統(tǒng),工,工,程,程,。,。,第,二,二,，,，,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),的,的,全,全,過,過,程,程,必,必,須,須,在,在,法,法,律,律,框,框,架,架,內(nèi),內(nèi),進,進,行,行,。,。,第,三,三,，,，,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),的,的,前,前,提,提,是,是,依,依,法,法,取,取,得,得,國,國,有,有

10、,土,土,地,地,使,使,用,用,權(quán),權(quán),。,。,第,四,四,，,，,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),的,的,對,對,象,象,是,是,基,基,礎(chǔ),礎(chǔ),設(shè),設(shè),施,施,建,建,設(shè),設(shè),與,與,房,房,屋,屋,建,建,設(shè),設(shè),。,。,11/9/2022,10,2,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),的,的,主,主,要,要,形,形,式,式,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),的,的,形,形,式,式,多,多,種,種,多,多,樣,樣,，,，,從,從,不,不,同,同,的,的,角,角,度,度,可,可,以,以,劃,劃,分,分,出,出,不,不,同,同,的,的,類,類,型,型,。,。,下,下,表,表,

11、列,列,出,出,了,了,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),開,開,發(fā),發(fā),的,的,主,主,要,要,形,形,式,式,。,。,11/9/2022,11,（1）,開,開發(fā)的,對,對象(,客,客體),分,分,土地開,發(fā),發(fā)、房,屋,屋開發(fā),和,和房地,產(chǎn),產(chǎn)綜合,開,開發(fā),土地,開,開發(fā),通常是,指,指改變,原,原有土,地,地的使,用,用方式,，,，提高,土,土地經(jīng),濟,濟效益,的,的經(jīng)濟,活,活動。,在,在土地,開,開發(fā)過,程,程中，,一,一般只,進,進行征,地,地拆遷,手,手續(xù)等,的,的辦理,和,和勞動,力,力的安,置,置、搞,好,好“三,通,通一平,”,”等項,工,工作，,以,以達到,提,提高土,地,地的

12、使,用,用價值,和,和價值,的,的目的,。,。,房屋,開,開發(fā),從狹義,上,上講主,要,要是指,各,各類房,屋,屋的設(shè),計,計和施,工,工建設(shè),；,；從廣,義,義上講,主,主要包,括,括開發(fā),區(qū),區(qū)的規(guī),劃,劃、設(shè),計,計，主,要,要建筑,物,物、配,套,套建筑,物,物和附,屬,屬工程,的,的施工,組,組織，,一,一直到,把,把開發(fā),區(qū),區(qū)建設(shè),成,成為一,個,個可以,交,交付使,用,用的完,整,整功能,區(qū),區(qū)的全,過,過程。,11/9/2022,12,房地,產(chǎn),產(chǎn)綜合,開,開發(fā)（,最,最主要,的,的形式,）,）,是以建,筑,筑地塊,和,和房屋,的,的開發(fā),、,、建造,為,為中心,，,，對某,

13、一,一建設(shè),區(qū),區(qū)域內(nèi),的,的基礎(chǔ),設(shè),設(shè)施和,建,建筑實,行,行統(tǒng)一,規(guī),規(guī)劃、,綜,綜合配,套,套、協(xié),調(diào),調(diào)建設(shè),。,。,房地產(chǎn),綜,綜合開,發(fā),發(fā)還要,求,求在建,設(shè),設(shè)程序,上,上嚴格,遵,遵循客,觀,觀規(guī)律,辦,辦事，,按,按照立,項,項論證,、,、規(guī)劃,設(shè),設(shè)計、,征,征地拆,遷,遷、招,標(biāo),標(biāo)投標(biāo),、,、基礎(chǔ),設(shè),設(shè)施、,主,主體建,筑,筑、配,套,套工程,、,、竣工,驗,驗收、,使,使用管,理,理等程,序,序進行,，,，做到,各,各個建,設(shè),設(shè)環(huán)節(jié),緊,緊密銜,接,接、協(xié),調(diào),調(diào)發(fā)展,，,，從而,實,實現(xiàn)以,最,最小的,投,投入獲,取,取最大,效,效益。,房地產(chǎn),綜,綜合開,

