農(nóng)村居民房屋前后土地使用權(quán)問題以及《房產(chǎn)證》《宅基證》《土地使用證》的區(qū)別綜述

.國有土地房產(chǎn)證，是可以自由買賣交易，宅基證是不可以自由買賣交易。只是給當(dāng)?shù)貞艏霓r(nóng)業(yè)戶口自住的！1.宅基證是建房審批時(shí)的行政許可。比如：你申請使用土地200平米，經(jīng)審查符合條件，同意你使用200平米土地。2.土地使用證是你合法使用土地的法律文件。比如：你申請使用土地200平米，經(jīng)審查符合條件，同意你使用200平米土地。房子建好以后，經(jīng)過驗(yàn)收實(shí)際測量，你只使用198平米，土地使用證的記載的面積就只是198平米。3.房產(chǎn)證實(shí)房屋合法產(chǎn)權(quán)的法律文件。拆遷補(bǔ)償款的構(gòu)成，分為幾個(gè)部分：土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)償款、房屋補(bǔ)償款、附著物補(bǔ)償款等等，是分別計(jì)算的。拆遷時(shí)，有關(guān)房屋的補(bǔ)償，根據(jù)房產(chǎn)證上的面積來計(jì)算；有關(guān)土地的補(bǔ)償，根據(jù)土地使用證上的面積來計(jì)算。淺析農(nóng)村居民房前屋后土地使用權(quán)的認(rèn)定及其糾紛的處理 隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，與市場經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律法規(guī)及其政策也不斷完善，依法處理市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)生的各種糾紛，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序，首先是各級(jí)政府及其職能部門的職責(zé)，同時(shí)也是人民法院的首要和主要司法職能。隨著土地資源有償使用制度的法定化和市場動(dòng)作化，使土地資源快速轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本而進(jìn)入市場交易成為現(xiàn)實(shí)，土地這一特殊物質(zhì)基礎(chǔ)無論是在市場交易中，還是在人們的日常生活中都成了不可或缺的必備生產(chǎn)生活資料。特別在農(nóng)村，失去土地也許會(huì)成為部分農(nóng)民失去最基本生存條件，因此，廣大農(nóng)民越來越多地重視和珍惜他們手中那點(diǎn)點(diǎn)有限的土地資源，有些農(nóng)民為了捍衛(wèi)自己的土地使用權(quán)甚至不惜犧牲生命，因此，正確認(rèn)定和處理農(nóng)村居民因土地使用權(quán)而發(fā)生的各種糾紛，是涉及社會(huì)穩(wěn)定，特別是農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。目前，處理農(nóng)村土地使用權(quán)糾紛的法律依據(jù)主要是中華人民共和國農(nóng)村土地承包法（以下簡稱土地承包法）等一系列法律法規(guī)和政策性文件，而事實(shí)依據(jù)是農(nóng)村土地承包合同（或土地承包權(quán)利證書），但在實(shí)踐中，農(nóng)村居民因居住而實(shí)際使用的房前屋后的土地，部分地區(qū)特別是山區(qū)都沒有依法進(jìn)行土地使用權(quán)的登記確認(rèn)工作，造成這些地區(qū)的農(nóng)村居民對(duì)其房前屋后世代擁有的對(duì)該土地的使用權(quán)因沒有依法登記，而得不到法律的及時(shí)有效保護(hù)，給社會(huì)穩(wěn)定帶來很大的不穩(wěn)定因素。因此，正確認(rèn)定農(nóng)村居民房前屋后土地使用權(quán)的權(quán)利主體及時(shí)正確處理該類土地使用權(quán)糾紛，是建設(shè)穩(wěn)定和諧，實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀和創(chuàng)建法治新農(nóng)村的必然要求。 一、農(nóng)村居民擁有其房前屋后土地的使用的歷史和現(xiàn)狀 農(nóng)村居民對(duì)自己住房周圍的土地，通常用于種植竹木或是空出一部分用于涼曬農(nóng)產(chǎn)品。這種現(xiàn)象并非現(xiàn)代社會(huì)才有，而是自古就存在。根據(jù)自己的生活經(jīng)歷和閱歷，知道農(nóng)村居民現(xiàn)在保存著的房前屋后的土地面積與以前相比，不是增加了，而是在不斷地減少。特別是我國人口的日益膨長，使得土地資源日趨緊張，現(xiàn)實(shí)中的農(nóng)村居民的每一次房屋搬遷結(jié)果都是減少了其房前屋后的土地面積。我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系的確立和完善，土地資源資本化成為現(xiàn)實(shí)。