《房地產(chǎn)投融資方法及風(fēng)險(xiǎn)管理》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)投融資方法及風(fēng)險(xiǎn)管理（39頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,王洪,清華,大,大學(xué),經(jīng),經(jīng)濟(jì),管,管理,學(xué),學(xué)院,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,融,融資,決,決策,及,及其,風(fēng),風(fēng)險(xiǎn),管,管理,案,案例,分,分析,CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestment,andFinancingDecisions,RiskManagement,1.,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資決,策,策,一項(xiàng),商,商業(yè),行,行為,的,的目,標(biāo),標(biāo)可,能,能往,往,往包,括,括：,使股,東,東的,財(cái),財(cái)富,人,人長(zhǎng),遠(yuǎn),遠(yuǎn)來(lái),說(shuō),說(shuō)達(dá),到,到最,大,大,短期,的,的財(cái),務(wù),務(wù)目,標(biāo)
2、,標(biāo)，,比,比如,現(xiàn),現(xiàn)金,流,流的,要,要求,或者,非,非金,融,融性,質(zhì),質(zhì)的,目,目標(biāo),，,，例,如,如,友好,工,工作,環(huán),環(huán)境,，,，機(jī),會(huì),會(huì)均,等,等的,雇,雇傭,政,政策,困難,的,的時(shí),期,期留,住,住高,素,素質(zhì),的,的雇,員,員,擁有,最,最高,質(zhì),質(zhì)量,的,的地,產(chǎn),產(chǎn),擁有,某,某種,物,物業(yè),的,的最,大,大地,產(chǎn),產(chǎn)商,1.,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資決,策,策,開(kāi)發(fā),商,商的,目,目標(biāo),：,：,將資,本,本投,資,資在,那,那些,產(chǎn),產(chǎn)生,的,的稅,后,后收,益,益較,高,高的,項(xiàng),項(xiàng)目,上,上，,與,與其,它,它可,選,選投,資,資比,較,較時(shí),必,必須,考,考慮
3、,到,到風(fēng),險(xiǎn),險(xiǎn)因,素,素并,作,作適,當(dāng),當(dāng)?shù)?調(diào),調(diào)整,投資,家,家的,目,目標(biāo),：,：,以小,于,于其,內(nèi),內(nèi)在,價(jià),價(jià)值,（,（即,資,資產(chǎn),可,可產(chǎn),生,生未,來(lái),來(lái)現(xiàn),金,金流,的,的現(xiàn),值,值）,的,的價(jià),格,格來(lái),購(gòu),購(gòu)買,不,不動(dòng),產(chǎn),產(chǎn)或,者,者不,動(dòng),動(dòng)產(chǎn),證,證券,1.,房地,產(chǎn),產(chǎn)投,資,資決,策,策,計(jì)算,程,程式,估計(jì),毛,毛租,金,金,減去,估,估算,的,的空,置,置損,失,失,加上,其,其它,收,收入,實(shí),際,際的,總,總收,入,入,減去運(yùn),營(yíng),營(yíng)費(fèi)用,凈運(yùn),營(yíng),營(yíng)收入,或,或“,NOI,”,”,減去債,務(wù),務(wù)還本,付,付息,稅前,現(xiàn),現(xiàn)金流,（,（“,BT
4、CF,”）,把抵押,償,償還本,金,金加到,BTCF,上,減去折,舊,舊,須納,稅,稅的收,入,入,減去應(yīng),繳,繳稅金,或,或者加,上,上節(jié)省,的,的稅款,稅后,現(xiàn),現(xiàn)金流,（,（“,ATCF”,）,應(yīng)對(duì)上,述,述各項(xiàng),參,參數(shù)投,資,資期,5,到,10,年的變,化,化進(jìn)行,估,估測(cè),1.,房地產(chǎn),投,投資決,策,策,重要的,金,金融比,率,率（用,于,于決定,投,投資的,可,可行性,）,）,毛租金,乘,乘數(shù),貸款價(jià),值,值（,LTV,）比,債務(wù)覆,蓋,蓋率（,DCR,）,盈虧平,衡,衡點(diǎn),費(fèi)用比,稅前股,本,本回報(bào),率,率,稅后股,本,本回報(bào),資產(chǎn)回,報(bào),報(bào),內(nèi)部回,報(bào),報(bào)率,轉(zhuǎn)售價(jià),格,格
