江蘇鑫苑·景園項(xiàng)目定稿 145頁(yè)

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1、二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心南京中原鑫苑鑫苑景園營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)景園營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)2010.3.292010.3.29識(shí)局。識(shí)局。解局。解局。勝局。勝局。1 1識(shí)局識(shí)局第一部分：城市研判；第一部分：城市研判；第二部分：市場(chǎng)研判；第二部分：市場(chǎng)研判；第三部分：客群研究；第三部分：客群研究；第四部分：項(xiàng)目認(rèn)知；第四部分：項(xiàng)目認(rèn)知；城市概況城市概況城市概況城市概況 徐州位于江蘇省的西北面徐州位于江蘇省的西北面，華北平原的東南部，與，華北平原的東南部，與徐州接壤的有蘇魯豫皖四省，所以徐州接壤的有蘇魯豫皖四省，所以被被稱(chēng)為稱(chēng)為“四省交匯四省交匯點(diǎn)點(diǎn)”，交通便捷，地理位置優(yōu)越。，交通便捷，地理位置優(yōu)越。 中國(guó)歷史文化名

2、城中國(guó)歷史文化名城20092009中國(guó)十大品牌經(jīng)濟(jì)城市中國(guó)十大品牌經(jīng)濟(jì)城市20092009中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市20092009大陸最佳投資城市大陸最佳投資城市 中國(guó)最大國(guó)家級(jí)新能源產(chǎn)業(yè)基地中國(guó)最大國(guó)家級(jí)新能源產(chǎn)業(yè)基地全國(guó)最全的蘇軾景區(qū)全國(guó)最全的蘇軾景區(qū)江蘇重要的煤炭生產(chǎn)基地，年產(chǎn)煤炭江蘇重要的煤炭生產(chǎn)基地，年產(chǎn)煤炭20002000多萬(wàn)噸；多萬(wàn)噸； 城市名片：城市名片：近年來(lái)，徐州近年來(lái)，徐州GDPGDP快速增長(zhǎng)快速增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)幅度始終高于全，且增長(zhǎng)幅度始終高于全省平均水準(zhǔn)，省平均水準(zhǔn)，保持在保持在15%15%左右。穩(wěn)步的左右。穩(wěn)步的GDPGDP增長(zhǎng)，為增長(zhǎng)，為徐州房地產(chǎn)發(fā)展

3、奠定穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。徐州房地產(chǎn)發(fā)展奠定穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。雖然雖然徐州的經(jīng)濟(jì)水平在徐州的經(jīng)濟(jì)水平在以其為中心的以其為中心的淮海經(jīng)濟(jì)圈淮海經(jīng)濟(jì)圈遙遙領(lǐng)先，但相比期鑫苑置業(yè)之前開(kāi)發(fā)的遙遙領(lǐng)先，但相比期鑫苑置業(yè)之前開(kāi)發(fā)的2 2線(xiàn)城線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，仍然較為落后。市來(lái)說(shuō)，仍然較為落后。GDPGDP走勢(shì)分析走勢(shì)分析城市城市GDPGDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)幅度始終高于全省平均水準(zhǔn)！穩(wěn)步增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)幅度始終高于全省平均水準(zhǔn)！GDPGDP走勢(shì)圖走勢(shì)圖GDPGDP對(duì)比圖對(duì)比圖人口數(shù)量居全省首位，人口數(shù)量居全省首位，當(dāng)前市區(qū)人口雖不足當(dāng)前市區(qū)人口雖不足190190萬(wàn)，但萬(wàn)，但規(guī)劃規(guī)劃20202020年市區(qū)人口將增長(zhǎng)到年市區(qū)人口

4、將增長(zhǎng)到300300萬(wàn)人！因此可以預(yù)測(cè)萬(wàn)人！因此可以預(yù)測(cè)未來(lái)將有大量周邊縣城人口轉(zhuǎn)移至市區(qū)。未來(lái)將有大量周邊縣城人口轉(zhuǎn)移至市區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，數(shù)據(jù)顯示，徐州雖然是三線(xiàn)城市，徐州雖然是三線(xiàn)城市，但但人均收入高于人均收入高于成都、鄭州和合肥這些二線(xiàn)城市成都、鄭州和合肥這些二線(xiàn)城市，這在一定程度也，這在一定程度也說(shuō)明了徐州城市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲的合理性。說(shuō)明了徐州城市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲的合理性。人口增長(zhǎng)圖人口增長(zhǎng)圖人均收入對(duì)比圖人均收入對(duì)比圖人口與收入分析人口與收入分析人口數(shù)量居全省首位，人均收入高于成都、鄭州、合肥！人口數(shù)量居全省首位，人均收入高于成都、鄭州、合肥！北區(qū)在加速改造九里山以南以及九龍北區(qū)在加速改

5、造九里山以南以及九龍湖周?chē)暮诵膮^(qū)域。湖周?chē)暮诵膮^(qū)域。東區(qū)的核心除新城區(qū)和高鐵區(qū)外，還東區(qū)的核心除新城區(qū)和高鐵區(qū)外，還有以綠地世紀(jì)城為中心的區(qū)域中心。有以綠地世紀(jì)城為中心的區(qū)域中心。西區(qū)則形成了以段莊廣場(chǎng)為中心的商西區(qū)則形成了以段莊廣場(chǎng)為中心的商業(yè)圈。業(yè)圈。南區(qū)在大力發(fā)展圍繞沃爾瑪?shù)膮^(qū)域中南區(qū)在大力發(fā)展圍繞沃爾瑪?shù)膮^(qū)域中心。心。區(qū)域區(qū)域核心核心區(qū)域區(qū)域核心核心區(qū)域區(qū)域核心核心區(qū)域區(qū)域核心核心新城新城核心核心高鐵高鐵核心核心市市中心中心區(qū)域中心示意圖區(qū)域中心示意圖城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局徐州已從一個(gè)城市中心發(fā)展成為多個(gè)城市中心！徐州已從一個(gè)城市中心發(fā)展成為多個(gè)城市中心！城市研判總述城市研判總述

6、城市城市GDPGDP人均收入人均收入城市發(fā)展城市發(fā)展城市城市GDPGDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)幅度始終高于全省平均水準(zhǔn)，穩(wěn)步增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)幅度始終高于全省平均水準(zhǔn)，為城市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。為城市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。城市人口數(shù)量居全省之首，通過(guò)人均收入數(shù)據(jù)顯示，徐城市人口數(shù)量居全省之首，通過(guò)人均收入數(shù)據(jù)顯示，徐州雖然身為三級(jí)城市，但人均收入?yún)s高于成都、鄭州、州雖然身為三級(jí)城市，但人均收入?yún)s高于成都、鄭州、合肥等二級(jí)城市。合肥等二級(jí)城市。徐州已經(jīng)由一個(gè)城市中心發(fā)展成為多個(gè)城市中心的格局。徐州已經(jīng)由一個(gè)城市中心發(fā)展成為多個(gè)城市中心的格局。房地產(chǎn)政策預(yù)判房地產(chǎn)政策預(yù)判近年政策經(jīng)濟(jì)走向

7、近年政策經(jīng)濟(jì)走向圖圖政策導(dǎo)向分析政策導(dǎo)向分析20092009年政策走勢(shì)呈現(xiàn)明顯的前松后緊的態(tài)勢(shì)。年政策走勢(shì)呈現(xiàn)明顯的前松后緊的態(tài)勢(shì)。上半年受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的威脅，國(guó)家政策重點(diǎn)集中在上半年受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的威脅，國(guó)家政策重點(diǎn)集中在“保增長(zhǎng)保增長(zhǎng)”目標(biāo)之目標(biāo)之下，對(duì)房地產(chǎn)持下，對(duì)房地產(chǎn)持鼓勵(lì)鼓勵(lì)的態(tài)度。的態(tài)度。下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境日漸好轉(zhuǎn)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有逐步收緊的趨勢(shì)，下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境日漸好轉(zhuǎn)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有逐步收緊的趨勢(shì)，特別是針對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)一系列特別是針對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)一系列收緊收緊政策。政策。20092009年政策總結(jié)年政策總結(jié)但綜合來(lái)看，這些政策短期內(nèi)對(duì)樓市不會(huì)產(chǎn)生很大的影響，

8、但綜合來(lái)看，這些政策短期內(nèi)對(duì)樓市不會(huì)產(chǎn)生很大的影響，20092009年房地產(chǎn)市年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境是較為寬松的，雖然下半年有收緊的趨勢(shì)，但整體而言是以鞏場(chǎng)的政策環(huán)境是較為寬松的，雖然下半年有收緊的趨勢(shì)，但整體而言是以鞏固和維護(hù)性的政策為主。固和維護(hù)性的政策為主。20102010年的地產(chǎn)政策將面臨收緊的風(fēng)險(xiǎn)，但目前貨幣依然寬松，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金年的地產(chǎn)政策將面臨收緊的風(fēng)險(xiǎn)，但目前貨幣依然寬松，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金依然充足。依然充足。因此，因此，中原認(rèn)為：中原認(rèn)為：20102010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)價(jià)漲量跌的狀態(tài)，房?jī)r(jià)依然會(huì)在高位年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)價(jià)漲量跌的狀態(tài)，房?jī)r(jià)依然會(huì)在高位運(yùn)行。運(yùn)行。

