《房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念（39頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,2006,年中國（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細化管理研討會,工程目標成本的制定、支解與落實,工程清單招標管理,工程成本數(shù)據(jù)庫的建立,
2、2006,年,02,月,26,日 杭州,成本,管理理念,內(nèi)容要點：,5,WIH,1，成本管理的目的,（,WHY),提,升價值,2，房地產(chǎn)項目的成本構成,（,WHAT),全成本，,空,間與時間分布,3，房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點,（,WHERE),確,定與控制,4，成本管理的階段,（,WHEN),全,過程,5,成本管理的責任人,（,WHO),全,員,6，成本管理的方法,(,HOW）,目,標管理,成本管理的目的（,WHY),1,，,房地產(chǎn)公司是企業(yè)，,利潤,是企業(yè)用永恒目標,2，,利潤與成本的關系,收入一定的情況下，成本越低，利潤越大,3，,成本管理的目的與企業(yè)的目標是一致的機構/團隊的目標,4，
3、成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益-,提升價值,成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵,提升價值的五種途徑,價值工程的基本公式：,V=F/C,V-value,性價比,F-function,產(chǎn)品、功能/性能,、,服務、收益,C-cost,費用/成本,C,下降，,F,上升,C,不變，,F,上升,C,下降，,F,不變,C,小幅上升，,F,大幅上升,C,大幅下降，,F,小幅下降,-具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關,-價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠的，需要綜合平衡與決策,房地產(chǎn)項目成本的構成,（,WHAT
4、),全成本的概念,1，成本構成,建造成本,=前期+建安+室外及配套,開發(fā)成本,=土地+,建造,+開發(fā)間接,全成本（即項目發(fā)展成本）=,開發(fā)成本,+期間費（營銷和管理）,2，時間與空間上的分布,時間：建設全過程都在發(fā)生,空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用,成本管理的出發(fā)點（,WHERE),兩大基本內(nèi)容-,合理確定,和,有效控制,1，合理確定確定是控制的前提和基礎，,市,場定價原則，沒有準確只有合理；,成本的決定因素：,外部-市場；內(nèi)部-產(chǎn)品策劃與定位；,成本的影響因素:,諸多經(jīng)營、技術、管理方面,;,成本確定的方法:,決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場,成本確定的
5、過程,:行業(yè)特點決定成本的特點：單件性、復雜性、多次性；從虛到實；,成本實現(xiàn)關鍵環(huán)節(jié),：招標（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結合,-招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段,-定標的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品,成本管理的出發(fā)點（,WHERE),兩大基本內(nèi)容-,合理確定,和,有效控制,2，有效控制,動,態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù),-控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結果或產(chǎn)出不偏離既定目標。,-控制的要素：目標、偏差測定、修正,-有效控制的前提：目標要合理實在；實際結果要及時反饋,-,控制不等
6、于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標偏差,的原因、幅度、造成后果,，進而做出相應的調(diào)整方案,3，技術經(jīng)濟相結合的原則不論是確定還是控制,成本管理的階段,（,WHEN),全過程,1，,階段,立項策劃設計,發(fā)包施工竣工維護,2，,對應成本實現(xiàn)過程-由虛到實,虛擬：估、概、預算,現(xiàn)實：合同價、付款、結算價,-從虛到實的轉折點就是發(fā)包,各階段成本管理重點內(nèi)容,立項階段,成本,測算，項目經(jīng)濟性評價,策劃階段,選,擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃,設計階段（賣什么、設計什么、施工什么）,方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位,-初步：材料設備的合理選型,-施工圖：限額設計，圖紙的質(zhì)
7、量和,時間,保證,發(fā)包階段通過市場競爭找到,合,適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關系）,施工階段,變,更和簽證的管理，付款審核,竣工階段,結,算、索賠辦理,成本管理的責任主體,（,WHO),全員,1，所有與產(chǎn)品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識,只要考慮了性價比問題，就是有成本意識,2，責任成本管理體系的建立,目的：令全員實施自覺的成本管理行為,要素：（1）責任范圍；（2）責任人,（3）評價標準；（4）評價人,3,房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責,全面、全過程成本管理，而非單純編制預結算工作,了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控；,甲方整合社會資源的目標就是讓其
8、符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）,成本管理的基本方法,（HOW),目標管理,1，,目標管理的內(nèi)容-目標的確定與控制兩方面,2，,目標確定的依據(jù),經(jīng),驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握,3，,實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段信息化,4，,目標管理的過程,PDCA,循環(huán),成本管理的認識過程,三個階段,造價計算（概、預、結）,-,定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；,成本控制,強調(diào)不能突破目標值,提升價值,強調(diào)企業(yè),/,團隊的共同目標：利潤，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值,-,當前指導思想：,結合產(chǎn)品和市場
9、，以造價計算和成本分析為基礎，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展成本管理工作,房地產(chǎn)公司成本管理總體思路,成本管理的基本內(nèi)容：,-,點、線、面,1,，兩個重點：招標及合約、預結算,2,，一條主線：項目成本全過程動態(tài)控制,3,，兩個基本面：信息平臺（數(shù)據(jù)與工具）、制度建設,成本部門的工作思路：,1,，,三個層次,：基本的審算工作、控制體系的建立與運行、產(chǎn)品與市場研究,2,，,三大主題,：項目建設、業(yè)務建設、組織建設,3,，,兩條管理原則,：計劃管理、目標管理,4,，,一個工作準則,：靠數(shù)據(jù)說話，留下作業(yè)痕跡,成本管理工作基本,面,成本目標管理辦法,供方管理制度,招標管
