現(xiàn)代花園房地產開發(fā)建設項目可行性研究報

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現(xiàn)代花園房地產開發(fā)建設項目可行性研究報告現(xiàn)代花園項目可行性研究報告第一■章總論錯誤!1.1 項目概要錯誤!1.2 可行性研究報告編制依據(jù) 錯誤!1.3項目區(qū)簡介及建設單位概況錯誤!1.4 可研報告研究內容錯誤!1.5可研報告研究結論、問題及建議錯誤!第二章項目背景及建設的必要性和可行性錯誤!2.1 建設背景錯誤!2.2項目建設的必要性錯誤!2.3項目建設的可行性錯誤!第三章項目建設內容及規(guī)模錯誤!3.1 項目建設內容錯誤!3.2 建設規(guī)模錯誤!第四章場址選擇及建設條件錯誤!4.1場址現(xiàn)狀錯誤!4.2 建設條件錯誤!第五章工程方案錯誤!5.1方案設計指導思想及原則錯誤!5.2 建筑設計錯誤!5.3結構設計錯誤!5.4給排水設計錯誤!5.5暖通設計錯誤!5.6電氣及弱電設計錯誤!5.7消防設計錯誤!第六章能源和資源節(jié)約措施錯誤!6.1能源節(jié)約措施錯誤!6.2 建筑節(jié)能具體措施錯誤!6.3給排水資源節(jié)約措施錯誤!6.4電氣節(jié)能具體措施錯誤!6.5供熱系統(tǒng)節(jié)能技術措施錯誤!第七章環(huán)境影響評價錯誤!7.1 環(huán)境影響錯誤!7.2 保護措施錯誤!7.3 安全保護措施錯誤!7.4 環(huán)境影響評價結論錯誤!第八章組織機構錯誤!8.1 管理機構錯誤!8.2項目組織管理錯誤!第九章工程管理及實施計劃錯誤!9.1項目建設管理原則錯誤!9.2 工程管理錯誤!未定義書簽。

未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽9.3 項目實施步驟錯誤!44未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽9.4 項目實施進度計劃錯誤!第十章勞動安全、衛(wèi)生與消防錯誤!10.1 勞動安全與衛(wèi)生錯誤!10.2 消防安全錯誤!第十一章投資估算及資金籌措錯誤!11.1 估算依據(jù)及內容錯誤!11.2 投資估算錯誤!11.3資金籌措錯誤!12.1 招標依據(jù) 錯誤!12.2 工程招標錯誤!第十三章社會影響分析及評價錯誤!13.1項目社會評價的依據(jù) 錯誤!13.2 建設地區(qū)基本的社會環(huán)境情況錯誤!13.3 社會影響分析錯誤!13.4 項目在建設、運營中的社會風險分析錯誤!13.5 社會評價結論錯誤!第十四章結論及建議錯誤!14.1 結論錯誤!14.2 項目建議錯誤!第十五章附表、附圖、附件錯誤!15.1 附表錯誤!15.2 附圖錯誤!15.3 附件錯誤!、總論一. 項目背景1. 項目名稱：現(xiàn)代花園2. 承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產開發(fā)集團公司，注冊資本 3000萬元，開發(fā)資質為一級。

公司經營范圍：房地產開發(fā)、房地產經營、商品房銷售、物業(yè)管理等公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承 "誠信、合作、卓越、創(chuàng) 新"的經營理念，開拓進取蒲氏房地產開發(fā)集團公司的經營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值--服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地產集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質量；為股東創(chuàng)造回報--以長遠利益回報蒲氏集團股東3. 可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）武漢市2001、2002年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準地價》（9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關依據(jù)資料4. 項目提出的理由與過程房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。

發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展現(xiàn)在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展現(xiàn)今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產經濟我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽目前開發(fā)區(qū)產值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產業(yè)基礎關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產業(yè)的主要基地近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產、學、研、居”為一體的總體規(guī) 劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌二. 項目概況1. 擬建地點擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。

2. 建設規(guī)模與目標自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10萬平方米，建筑面積 12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米總居住戶數(shù)996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家3. 主要建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀 DNIOOOm上水管線，本項目上水可從上述干線引入2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。