9、國(guó)國(guó)1111條出臺(tái)條出臺(tái)提高準(zhǔn)備金率，提高準(zhǔn)備金率，但未加息但未加息提高首付，限制提高首付，限制單塊面積，檢查單塊面積，檢查囤地未建囤地未建國(guó)國(guó)1111條調(diào)控圖條調(diào)控圖20102010年政策分析年政策分析土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 近年徐州土地市場(chǎng)成交量呈周期型折線(xiàn)趨勢(shì)，隨市場(chǎng)冷熱上下波動(dòng)，但近年徐州土地市場(chǎng)成交量呈周期型折線(xiàn)趨勢(shì)，隨市場(chǎng)冷熱上下波動(dòng)，但20092009年比年比較特殊，雖然市場(chǎng)火爆，國(guó)土局推出的土地量卻明顯減少，導(dǎo)致上市土地競(jìng)拍激烈。較特殊，雖然市場(chǎng)火爆，國(guó)土局推出的土地量卻明顯減少，導(dǎo)致上市土地競(jìng)拍激烈。從國(guó)土局從國(guó)土局20102010年供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，年供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，20102

10、010年土地上市量會(huì)有所回升，重新上升到年土地上市量會(huì)有所回升，重新上升到300300萬(wàn)方。萬(wàn)方。土地成交圖土地成交圖土地供應(yīng)量分析土地供應(yīng)量分析通過(guò)這張通過(guò)這張2007200920072009年土地價(jià)格走勢(shì)圖可以看出：年土地價(jià)格走勢(shì)圖可以看出：在住宅用地方面，近年來(lái)徐州土地成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，不斷上漲的土地價(jià)格，必然堅(jiān)定在住宅用地方面，近年來(lái)徐州土地成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，不斷上漲的土地價(jià)格，必然堅(jiān)定未來(lái)房?jī)r(jià)。未來(lái)房?jī)r(jià)。成交土地價(jià)格走勢(shì)圖成交土地價(jià)格走勢(shì)圖土地價(jià)格走勢(shì)分析土地價(jià)格走勢(shì)分析區(qū)域區(qū)域東區(qū)東區(qū)西區(qū)西區(qū)南區(qū)南區(qū)北區(qū)北區(qū)中心區(qū)中心區(qū)九里區(qū)九里區(qū)成交面積（平方米）成交面積（平方米）8199148

11、19914300834300834838758387545548445548465226522276271276271 由于城市的向東發(fā)展和北區(qū)的老工廠(chǎng)搬遷，由于城市的向東發(fā)展和北區(qū)的老工廠(chǎng)搬遷，20092009年成交的土地中東區(qū)和北區(qū)占年成交的土地中東區(qū)和北區(qū)占比高達(dá)比高達(dá)65.7%65.7%，而作為九里區(qū)本年有較多的棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)，因此土地放量也較大。，而作為九里區(qū)本年有較多的棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)，因此土地放量也較大。成熟居住片區(qū)的西區(qū)和南區(qū)土地較少。成熟居住片區(qū)的西區(qū)和南區(qū)土地較少。注：西區(qū)成交土地中有一幅注：西區(qū)成交土地中有一幅19.519.5萬(wàn)方的地塊為安置房地塊，其他萬(wàn)方的地塊為安置房地

12、塊，其他5 5幅地塊中居住用地僅有幅地塊中居住用地僅有7 7萬(wàn)方。萬(wàn)方。成交土地分布圖成交土地分布圖20092009年成交土地分析年成交土地分析 20102010年計(jì)劃上市的土地仍以城市東區(qū)為主，占比高達(dá)年計(jì)劃上市的土地仍以城市東區(qū)為主，占比高達(dá)41%41%，且九里區(qū)土地，且九里區(qū)土地供應(yīng)量猛增，達(dá)到了供應(yīng)量猛增，達(dá)到了7575萬(wàn)方，萬(wàn)方，西區(qū)仍然供應(yīng)量不大，預(yù)計(jì)土地上市量為西區(qū)仍然供應(yīng)量不大，預(yù)計(jì)土地上市量為3636萬(wàn)方。萬(wàn)方。東區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)中心區(qū)九里區(qū)成交面積（平方米）146718736596317864863793615465175525720102010年供應(yīng)土地分布圖年供應(yīng)土地分布

13、圖20102010年供應(yīng)土地分析年供應(yīng)土地分析地塊名位置用途面積歐莊棚戶(hù)區(qū)北地塊湖北路北商住20.2韓山棚戶(hù)區(qū)湖北路北居住、商服200毛紡廠(chǎng)永安廣場(chǎng)商住85簾子布廠(chǎng)簾子布廠(chǎng)礦山路礦山路居住居住7474環(huán)海中意機(jī)電公司環(huán)海中意機(jī)電公司礦山路礦山路居住居住9999建國(guó)西路商業(yè)步行街現(xiàn)建國(guó)西路以南商服25泉山區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站地塊北至蘇堤路，東至永安廣場(chǎng)商業(yè)4.12煤建西村棚戶(hù)區(qū)改造建國(guó)西路以北，煤建路以西居住16.5 20102010年西區(qū)計(jì)劃上市的土地中有兩塊靠近本項(xiàng)目，兩塊地共年西區(qū)計(jì)劃上市的土地中有兩塊靠近本項(xiàng)目，兩塊地共173173畝，預(yù)計(jì)會(huì)為畝，預(yù)計(jì)會(huì)為本片區(qū)新增約本片區(qū)新增約3030萬(wàn)方左右

14、的住宅供應(yīng)，但從目前這兩塊土地的現(xiàn)狀來(lái)看，預(yù)計(jì)兩萬(wàn)方左右的住宅供應(yīng)，但從目前這兩塊土地的現(xiàn)狀來(lái)看，預(yù)計(jì)兩塊土地的上市時(shí)間會(huì)在塊土地的上市時(shí)間會(huì)在20112011年年中，屆時(shí)本項(xiàng)目銷(xiāo)售量將達(dá)到年年中，屆時(shí)本項(xiàng)目銷(xiāo)售量將達(dá)到80%80%，不會(huì)形成太，不會(huì)形成太多競(jìng)爭(zhēng)。多競(jìng)爭(zhēng)。20102010年西區(qū)土地供應(yīng)列表年西區(qū)土地供應(yīng)列表西區(qū)供應(yīng)土地分析西區(qū)供應(yīng)土地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 根據(jù)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)：供求比根據(jù)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)：供求比1.2-1.31.2-1.3之間為平衡區(qū)域，低于之間為平衡區(qū)域，低于1.21.2為供不應(yīng)求，高為供不應(yīng)求，高于于1.31.3為供大于求為供大于求 。而徐州市近三年的供

15、求比分別為。而徐州市近三年的供求比分別為0707年年1.21.2；20082008年年1.61.6；0909年年0.950.95。三年總供求比約為三年總供求比約為1.21.2，市場(chǎng)處于供求相對(duì)平衡區(qū)域，從，市場(chǎng)處于供求相對(duì)平衡區(qū)域，從20092009年供求比可以年供求比可以看出，目前徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于景氣區(qū)域，未來(lái)仍然有巨大的發(fā)展?jié)摿??？闯觯壳靶熘莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于景氣區(qū)域，未來(lái)仍然有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?供求比例走勢(shì)圖供求比例走勢(shì)圖供求關(guān)系分析供求關(guān)系分析2007 2007 年至年至 2009 2009 年的供應(yīng)量呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度均在年的供應(yīng)量呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度均在10%

16、10%以上以上，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 2010 2010 年上半年會(huì)延續(xù)今年的銷(xiāo)售局面，而供應(yīng)量也會(huì)保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)年上半年會(huì)延續(xù)今年的銷(xiāo)售局面，而供應(yīng)量也會(huì)保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì) 2010 2010 年全年的供應(yīng)量會(huì)與年全年的供應(yīng)量會(huì)與20092009年基本持平。年基本持平。 2007200920072009年供應(yīng)面積年供應(yīng)面積供應(yīng)面積分析供應(yīng)面積分析近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀市場(chǎng)影響較大，行情不好的近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀市場(chǎng)影響較大，行情不好的20082008年較年較20072007年略有下降，而年略有下降，而20092009年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，成交量較年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，成交量較20082008年高出近年高出近139%139

17、%。 2007200920072009年成交面積年成交面積成交面積分析成交面積分析 近年來(lái)徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格一直呈持續(xù)快速上升的趨勢(shì)，近年來(lái)徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格一直呈持續(xù)快速上升的趨勢(shì)，即使在即使在20082008年，市場(chǎng)的整年，市場(chǎng)的整體銷(xiāo)售價(jià)格仍保持上漲趨勢(shì)。體銷(xiāo)售價(jià)格仍保持上漲趨勢(shì)。20092009年，徐州房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)上漲了近年，徐州房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)上漲了近10001000元元/ /平米。平米。2005200920052009年價(jià)格走勢(shì)年價(jià)格走勢(shì)20092009年價(jià)格走勢(shì)年價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)分析價(jià)格走勢(shì)分析近期陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策或?qū)?duì)近期陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策或?qū)?duì)20102010年市場(chǎng)

