第八章物權法(學)

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1、 第八章 物權法 2008 年新增章。 2008 年考 19 分、 2009 年考 11.5 分 , 均有綜合分析題。 2009 年、 2010 年教材無修改?？膳c合同法總則、合同法附則、票據法等章結合出綜合分析題。年 份 題 分 2008 2009 數 型 單項選擇題 1/1 4/4 多項選擇題 2/2 4.5/3 判 斷 題 1/1 綜合分析題 15/1 3/2 合 計 19/5 11.5/9 一、物的概念與種類 （熟悉） 1、含義與范圍 （

2、1）不包括智力成果、人的活體、不能被人支配的恒星等。 （ 2）包括人的尸體、 從活體上分離的物（血液、腎臟）以及電、熱、氣、磁力（自然力） 。（ 3）物是物權的 客體，但物權的客體不局限于物。法律有規(guī)定的情況下，權利可以作為物權的客體。 例題 1. 民法上的物是指 能夠被民事主體支配的 、客觀存在的 物質實體和自然力 。 下列各項，屬于民法上的物的有（ ）。 A. 人的活體 B. 從人的活體上分離的血液、腎臟 C. 電力 D. 智力成果 【答案】 2、物的種類 （ 1）動產與不動產的區(qū)別 不動產 動產 ①土地、公路、鐵路為禁止流

3、通物， ①大多數是流通物或限制流通物， 其他多為限制流通物，流通物很少 禁止流通物較少 ②物權變動一般采取書面形式， 要 ②物權變動不要求書面形式，一般 履行法定登記手續(xù) 以物的交付為要件 ③不動產發(fā)生糾紛， 由不動產所在 ③一般是被告所在地或合同履行地 地人民法院管轄 法院管轄 （ 2）特定物與種類物 ①所有權法律關系、 租賃法律關系等只能以特定物為客體， 買賣法律關系既可以是 特定物也可以是種類物為客體。 ②特定物在交付前意外滅失的，可以免除義務人的交付義務，只能請求賠償損失； 種類物在交付前意外滅失的，不能免除其交付義務，仍應交

4、付同類物。 （ 3）主物（如杯子）與從物（如杯蓋） ①從物必須是一個獨立的物， 否則就不是從物。如房屋的門、窗， 不能脫離房屋而 存在，不是從物，而是物的組成部分。 ②在法律沒有相反規(guī)定時，主物所有權轉移時，從物所有權也隨之轉移。 （ 4）原物與孳息 ①必須是兩物： 樹上的果實、 母牛身體里的小牛屬物的組成部分， 不屬原物的孳息。 ②分類： 天然孳息——原物根據自然規(guī)律產生的物， 如豬崽。 法定孳息——原物根 據法律規(guī)定帶來的物，如存款利息、股利、租金。 例題 2. 根據《物權法》的規(guī)定，下列各項中，屬于孳息的是（ ）。 A. 出

5、租柜臺所得租金 B. 果樹上已經成熟的果實 C. 動物腹中的幼仔 D. 彩票中獎所得獎金 【答案】 例題 3. 根據物權法律制度的有關理論， 下列選項中， 屬于民法意義上孳息的有 （ ）。 A. 母牛腹中的小牛 B. 蘋果樹上長著的蘋果 C. 母雞生的雞蛋 D. 每月出租房屋獲得的租金 【答案】 【解析】 ① 2009 年，多。 ②原物與孳息屬于兩個物，尚未分離的，不屬于原物的 孳息。③ C 屬于天然孳息， D 屬于法定孳息。 ③取得： 天然孳息， 由所有權人取得； 一物之上既有所有權人， 又有用益物權人的， 因該物產生的天然孳息由

6、用益物權人取得；當事人另有約定的，按照約定。法定孳息， 當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。 例題 4. 某村民承包了 A 村所有的一片果園，果樹上所結果實應由某村民取得。 （） 【答案】 ④交付與孳息的歸屬：買賣合同中，標的物交付之前產生的孳息，歸出賣人所有； 交付之后產生的孳息，歸買受人所有。 二、物權 （熟悉） 物權， 是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利， 包括所有權、 用益 物權和擔保物權。 1、物權的特征 （ 1）物權的權利主體是特定的，義務主體是不特定的（絕對權、對世

7、權——所有 者以外的一切不特定人） ；債權的權利主體和義務主體都是特定的（對人權）。 （ 2）物權的內容是直接支配一定的物， 并排斥他人干涉 （排他性）；債權是請求債務人為一定行為。 （ 3）物權的標的是物，不是行為。債權的標可以是物，也可以是行為。 2、物權的分類 （ 1）自物權（所有權）與他物權（用益物權、擔保物權） （ 2）用益物權主要包括：建設用地使用權、土地承包經營權、地役權（①不動產 上成立，②注重物的使用價值，以物的使用收益為目的；③除地役權外，均為主物權） （ 3）擔保物權主要包括抵押權、質押權、留置權（①既可以在不動產上設立，

8、也可以在動產上設立；②注重物的交換價值，以擔保債務的履行為目的；③均為從物權） 三、物權法的基本原則 （掌握） 1、平等保護原則： （1）國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法 律地位和發(fā)展權利。 （ 2）國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任 何單位和個人不得侵犯。即法律地位平等和法律平等保護。 2、物權法定原則： （1）物權種類法定。當事人不得自由創(chuàng)設法律未規(guī)定的新種類 的物權（如擔保物權只能是抵押、質押、留置三種） 。（ 2）物權內容法定（方式、效力 由法律明文規(guī)定） ，當事人不得在物權中自由創(chuàng)設新的內容（動產質押