3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行6. 電信本項目預計需裝機容量為 820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設下屬分局解決4. 項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元本項目完成后，預計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金 857.43萬元后，預計累計未分配利潤為 3906.08萬元5. 主要技術經濟指標技術經濟指標項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個240三. 問題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場, 娛樂中心及安保措施。

另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策而且要重視該項目的社會效益1、市場預測一. 市場調查據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示：房地產綜合物業(yè)價格為2968.76元/m2,住宅平均價格為2017.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢目前武漢市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的 5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%從以上統(tǒng)計結果看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力，市場接受程度最高購房者能承受多高的房價，是房地產市場上最為關心的問題，根據(jù)我們這次調查結果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在20萬以下的占 33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50% 承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%以上調查結果顯示，武漢市購房者所能承受的價格在 20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。

另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 1488.67點，比上季度上漲了 36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了 57.68 元/平方米，漲幅為2.54%洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67洪山區(qū)住宅價格物業(yè)指數(shù)-i-wy v1^0014001300120011001451 T514&3.B7L2T31 521〔亦如Z 0D1軍第匹爭度EOO弄第二爭度觀盟隼第三孝度1145.331273. 521327 121451. n14S8.672002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000平方米以上的銷量究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體一一高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。

從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在 1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。

二. 產品供需預測根據(jù)調查，目前武漢市房地產投資大幅增加， 2001年上半年武漢完成住宅建設投資39.47億元，比去年同期增長47.17%,施工面積達到958.2萬平方米 2002年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%,占總投資的75%經濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%. 從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%, 99年上升到60% 在2002年，全市銷預售總面積為759.32萬川（其中住宅銷售面積393.13萬卅）同比增長17.17%;總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好三. 價格預測據(jù)調查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。

今年武漢市基礎建設將要快速發(fā)展幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢今年武漢市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達20%從原因上看，主要有四：1. 在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升2. 需求量大從目前我市房地產的消費市場來看，有 84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來3. 購買力的增強，按揭的作用我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲4?住宅品質的提高，也成為了房市升溫因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。

最終導致價格上揚5. 競爭激烈，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米1800—2200元四. 競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量另外知名企業(yè)得到追捧品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素無論是開發(fā)公司還是規(guī) 劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。

鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力五. 市場風險分析1. 該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來，教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。

4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán) 境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證所以投資風險不會太大.2. 通貨膨脹的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險3. 房地產開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小三、建設規(guī)模與產品方案建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)一. 建設規(guī)模考慮到自有資金的有限（3000萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。

總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2）二. 產品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌現(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格式面積（m 外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園2）室內：1. 內墻：廳、房為乳膠漆廚房高級瓷磚到頂2. 頂棚：廳、房為乳膠漆廚房鋁合金扣板吊頂地面：廳、房為水泥砂漿拉毛廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚窗：戶外窗用彩鋁窗門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺168.4480③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺81.442642.技術設備條件1）室外6. 廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。

7. 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié) 水馬桶、預留熱水器接口位其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛8. 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚3）配套設備：1?電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯2. 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用3. 電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個4. 煤氣：煤氣管道安裝到廚房5. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表6. 排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管4）智能化系統(tǒng)：1. 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等2. “一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”3. 信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內設保安入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。

庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用欄桿：起安全保護作用兒童活動場地以塑料欄桿為主居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水宣傳欄：設在人流集中必經之地大小高度適宜，便以觀看垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施附表：技術經濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬m212.91?住宅建筑面積萬m211.62?公建面積萬m1.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.29綠地率%45用地平衡表項目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬m101?住宅用地萬m4.372?公建用地萬m22.133?道路用地萬m1.094.公共綠地萬m2.0其他用地萬m0.41四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網絡等是否到位本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就武漢市建設規(guī)劃的要求2、適應小區(qū)投資項目的要求3、適應小區(qū)房屋用途的要求。

4、擁有便利的交通條件5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要我們選定三個位置（詳見附圖1:場址位置圖）選址位置一：擬建于魯巷廣場西南小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經濟管理大學，南至南湖選址位置二：擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓三個方案各有千秋，但經過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二” 其理由：通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述一. 項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造10萬平方米的房地產才不會超過土地承載力該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水2. 城市的基礎設施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。