18、產(chǎn)年市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抑制作用，但由于寬松的貨幣政策，生一定的抑制作用，但由于寬松的貨幣政策，因此短期不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響。因此短期不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響。 目前，土地價(jià)格飆升，市場(chǎng)需求依然強(qiáng)烈，在目前，土地價(jià)格飆升，市場(chǎng)需求依然強(qiáng)烈，在價(jià)格快速上漲的時(shí)期，徐州很多樓盤(pán)仍然存在價(jià)格快速上漲的時(shí)期，徐州很多樓盤(pán)仍然存在供不應(yīng)求的局面。供不應(yīng)求的局面。 近年徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的局面，市近年徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的局面，市場(chǎng)處于景氣區(qū)域，未來(lái)仍然有巨大的發(fā)展?jié)摿?。?chǎng)處于景氣區(qū)域，未來(lái)仍然有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?市場(chǎng)研判總述市場(chǎng)研判總述政政 策策 預(yù)預(yù) 判判土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)

19、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析城市中央核心地段：城市中央核心地段：西區(qū)商圈為目前除了市中心西區(qū)商圈為目前除了市中心商圈、商圈、火車(chē)站外火車(chē)站外的的第二大第二大商圈，寫(xiě)字樓商業(yè)配套齊全，交通商圈，寫(xiě)字樓商業(yè)配套齊全，交通方便。方便。區(qū)域市場(chǎng)關(guān)注度極大，區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格較高區(qū)域市場(chǎng)關(guān)注度極大，區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格較高旅游風(fēng)景區(qū)：旅游風(fēng)景區(qū)：西區(qū)的云龍湖風(fēng)景區(qū)為徐州標(biāo)志性的旅西區(qū)的云龍湖風(fēng)景區(qū)為徐州標(biāo)志性的旅游區(qū)，近年來(lái)徐州市投入了更大力量對(duì)其進(jìn)行改造，游區(qū)，近年來(lái)徐州市投入了更大力量對(duì)其進(jìn)行改造，這也在很大程度上提升了西區(qū)居住檔次。這也在很大程度上提升了西區(qū)居住檔次。西區(qū)總體概況西區(qū)總體概況市市中

20、中心心西區(qū)西區(qū)中心中心板塊板塊云龍湖板塊云龍湖板塊西二環(huán)西二環(huán)至三環(huán)板塊至三環(huán)板塊西三環(huán)西三環(huán)外板塊外板塊本案本案西區(qū)板塊分布圖西區(qū)板塊分布圖西區(qū)板塊劃分西區(qū)板塊劃分西區(qū)板塊劃分西區(qū)板塊劃分中心板塊中心板塊板塊綜述：板塊綜述： 該區(qū)域是徐州市第三商業(yè)核心，該區(qū)域是徐州市第三商業(yè)核心，區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目依托于人民廣場(chǎng)商圈的良好發(fā)展，項(xiàng)目依托于人民廣場(chǎng)商圈的良好發(fā)展，近年近年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，因該區(qū)域的土地稀缺，因該區(qū)域的土地稀缺，目前無(wú)在售新盤(pán)，二手價(jià)格集中在目前無(wú)在售新盤(pán)，二手價(jià)格集中在6000-6000-80008000之間。之間。板塊典型案例參考：板塊典型案例參考：錦繡年

21、華錦繡年華淮海西路延長(zhǎng)段，緊靠?jī)纱蟪墒炀用駞^(qū)。目前二手房?jī)r(jià)在淮海西路延長(zhǎng)段，緊靠?jī)纱蟪墒炀用駞^(qū)。目前二手房?jī)r(jià)在6500-80006500-8000元元/ /平。平。西區(qū)板塊劃分西區(qū)板塊劃分云龍湖板塊云龍湖板塊板塊綜述：板塊綜述：該板塊依托于云龍湖的自然山水景觀，開(kāi)發(fā)該板塊依托于云龍湖的自然山水景觀，開(kāi)發(fā)了較多的觀景高檔社區(qū)。了較多的觀景高檔社區(qū)。該區(qū)域距離市中心僅需9分鐘車(chē)程。周邊多為別墅型產(chǎn)品，交通便捷、配套齊全，生活氛圍濃厚，是眾多眾多高端收入客群首選考慮的第一居所板塊高端收入客群首選考慮的第一居所板塊。板塊典型案例參考：板塊典型案例參考：濱湖花園濱湖花園臨湖而建，景區(qū)唯一的高檔住宅項(xiàng)目，

22、目前二手房?jī)r(jià)格已過(guò)萬(wàn)。臨湖而建，景區(qū)唯一的高檔住宅項(xiàng)目，目前二手房?jī)r(jià)格已過(guò)萬(wàn)。西區(qū)板塊劃分西區(qū)板塊劃分西三環(huán)外板塊西三環(huán)外板塊板塊綜述：板塊綜述：本區(qū)域位置偏遠(yuǎn)，周邊環(huán)境雜亂。區(qū)域內(nèi)多為城鄉(xiāng)結(jié)合部居民，且零散分布一些工廠(chǎng)、車(chē)輛修理廠(chǎng)及小型門(mén)市。區(qū)域形象較差，除開(kāi)元四季、杏山花園外無(wú)區(qū)域形象較差，除開(kāi)元四季、杏山花園外無(wú)大型住宅社區(qū)。生活配套差，生活品質(zhì)較低。大型住宅社區(qū)。生活配套差，生活品質(zhì)較低。隨著徐礦城等項(xiàng)目的建設(shè)以及周邊配套將逐隨著徐礦城等項(xiàng)目的建設(shè)以及周邊配套將逐步完善，該區(qū)域在未來(lái)將有較大的改善。步完善，該區(qū)域在未來(lái)將有較大的改善。板塊典型案例參考：板塊典型案例參考：徐礦城徐礦城徐礦

23、集團(tuán)棚戶(hù)區(qū)改造重點(diǎn)工程，將可安置職工徐礦集團(tuán)棚戶(hù)區(qū)改造重點(diǎn)工程，將可安置職工16821682戶(hù)，建成后將成為振興戶(hù)，建成后將成為振興老工業(yè)基地棚戶(hù)區(qū)改造的亮點(diǎn)。老工業(yè)基地棚戶(hù)區(qū)改造的亮點(diǎn)。 西區(qū)板塊劃分西區(qū)板塊劃分西二環(huán)至西三環(huán)板塊西二環(huán)至西三環(huán)板塊板塊綜述板塊綜述：（本案所在區(qū)域）（本案所在區(qū)域）本區(qū)域距離人民廣場(chǎng)商業(yè)核心僅需本區(qū)域距離人民廣場(chǎng)商業(yè)核心僅需3 3分鐘車(chē)分鐘車(chē)程，生活及交通配套齊全，程，生活及交通配套齊全，但因?yàn)樵搮^(qū)域，屬于徐州尚未開(kāi)發(fā)的老城區(qū)，周邊老式住宅和機(jī)械鑄造類(lèi)的老工廠(chǎng)較多，環(huán)境一般，區(qū)域形象較差，該區(qū)域一直在徐州人的心理認(rèn)知度不高，“心理距離大于物理距離心理距離大于物

24、理距離”板塊典型案例參考：板塊典型案例參考：楓林綠洲楓林綠洲擁有同樣的地理位置，與本項(xiàng)目一墻之隔。目前二手房?jī)r(jià)擁有同樣的地理位置，與本項(xiàng)目一墻之隔。目前二手房?jī)r(jià)55005500元元/ /平左右。平左右。天山綠洲天山綠洲 項(xiàng)目位于淮海西路商圈附近，鄰近人民廣項(xiàng)目位于淮海西路商圈附近，鄰近人民廣場(chǎng)，地塊北側(cè)緊鄰黃河水上公園。場(chǎng)，地塊北側(cè)緊鄰黃河水上公園。 項(xiàng)目亮點(diǎn)：項(xiàng)目亮點(diǎn)：5000050000平米的櫻花園林平米的櫻花園林開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商徐州華夏集團(tuán)徐州華夏集團(tuán)位置位置淮海西路淮海西路占地面積占地面積130000130000平方米平方米建筑面積建筑面積800000800000平方米平方米物業(yè)類(lèi)別物業(yè)類(lèi)

25、別住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)建筑類(lèi)別建筑類(lèi)別小高層，高層小高層，高層主力戶(hù)型主力戶(hù)型3-2-13-2-1交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯主力面積主力面積80-14080-140平方米平方米當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)85008500競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案天山綠洲天山綠洲 項(xiàng)目最初于項(xiàng)目最初于20072007年年4 4月面市當(dāng)時(shí)售價(jià)為月面市當(dāng)時(shí)售價(jià)為55005500元元/ /平方米。平方米。推出的一期房源中有一棟多層住宅均價(jià)在7068元/平方。一期共推出10棟樓房，銷(xiāo)售率達(dá)到98%。本項(xiàng)目在09年上半年價(jià)格基本平穩(wěn)，但下半年隨著市場(chǎng)的逐漸走好及推出主題公園周邊的房源，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，目前最高價(jià)為9100元/平方。