9、必須移轉） 。 【注意】 當事人之間物權法律關系的建立是意定的， 即當事人自己決定是否建立物 權法律關系以及建立何種物權法律關系。 3、一物一權原則： （1）一個所有權的客體僅為一個獨立物，集合物原則上不能成 為一個所有權的客體， 而應為多個所有權的客體。 （ 2）一個獨立物上只能存在一個所有 2 權，但一物之上的所有人可以為多人， 多人對一物享有所有權， 所有權仍然是一個， 只不過主體為多人。 （ 3）一物只能存在一個所有權， 但可以有多個物權，如一物之上可以有多個抵押權存在。 4、公示、公信原則 （ 1）公示原則：①不動產物權的設

10、立、變更、轉讓、消滅，應當依照法律規(guī)定登 記； ②動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。即通過登記、 交付等公示方法向社會公開，使第三人在物權變動時，知道權利狀態(tài)，維護交易安全。 （ 2）公信原則： 物權依法進行了公示， 即使該公示方法表現出來的物權存在瑕疵，對信賴該物權存在并已從事物權交易的人，法律承認其法律效果，以保護交易安全。 具體說： ①若當事人在享有、 變動物權時依法進行了公示， 第三人因信賴這一公示 而進行一定行為， 事后即使公示出來的物權狀態(tài)與真實物權狀態(tài)不符， 第三人取得的物權亦受保護； ②若當事人在享有、 變動物權時依法進行了公示， 則其物

11、權足以對抗第三 人；③當事人在享有、變動物權時未依法進行公示，則其物權不得對抗第三人。 例題 5.甲、乙為夫妻， 共有一處房產無人居住， 房產證及房產局登記簿上均只記載甲一人名字。 現甲、乙鬧離婚。 一日，甲背著乙而與第三人丙簽訂了一份房屋買賣合同。 丙將房款交與甲， 并與甲一起辦理了房產過戶登記。 過一段時間后乙才得知此事， 訴至 人民法院，要求丙返還房屋。下列說法正確的是（）。 A. 丙取得房產所有權 B. 乙追究甲的損害賠償責任 C. 丙不能取得房產所有權 D. 乙不能追究甲的損害賠償責任 【答案】 【解析】①丙作為信賴公示的權利

12、狀態(tài)的第三人（善意且無過失） ，其取得的物權 受到法律保護；②甲的權利得到了公示，也應當受到保護。 因此，如果乙背著甲將房屋 賣與第三人丙， 甲的物權可以對抗第三人丙； ③乙作為房屋共同共有人享有所有權， 但 其權利因為未公示，所以不得對抗善意第三人丙。 例題 6. 甲將自己所有的房屋賣與乙并經產權登記， 后乙又賣與丙且也經產權登記。 數月后甲向法院提出， 甲、乙合同中乙有欺詐行為， 故應撤銷合同。 法院判決撤銷了甲、乙的合同。下列說法中正確的有（） 。 A. 乙與丙的房屋買賣合同無效 B. 丙有權取得房屋所有權 C. 乙與丙的房屋買賣合同屬于可

13、撤銷合同 D. 乙與丙的房屋買賣合同屬于效力待定的合同【答案】 四、占有 （掌握） （一）占有的概念 1、占有的含義：占有是指民事主體對物的實際控制。不管主體對物的實際控制是否具備據為己有的意思， 只要客觀上的控制狀態(tài)形成且主觀上有占有的意思就可以構成 物權法所稱的占有。即物權法規(guī)定的占有制度， 是以事實上的 “實際控制” 為規(guī)范對象的，不以有權利來源為前提，即占有不等于占有權。 2、占有的標的：只能是物，物之外的財產權（專利權、商標權、著作權）只能成立準占有，不能成立占有。 3、占有的地位： （ 1）占有是物權的重要內容（如占有是所有權的重要權能

14、） 。（ 2） 占有是一些他物權成立的前提（如占有是質押權與留置權的成立前提） 。 4、法律適用：（ 1）基于合同關系產生的占有以及有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定； （ 2）合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定。即占有制度的適用，只有其他法律沒有規(guī)定情形下，才能適用物權法的規(guī)定。 3 （二）占有的種類 1、自主占有與他主占有 以“所有” 的意思占有標的物稱為自主占有， 不以所有的意思占有標的物稱為他主 占有。一物是否真正屬于自己所有不是區(qū)分二者的標準 （小偷對贓物的占有同樣能夠成立自主占有） 。質權人、承租人

15、、保管人、借用人的占有屬于他主占有。 不完全等同于所有人占有與非所有人占有的劃分。 2、直接占有與間接占有 質權人、 承租人、 保管人、 借用人的占有屬于直接占有， 出質人、 出租人、 寄存人、出借人的占有屬于間接占有。 如 A 將自己的房屋出租給 B，B 作為承租人直接占有該物， 則 B 對該物是直接占有， A 通過 B 的占有取得間接占有。3、有權占有與無權占有 （ 1）有權占有是指基于法律或合同的規(guī)定而享有對某物進行占有的權利（如留置 權）；（2）無權占有則指沒有權利來源的占有（如拾得人對遺失物的占有） 。 占有物返還請求權只能針對無權占有人。

