朝陽區(qū)老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作指導手冊[2013版]

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1、 XX區(qū)老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作指導手冊中共XX區(qū)委社會建設工作委員會XX區(qū)人民政府社會建設工作辦公室二一三年四月目錄讓我們一起行動3什么是準物業(yè)管理4實行小區(qū)準物業(yè)管理的基本程序4小區(qū)準物業(yè)管理的基本模式6小區(qū)準物業(yè)管理的基本規(guī)章制度8小區(qū)管理委員會章程8小區(qū)管理委員會選舉辦法13小區(qū)管理委員會自薦、推薦報名登記表15小區(qū)居民自治公約16小區(qū)管理委員會工作制度 17小區(qū)管委會“四有”物業(yè)化管理標準19小區(qū)管理崗位責任公示 23住戶須知24門衛(wèi)職責25門衛(wèi)日常工作管理辦法26樓棟負責人職責 27安全文明小區(qū)標準 28安全文明樓棟標準 29安全文明單元標準30安全文明戶標準31小區(qū)管理委員會物業(yè)管

2、理崗位考核獎懲細則32XX區(qū)街道系統(tǒng)老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作評價標準 35讓我們一起行動社區(qū)是幸福生活的家園，休養(yǎng)生息的港灣。優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，規(guī)X的物業(yè)管理，和諧的鄰里關系，溫馨的社區(qū)氛圍，是每一位居民所期盼的。不過，隨著單位后勤“福利式”管理方式的改變，一些老舊小區(qū)尤其是單位宿舍式的院落面臨資金短缺、設備老化、設施年久失修等種種挑戰(zhàn)。假如不能及時適應這種變化，將直接影響到小區(qū)建設，進而影響到生活品質。要順利適應這一轉變，居民要轉變觀念，而政府也要提供適當的支持和幫助，讓社區(qū)居民逐步適應這種變化，并以主人翁的姿態(tài)積極參與到社區(qū)建設中來！編寫這本冊子，旨在幫助那些沒有實現物業(yè)化管理的小區(qū)建立社區(qū)自

3、治組織小區(qū)管理委員會，并以此為契機，建立起小區(qū)物業(yè)化管理的長效機制，實現有治安防X、綠化保潔、維修維護、停車管理等基本物業(yè)服務，全面提高小區(qū)管理水平，做到人人享有物業(yè)服務。本手冊主要包括三部分內容。第一部分是實行小區(qū)準物業(yè)管理的基本程序；第二部分是準物業(yè)管理的基本模式；第三部分是建立小區(qū)管理委員會及實施小區(qū)物業(yè)化管理的相關規(guī)章制度。希望這本冊子能夠幫助大家解決小區(qū)面臨的物業(yè)管理難題。一個小區(qū)，就是一個大家庭，是我們品味生活、感受溫暖的地方。享受高品質的物業(yè)化服務，是我們的權利；一起參與物業(yè)化管理，讓小區(qū)變得更美、更好，也是我們的責任。讓我們攜起手來，一起行動，共同參與，通過自治改善小區(qū)環(huán)境，實

4、現服務升級。我們期待著看到您的行動：積極參與小區(qū)物業(yè)化管理工作；傳播小區(qū)物業(yè)化管理知識和信息；幫助需要建設物業(yè)化管理機制的小區(qū)實現物業(yè)化管理。什么是準物業(yè)管理準物業(yè)管理是指在不具備物業(yè)管理條件、暫時無法推行正規(guī)物業(yè)管理的老舊小區(qū)，成立居民準物業(yè)自治管理組織，按照低于一般物業(yè)管理標準的物業(yè)收費標準和服務標準，為居民提供基本的物業(yè)服務。準物業(yè)管理不以盈利為目的，對居民的收費較低，一般是服務成本費。準物業(yè)管理的方式有多種，可以是只購買專業(yè)性較強的物業(yè)服務項目，也可以是采取居民自行管理和聘請專職人員相結合的方式進行日常維護的準物業(yè)管理，還可以由小區(qū)居民以互助的方式、利用小區(qū)自有資源對小區(qū)進行準物業(yè)管理

5、。實行小區(qū)準物業(yè)管理的基本程序準物業(yè)管理的核心是自治、互助，關鍵是公開、透明，目標是建立長效管理機制，全面提升小區(qū)服務管理水平。因此，要以民意為基礎，以嚴謹的工作為支撐，充分調動居民參與小區(qū)管理的主動性和積極性，盤活小區(qū)資源，激發(fā)小區(qū)活力，優(yōu)化生活環(huán)境，實現服務升級。小區(qū)選定。以無物業(yè)管理小區(qū)為對象，主要是指無主管單位或未納入物業(yè)管理的老舊小區(qū)。已經納入物業(yè)管理，但物業(yè)管理不完善，居民反映強烈的老舊小區(qū)，根據實際情況也可以納入實行準物業(yè)管理的X圍。調查摸底。以社區(qū)居委會為主體，可以組織小區(qū)居民代表參加，全面摸清小區(qū)各項人、事、地、物、組織及資源情況。通過問卷調查等形式，征求居民對實施準物業(yè)管理