26、三期房源目前銷(xiāo)售60%。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案天山綠洲天山綠洲價(jià)格走勢(shì)圖價(jià)格走勢(shì)圖阿爾卡迪亞阿爾卡迪亞 項(xiàng)目位于徐州西區(qū)商圈附近，鄰近人項(xiàng)目位于徐州西區(qū)商圈附近，鄰近人民廣場(chǎng)和云龍湖，步行民廣場(chǎng)和云龍湖，步行5 5分鐘左右即可到分鐘左右即可到淮海西路淮海西路 ，以高層、小高層為主。，以高層、小高層為主。 項(xiàng)目亮點(diǎn)：大盤(pán)配套優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代的外項(xiàng)目亮點(diǎn)：大盤(pán)配套優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代的外立面立面開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商榮盛發(fā)展榮盛發(fā)展位置位置原紡織廠(chǎng)原紡織廠(chǎng)占地面積占地面積2668026680平方米平方米建筑面積建筑面積300000300000平方米平方米物業(yè)類(lèi)別物業(yè)類(lèi)別住宅、酒店住宅、酒店建筑類(lèi)別建筑類(lèi)別小高層，高層小高層，高層

27、主力戶(hù)型主力戶(hù)型3-2-23-2-2交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯主力面積主力面積120120平方米平方米銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況售罄售罄競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案阿爾卡迪亞阿爾卡迪亞 項(xiàng)目最初于項(xiàng)目最初于20062006年年1010月面市當(dāng)時(shí)售價(jià)僅為月面市當(dāng)時(shí)售價(jià)僅為34003400元元/ /平方米，平方米，由于銷(xiāo)售情況較好，二批房源在擱置多達(dá)一年之后后才上市亮相，雖然此時(shí)售價(jià)已達(dá)5200元，二批房源仍一搶而空，至至20092009年末年末阿卡最后批次的房源以阿卡最后批次的房源以65006500元元/ /平方米（含精裝修）的價(jià)格上市，在一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售完畢。平方米（含精裝修）的價(jià)格上市，在一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售完畢。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)

28、個(gè)案阿爾卡迪亞阿爾卡迪亞價(jià)格走勢(shì)圖價(jià)格走勢(shì)圖中凱城市之光中凱城市之光 項(xiàng)目位于徐州第三中心商圈人民廣場(chǎng)西項(xiàng)目位于徐州第三中心商圈人民廣場(chǎng)西側(cè)黃金地段，融城市公寓、高檔寫(xiě)字樓、商側(cè)黃金地段，融城市公寓、高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、文化娛樂(lè)休閑設(shè)施與公共空間五大業(yè)中心、文化娛樂(lè)休閑設(shè)施與公共空間五大主流元素于一體。主流元素于一體。 項(xiàng)目亮點(diǎn)：相對(duì)較低的售價(jià)項(xiàng)目亮點(diǎn)：相對(duì)較低的售價(jià) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商上海中凱上海中凱位置位置人民廣場(chǎng)西人民廣場(chǎng)西占地面積占地面積6200062000平方米平方米建筑面積建筑面積140000140000平方米平方米物業(yè)類(lèi)別物業(yè)類(lèi)別住宅、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)住宅、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)建筑類(lèi)

29、別建筑類(lèi)別小高層，高層小高層，高層主力戶(hù)型主力戶(hù)型2-2-12-2-1交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯主力面積主力面積80-10080-100平方米平方米當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)68006800競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中凱城市之光中凱城市之光 項(xiàng)目于200909年初面市，其兩棟高層住宅約年初面市，其兩棟高層住宅約50005000左右左右的價(jià)格獲得了大多數(shù)購(gòu)房者的認(rèn)可，至5月基本銷(xiāo)售完畢，在9月推出的2棟多層辦公房數(shù)量較少，價(jià)格不高，也較快去化完畢。最后最后的的3 3棟住宅在棟住宅在20102010年年1 1月上市，此時(shí)西二環(huán)附近已無(wú)房可售，因此雖然價(jià)格攀至月上市，此時(shí)西二環(huán)附近已無(wú)房可售，因此雖然價(jià)格攀至65

30、006500元，元，300300套房源也在套房源也在1 1個(gè)月內(nèi)基本銷(xiāo)售完畢。個(gè)月內(nèi)基本銷(xiāo)售完畢。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中凱城市之光中凱城市之光價(jià)格走勢(shì)圖價(jià)格走勢(shì)圖開(kāi)元四季開(kāi)元四季 項(xiàng)目位于徐州市西三環(huán)，以多層、小高項(xiàng)目位于徐州市西三環(huán)，以多層、小高層為主。周邊環(huán)境較為雜亂，無(wú)生活配套。層為主。周邊環(huán)境較為雜亂，無(wú)生活配套。小區(qū)依山而建，以精致的坡地園林景觀吸引小區(qū)依山而建，以精致的坡地園林景觀吸引市民的關(guān)注。市民的關(guān)注。 項(xiàng)目亮點(diǎn)：項(xiàng)目亮點(diǎn)：品牌品牌、景觀、景觀、物業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商開(kāi)元名都置業(yè)開(kāi)元名都置業(yè)位置位置西三環(huán)邊西三環(huán)邊占地面積占地面積158079158079平方米平方米建筑面積建筑面積

31、232000232000平方米平方米物業(yè)類(lèi)別物業(yè)類(lèi)別住宅、公寓、商業(yè)住宅、公寓、商業(yè)建筑類(lèi)別建筑類(lèi)別多層、小高層多層、小高層主力戶(hù)型主力戶(hù)型3-2-13-2-1交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯主力面積主力面積120120平方米平方米當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)52005200競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案開(kāi)元四季開(kāi)元四季 項(xiàng)目于200606年下半年面市，年下半年面市，市民對(duì)于2300元/平的價(jià)格很容易接受，同時(shí)開(kāi)元集團(tuán)的品牌對(duì)于該項(xiàng)目的銷(xiāo)售也起到極大的推動(dòng)作用。銷(xiāo)售曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)。通過(guò)價(jià)格走勢(shì)圖我們可以看出該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格相當(dāng)平穩(wěn)。10年的3月初新開(kāi)出2棟樓，短短半個(gè)月的時(shí)間已去化過(guò)半。最高價(jià)達(dá)到6000元/平方。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)

32、案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案開(kāi)元四季開(kāi)元四季價(jià)格走勢(shì)圖價(jià)格走勢(shì)圖u區(qū)域位置在全市優(yōu)勢(shì)明顯，占據(jù)城市核心地段；區(qū)域位置在全市優(yōu)勢(shì)明顯，占據(jù)城市核心地段；u本項(xiàng)目所在板塊交通、商業(yè)等生活配套較為完善，但周邊較為臟亂，給予購(gòu)房本項(xiàng)目所在板塊交通、商業(yè)等生活配套較為完善，但周邊較為臟亂，給予購(gòu)房者的心理距離大于物理距離，區(qū)域需要一定的認(rèn)知階段；者的心理距離大于物理距離，區(qū)域需要一定的認(rèn)知階段；u區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以高層產(chǎn)品為主，鮮有多層產(chǎn)品，且樓盤(pán)品質(zhì)多為一般；區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以高層產(chǎn)品為主，鮮有多層產(chǎn)品，且樓盤(pán)品質(zhì)多為一般；u區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)較少，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不大；區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)較少，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不大；u區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)力較大

33、，但隨著價(jià)格的快速上漲，銷(xiāo)售有所減緩；區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)力較大，但隨著價(jià)格的快速上漲，銷(xiāo)售有所減緩；區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)客群研究客群研究 了解潛在購(gòu)房者購(gòu)房目的及置業(yè)需求等，研究徐州房地產(chǎn)需求市場(chǎng)了解潛在購(gòu)房者購(gòu)房目的及置業(yè)需求等，研究徐州房地產(chǎn)需求市場(chǎng)狀況。狀況。【研究方案研究方案】調(diào)查方法：房展會(huì)期間；調(diào)查方法：房展會(huì)期間；調(diào)查時(shí)間：調(diào)查時(shí)間：20092009年年1010月月2424日日2626日；日；有效樣本量：回收問(wèn)卷有效樣本量：回收問(wèn)卷206206份，其中有效問(wèn)卷份，其中有效問(wèn)卷193193份。份。購(gòu)房者調(diào)研購(gòu)房者調(diào)研本案可作為參考！本案可作為參考！購(gòu)房目的購(gòu)房目的絕大部分購(gòu)房者目的

34、是為了改善居住條件，其次為結(jié)婚問(wèn)題絕大部分購(gòu)房者目的是為了改善居住條件，其次為結(jié)婚問(wèn)題，這兩項(xiàng)因素合計(jì)占比，這兩項(xiàng)因素合計(jì)占比近近90%90%。而投資為目的購(gòu)房者寥寥無(wú)幾。而投資為目的購(gòu)房者寥寥無(wú)幾。購(gòu)房目的分析購(gòu)房目的分析購(gòu)房者關(guān)注因素購(gòu)房者關(guān)注因素 除價(jià)格因素外，地段、交通、周邊配套等因數(shù)為徐州購(gòu)房者最關(guān)心的，隨著一些品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，除價(jià)格因素外，地段、交通、周邊配套等因數(shù)為徐州購(gòu)房者最關(guān)心的，隨著一些品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，徐州樓盤(pán)的品質(zhì)不斷提升，購(gòu)房者的關(guān)注點(diǎn)有所轉(zhuǎn)變，徐州樓盤(pán)的品質(zhì)不斷提升，購(gòu)房者的關(guān)注點(diǎn)有所轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理，環(huán)境在購(gòu)房者關(guān)注因開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理，環(huán)境在購(gòu)房者

