中國人民銀行濟南分行宿舍樓物業(yè)管理投標(biāo)書

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1、*物業(yè) 中國人民銀行濟南分行宿舍樓物業(yè)管理投標(biāo)書第一部分：報價函山東省齊魯國際招標(biāo)有限公司：我們根據(jù)編號為IST-200518競爭性談判采購文件的要求，對中國人民銀行濟南分行宿舍樓物業(yè)管理服務(wù)競爭性談判采購項目進行報價。由供應(yīng)商 *物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （全稱）正式委托全權(quán)代表 市場研發(fā)部經(jīng)理 石作欣 （姓名、職務(wù)）提交報價文件正本一份，副本五份。在此文件中，供應(yīng)商全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的報價文件被接受，我們將履行談判采購文件中規(guī)定的每一項要求，并按我們報價文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項目的物業(yè)管理工作。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與談判采購文件中的條款。（2）我方承諾報價文件所報的物

2、業(yè)管理人員與最終實施合同的物業(yè)管理人員相一致。（3）我方已詳細(xì)檢查所有報價文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。（4）報價文件在公開報價后90天內(nèi)有效。如果我方在規(guī)定公開報價后的有效期內(nèi)撤回遞交報價文件，將被沒收報價保證金。（5）我方同意采購代理機構(gòu)的要求，提供與遞交報價文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。（6）我方愿按中華人民共和國合同法履行自己的全部職責(zé)。（7）我們理解，最低報價不是成交的唯一條件，你們有選擇成交供應(yīng)商的權(quán)利。（8）我方若未成為成交供應(yīng)商，采購代理機構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。（9）我方將遵照物業(yè)管理條例的要求。（10）與本報價有關(guān)的所有往來信函，應(yīng)按下列地

3、址進行：地址：000000000000 郵政編碼：20000000000電話：（000000000009 傳真：（000000000003電子信箱：0000供應(yīng)商全稱：*物業(yè) 開戶銀行名稱：農(nóng)0000000 管理有限責(zé)任公司公章： 銀行帳號：100000000000法人代表簽字： 開戶行地址：00000002005年8月4日第二部分：法定代表人授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 0000軍 （姓名）系 *物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （供應(yīng)商全稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 *物業(yè)管理有限責(zé)任公司（單位名稱）的 市場研發(fā)部經(jīng)理 00000000（姓名、職務(wù)）為我公司全權(quán)代表，以本公司的名義參加SIT-200

4、518中國人民銀行濟南分行宿舍樓物業(yè)管理服務(wù)競爭性談判采購項目。全權(quán)代表在報價文件、談判過程中的書面承諾、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。全權(quán)代表無轉(zhuǎn)委權(quán)。特此委托。（附被授權(quán)人身份證明復(fù)印件）被授權(quán)人姓名：0000000 性別：男 年齡：28單位：*物業(yè) 部門：市場研發(fā)部 職務(wù)：經(jīng)理 管理有限責(zé)任公司供應(yīng)商：（蓋章）法定代表人：（簽字、蓋章）日期： 2005年8月4日第三部分：報價一覽表供應(yīng)商全稱*物業(yè)管理有限責(zé)任公司總報價（元/年）小寫：￥1350650元/年大寫：壹佰叁拾伍萬零陸佰伍拾元/年綜合住宅樓總報價（元/年）599722元/年其中單價（元/月

5、）1.50元/月面積（約）33400岔路街宿舍樓總報價（元/年）599651元/年其中單價（元/月）0.97元/月面積（約）51600樂山小區(qū)宿舍樓總報價（元/年）76774元/年其中單價（元/月）1.33元/月面積（約）4800太合里宿舍樓總報價（元/年）74503元/年其中單價（元/月）1.29元/月面積（約）4800資質(zhì)、資格二級資質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理李艷艷，*物業(yè)第二物管部，經(jīng)理物業(yè)實現(xiàn)規(guī)范時間綜合樓裝修完畢，其余15日內(nèi)出現(xiàn)問題服務(wù)響應(yīng)時間5分鐘綜合住宅樓地上停車費單價（元/月車位）80元/月車位車位數(shù)50個小計（元/年）48000元/年地下停車費單價（元/月車位）100元/月車

6、位車位數(shù)128個小計（元/年）153600元/年岔路街宿舍樓停車費單價（元/月車位）80元/月車位車位數(shù)227個小計（元/年）217920元/年備注供應(yīng)商：（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字）第四部分：費用測算表一、費用測算(綜合宿舍樓） 序號 費用項目 測算依據(jù) 月合計（元） 年合計（元） 一 保安部費用 1 保安主管1人， 工資標(biāo)準(zhǔn)1000元 1,000 12,000 2 保安員12人 工資750元4人，596元8人， 8,550 102,600 3 工資相關(guān)費用 保險費，182.984人 1,464 17,566 4 服裝費 每人每年每套600元 650 7,800 5 保安協(xié)管費 每人每

