《業(yè)主臨時公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》

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1、北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于發(fā)布業(yè)主臨時公約和前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本的通知 京國土房管物20031060號各區(qū)縣國土房管局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各物業(yè)管理企業(yè)，各有關(guān)單位：根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例（國務(wù)院第379號令）和有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合我市實際情況，我局制定了業(yè)主臨時公約和前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本，現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下：一、新建物業(yè)的建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照示范文本簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求、服務(wù)費用及收取方式、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求、服務(wù)

2、費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。二、新建物業(yè)的建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)參照示范文本制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)向買受人明示業(yè)主臨時公約。物業(yè)買受人在簽訂買賣合同時，應(yīng)書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。三、2003年9月1日前，已經(jīng)我局核準(zhǔn)物業(yè)管理公約的新建項目，執(zhí)行本市原有物業(yè)管理公約制度，即建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，向買受人明示經(jīng)核準(zhǔn)的物業(yè)管理公約，物業(yè)買受人書面承諾遵守物業(yè)管理公約。2003年9月1日至本通知

3、頒布之日前，已經(jīng)核準(zhǔn)物業(yè)管理公約的新建項目，沒有制定業(yè)主臨時公約的，建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，按照本條上款規(guī)定執(zhí)行；已按照物業(yè)管理條例規(guī)定制定業(yè)主臨時公約的，按本通知第一、二條規(guī)定辦理。四、自本通知下發(fā)之日起，我局不再受理物業(yè)管理公約的核準(zhǔn)申請。原關(guān)于加強“商品房物業(yè)管理公約”核準(zhǔn)和監(jiān)督管理工作的通知（京國土房管物2002326號）和關(guān)于發(fā)布“商品房物業(yè)管理公約”和“承諾書”示范文本的通知（京國土房管物2002563號）即日起廢止。附件：業(yè)主臨時公約和前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本 北京市國土資源和房屋管理局 二OO三年十二月九日 附件一業(yè)主臨時公約（示范文本）為落實本物業(yè)的售后物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的

4、合法權(quán)益，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境和秩序，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例及有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件制訂本公約，由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守。第一章 總則一、物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱： 座落位置： 總建筑面積：國有土地使用證明文件政府批文號：土地用途：二、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、政策和本公約規(guī)定，配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作，妥善處理相鄰關(guān)系，遵守物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定和本公約制定的管理細則及各項管理規(guī)章制度。同時，業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本公約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。第二章 物業(yè)使用和維修三、按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)整潔、美觀，遵守政府

5、對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。（例如：空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝，陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標(biāo)識牌、廣告牌或標(biāo)語等。）四、愛護公共環(huán)境，不侵占公共綠地和損壞物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠地、園林、小品和其他共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在公共部位亂涂亂畫和隨便張貼。垃圾應(yīng)按指定時間和地點堆放，避免遺撒。五、自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序，不在公共部位或違反規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì)；不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲；并不得利

6、用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。六、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，即時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間； 。七、機動車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時速應(yīng)低于5公里；車輛出入應(yīng)按要求出示證件； 。機動車應(yīng)在專門的車位停放，禁止在消防通道、井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛用途；不得自行在車位上安裝任何設(shè)置；夜間停放期間，防盜報警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除； 。本物業(yè)區(qū)域的共用車位使用分配方式為： 。（例如：留出適當(dāng)數(shù)量的訪客車位后，按順序登記分配/輪換分配/以抽簽的方式分配； 。）八、業(yè)主應(yīng)及時對屋內(nèi)影

7、響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進行維修；業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時，應(yīng)及時通知物業(yè)管理企業(yè)，并采取合理措施防止損失擴大。九、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成物業(yè)及他人人身傷害和財產(chǎn)損失的，阻撓人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)管理企業(yè)和相鄰業(yè)主必要時進行入戶維修，如因該等維修而損壞業(yè)主利益，應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償損失。 十、如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞，造成損壞的責(zé)任人應(yīng)負責(zé)修復(fù)或賠償損失。十一、業(yè)主需要進行室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并遵守有關(guān)規(guī)定和制度。裝飾裝修房屋，應(yīng)在規(guī)定時

8、間施工，不得擅自拆改承重墻、各種管線和破壞防水層等，不得影響共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修養(yǎng)護以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他業(yè)主利益受損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。十二、其他條款 。第三章 物業(yè)服務(wù)費用的交納十三、業(yè)主應(yīng)按規(guī)定或約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)委托他人按期代交或及時補交。并按時交納水、電、燃氣等能源費用和供暖等費用。十四、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和自用設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和進行其他特約性服務(wù)，應(yīng)支付相關(guān)費用。十五、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項維修

9、資金，維修資金不敷使用時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定續(xù)籌。十六、其他條款 。第四章 其他相關(guān)事項十七、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人承諾遵守公約，并于買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。十八、其他條款 。第五章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決十九、業(yè)主應(yīng)自覺遵守本公約的各項規(guī)定，違反本公約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應(yīng)負賠償責(zé)任。二十、對業(yè)主違反公約的行為，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)可督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可提起訴訟

10、；違反相關(guān)法規(guī)政策的，報告有關(guān)部門。二十一、其他條款 。第六章 附則二十二、本公約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。二十三、本公約自物業(yè)買受人簽署買賣合同書面承諾遵守公約之日生效。二十四、公約制定人對本公約負有解釋義務(wù)。在業(yè)主大會成立前，不得對本公約進行修改；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會重新審議制定業(yè)主公約。二十五、業(yè)主大會通過的業(yè)主公約生效時，本公約自然終止。業(yè)主臨時公約制定人： 年 月 日附件二前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人委托方 （以下簡稱甲方）名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：受委托方（以下簡稱乙方）