35、關(guān)注因素中所占的比例有所增加。素中所占的比例有所增加。購(gòu)房者關(guān)注因素購(gòu)房者關(guān)注因素購(gòu)房者關(guān)注點(diǎn)為價(jià)格、地段、交通和配套，對(duì)物購(gòu)房者關(guān)注點(diǎn)為價(jià)格、地段、交通和配套，對(duì)物管，景觀重視程度有所增加。管，景觀重視程度有所增加。調(diào)查顯示：調(diào)查顯示：購(gòu)房者面積需求主要集中在購(gòu)房者面積需求主要集中在81-10081-100平方米，戶(hù)型需求為平方米，戶(hù)型需求為 2 2房房2 2廳、廳、3 3房房2 2廳的戶(hù)型；廳的戶(hù)型；戶(hù)型方面，戶(hù)型方面，2-2-12-2-1、3-2-23-2-2這二種戶(hù)型的選擇度超過(guò)這二種戶(hù)型的選擇度超過(guò)80%80%，面積方面，除遙遙領(lǐng)先的，面積方面，除遙遙領(lǐng)先的8110081100平米，

36、平米， 101120101120平平米的改善型面積選擇度也較高，因近年徐州房?jī)r(jià)的快速上漲，米的改善型面積選擇度也較高，因近年徐州房?jī)r(jià)的快速上漲，61806180平米的需求也呈上升趨勢(shì)。平米的需求也呈上升趨勢(shì)。購(gòu)房者需求面積購(gòu)房者需求面積戶(hù)型需求戶(hù)型需求面積需求面積需求物業(yè)類(lèi)型分析物業(yè)類(lèi)型分析多層物業(yè)為多數(shù)購(gòu)房者的首選住宅類(lèi)型，其次小高層及高層住宅業(yè)占據(jù)較高多層物業(yè)為多數(shù)購(gòu)房者的首選住宅類(lèi)型，其次小高層及高層住宅業(yè)占據(jù)較高比例；比例； 購(gòu)房者物業(yè)類(lèi)型選擇購(gòu)房者物業(yè)類(lèi)型選擇建筑風(fēng)格分析建筑風(fēng)格分析建筑風(fēng)格方面，建筑風(fēng)格方面，多數(shù)購(gòu)房者選擇了市場(chǎng)上最多見(jiàn)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約和歐洲風(fēng)情多數(shù)購(gòu)房者選擇了市場(chǎng)上最多

37、見(jiàn)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約和歐洲風(fēng)情由于徐州市場(chǎng)普遍為毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)，因此，由于徐州市場(chǎng)普遍為毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)，因此，近近7 7成購(gòu)房者選擇購(gòu)置毛坯房。成購(gòu)房者選擇購(gòu)置毛坯房。 建筑風(fēng)格選擇建筑風(fēng)格選擇 裝修標(biāo)準(zhǔn)選擇裝修標(biāo)準(zhǔn)選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)約和歐洲的建筑風(fēng)格受到徐州人的青睞，現(xiàn)代簡(jiǎn)約和歐洲的建筑風(fēng)格受到徐州人的青睞，毛坯房為多數(shù)客戶(hù)選擇的交付標(biāo)準(zhǔn)。毛坯房為多數(shù)客戶(hù)選擇的交付標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者調(diào)研總結(jié)購(gòu)房者調(diào)研總結(jié)l絕大部分購(gòu)房者目的是為了改善居住條件絕大部分購(gòu)房者目的是為了改善居住條件，其次為結(jié)婚問(wèn)題；，其次為結(jié)婚問(wèn)題；l購(gòu)房者最關(guān)注的因素依然為價(jià)格，地段等。但購(gòu)房者最關(guān)注的因素依然為價(jià)格，地段等。但對(duì)物業(yè)管理，小區(qū)景觀

38、兩點(diǎn)關(guān)注有所增加；對(duì)物業(yè)管理，小區(qū)景觀兩點(diǎn)關(guān)注有所增加；l購(gòu)房者的需求主要集中在購(gòu)房者的需求主要集中在81-12081-120平方米，平方米， 2 2房房2 2廳或廳或3 3房房2 2廳的戶(hù)型；廳的戶(hù)型；l多層，高層多層，高層是多數(shù)購(gòu)房在本區(qū)域認(rèn)可的建筑形態(tài)和裝修標(biāo)準(zhǔn)；是多數(shù)購(gòu)房在本區(qū)域認(rèn)可的建筑形態(tài)和裝修標(biāo)準(zhǔn)；l現(xiàn)代簡(jiǎn)約和歐式的建筑風(fēng)格受到徐州購(gòu)房者的青睞，毛坯房為多數(shù)客戶(hù)選擇的裝修標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)代簡(jiǎn)約和歐式的建筑風(fēng)格受到徐州購(gòu)房者的青睞，毛坯房為多數(shù)客戶(hù)選擇的裝修標(biāo)準(zhǔn)；l三成以上的購(gòu)房者選擇可以接受此區(qū)域的小高層和高層產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品的抗性正在減三成以上的購(gòu)房者選擇可以接受此區(qū)域的小高層和高

39、層產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品的抗性正在減小。小。項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知本案處于西區(qū)核心地段，本案處于西區(qū)核心地段，本區(qū)域由于云龍湖本區(qū)域由于云龍湖風(fēng)景區(qū)的聞名省外和完善的生活配套，便利風(fēng)景區(qū)的聞名省外和完善的生活配套，便利的交通，當(dāng)前已經(jīng)成為中高端購(gòu)房者的首選的交通，當(dāng)前已經(jīng)成為中高端購(gòu)房者的首選板塊。板塊。該區(qū)域樓盤(pán)多以高層物業(yè)為主，鮮有多層該區(qū)域樓盤(pán)多以高層物業(yè)為主，鮮有多層產(chǎn)品。產(chǎn)品。由于土地的稀缺，該區(qū)域內(nèi)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)正由于土地的稀缺，該區(qū)域內(nèi)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)正逐漸減少，區(qū)域內(nèi)供小于求。逐漸減少，區(qū)域內(nèi)供小于求。 隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的大力發(fā)展，本區(qū)域隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的大力發(fā)展，本區(qū)域已經(jīng)形成了高端的居住

40、氛圍！已經(jīng)形成了高端的居住氛圍！項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知本案本案本案位置示意圖本案位置示意圖 北面臨西苑居住區(qū)。北面臨西苑居住區(qū)。（早期的經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至東面緊鄰華東面緊鄰華廈楓林綠洲！廈楓林綠洲！南面礦山路，項(xiàng)目南面臨街面南面礦山路，項(xiàng)目南面臨街面狹窄狹窄地塊南面有移動(dòng)信號(hào)發(fā)射塔地塊南面有移動(dòng)信號(hào)發(fā)射塔西面是待拆遷西面是待拆遷棚戶(hù)區(qū)和鑄造棚戶(hù)區(qū)和鑄造廠(chǎng)等工廠(chǎng)！廠(chǎng)等工廠(chǎng)！公交線(xiàn)路公交線(xiàn)路起止時(shí)間起止時(shí)間起止站名起止站名8W8W6:15-19:006:15-19:00宣武市場(chǎng)宣武市場(chǎng)大鵬鎮(zhèn)大鵬鎮(zhèn)64W64W6:10-19:006:10-19:00民馨園民馨園淮海食品城淮海食品城65W

41、65W6:10-21:306:10-21:30生物工程學(xué)院生物工程學(xué)院民富園民富園603W603W6:00-19:006:00-19:00食品城食品城西苑小區(qū)西苑小區(qū)608W608W6:00-22:006:00-22:00西苑小區(qū)西苑小區(qū)黃山新村黃山新村本項(xiàng)目交通配套較為完善，以上五班公交均在項(xiàng)目東側(cè)和南側(cè)；本項(xiàng)目交通配套較為完善，以上五班公交均在項(xiàng)目東側(cè)和南側(cè)；步行步行510510分鐘可以到達(dá)黃河南路即可搭乘多輛其他班次公交車(chē)。分鐘可以到達(dá)黃河南路即可搭乘多輛其他班次公交車(chē)。項(xiàng)目交通認(rèn)知項(xiàng)目交通認(rèn)知周邊配套較為完善周邊配套較為完善教育配套：教育配套：?jiǎn)⒚捎變簣@、西苑小學(xué)、西苑中學(xué)；醫(yī)療配套：

42、醫(yī)療配套：社區(qū)醫(yī)院，五院，六院等；商業(yè)配套：商業(yè)配套：超市、友誼商場(chǎng)、銀行、賓館、郵局、中國(guó)移動(dòng)等；項(xiàng)目配套認(rèn)知項(xiàng)目配套認(rèn)知主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積用地面積46775.2446775.24萬(wàn)方萬(wàn)方總建筑面積總建筑面積125188.70125188.70萬(wàn)方萬(wàn)方地上建筑面積93550.00萬(wàn)方地下建筑面積31638.74萬(wàn)方總戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)838838戶(hù)型配比戶(hù)型配比奢侈三房奢侈三房23.50%23.50%舒適三房舒適三房23.40%23.40%兩居兩居46.90%46.90%一居一居6.20%6.20%建筑密度25%綠地率35%項(xiàng)目總體認(rèn)知項(xiàng)目總體認(rèn)知高層高層花園洋房花園洋房物業(yè)形

