[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析報告

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1、word土地增值稅清算土地增值稅清算案例分析 篇一 : 土地增值稅清算案例分析土地增值稅清算案例分析三、土地增值稅清算案例分析一市東城區(qū)某房地產開發(fā)公司土地增值稅清算案例分析市東城區(qū)某房地產開發(fā)某某投資建設的“東園小區(qū)項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進展了驗收，特別是對土地增值稅清算鑒證報告以下簡稱鑒證報告中內容和格式進展了重點查驗后，同意“東園小區(qū)項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東園小區(qū)項目鑒證報告中披露的具體情況如下：第一，整體項目情況簡介1.某房地產開發(fā)某某建設東園小區(qū)項目，是經市開展計劃委員會于

2、2001年2月以2001231號文件批準投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。2.該項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進展預銷售，根據市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設施面積12,000平方米。3.截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出

3、售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。4.公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。5.該項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了市建設工程質量監(jiān)視總站頒發(fā)的“市建設工程質量合格證書。6.根據房屋測繪部門對出售商品住宅進展測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根

4、據2006年市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。7.該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80。第二，取得收入情況說明該單位于2003年5月開始預銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收入總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入人民幣。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷

5、售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。對于該房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。第三，扣除項目情況說明1.取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號土地出讓合同與京房地地字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析項目已向市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元不含公共配套設施政府贈送的占地面積。()該項目本次清

6、稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為362,560,000元具體計算可采取以下兩種方法：1453,200,000/200,000160,000=362,560,000元；2453,200,00080=362,560,000元。經鑒證該單位提供的工程預算與結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程本錢為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發(fā)本錢金額為394,880,000元。其中：1土地拆遷與補償費：39,700,000元。2前期工程費：115,070,700元。3建筑安裝工程費:290,000,000元。4根底設施費：1,586,000元。5公共配套設施費：27，9

7、42，700元。6開發(fā)間接費:19,300,600元。開發(fā)本錢具體內容、數據來源見鑒證報告相關表格分攤扣除金額計算過程為：土地拆遷與補償費39,700,000元 前期工程費115,070，700元 建筑安裝工程290,000,000元 根底設施費1,586，000元 開發(fā)間接費19,300,600元=465,657,300元。 具體計算可采取以下兩種方法：465,657,300元/200,000160,000=372,525,840元；465,657,30080=372,525,840元公共配套設施費：27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22,354,160元。27，94

8、2,700/200,000160,000=22,354,160元該公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:362,560,000 394,880,00010=75,744,000元。4.繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。5.房地產開發(fā)企業(yè)加計扣除為362,560,000 394,880,00020=151,488,000元 根據以上數據，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000 394,880,000 75，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063

9、,322,000元。第四，納稅情況詳細計算過程該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計算增值額。1出售普通標準住宅取得收入900,000,000元普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75扣除項目金額=1,063,322,00075=797，491，500元增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元該項目的普通標準住宅局部，因增值額未超過扣除項目金額20，應免征土地增值稅。出售商業(yè)與辦公用房取得收入530,000,000元已出售的商業(yè)與辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25 扣除項目金額=1

10、，063，322，00025=265,830,500元土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 適用稅率為40應納土地增值稅為：264,169,50040-265,830,5005=92,376,275元已納土地增值稅為:5,000,000元應補繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元第五，稅務機關審核情況稅務機關通過對納稅人提供的相關資料與鑒證報告中披露的內容情況與相關數據進展核對審核后，根據土地增值稅現行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認情況如下：2.確定銷售收入1,43

11、0,000,000元根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進展核對后，未發(fā)現問題。同時對該房地產開發(fā)企業(yè)代收的有關費用核算情況進展審核,未發(fā)現代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應付款某某單獨收取的，可以不作為收入。根據有關政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅X圍。土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積

12、160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進展分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：1取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元經審核納稅人提供的土地出讓合同與付款憑證,該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現問題。2房地產開發(fā)本錢的金額為：386,880,000元。經審核納稅人提供的土地拆遷與補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現問題。首先通過對鑒證報告中扣除“前期工程

13、費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發(fā)間接費的相關附表中列舉的明細項目內容進展審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的X圍。其次，根據納稅人提供的開發(fā)項目本錢財務報表與中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元,未發(fā)現問題。公式：前期工程費115,070,700元 建筑安裝工程費290,000,000元 根底設施費1,586,000元 開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元80=340,765,840元另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于分類房產單位面積