6、的意見和建議，并對意見和建議進行匯總分析。制定方案。根據調查摸底情況，在街道的指導下，由社區(qū)黨委、社區(qū)居委會根據總體時間安排，按照階段目標制定出可操作的實施方案。宣傳動員。由社區(qū)黨委和社區(qū)居委會組織召開老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作動員大會，根據小區(qū)實際情況，開展形式多樣的宣傳活動。成立管委會。在社區(qū)黨委的領導下，社區(qū)居委會具體組織小區(qū)管委會的選舉，通過小區(qū)居民會議，以XX選舉的方式成立小區(qū)管理委員會。管委會成員的基本情況、聯(lián)系方式等信息在小區(qū)內進行公示。建章立制。街道及社區(qū)協(xié)助小區(qū)管理委員會建章立制，從體制機制上保障實現小區(qū)管理委員會在全體居民監(jiān)督下的良性運轉。同時，小區(qū)管理委員會根據小區(qū)實際情況，

7、制定出本小區(qū)實行準物業(yè)管理的工作方案，明確工作目標、工作內容、工作步驟和相關職責。硬件改造。根據小區(qū)實際情況，按照小區(qū)絕大多數居民的意愿，小區(qū)管委會可向街道辦事處申請對小區(qū)值班室，圍墻、路燈照明、道路、綠化、排水等公共部位和公用設施進行綜合改造，使之具備基本的準物業(yè)管理條件。確定模式。由居民代表大會和小區(qū)管理委員會自主決定準物業(yè)服務的提供方式及收費標準，并通過居民公約實行自治管理，定期公布準物業(yè)管理重大事項、財務收支狀況、居民繳費情況等。測算費用。根據小區(qū)擬開展的服務項目測算總體運行費用，該費用減去利用小區(qū)公共資源所能收取的費用之后，再由居民討論決定每月應交納的費用額度，能否達到收支平衡，缺口

8、資金多少等。小區(qū)準物業(yè)管理的基本模式每個小區(qū)的情況不同，居民結構各異，需要根據小區(qū)的實際情況，因地制宜，充分發(fā)揮本小區(qū)的優(yōu)勢，探索或選擇符合本小區(qū)實際的管理模式。以下選取的是眾多管理模式中較有代表性的四種，供大家參考。相信隨著認識和實踐的逐步深入，將會涌現出更加豐富多彩、更適宜的管理模式。居民自管與市場機制相結合以居民互助式的準物業(yè)管理為基礎，將物業(yè)管理中的專業(yè)服務部分外包給專業(yè)物業(yè)機構，實現居民互助與市場機制相結合的半專業(yè)化物業(yè)管理。該模式的特點在于廣泛動員社區(qū)參與，整合社區(qū)內的人力、物力和財力資源，形成社區(qū)互助，進行自我組織、自我動手和自我服務。同時根據準物業(yè)服務的項目特點，將專業(yè)性較強的

9、物業(yè)服務項目外包給專業(yè)機構（如停車管理、治安巡防、綠化保潔等），保障準物業(yè)服務的質量。該模式的優(yōu)點在于：一方面通過開發(fā)小區(qū)的人力、物力和財力資源，為小區(qū)管理提供可持續(xù)的動力源泉，實現社區(qū)整合，降低了小區(qū)管理的成本；另一方面引入專業(yè)的物業(yè)服務機構，提高了準物業(yè)服務的水平，減少了小區(qū)管理的風險，有利于居民享受到“優(yōu)質、高效、低價”的服務。居民自管與政府扶持相結合以居民自治為導向，對于部分專業(yè)服務項目（停車管理、治安防X）采取居民自管的方式進行管理，部分項目由政府幫助扶持（綠化保潔）。該模式的特點在于建立較為完善的居民自治管理制度，注重調動居民的積極性，發(fā)揮社區(qū)骨干和積極分子的作用，動員居民通過各種

10、方式參與小區(qū)管理。同時，政府對部分項目給與支持，為準物業(yè)開展提供必要保障。該模式的優(yōu)點在于通過各種形式的自管，發(fā)揮了居民的積極性和主動性，政府給與部分支持，保障了準物業(yè)服務的水平和質量。居民監(jiān)督與市場機制相結合強化社區(qū)統(tǒng)籌、引入機制、居民監(jiān)督三方面的工作，科學合理推進社區(qū)管理方式的轉變。小區(qū)準物業(yè)管理的基本規(guī)章制度小區(qū)管理委員會章程（草案）第一章 總 則第一條 本組織定名為：小區(qū)管理委員會（以下簡稱小區(qū)管委會）。第二條小區(qū)管委會由社區(qū)居民、自愿發(fā)起成立，是發(fā)動和團結社區(qū)居民共同參與推行小區(qū)準物業(yè)管理的自治組織，其組成成員由本小區(qū)居民代表選舉產生。第三條小區(qū)管委會將嚴格遵守憲法、法律、法規(guī)和相關

11、政策，堅持“自助互助、合作治理”的工作理念，實現老舊小區(qū)有治安防X、有綠化保潔、有維護維修、有停車管理的“四有”目標，切實提高居民生活質量，提升小區(qū)自治和物業(yè)服務管理水平。第四條小區(qū)管委會接受小區(qū)全體居民的工作監(jiān)督，接受社區(qū)黨委的領導。第二章 組織機構第五條 小區(qū)管委會的最高權力機構是小區(qū)管委會成員大會，其組成人員為小區(qū)管委會主任、副主任各1人，委員7人。主要職責是：（一）制定和修改章程；（二）選舉和罷免委員；（三）執(zhí)行委員會決議；（四）審議委員會的工作報告，定期召開小區(qū)管委會擴大會議，向居民代表和社會單位代表報告工作；（五）決定委員會重大事項；（六）制定相關管理制度；（七）開展準物業(yè)管理工作