16、 4、（無權占有前提下）善意占有與惡意占有 善意占有指無權占有人在占有他人財產時，不知道且不應當知道其占有是非法占有；惡意占有指無權占有人在占有他人財產時明明知道或者應當知道其占有行為屬于非法但仍然繼續(xù)占有（如小偷占有贓物） 。 例題 7. 甲遺失一部相機，乙拾得后放在辦公桌抽屜內并張貼了招領啟事。丙盜走 該相機， 賣給不知情的丁， 丁出質于戊。 根據物權法規(guī)定， 下列表述中， 不正確的是 （）。 A. 乙對相機的占有屬于無權占有 B. 丙對相機的占有屬于他主占有 C. 丁對相機的占有屬于自主占有 D. 戊對相機的占有屬于直接占有 【答案】 【解析

17、】丙對相機的占有屬于自主占有。 （三）占有的推定效果 1、事實推定：只要占有人有“占有”事實就推定其是以所有的意思為自己占有，且占有是善意的、公然的，占有人不用舉證（免除舉證責任）即可獲得法律保護。 2、權利推定： 占有人在占有物期間推定其享有合法的權利， 受權利推定的占有人，免除舉證責任，由相對人就沒有權利提出反證。 （四）無權占有人與返還請求權人的關系 1、不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。 例題 8. 甲發(fā)現一頭牛在自家田里吃麥苗，便將此牛牽回進行喂養(yǎng)。過了 10 天

18、，乙發(fā)現自家走失的牛在甲家牛圈，向甲要牛。甲讓乙將牛牽回，但提出了一些請求，雙方為此發(fā)生糾紛。 （）能夠成立。 A. 甲請求乙支付麥苗損失費 B. 甲請求乙支付報酬 C. 甲請求乙支付飼料費 D. 甲請求乙支付誤工損失費 【答案】 【解析】（ 1）拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養(yǎng)動物，應當歸還失主，因此而 支出的費用由失主償還。甲拾得乙走失的牛，應當歸還乙（返還不當得利） ，但無權要求支付報酬。（ 2）沒有法定的或者約定的義務， 為避免他人利益受損失進行管理或者服 務的，有權要求受益人償付由此而支付的必要費用。 甲拾得乙走失的牛的行為構成無因管理， C項和

19、D項正確。（ 3）飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔民事責任。乙的牛吃甲的麥苗，構成侵權，應當承擔侵權責任。 2、占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。 4 3、占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的， 占有人應當將因毀損、 滅失取得的保險金、 賠償金或者補償金等返還給權利人； 權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。 （五）占有的法律保護 【注意】 返還原物請求權： ①占有的不動產或者動產被侵占的， 占有人有權請求返還原物。 ②占

20、有人返還原物的請求權， 自侵占發(fā)生之日起 1 年內未行使的， 該請求權消 滅。③“ 1 年”期間屬于除斥期間，僅適用于“返還原物”的請求權。 “損害賠償”請求權，仍適用一般訴訟時效的規(guī)定。 例題 9.2008 年 1 月 5 日 A 的汽車出租給 B 使用，租期至 3 月 5 日。該出租汽車在 3 月 1 日被 C 侵占。 B 有權在 2009 年 3 月 1 日前，起訴 C 請求返還該汽車。 （） 【答案】 五、不動產物權變動 （掌握） 1、登記生效 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā) 生效力， 法律另有規(guī)定

21、除外。 即不動產物權的變動，不僅需要當事人的法律行為 （如簽訂合同），還需要登記這個法律事實才能完成。 當事人訂立合法有效的房屋買賣合同后， 只有依法辦理了所有權轉讓登記手續(xù)， 才能發(fā)生房屋所有權變動的法律后果。 即使雙方當事人支付了房款， 交付了房屋， 只要沒有辦理所有權變動的登記，則不能發(fā)生所有權變動的法律后果。 例題 10. 乙買甲一套房屋， 已經支付 1/2 價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉移房屋所 有權。根據物權法規(guī)定，下列選項中，正確的是（ ）。 A. 合同尚未生效，甲應返還所受領的價款

22、并承擔締約過失責任 B. 合同無效，甲應返還所受領的價款 C. 合同有效，甲應繼續(xù)履行合同 D. 合同有效，法院應當判決解除合同、甲賠償乙的損失【答案】 【解析】 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同， 除法律另有規(guī)定或合同另有約定外， 自合同成立時生效； 未辦理物權登記的， 不影響合同效力。 本題中，盡管尚未辦理房屋的過戶手續(xù)，但該房屋買賣合同自訂立之日起就生效。 例題 11.根據物權法律制度的規(guī)定，下列物權變動中，以登記為變動要件的有（ ） A. 甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉讓給乙公司 B. 甲公司與乙公司之間訂立合

23、同，在甲的土地上設定地役權 C. 甲公司將一架飛機的所有權轉讓給乙公司 D. 自然人丙將其繼承的房屋轉讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下【答案】 【解析】（ 2009，多） ①建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權轉讓、互 換、出資或者贈與的， 應當向登記機構申請變更登記。 A 正確。②地役權自地役權合同生效時設立。 當事人要求登記的， 可以向登記機構申請地役權登記； 未經登記， 不得對抗善意第三人。 B 不對。③船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。 C 不對。④因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或 者受遺贈開

24、始時發(fā)生效力；但是繼承人處分該不動產時，應當辦理登記。 D 正確。 2、登記生效的例外情形 （ 1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 （ 2）（處分時補辦登記） 下列三種物權變動不以登記為生效要件，但獲得權利的主 5 體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記；未經登記，不發(fā)生物權效力： ①因人民法院、仲裁委員會的法律文書以及人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。 ②因繼承或者受遺贈取得物權的， 自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力 （甲死亡， 其房屋有繼承人乙繼承， 雖