14、建安造價表中公布的2006年“居住高層普通住宅-毛坯房與“商業(yè)類每平方米建安造價金額。公共配套設施費用的審核經對納稅人提供的鑒證報告“根底設施費鑒證表中列舉的公共配套設施費內容進展審核后，發(fā)現游泳館是對外開放經營性質的設施,根據土地增值稅現行政策規(guī)定不應列入公共配套設施扣除X圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14,354,160元。(公式：17,942,700/200,000160,000=14,354,160元對于

15、公共配套設施費用中的車庫費用金額,由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。3房地產開發(fā)費用的審核鑒證報告中對該單位房地產開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進展調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)本錢計算的金額之和的10進展重新計算后應扣除金額為74,944,000元。4扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核后沒有發(fā)現問題。5重新計算房地產開發(fā)企業(yè)加計扣除為362,560,000 386,880,00020=149,888,000元經審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000 38

16、6,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000=1,052,922,000元1普通標準住宅計算過程經稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75扣除項目金額=1,052,922,00075=789,691,500元增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元通過對出售的普通標準住宅局部的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額

17、20，應免征土地增值稅。2其他商品房計算過程出售商業(yè)與辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項目面積的比例為40,000/160,000=25扣除項目金額=1,052,922,00025=263,230,500元增值額=530,000,000-263,230,500=266,769,500元 適用稅率為50應納土地增值稅為：266,769,50050-263,230,50015=93,900,175元已納土地增值稅為：5,000,000元應補繳土地增值稅為：88,900,175元第六，對東園小區(qū)項目審核后有關的附列情況：1.總建筑面積200,000平方米2.批準可銷售面積17

18、0,000平方米3.已出售面積160,000平方米4.取得收入1,430,000,000元5.本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。1本次清算扣除取得土地使用權所支付的金額362,560,000元。土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析2本次清算扣除房地產開發(fā)本錢386,880,000元。 3本次清算扣除房地產開發(fā)費用74,944,000元。 4本次清算扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元。 5本次清算加計扣除金額為149,888,000元。 6.本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。篇二 : 土地增值稅的清算條件?一符合如下情形之一的，納稅人應進展

19、土地增值稅的清算：?1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；?2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；?3.直接轉讓土地使用權的。?二符合如下情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進展土地增值稅清算：?1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；?2.取得銷售預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；?3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。?篇三 : 97土地增值稅清算實務操作規(guī)程2012-08土地增值稅清算操作規(guī)程二一二年八月目 錄第一局部

20、土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算的概念二、土地增值稅的清算條件三、清算時間要求四、土地增值稅清算項目的審核鑒證五、清算審理與審核第二局部 土地增值稅清算準備工作一、土地增值稅清算的前期管理二、土地增值稅清算單位確實定三、項目清算應關注因素四、清算資料的收集第三局部 轉讓收入確實認一、轉讓房地產取得的收入二、視同銷售收入確實認三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的如何計稅的問題四、關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題五、收入確定需關注的問題六、收入確認的審核要點第四局部 扣除項目金額確實定一、扣除項目稅務處理的根本原如此二、地價款的扣除三、房地產開發(fā)本錢的扣除

21、四、房地產開發(fā)費用的扣除五、扣除項目的歸集與分配六、舊房與建筑物的評估價格七、與轉讓房地產有關的稅金八、財政部規(guī)定的其他扣除項目九、需要明確的幾個問題十、土地增值稅清算實例第五局部 土地增值稅的計算一、一般土地增值稅的計算二、分期開發(fā)項目的計算三、清算后再轉讓房地產的處理第六局部 土地增值稅的預征與核定征收一、土地增值稅的預征二、土地增值稅核定征收第七局部 土地增值稅清算的會計處理一、預繳的會計處理-二、清算的會計處理-第八局部 土地增值稅的稅收優(yōu)惠一、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠二、國家征用收回的房地產稅收優(yōu)惠三、個人銷售住房稅收優(yōu)惠四、廉租房和經濟適應住房稅收優(yōu)惠五、資產公司轉讓房地產稅收優(yōu)