12、。第六條小區(qū)管委會成員大會須有2/3以上的成員出席方能召開，其決議須經到會成員半數以上表決通過方能生效。第七條小區(qū)管委會成員大會每屆2年。因特殊情況需提前或延期換屆的，須由委員會表決通過。但延期換屆最長不超過1年。第八條小區(qū)管委會每月至少召開一次會議。每半年召開一次擴大會議，吸納居民代表、和諧促進員代表、社會單位負責人等相關人員參加。 第三章 成員組成第九條申請加入本組織的成員，必須具備下列條件：（一）堅持黨的路線、方針、政策，具有較強的奉獻精神，熱心社區(qū)公益事業(yè)；（二）認同小區(qū)管委會的章程，且有加入小區(qū)管委會的意愿；（三）身體健康，能堅持正常工作，有一定組織、協(xié)調、管理能力；（四）具有完全民

13、事行為能力。第十條 成員享有下列權利：（一）本組織的知情權、選舉權、被選舉權和表決權；（二）參加小區(qū)管委會的活動；（三）對小區(qū)管委會工作的批評建議權和監(jiān)督權；（四）加入自愿，退出自由。第十一條成員履行下列義務:（一）履行小區(qū)管委會的職責；（二）維護小區(qū)管委會的合法權益和聲譽；（三）完成小區(qū)管委會交辦的工作任務；（四）向小區(qū)管委會反映情況，提供有關信息。第十二條成員退會應以書面形式通知小區(qū)管委會。第十三條成員如有嚴重違反本章程的行為，經委員會表決通過，予以除名。第四章 任務與職責第十四條小區(qū)管委會主要任務：（一）發(fā)動居民支持并參與小區(qū)物業(yè)管理。（二）負責在廣泛征求居民意見和建議基礎上，確定服務項

14、目和收費標準，定期公示財務收支情況，主動接受居民監(jiān)督。（三）根據小區(qū)特點和居民意愿，選擇互助式、互助+外包等物業(yè)管理模式，實現小區(qū)的準物業(yè)化管理。（四）在做好治安防X、綠化保潔、維護維修、停車管理等基本服務的基礎上，根據小區(qū)需要不斷拓展服務項目。（五）對服務單位進行日常監(jiān)督，定期考核服務單位及從業(yè)人員的工作績效。（六）負責小區(qū)管委會自管服務項目工作人員的管理，志愿者的組織和管理等相關工作。（七）負責協(xié)調解決準物業(yè)管理工作中的各類問題。第十六條主任的主要職責：（一）領導成員執(zhí)行小區(qū)管委會章程和決議；（二）全面負責小區(qū)管委會的日常管理工作；（三）召集和主持小區(qū)管委會成員會議，總結工作，研究準物業(yè)化

15、管理過程中的重大事項；（四）負責向居民代表大會、委員會述職；（五）協(xié)調、監(jiān)督、檢查服務商的服務情況，主動聽取居民的意見、建議，不斷改進服務工作；（六）小區(qū)管委會成員大會確定的需要主任承擔的其它工作。第十七條 副主任的主要職責：（一）協(xié)助主任開展小區(qū)管委會的日常管理工作；（二）主任不能履行職責時，代為履行主任職責；（三）小區(qū)管委會或主任確定的其它需要副主任承擔的工作。第十八條 委員行履行下列職責：（一）在分管X圍內開展日常工作；（二）做好各項任務的協(xié)調及落實工作；（三）協(xié)調各服務商做好服務工作；（四）認真聽取、及時反饋居民、服務商的意見和建議；（五）負責處理其他日常或臨時性事務。第五章 終止程序

16、第十九條小區(qū)管委會需要終止的，由委員會提出終止動議。 第二十條小區(qū)管委會終止動議須經成員大會表決通過。第二十一條小區(qū)管委會終止前，須在社區(qū)居委會組成的監(jiān)督小組的指導下處理好善后事宜。第二十二條 監(jiān)督小組會議確定善后事宜處理完畢后，小區(qū)管委會即可終止運行。第六章 附 則第二十三條 本章程經年月日本小區(qū)居民代表大會表決通過。第二十四條 本章程的解釋權屬小區(qū)管委會。小區(qū)管理委員會年 月 日小區(qū)管理委員會選舉辦法（試行）為保證小區(qū)管理委員會（以下簡稱小區(qū)管委會）選舉工作順利進行，保障本小區(qū)居民依法行使XX權利，參照選舉法的有關規(guī)定，制定如下選舉辦法。一、社區(qū)居委會成立“小區(qū)管理委員會選舉工作指導小組”

17、（以下簡稱指導小組）。成員由社區(qū)黨委書記、居委會主任及委員、擬實行準物業(yè)管理樓院的樓門長、居民代表組成。指導小組負責召開小區(qū)管委會管轄X圍內的居民代表大會，通過選舉的方式產生小區(qū)管委會成員。二、小區(qū)管委會成員構成：主任1人，副主任1人，委員7人。通過居民自薦或社區(qū)居委會推薦、居民代表舉手表決的方式產生小區(qū)管委會成員。成員必須具備下列條件：（一）堅持黨的路線、方針、政策，具有較強的奉獻精神，熱心社區(qū)公益事業(yè)；（二）認同小區(qū)管委會的章程，且有加入小區(qū)管委會的意愿；（三）身體健康，能堅持正常工作，有一定組織、協(xié)調、管理能力；（四）具有完全民事行為能力。三、選舉實行等額選舉辦法，采取舉手表決的方式進行