25、然沒有辦理登記， 乙仍然取得該房屋的所有權。 現乙欲將房屋轉賣給丙，則乙應當先將房屋登記在自己名下，然后才能過戶到丙的名下。否則，乙、 丙之間的買賣合同雖然生效，但是不能發(fā)生房屋所有權轉移的效果） 。 ③因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的自事實行為成就時生效。 （ 3）下列三種物權變動不以登記為生效要件，但未經登記不得對抗善意第三人：①土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。②地役權自地役權合同生效時設立。③宅基地使用權不以登記為生效要件。但已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅 的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。 3、登記制度 （ 1）登

26、記地點：由不動產所在地的登記機構辦理。 （ 2）不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。 （ 3）更正登記：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以 申請更正登記。 不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 （ 4）異議登記①異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行 為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。 ②異議登記使得登記簿上所記載權利失去權利推定效力， 異議登記后第三人不得主 張基于登記而產生的

27、公信力。 ③為了避免不動產物權的效力不因異議登記而長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)， 法律要求異議 登記申請人在異議登記之日起 15 日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。 ④異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。 例題 12.A 的三間房屋已經依法進行房屋所有權登記，但是 B 認為該房產登記的事 項存在錯誤， 其中一間應為 B 所有，為此申請更正登記。 在登記機關未進行更正的情況 下， B 對此提出異議并由該房產登記機關記入登記簿。 C 購買 A 的三間房屋，并以登記 機關先前登記的內容為準，要求辦理房產變更登記。該主張有合法依據。 （）

28、 【答案】 【解析】 異議登記使得登記簿上所記載權利失去權利推定效力， 異議登記后第三人 不得主張基于登記而產生的公信力。 （ 5）預告登記（針對房屋買賣合同） ：①預告登記后， 未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的， 不發(fā)生物權效力。 ②預告登記后， 債權消滅或者自能夠進行不動產登 記之日起 3 個月內未申請登記的，預告登記失效。 例題 13. 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為了保障將來實現物 權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。 預告登記后， 預告登記的權利人處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 （） 【答案】 【解析】

29、未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 （ 6）不動產買賣合同與登記：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動 產物權的合同， 除法律另有規(guī)定或合同另有約定外， 自合同成立時生效； 未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外，不動產買賣合同的效力與是否辦理登記沒有必然聯系。 6 六、動產的物權變動 （掌握） 1、交付生效（交付是指將物或者提取標的物的憑證移轉給他人占有的行為） （ 1）動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，法律另有規(guī)定除外。 （ 2）動產所有權移轉以“交付”為標準，如果當事人就動產所有權移轉問題達成了協(xié)議，但

30、在尚未交付標的物以前，所有權并不移轉。 （ 3）船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。船舶、航空器和機動車等動產所有權的移轉仍以“交付”為要件，不以登記為要件，但登記具有對抗效力，即船舶、航空器和機動車交付后沒有辦理登記，不能對抗善意第三人。 例題 14. 甲將其所有的船舶抵押給 A 銀行，未辦理抵押物登記。之后甲因向 B 銀行 申請貸款又將該船舶抵押給 B 銀行， B 銀行在對該船舶已經抵押不知情的情況下，與甲 一同辦理了抵押登記。 上述兩筆債務均已到期， 甲無力償還。 A 銀行以其抵押發(fā)生在前， B 銀行抵押在后，就

31、該船舶拍賣款項請求優(yōu)先受償。法院應當支持。 （） 【答案】 【解析】 A 銀行雖然抵押在前，但未辦理抵押登記，不得對抗善意第三人。 2、特殊的交付方式 （ 1）簡易交付 ①簡易交付是指動產物權設立和轉讓前， 權利人已經先行占有該動產的， 無需現實 交付，物權在法律行為生效時發(fā)生變動效力。 ②受讓人已經占有動產的情況下， 如受讓人已經通過租賃、 借用等方式實際占有了 動產，則當雙方當事人關于所有權轉移的合同生效時， 即完成標的物的交付， 受讓人取 得直接占有。 例題 15.2009 年 5 月 12 日，甲因農忙借用鄰居乙的一頭耕牛耕地

32、三天。 5 月 14 日， 甲、乙兩人又以 2500 元價格達成購買該耕牛的買賣合同， 雙方約定甲應在 5 月 31 日前 付清價款。 5 月 14 日晚，當地爆發(fā)泥石流，導致耕牛滅失。根據有關規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。 A. 甲在 5 月 12 日取得耕牛的所有權 B. 甲在 5 月 14 日取得耕牛的所有權 C. 耕牛滅失的損失由甲承擔 D. 耕牛滅失的損失由乙承擔 【答案】 【解析】（ 2009 年，多） 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的， 物權自法律行為生效時發(fā)生效力。 即當事人關于動產物權變動的合意生效時，

33、 標的物的 交付完成，此時風險轉移、所有權轉移。 （ 2）指示交付（返還請求權的讓與） ：①動產物權設立和轉讓前， 第三人依法占有 該動產的， 負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。 ②指 示交付是一種觀念交付， 實際交付沒有發(fā)生， 作為物權變動的公示不如簡易交付。 ③指 示交付在實踐中需要由讓與人對第三人的指示，因此其公示效果能夠得到肯定。 （ 3）占有改定：①動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產的，物 權轉移自該約定生效時發(fā)生效力。 ②由于占有改定中標的物沒有發(fā)生任何實際移轉， 物 權變動也沒有任何可以從外