22、惠六、清償債務稅收優(yōu)惠七、轉讓舊房稅收優(yōu)惠八、以房地產進展投資或聯(lián)營稅收優(yōu)惠九、關于合作建房的稅收優(yōu)惠十、關于企業(yè)兼并轉讓房地產的征免稅問題 十一、關于個人互換住房的征免稅問題第一局部 土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算概念91號文件第3條 土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)與土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。二、土地增值稅的清算條件91號文件第9條 土地增值稅的清算條件，是指應繳土地增值稅的97

23、土地增值稅清算實務操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算開發(fā)項目進展清算應達到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是強制清算條件。一主動清算條件符合如下情形之一的，納稅人應進展土地增值稅的清算：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。上述清算條件就是主動清算條件，也就是說，當開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目具備以上任何一個條件的，應主動進展清算。所謂房地產開發(fā)項目全部竣工并完成銷售，是指開發(fā)項目已經行政管理機關驗收取得初始產權證或驗收證明，開發(fā)的項目已經全部銷售完畢；整體轉讓未竣工決算的開發(fā)項目，是指整體將開發(fā)的未完工項目

24、轉讓銷售；直接轉讓土地使用權是指納稅人將依法取得的土地使用權轉讓。房地產開發(fā)企業(yè)符合上述任何一種條件，就應主動按照規(guī)定的時間進展土地增值稅的清算。案例：如果房地產開公司既從事了開發(fā)土地的業(yè)務，也開發(fā)房產，2008年開發(fā)1號地200畝，自用100畝開發(fā)房產，尚在開發(fā)過程中，100畝土地已經轉讓，另外該開發(fā)公司開發(fā)一寫字樓，由于資金問題只完成開發(fā)進度的80%，就一次性轉讓，累計開發(fā)本錢12000萬元，轉讓價格為20000萬元。判斷是否應該進展土地增值稅清算。100畝轉讓土地應進展清算；100畝連續(xù)開發(fā)，不符合條件，不清算。一次形轉讓未開發(fā)完工產品，應進展清算。二強制清算條件所謂強制清算條件，是指雖

25、未達到主動清算條件，但是稅務機關要求進展清算的條件。通知第二條關于“土地增值稅的清算條件同時規(guī)定：符合如下情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進展土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。案例：某開發(fā)企業(yè)，分期開發(fā)住宅小區(qū)，一期A區(qū)開發(fā)可售面積20000平方米，于2008年開發(fā)完工并經驗收，2009年6月累計已售面積17005平方米，B

26、區(qū)可售23000平方米，2006年4月取得銷售許可證，已出售15700平方米，尚未竣工驗收但由于未進展決算，本錢無法結轉，收取的售房款在預收帳款科目。請判斷是否符合清算的條件。A區(qū)銷售面積占開發(fā)面積的85.05%，按規(guī)定應在2009年6月進展清算。B區(qū)銷售面積占開發(fā)可售面積的68%，但是由于取得銷售許可證已過三年，也應經行清算。三注銷清算條件對納稅人申請注銷稅務登記進展土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否如此不予辦理稅務注銷、工商注銷國稅發(fā)?2009?91號。三、清算時間要求一主動清算時間要求91號文件第11條第一款 符合主動清算條件規(guī)定的納稅人

27、，納稅人須在符合清算條件之日起90日內對項目進展清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；稅務部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進展核對，在10日內做出是否受理的決定；對受理的清算項目由受理部門報送給管理科進展清算調查核實，提出清算審理意見，報稅政科進展書面審核；經稅政科報分管局長審定后，將清算結果書面通知納稅人執(zhí)行。流程：清算申請與資料稅務機關前臺受理管理科所、分局清算調查核實稅政科處審核分管局長審批清算結果書面通知納稅人執(zhí)行稅收管理員制度規(guī)定的流程。二被動清算時間要求91號文件第11條第一款 符合強制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關確定是否進展清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下

28、達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。主管稅務機關根據清算條件確定應進展清算的項目，下發(fā)土地增值稅清算通知書；納稅人在接到通知書后應按稅務部門規(guī)定的時間與要求進展清算，并按規(guī)定將清算資料報送主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；主管稅務機關前臺受理窗口對報送的資料進展核對后，轉送管理科對清算項目進展調查核實，提出清算審核意見報稅政科處進展書面審核；經稅政科處審核報分管局長審定后，將清算結果以土地增值稅清算辦理有關稅務事項通知書通知納稅人進展補退稅。流程：確定清算項目稅務機關下發(fā)清算通知書納稅人進展清算，并報稅務部門核對管理科所、分局清算調查核實稅政科審核分管局長審定清算結果通