43、態(tài)認(rèn)知物業(yè)形態(tài)認(rèn)知 新古典新古典Art DecoArt Deco建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格本項(xiàng)目建筑立面為新古典本項(xiàng)目建筑立面為新古典Art DecoArt Deco建筑風(fēng)格，建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)豎向條，簡(jiǎn)潔、明快強(qiáng)調(diào)豎向條，簡(jiǎn)潔、明快，注重細(xì)，注重細(xì)部處理為其鮮明的特征。部處理為其鮮明的特征。 Art Deco Art Deco建筑風(fēng)格，建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)。拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)。高層物業(yè)高層物業(yè) 關(guān)于新古典關(guān)于新古典Art DecoArt Deco建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格它趨于幾何的挺拔豎向線(xiàn)條、強(qiáng)調(diào)對(duì)稱(chēng)、干凈利落、大塊漸成的風(fēng)

44、格，金字塔狀的臺(tái)它趨于幾何的挺拔豎向線(xiàn)條、強(qiáng)調(diào)對(duì)稱(chēng)、干凈利落、大塊漸成的風(fēng)格，金字塔狀的臺(tái)階式構(gòu)圖形成強(qiáng)烈的視覺(jué)感受和獨(dú)特的韻律感。階式構(gòu)圖形成強(qiáng)烈的視覺(jué)感受和獨(dú)特的韻律感。Art-decoArt-deco表達(dá)了高端階層一直在追求表達(dá)了高端階層一直在追求的高貴感，的高貴感，摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質(zhì)，摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質(zhì)，代表了一種向上的欣欣向榮的力代表了一種向上的欣欣向榮的力量。量。紐約紐約 New York City上個(gè)世紀(jì)20年代的美國(guó)，摩天大樓如雨后春筍涌現(xiàn)，并成為都市發(fā)展的主角。夸張失調(diào)的柱式、笨重繁復(fù)的線(xiàn)條在高聳的大樓上顯得矯揉造作。相反，Art-deco適應(yīng)

45、變化，易于應(yīng)用，潛在的巨大象征能力，高聳的造型，使紐約成為了世界Art-deco藝術(shù)的中心。上海上海 Old Shanghai紐約不是Art-deco的唯一天堂 ,同一時(shí)期上海，Art-deco處處展現(xiàn)。國(guó)際大都會(huì)的上海與世界潮流同步，涌現(xiàn)了一批Art-deco建筑，比如國(guó)際飯店、和平飯店、上海大廈，使上海成為除紐約、巴黎之后Art-deco風(fēng)格建筑最多的城市。小插曲小插曲物業(yè)形態(tài)認(rèn)知物業(yè)形態(tài)認(rèn)知本項(xiàng)目本項(xiàng)目5 5層電梯花園洋房，將成為區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品劃時(shí)代的層電梯花園洋房，將成為區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品劃時(shí)代的符號(hào)。符號(hào)。電梯，是現(xiàn)代生活的標(biāo)志，強(qiáng)調(diào)的是一種享受更加舒適的優(yōu)電梯，是現(xiàn)代生活的標(biāo)志，強(qiáng)調(diào)的

46、是一種享受更加舒適的優(yōu)質(zhì)生活，隨著生活需求的不斷升級(jí)，電梯洋房勢(shì)必引領(lǐng)一種質(zhì)生活，隨著生活需求的不斷升級(jí)，電梯洋房勢(shì)必引領(lǐng)一種趨勢(shì)。趨勢(shì)。電梯洋房，就是一種在傳統(tǒng)洋房中融入現(xiàn)代技術(shù)的高附加值電梯洋房，就是一種在傳統(tǒng)洋房中融入現(xiàn)代技術(shù)的高附加值產(chǎn)品。產(chǎn)品。物業(yè)形態(tài)認(rèn)知物業(yè)形態(tài)認(rèn)知 花園洋房花園洋房花園洋房，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專(zhuān)屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物?；▓@洋房，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專(zhuān)屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。 電梯洋房的優(yōu)勢(shì)電梯洋房的優(yōu)勢(shì)公攤較大，得房率較低，在徐州這樣的三級(jí)城市，購(gòu)房者尚公攤較大，得房率較低，在徐州這樣的三級(jí)城市

47、，購(gòu)房者尚需要一定的品質(zhì)認(rèn)知階段！需要一定的品質(zhì)認(rèn)知階段！ 電梯洋房的劣勢(shì)電梯洋房的劣勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展商認(rèn)知項(xiàng)目發(fā)展商認(rèn)知鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司，美國(guó)紐約證交所上市的首家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司，美國(guó)紐約證交所上市的首家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司，以鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司，以“ “ 創(chuàng)建美好家園是我們的共同心愿創(chuàng)建美好家園是我們的共同心愿”為使命，為使命，以以“追求進(jìn)步、超越自我追求進(jìn)步、超越自我”的企業(yè)精神為指引，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有的企業(yè)精神為指引，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有 1111家全資家全資子公司和子公司和2 2家非控股子公司的大型企業(yè)集團(tuán)。家非控股子公司的大型企業(yè)集團(tuán)

48、。中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席胡錦濤親自視察參觀！中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席胡錦濤親自視察參觀！ 鑫苑置業(yè)鑫苑置業(yè)國(guó)際化的國(guó)際化的, ,先進(jìn)的建筑水平先進(jìn)的建筑水平 精 品 社 區(qū)精 品 社 區(qū) , , 一 流 的 物 管 水 平一 流 的 物 管 水 平鑫苑的腳印鑫苑的腳印: :建居中國(guó)建居中國(guó)1313年年 鑫苑品牌鑫苑品牌無(wú)數(shù)個(gè)領(lǐng)先無(wú)數(shù)個(gè)領(lǐng)先, ,無(wú)數(shù)個(gè)創(chuàng)無(wú)數(shù)個(gè)創(chuàng)新新對(duì)居住文化深刻的理解對(duì)居住文化深刻的理解鄭州鄭州, ,濟(jì)南濟(jì)南, ,蘇州蘇州, ,合肥合肥優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）l地段優(yōu)勢(shì)，占據(jù)城市中央核心地段；地段優(yōu)勢(shì)，占據(jù)城市中央核心地段；l鑫苑品牌優(yōu)勢(shì)，國(guó)際化建筑水

49、準(zhǔn)；鑫苑品牌優(yōu)勢(shì)，國(guó)際化建筑水準(zhǔn)；l本項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)形成了高端形象，城市中本項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)形成了高端形象，城市中高端購(gòu)房群體首選區(qū)域；高端購(gòu)房群體首選區(qū)域；l交通便利，配套完善，同時(shí)教育資源豐富；交通便利，配套完善，同時(shí)教育資源豐富；l產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，獨(dú)樹(shù)一幟的電梯洋房，引領(lǐng)區(qū)域高產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，獨(dú)樹(shù)一幟的電梯洋房，引領(lǐng)區(qū)域高端生活標(biāo)桿。端生活標(biāo)桿。機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OO）l徐州整體市場(chǎng)較好，價(jià)格持續(xù)上漲；徐州整體市場(chǎng)較好，價(jià)格持續(xù)上漲；l本區(qū)域樓盤(pán)供應(yīng)量不足，供小于求；本區(qū)域樓盤(pán)供應(yīng)量不足，供小于求；l本案周邊的西苑等西區(qū)居住區(qū)存在大量的本案周邊的西苑等西區(qū)居住區(qū)存在大量的改善性購(gòu)房需求。改善性購(gòu)房需求。

50、劣勢(shì)（劣勢(shì)（WW）l本項(xiàng)目周邊環(huán)境較為雜亂；本項(xiàng)目周邊環(huán)境較為雜亂；l在老徐州人心中對(duì)段莊廣場(chǎng)以北的居住區(qū)域有在老徐州人心中對(duì)段莊廣場(chǎng)以北的居住區(qū)域有一定抗性。一定抗性。l項(xiàng)目南側(cè)移動(dòng)信號(hào)塔影響居住品質(zhì)。項(xiàng)目南側(cè)移動(dòng)信號(hào)塔影響居住品質(zhì)。l目前鑫苑品牌在徐州的影響力有待提高。目前鑫苑品牌在徐州的影響力有待提高。威脅（威脅（T T）l由于徐州地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范操作現(xiàn)象較多由于徐州地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范操作現(xiàn)象較多，周邊，周邊2 2家小樓盤(pán)的樓花銷(xiāo)售等現(xiàn)象會(huì)對(duì)一向家小樓盤(pán)的樓花銷(xiāo)售等現(xiàn)象會(huì)對(duì)一向正規(guī)操作的鑫苑產(chǎn)生一定干擾。正規(guī)操作的鑫苑產(chǎn)生一定干擾。l區(qū)域內(nèi)未來(lái)高端物業(yè)待上市量較大。區(qū)域內(nèi)未來(lái)高端物業(yè)待上市

