房地產(chǎn)物業(yè)管理 住戶家庭安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

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1、住戶家庭安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序一、目的 規(guī)范住戶家庭安裝/維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶家庭安裝/維修工作。 二、適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)住戶家庭的安裝/維修工作。 三、職責(zé) 1、z工程部主管負(fù)責(zé)檢查住戶家庭安裝/維修工作的實(shí)施情況。 2、工程部負(fù)責(zé)住戶家庭安裝/維修工作的組織實(shí)施。 3、維修人員具體負(fù)責(zé)住戶家庭的安裝/維修工作。 四、程序要點(diǎn) 1、工程部員工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修時(shí)的基本要求 (1)工程部員工進(jìn)行住戶家庭安裝/維修時(shí)，要嚴(yán)格遵守物業(yè)部員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。 (2)工程部員工進(jìn)行住戶家庭安裝/維修時(shí)，要做到如下兩點(diǎn)： 自覺維護(hù)公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽(yù)的事；

2、不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給工程部主管，請(qǐng)求支援解決。 (3)工程部員工進(jìn)行住戶家庭維修時(shí)應(yīng)征詢住戶意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 (4)工程部員工進(jìn)行住戶家庭安裝/維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)、判斷出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 (5)工程部員工接到住戶家庭安裝/維修通知單后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時(shí)間提前5分鐘趕到

3、（特殊情況除外）。 (6)工程部員工來(lái)到住戶家門前，應(yīng)先按門鈴（3次左右），如無(wú)門鈴時(shí)可用手輕輕敲門。見到住戶時(shí)要先問好，簡(jiǎn)潔說明事由征得住戶同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行安裝/維修。 (7)機(jī)電處員工進(jìn)行安裝/維修時(shí)，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 (8)進(jìn)入住戶家庭，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)入住戶家庭。 2、家庭維修 (1)日光燈維修： 檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)； 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是

4、否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器； 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管； 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器； 維修工作完成后應(yīng)開燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過3次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。 (2)開關(guān)維修： 計(jì)算用電負(fù)荷 ，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈荩?拉下總電源開關(guān)，用萬(wàn)用表檢查有無(wú)短路故障，如有則應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除； 拉下總電源開關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭“，則

5、表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除； 故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開關(guān)； 試驗(yàn)開關(guān)應(yīng)開閉正常。 (3)電表維修： 計(jì)算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容； 對(duì)電表加負(fù)載試驗(yàn)，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個(gè)經(jīng)供電局校驗(yàn)后合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異常快或慢、電表里面冒煙、電表接線住燒穿； 電表安裝應(yīng)方正牢固、無(wú)傾斜、無(wú)松動(dòng)，注意進(jìn)、出線的正確接法； 安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn)，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異常噪音； 會(huì)同事務(wù)部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。 (4)水咀、閘閥維修： 關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥； 擰開水咀或閘閥，加密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的

6、密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水咀或閘閥； 在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時(shí)針方向），裝上水咀或閘閥； 開水試驗(yàn)，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活，水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。 (5)水表維修： 關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表； 拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表讀數(shù)盤，重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個(gè)新水表； 裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無(wú)松動(dòng)、水平無(wú)傾斜。 水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗(yàn)，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活； 會(huì)同公共事務(wù)部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。

7、(6)煤氣熱水器維修： 開機(jī)時(shí)不著火： 檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池； 如果開機(jī)能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常否則應(yīng)更換電子打火總成； 檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶?jī)?nèi)是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應(yīng)拆開電磁閥檢修（擦除臟物、加潤(rùn)滑油）。 開機(jī)時(shí)有“嘭”的爆炸聲： 先關(guān)閉煤氣瓶閥門； 用電風(fēng)筒吹干高壓打火線； 調(diào)整點(diǎn)火間隙； 開機(jī)時(shí)如能聽到清脆的電磁閥動(dòng)作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應(yīng)擰開電磁閥修理（加潤(rùn)滑油、擦除臟物）； 打開煤氣瓶閥門。開機(jī)點(diǎn)火正常，反復(fù)試35次。 燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進(jìn)氣門臟物； 先