29、知納稅人執(zhí)行 說明：紅字局部為某某規(guī)定應進展土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進展清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據中華人民某某國稅收征收管理法有關規(guī)定處理91號文件第11條第一款。四、土地增值稅清算項目的審核鑒證91號文件第13條的第四一土地增值稅清算審核鑒證鑒證主體。稅務師事務所。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。97土地增值稅清算實務操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算鑒證內容鑒證效力。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

30、二審核鑒證的程序三審核鑒證的意義四審核鑒證的法律責任稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。五、清算審理與審核91號文件第15條一審理主管稅務機關接到納稅人清算申請后，應對報送的資料進展審核，符合申請條件的，應在10個工作日內做出是否受理的決定；發(fā)現報送資料缺失的，可要求納稅人按規(guī)定進展補充；做出不予受理決定的，應向申請人說明理由。主管稅務機關受理納稅人清算申請后，應交由具體負責進展土地增值稅清算的稅務部門進展清算，清算時間一般不得超過30日，如遇特殊情況可適當延長清算時間，但最長不得超過45日。二清算審核91號文件第四章清算審核包括案頭審核、實

31、地審核91號文件第16條。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進展數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的根底上，通過對房地產開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進展審核。清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進展清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅91號文件第17條。1.收入的審核，應結合銷售發(fā)票、銷售合同含房管部門網上備案登記資料、商品房銷售預售許可證、房產銷售分戶明細表與其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷

32、售面積與項目可售面積的數據關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進展審核；對銷售價格進展評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況91號文件第18條。2.扣除項目金額的審核，重點審核扣除項目金額是否為實際發(fā)生數；提供的扣除項目費用支出是否為合法有效憑據91號文件第21條。3.與轉讓房地產有關稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉讓房地產項目涉與的各類稅款是否與時、

33、足額按規(guī)定申報、繳納91號文件第20條、第12條的第二。清算審核工作完成后，應由主管稅務機關向納稅人出具土地增值稅清算結論書和稅務事項通知書，并按稅務文書送達程序與時送達納稅人91號文件第32條。納稅人接到稅務機關出具的土地增值稅清算結論書和稅務事項通知書后，應根據稅務機關的結論和有關規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)91號文件第32條。納稅人不配合稅務部門進展清算、提供虛假資料或發(fā)現有其他違反稅法行為的，按照中華人民某某國稅收征收管理法的有規(guī)定處理91號文件第11條的第二段。第二局部 土地增值稅清算準備工作一、土地增值稅清算的前期管理1、臺賬管理：主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分

34、別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步91號文件第6條。2、本錢費用歸集：主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、本錢、費用91號文件第7條。3、票據管理：對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據管理措施91號文件第8條。二、土地增值稅清算單位確實定土地增值稅是以納稅人轉讓國有土

35、地使用權、地上建筑物與其附著物所取得的增值額為征稅對象，計稅依據為轉讓收入扣除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，但是其與企業(yè)所得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計算的，而是按照轉讓的開發(fā)銷售項目計算的，因此，確定土地增值稅的計算單位是確定計稅依據的前提，也就是說，土地增值稅的轉讓收入、扣除項目都是針對一個對象而言的，這個對象就是土地增值稅的計算單位。中華人民某某國土地增值稅暫行條例實施細如此第八條作了原如此性的規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產本錢核算的最根本的核算項目或核算對象為單位計算。國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)2006187號第一條關于“土地增值稅的

36、清算單位97土地增值稅清算實務操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算進一步明確：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進展清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。根據上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位應按以下原如此確定：第一、國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單項工程的，以該單項工程為清算單位，國家有關部門審批的開發(fā)項目需要分期開發(fā)建設的，如此應以分期開發(fā)建設項目為清算單位91號文件第17條。第二、企業(yè)會計確定的本錢核算對象的X圍與國家審批的房地產開發(fā)項目不一致的，如果本錢核算對象小于審批項目，應以會計確定的本錢核算