51、量較大。l國(guó)家開(kāi)始調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)存在國(guó)家開(kāi)始調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)存在一定的不確定性。一定的不確定性。SWOTSWOT分析分析2 2解局解局第一部分：產(chǎn)品定位；第一部分：產(chǎn)品定位；第二部分：價(jià)格定位；第二部分：價(jià)格定位；第三部分：客群定位；第三部分：客群定位；第四部分：形象定位；第四部分：形象定位；鑫苑鑫苑景園景園中國(guó)首家在紐交中國(guó)首家在紐交所上市的地產(chǎn)企所上市的地產(chǎn)企業(yè)；品牌業(yè)；品牌20強(qiáng)。強(qiáng)。占據(jù)城市中央地占據(jù)城市中央地段；中高端購(gòu)房段；中高端購(gòu)房群體首選板塊。群體首選板塊。教育、金融、醫(yī)教育、金融、醫(yī)療、超市等生活療、超市等生活配套一應(yīng)俱全。配套一應(yīng)俱全。稀缺電梯洋房，稀缺電

52、梯洋房，國(guó)際生活典范，國(guó)際生活典范，引領(lǐng)品質(zhì)標(biāo)桿。引領(lǐng)品質(zhì)標(biāo)桿。鑫苑物業(yè)管理公鑫苑物業(yè)管理公司，提供專(zhuān)業(yè)化司，提供專(zhuān)業(yè)化星級(jí)服務(wù)水準(zhǔn)。星級(jí)服務(wù)水準(zhǔn)。多條公交線(xiàn)路，多條公交線(xiàn)路，步行步行10分鐘可搭分鐘可搭乘更多公交線(xiàn)路。乘更多公交線(xiàn)路。與區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目比較，鑫苑與區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目比較，鑫苑景園具備了成為品質(zhì)高端樓盤(pán)的先天稟賦！景園具備了成為品質(zhì)高端樓盤(pán)的先天稟賦！項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)梳理項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)梳理占據(jù)城市中央核心地段，交通、生活配套較為完善，影院、超市、購(gòu)物。地段價(jià)值地段價(jià)值新古典主義建筑風(fēng)格，電梯洋房，鑫苑品牌物業(yè)，引領(lǐng)高端生活標(biāo)桿。產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值土地價(jià)格飆升，市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，區(qū)域內(nèi)供不應(yīng)求

53、，且本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)一般。城市中央重要地段城市中央重要地段新古典主義新古典主義/ /高端生活高端生活引領(lǐng)區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿引領(lǐng)區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿通過(guò)區(qū)位、項(xiàng)目、市場(chǎng)三個(gè)原點(diǎn)定位項(xiàng)目通過(guò)區(qū)位、項(xiàng)目、市場(chǎng)三個(gè)原點(diǎn)定位項(xiàng)目項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城中央城中央 新古典新古典 國(guó)際生活區(qū)國(guó)際生活區(qū)城市中心城市中心 多元化發(fā)展，本項(xiàng)多元化發(fā)展，本項(xiàng)目占據(jù)城市中央重要地段！目占據(jù)城市中央重要地段！品牌地產(chǎn)，國(guó)際化建筑水準(zhǔn)，品牌地產(chǎn)，國(guó)際化建筑水準(zhǔn)，打造城市國(guó)際化生活社區(qū)！打造城市國(guó)際化生活社區(qū)！獨(dú)樹(shù)一幟獨(dú)樹(shù)一幟/ /歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格城市住宅產(chǎn)品劃時(shí)代的符號(hào)！城市住宅產(chǎn)品劃時(shí)代的符號(hào)！項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位價(jià)格定位價(jià)格定位選取西區(qū)的代

54、表性選取西區(qū)的代表性3 3家樓盤(pán)和周邊的家樓盤(pán)和周邊的2 2家樓盤(pán)的二手房?jī)r(jià)格作為對(duì)比對(duì)象。家樓盤(pán)的二手房?jī)r(jià)格作為對(duì)比對(duì)象。項(xiàng)目項(xiàng)目總體量總體量（萬(wàn)方）（萬(wàn)方）產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型主力面積主力面積（m2)m2)單價(jià)單價(jià)總價(jià)段總價(jià)段（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）天山綠洲天山綠洲8080小高層、高層小高層、高層8014080140820082006011060110中凱城市之光中凱城市之光1414小高層、高層小高層、高層87139871396500650056925692開(kāi)元四季開(kāi)元四季120120洋房、小高層洋房、小高層100-120100-1205400540054655465楓林綠洲（二手房）楓林綠洲（二手房

55、）1010多層，小高層多層，小高層1301801301805300530068956895華美沁園（二手房）華美沁園（二手房）3.53.5小高層小高層1051401051405500550057775777價(jià)格定位原則價(jià)格定位原則產(chǎn)品產(chǎn)品徐州購(gòu)房者價(jià)格影響因素徐州購(gòu)房者價(jià)格影響因素地段地段交通交通配套配套品牌品牌環(huán)境環(huán)境物管物管規(guī)模規(guī)模20%20%15%15%15%15%15%15%10%10%10%10%10%10%5%5%權(quán)重因素分析權(quán)重因素分析目前，徐州購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房的考慮因數(shù)尚處于初級(jí)階段，地段因素占據(jù)第一，品牌、產(chǎn)品、物管、目前，徐州購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房的考慮因數(shù)尚處于初級(jí)階段，地段因素占

56、據(jù)第一，品牌、產(chǎn)品、物管、環(huán)境等相對(duì)而言比較靠后！環(huán)境等相對(duì)而言比較靠后！因素因素權(quán)重權(quán)重天山綠洲天山綠洲城市之光城市之光開(kāi)元四季開(kāi)元四季楓林綠洲楓林綠洲華美沁園華美沁園本案本案位置位置0.20.23 33 32 23 33 33 3產(chǎn)品產(chǎn)品0.150.153 33 34 42 23 35 5交通交通0.150.154 44 42 23 33 33 3配套配套0.150.154 44 43 34 44 44 4品牌品牌0.10.14 44 44 43 34 44 4內(nèi)外環(huán)境內(nèi)外環(huán)境0.10.13 32 24 42 23 34 4物管會(huì)所物管會(huì)所0.10.13 33 34 42 23 34 4規(guī)

57、模規(guī)模0.050.055 53 35 54 43 34 4總分總分1 13.63.63.33.33.23.22.852.853.253.253.83.8對(duì)每項(xiàng)因素進(jìn)行綜合打分，然后與系數(shù)相乘得出每個(gè)項(xiàng)目的綜合得分對(duì)每項(xiàng)因素進(jìn)行綜合打分，然后與系數(shù)相乘得出每個(gè)項(xiàng)目的綜合得分綜合打分綜合打分通過(guò)此公式計(jì)算得出本案綜合得分。（通過(guò)此公式計(jì)算得出本案綜合得分。（PP總分，總分，WiWi權(quán)重，權(quán)重，F(xiàn)iFi分值）分值）P = W1 P = W1 * * F1 + W2 F1 + W2 * * F2 + W3 F2 + W3 * * F3 + Wi F3 + Wi * * Fi (imax = 8) Fi

58、 (imax = 8)采用加權(quán)平均法得出本案高層物業(yè)價(jià)格采用加權(quán)平均法得出本案高層物業(yè)價(jià)格（AA樓盤(pán)售價(jià)，樓盤(pán)售價(jià)，BB樓盤(pán)得分，樓盤(pán)得分，NN樓盤(pán)個(gè)數(shù)，樓盤(pán)個(gè)數(shù)，XX本項(xiàng)目售價(jià)，本項(xiàng)目售價(jià)，YY本項(xiàng)目得分本項(xiàng)目得分）X=X=（A1/B1+ A2/B2+ An/Bn)/NA1/B1+ A2/B2+ An/Bn)/N* *Y Y = 6886.082( = 6886.082(元元/ /平方米平方米) ) 根據(jù)對(duì)比樓盤(pán)價(jià)格，考慮營(yíng)銷(xiāo)手段和后期價(jià)格提升等因素，本案高層物業(yè)經(jīng)計(jì)算后的根據(jù)對(duì)比樓盤(pán)價(jià)格，考慮營(yíng)銷(xiāo)手段和后期價(jià)格提升等因素，本案高層物業(yè)經(jīng)計(jì)算后的修正價(jià)格為修正價(jià)格為70007000元元/ /

59、平方米平方米。 而目前徐州市場(chǎng)上如城置，世茂等同一樓盤(pán)多層（洋房）與高層的價(jià)格比例為而目前徐州市場(chǎng)上如城置，世茂等同一樓盤(pán)多層（洋房）與高層的價(jià)格比例為1.2-1.31.2-1.3，參考此類(lèi)系數(shù)和本案電梯洋房的產(chǎn)品，中原建議本項(xiàng)目的洋房售價(jià)為參考此類(lèi)系數(shù)和本案電梯洋房的產(chǎn)品，中原建議本項(xiàng)目的洋房售價(jià)為88008800元元/ /平方米平方米。價(jià)格定位價(jià)格定位客群定位客群定位客戶(hù)研判客戶(hù)研判根據(jù)我們的價(jià)格定位，根據(jù)我們的價(jià)格定位，* *（以（以65006500的最低單價(jià)）框定總價(jià)，借以的最低單價(jià)）框定總價(jià)，借以推導(dǎo)我們的目標(biāo)客戶(hù)推導(dǎo)我們的目標(biāo)客戶(hù)面積區(qū)間（平米）面積區(qū)間（平米）戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)比戶(hù)數(shù)比