34、部認知的表征， 因此，占有改定公示效果最弱。 ③如甲將其 所有的書賣給乙， 但甲希望將該書閱讀完畢，因此與乙協(xié)商要求借用，乙表示同意。 這 樣乙僅僅取得一個間接占有，但交付在法律上已經完成。 七、所有權取得的特別規(guī)則 （掌握） 7 1、原始取得的方式：主要有（ 1）勞動生產、 （ 2）先占、（ 3）孳息、（ 4）添附、（ 5）善意取得、（ 6）拾得遺失物、 （ 7）發(fā)現埋藏物。 2、善意取得 （ 1）含義： 善意取得是指動產占有人或不動產的名義登記人將動產或不動產不法 轉讓給受讓人以后， 如果受讓人善意取得財產， 即可依法取得該財

35、產所有權的法律制度。 （ 2）善意取得的構成要件 ①轉讓人無處分權，但受讓人受讓財產時主觀上為善意（受讓人善意是指受讓人 相信財產的讓與人為財產的所有人； 受讓人在取得占有的時候， 推定為善意， 由原權利 人就受讓人的惡意承擔舉證責任； 只要 “受讓財產時” 善意即可， 受讓人在讓與后是否 為善意，并不影響其取得所有權） 。 ②以合理的價格有償受償（無償方式取得財產時，不適用善意取得制度） 。 【例】甲有一幅名畫委托好友乙保管， 乙意外死亡， 乙的繼承人丙雖善意占有該畫， 但不能主張取得該畫的所有權。因為丙屬于無償取得， 不適用善意取得制度。又如

36、，甲 有一幅名畫委托好友乙保管，乙意外死亡，乙死亡前將該畫贈與丙，即使丙善意占有， 也不能主張取得該畫的所有權，因為丙屬于無償取得，不適用善意取得制度。 ③轉讓財產依法應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人（如果雙 方當事人僅僅達成合意，沒有發(fā)生標的物的移轉，則當事人之間仍只有債的法律關系， 沒有形成物權法律關系，不能發(fā)生善意取得效果；對于動產來說，一旦善意取得成立， 該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外） 。 例題 16.9 月 10 日甲將一輛自行車委托好友乙保管。 9 月 15 日，乙將自行車拿到

37、 舊貨市場賣與丙并交付； 丙買回家后第二天， 從朋友丁處得知該自行車系甲所有并被乙 偷賣的事實。丙可以取得自行車的所有權。該說法正確。 （） 【答案】 【解析】丙受讓財產時主觀上為善意，讓與后是否為善意不影響其取得所有權。 （ 3）善意取得的法律效果①原權利人與受讓人關系：原權利人喪失標的物所有權，受讓人基于善意取得制 度獲得標的物所有權。 ②讓與人與受讓人關系：基于有償法律行為發(fā)生債權債務關系，受讓人獲得標的 物所有權后， 應承擔向讓與人支付價款義務， 不能根據讓與人無權處分而拒絕支付價款。 ③原權利人與讓與人關系：原權利人無權要求讓與人返還

38、原物，只能要求無權處分人承擔賠償責任，也可以要求讓與人返還不當得利。 例題 17.甲、乙各出資 10 萬元共同購買機械設備一套， 雙方約定輪流使用， 每次時 間為半年。甲在使用設備期間，向善意的丙借款 l5 萬元，并將該設備交付給丙設定質押擔保。甲無力還款，丙行使了質權，從而引發(fā)糾紛。下列關于糾紛解決的表述中，正確的有（ ）。 A. 甲無權處分，但丙仍應取得質權 B. 甲無權處分，故丙無權主張質權 C. 乙有權就所發(fā)生的損失請求甲賠償 D. 乙有權就所發(fā)生的損失要求甲、丙承擔連帶責任 【答案】 【答案】 善意取得不但適用于所有權的取得， 也適用于

39、他物權的取得， 建設用地使用權、抵押權、質押權等他物權也可以善意取得。 （ 4）注意問題①善意取得制度是對原權利人和受讓人之間的權利所作的一種強制性的物權配 置，受讓人取得財產所有權是基于法律規(guī)定， 而非當事人之間的法律行為， 因此善意取得是原始取得。 8 ②動產可以適用善意取得制度，不動產也可以適用善意取得制度，但不動產的善意取得以登記為要件。 ③拾得遺失物、贓物不適用善意取得制度。 《物權法》規(guī)定，權利人可以要求遺失物的占有人返還原物。漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規(guī)則。 ④善意取得不但適用于所有權的取得， 也適用于他物權的取得。 建設用地使用權

40、、抵押權、質押權等他物權也可以善意取得。 例題 18. 甲有一手表，委托乙保管，乙將手表賣與丙，丙又贈與女友丁，丁戴上 3 天后在街頭被戊搶走，戊后又遺失于街頭，為庚拾得。根據《物權法》的規(guī)定，對該手 表享有所有權的是（） 。 A.甲 D. 丙 C. 丁 D. 庚 【答案】 【解析】（ 1）丙屬于善意取得，享有所有權；丙、丁之間的贈與有效，丁依據贈與取得所有權； （ 2）拾得人庚應當將手表返還權利人丁。 2、拾得遺失物 （ 1）拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。 （ 2）拾得人在返還拾得物時，可以要

