房地產(chǎn)報(bào)告-奧潤(rùn)順達(dá)東方固正

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1、址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：河北奧潤(rùn)順達(dá)窗業(yè)有限公司位于高碑店市路北側(cè)光華路東側(cè)的工業(yè)用途房產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托方:河北奧潤(rùn)順達(dá)窗業(yè)有限公司估價(jià)方:保定市東方正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：李娜白同濱 估價(jià)作業(yè)日期：2009年9月7 02009年9月8日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：保定東方（2009）字第0042號(hào)址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24、致委托方函.1二、 估價(jià)師聲明.2三、 估價(jià)的假設(shè)和限制

2、條件.3四、 房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告.5五、 房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告.9六、 附件最新資料推薦最新箝品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24、致委托方函河北奧潤(rùn)順達(dá)窗業(yè)有限公司：本公司受貴公司的委托，本公司對(duì)貴公司所有位于高碑店市團(tuán)結(jié)東路 北側(cè)光華路東側(cè)、房屋所有權(quán)證為高碑店市房權(quán)證團(tuán)結(jié)路字第 9831810 號(hào)、 第9831811 號(hào)，總建筑而積為 27912. 47 平方米房產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘察、勘測(cè) 和有關(guān)資料的收集等工作。結(jié)合估價(jià)對(duì)象的建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè) 施、功能等因素，按照國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)法規(guī)文件及規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估 程序，以及貴公司

3、提供的有關(guān)資料等，本著獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn) 慎的原則，在以2009 年 9 月 7 日為評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，供 貴公司房產(chǎn)抵押貸款時(shí)參考。估價(jià)人員遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，通 過(guò)進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的綜合客觀分析，綜合確認(rèn)估 價(jià)結(jié)果：估價(jià)對(duì)象在 2009年 9月 7日的房產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣 4424.04萬(wàn) 元，大寫人民幣：肆仟肆佰貳拾肆萬(wàn)零肆佰元整。（總價(jià)取整至佰元）估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣4424. 04萬(wàn)元，大寫人民幣：肆仟肆佰貳拾肆萬(wàn)零肆佰元整。（總價(jià)取整至 佰元）至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象無(wú)法定優(yōu)先受償

4、款。本報(bào)告交付委托方估價(jià)報(bào)告元件巻份，報(bào)告復(fù)印件無(wú)效。保定市東方固正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：二 OO九年九月八日址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意 見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中己說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi) 有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291

5、-1999)及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰 寫本估價(jià)報(bào)告。5. 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，實(shí)地查勘人為 口同濱，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和 其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。6. 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7.本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對(duì)資料的真實(shí) 性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤差的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān) 相應(yīng)的責(zé)任。8.本報(bào)告需完整使用方為有效，復(fù)印件無(wú)效。注冊(cè)估價(jià)師證號(hào)簽字蓋章李娜1320080057白同濱13

6、20020011三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)報(bào)告結(jié)論成立的假設(shè)前提：址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:241、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象持續(xù)使用為假設(shè)前提。 假設(shè)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬清楚,房地產(chǎn)所有人及土地使用人擁有合法處分權(quán)，運(yùn)作處分方式合法。2、委托方提供資料屬實(shí)， 本次估價(jià)建筑面積以委托方提供的高碑店市房權(quán)證團(tuán)結(jié)路字第 9831810 號(hào)、第 9831811 號(hào)房屋所有權(quán)證所記載的面積 為依據(jù)。土地而積以委托方提供的高國(guó)用（2008）第 05450號(hào)國(guó)有土地使 用權(quán)證所記載的而積為依據(jù)。該而積如有變動(dòng)估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行相

7、應(yīng)調(diào)整。3、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來(lái)的影響。4、假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。因?yàn)榭辈鞎r(shí)只能對(duì)委估建筑物外觀、現(xiàn)狀進(jìn)行一般性勘測(cè)，對(duì)其內(nèi)部質(zhì)量 無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性檢測(cè)， 只能以其建筑質(zhì)量符合原設(shè)計(jì)要求和有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 為假設(shè)前提。5、假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在報(bào)告有效期內(nèi)沒(méi)有較大波動(dòng)， 在報(bào)告使用有效期內(nèi)如有較大波動(dòng)，提醒報(bào)告使用者慎重使用本估價(jià)結(jié)果。二、估價(jià)報(bào)告使用的限制：1、估價(jià)結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價(jià)值。2、假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在報(bào)告有效期內(nèi)沒(méi)有較大波動(dòng)， 在報(bào)告使用有效期內(nèi)如有較大波動(dòng)，提醒報(bào)告使用者慎重使用