37、對象為清算單位，如果會計確定的本錢對象大于審批項目，那么按審批項目為清算單位，應劃分合并項目的收入，同時將會計合并核算的本錢對象按照一定的標準劃分扣除項目金額，分別進展清算。第三、國家有關機關審批為一個開發(fā)項目，但是分期開發(fā)完成的，如果分期開發(fā)多個項目的，且會計核算為多個本錢項目的，應以每個項目為一個清算單位，如果會計核算為一個本錢對象，并且結構、用途、位臵、開發(fā)起止時間大體一致的，可以作為一個清算單位，如果會計核算為一個本錢對象，但是個單項建筑結構、用途、地理位臵、開發(fā)起止時間不同的，也應劃分為幾個清算單位91號文件第17條。實例解析：某房地產開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積1000

38、平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。該混合樓項目土地本錢為120萬元，房屋開發(fā)本錢600萬元，其他費用按比例扣除。假設該商業(yè)項目收入為500萬元，普通標準住宅收入為500萬元，合計1000萬元。營業(yè)稅金與附加55萬元。1商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目土地本錢房屋開發(fā)本錢費用扣除10加計扣除20稅金120600120600101206002055991萬元。增值額收入扣除項目5005009919萬元。增值率增值額扣除項目1009991100%0.9。低于50%，適用30%的稅率。應納的土地增值稅：9302.7萬元。2將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土

39、地增值稅按面積分攤本錢費用：普通標準住宅扣除項目為120500060006005000600010050030%27.5807.5萬元。增值額500807.5307.5萬元，無增值額不納稅。商業(yè)扣除項目12010006000600100060002010015%130.725萬元。計算結果可知，將商鋪和住宅合并計算土地增值稅為2.7萬元，分開計算如此應納稅130多萬元。在實踐中，對于同一個開發(fā)項目中有不同類型房地產的，有的稅務機關允許納稅人自行選擇是否分開核算分別清算繳納增值稅。但國稅發(fā)2009第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進展清算；對于

40、分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產、分期開發(fā)的項目和不同審批備案的項目合在一起清算，防止平均不同清算單位增值額的現象。第四、開發(fā)項目中既有普通住宅又有非普通住宅的，應當分別做為清算單位，分別計算增值額，如果會計核算對象合并的，應按一定的標準進展劃分。三、項目清算應關注因素啟動清算程序，要求主管稅務機關在日常稅收征管中獲取相關信息，收集與完工開發(fā)產品相關項目的有關資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產企業(yè)房屋銷售情況、銷售進度情況，并重點關注以下因素：1.房地產開發(fā)項目已進展竣工結算，

41、是否已進展了工程竣工結算審計。2.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房產的價格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房價漲幅是否較大。項目收入有無按普通住宅或除普通住宅外的其他項目含非普通住宅，以下簡稱：“其他項目。3.房地產開發(fā)企業(yè)取得土地時間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地如政府劃撥等，政府補貼等。4.項目是否分期開發(fā)對項目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項目或分期開發(fā)項目來確定91號文件第7條、第8條、第17條。5.對于主管稅務機關要求納稅人進展土地增值稅清算時應重點核實其項目已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉為自用或者出租等用途91號文件第10條、第19條。四、清算資料的收集稅務人

42、員在清算工作開始前，應從以下幾個方面收集資料：1、向有關部門收集相關信息91號文件“前期管理的第6條、第12條“應提供的清算資料土地受讓有關信息，包括土地坐落位臵、取得方式、用途、面積、容積率等；房地產開發(fā)情況與相關信息，包括房地產項目名稱和位臵、立項、用途、結構、開發(fā)面積、本錢、費用、施工部位、建設施工進度、預計竣工時間、分期開發(fā)情況等；房地產銷售信息，包括已銷售房地產的名稱、位臵、結構、用途、面積、銷售收入、銷售費用、收款方式、收款時間等；完稅信息，包括預征土地增值稅情況，土地增值稅清算情況與相關稅種的完稅信息等。有關購置方信息，包括購置房地產人名稱、納稅人識別號、聯(lián)系方式、購置的房號、面

43、積、單價、總價等。2、納稅人應報送的資料91號文件第12條房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、項目土地增值稅清算表與其附表；房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、97土地增值稅清算實務操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算融資、稅款繳納等根本情況與主管稅務機關需要了解的其他情況。項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、本錢和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑

44、證復印件。 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。?稅務機關根據需要提供的其他和清算有關的資料。3、主管稅務機關可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關的證明資料商品房屋建設預備開發(fā)項目計劃備案回執(zhí)和商品房屋建設正式項目計劃備案回執(zhí)開展與改革委會；規(guī)劃申請、報告與圖紙規(guī)劃局，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局；土地使用權證國土房產管理局； 建筑工程施工許可證建設委員會； 房地產開發(fā)項目手冊建設委員會；房地產購銷合同明細統(tǒng)計表含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；其他補充資料：當期財務會計報表：項目的預算、概算書；能夠按