41、求支付必要費用，但不得要求支付報酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報酬的，不得反悔。 【例】甲在街頭撿到錢包一個，翻看錢包見有 1000 元現金及失主名片，甲依名片 地址打車前往乙住所地將錢包交還失主乙。 乙非常感謝。 甲提出： 來回打的的車費共計 40 元請乙支付，并要求酬金 100 元。乙不允，遂起糾紛。本案中，甲要求支付打的費有依據，要求支付酬金無依據。 （ 3）有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領??；不知道的，應 當及時發(fā)布招領公告。 自有關部門發(fā)出招領公告之日起 6 個月內無人認領的， 遺失物歸國家所有。 （ 4）拾得人在遺失物送

42、交有關部門前、有關部門在遺失物被領取前，應妥善保管遺失物。因故意或重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。 【例】 甲在街頭撿到錢包一個， 左等右等不見失主， 于是甲坐公交車準備送交附近的派出所， 但下車后發(fā)現該錢包被小偷偷走。 甲無故意或者重大過失， 不承擔賠償失主損失的民事責任。 （ 5）拾得人拒不返還遺失物，按侵權行為處理。拾得人不得要求支付必要費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。 【例】 個體屠宰戶甲某日押送一卡車大黃牛， 車行在山間公路時一黃牛跳下去， 甲 不知。碰巧乙進山采藥， 牽回大黃牛并向鄰居宣稱自己購買而得， 并開始用牛耕作稻田。

43、一周后，甲聞訊趕來，表示愿付一周的飼養(yǎng)費并酬謝人民幣 1000 元，乙堅持不還。一 個月后，甲訴至法院。本案中，乙應向甲返還大黃牛，乙無權再要求飼養(yǎng)費、酬金。 （ 6）如果遺失物通過轉讓為他人所占有時，權利人有權要求占有人返還原物或者 賠償損失： ①權利人有權向無處分權人請求損害賠償， 或者自知道或者應當知道受讓人 之日起 2 年內向受讓人請求返還原物。 ②如果受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經 營者購得該遺失物的， 權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付費用。 權利人向受讓 人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。 【例】甲有鉆石手表一塊，不慎丟

44、失；市民乙撿回家后陳列于客廳； 乙的朋友丙喜 歡，乙遂以 5000 元出售。后甲發(fā)現。則甲自知道之日起 2 年內可以向丙追索，且甲無 需向丙付費；丙可以向乙追回 5000 元。 八、物權的保護 （掌握） 9 1、物上請求權（物權保護方法） （ 1）請求確認物權。因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認 權利，即雙方當事人對物權的歸屬或者物權的具體內容發(fā)生爭議時， 可以請求法院確認具體的權利歸屬及內容。 （ 2）請求返還原物。無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。無 權占有包括兩種： 一是無權占有所有物

45、 （甲房屋被乙租用， 租期屆滿后，乙不返還承租 房屋）；二是非法侵占 （甲搶奪乙的財產據為已有） 。這兩種情況都構成無權占有， 權利 人可以通過提出請求或訴訟，要求返還。 【注意】 ①在共有情況下， 每個共有人都可以請求不法占有人返還共有物； 但各共 有人必須要求不法占有人將共有物返還給全體共有人。②權利人只能針對無權占有人提 出返還原物， 而不能要求有權占有人返還原物。 ③如果原物被他人合法占有， 占有人在 合法占有期間， 將原物非法轉讓第三者。 權利人能否向第三者提出返還原物的要求， 要 依具體情況而定。 ④權利人請求返還原

46、物， 必須原物依然存在。 如果原物已經滅失， 返 還原物客觀上已經不可能，權利人就只能要求賠償損失，而不能要求返還原物。 （ 3）請求排除妨礙或消除危險。物正遭受損害和權利行使正遭受妨礙時，物權人可依法請求不法侵害人排除妨礙，或請求人民法院責令侵害人承擔排除妨礙的責任。 【注意】 ①妨礙人是否有過錯不影響權利人提出請求， 但妨礙行為須是非法的。 ② 權利人不僅可對已經發(fā)生的妨礙請求排除，而且對尚未發(fā)生但又確有可能發(fā)生的妨礙， 也有權請求排除。 ③排除妨礙費用由侵害人負擔。 ④消除危險與排除妨礙區(qū)別： 排除妨 礙情況下妨礙事實正在發(fā)生；消除危險情形下妨礙

47、事實還沒有發(fā)生，只是有可能發(fā)生。 （ 4）請求恢復原狀。造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。注意，恢復原狀不僅要在實際上可能，而且要在經濟上合理。 2、債權請求權（損害賠償請求權） （ 1）物上請求權與損害賠償請求權可以并存：在物權因他人的違法行為受到侵害 時，如果有標的物的實際損害， 可以同時發(fā)生物上請求權和損害賠償請求權， 故物上請求權與損害賠償請求權可以并存。 （ 2）區(qū)別：①物上請求權旨在恢復物權人對其標的物的支配狀態(tài)，從而使物權得 以實現。 ②損害賠償請求權的目的在于填補損害， 它是在不能恢復物的原狀時， 以金錢作

48、為賠償，填補物權人受到的財產損失。 ③損害賠償請求權必須以實際受有損害為前提，而物上請求權則不以有損害為要件。 九、所有權 （掌握） （一）所有權權能 1、含義 所有權是所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。有（ 1）內容完整性、 （ 2）權利行使絕對性、 （ 3）權利主體排他性、 （ 4）存續(xù)永久性特點。 他物權（擔保物權、用益物權）只具有所有權的部分權能。 所有權人可以將四項權能中的一項或數項權能分離出去由他人享有并行使。 2、所有權的權能 （ 1）占有權（實際控制權） 。①占有強調“控制”的事實狀態(tài)，既可以是合法的，也