10、理辦法,合同管理辦法,成本信息化管理辦法,變更及簽證管理辦法,付款及結算管理辦法,其他：材料采購及認價管理；資料管理；預算編制深度要求,成本目標的制定,基本原則,1,，,目標的內(nèi)涵,：,不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產(chǎn)品目標,2,，,目標的作用：,目標不一定是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù),3,，目標的范圍：,成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本,成本目標的制定,主要過程,1,，制定的時間,：,目標制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風險因素；,策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期
11、目標；,規(guī)劃方案確定后，形成正式目標成本,施工圖完成后，可根據(jù)預算對目標做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）；,2,，制定的方法,3,，制定的要求,成本目標的制定,主要過程,1,，制定的時間,：,2,，制定的方法,：,成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；,前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定。,最好能結合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少
12、誤解；,符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發(fā)布,3,，制定的要求,：,成本目標的制定,主要過程,1,，制定的時間,：,2,，制定的方法,：,3,，制定的要求,：,合理確定的前提條件：了解市場、結合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；,內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；,盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；,盡可能作為績效考核指標；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標對控制結果進行考核,成本目標的制定,工作案例,1,，某中學成本控制綱要,：,注意前期制定的過程、計劃和人員，如
13、何調(diào)整,2,，某中學成本測算,：,注意全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確,3,，成本調(diào)研報告格式,：,4,，成本目標評審要點,成本目標的分解,-,分解是為了落實,1,，,要滿足動態(tài)控制的需要：,按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標,2,，要滿足成本分析的需要：,按照標準成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標準）分解，一般只在末級科目上可以增加；,3,，按內(nèi)部職責劃分：,成本費用總額分解到各相關責任部門，列入,KPI,4,，分解到設計限額：,也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設計限額,5,
14、，分攤問題：,作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務范圍在各期之間分攤；,成本目標的分解,工作案例,1,，按招標和合同項分解,：,2,，按科目細分,：,3,，責任劃分,：,4,，設計限額,成本目標的實現(xiàn),產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本；,要有保證目標實現(xiàn)的方法，技術經(jīng)濟相結合的手段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；,既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考
15、慮性價比；,動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結算）與手段（軟件與報表）；,調(diào)整也是一種落實，關鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期；,調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證；,成本目標的落實,-,工作案例,1,，月報表：,2,，每月變更匯總：,3,，調(diào)整所需文件,：,4,，價值分析報告,：,5,，后評估報告,小結：,1,，成本控制操作的關鍵環(huán)節(jié),事前有目標：項目總成本目標及分解,事中有監(jiān)控：月報表,事后有分析：后評估報告,2,，成本控制指導思想,成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡單的限制和壓低成本，,成本確定是要找到合理值不是準確值,不論確定與控
16、制，必須面向市場、面向產(chǎn)品，技術與經(jīng)濟相結合,工程量清單招標管理,為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大益處？,充分競爭、了解市場、掌握投標細節(jié)：在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，施工方案，對項目的了解程度等，分析投標報價的針對性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平；,事先定價、心中有數(shù)：競爭是降價最有力的武器，在投標階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進場之后會由主動變被動；,承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標過程中將圖紙和現(xiàn)場的問題事先提出和解決,付款、變更、結算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮；,存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應；,工程量清單招標管理,2,，,清單招標的組織及過程,招標范圍：制度化，不招標的審批與認定,組織者、參與者、決策者,根據(jù)各公司的組織架構和經(jīng)營特點各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同,；,準備過程：調(diào)研考察（廣泛性和準對性，公司、項目、基地）、標前會議、文件準備（圖紙、清單、技術要求、樣板）,招標過程：發(fā)標、答疑、開標、評標、談判、定標，每個過程都要遵循“靠數(shù)據(jù)說話、留有作業(yè)痕跡”的原則,善后工作：合同簽訂
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念