8、木估價(jià)結(jié)果。超過(guò)有效期，或估 價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅 費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地 產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。3、本估價(jià)報(bào)告之結(jié)果為評(píng)估范圍內(nèi)房產(chǎn)的整體市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)整體使用。 本估價(jià)報(bào)告分估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告書附件為報(bào) 告的有機(jī)組成部分。4、本次估價(jià)未考慮政治、軍事突變，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)、政策發(fā)生重大調(diào)整，以及不可預(yù)見(jiàn)的重大自然災(zāi)害等不可抗力的因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。最新 fit 品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24址新資料推薦5

9、、為保障抵押雙方的合法權(quán)益， 在確定貸款額時(shí)， 估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)充分關(guān)注“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示”及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”。6、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意， 本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何 方式公開(kāi)發(fā)表。7、本估價(jià)報(bào)告用途為委托方房產(chǎn)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)， 若用于其他用途，需重新進(jìn)行評(píng)估。最新資料推薦最新箝品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24一、委托方委托單位：河北奧潤(rùn)順達(dá)窗業(yè)有限公司單位地址：河北省高碑店市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 158 號(hào)法人代表：倪守強(qiáng)聯(lián)系人：朱道

10、靈聯(lián)系電話：0312-5593766二、估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)：保定市東方固正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：保定市永華南大街 22號(hào)院資質(zhì)等級(jí)：卷級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)：冀建房估（保）16號(hào)法人代表：趙域利聯(lián)系人：李娜聯(lián)系電話：0312-5915078郵政編碼：071000三、估價(jià)對(duì)象1、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象位于高碑店市團(tuán)結(jié)東路北側(cè)光華路東側(cè)，該區(qū)域內(nèi)有團(tuán)結(jié)路、 光華路通過(guò)，交通便利。2、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況根據(jù)房屋所有權(quán)證登記 高碑店市房權(quán)證團(tuán)結(jié)路字第 9831810號(hào)、 第 9831811號(hào),房屋所有權(quán)人為河北奧潤(rùn)順達(dá)窗業(yè)有限公司，房屋坐落于高 碑店市團(tuán)結(jié)東路北側(cè)光華路東側(cè)，總建筑而積為 27912. 4

11、7平方米，結(jié)構(gòu)為 鋼結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)用途為車間、倉(cāng)庫(kù)。3、估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況（1）建筑物概況情況如下表：!1!估價(jià)結(jié)果報(bào)告址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24建筑物清查明細(xì)表序號(hào)序號(hào)建筑面積(耐)結(jié)構(gòu)總層數(shù)用途竣工 年限裝修情況房屋所 有權(quán)證1486. 47混合1層警衛(wèi)、配 電室、鍋 爐房2006年該房產(chǎn)外墻面貼而磚，室內(nèi)為地 磚地而.內(nèi)墻刷涂料， 鋁合金門 窗,設(shè)供水、照明、供暖等設(shè)施。髙碑店 市房權(quán) 證團(tuán)結(jié) 路字第9831810號(hào)24477鋼混1層鋁合金車 間2006年該房產(chǎn)室內(nèi)為塑膠地面，墻體為1. 3米混凝上

12、墻基，以上部分為 彩鋼板，頂棚為鋼架梁上鋪彩鋼 板，層髙約8米，外門為彩鋼板 推拉大門，鋁合金窗，設(shè)供排水、 照明.供暖、消防等設(shè)施設(shè)備， 維護(hù)較好，使用正常。34477鋼混1層鋁包木車 間2006年同上44477鋼混1層玻璃車間2006年同上53197鋼混1層材料庫(kù)2006年同上64247. 6鋼混1層木鋁車間2007年同上髙碑店 市房權(quán) 證團(tuán)結(jié) 路字第9831811號(hào)74247. 6鋼混1層鋁包木車 間2007年同上82302. 8鋼混1層材料庫(kù)2007年同上合 計(jì)27912. 47(2)土地概況河北奧潤(rùn)順達(dá)窗業(yè)有限公司所使用的土地位于團(tuán)結(jié)東路北、光華路東, 所有權(quán)屬國(guó)家所有，土地而積為

13、64834. 43 平方米，用途為工業(yè)，土地使用 者以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)終止日期為 2053 年 9 月 19 0, 國(guó)有土地使用證號(hào)為高國(guó)用(2008)第 05450號(hào)， 地號(hào)： 付莊-06、 高鎮(zhèn)-03,圖號(hào)： J-50-28-(7)。該宗地四至為：東至付莊村地；南至團(tuán)結(jié)路；西至光 華路；北至白國(guó)強(qiáng)用地。該宗地距火車站 3900 米，距汽車站 3800 米。宗地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象 存在。址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24待估宗地內(nèi)有環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)，地質(zhì)條件較好。宗地內(nèi)具備通路、通 電、通訊、