8、導(dǎo)閥門控制的煤氣熱火器維修： 開機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處未點(diǎn)火此時(shí)應(yīng)修理先導(dǎo)閥； 開機(jī)電先導(dǎo)閥處點(diǎn)火，但主電磁閥打不開，不能正常點(diǎn)火。此時(shí)應(yīng)拆修主電磁閥（活動(dòng)閥芯多次，清除污物）。 (7)煤氣灶維修： 開機(jī)不著火： 開機(jī)時(shí)如點(diǎn)火電機(jī)無(wú)火花則說明壓電陶瓷損壞，此時(shí)應(yīng)更換點(diǎn)火器總成； 清除空氣進(jìn)氣門臟物。 燃燒火焰為紅色： 清潔爐頭管路及爐頭臟物； 清除空氣進(jìn)氣門臟物。 漏煤氣： 如軟管接頭處漏氣則應(yīng)整改處理接頭處； 如點(diǎn)火器總成漏煤氣則應(yīng)拆換點(diǎn)火器總成。 (8)坐廁水箱維修： 水箱浮球閥漏水： 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應(yīng)高速浮球閥桿陰位螺釘； 用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置；整

9、修后如仍漏水則應(yīng)更換換水箱配件總成。 水箱出水膠塞漏水： 調(diào)整膠塞位置； 如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。 (9)電熱水器維修： 開關(guān)跳制： 電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒； 如是開關(guān)本身質(zhì)量問題則應(yīng)更換同規(guī)格的開關(guān)。 電熱水器不熱水。如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時(shí)應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒。 (10)抽油煙機(jī)維修： 檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如時(shí)則應(yīng)更換統(tǒng)一規(guī)格的電容； 檢查電動(dòng)機(jī)是否漏電，如時(shí)則應(yīng)更換一個(gè)同型號(hào)規(guī)格的電動(dòng)機(jī)； 檢查電動(dòng)機(jī)軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動(dòng)，如是則應(yīng)對(duì)波絲加潤(rùn)滑油； 檢查電動(dòng)機(jī)溫度保護(hù)器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護(hù)器。 (11)空調(diào)器的維修： 詢問住戶關(guān)于

10、空調(diào)器的故障情況； 檢查空調(diào)器有無(wú)異常聲響、有無(wú)異常氣味，如有則應(yīng)查找處具體故障部位并進(jìn)行相應(yīng)的整改； 觀察電器元件、接線頭有無(wú)燒焦或松脫，如有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改； 觀察管路接頭處有無(wú)油污，如有則說明此部位泄漏，此時(shí)應(yīng)將接頭寧緊； 用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調(diào)器制冷劑不夠，此時(shí)應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑； 觀察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜，而其他部位有少量凝露或干燥無(wú)露，則表明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找除泄漏部位并排除； 用手摸干燥過濾器，正常適應(yīng)比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時(shí)應(yīng)更

11、換干燥過濾器； 用復(fù)合壓力表測(cè)量空調(diào)器高低壓力，如果低壓低于0.4Mpa，則說明空調(diào)器有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找出故障部位并排除?？照{(diào)器正常時(shí)的高低壓為（30時(shí)）：低壓為0.490.54 Mpa，高壓為1.171.37 Mpa； 用鉗形表測(cè)量運(yùn)轉(zhuǎn)電流，比較測(cè)量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應(yīng)分析產(chǎn)生的原因，并排除故障； 全部工作完成后，啟動(dòng)空調(diào)器試運(yùn)轉(zhuǎn)，仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排除。 3、空調(diào)器的安裝 (1)窗式空調(diào)器安裝： 在窗口或墻壁上開一個(gè)孔（如果有預(yù)留孔則不用重開），其孔的大小由空調(diào)器的外形尺寸決定； 根據(jù)空調(diào)器的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個(gè)支撐架； 根據(jù)支撐架螺栓孔位

12、置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架； 將窗式空調(diào)器安裝在支撐架上，務(wù)必使窗式空調(diào)器外殼室內(nèi)側(cè)比室外高510mm； 窗式空調(diào)器的室外部分的上面應(yīng)裝一塊傾斜的遮陽(yáng)板伸出窗式空調(diào)器約20mm； 用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調(diào)器四周空隙并在四周打上玻璃膠； 試運(yùn)轉(zhuǎn)窗式空調(diào)器，確認(rèn)一切正常。 (2)分體式空調(diào)器的安裝： 根據(jù)室外機(jī)的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個(gè)支撐架（應(yīng)考慮室外機(jī)距 墻為250mm為宜）； 打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接管的護(hù)管為原則，墻洞應(yīng)向室外側(cè)向下傾斜； 室內(nèi)機(jī)組的安裝： 用水平儀測(cè)量掛板是否平直，如平直則根據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應(yīng)的記號(hào)； 根據(jù)