18、。有選舉權的代表參加表決人數達到代表總數的三分之二以上，選舉有效；候選人得票過半數以上即為當選。當選人不足應選名額，應對不足名額進行再次選舉。由居委會提名，居民代表大會對不足名額再次選舉。四、候選人不得主持選舉，不得擔任選舉工作人員。五、選舉設計票員、監(jiān)票員各1人，各自履行職責。計票結果由計票員統(tǒng)計，監(jiān)票員負責向居民小區(qū)管委會選舉工作指導小組報告計票結果。六、本選舉辦法經小區(qū)管委會管轄樓宇居民代表大會通過后生效。七、選舉結果在小區(qū)管理委員會成立大會上公布。八、本辦法解釋權歸居民小區(qū)管委會選舉工作指導小組。社區(qū)居委會選舉工作指導小組年 月 日小區(qū)管理委員會自薦、推薦報名登記表自薦 推薦姓 名性

19、別民族照片出生年月文化程度XX號聯(lián)系樓棟號身體狀況競選職位（限選兩項）管委會主任樓長門長個人簡歷競選優(yōu)勢小區(qū)居民自治公約（試行）一、居民自覺遵守小區(qū)管委會的各項管理規(guī)定，配合小區(qū)管委會和相關工作人員做好物業(yè)化管理工作。二、維護環(huán)境衛(wèi)生，主動做好垃圾減量垃圾分類工作，愛護公共設施和花草樹木。不在樓道內外堆放雜物，不擠占公共空間。三、文明裝修住房，不私自改變住房結構，及時清理裝修垃圾渣土。四、文明飼養(yǎng)寵物，主動清理寵物便溺，養(yǎng)犬按時登記注冊，飼養(yǎng)寵物不擾民。不養(yǎng)有關規(guī)定禁止飼養(yǎng)的動物。五、自覺維護院內交通秩序，車輛停放入位有序，不擠占消防通道、盲道。六、居民之間提倡講文明、講禮貌、團結互助、鄰里和

20、睦。積極開展健康向上的文體活動，開展文體活動不擾民。七、倡導居民積極為社區(qū)、樓院的發(fā)展獻言獻策，踴躍參與社區(qū)各項事務、活動。八、嚴格遵守出租房屋管理的各項規(guī)定，認真審查承租人XX明，防止房屋群住。及時到社區(qū)登記并簽訂出租房業(yè)主責任書，依法繳納房產稅。九、承租戶要遵紀守法，及時到社區(qū)流動人口管理站辦理登記手續(xù)。小區(qū)管理委員會小區(qū)管理委員會工作制度（試行）為確保小區(qū)管理委員會高效運轉，持續(xù)改進工作，不斷提升服務水平，特制定工作制度如下：一、會議制度 1、例會制度。每月召開一次小區(qū)管委會成員會議，通報情況，討論研究小區(qū)管委會工作，解決小區(qū)管委會管理過程中存在的問題，圍繞居民需求制定相應工作措施。2、

21、協(xié)調制度。每季度邀請社區(qū)居委會、街道辦事處職能科室召開一次工作協(xié)調會，反饋居民意見、建議，提請街道辦事處、居委會協(xié)助解決在物業(yè)管理過程中的困難和問題。3、會商制度。每季度與產權單位、社會單位、服務單位負責人召開一次碰頭會，反饋服務過程中存在的問題與不足，聽取意見和建議，商討工作改進措施，提升服務工作水平。4、通報制度。每年召開一次居民小區(qū)管委會工作述職會，由小區(qū)管委會主任代表小區(qū)管委會向全體成員、居民代表匯報工作，接受居民代表監(jiān)督。二、公示制度1、公示小區(qū)管委會組織章程、規(guī)章制度、成員及職責分工、服務內容、志愿服務隊信息、聯(lián)系方式等內容。2、公示治安防X、綠化保潔、維修維護、停車管理的服務標準

22、。3、公示服務商的服務承諾、服務X圍、服務項目及收費標準等內容。4、公示小區(qū)財務收支情況、居民繳費情況、需研究和通報的小區(qū)重大事項等。三、考核評議制度小區(qū)管委會通過社區(qū)居委會組織召開的居民代表大會，對綠化、保潔、治安、停車管理、維護維修的服務商進行評議考核，考核分為滿意、基本滿意和不滿意三個等級?？己说燃墳闈M意的，繼續(xù)保留服務商資格；考核等級為基本滿意的，由小區(qū)管委會負責監(jiān)督限期整改；考核等級為不滿意的，采取退出機制，由小區(qū)管委會對服務商進行適當調整。小區(qū)管理委員會年 月日小區(qū)管委會“四有”物業(yè)化管理標準（試行）小區(qū)管委會主要承擔本小區(qū)的治安防X、綠化保潔、維護維修、停車管理四方面職責，現公示

23、如下：一、治安防X本著“以安保人員為主、治安志愿者為輔”的原則，由小區(qū)管委會委托安保單位負責本小區(qū)的治安防X工作。1、實行24小時全天候值班制度，在進出路口設立門衛(wèi)。前期暫實行治安巡防隊員與專業(yè)保安交替輪班，對本小區(qū)實行全時監(jiān)控。確保本小區(qū)治安防控工作到位，社會穩(wěn)定和治安、交通秩序良好。社區(qū)居民志愿者按照群防群治的工作模式，在樓院內輔助專業(yè)治安隊伍進行治安巡邏。2、積極配合公安機關開展打擊犯罪活動，嚴密防控嚴重盜竊、火災事故和其他破壞活動的發(fā)生，使本小區(qū)內可防性案件明顯下降。3、維護本小區(qū)良好生活秩序，有效制止游商散販進入本小區(qū)。4、對本小區(qū)突發(fā)事件進行有效施救，維護現場秩序，積極配合相關部門