14、供水、排水、供熱和場(chǎng)地平整的基礎(chǔ)設(shè)施條件根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清楚，待估宗 地除擬設(shè)定的抵押權(quán)外，未設(shè)定其他他項(xiàng)權(quán)利。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)依據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，確定本次估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2009 年 9月 7 日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年9月7 FI的抵押 價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于 木次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承保人的

15、建筑工程價(jià)款，己抵押擔(dān) 保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)1、法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范、約束性文件：(1) 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；(2) 、中華人民共和國(guó)土地管理法；(3) 、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；(4) 、河北省建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；(5) 、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；(6) 、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引；(7) 、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)；(8) 、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范;(9) 、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一

16、月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:242、委托方提供的資料(1) 、房屋所有權(quán)證復(fù)印件；(2) 、土地使用權(quán)證復(fù)印件；(3) 、委托方提供的其它資料。3、估價(jià)方搜集的有關(guān)資料(1) 、現(xiàn)場(chǎng)勘查資料及照片；(2) 、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。丿 I、估價(jià)原則1、合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提 進(jìn)行估價(jià)；2、最高最佳使用原則，以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用原則，認(rèn)為保持現(xiàn) 狀繼續(xù)使用為前提的估價(jià)，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上 可行的合理論；根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及估價(jià)目的，估價(jià)人員經(jīng)綜合判斷確定 保持保持現(xiàn)狀為最高最佳使用。3、替代原則,房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明

17、顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下 的正常價(jià)格；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià) 格或價(jià)值。5、謹(jǐn)慎原則， 在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)， 應(yīng)保持必要的 謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng) 險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法選用及定義估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和重置成本法 四種方法。市場(chǎng)比較法適用于在同一地區(qū)或同一供求圈內(nèi)，與估價(jià)對(duì)象相 類似的房地產(chǎn)交易案例的房地產(chǎn)估價(jià)；收益法適用于有收益或有潛在收益 的房地產(chǎn)的估價(jià)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn) 的估價(jià)；重置成

18、木法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng) 比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)。址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象為已建成的工業(yè)廠房，在該區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房交易實(shí) 例較少，可比實(shí)例選擇困難；作為工業(yè)廠房，又難單獨(dú)估算地上建筑物的 收益情況，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，我們選用了重置成本法評(píng)估 估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。成本法是在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，以開(kāi)發(fā)建造估價(jià)對(duì)象或類似估價(jià) 對(duì)象所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為舊有建筑物

19、時(shí)，又稱為 重置成本法。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法， 在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查取得的資 料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，綜合確定：估價(jià)對(duì)象在 2009 年 9 月 7 日的房產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣 4424. 04萬(wàn)元， 大寫人民幣：肆仟肆佰貳拾肆萬(wàn)零肆佰元整。（總價(jià)取整至佰元）估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣 萬(wàn)元，大寫人民幣：元整。（總價(jià)取整至佰元）至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象無(wú)法定優(yōu)先受償款。十一、估價(jià)人員估價(jià)師姓名房地產(chǎn)估價(jià)師證號(hào)簽字（蓋章）王忠海1320080057李立軍13

20、20020011十二、估價(jià)作業(yè)日期2009 年 9 月 7 日至 2009年 9月 8 日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告自報(bào)告提交之日（2009年 9月 8日）起壹年內(nèi)有效。址新資料推薦最新箝品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24十四、變現(xiàn)能力分析根據(jù)我公司對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)及城市規(guī)劃方面的分析，估 價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值大幅度下跌的可能性較小；根據(jù)我公司對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市 場(chǎng)需求的調(diào)查研究，假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有太多 損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性一般。十五、風(fēng)險(xiǎn)提示根據(jù)估價(jià)目的，在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)

21、告時(shí)應(yīng)考慮未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房地 產(chǎn)變現(xiàn)的不確定性和變現(xiàn)費(fèi)用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì) 估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值定義后， 參考估價(jià)結(jié)果確定貸款額度或保額；抵押權(quán)力雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部 門進(jìn)行抵押登記。根據(jù)房屋所有權(quán)證和委托人提供的資料，知木估價(jià) 對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009 年9 月 7 日未提及有他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定，不存在其他優(yōu)先 受償款。保定市東方固正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：二 OO九年九月八日最新 fit 品資料整理推薦,更新于二 O 二一年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24最新資料推薦五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因

