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1、單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,城市更新相關政策解讀,,龍崗區(qū)城中村改造辦公室,,,二〇一〇年五月,十三,日,1,,,城市更新辦法一二三,,深圳市城市更新辦法的由來,,,一、市政府,2004,年,10,月,28,日頒布,《,深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法,》,,,,二,、廣東省政府,2009,年,8,月,25,日頒布,《,關于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干意見,》,,,市政府,2009,年,10,月,22,日頒布,
2、《,深圳市城市更新辦法,》,，,2009,年,12,月,1,日開始實施。,,2,,,,城市更新辦法亮點一二三,,一、從“舊城舊村改造”到“城市更新”,,,1,、城市更新包括綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動,,2,、注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內涵,,3,、盡可能以綜合整治為主,,3,,,,城市更新辦法亮點一二三,,二、兩個新概念：城市更新,年度計劃,和,,,更新單元,,1,、城市更新單元規(guī)劃制定計劃和年度實施計劃兩部分,,,2,、更新單元要按照有關技術規(guī)范,,,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素劃定,,4,,,坂田工業(yè)區(qū)更新單元范圍圖,5,,,城市更新辦法一二三,,城市
3、更新辦法亮點,----,拆除重建類的三個突破,一、什么樣的片區(qū)能改？,,,,,,,,所有符合改造條件的建成區(qū),,1,、更新范圍符合更新單元劃定的條件,,2,、擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定,,3,、業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件,,6,,,城市更新辦法一二三,,城市更新辦法亮點,----,拆除重建類的三個突破,二、改造實施主體的選擇誰說了算？,,,業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用,,1,、與更新范圍土地、房屋權利人通過協,,議形成單一權利主體,,2,、協議可以是買賣、原地和異地安置、,,作價入股合作開發(fā),,3,、協議的原則是平等、自愿的市場原則,7,,,城市更新辦法一二三,,城市更新辦法
4、亮點,----,拆除重建類的三個突破,三、采用哪種方式出讓土地？,,,,協議出讓和公開市場招拍掛,,1,、市場主體自行收購更新范圍內物業(yè)，,,形成單一主體后簽訂土地出讓合同補充 協議或補簽土地出讓合同,,2,、政府主導收購更新范圍內物業(yè)后公開 市場招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權,8,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項目繳納地價標準,,,,,一、城中村部分,,,新建建筑容積率在,2.5,及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在,2.5,至,4.5,之間的部分，按照公告基準地價標準的,20%,補繳地價；建筑容積率超過,4.5,的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。,,,城中村是
5、指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地指標范圍內的建成區(qū)域,。,,9,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項目繳納地價標準,,,,,一、城中村部分,,,1,、非農建設用地包括居住、工商、公建三類，其中工商用地每人,100,平方米，公建每戶,200,平方米。,,,2,、非農建設指標內用地指規(guī)劃國土部門歷年來批準社區(qū)股份公司（居委會）的非農工商和公建用地。,10,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項目繳納地價標準,,,,,二、舊屋村部分,,,現狀占地面積,1.5,倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。,,,1993,年,
6、7,月前已經形成的居住用途舊屋。,11,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項目繳納地價標準,,,,,三、工業(yè)區(qū)改造,,,1,、改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)的，原,有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的,50%,繳納地價。,,,12,,,龍城天安數碼城,13,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項目繳納地價標準,,,,,,三、工業(yè)區(qū)改造,,,2,、,,改建為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途,,原有合法建筑面積以內,：,新建用途,-,原用途（公告基準地價）,,,增加建筑面積部分,：,市場評估地價,,,,市政府關于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定
7、的，從其規(guī)定 。,14,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項目繳納地價標準,,,,,四、其他情形的用地,,按照其改造后的功能以,公告基準地價,標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價標準計算的地價,,,15,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項目繳納地價標準,,,,,五、兩個地價標準,,,1,、公告基準地價：,市政府按年度通告設定條件下的土地使用權平均市場價格,,2,、市場評估地價,：市房地產評估中心按照評估時點對地塊進行評估的土地使用權市場價格,16,,,XX,工業(yè)區(qū)拆除重建范圍圖,拆遷范圍,30261,平方米，出讓建設用地范圍,17515,平方米，新建商
8、業(yè)、住宅容積率,4.5,。,17,,,XX,工業(yè)區(qū)拆除重建應補地價,公告基準地價商住混合,1500,元,/,平方米，市場評估地價,6000,元,/,平方米：,,一、按城中村用地計算，應繳地價為,,,17515,X,(4.5-2.5),X,1500,X,20,％＝,1051,（萬）,,二、按工業(yè)區(qū)升級計算，應繳地價為,,,32000,X,（,1500-373,）,+46817,X,6000,,＝,31696,（萬）,18,,,XX,酒店拆除重建范圍圖,用地范圍,29413,平方米，新建住宅容積率,3.6,，可售面積,96600,平方米。,19,,,XX,酒店拆除重建應補地價,公告基準地價住宅,1
9、172,元,/,平方米：,,一、按城中村用地計算，應繳地價為,,,29413,X,(3.6-2.5),X,1172,X,20,％,,＝,758,（萬）,,二、按其他用地計算，應繳地價為,,,,96600X1172-31000X1550X0.65,,,＝,8198,（萬）,20,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項目實施基本工作程序,,,,,一、城市更新單元規(guī)劃制定計劃,,二、,(,土地及房屋確權、登記,),,,三、城市更新單元規(guī)劃的編制和報批,,四、改造單位協議收購更新單元內物業(yè),,,辦理改,,造實施主體確認,,五、辦理項目用地規(guī)劃行政許可，補繳地價，,,補簽土地出讓合同,,,六、更新項目開發(fā)
10、建設,,21,,,城市更新辦法一二三,,龍崗區(qū)拆除重建類項目推進三措施,,,,一、由區(qū)政府出資土地整備，土地在公開市場招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權,,1,、委托原村集體股份公司開展收購補償安置工作,,2,、土地凈收益全部用于支持原村股份公司,,3,、收購補償程序按照公共設施用地拆遷程序,22,,,城市更新辦法一二三,,龍崗區(qū)拆除重建類項目推進三措施,,,,二、引進企業(yè)資金共管,,,1,、原村集體股份公司引進企業(yè)改造的項目,,,2,、共同設立共管賬戶,,,3,、投入物業(yè)收購所需資金,,23,,,城市更新辦法一二三,,龍崗區(qū)拆除重建類項目推進三措施,,,,三、項目移交的公共設施用地適當補償,,,1,、在區(qū)土地凈收益限額內,,,2,、按公共基礎設施拆遷標準（市政府,,,161,號令）,,,3,、扣減已優(yōu)惠的地價,,24,,,XX,工業(yè)區(qū)拆除重建項目適當補償范圍,25,,,XX,村拆除重建項目適當補償范圍,26,,,城市更新辦法一二三,,城市更新的其它問題,,一、更新辦法能否解決“釘子戶”難題,,,,二、城市更新辦法是否三年有效,,,三、原農村集體住宅建成區(qū)按何種類型補繳地價,,,,,27,,,,謝謝！,,28,,,
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