7、月170元（含服裝費），按6個名額繳納 1,020 12240 小計 12,684 152,206 二 清潔費 1 保潔班4人人 保潔員596元，園藝師596元 2,384 28,608 2 服裝費 夏裝1套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙 80 963 3 清潔耗材費 工具及各種耗材,平均每人每月80元 240 2,880 4 垃圾費 每月每戶4元，412戶 1,648 19,776 5 消殺費 每月200元 200 2,400 小計 4,552 54,627 三 日常維修人員工資及相關(guān)費用 1 技師1人 工資1000*1 1,000 12,00

8、0 2 工資相關(guān)費用 保險費每人182.98元 2,745 32,936 3 服裝費 夏裝2套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1雙16元 32 381 4 零星維修 物業(yè)管理小修，單件材料200元以內(nèi)，每月800元 800 9,600 5 電梯費8部 年檢每臺每年1200元，維保費1000元 2,017 24,200 小計 6,593 79,117 四 公共費用分?jǐn)?附共有分?jǐn)偯骷?xì) 5,710 68,520 五 以上費用合計 一+二+四 29,539 354,470 六 企業(yè)管理費 五5 1,477 17,724 七 利潤 （五六）10 3,102 37,219 八

9、 營業(yè)稅 （五六）5.555% 1,723 20,675 九 物業(yè)管理費合計 五九 35,841 430,089 十 水電費 公共部位水電費 14136.1169633.2 十一 總計 49,977 599,722 綜合宿舍樓面積 33400 物業(yè)費單價（元/平方米.月） 1.07 水電費單價（元/平方米.月） 0.42 總費用單價（元/平方米.月） 1.50 二、費用測算(岔路街宿舍樓） 序號 費用項目 測算依據(jù) 月合計（元） 年合計（元） 一 保安部費用 1 保安班長1人， 工資標(biāo)準(zhǔn)800元 800 9,600 2 保安員6人 工資750元6人 4,500 54,000 3 工資相關(guān)費用

10、保險費，182.984人 732 8,783 4 服裝費 每人每年每套600元 650 7,800 5 保安協(xié)管費 每人每月170元（含服裝費），按6個名額繳納 1,020 12240 小計 7,702 92,423 二 清潔費 1 保潔主管1人 保潔主管800元/月 800 9,600 2 保潔員6人 596元/月6人 3,576 42,912 3 綠化員1人 596元/月1人 596 7,152 4 工資相關(guān)費用 保險費，182.987人 1,281 15,370 5 服裝費 夏裝1套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙 187 2,247 6 清

11、潔耗材費 工具及各種耗材,平均每人每月80元 560 6,720 7 垃圾費 每月每戶4元，412戶 1,648 19,776 8 消殺費 每月500元 500 6,000 小計 9,148 109,777 三 日常維修人員工資及相關(guān)費用 1 設(shè)備運行3人 工資850*3 2,550 30,600 2 零星維修 物業(yè)管理小修，單件材料200元以內(nèi)，每月2500元 2,500 30,000 3 換熱站保養(yǎng) 保養(yǎng)費每年30104元 2,509 30,104 小計 7,559 90,704 四 公共費用分?jǐn)?附共有分?jǐn)偯骷?xì) 8,656 103,872 五 以上費用合計 一+二+四 33,065 39

12、6,776 六 企業(yè)管理費 五5 1,653 19,839 七 利潤 （五六）10 3,472 41,662 八 營業(yè)稅 （五六）5.555% 1,929 23,143 九 物業(yè)管理費合計 五九 40,118 481,420 十 水電費 公共部位水電費 9852.57118230.84 十一 總計 49,971 599,651 岔路街宿舍 51600 物業(yè)費單價（元/平方米.月） 0.78 水電費單價（元/平方米.月） 0.19 總費用單價（元/平方米.月） 0.97 三、費用測算(太合里宿舍樓） 序號 費用項目 測算依據(jù) 月合計（元） 年合計（元） 一 保安部費用 1 保安員2人 工資750

13、元2人 1,500 18,000 2 工資相關(guān)費用 保險費，182.982人 366 4,392 3 服裝費 每人每年每套600元 650 7,800 小計 2,516 30,192 二 清潔費 1 保潔員0.5人 596元/月0.5人 298 3,576 2 工資相關(guān)費用 保險費，182.980.5人 91 1,098 3 服裝費 夏裝1套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙 13 161 4 清潔耗材費 工具及各種耗材,平均每人每月80元 40 480 5 垃圾費 每月每戶4元，63戶 252 3,024 6 消殺費 每月50元 50 600 小計