60、單價(jià)單價(jià)總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間50-6050-6052526.2%6.2%65006500約約3838萬(wàn)萬(wàn)7589758939339346.9%46.9%65006500約約48-5848-58萬(wàn)萬(wàn)951159511519619623.4%23.4%65006500約約62-7562-75萬(wàn)萬(wàn)130160130160（電梯洋房）（電梯洋房）19719723.5%23.5%85008500約約100-140100-140萬(wàn)萬(wàn)合計(jì)合計(jì)838838100%100%客群定位原則客群定位原則尋找客群！尋找客群！客群構(gòu)思客群構(gòu)思核心客群核心客群重點(diǎn)客群重點(diǎn)客群 游離客群游離客群 偶得客群偶得客群本項(xiàng)目基于區(qū)域市

61、場(chǎng)、城中央地段、價(jià)格定位之上，本項(xiàng)目客戶(hù)群體構(gòu)成展望本項(xiàng)目基于區(qū)域市場(chǎng)、城中央地段、價(jià)格定位之上，本項(xiàng)目客戶(hù)群體構(gòu)成展望-城市：高級(jí)政府官員、高利潤(rùn)私營(yíng)業(yè)城市：高級(jí)政府官員、高利潤(rùn)私營(yíng)業(yè)主；主；長(zhǎng)期工作在徐州的商務(wù)人士；長(zhǎng)期工作在徐州的商務(wù)人士；區(qū)域拆遷戶(hù)；區(qū)域拆遷戶(hù)；區(qū)域：公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位中高區(qū)域：公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位中高層；層；客群描述客群描述重要客群總體描述：重要客群總體描述：基礎(chǔ)形態(tài)職業(yè)構(gòu)成：公務(wù)員：公務(wù)員教師、企事業(yè)單位中高層；教師、企事業(yè)單位中高層；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：狀況良好，可使用儲(chǔ)蓄在：狀況良好，可使用儲(chǔ)蓄在2020萬(wàn)元以上，有相對(duì)持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源；萬(wàn)元以上，有相對(duì)持續(xù)穩(wěn)

62、定的收入來(lái)源；置業(yè)狀況：改善型客群為主。改善型客群為主?；净拘螒B(tài)形態(tài)職業(yè)職業(yè)置業(yè)置業(yè)收入收入有較高支付能力的中高端客戶(hù)有較高支付能力的中高端客戶(hù) 他們是典型的社會(huì)中堅(jiān)階層他們是典型的社會(huì)中堅(jiān)階層，屬于公司或社會(huì)的中高層，是各個(gè)領(lǐng)域的骨干；，屬于公司或社會(huì)的中高層，是各個(gè)領(lǐng)域的骨干；事業(yè)小有成就或是漸入佳境，能看得見(jiàn)很好的上升空間。有一定的財(cái)富積累。事業(yè)小有成就或是漸入佳境，能看得見(jiàn)很好的上升空間。有一定的財(cái)富積累。客群分產(chǎn)品描述客群分產(chǎn)品描述具備較高的購(gòu)買(mǎi)力，以注重品質(zhì)生活、改善型需求為購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，具備較高的購(gòu)買(mǎi)力，以注重品質(zhì)生活、改善型需求為購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，講究生活品質(zhì)與身份彰顯。講究生活品質(zhì)與

63、身份彰顯。年齡25253535歲歲事業(yè)事業(yè)穩(wěn)定，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)事業(yè)穩(wěn)定，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)收入約約10251025萬(wàn)萬(wàn)職業(yè)公務(wù)員、教師、周邊企事業(yè)單位中高層公務(wù)員、教師、周邊企事業(yè)單位中高層顯著特征已經(jīng)有住房，但生活舒適度不高，城市化配套不全，品質(zhì)感不強(qiáng)；對(duì)應(yīng)偏好對(duì)應(yīng)偏好高層物業(yè)高層物業(yè)價(jià)值需求購(gòu)房區(qū)域交通便利、地理位置在城市核心，住宅品質(zhì)感強(qiáng)、空間舒適，購(gòu)房區(qū)域交通便利、地理位置在城市核心，住宅品質(zhì)感強(qiáng)、空間舒適，生活配套全；生活配套全；高層物業(yè)對(duì)位客群細(xì)分高層物業(yè)對(duì)位客群細(xì)分客群分產(chǎn)品描述客群分產(chǎn)品描述年齡35355555歲歲事業(yè)事業(yè)穩(wěn)定，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)事業(yè)穩(wěn)定，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

64、收入約約25502550萬(wàn)萬(wàn)顯著特征崇尚都市主義生活的人；崇尚都市主義生活的人；希望籍此機(jī)會(huì)從中端人群擠身高端圈層；希望籍此機(jī)會(huì)從中端人群擠身高端圈層；對(duì)應(yīng)偏好對(duì)應(yīng)偏好洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品價(jià)值需求購(gòu)房區(qū)域交通便利、地理位置在城市核心，住宅品質(zhì)感強(qiáng)、空間舒適，購(gòu)房區(qū)域交通便利、地理位置在城市核心，住宅品質(zhì)感強(qiáng)、空間舒適，生活配套全；對(duì)物業(yè)品質(zhì)有一定要求，看重物業(yè)空間布局生活配套全；對(duì)物業(yè)品質(zhì)有一定要求，看重物業(yè)空間布局電梯花園洋房對(duì)位客群細(xì)分電梯花園洋房對(duì)位客群細(xì)分城市富裕人群，具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，注重高品質(zhì)生活、城市富裕人群，具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，注重高品質(zhì)生活、追求奢侈的享受，講究生活品質(zhì)與身份彰顯。

65、追求奢侈的享受，講究生活品質(zhì)與身份彰顯。形象定位形象定位76案名導(dǎo)入案名導(dǎo)入景景日光也！日光也！說(shuō)文說(shuō)文。園園供人休息、游樂(lè)或觀賞的地方！供人休息、游樂(lè)或觀賞的地方！漢書(shū)漢書(shū) 司馬相如司馬相如傳上傳上：“臣，楚國(guó)之鄙臣，楚國(guó)之鄙人也，幸得宿衛(wèi)十余有年，時(shí)從出游，游于后園！人也，幸得宿衛(wèi)十余有年，時(shí)從出游，游于后園！景園景園 更加意味著鑫苑（中國(guó)）置業(yè)的更加意味著鑫苑（中國(guó)）置業(yè)的“全國(guó)化全國(guó)化”布局戰(zhàn)略。鑫苑布局戰(zhàn)略。鑫苑景園在鄭州景園在鄭州、合肥、濟(jì)南、蘇州等二線(xiàn)城市、合肥、濟(jì)南、蘇州等二線(xiàn)城市“遍地開(kāi)花遍地開(kāi)花”，所到之城都傾情鑄就所到之城都傾情鑄就“景園景園”的品的品牌標(biāo)志！牌標(biāo)志！導(dǎo)入

66、：導(dǎo)入：城中央城中央 新古典新古典 國(guó)際生活典范國(guó)際生活典范 占據(jù)城市中央核心占據(jù)城市中央核心占位高端形象定位占位高端形象定位占領(lǐng)城市典范生活新高度占領(lǐng)城市典范生活新高度占領(lǐng)區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)新標(biāo)桿占領(lǐng)區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)新標(biāo)桿VIVI展示展示3 3勝局勝局第一部分：高度營(yíng)銷(xiāo)；第一部分：高度營(yíng)銷(xiāo)；第二部分：銷(xiāo)售策略；第二部分：銷(xiāo)售策略；第三部分：推廣策略；第三部分：推廣策略；高度營(yíng)銷(xiāo)高度營(yíng)銷(xiāo)Part 1Part 1：價(jià)值提煉：價(jià)值提煉Part 2Part 2：品牌營(yíng)銷(xiāo)；：品牌營(yíng)銷(xiāo)；Part 3Part 3：體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)；：體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)；Part 4Part 4：圈層營(yíng)銷(xiāo)；：圈層營(yíng)銷(xiāo)；Part 5Part 5：媒體攻略；：媒體攻略；Part 1Part 1：價(jià)值提煉和表現(xiàn)：價(jià)值提煉和表現(xiàn) 鑫苑鑫苑景園景園【鑫苑鑫苑】核心價(jià)值點(diǎn)提煉核心價(jià)值點(diǎn)提煉品牌地產(chǎn)，實(shí)力鉅獻(xiàn)品牌地產(chǎn)，實(shí)力鉅獻(xiàn)城市中央，核心地段城市中央，核心地段市中心級(jí)，便捷配套市中心級(jí)，便捷配套國(guó)際生活，完美典范國(guó)際生活，完美典范電梯洋房，品質(zhì)標(biāo)桿電梯洋房，品質(zhì)標(biāo)桿一級(jí)物業(yè)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)一級(jí)物業(yè)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)6 6大核心價(jià)值體系大核心價(jià)值體系94硬性表現(xiàn)硬性表現(xiàn)