13、記號(hào)在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內(nèi)裝入膠粒； 重新用水平儀測(cè)定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板； 掛上室內(nèi)機(jī)組，務(wù)必使室內(nèi)機(jī)組平直、牢固。 室外機(jī)的安裝： 根據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔； 用膨脹螺栓固定支撐架； 把室外機(jī)組安裝在支撐架上。 室內(nèi)外機(jī)組的管路連接： 喇叭口連接時(shí)，一定要交兩管同心對(duì)正，然后用手螺母套入，最后用板手緊固。緊固時(shí)應(yīng)一把扳手固定，一把扳手旋轉(zhuǎn)。緊固時(shí)應(yīng)注意用力力度（16mm銅管，如果用20cm扳手，憑腕力就基本上足夠了；10mm銅管，如果用20cm扳手，憑臂力就基本上足夠了）； 管路轉(zhuǎn)彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不

14、得有凹、扁等變形，應(yīng)盡量減少管路彎曲次數(shù)； 管路連接好后，必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴(yán)。 排除空氣： 用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時(shí)松開氣體連接管螺母； 將液體閥的閥桿反時(shí)針轉(zhuǎn)1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到?jīng)鏊瑫r(shí)則應(yīng)迅速擰緊氣體連接螺母； 全部打開液體和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥3圈，裝回液體閥的堵帽。 系統(tǒng)檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應(yīng)再擰緊螺母，直至不冒氣泡為止； 將管路（包括排水管）整理好，并把墻孔用橡皮泥堵??； 試運(yùn)轉(zhuǎn)：開機(jī)試驗(yàn)，過35分鐘后應(yīng)有涼風(fēng)吹去，應(yīng)無(wú)異常聲響，各種顯示、指示正常，否則應(yīng)查明原因并排除故障。牽涉到產(chǎn)品質(zhì)

15、量問題則應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示主管退貨。 4、給水管的安裝 (1)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。 (2)安裝水管前的準(zhǔn)備工作： 根據(jù)住戶家庭安裝/維修通知單領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）； 輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等）； 借用所需的公用工具（如三輪車、開牙機(jī)等）。 (3)給水管安裝要領(lǐng)： 整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口處； 給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽(yáng)角或墻壁； 給水管每米垂直偏差應(yīng)2mm，橫向偏差應(yīng)1mm（吊線尺量）； 冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平

16、等安裝時(shí)，熱水管必須在冷水管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí)，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)； 給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管碼固定； 刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）； 試水時(shí)應(yīng)整個(gè)管路沒有一處滲漏水。 5、安裝/維修工作完成后，維修員工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴?fù)各物品的原來(lái)狀態(tài)（位置）。 6、全部工作完成后，工程部員工要實(shí)驗(yàn)安裝/維修后的效果給住戶看，實(shí)驗(yàn)次數(shù)不少于3次；同時(shí)要給住戶講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果住戶不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至

17、住戶滿意為止。 7、確認(rèn)一切正常后，機(jī)電處員工應(yīng)禮貌地請(qǐng)住戶在住戶家庭安裝/維修通知單上簽名確認(rèn)。如果住戶對(duì)此次安裝/維修收費(fèi)有異議，維修員工應(yīng)根據(jù)工程維修制作維修項(xiàng)目收費(fèi)規(guī)定向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。 8、工程部員工離開住戶家時(shí)，應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。 9、工程部員工回到工程部后要及時(shí)在住戶家庭安裝/維修通知單上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時(shí)等，然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢。 10、機(jī)電維修部做好住戶家庭安裝/維修通知單登記工作。 11、公共場(chǎng)所及收樓遺留的水電安裝/維修項(xiàng)目可按上述程序要點(diǎn)實(shí)施，完工后由機(jī)電處員工做好維修整改工作單與公共設(shè)備設(shè)施維修（制作）通知單的記錄，由倉(cāng)管員做好維修整改工作單登記表與公共設(shè)備設(shè)施維修（制作）通知單登記表。 五、記錄 1、住戶家庭安裝/維修通知登記單 2、公共設(shè)備設(shè)施維修（制作）通知單登記表 3、維修整改工作單登記表 六、相關(guān)支持文件 管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序