14、 745 8,938 三 日常維修人員工資及相關(guān)費用 1 零星維修 物業(yè)管理小修，單件材料200元以內(nèi)，每月200元 200 2,400 小計 200 2,400 四 公共費用分?jǐn)?附共有分?jǐn)偯骷?xì) 637 7,644 五 以上費用合計 一+二+四 4,098 49,174 六 企業(yè)管理費 五5 205 2,459 七 利潤 （五六）10 430 5,163 八 營業(yè)稅 （五六）5.555% 239 2,868 九 物業(yè)管理費合計 五九 4,972 59,664 十 水電費 公共部位水電費 1236.614839.2 十一 總計 6,209 74,503 綜合宿舍樓面積 4800 物業(yè)費單價（元

15、/平方米.月） 1.04 水電費單價（元/平方米.月） 0.26 總費用單價（元/平方米.月） 1.29 四、費用測算(樂山小區(qū)） 序號 費用項目 測算依據(jù) 月合計（元） 年合計（元） 一 保安部費用 1 保安員2人 工資750元2人 1,500 18,000 2 工資相關(guān)費用 保險費，182.982人 366 4,392 3 服裝費 每人每年每套600元 650 7,800 小計 2,516 30,192 二 清潔費 1 保潔員0.5人 596元/月0.5人 298 3,576 2 工資相關(guān)費用 保險費，182.980.5人 91 1,098 3 服裝費 夏裝1套60元/套，春秋冬裝2套90

16、元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙 13 161 4 清潔耗材費 工具及各種耗材,平均每人每月80元 40 480 5 垃圾費 每月每戶4元，63戶 252 3,024 6 消殺費 每月50元 50 600 小計 745 8,938 三 日常維修人員工資及相關(guān)費用 1 零星維修 物業(yè)管理小修，單件材料200元以內(nèi)，每月200元 200 2,400 小計 200 2,400 四 公共費用分?jǐn)?附共有分?jǐn)偯骷?xì) 637 7,644 五 以上費用合計 一+二+四 4,098 49,174 六 企業(yè)管理費 五5 205 2,459 七 利潤 （五六）10 430 5,163 八 營業(yè)稅

17、（五六）5.555% 239 2,868 九 物業(yè)管理費合計 五九 4,972 59,664 十 水電費 公共部位水電費 1425.8217109.84 十一 總計 6,398 76,774 綜合宿舍樓面積 4800 物業(yè)費單價（元/平方米.月） 1.04 水電費單價（元/平方米.月） 0.30 總費用單價（元/平方米.月） 1.33 附表：費用測算（共有分?jǐn)偯骷?xì)） 序號 費用項目 測算依據(jù) 月合計（元） 年合計（元） 一 管理人員費用 1 管理處主任1人 工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月 1,800 21,600 2 事務(wù)助理1人 工資標(biāo)準(zhǔn)1100元/月 1,100 13,200 3 客服接待2人 工

18、資標(biāo)準(zhǔn)800元/月*2 1,600 19,200 4 工資相關(guān)費用 包括社會保險、教育、福利、工會經(jīng)費等,工資的55 2,475 29,700 5 服裝費 冬裝每人1套每套200元，夏裝每人2套每套150元 125 1,500 6 綜合辦公費 交通費100元/月，電話費200元/月，辦公用品80元/月，主任手機費160元 990 11,880 小計 8,090 97,080 二 日常維修人員工資及相關(guān)費用 1 工程主管1人 主管工資1200元 1,200 14,400 2 日常維修8人 平均工資850元8 3,400 40,800 3 工資相關(guān)費用 保險費每人182.98元 1,098 13,

19、175 4 服裝費 夏裝2套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1雙16元 191 2,286 小計 5,888 70,661 三 開辦物資折舊費 入住時需配備的治安、清潔、維修、辦公工具，明細(xì)表附后 1,572 18,860 四 以上費用合計 一+二三 15,550 186,601 以上費用為公共費用，按面積進行分?jǐn)偅?面積 月分?jǐn)?年分?jǐn)?綜合宿舍樓 43,000 5,710 68,521 岔路街宿舍 64,500 8,565 102,782 太合里宿舍 4,800 637 7,649 樂山小區(qū) 4,800 637 7,649 合計 117,100 15,550 1

20、86,601 附表：開辦物資明細(xì)表分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限合計辦公用品電腦、打印機臺160003 2,000 空調(diào)臺120003 667 沙發(fā)套110003 333 辦公桌椅套53003 500 資料柜組46003 800 治安用具對講機部128003 3,200 橡膠警棍根3403 40 雙層床張201503 1,000 強光手電個4701 280 清潔設(shè)備清潔車輛46003 800 吸塵吸水機臺115003 500 高壓水 槍支212003 800 洗地機臺128003 933 維修工具3米人字梯個23501 700 2米人字梯個32001 600 小型工具套102001 2,000