24、共同完成突發(fā)公共事件的處置工作。5、積極組織小區(qū)內群防群治力量開展治安巡邏工作，積極維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。二、綠化保潔 （一）綠化養(yǎng)護1、綠化養(yǎng)護人員持證上崗，著裝干凈整潔，保持良好形象。2、每日早、晚各一次養(yǎng)護作業(yè)。3、養(yǎng)護人員熟悉花草樹木的生長情況，掌握花草樹木的養(yǎng)護管理技術。4、加強綠地管理，及時清除花木的死株、病株、補植缺苗；及時修剪高大樹木、干枝死杈等。5、發(fā)現病蟲害，及時進行捕捉或噴藥消滅。6、養(yǎng)護作業(yè)時要節(jié)約用水，嚴禁浪費水源。7、做好冬季綠植防凍工作。8、綠地無雜草、無斑禿、無雜物，修剪整齊。（二）衛(wèi)生保潔1、對院落公共區(qū)域面積進行衛(wèi)生保潔。2、保潔人員配帶統(tǒng)一標識、統(tǒng)一著裝，保

25、持良好形象。3、每日早、晚各一次定時作業(yè)，其余時間為日常保潔。4、公共道路、硬覆蓋地面、樓道每日清掃清潔，及時清理樓道內外X貼和噴涂的小廣告，確保小區(qū)及樓內外干凈整潔。5、做好垃圾分揀工作，確保垃圾不外溢，每天清掃垃圾箱。6、排水溝每周清潔一次，及時清除溝內泥沙、紙屑、污物等垃圾，確保暢通、無堵塞。7、公共區(qū)域玻璃窗、櫥窗經常擦拭，確保玻璃干凈明亮。8、及時清除各類噴涂、繪制、粘貼的非法小廣告，確保公共地面、墻面整潔美觀。三、維護維修（一）公共區(qū)域設施設備維護維修1、房屋大修、樓內公用水電管線、公用污水管線、房屋保溫層施工等由房屋產權單位或其委托的物業(yè)服務管理單位負責。2、燃氣、樓外水電管線、

26、供熱公共管線等專業(yè)管線由專業(yè)管理單位負責。（二）居民家庭設施設備維護維修1、小區(qū)管委會委托優(yōu)質服務單位負責院落居民家庭設施設備的維護維修工作，并對其工作進行監(jiān)督、考評。2、維修人員持證上崗，配帶統(tǒng)一標識、統(tǒng)一著裝。3、維護維修項目包括更換照明器具、水龍頭、洗手池、門鎖、紗窗、電器開關，維修座便器、蹲坑，疏通下水管道等。4、維護維修按照“低廉合理”的標準收取費用。四、停車管理小區(qū)管委會負責規(guī)劃與調整小區(qū)車位，安保人員負責停車管理具體工作。1、安排保安負責小區(qū)內機動車、非機動車的停放與管理，為車主提供24小時的停車服務，保障小內車輛安全和公共秩序。2、對小區(qū)車位進行科學施劃，做到進入小區(qū)車輛停放入

27、位有序，非機動車擺放有序，進出方便，并確保小區(qū)內消防通道暢通。3、加強對小區(qū)內車輛的管理工作，嚴格控制2.5噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射等危險品的車輛進入本小區(qū)。 4、維護小區(qū)良好交通秩序，確保行駛暢通，進入小區(qū)內機動車輛時速在5公里以下。 5、小區(qū)管委會負責制定并收取車主的車位費用，費用用于小區(qū)的建設與管理，并定期公開經費使用情況。監(jiān)督投訴：小區(qū)管理委員會年 月 日小區(qū)管理崗位責任公示為了做好小區(qū)物業(yè)化管理工作，便于居民監(jiān)督，促進服務水平的提高，根據小區(qū)的實際情況，現將院內管理服務人員及工作職責公示如下：一、小區(qū)管委會負責人XX：職責：做好小區(qū)物業(yè)化管理

28、工作，及時督促各崗位工作人員履行好職責。二、樓門負責人XX：職責：做好與小區(qū)物業(yè)管理委員會的聯(lián)絡工作，協(xié)助小區(qū)管委會搞好小區(qū)的物業(yè)管理工作。三、門衛(wèi)白天門衛(wèi)：晚上門衛(wèi)：負責對大門的管理工作，對出入大院的車輛和陌生人進行詢問和登記；督促入院的車輛規(guī)X停放；禁止小商小販和X貼廣告人員進入院內，并對自行車棚進行規(guī)X管理；完成社區(qū)安排的其他工作。四、保潔員負責大院的衛(wèi)生保潔工作，搞好大院路面衛(wèi)生、花臺衛(wèi)生、綠化帶衛(wèi)生、樓道衛(wèi)生、樓道蜘蛛網清除及自行車棚內衛(wèi)生等。監(jiān)督：住戶須知一、凡進住院內的住戶，須自覺遵守門衛(wèi)制度，注意開、關門時間，配合門衛(wèi)做好安全保衛(wèi)工作。二、進住院內的住戶，每月應自覺到門衛(wèi)室交物