5、,1.,房地產(chǎn),投,投資決,策,策,有關(guān)財(cái),務(wù),務(wù)杠桿,和,和運(yùn)營(yíng),的,的比率,（,（用于,風(fēng),風(fēng)險(xiǎn)管,理,理）,貸款價(jià),值,值比率,債務(wù)覆,蓋,蓋率（,DCR,）,盈虧平,衡,衡點(diǎn),費(fèi)用比,1.,房地產(chǎn),投,投資決,策,策,毛租金,乘,乘數(shù),（相當(dāng),于,于“投,資,資回收,期,期”）,收購(gòu)價(jià),除,除以毛,租,租金,此比率,越,越低越,好,好,一個(gè)很,簡(jiǎn),簡(jiǎn)單的,數(shù),數(shù)字比,較,較，一,般,般只能,用,用作投,資,資項(xiàng)目,的,的初略,篩,篩選,1.,房地產(chǎn),投,投資決,策,策,貸款價(jià),值,值比,抵押貸,款,款額（,Loan,）,/,收購(gòu)價(jià),（,（,Value,）,估量房,地,地產(chǎn)投,資,資的金
6、,融,融風(fēng)險(xiǎn),違約風(fēng),險(xiǎn),險(xiǎn)隨,LTV,的升高,而,而升高,行業(yè)內(nèi),典,典型的,LTV,控制在,75%,以下,債務(wù)覆,蓋,蓋率（,DCR,）,凈營(yíng)運(yùn),收,收入,/,債務(wù)還,本,本付息,必須超,過(guò),過(guò),1.0,才有能,力,力償還,抵,抵押貸,款,款,大多數(shù),貸,貸出方,一,一般要,求,求債務(wù),覆,覆蓋率,達(dá),達(dá)到約,1.1,或,1.3,1.,房地產(chǎn),投,投資決,策,策,盈虧平,衡,衡點(diǎn),（運(yùn)營(yíng),費(fèi),費(fèi)用,+,抵押付,款,款）,/,估計(jì)毛,租,租金,建筑為,了,了能支,付,付所有,的,的現(xiàn)金,開(kāi),開(kāi)支和,融,融資償,還,還必須,達(dá),達(dá)到的,入,入住率,一般在,65%,至,95%,范圍內(nèi),費(fèi)用比,運(yùn)
7、營(yíng)費(fèi),用,用,/,實(shí)際的,總,總收入,用于與,其,其他的,房,房地產(chǎn),作,作比較,，,，單獨(dú),本,本身并,無(wú),無(wú)太大,的,的用途,應(yīng)該足,夠,夠高以,保,保持物,業(yè),業(yè)的正,常,常運(yùn)轉(zhuǎn),，,，同時(shí),使,使有關(guān),費(fèi),費(fèi)用如,能,能源成,本,本得到,控,控制避,免,免浪費(fèi),1.,房地產(chǎn),投,投資決,策,策,單一期,間,間的或,者,者靜態(tài),的,的贏利,量,量度標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn),稅前股,本,本回報(bào),率,率,稅后股本回,報(bào),報(bào)率,資產(chǎn)回報(bào)或,者,者期初資本,還,還原率,1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,稅前股本回,報(bào),報(bào)率,稅前現(xiàn)金流,量,量,/,股本投資額,往往用一測(cè),度,度初始贏利,水,水平,此比率越高,越,越
8、好,通常第一年,稅,稅前股本回,報(bào),報(bào)率一般在,4-10%,的范圍內(nèi),稅后股本回,報(bào),報(bào),稅后現(xiàn)金流,/,股本投資額,類似于稅前,股,股本回報(bào)率,加上考慮到,投,投資房地產(chǎn),常,?？杀芏惖?好,好處,能常第一年,大,大致在,5-12%,范圍內(nèi),1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,資產(chǎn)回報(bào)率,凈營(yíng)運(yùn)收入,/,收購(gòu)價(jià)或者,市,市場(chǎng)價(jià)值,又稱資本還,原,原率，反映,總,總體回報(bào)水,平,平,一項(xiàng)物業(yè)可,以,以承受多大,的,的債務(wù)；此,比,比率越高，,表,表示可支持,的,的倆務(wù)就越,多,多,通常資本還,原,原率大致在,8-12%,范圍內(nèi),1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,多期間或者,動(dòng),動(dòng)態(tài)回報(bào)量,度,度,凈現(xiàn)值（N