21、管道疏通機臺28002 800 壓力鉗、老虎鉗工作臺等套120004 500 電錘、電鉆套120003 667 工作梯（6米鋁合金）個112802 640 綠化工具小型工具套12001 200 高壓噴霧器個13003 100 蛇皮管米20031 600 三輪車個16003 200 總計 18,860 附表：公共部位水電費明細(xì)序號項目名稱 功率日用時間年用天數(shù)年用量年費用月費用一、綜合住宅樓1給水泵153365164258870739.1252排污泵35.2236525696138761156.323地下停車場照明35.28365102784555034625.284主樓地下一層照明483651

22、16806307525.65主樓地下二層照明48365116806307525.66電梯用電量14023651022005518845997地上公共部位照明11.52336512614.46812567.6488每年消防設(shè)備實驗1700.4168373.069室外照明41036514600788465710中央空調(diào)設(shè)備分?jǐn)?0011消防設(shè)備分?jǐn)?0012綠化用水5016030008850737.513小計16963414136.1二、岔路街水電費01樓道照明113365120456504542.0252院落照明2410365876004730439423變壓器損耗102912555724631

23、.044、綠化用水5016030008850737.5小計1182319852.57三、太合里水電費01樓道照明0.8336587647339.422院落照明0.241036587647339.423、變壓器損耗25728138931157.76小計148391236.6四、濼山小區(qū)水電費01樓道照明0.843365919.849741.3912院落照明0.181036565735529.5653泵房4336543802365197.14變壓器損耗25728138931157.76小計171101425.82五各處每平方水電費面積單價1綜合住宅樓334000.42 2岔路街水電費516000.

24、19 3太合里水電費48000.26 4濼山小區(qū)水電費48000.30 第五部分：擬參加本項目管理處主任簡歷表姓名00性別女年齡26職務(wù)經(jīng)理職稱助理工程師學(xué)歷本科參加工作時間2001年從事物業(yè)管理年限4年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標(biāo)準(zhǔn)*物業(yè)*集團本部400002001年7月至2002年10月二級*物業(yè)新世界陽光花園1500002002年10月至2004年9月一級*物業(yè)省立醫(yī)院高層住宅700002004年9月今一級第六部分：擬參加本項目物管工作主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹名稱姓名職務(wù)職稱主要資歷、經(jīng)驗及承擔(dān)過的項目一、 總部1、 項目主管二、 現(xiàn)場1、 物業(yè)管理經(jīng)理2、 事務(wù)

25、助理3、 保安部主管4、 保潔部主管5、 工程部主管0副總經(jīng)理管理處主任事務(wù)助 理主管主管主管助理工程師助理工程師物業(yè)管理師，*物業(yè)副總經(jīng)理，15萬平方以上寫字樓管理經(jīng)驗。2002.5至2002.10 *集團本部管理處主任2002.10至2004.9 新世界陽光花園管理處主任2004.9至今 省立醫(yī)院高層住宅樓管理處主任 濟寧車管所項目集團本部項目省立醫(yī)院項目槐蔭政務(wù)大廈項目備注：助理、主管為備選人員，若現(xiàn)有人員有合格優(yōu)秀的予以任用。第七部分：資格及商務(wù)情況表供應(yīng)商名稱*物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立日期1996年資質(zhì)等級二級ISO9000質(zhì)量認(rèn)證通過付款方式同談判采購文件要求優(yōu)惠條件（如有）1、依

26、托*集團汽車綜合服務(wù)勢力，業(yè)主可享受購車、修車、美容、租車等服務(wù)的最大優(yōu)惠。2、 業(yè)主家庭保潔等特約服務(wù)實施打折優(yōu)惠。3、 倘若辦公樓能一起中標(biāo)，太合里和樂山宿舍的物業(yè)費可優(yōu)惠到岔路街宿舍水平。近 三 年 主 要 業(yè) 績省級以上獲獎項目同類項目業(yè)績0最大合同值60萬最復(fù)雜項目省立醫(yī)院高層住宅目前在管項目*集團00其他業(yè)績1、*物業(yè)保安部連續(xù)三年被授予濟南市“青年文明號”榮譽稱號2、*物業(yè)工0人”服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)：達到全國物業(yè)管理一級標(biāo)準(zhǔn)承諾：綜合宿舍樓1年內(nèi)創(chuàng)市優(yōu)備注供應(yīng)商：（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字）第八部分：偏差表序號偏差內(nèi)容采購文件要求報價文件實際情況其它說明商務(wù)偏差：