29、業(yè)、保潔、垃圾清運等費用，共同維護小區(qū)生活環(huán)境秩序。三、為保證院內通道能夠及時維護維修，凡進院內的車輛須按規(guī)定自覺交納停車費。四、講究衛(wèi)生，做好垃圾減量垃圾分類工作。不在院落、樓道內堆放雜物，保持巷道、樓道暢通，預防火災事故發(fā)生。五、愛護公共設施，愛護院內綠化，不隨意踐踏或損壞，不占用綠化帶，私搭亂建。六、自覺維護院內秩序，車輛停放有序，聽從門衛(wèi)人員指揮，確保停車入位。七、講文明、講禮貌，團結互助，鄰里和睦，不大聲喧嘩。八、凡是出租房屋的住戶都必須辦理房屋出租許可證。九、凡是外來人員進住本院，須辦理暫住證和流動人口婚育證。門衛(wèi)職責一、服從小區(qū)管委會的管理，主動接受辦事處綜治辦、派出所民警的工作

30、指導和居民的監(jiān)督。二、門衛(wèi)人員實行24小時值班制度。門衛(wèi)人員要堅守自己的工作崗位，值班時須穿工作制服，掛牌上崗，認真履行工作職責，做好值班記錄,發(fā)現可疑情況及時報警。三、認真做好車輛進出登記，堅持憑證進出制度，對外來車輛注意檢查、詢問，防止車輛、物資被盜。四、嚴禁小商小販在小區(qū)內擺攤設點，大聲叫賣。五、院內暫住人口必須登記,認真填寫外來人員登記冊,門衛(wèi)值班人員認真做好來客來訪登記和身份核實工作，對攜帶可疑物品進行檢查。六、嚴格遵守開、關門時間。早六點開門，晚上冬季十一點、夏季十二點關門。七、積極協(xié)助社區(qū)調解各類民事糾紛，在小區(qū)內發(fā)現XX犯罪行為或可疑人員時,應及時向轄區(qū)公安機關報案,確保小區(qū)安

31、全。門衛(wèi)日常工作管理辦法一、門衛(wèi)室嚴禁打牌，其他人在門衛(wèi)室內，罰值班門衛(wèi)當月工資20元。二、值班門衛(wèi)嚴禁參與打牌，發(fā)現一次罰當月工資20元。三、值班門衛(wèi)應穿工作制服（包括代守人員），如發(fā)現一次未穿工作制服罰當月工資5元。四、值班門衛(wèi)嚴禁喝酒，發(fā)現一次罰當月工資10元。五、值班人員嚴禁脫崗，發(fā)現罰當月工資5元。六、值班人員工作時間不準做與工作無關事項。樓棟負責人職責一、積極配合小區(qū)管委會做好群眾思想轉換工作，大力宣傳城市居民自治法、物業(yè)管理條件等法律法規(guī)。二、堅持高標準、嚴要求，認真處理好樓棟的日常管理工作。三、積極配合協(xié)助門衛(wèi)人員搞好院內環(huán)境衛(wèi)生和安全防X。四、積極配合小區(qū)管委會收取樓棟應該收

32、取的各種費用。五、堅持上情下達、下情上報的組織原則。六、發(fā)現問題大膽管理，知難而上，遇事不推不躲。安全文明小區(qū)標準一、組織健全，發(fā)揮作用好；二、創(chuàng)建措施落實，工作開展好；三、安全用氣、電，防火安全好；四、無家屬子女XX犯罪，生活秩序好；五、無治安、刑事案件，防X好；六、無酗酒、起哄、鬧事，尊重他（她）人好；七、車輛停放有序，規(guī)X好；八、樓道不準堆放雜物，暢通好；九、愛護公物、花草，綠化環(huán)境好；十、團結友愛，尊老愛幼，鄰里和睦，文明風氣好。安全文明樓棟標準一、責任明確，發(fā)揮作用好；二、安全文明戶、文明樓棟，創(chuàng)建活動好；三、管好家屬子女無XX犯罪，遵紀守法好；四、職工家屬子女無犯罪，遵紀守法好；五

33、、無治安、刑事件，治安防X好；六、無酗酒、起哄、鬧事，生活秩序好；七、不損壞公共設施、花木，愛護公物好；八、不亂扔廢棄雜物，環(huán)境衛(wèi)生好；九、樓道不亂堆雜物、自行車，清潔暢通好；十、鄰里和睦、互敬互讓，文明風氣好。安全文明單元標準一、加強防X，關好門窗，管好財物，安全意識好；二、勤儉節(jié)約，安全用電、氣，消防工作好；三、職工家屬子女無XX，遵紀守法好；四、無酗酒鬧事，影響他人生活，個人修養(yǎng)好；五、不損壞公共設施，愛護公物好；六、樓道不準堆放雜物，清潔衛(wèi)生好。安全文明戶標準一、誠實勞動，努力奉獻好；二、增強安全意識，管好財物，安全防X好；三、勤儉節(jié)約，安全用水、電、氣好；四、無XX犯罪行為，不爭吵鬧