14、發(fā),發(fā)是指,在,在一定,開,開發(fā)區(qū),域,域內(nèi)對,土,土地和,房,房屋實,行,行一體,化,化開發(fā),的,的全過,程,程。,11/9/2022,13,（2,）,）開,發(fā),發(fā)的,主,主體,分,分,獨,資,資開,發(fā),發(fā),既有,國,國有,不,不同,經(jīng),經(jīng)濟,形,形式,的,的企,業(yè),業(yè)獨,資,資開,發(fā),發(fā)，,也,也有,外,外商,投,投資,建,建設(shè),。,。,合,資,資開,發(fā),發(fā),由數(shù),家,家企,業(yè),業(yè)合,作,作，,共,共同,完,完成,某,某個,項,項目,，,，常,見,見的,如,如以,地,地聯(lián),建,建、,以,以地,聯(lián),聯(lián)營,、,、以,地,地換,房,房及,以,以土,地,地入,股,股等,方,方式,合,合作,開,開發(fā)

15、,，,，或,者,者共,同,同投,資,資開,發(fā),發(fā)。,個,體,體開,發(fā),發(fā),主要,是,是私,人,人住,宅,宅建,設(shè),設(shè)，,以,以滿,足,足家,庭,庭的,居,居住,需,需求,，,，在,小,小城,鎮(zhèn),鎮(zhèn)尤,為,為普,遍,遍。,11/9/2022,14,（3,）,）開,發(fā),發(fā)的,區(qū),區(qū)域,分,分：,新,新區(qū),開,開發(fā),和,和舊,區(qū),區(qū)開,發(fā),發(fā),新,區(qū),區(qū)開,發(fā),發(fā),位置,：,：一,般,般處,于,于城,市,市的,外,外圍,。,。,不適,于,于開,發(fā),發(fā)商,業(yè),業(yè)中,心,心、,寫,寫字,樓,樓、,餐,餐飲,及,及娛,樂,樂用,房,房；,適,適合,建造,高,高級,住,住宅,和,和公,寓,寓，,高,高級,住

16、,住宅,的,的入,住,住者,多,多為,中,中高,收,收入,階層,，,，其,消,消費,層,層次,和,和消,費,費水,平,平均,比,比普,通,通居,民,民高,。,。,征用,的,的土,地,地與,舊,舊城,區(qū),區(qū)開,發(fā),發(fā)相,比,比，,新,新城,區(qū),區(qū)的,拆,拆遷,安,安置,比,比較,容易,，,，拆,遷,遷安,置,置補,償,償費,要,要比,舊,舊城,區(qū),區(qū)低,。,。,開發(fā),受,受周,圍,圍環(huán),境,境制,約,約少,，,，城,市,市規(guī),劃,劃條,件,件限,制,制也,少,少；,存在,的,的不,利,利條,件,件。,征,征用,農(nóng),農(nóng)地,所,所必,須,須支,付,付的,費,費用,也,也不,斷,斷提,高；,沒,沒有,現(xiàn),現(xiàn)成,的,的道,路,路系,統(tǒng),統(tǒng)，,建,建設(shè),費,費用,需,需由,開,開發(fā),商,商承,擔(dān),擔(dān)；,綠地,面,面積,所,所占,比,比例,更,更高,，,，開,發(fā),發(fā)商,需,需為,此,此支,付,付較,高,高的,綠,綠化,費用,；,；,11/9/2022,15,舊,城,城區(qū),舊城,區(qū),區(qū)開,發(fā),發(fā)好,的,的獲,利,利前,景,景吸,引,引著,眾,眾多,的,的開,發(fā),發(fā)商,優(yōu)勢,：,：,處城,市,市中,心,