27、無偏差技術(shù)偏差：無偏差說明：我公司完全按照招標(biāo)文件要求編制管理方案，無偏差。供應(yīng)商：（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字）第九部分：物業(yè)管理實施方案第一章 概 況*物業(yè)簡介*集團是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團，注冊資金1.2億，經(jīng)營范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個產(chǎn)業(yè)，入圍全國服務(wù)行業(yè)500強，全國汽車銷售50行業(yè)強。*物業(yè)管理有限責(zé)任公司是*集團旗下的國家二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準(zhǔn)成立，注冊資金300萬。成立之初，通過引進香港世紀(jì)酒店管理集團、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢，形成了獨特的“賓館式服務(wù)”、“星級

28、化管理”的經(jīng)營模式；并順利通過了ISO9001（2000）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工400余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟師、園藝師21人，其他各類技術(shù)人員也都100%持證上崗。*物業(yè)公司除承接集團各分公司商業(yè)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由濟南延伸至濟南、濟寧、臨沂、濰坊等地區(qū)，承接了槐蔭政務(wù)中心大廈、中國重汽銷售大廈、臨沂華通國際商務(wù)大廈、濟寧車管所、新世界陽光花園、山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)、實力榮祥花園、同濟杰座社區(qū)、濟寧同濟科技工業(yè)園、濟寧賽寶量販超市等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的住宅小區(qū)、政務(wù)辦公樓、工

29、業(yè)園區(qū)、智能化商貿(mào)大廈、商場超市以及高層樓宇電梯、中央空調(diào)設(shè)備維護、園林設(shè)計等物業(yè)管理經(jīng)驗。公司在發(fā)展中形成獨具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實的作風(fēng)，凝聚成強大的向心力。以“*物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國際時尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵著優(yōu)秀的*物業(yè)人，不斷追求卓越，回報社會！物業(yè)概況1、 綜合住宅樓：濟南市經(jīng)七路382號，建筑面積33400M2，共136戶，2005年4月啟用，設(shè)施設(shè)備齊全。2、 岔路街宿舍樓：濟南市經(jīng)七小緯六路139號，建筑面積51600 M2，共412戶，1996年12月投入使用，設(shè)施設(shè)備較陳舊。3、 樂山小區(qū)

30、宿舍：濟南市樂山小區(qū)21號樓，建筑面積4800 M2，共63戶，1989年投入使用，房屋及配套實施嚴(yán)重老化。4、 太合里宿舍樓：濟南市經(jīng)五路107號，建筑面積4800 M2，共45戶，1984年投入使用，房屋及配套實施嚴(yán)重老化。物業(yè)管理服務(wù)范圍一、小區(qū)房屋建筑共用部位的養(yǎng)護和管理；二、小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（泵房、監(jiān)控系統(tǒng)、配電室、消防設(shè)備、照明）的日常養(yǎng)護、管理；三、 區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護、管理；四、 區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運；五、小區(qū)內(nèi)公共秩序維持、車輛疏導(dǎo)、停放管理；消防、安全監(jiān)控、24小時社區(qū)巡邏。六、小區(qū)內(nèi)住戶水、電、暖收

31、費及報修服務(wù)；七、物業(yè)資料歸集管理；八、小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)和精神文明創(chuàng)建；九、物業(yè)管理條例規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)公司提供的其他服務(wù)；十、小區(qū)業(yè)主委托的其它物業(yè)管理內(nèi)容。第二章 物業(yè)管理的服務(wù)構(gòu)想物業(yè)特點分析根據(jù)招標(biāo)文件和現(xiàn)場實地考察，現(xiàn)就物業(yè)特點分析如下：一、擬招標(biāo)的四處物業(yè)，是中國人民銀行首次對職工宿舍進行后勤社會化改制的試點工程，長期享受單位后勤福利的業(yè)主對物業(yè)管理的理念較弱。二、四處物業(yè)面積較小，且分散，物業(yè)檔次參差不齊，物業(yè)管理的難度較大，因規(guī)模小、分散帶來的管理成本增加。三、業(yè)主群體收入高，汽車的擁有量高，對車輛的科學(xué)管理和售后服務(wù)要求高，提供應(yīng)急便捷服務(wù)，是貼心管家的真情所在。四、物業(yè)的服務(wù)

32、人員不變的情況，將服務(wù)質(zhì)量提，服務(wù)內(nèi)容增加，達到物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)。委托管理之目的1、為人民銀行的住戶提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的生活與居住環(huán)境。2、保持和提高物業(yè)的完好程度，通過加強對物業(yè)的管理維護和對本物業(yè)使用人的管理和服務(wù)，防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。3、統(tǒng)籌安排物業(yè)各項設(shè)施的管理養(yǎng)護，強化宣傳，對住戶與外來人員的行為依法進行管理約束，共同維護花園環(huán)境。4、維護業(yè)主（住戶）的權(quán)益，業(yè)主置業(yè)大都用來居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強對業(yè)主（住戶）的行為管理，服務(wù)就是為了維護業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。5、加強對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護和提高本