34、，遵守公德好；五、愛護公共設施，共同維護好；六、門前過道不亂堆雜物，公共衛(wèi)生好；七、文明禮貌，互敬互助，互諒互讓，鄰里關系好；八、教育好子女，互敬互愛，家庭和睦好；九、晚婚晚育，計劃生育好；十、積極參加綜合治理，同XX犯罪作斗爭，見義勇為好。小區(qū)管理委員會物業(yè)管理崗位考核獎懲細則為強化小區(qū)物業(yè)化管理工作，不斷提高物業(yè)管理水平和服務質量，實現“制度健全、服務到位、管理規(guī)X、環(huán)境優(yōu)美”的目標，結合各崗位工作人員的職責、任務，制定本細則，對工作人員的考核由小區(qū)管理委員會具體負責。一、考核辦法及內容按照“統(tǒng)一標準、客觀公正、嚴格考核、獎懲分明”的原則，每月對物業(yè)管理志愿者、外聘或外包物業(yè)管理工作人員在

35、工作紀律、服務質量、服務態(tài)度、服務效率等方面進行全面考評，結合小區(qū)居民的評議情況進行綜合考核，考核總分30分，每分5元?？己霜剳驮诖卧聝冬F，每月考評得分情況，作為全年評先選優(yōu)的重要依據。二、獎勵辦法1、門衛(wèi)負責對院落治安、秩序的管理工作，對出入小區(qū)的車輛和陌生人，要進行詢問和登記。督促入院的車輛規(guī)X停放，禁止小商小販和X貼廣告的人員進入院內，并對自行車棚進行規(guī)X管理；完成社區(qū)安排的其他工作。2、保潔員負責大院的衛(wèi)生保潔工作，搞好公共場所環(huán)境衛(wèi)生、花臺衛(wèi)生、綠化帶衛(wèi)生、樓道衛(wèi)生、樓道蜘蛛網清除及自行車棚內衛(wèi)生等。3、完成當月基本工作，無治安、消防、衛(wèi)生等事故，得基本分30分。三、處罰辦法1、在門

36、衛(wèi)室打牌、喝酒的，對值班人員每人每次扣4分。2、門衛(wèi)室凌亂、衛(wèi)生差的，對值班人員每人每次扣2分。3、因工作不盡職，被居民舉報或被小區(qū)管理委員會檢查發(fā)現，視情節(jié)輕重，每人次扣罰2-6分。4、工作時間要著工作制服，佩帶標識。對未著制服，未佩帶標識的值班人員，每次扣罰4分，每月累計扣分達3次以上，予以辭退。5、值班人員在工作時不得做與工作無關的事，不得在值班時間看電視、打瞌睡、不得擅離工作崗位，否則每次扣罰2-4分。6、服從小區(qū)管委會的管理和監(jiān)督，對居民服務熱情、態(tài)度和藹，對居民提出的意見要虛心接受，不得與居民發(fā)生爭執(zhí)，否則每次扣罰4分。7、進入小區(qū)的車輛門衛(wèi)要加強引導，在指定位置有序停放，對亂停亂

37、放的車輛應及時制止并改正，否則每人次扣2分。8、對外來的車輛要做好進出登記，指定停車區(qū)域，限定停車時間，檢查車身是否有傷，車內是否攜帶危險品，并按標準收取臨時停車占道費。否則出現車輛丟失、刮蹭等糾紛，由門衛(wèi)負主要責任，除每次扣10分外，還要視情承擔相應賠償責任。9、對外來人員要做好進出登記，加強院內巡邏，對形跡可疑人員要加強盤查和觀察。小區(qū)大門要按時關閉，嚴防入室盜竊案件的發(fā)生。如經確認，盜竊嫌疑人是從小區(qū)大門或可觀察的圍墻潛入院內，并從入戶門及院內可觀察的窗戶潛入室內的，而家中又無人居住的，其門衛(wèi)要承擔主要責任，除每次扣30分外，還要視情承擔相應賠償責任。10、上班遲到、中途脫崗、早退2小時

38、以內，每人次扣4分。值班人員因事需離崗30分鐘以上的，要提前向小區(qū)管委會請假，經同意并安排好替班人員，方可離崗。請假每2小時扣1分（不足2小時按2小時計），4小時扣2分，以此類推；替班人員要認真履行值班人員職責，出現問題由替班人員負責。替班人員的加班補貼，從請假人員扣分中列支。11、無故不上班2個小時以上，按礦工處理并扣罰30分，情節(jié)特別嚴重的予以辭退。12、其他未盡事宜，由小區(qū)管理委員會研究決定扣罰標準。小區(qū)管理委員會年 月 日37 / 37XX區(qū)街道系統(tǒng)老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作評價標準（百分制）考核類別考核內容考核標準分值評分細則組織機構設置（20分）準物業(yè)管委會按規(guī)定程序選舉產生，有獨立辦

39、公場所，有人員分工，建立健全各項規(guī)章制度，能正常開展工作，履行職責。1、小區(qū)管理委員會選舉工作指導小組設置及工作開展的資料齊全；2未建立指導小組扣1分，工作開展情況的文字或影響資料缺失扣0.5分2、組織召開居民代表大會選舉成立準物業(yè)管委會，會議議程、決定和會議記錄資料完備；3未成立準物業(yè)管理委員會的扣3分，相關資料缺失的扣2分3、小區(qū)管委會有工作計劃、工作總結，定期召開會議推進工作開展。相關資料齊全完備；5無工作計劃、總結扣5分，未組織召開過會議扣3分，相關資料缺失的扣2分4、管委會有獨立辦公場所，辦公設備齊全，可維持日常工作正常開展；小區(qū)管委會組織章程、人員職責分工情況及工作流程在管委會辦公