45、清算項目支付貸款利息的有關證明與借款合同：第三局部 轉讓收入確實認一、轉讓房地產取得的收入轉讓房地產取得的收入是指房產的產權所有人、土地的使用人將房屋的產權、土地使用權轉移給他人而取得的貨幣收入、實物收入、其他收入等全部價款與有關的經濟收益細如此第五條。如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進展的，這里所說的轉讓收入，是指銷售或者轉讓土地增值稅清算單位取得的收入；其次，清算單位取得收入的時間跨度包括整個開發(fā)銷售過程取得的收入，不僅僅是清算年度的收入；第三、所說的收入包括貨幣、實物以與其他經濟利益，包括抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等；第四、清算項目雖然不是一般意義上的轉讓，但是將開

46、發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人等，應視同轉讓。案例：ABC房地產開發(fā)公司，開發(fā)銷售1棟18000平方米寫字樓，2008年10月份竣工驗收，同年4月銷售，當年銷售面積300平方米，取得收入123萬元，2009年銷售面積10000平方米，收入4100萬元，用300平方米抵頂工程款930萬元，轉做自用400平方米，按本錢價轉入固定資產120萬元，3000平方米按本錢價分配給股東A、B，本錢3000元/。請確認本項目的清算收入。12008年收入123萬元22009年收入4100萬元4自用不計收入4100/10000*3000萬元應收入總額: 6383萬元二、視同銷售剖收入確實認

47、187號文件第三，91號文件第19條1.視同銷售的種類：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，必須視同銷售繳納土地增值稅。2價格確實定方法和順序：1按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定?？梢?，與企業(yè)所得稅不同的是，視同轉讓銷售的房地產沒有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格，那么就由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格確定或者按照評估價確定，而不是按照本錢利潤率確定。3自用或出租的房地產不繳納土地增值稅。 房地產

48、開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅91號文件第19條又補充到：“在清算時不列入收入，不扣除相應的本錢和費用。企業(yè)以不動產對外投資的，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；但自2006年3月2日起，一般企業(yè)以不動產投資于房地產企業(yè)用于房地產開發(fā)的，或者房地產企業(yè)將開發(fā)產品用于對外投資，不再免征土地增值稅，營業(yè)稅仍舊免征財稅【2002】191號、財稅【1995】48號、財稅【2006】21號。三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的如何計稅的問題財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅199548號第十三條規(guī)定：對

49、納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知國辦發(fā)?2005?26號享受97土地增值稅清算實務操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算優(yōu)惠政策的住房原如此上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在以上、單套建筑面積在平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的。某某省陜地稅發(fā)

50、200678號規(guī)定，普通住房標準是同時滿足如下條件的住宅，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。四、關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題財政部 國家稅務總局 國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知財稅199561號規(guī)定：1、凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物與其附屬物(以下簡稱房地產)的納稅人，按照土地增值稅的有關規(guī)定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委托經政府批準設立，并按照國有資產評估管理方法規(guī)定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產

51、評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業(yè)務。2、對于涉與土地增值稅的國有房地產價格評估，各評估機構必須嚴格按照條例和細如此中規(guī)定的方法進展應納稅房地產的價格評估。其評估結果經同級國有資產管理部門審核驗證后作為房地產轉讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據的參考。房地產所在地主管稅務機關要求從事房地產評估的資產評估機構提供與房地產評估有關的評估資料的，資產評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。房地產所在地主管稅務機關應根據條例和細如此的有關規(guī)定，對應納稅房地產的評估結果進展嚴格審核與確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用

52、。五、收入確定需關注的問題1、土地增值稅清算時收入確認的問題地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額與其他收益確認收入條例第十條規(guī)定：納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整國稅函【2010】220號。解析：要理解上述稅收規(guī)定，必須結合其他有關法律的規(guī)定。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干

53、問題的解釋法釋20037號第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原如此處理：一面積誤差比絕對值在3%以內含3%，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；二面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款與利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內含3%局部的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%局部的房價款由出賣人承當，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%