33、住宅區(qū)的社會聲譽，達到“雙贏”效果。靈活、高效的管理機制一、功效合一的住宅小區(qū)物業(yè)管理中心。我們擬在新綜合宿舍樓設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)中心，全面負(fù)責(zé)四處宿舍樓的物業(yè)管理工作，一方面整合整個物業(yè)服務(wù)中心的人力資本；另一方面，可以全面開展服務(wù)中心的各項服務(wù)功能。使物業(yè)保證高質(zhì)量的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造方便快捷的生活環(huán)境。二、精練的管理處組織架構(gòu)。組織架構(gòu)描述：1、管理處組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采用管理處主任負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，由*物業(yè)公司直接領(lǐng)導(dǎo)。2、管理處所需管理人力資源配置實行*物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇，以保證管理處主任建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。3、管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡

34、量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。4、公司委派的管理5、組織架構(gòu)*物業(yè)人行濟南分行宿舍物業(yè)管理處管理處主任1人主任助理1人客服部客服接待2人工程部主管1人維修電工4人設(shè)備運行3人技師1人維修水工4人綜合樓門崗6人綜合樓車庫3人綜合樓監(jiān)控3人岔路街7人樂山小區(qū)2人太合里宿舍2人內(nèi)衛(wèi)部主管1人保潔部主管1人岔路街宿舍6人樂山太和里1人園藝師2人綜合樓3人人員配置說明：管理處共54人管理人員：（2）主任1人事務(wù)助理1人客服部：（2）客服檔案1人前臺接待1人內(nèi)衛(wèi)部：（24）主管1人門崗16人（綜合宿舍樓6人，岔路街6人，樂山小區(qū)2人，太合里宿舍2人）車庫3人班長1人安全監(jiān)控、消防監(jiān)控3

35、人工程部：（13人）主管1人技師1人（電梯）設(shè)備運行3人（水泵房、換熱站、配電室）日常維修電工4人日常維修水工4人保潔部：（13）主管1人綜合宿舍樓：3人岔路街宿舍樓：5人樂山、太合里宿舍：1人園藝師1人6、崗位職責(zé)管理處主任全面負(fù)責(zé)人行宿舍區(qū)物業(yè)管理工作事務(wù)助理協(xié)助主任完成各項工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，為管理處主任反饋各類管理信息。客服接待負(fù)責(zé)投訴處理，負(fù)責(zé)檔案管理，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收費，負(fù)責(zé)代收代繳水電費工程主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)各項設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護，對各項服務(wù)進行整體協(xié)調(diào)技師負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)電梯等各種設(shè)備的技術(shù)指導(dǎo)工作維修工負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的日常維修，師生日常報修設(shè)備運行負(fù)責(zé)設(shè)

36、備的日常運行及日常養(yǎng)護內(nèi)衛(wèi)主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)內(nèi)衛(wèi)方面的培訓(xùn)、計劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作內(nèi)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)本班內(nèi)衛(wèi)的執(zhí)勤巡邏監(jiān)控的管理工作監(jiān)控室值班員負(fù)責(zé)24小時消防、安全監(jiān)控門崗警衛(wèi)負(fù)責(zé)各個宿舍區(qū)的門崗警衛(wèi)工作，人員、車輛出入登記車庫內(nèi)衛(wèi)負(fù)責(zé)車庫車輛管理工作保潔主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)保潔的培訓(xùn)、計劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作樓內(nèi)保潔員負(fù)責(zé)樓內(nèi)公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運、消殺工作樓外保潔員負(fù)責(zé)室外公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運、消殺工作綠化主管由園藝師擔(dān)任，負(fù)責(zé)綠化管理及技術(shù)指導(dǎo)、綠化養(yǎng)護工作層層選拔的管理者隊伍高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，依托于一支優(yōu)秀的管理管理團隊，優(yōu)秀的管

37、理團隊來源于合格、合適人才的甄選和合理搭配，*物業(yè)歷來重視管理者隊伍的組建，并將其作為工作的開端。根據(jù)現(xiàn)在有人員情況，物業(yè)公司將派公司培訓(xùn)部人員，按照公司ISO9000質(zhì)量體系文件的要求，做長期培訓(xùn)計劃，對現(xiàn)有人員分崗位培訓(xùn)。并從中選拔個崗位骨干，作為管理處的中堅力量。管理處主任的選聘 公司的派出機構(gòu)和小區(qū)管理第一責(zé)任人的物業(yè)管理處主任，同時擔(dān)負(fù)執(zhí)行者和管理者的雙重角色，其作用尤為明顯。因而，對其素質(zhì)的要求頗高，人才的考察不僅僅是工作年限、從業(yè)經(jīng)驗等閱歷性因素，我們擬從以下幾個方面進行了選拔， 1、服務(wù)意識 物業(yè)管理工作是一項以商品（行為的付出）交換獲得收益的第三產(chǎn)業(yè)，因而，服務(wù)意識至上，是工