22、素分析：估價(jià)對(duì)象為河北奧潤(rùn)順達(dá)窗業(yè)有限公司位于高碑店市團(tuán)結(jié)東路北側(cè)光華路東側(cè)的房產(chǎn)，總建筑面積為 27912. 47平方米，各建筑物具體情況如下表:建筑物清查明細(xì)表序號(hào)序號(hào)建筑面積（m0結(jié)構(gòu)總層數(shù)用途竣工 年限裝修情況房屋所 有權(quán)證1486. 47混合1層警衛(wèi)、配 電室.鍋 爐房2006年該房產(chǎn)外墻而貼而磚，室內(nèi)為地 磚地而，內(nèi)墻刷涂料，鋁合金門 窗，設(shè)供水、照明、供暖等設(shè)施。髙碑店 市房權(quán) 證團(tuán)結(jié) 路字第9831810號(hào)24477鋼混1層鋁合金車 間2006年該房產(chǎn)室內(nèi)為塑膠地而,墻體為1. 3米混凝丄墻基，以上部分為 彩鋼板，頂棚為鋼架梁上鋪彩鋼 板，層髙約8米，外門為彩鋼板 推拉大門，鋁

23、合金窗，設(shè)供排水、 照明、供暖.消防等設(shè)施設(shè)備， 維護(hù)較好，使用正常。34477鋼混1層鋁包木車 間2006年同上44477鋼混1層玻璃車間2006年同上53197鋼混1層材料庫(kù)2006年同上64247. 6鋼混1層木鋁車間2007年同上髙碑店 市房權(quán)i正團(tuán)結(jié)路字第9831811號(hào)74247. 6鋼混1層鋁包木車 間2007年同上82302. 8鋼混1層材料庫(kù)2007年同上合 汁27912. 47（二）區(qū)域因素分析:址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24估價(jià)對(duì)象位于高碑店市團(tuán)結(jié)東路北側(cè)光華路東側(cè)，該區(qū)域內(nèi)有團(tuán)結(jié)

24、路、 光華路通過(guò)，交通便利。（三）市場(chǎng)背景分析：高碑店市位于河北省中部，地處京津保三角中心腹地，北與涿州相鄰, 南與雄縣接壤，西與灤水、定興交界，東與廊坊、固安相接。平面地理坐 標(biāo)介于東經(jīng) 115 17116 12,北緯 39 0539 23。為拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家降低了房地產(chǎn)稅收，取消了部分涉 及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的社會(huì)環(huán)境。隨著房 地產(chǎn)金融的完善，居民投資意識(shí)和投資能力不斷提高，為房地產(chǎn)的復(fù)蘇和 發(fā)展提供了有利條件。（四）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用， 是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論

25、證，能使 估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用分析真正體 現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：1、法律上的許可性 （規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可） 。 即不受現(xiàn)時(shí)使用狀 況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。2、技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。3、經(jīng)濟(jì)上的可行性。 即在各種可能的使用方式中， 選擇收入現(xiàn)值大于 支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。4、價(jià)值最大性。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。5、土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要

26、素的組合是否均衡來(lái)判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度 的因素考慮進(jìn)去。6、與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。 應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)， 能獲得最 佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:247、可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究房地產(chǎn)市 場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)、使未來(lái)利益最大化的使用方式。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)對(duì)象從設(shè)計(jì)及使用情況看，作為工業(yè)性用地 的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地最高最佳使用途徑。（五）估價(jià)方法選用此次評(píng)估因估價(jià)對(duì)象為己建成工業(yè)廠房，在該區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房實(shí)例較

27、 少，可比實(shí)例選擇困難，同時(shí)估價(jià)對(duì)象獨(dú)立收益性較差。結(jié)合實(shí)際情況， 和估價(jià)人員在進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，我 們選用了成本法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、求取假定未設(shè)立法定受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，在實(shí)地查勘和調(diào) 研的基礎(chǔ)上，采用成本法對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估。成木法是在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，以開(kāi)發(fā)建造估價(jià)對(duì)象或類似估價(jià) 對(duì)象所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為舊有建筑物時(shí)，又稱為 重置成本法。（1）重置價(jià)格的確定重置價(jià)格二建安費(fèi)用+前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用+