49、可能是不合法的。②占有權則一定是基于合法占有所產生的權利。 （ 2）使用權（使用：對物加以利用，滿足生產、生活需要；使用權：對財產進行 合法利用的權利） 。 （ 3）收益權（通過合法途徑獲得物質利益的權利，包括獲得孳息和利潤） 。 （ 4）處分權。①事實處分 （把自己的饅頭吃掉） ，其法律結果實質上是消滅了原財產的所有權。②法律處分（出賣房屋） ，其實質是轉移原財產的所有權。處分權是財產 10 所有人最基本權利，也是所有權的核心內容。 （二）征收與征用 1、征收（所有權） （ 1）征收是國家為了公共利益需要，依法強制取得原屬于私人或

50、集體所有的所有 權或其他物權。（ 2）征收集體所有的土地， 應當依法足額支付土地補償費、 安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用， 安排被征地農民的社會保障費用， 保障被征地農民的生活。（3）征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征 收人的合法權益。 （ 4）征收個人住宅的，應當保障被征收人的居住條件。 2、征用（使用權） ： （ 1）征用是國家為了公共利益需要，依法強制取得原屬于私人或者集體所有的財 產的使用權。（ 2）因搶險、救災等緊急需要， 依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、 個人的不動產或動產。 （ 3）被征用的不動

51、產或者動產使用后，應當返還被征用人。 （ 4）單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。 3、征收與征用的區(qū)別 （ 1）法律效果不同。征收是財產所有權（主體）發(fā)生了變化；征用是所有權沒有變化，使用權暫時發(fā)生變化。征用后，標的物沒有滅失的，仍需要返還給權利人。征收 不存在返還的問題。 （ 2）適用對象不同。 征收是針對土地、 房屋等不動產， 不包括動產；征用則不動產和動產均可適用。 （ 3）適用條件不同。 二者都是為了公共利益， 但是征用 還要求必須是為了搶險、救災等緊急需要。 4、適用范圍 所有權、用益物權（土地承包經營權、建設用

52、地和宅基地使用權） 、擔保物權。 （三）國家所有權 1、未授權給公民、法人經營、 管理的國家財產受到侵害的， 不受訴訟時效的限制。 2、國家所有權的客體范圍： （1）城市土地、礦藏、水流、海域； （ 2）野生動植物資源；（3）無線電頻譜資源； （ 4）國防資產；（ 5）森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源， 屬于國家所有， 但法律規(guī)定屬于集體所有的除外； （ 6）法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，屬于國家所有； （ 7）法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。 十、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 （掌握）

53、 1、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權概述 （ 1）建筑物區(qū)分所有權由 專有部分 所有權、 共有部分 的權利以及因共同關系所產生的成員權 三要素構成。（2）當事人取得了專有所有權 （購買了商品房） 便取得了共有 權及成員權；喪失了專有所有權（出售商品房）便喪失了共有權及成員權。 （ 3）專有所 有權、共有權及成員權作為一個整體不可分離。轉讓、抵押、繼承時，三者作為一個整 體一并發(fā)生轉移。 權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分， 不得保留成員權 而轉讓專有部分所有權與共有權。 （ 4）建筑物區(qū)分所有權人在轉讓房屋時， 其他建筑物 區(qū)分所有權人不享有優(yōu)先購買權 （

54、轉讓商品房時， 即使同等條件， 想賣給誰就賣給誰） 。 2、專有部分的所有權 （ 1）業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。 （ 2）業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物安全， 不得損害其他業(yè)主合法權益。 如業(yè)主對專有部分裝修時， 不得拆除房屋內的承重墻。 （ 3）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的， 除遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約外， 應當經有利害關 系的業(yè)主同意。3、共有部分的共有權 （ 1）業(yè)主對專有部分以外的共有部分（建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等 11 基本結構部分， 通道、樓

55、梯、 大堂等公共通行部分， 消防、公共照明等附屬設施、 設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分）享有共有的權利。 業(yè)主的共有， 有部分共有與全體共有的區(qū)別： 兩層之間的樓板屬于這兩層業(yè)主共有；單元內的電梯屬于單元內的業(yè)主共有；小區(qū)的公共綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。 （ 2）屬于全體業(yè)主共有的部分：①建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設 用地使用權， 但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、 綠地占地除 外。 ②建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 ③建筑區(qū)劃內 的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除

56、外。 ④建筑區(qū)劃內 的其他公共場所、 公用設施和物業(yè)服務用房， 屬于業(yè)主共有。 ⑤占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位， 屬于業(yè)主共有。 ⑥建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，（即使屬于開發(fā)商所有） 。也應首先滿足業(yè)主需要。 業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利， 又承擔義務，而且此項義務不得放棄。 業(yè)主轉讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉移。 例題 19. 甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自 辦理了房產證。根據《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。 A. 甲、乙、丙、丁有權分享

57、該住宅樓的外墻廣告收入 B. 一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利 C. 若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權 D. 如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意【答案】 【解析】 建筑物區(qū)分所有權人在轉讓房屋時， 其他建筑物區(qū)分所有權人不享有優(yōu)先購買權。 4、業(yè)主大會的決議 （ 1）一般決議：① 1/2 （總面積過半數）十 1/2 （業(yè)主總人數過半數） ；②決議范 圍包括制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則、 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約、 選 舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務機構或者其他管理人。 （ 2