38、作的前提和基礎(chǔ)。也是選拔物業(yè)管理處主任的首要條件。 2、“執(zhí)行力” 在全球倡導(dǎo)的潮流中，管理處主任的執(zhí)行力如何成為職業(yè)經(jīng)理人是否稱職的重要籌碼。也是貫徹企業(yè)決策不走樣，確保工作質(zhì)量穩(wěn)定的重要保障。3、計劃能力 管理處有條不紊工作的開展，和日常維保功能的體現(xiàn)，在于計劃制訂的科學(xué)性與詳盡化，把各項目標(biāo)按照輕、重、緩、急列出計劃表（計劃表應(yīng)明確完成時間、責(zé)任人、督導(dǎo)人及未完成原因等）。因此，計劃制定能力是管理處主任必備要素之一。4、督導(dǎo)能力 計劃制定得再周到，如不能有效地執(zhí)行，也達不到良好的預(yù)期效果。管理處主任要善于借力，激發(fā)下屬的潛意識，提升下屬的責(zé)任感與使命感。充分調(diào)動下屬的主觀能動性。是其日常

39、督導(dǎo)能力的直接體現(xiàn)。5、協(xié)調(diào)能力 物業(yè)管理是一項勞動密集型工作，隊伍的龐大、服務(wù)對象的多樣化、工作的瑣碎性，要求管理處主任將大部分時間花在協(xié)調(diào)上。協(xié)調(diào)包括內(nèi)部縱向和橫向協(xié)調(diào)及與外部業(yè)主、派出所、市政部門等相關(guān)方的協(xié)調(diào)，以保障計劃的按期實施 。6、創(chuàng)新能力 創(chuàng)新是衡量一個人、一個企業(yè)是否具備競爭力的標(biāo)志。管理處主任作為一線物業(yè)服務(wù)的提供者。對業(yè)主潛在的需求會有先知先覺的超前認(rèn)識。通過對業(yè)主需求層次的剖析，可以為企業(yè)制定以后的戰(zhàn)略提供一線真實材料，同時，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來生機。事務(wù)助理的選聘 事務(wù)助理是管理處主任的得力助手，是項目管理的執(zhí)行者，是管理信息的收集者，工作質(zhì)量的監(jiān)控者，并要求其與

40、管理處主任形成互補效果。工程部主管的選聘 建筑本體、設(shè)備、設(shè)施是物業(yè)的核心內(nèi)容，是物業(yè)發(fā)揮其功能體現(xiàn)其價值的保證。工程部主管的選聘應(yīng)同時具備兩個要素，一是具有設(shè)備管理經(jīng)驗，二是具備室內(nèi)維修工作經(jīng)驗，這是根據(jù)小區(qū)設(shè)備情況復(fù)雜，設(shè)備新舊程度參差不齊的情況考慮，我們擬派公司品保部工程師常駐小區(qū)，并兼任小區(qū)工程部主管。內(nèi)衛(wèi)隊主管的選聘 安全、祥和、文明小區(qū)的創(chuàng)建，需要有一支高素養(yǎng)的內(nèi)衛(wèi)隊伍，內(nèi)衛(wèi)隊伍主要還是依靠現(xiàn)有員工力量，保證對現(xiàn)有物業(yè)情況熟悉，有利于工作的連續(xù)性，但是一支優(yōu)秀的保衛(wèi)隊伍，是服務(wù)技能和服務(wù)理念的有機結(jié)合體。因此我公司擬派有多年帶隊和培訓(xùn)經(jīng)驗的管理處主管擔(dān)當(dāng)此任。保潔主管選聘 擬在現(xiàn)有

41、保潔員工中選聘，前期公司先對現(xiàn)有保潔人員進行理論和實操培訓(xùn)，并通過考核來確立保潔主管人選。并有綠化技師的選聘 錯落有致、造型優(yōu)美、生機勃發(fā)的園林、綠地，不但起到防風(fēng)固壤、凈化空氣之功效，還為業(yè)主營造茶余飯后休閑、健身之良所。我們擬從下屬花木公司綠化技師中抽調(diào)，并由花木公司副經(jīng)理擔(dān)任長期技術(shù)監(jiān)督。措施得當(dāng)?shù)姆?wù)方案把握小區(qū)自身特點，把握物業(yè)管理難點，把握業(yè)主需求焦點。是制定切實可行物業(yè)管理服務(wù)實施方案，實現(xiàn)高水平物業(yè)管理服務(wù)的前提和保障。我方將在實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，將物業(yè)特點為出發(fā)點，以業(yè)主需求為主導(dǎo)，以ISO9001為指導(dǎo)思想，制定嚴(yán)謹(jǐn)、實效的針對性工作方案。以物業(yè)檔次為基點，做好三個把握，實行