40、室做到上墻公示。3無獨立辦公場所扣3分，上墻公示材料不健全，每少一項扣1分5、有衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、安保管理制度、車輛管理制度；收費管理制度、財務管理制度、檔案管理制度及其他工作管理制度；2制度缺失，每少一項扣0.5分，最多扣2分6、小區(qū)內設置公示欄，公示居民自治公約、管委會組織章程、規(guī)章制度、成員及職責分工、服務內容、服務標準、服務X圍、服務項目、收費標準、聯(lián)系方式及小區(qū)需研究通報的重大事項。5小區(qū)內無公示欄或無相關工作公示內容扣5分，公示內容不健全，每少一項扣0.5分XX區(qū)街道系統(tǒng)老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作評價標準（百分制）考核類別考核內容考核標準分值評分細則日常工作開展（60分）小區(qū)

41、治安防X （15分）小區(qū)實行封閉管理，小區(qū)門頭按統(tǒng)一樣式改造；小區(qū)有門衛(wèi)值班室、有24小時值班人員，值班記錄和工作臺賬齊全完備；5小區(qū)未封閉扣2分，門頭未按統(tǒng)一樣式改造扣1分，無門衛(wèi)室或有門衛(wèi)室無值班人員扣2分，無值班記錄和工作臺賬缺失各扣1分小區(qū)內有治安監(jiān)控探頭，設備正常運行；3探頭缺失扣3分小區(qū)內樓門安裝門禁系統(tǒng)，門禁設備正常，使用規(guī)X；3無門禁、門禁損壞扣3分小區(qū)安保人員定期巡查，有巡查記錄；2無巡查記錄扣2分小區(qū)有應對緊急突發(fā)事件的預案、方案。2無預案、方案扣2分小區(qū)車輛管理 （10分）有專門人員對小區(qū)車輛進行管理；3無人員管理扣3分建立小區(qū)內部機動車有臺賬；小區(qū)內施劃機動車停車位、車

42、輛停放有序、無堵塞交通現象、不影響行人出行。5無小區(qū)機動車臺賬扣1分；未施劃停車位扣3分；因車輛無序停放出現堵塞現象扣5分非機動車停放有序。2非機動車無序停放扣2分小區(qū)綠化保潔 （10分）有專項綠化保潔隊伍，工作人員定崗定責，有工作記錄2無綠化保潔隊伍扣2分，無崗位職責和工作記錄扣1分小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施（垃圾桶）完備、配置合理；2環(huán)衛(wèi)設施缺失扣2分生活垃圾分類回收，日產日清；2垃圾不分類回收、存在暴露垃圾扣2分小區(qū)綠地無改變用途、被破壞和占用現象，綠地內設置提示標識；2改變綠地用途、存在破壞占用綠地現象扣2分，提示標識缺失扣1分綠地內無黃土裸露、無煙頭、紙屑和白色垃圾；小區(qū)樹木無懸掛物和晾曬物。2

43、綠地XX土裸露、衛(wèi)生臟亂扣2分，樹木有懸掛物和晾曬物扣2分小區(qū)維護維修 （10分）有維護維修隊伍或人員5無維護維修隊伍人員扣5分項目外包有外包合同或協(xié)議，工作開展有維護維修記錄5無工作記錄扣3分，外包無合同或協(xié)議扣5分XX區(qū)街道系統(tǒng)老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作評價標準（百分制）考核類別考核內容考核標準分值評分細則小區(qū)環(huán)境秩序 （15分）小區(qū)內無暴露垃圾，無亂X貼小廣告現象；4每發(fā)現一處扣1分小區(qū)內無亂設攤點、無亂設廣告牌現象；3每發(fā)現一處扣1分小區(qū)內便民網點管理有序，符合衛(wèi)生標準；2不符合標準，管理無序扣2分小區(qū)內公共服務設施齊全、設備良好，道路的井蓋、下水井箅完好無丟失；3設施缺失、破損扣2分，井

44、蓋、下水井箅每缺失1個扣1分小區(qū)內無私裝地鎖現象。3每發(fā)現一處扣1分工作開展實效（20分）小區(qū)居民滿意度 （5分）采取現場問卷調查方式，設四檔測評：居民滿意度在90%（含）以上為優(yōu)秀；滿意度在75%（含）以上90%以下為良好；滿意度在60%（含）以上75%以下為合格；滿意度在60%以下為不合格。5優(yōu)秀得5分良好得3分合格得1分不合格得0分小區(qū)可防性案件情況（5分）根據區(qū)綜治辦及XX公安分局數據體現：小區(qū)內無可防性案件或可防性案件數量下降為合格；案件數未減少或增加為不合格。5合格得5分不合格得0分小區(qū)費用收支情況（10分）采取現場材料檢查方式進行測評：費用達到收支平衡且有盈余的為優(yōu)秀；小區(qū)收支基本平衡為合格；未達到收支基本平衡的小區(qū)，開展準物業(yè)工作2年（含）以下的只得基礎分；開展工作2年以上、小區(qū)停車費收繳率在60%以下的不得分。10優(yōu)秀得10分；合格得7分；基礎分3分工作創(chuàng)新情況（加分項目）在工作開展過程中大膽創(chuàng)新工作模式，培育典型人物和骨干力量。能夠在基于居民自治的基礎上創(chuàng)新工作模式，總結工作經驗，提供建設性、可復制的工作機制，培育出準物業(yè)管理工作典型人物、骨干力量。工作受到市、區(qū)政府肯定。15工作經驗在市、區(qū)政府做推廣加15分；市級領導調研每次加2分、區(qū)級領導調研每次加1分