58、）特別決議：① 2/3 （總面積） +2/3 （業(yè)主總人數） ；②決議范圍包括籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設施。 例題 20. 根據物權法規(guī)定， 業(yè)主大會擬表決通過的下列事項中， 應當經專有部分占 建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總人數 2/3 以上的業(yè)主同意的是（ ）。（ 2009 ，多） A. 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 B. 選聘和解聘物業(yè)服務機構 C. 籌集和使用建筑物及其附屬設施維修資金 D. 改建、重建建筑物及其附屬設施 【答案】 【注意】（ 1）業(yè)主人數按照專有部分的數量計算。 （ 2）一個專有

59、部分按一人計算。 （ 3）建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分、同一個買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。 十一、共有 （掌握） 共有是指某項財產由兩個或者兩個以上的權利主體共同享有所有權。 1、按份共有 （ 1）占有、使用和收益：按份共有人按照預先確定的份額分別對共有財產享有占 有、使用和收益的權利。 但對共有財產的使用， 應由全體共有人協(xié)商決定。 按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產由繼承人繼承或受遺贈人獲得。 （ 2）處分：按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同 意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的

60、第三人時， 其他共有人在同等條件下， 有優(yōu)先購買的權利。 12 2、共同共有（夫妻財產） （ 1）占有、使用：共有人對共有財產不分份額地享有權利，對共有財產享有平等的占有、使用權。 （ 2）收益：對共有財產的收益，不是按比例分配，而是共同享用。 （ 3）處分：對共有財產的處分，必須征得全體共有人的同意。 【注意】（ 1）共同共有關系終止時，才能確定份額，分割共有財產。 （ 2）共有人對 共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有， 或者約定不明確的， 除共有人具有家庭關系等外，視為“按份共有” 。 3、共有物的處分及分割 （

61、 1）共有物的處分 ① 處分 共有的不動產或動產以及對共有的不動產或動產作 重大修繕 的，應當經占份 額 2/3 以上的按份共有人 或者全體共同共有人 同意，共有人之間另有約定的除外。 ②一個或幾個共有人未經占份額2/3 以上的按份共有人同意或者其他共同共有人 同意，擅自處分共有財產的， 其處分行為應當作為效力待定的民事行為處理。 但第三人 善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失， 由擅自 處分共有財產的人賠償。 ③根據法律規(guī)定或依據共有人之間的協(xié)議， 可以由某個共有人代表或代理全體共有 人處分共有財產。 無權

62、代表或代理的共有人擅自處分共有財產的， 如果其他共有人明知 而不提出異議，視為其同意。 例題 21. 甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占 1/3 。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。根據物權法規(guī)定，下列表述中， 正確的是（ ）。 A. 因沒有經過全體共有人的同意，甲、乙不得鋪木地板 B. 因甲、乙的應有部分合計已達2／ 3，故甲、乙可以鋪木地板 C. 甲、乙只能在自己的應有部分上鋪木地板 D. 若甲、乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋 【答案】 【解析】（ 1）選項 ABD：鋪木地板屬于對房屋重大修繕，

63、應經占份額 2/3 以上的按份共有人同意； （ 2）選項 C：無論是按份共有還是共同共有，都不是對物的某一部分享 有所有權，所有權及于物的整體，在分割之前不存在物的“應有部分”的說法。 例題 22.甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、 丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列 表述中，符合物權法規(guī)定的是（ ）。 A. 即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新 B. 只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新 C. 只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新 D. 只有乙、丙、丁均同意，甲

64、才可以拆舊翻新 【答案】 【答案】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的， 應當經占份額 2/3 以上的按份共有人同意， 但共有人之間另有約定的除外。 本題中， 需 要經過甲、 乙、丙、丁四個人中的三個人同意就可以通過， 甲自己提議的， 肯定是同意， 因此最終只要有乙、丙、丁中的二人同意就可以通過。 例題 23.“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根 據物權法規(guī)定， 下列關于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標準的表述中， 正確的是（）。 A. 經專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主或占總人數

65、 2/3 以上的業(yè)主同意 B. 經專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總人數 2/3 以上的業(yè)主同意 13 C. 經專有部分占建筑物總面積超過 1/2 的業(yè)主或占總人數超過 1/2 的業(yè)主同意 D. 經專有部分占建筑物總面積超過 1/2 的業(yè)主且占總人數超過 1/2 的業(yè)主同意 【答案】 【解析】（ 2009 年，單） （ 2）費用承擔 對共有物的管理費用以及其他負擔， 有約定的， 按照約定； 沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。 （ 3）共有財產的分割 ①分割

66、原則。 共有人可以協(xié)商確定分割方式； 達不成協(xié)議， 共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的， 應當對實物予以分割； 難以分割或者因分割會減損價值的， 應當對折價或者拍賣、 變賣取得的價款予以分割。 共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。 ②對共有財產的分割可以采取協(xié)議分割、 實物分割、變價分割或作價補償三種方式。③共有財產分割以后，共有關系歸于消滅。不管是就原物進行分割還是變價分割， 各共有人就分得財產取得單獨的所有權。 十二、相鄰關系 （掌握） 1、含義 相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產“所有人或使用人” ，在行使不動產的所有權或使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發(fā)生的權利義務關系。 2、種類 （ 1）因通行產生的相鄰關系：相鄰一方因生產和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應當提供必要的方便。 （ 2）因用水、排水產生的相鄰關系：①對自然流水的利用，應當在不動產相鄰權利人之間合理分配。②對自然流水的排放，應當尊重自然流向。 （ 3）因修建施工、防險