54、以內含3%局部的房價款與利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。結合法釋20037號的規(guī)定，稅收處理如下： 房地產開發(fā)公司如果就超建的面積向購房者收取了補價，應當將補價并入其銷售收入，按照相關規(guī)定計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果房屋實際面積小于合同約定面積的，房地產開發(fā)公司返還給購房者的不足面積局部的房價款可以沖減銷售收入；對于面積誤差比超過3%且屬于違約性質的局部法釋20037號規(guī)定面積誤差比超過3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。稅收處理是把其中的一倍沖減其銷售收入，另外一倍視同違約金，不能沖減銷售收入，作為營業(yè)外支出處理。例如，甲房地

55、產開發(fā)公司銷售給王某的房屋面積不符合合同規(guī)定的面積要求，合同面積125，實際測量面積121，房屋單價6000元。為此甲公司共支付給王某25500元假設無利息因素。1、對于面積誤差比3%以內含3%甲公司應返還給王某如下：1253%6000=22500元2、對于面積誤差比超過3%的局部，返還給王某雙倍返還如下：誤差比超出3%的面積：125-121-1253%=0.25雙倍返還的金額：26000元=3000元其中的1500元沖減房地產公司的銷售收入，另外1500屬于違約性質的支出，計入其營業(yè)外支出總結：合計返還給王某的金額：22500 3000=25500元，其中的1500元計入房地產公司的營業(yè)外支

56、出，余額局部240025500-1500沖減其銷售收入。2、房地產轉讓有關票據的開具房地產開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產品時，必須按規(guī)定開具相關票據。具體為：房地產開發(fā)企業(yè)收取房價款?包括定金應當開具地方稅務局監(jiān)制的“銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票自開或代開國稅發(fā)【2006】128號，審核過程中，對應當開具而未開具的，稅務機關應當責令其開具。代收其他費用，不計入房價的，應使用委97土地增值稅清算實務操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算托方相關票據。3、房地產交易價格偏低且無正當理由的認定 對于房地產交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格、且無正當理由的，稅務機關有權根據：按本企業(yè)在同一地

57、區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定187號文件第三，91號文件第19條。六、收入確認的審核要點(國稅發(fā)【2009】91號第18條、第19條的細化)(1)對“預售收入備查簿的審查：審查企業(yè)按照項目滾動開發(fā)的，按期設立的預售收入備查簿，注明：購置者、購置房屋具體位臵棟、單元、室、建筑面積套內建筑面積、合同號、合同簽訂日期、合同金額、確權尾差金額、交付使用日期、房產證辦理日期、付款方式、預售款、預售日期、預售款確認收入日期、已納稅金、預售款確認收入金額、預售款確認收入時結轉的本錢。(2)確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，

58、內容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯(lián)單位等情況。(3)審查銀行按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬如“其他應付款不作銷售收入申報納稅。(4)審查以房換地的，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報繳納稅款。(5)審查開發(fā)商采用“還本方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；(6)審查房產公司在銷售不動產過程中收取的價外費用如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益是否申報納稅。(7)審查將房產、土地等不動產或無形資產抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產，是否按規(guī)定申報納

59、稅。(8)對于以土地房地產作價入股進展投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進展投資和聯(lián)營的，是否按規(guī)定申報納稅。(9)土地使用者轉讓或臵換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓或臵換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據明確其實質轉讓或臵換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者與其對方當事人應當依照稅法規(guī)定申報納稅國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復國稅函?2007?645號。(10)企業(yè)以銷售方式轉讓其生產、

60、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進展稅務處理。企業(yè)銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的本錢、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，申報納稅。第四局部 扣除項目金額確實定一、扣除項目稅務處理所遵循的原如此房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條與其實施細如此第七條的規(guī)定執(zhí)行。中華人民某某國土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：一取得土地使用權所支付的金額；二開發(fā)土地的本錢、費用；三新建房與配套設施的

61、本錢、費用，或者舊房與建筑物的評估價格；四與轉讓房地產有關的稅金；五財政部規(guī)定的其他扣除項目。(一)合法憑據扣除原如此1、在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除國稅發(fā)【2009】91號第21條。2、房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條與其實施細如此第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)本錢、費用與與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除國稅發(fā)【2006】187號第四。3、房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除國稅函【2010】220號第二。4、審核建筑安裝工程費時應當重點關注國稅發(fā)【2009】91號文件第25條：1發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。2房地產開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。3參照當地當期同類開發(fā)項