11、：名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，通過招投標(biāo)方式（或協(xié)議選聘方式），甲方將 （物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理，雙方經(jīng)平等協(xié)商一致，訂立本合同。第二條 物業(yè)基本情況物業(yè)類型：座落：四至：占地面積：總建筑面積：委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件一。第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第三條 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；建立物業(yè)管理的各項制度； 。第四條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、 、 、 、 等。第五條 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理，共用設(shè)施設(shè)備

12、包括：共用的上下水管道、共用照明、 、 、 、 等。第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、（停車場、庫）、 、 、 、 等。第七條 公共綠地的養(yǎng)護與管理。第八條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、 、 、 。第九條 維持公共秩序，包括門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、 、 、 。第十條 維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理。第十一條 消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護， 。第十二條 電梯的運行和日常維護管理。第十三條 房屋裝飾裝修管理服務(wù)。第十四條 其他委托事項1. ；2. ；3. 。第三章 物

13、業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求第十五條 服務(wù)質(zhì)量要求：1.房屋外觀： ；2.設(shè)備運行： ；3.房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護: ； 4.急修： ；5.小修： ；6.綠化維護： ；7.環(huán)境衛(wèi)生： ；8.公共秩序維護： ；9.停車管理： ；10.消防管理： ；11.電梯運行維護： ；12.裝飾裝修管理： ；13.其他： 。第四章 物業(yè)服務(wù)期限第十六條 物業(yè)服務(wù)期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。第十七條 合同期限未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。第五章 物業(yè)服務(wù)費用第十八條 物業(yè)服務(wù)費價格1.物業(yè)服務(wù)費價格為 ，費用構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護

14、費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費、 、 、 ；由乙方按年季向業(yè)主收?。?物業(yè)服務(wù)費價格的調(diào)整，按政策規(guī)定 調(diào)整。2.業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，乙方可以從逾期之日起每日加收應(yīng)繳費用的萬分之 。第十九條 停車費用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?露天車位： 2車庫車位： 3 。第二十條 乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護及其他特約服務(wù)的費用另行收取。第六章 雙方權(quán)利義務(wù)第二十一條 甲方權(quán)利義務(wù)1審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理服務(wù)的實施情況。2合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房，物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于： ；管理用房位置：

15、 ；管理用房由乙方按下列第 項方式使用：（1）無償使用；（2）按建筑面積每月每平方米 元的標(biāo)準(zhǔn)租用。3甲方應(yīng)在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方移交以下資料：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）各專業(yè)部門驗收資料；（5）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬清單（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等）；（6）物業(yè)管理所必須的其它資料。4當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費時，協(xié)助催交。5協(xié)調(diào)、處理本合同生效前的遺留問題：（1） ；（2） 。6協(xié)助乙方作好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作

16、。7其他： 。第二十二條 乙方權(quán)利義務(wù)1根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)；2向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費。3有權(quán)要求甲方和業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務(wù)行為；4對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，有權(quán)提請有關(guān)部門處理；5對業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時公約的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止、 等措施；6選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方；7負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)甲方審定后組織實施；8向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)的使用有關(guān)規(guī)定；9每年會同甲方進行一次物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查；10 。第七

17、章 其他事項第二十三條 物業(yè)入住前的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為： ；服務(wù)要求為 。第二十四條 物業(yè)入住前的物業(yè)服務(wù)費用為： ，由甲方向乙方支付。第二十五條 保修責(zé)任內(nèi)房屋、設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護，按以下方式處理：1委托乙方返修，甲方支付全部費用；2甲方負責(zé)返修；3 。第八章 合同變更、解除和終止的約定第二十六條 本合同期滿，甲方?jīng)Q定不再委托乙方的，應(yīng)提前3個月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再接受委托的，應(yīng)提前三個月通知甲方或業(yè)主大會、業(yè)主委員會。第二十七條 業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或因其他原因本合同終止時，乙方應(yīng)在合同終止之日起 日內(nèi)撤出本物業(yè)，移交物業(yè)管理用房以及與本物業(yè)的物業(yè)管理有關(guān)的全部檔案資料。第二十八

18、條 本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)做好債權(quán)債務(wù)的處理，包括物業(yè)管理費用的清算，對外簽署的各種協(xié)議等；乙方應(yīng)協(xié)助甲方和業(yè)主大會、業(yè)主委員會作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。第二十九條 其他條款 。第九章 違約責(zé)任第三十條 因甲方行為違約導(dǎo)致乙方未能完成管理服務(wù)內(nèi)容，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期不解決的，乙方有權(quán)終止合同。造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)經(jīng)濟賠償。第三十一條 乙方提供的服務(wù)達不到合同約定的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有權(quán)終止本合同。造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)經(jīng)濟賠償。第三十二條 其他條款 。第十章 附則第三十三條 雙方約定自本合同生效之日

19、起 日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理承接驗收手續(xù)。第三十四條 為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成必要的財產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第三十五條 本合同正本連同附件共 頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。第三十六條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意按下列第 方式解決。1提交 仲裁委員會仲裁；2依法向人民法院起訴。第三十七條 本合同條款如與有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件抵觸，該條款無效。第三十八條 本合同自 起生效。甲方 乙方簽章 簽章年 月 日 年 月 日附件一：委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目