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1、區(qū)域特點分析區(qū)域特點分析區(qū)域特點分析區(qū)域特點分析區(qū)域特點分析規(guī)規(guī) 模：模： 占地占地206206畝畝 總建面總建面3030萬萬建筑形式：建筑形式： 一、二期均為多層一、二期均為多層磚混已售完，三期為磚混已售完，三期為3 3棟點式高層棟點式高層銷售價格：銷售價格： 一、二期均價：一、二期均價：33003300元元/ /平米；平米；三期均價：三期均價：38003800元元/ /平米。平米。競爭項目分析規(guī)規(guī) 模：占地模：占地200200多畝，多畝，50%50%為定向開發(fā)，為定向開發(fā)，50%50%為市場銷售為市場銷售建筑形式：一期為多層，已基建筑形式：一期為多層，已基本售完。目前在售為板點結(jié)合本售完。
2、目前在售為板點結(jié)合高層高層銷售價格：銷售價格：一期均價：一期均價：30003000元元/ /平米；平米；二期均價：二期均價：34003400元元/ /平米。平米。競爭項目分析規(guī)規(guī) 模：模：建筑形式：高層、小高層建筑形式：高層、小高層綠綠 化化 率：率：42%42% 容容 積積 率：率：2.532.53 銷售價格：銷售價格：5300530060006000元元/ /平米平米競爭項目分析規(guī)模：規(guī)模：建筑類型：高層建筑類型：高層, ,小高層小高層 綠化率：綠化率：31%31% 容積率：容積率：3.383.38 銷售價格：銷售價格：39003900元元/ /平米平米競爭項目分析競爭項目分析長安房市蓄勢
3、待發(fā)，本案與時俱進長安房市蓄勢待發(fā)，本案與時俱進長安板塊正處于一個轉(zhuǎn)折點長安板塊正處于一個轉(zhuǎn)折點此時機會將與挑戰(zhàn)并存此時機會將與挑戰(zhàn)并存從區(qū)域出發(fā)、從競爭突破從區(qū)域出發(fā)、從競爭突破占據(jù)主導(dǎo)地位、確定強勢形象占據(jù)主導(dǎo)地位、確定強勢形象區(qū)域總結(jié)項目規(guī)模：項目用地237畝， 總建筑面積33萬 一期開發(fā)面積約8萬 建筑形式：5.5層至6.5層寬景多層電 梯花園洋房 容 積 率：1.33；建筑密度：23.1%；綠 地 率：39%，戶型面積：90-230平米套 數(shù)：一期共424套， 項目項目SWOTSWOT分析分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目項目SWOTSWOT分析
4、分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位價格風向標：有權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，中國經(jīng)濟還將保持至少1520年的高速增長，也就是說，中國處在經(jīng)濟發(fā)展的黃金時期。西安房地產(chǎn)交易量年均增長速度超過30，西安城市人口以年均超過30萬人的速度向前遞增。2007年10月，西安住宅價格與去年同期相比上漲9.6%。12月1日即將實行的最新政策也在刺激西安房產(chǎn)的價格上漲。專家預(yù)計長安區(qū)一般的住宅項目在二至三年將會有15%-30%超高漲幅。分析調(diào)研數(shù)據(jù)我們也發(fā)現(xiàn)，周邊的
5、項目多為高層、小高層等容積率高的建筑形式，從品質(zhì)上講與本項目存在不小的差距。以智慧城為例，從一期到三期的價格走勢上分析，每期的漲幅約為500800元，這也不單單是智慧城一個個例，事實上，長安依托三大資源，使長安逐漸走向西安的副中心地位，長安樓市土地價格凈增了3倍以上，成交價格以每年600元左右的幅度增長。很大程度上這是長安地產(chǎn)價格的趨勢快速走強的結(jié)果。因此我們有理由相信，08年5月開盤的國色天香，將其均價定在4200元/平米是一個比較理想而又穩(wěn)妥的高度。項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整
6、合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合產(chǎn)品賣點及概念整合概念提煉概念提煉整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略整體營銷策略形象包裝策略形象包裝策略分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略準備期準備期預(yù)熱預(yù)熱期期強銷期強銷期導(dǎo)入導(dǎo)入期期一期結(jié)束一期結(jié)束期期2008/12008/
7、22008/42008/52008/8-92008/8-9開盤開盤2008/102008/10分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略推廣費分期策略推廣費分期策略分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略此為前期客戶積累階段，為期4個月。建議以2、3、5、6、22、23、25、27、28#樓作為首推主力產(chǎn)品，奠定項目產(chǎn)品特點及市場形象。以16、17、18、19#樓作為產(chǎn)品線補充，實現(xiàn)項目前期快速銷售的局面。銷售均價：4000元/平米分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略此階段建議以8、9、10、11、12、13號樓號樓為主推產(chǎn)品及項目形象價位支撐。銷售均價：4250元/平米分期執(zhí)行策略分期執(zhí)行策略此階段建議以7、15號樓為主推產(chǎn)品及項目形象價位支撐。消化前期剩余房源。銷售價格：4350元/平米分期執(zhí)行策略 策劃總監(jiān)1名銷售總監(jiān)1名項目總監(jiān)1名置業(yè)顧問18名行政助理3名策劃執(zhí)行人員1名銷售經(jīng)理1名行政經(jīng)理1名策劃經(jīng)理1名感謝聆聽，預(yù)祝項目運作成功感謝聆聽，預(yù)祝項目運作成功
西安國色天香營銷策劃方案