項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)同時經該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善如菜場、超市、郵局、銀行、 ,,隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院由原城建學院向北為東湖自然風景區(qū)，東湖是全國最大的市內湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)一一馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內涵小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上 10所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。

與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力此地浸染著聞名全國的武漢高校風景區(qū)的書香墨秀山水環(huán)抱，人杰地靈云集的高校帶來濟濟人才故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境二. 開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針該項目建設用地按如下程序進行： ⑴申請選址向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址2) 制訂方案由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案3) 申請批準向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知4) 發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告5) 簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經土地管理機關簽證6) 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費（詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表）。

三. 建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀 DNIOOOm上水管線，本項目上水可從上述干線引入2. 雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行6. 電信本項目預計需裝機容量為 820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設下屬分局解決四. 建設規(guī)模總占地面積10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米（其中公建面積約1.3 萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3小區(qū)內部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。

小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行，,,，五. 環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán) 境敏感地段地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置2. 污水處理本項目產生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道五、節(jié)能節(jié)水措施一. 節(jié)能措施現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》保證舒適, 健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標1建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150m厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面傳熱系數(shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng) 涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準 GB710第 2級，空氣滲透性能屬標準 GB710第3級，雨水滲透性能屬標準GB710第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MV的熱水鍋爐（熱效率為80%）APV湍流技術高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管（熱效率達90%）、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。

小區(qū)內熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量小區(qū)內管網敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網傳送中的熱量損失供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥該閥門可隨室外氣溫變化自動調節(jié)室內溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調的弊病采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器可避免水力平衡調節(jié)的困難，并為外網自動調節(jié)創(chuàng)造了條件房間散熱器選用鋁合金暖氣片3、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業(yè)化及帶動其他產業(yè)的發(fā)展起到一定的作用地基處理采用CF血復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPV管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS&水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用PGM2.5磁卡燃氣表；電表為DDY-1磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GR隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。

二. 節(jié)水措施1小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞充分利用雨水，減少市政供水收集后的雨水經適當處理后回用做小區(qū)雜用水2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。

綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益不使用耗水9升和9升以上的座便器龍頭：（1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴2）根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉（延時自閉）式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉（停水自閉）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭淋浴器具：冷、熱水混合器具（水溫調節(jié)器）；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電六、環(huán)境影響評價一. 環(huán)境條件調查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感45%勺綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。

自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小二. 施工期環(huán)境影響分析1. 施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌?噪聲施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段:挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆 —100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸 —105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運大型載重機90底板與結構階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設備輕型載重卡車75(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。

3) 施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水4) 施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料2. 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB( A)施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。

施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音三. 項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾1. 大氣污染源分析(1) 地下車庫廢氣現(xiàn)代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積 4820,層高約3.9m 停車場設有兩個進出口車庫內的廢氣排放高度為 2.5米，排氣量約7000立方米/h(2) 天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。

2. 水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水按人均每天用水 150L估算，居住人口 3187人，生活耗水量每天480立方米污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水四. 公眾參與現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施一?勞動安全衛(wèi)生1 .危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度1）有毒有害物品的危害分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業(yè)粉塵類等。

分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2）危險性作業(yè)危害分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害2. 安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1）在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備2）對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案3）對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g 和安全措施方案4）對易產生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案二?消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案1. 火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。

2. 調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度3 .消防措施和設施根據(jù)項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優(yōu)化方案一. 組織機構設置本公司是股份有限制公司，分為權力機構，經營管理機構和監(jiān)督機構.最高權力機構是董事會，實行董事會領導下的總經理負責制，董事會由8人組成，董事長 1人，副董事長2人，對股東大會負責.總經理受董事會任聘,.各部門分設經理, 負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表 2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以監(jiān)督組織機構圖:辦公室：1、負責公司文檔管理：可對公司的文檔進行分類管理。

2、負責內部員工管理：對公司的內部職員的個人資料進行管理人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作工程部：一 ?工程前期準備1. 技術準備：1）審核施工圖紙2）編制《房地產開發(fā)項目組織設計》3）編制或審核施工圖預算4）編制或審核主要材料、半成品、設計計劃5）對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗4. 其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍B辦理開工報告C辦理質監(jiān)委托。

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