42、針對性、分層次物業(yè)管理。設(shè)備、設(shè)施管理思路一、物業(yè)建筑本體的維護 包含墻體的外觀維護、結(jié)構(gòu)維護。1、根據(jù)綜合宿舍樓特點，我們將設(shè)備、設(shè)施管理的重點放在，物業(yè)的保修期返修工作和設(shè)備設(shè)施公共管理制度的宣傳。通過外部管理和自我約束來保障業(yè)主的合法權(quán)益。2、岔路街宿舍樓 此樓正處在一百多戶業(yè)主裝修搬家階段，防治防止破壞樓宇外觀、樓層防水、承重墻體及共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計、管線走向改變，施工污染、對建筑墻體、公共部位的保護、噪聲控制等，并對空調(diào)、太陽能熱水器的安裝統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求。嚴(yán)格按照小區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定的裝修申報、施工、驗收程序進行管。供暖設(shè)備的采暖前的檢修和使用期間的維護工作是設(shè)備管理的重點。二、

43、保障水電基本設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，牽系到千家萬戶的正常生活起居。1、根據(jù)小區(qū)業(yè)主平時與節(jié)假日居住數(shù)量差異較大，摸清水電供應(yīng)量落差規(guī)律，制定針對性操作方案以及時調(diào)整，避免超負(fù)荷現(xiàn)象出現(xiàn)供應(yīng)中斷，及因此造成的設(shè)備非正常損耗，致使工作性能下降和運轉(zhuǎn)壽命縮短等現(xiàn)象。2、根據(jù)季節(jié)的變化，做好設(shè)施、設(shè)備的檢修、檢測。例如，春季供暖期結(jié)束后的供暖設(shè)備保養(yǎng)，避免“跑、冒、滴、漏”，注意平時觀察壓力變化，及時補水，確保管道使用正常。針對春冬季節(jié)氣候干燥、風(fēng)力大，為火災(zāi)多發(fā)季節(jié)的特點，加強對消防監(jiān)控設(shè)施的檢修、滅火設(shè)備的性能測試工作，確保消防硬件系統(tǒng)處于隨時待命階段；夏季雷雨天氣多，變化突然的特點，對樓宇屋面防水檢查、

44、避雷檢測、防汛檢修、針對夏日氣溫高，輸電系統(tǒng)因高溫炙烤、用電負(fù)荷量大，易因起短路的特點，及時進行檢查、檢測，確保供電正?；?。 冬季供暖期來臨前的設(shè)備檢查及試運行。雨季對排水溝、擋水網(wǎng)等進行降雨前、后的清理、疏通、檢修，特別是重視對半地下車庫的防汛監(jiān)控工作，制定定期檢查制度，防汛、排水應(yīng)急措施，確保防汛沙袋、推水器、水泵、吸水機等設(shè)備得到一應(yīng)俱全。附：低壓配電柜控制柜保養(yǎng)、水泵定期保養(yǎng)火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 總之，在日常工作中，利用三個月的時間，熟悉設(shè)備性能及供求特點，繪制供求曲線，及時調(diào)整工作方案。結(jié)合我們管理省立醫(yī)院高層公寓、濟寧同濟杰座小區(qū)設(shè)備管理的經(jīng)驗，確保設(shè)備負(fù)荷運轉(zhuǎn)，并向經(jīng)濟化運行過

45、渡，以降低消耗，節(jié)約成本。為此，我們將制定嚴(yán)格按ISO9001指導(dǎo)下的設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書，從詳細(xì)的年、季度、月、周維保、檢修計劃及日常保養(yǎng)計劃、定期維保計劃、入手，完善工作程序、操作手冊等，為設(shè)備安全、經(jīng)濟化運行奠定基礎(chǔ)。附：電梯安全管理規(guī)定、電梯維修安全保養(yǎng)工操作規(guī)程、電梯困人救援規(guī)程另外，及時向業(yè)主提供有關(guān)家電保養(yǎng)知識、宣傳安全用電、經(jīng)濟化用水等也是貼心管家的真誠所在。環(huán)境美化管理思路小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量的體現(xiàn)，環(huán)境管理工作將起到顯性效果，高品味的生活環(huán)境，關(guān)鍵在于樹立一個質(zhì)量的標(biāo)桿，奠定一個良好的工作平臺。因此，接管后的開荒工作尤為重要，我們將環(huán)境美化管理分為兩個階段，即入住開荒階段和日常維護階段。第一階段，入住開荒。開荒工作是一場艱苦而又細(xì)致的工作,開荒工作的準(zhǔn)備充分程度，開荒質(zhì)量的高低直接影響到第二階段工作的開展