9、PV）,內(nèi)部回報(bào)率,（,（IRR）,1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,轉(zhuǎn)售價(jià)格計(jì),算,算,預(yù)定年的凈,運(yùn),運(yùn)營(yíng)收,/R,這里,R,表示物業(yè)的,期,期末資本還,原,原率,記住從期待,的,的轉(zhuǎn)售價(jià)格,中,中扣除合理,的,的交易成本,并須考慮到,稅,稅收的影響,1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,凈現(xiàn)值（,NPV,）的計(jì)算,預(yù)測(cè)未來(lái)的,現(xiàn),現(xiàn)金流,以要求的回,報(bào),報(bào)率把未來(lái),的,的現(xiàn)金流折,成,成現(xiàn)值：,現(xiàn)值,V,0,=CF,1,/(1+r)+CF,2,/(1+r),2,+(CF,t,+V,t,)/(1+r),t,決策的基本,原,原則是,選擇,NPV,（,=CF,0,+V,0,）最大的方,案,案，即,NPV,最大
10、化,永遠(yuǎn)不要選,擇,擇,NPV,小于,0,的方案,要求的回報(bào),率,率,=,底限回報(bào)率,=,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào),+,風(fēng)險(xiǎn)回報(bào),正常的投資,收,收益（即預(yù),期,期回報(bào)）中,已,已考慮了風(fēng),險(xiǎn),險(xiǎn)程度的影,響,響，如果,NPV0,，,r,就會(huì)超出正,常,常收益,1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,內(nèi)部回報(bào)率,（,（,IRR,）的計(jì)算,NPV=0,，或：股本,CF,0,=,未來(lái)現(xiàn)金流,貼,貼現(xiàn),V,0,=,CF,1,/(1+irr)+CF,2,/(1+irr),2,+(CF,t,+,預(yù)定轉(zhuǎn)售,CF,t,)/(1+irr),t,可使用稅前,或,或者稅后現(xiàn),金,金流分別計(jì),算,算稅前或者,稅,稅后內(nèi)部回,報(bào),報(bào)率,測(cè)量預(yù)
11、定投,資,資期總體回,報(bào),報(bào)最常使用,的,的方法，常,與,與投資者要,求,求的回報(bào)率,相,相比較,通常,IRR,大到在,12%,至,15%,的范圍內(nèi)，,對(duì),對(duì)于新的或,投,投機(jī)性的投,資,資可超過(guò),20%,以上,1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,房地產(chǎn)投資,與,與現(xiàn)代投資,組,組合理論及,資,資產(chǎn)定價(jià)模,型,型,投資組合回,報(bào),報(bào)是各資產(chǎn),回,回報(bào)的加權(quán),平,平均（線性,代,代數(shù)）；而,投,投資組合風(fēng),險(xiǎn),險(xiǎn)并非各資,產(chǎn),產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的回,權(quán),權(quán)平均,房地產(chǎn)投資,信,信托（,REIT,）公司，通,常,常在市場(chǎng)上,公,公開(kāi)地買賣,，,，是為股東,賺,賺取利潤(rùn)為,目,目的的擁有,和,和經(jīng)營(yíng)包括,房,房地產(chǎn)和（
12、,或,或）抵押貸,款,款的投資組,合,合。,抵押貸款支,持,持證券（,MBS,）是由許多,抵,抵押貸款的,組,組合作保而,發(fā),發(fā)行的一種,債,債券或其它,的,的債務(wù)投資,形,形式。,資本資產(chǎn)定,價(jià),價(jià)模型（,CAPM,）,資產(chǎn)要求期,待,待回報(bào)等于,無(wú),無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào),加,加在市場(chǎng)的,風(fēng),風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)乘,以,以此資產(chǎn)的,貝,貝他系數(shù)；,Er,i,=r,f+,RP,i,=r,f,+,i,(E,r,M-r,f,),1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,期權(quán)價(jià)值理,論,論與房地產(chǎn),與房地產(chǎn)有,關(guān),關(guān)的一些重,要,要期權(quán),土地開(kāi)發(fā)期,權(quán),權(quán)（土地價(jià),值,值與最佳發(fā),展,展時(shí)機(jī)買入,期,期權(quán)模型）,土地買入期,權(quán),權(quán),抵