28、管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)1建安費(fèi)用根據(jù)工程建設(shè)造價(jià)管理站提供的各類建筑工程造價(jià)信息及河北省建筑工程預(yù)算綜合基價(jià)及有關(guān)文件規(guī)定，確定估價(jià)對(duì)象建安費(fèi)用。2前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用前期工程費(fèi)用主要包括前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察 等費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包扌舌工程合同費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、竣工址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24圖編制費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)高碑店市當(dāng)?shù)貙?shí)際水平，木次評(píng)估取前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用為建安費(fèi)用的 8%o3管理費(fèi)用管理費(fèi)用按建安費(fèi)用和前期費(fèi)用之和的 1%-3%計(jì)算，本次

29、評(píng)估取 3%。4投資利息根據(jù)委估房產(chǎn)的建筑面積、結(jié)構(gòu)形式確定其合理工期，根據(jù)合理工期 確定銀行貸款利率，并假設(shè)資金在合理工期內(nèi)均勻投入。投資利息二（建安費(fèi)用+前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用+管理費(fèi)用）X貸款利 率X 合理工期 X1/25開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的所得稅前的平均利潤(rùn)，本次評(píng)估利潤(rùn)率取 12%o開(kāi)發(fā)利潤(rùn)二（建安費(fèi)用+前期費(fèi)用及其它費(fèi)用+管理費(fèi)用）X12%6銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)包括銷售費(fèi)用和銷售稅金及附加。銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售過(guò) 程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，取 1%。銷售稅金及附加指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 和教育費(fèi)附加，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)為 5. 5%。銷售稅費(fèi)合計(jì) 6. 5%o（2）成新

30、率的確定采用觀察法確定委估房產(chǎn)成新率。（3）測(cè)算過(guò)程（以 2 號(hào)房產(chǎn)鋁合金車間為例）：1建安費(fèi)用：根據(jù)高碑店市類似工程造價(jià)，經(jīng)修正測(cè)算得單方造價(jià)為1200 7C/m2o2前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用：最新資料推薦最新 fit 品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:241200X8%二 96 元/nf3管理費(fèi)用：(1200+96) X 3%=38. 88 元/nf4投資利息：合理工期為一年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同期銀行貸款利率 5. 31%(1200+96+38. 88) X 5. 31%X 1/2=35. 44 元/nf5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：(1200+96+38.

31、 88) X 12%=160. 19 元/nf6重置價(jià)格：(1200+96+38. 88+35. 44+160. 19)/(1-6. 5%) =1636. 91 元/ m27成新率：采用觀察法確定成新率為 97%。8房產(chǎn)評(píng)估值：1636. 91 X4477X97947109476 元。9所有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值(見(jiàn)下表)：所有房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估測(cè)算過(guò)程一覽表序號(hào)序號(hào)HpFS前期費(fèi)用前期費(fèi)用1開(kāi)發(fā) 利潤(rùn)置價(jià)置價(jià)重單重單髄率評(píng)估單價(jià)評(píng)估單價(jià)H警衛(wèi).配 電室、鍋爐房E6464HHHHE佻間77771 14 4mFRRRm096096穌間77771 14 4mFRHRm096096n77771 14 41200ER

32、HHm096096庫(kù)庫(kù)料料材材1200FRRRm766766FmERHRm130130穌間mERRRm130130F庫(kù)庫(kù)料料材材1200ERHRs1 14 4 7 72 2 2 2（4）房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值：址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:24將以上各房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值求和得房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值為44240427元， 取 4424.04 萬(wàn)元。2、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于 本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，己抵 押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及

33、其他法定優(yōu)先受償款。據(jù)委托方提供的優(yōu)先受償款證明材料及估價(jià)方搜集到的相關(guān)資料，至 評(píng)估時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款。3、確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值房地產(chǎn)抵押價(jià)值二假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值-房地產(chǎn) 估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款（七）估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法， 在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查取得的資 料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，綜合確定：估價(jià)對(duì)象在 2009年 9月 7日的房產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣 4424. 04 萬(wàn)元， 大寫人民幣：肆仟肆佰貳拾肆萬(wàn)零肆佰元整。（總價(jià)取整至佰元）估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣 66.61 萬(wàn)元，大寫人民幣：陸拾陸萬(wàn)陸仟壹佰元整。（總價(jià)取整至佰元）至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象無(wú)法定優(yōu)先受償款。六、附件1、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片；2、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3、房屋所有權(quán)證復(fù)卬件；4、國(guó)有土地使用證復(fù)卬件；5、房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件;址新資料推薦最新 fit品資料整理推薦.更新于二 O 二-年一月五口 2021 年 1 月 5 口星期二 20:52:246、估價(jià)方資質(zhì)證書復(fù)印件；7、估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。