13、押貸款提,前,前償付期權(quán),無(wú)追索權(quán)抵,押,押貸款違約,期,期權(quán),租約期權(quán)，,等,等等,1.,房地產(chǎn)投資,決,決策,投資案例分,析,析示例,投資可行性,研,研究,開(kāi)發(fā)可行性,研,研究,建設(shè)項(xiàng)目,2.,房地產(chǎn)融資,決,決策,資金來(lái)源,傳統(tǒng)渠道：,自,自有資金，,合,合作，銀行,貸,貸款，施工,單,單位墊資，,預(yù),預(yù)售,我國(guó)長(zhǎng)期以,來(lái),來(lái)，房地產(chǎn),開(kāi),開(kāi)發(fā)商的融,資,資渠道單一,，,，主要依靠,銀,銀行貸款融,資,資。,目前我國(guó)房,地,地產(chǎn)企業(yè)有,3,萬(wàn)多家，但,是,是以單個(gè)項(xiàng),目,目開(kāi)發(fā)公司,為,為主，規(guī)模,小,小且缺乏持,續(xù),續(xù)開(kāi)發(fā)能力,，,，資產(chǎn)負(fù)債,率,率大多在,70%,以上，自有,資,資金
14、所占的,比,比重相當(dāng)小,，,，主要依靠,銀,銀行貸款和,項(xiàng),項(xiàng)目銷售回,款,款來(lái)周轉(zhuǎn)。,除開(kāi)發(fā)商直,接,接銀行直接,貸,貸款外，在,建,建筑企業(yè)墊,資,資和預(yù)售款,中,中都有相當(dāng),多,多的銀行貸,款,款。所調(diào)查,，,，不省北京,開(kāi),開(kāi)發(fā)商對(duì)銀,行,行信貸資金,的,的依賴度竟,達(dá),達(dá)到,90%,以上。,2003,年,6,月,121,號(hào)文件后央,行,行銀根緊縮,使,使得一半以,上,上的房地產(chǎn),企,企業(yè)面臨資,金,金鏈斷裂之,患,患，甚至面,臨,臨出局的危,險(xiǎn),險(xiǎn)。,2.,房地產(chǎn)融資,決,決策,銀行貸款,121,文件后，盡,管,管各種不同,的,的房地產(chǎn)融,資,資渠道都有,所,所增強(qiáng)，比,如,如全國(guó)房
15、地,產(chǎn),產(chǎn)信托的數(shù),量,量增長(zhǎng)很快,，,，但,2003,全年募集的,資,資金不超過(guò),100,億元。而當(dāng),年,年全國(guó)房地,產(chǎn),產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,增,增加了近,2000,億元。銀行,信,信貸仍然是,中,中國(guó)現(xiàn)在房,產(chǎn),產(chǎn)界資金主,力,力。,銀行貸款有,著,著很多優(yōu)點(diǎn),：,：便捷，成,本,本相對(duì)較低,，,，財(cái)務(wù)杠桿,作,作用大。同,時(shí),時(shí)，房地產(chǎn),信,信貸業(yè)務(wù)目,前,前被普遍視,為,為銀行的優(yōu),質(zhì),質(zhì)資產(chǎn)。,銀行貸款現(xiàn),階,階段從緊，,其,其對(duì)項(xiàng)目開(kāi),發(fā),發(fā)程度和開(kāi),發(fā),發(fā)商自有資,金,金的要求，,不,不是大多數(shù),開(kāi),開(kāi)發(fā)商短期,內(nèi),內(nèi)能夠達(dá)到,的,的。,美國(guó)的房地,產(chǎn),產(chǎn)金融業(yè)很,發(fā),發(fā)達(dá)，融資,種,種
16、類多，在,房,房地產(chǎn)企業(yè),使,使用資金總,額,額中銀行貸,款,款只占,15%,左右，貸款,總,總額占銀行,資,資產(chǎn)的比重,不,不到,10%,。而有些東,南,南亞國(guó)家以,及,及我國(guó)的香,港,港特區(qū)，房,地,地產(chǎn)企業(yè)的,大,大部分開(kāi)發(fā),資,資金來(lái)自銀,行,行貸款，銀,行,行資產(chǎn)中房,地,地產(chǎn)信貸占,了,了,40%50%,。,在國(guó)際商業(yè),銀,銀行領(lǐng)域有,兩,兩個(gè)所謂“,三,三七開(kāi)”的,慣,慣例，一個(gè),是,是給房地產(chǎn),業(yè),業(yè)貸款占全,部,部貸款余額,的,的,30%,，其余行業(yè),占,占,70%,；二是發(fā)放,給,給開(kāi)發(fā)商開(kāi),發(fā),發(fā)性貸款占,給,給房地產(chǎn)業(yè),貸,貸款總余額,的,的,30%,，住房抵押,貸,貸款及其他,業(yè),業(yè)務(wù)占,70%,。,2.,房地產(chǎn)融資,決,決策,上市集資,有的認(rèn)為國(guó),內(nèi),內(nèi)房地產(chǎn)企,業(yè),業(yè)不適合上,市,市，因?yàn)闆](méi),有,有長(zhǎng)期穩(wěn)定,的,的收租型物,業(yè),業(yè)，也就沒(méi),有,有穩(wěn)定的現(xiàn),金,金流?，F(xiàn)在,國(guó),國(guó)內(nèi)大多數(shù),的,的房產(chǎn)企業(yè),，,，資本規(guī)模,都,都比較小，,根,根本沒(méi)有能,力,力像海外房,地,地產(chǎn)機(jī)構(gòu)那,樣,樣去大量收,購(gòu),購(gòu)并持有收,租,租物業(yè)，所,在,在在資本規(guī),模,模較小的
房地產(chǎn)投融資方法及風(fēng)險(xiǎn)管理