整個(gè)社會(huì)生活水平的提高，當(dāng)然包括農(nóng)村居民生活水平也隨之提高，土地產(chǎn)出的有限促成農(nóng)村農(nóng)業(yè)人口流向城市，外出務(wù)工，掙錢養(yǎng)家成了大多數(shù)農(nóng)村家庭保持和提高生活水平的最基本出路。近年來，各種建設(shè)大量占用農(nóng)村土地，可利用土地資源不斷減少，農(nóng)民也從中看到了土地資源資本化的現(xiàn)實(shí)，所以，對(duì)于自己房前屋后的土地的保護(hù)更加注意和更加緊迫地要求國家能給予更多的關(guān)注與法律保障。 從國家對(duì)土地的管理來看，農(nóng)村土地在建國初期實(shí)行土地集體所有集體耕種的制度，到中共十一屆三中全會(huì)以后的包產(chǎn)到戶，直至現(xiàn)在的承包到戶，土地的使用權(quán)由集體共同使用發(fā)展到現(xiàn)在的集體土地由農(nóng)村居民以戶為單位的個(gè)人使用制度。同時(shí)，土地使用權(quán)由起初的不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓發(fā)展到現(xiàn)在可以依法轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)在一定范圍內(nèi)和一定程度上進(jìn)入市場交易，土地資源也是一種物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。國家為充分保護(hù)耕地，先后制定了中華人民共和國憲法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國農(nóng)村土地承包法、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法和最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋等一系列法律法規(guī)和司法解釋，這些法律法規(guī)和政策基本適應(yīng)國家對(duì)農(nóng)村土地管理有法可依。 根據(jù)上述法律法規(guī)和政策的要求，國家對(duì)農(nóng)村居民擁有的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，農(nóng)民取得的土地使用權(quán)利證書是證明其對(duì)所使用的土地?fù)碛泻戏ㄐ缘奈ㄒ灰罁?jù)。但就我們了解的情況是，各級(jí)政府并非嚴(yán)格依法對(duì)農(nóng)民現(xiàn)實(shí)擁有使用權(quán)的土地根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行清理登記，并核發(fā)土地使用權(quán)利證書。大多數(shù)地區(qū)都僅限于根據(jù)中華人民共和國農(nóng)村土地承包法向農(nóng)民頒發(fā)了農(nóng)村土地承包合同或是農(nóng)村土地承包權(quán)利證書。而對(duì)于農(nóng)民房前屋后歷史以來就使用的土地，并沒有依法登記核發(fā)土地使用權(quán)利證書，這種現(xiàn)實(shí)情況給正確認(rèn)定和處理農(nóng)村居民房前屋后的土地使用權(quán)糾紛帶來許多不便，一但釀成糾紛，往往長年得不到解決，使糾紛不斷惡化，甚至釀成刑事案件。 二、農(nóng)村居民房前屋后土地使用而發(fā)生糾紛的成因和種類 農(nóng)村居民房前屋后土地使用產(chǎn)生糾紛的原因和種類很多，通過歸納，通常有以下幾種： （一）、鄰居之間土地相連，雙方因?yàn)槠渌m紛沒有得到及化解，在土地使用中因?yàn)闅v史的原因，雙方土地歷來就沒有一個(gè)十分明確的邊界，因此，當(dāng)一方使用相鄰?fù)恋貢r(shí)，另一方以該土地是自己的為由發(fā)生糾紛。 （二）、老鄰居把舊房向第三方出售，第三方入住后使用土地時(shí)，另一方以其動(dòng)用部分的土地是自己的為由發(fā)生糾紛。 （三）、在房前屋后的土地被征用時(shí)，為經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生糾紛。 （四）因地上植物生長影響采光或影響另一方植物生長或植物越界而發(fā)生的糾紛。 三、處理農(nóng)村居民房前屋后因土地使用釀成的糾紛的原則 緣于農(nóng)村居民房前屋后土地大都沒有依法登記，四至界限無明文記載，所以一旦發(fā)生糾紛訴求到政府或人民法院，雙方都不能舉出直接的合法證據(jù)證明自己的訴求主張。所以，在處理此類土地使用權(quán)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循如下原則。 （一）、尊重歷史和習(xí)慣原則 根據(jù)我國憲法和有關(guān)土地管理法律法規(guī)政策的規(guī)定，農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)村居民只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，而且使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依法登記，取得合法的使用權(quán)證明文件。進(jìn)行清理登記并確認(rèn)農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地?fù)碛惺褂脵?quán)依照相關(guān)規(guī)定是有關(guān)政府職能部門的一項(xiàng)工作，但現(xiàn)實(shí)中因相關(guān)政府職能部門成立時(shí)間不長，對(duì)土地管理的基礎(chǔ)工作尚在不斷清理完善之中，因此諸如農(nóng)村居民房前屋后的土地和自留地等，多為進(jìn)行清理并登記核發(fā)使用權(quán)證明文件。習(xí)慣上各地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和基層人民政府對(duì)這種村民因歷史原因?qū)嶋H占用的土地的使用權(quán)的合法性，都予以認(rèn)可。處理時(shí)不能因?yàn)楫?dāng)事人沒有提供政府登記核發(fā)的土地使用權(quán)證明文件就對(duì)他們對(duì)房前屋后土地使用權(quán)的合法性予以否定，而是應(yīng)當(dāng)按照尊重歷史和習(xí)慣的原則予以承認(rèn)。 （二）、注重現(xiàn)實(shí)和方便生產(chǎn)生活原則 對(duì)于農(nóng)村居民房前屋后自己使用的土地，現(xiàn)實(shí)中不管是依法行使土地管理職權(quán)的政府，還是法定的土地所有權(quán)人集體經(jīng)濟(jì)組織，從來就沒有以未經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取土地使用證明文件為由不予以承認(rèn)，也沒有明文規(guī)定予以承認(rèn)，且村民之間對(duì)這種情況相互認(rèn)可，我們必須尊重這一現(xiàn)實(shí)客觀情況，從有利于生產(chǎn)和生活的角度出發(fā)，正確處理村民之間因房前屋后土地使用而釀成的糾紛。 （三）調(diào)解自愿原則 村民之間因房前屋后因土地使用而發(fā)生糾紛，政府及政府土地管理部門仍須堅(jiān)持民間糾紛不告不理的原則。如果糾紛一方當(dāng)事人請求處理，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在接到申請后依法通知糾紛的另一方當(dāng)事人，并征求雙方是否愿意接受調(diào)解。如果雙方均自愿接受調(diào)解，則可以依法進(jìn)行調(diào)解。否則，相關(guān)處理部門應(yīng)當(dāng)告知糾紛當(dāng)事人按申請確認(rèn)土地使用權(quán)的處理程度向有關(guān)政府部門申請土地使用權(quán)的確認(rèn)。當(dāng)事人直接申請土地使用權(quán)確認(rèn)的，相關(guān)部門必須嚴(yán)格按程度進(jìn)行確認(rèn)。在處理過程中可以征得雙方一致同意后進(jìn)行調(diào)解。 （四）合法和及時(shí)處理原則 所謂合法原則，就是指在處理農(nóng)村居民房前屋后因土地使用而發(fā)生的糾紛時(shí)，必須嚴(yán)格按照法律規(guī)則的程度和國家對(duì)農(nóng)村土地的管理規(guī)則進(jìn)行處理，不得以糾紛雙方都沒有取得土地使用權(quán)證明文件為由拒絕接受糾紛任何一方當(dāng)事人申請?zhí)幚淼恼埱?，而且?yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。 四、具體處理中的幾點(diǎn)體會(huì) （一）、注意處理的程度一定要合法。這一點(diǎn)對(duì)于調(diào)解并不顯得必要和重要，但對(duì)于因調(diào)解不成需要作出處理決定的糾紛就顯得非常重要，否則，會(huì)因?yàn)槌潭炔缓戏ㄊ沟盟龉ぷ鞯貌坏椒缮系恼J(rèn)可而歸于無效。注重程度的規(guī)范性操作，還有一個(gè)好處就是使得我們更容易查清糾紛的事實(shí)真相，為作出正確的決定奠定基礎(chǔ)。 （二）、耐心細(xì)致。所謂耐心細(xì)致是要求我們在調(diào)解或處理糾紛的過程中，首先必須讓糾紛雙方當(dāng)事人把自己想說的話說完，要舉的證據(jù)舉完，這樣做的目的首先是讓糾紛當(dāng)事人把心中的冤氣發(fā)出來，把想講的道理講出來，讓糾紛雙方心平氣和地接受我們的調(diào)解或者調(diào)查。 （三）、注重調(diào)查不輕信糾紛一方當(dāng)事人陳述。農(nóng)村居民特別是因房前屋后土地使用發(fā)生的糾紛，糾紛當(dāng)事人之間或者糾紛當(dāng)事人提供的證人與該當(dāng)事人之間，或者他們相互之間往往存在親戚關(guān)系，而且也會(huì)因?yàn)闀r(shí)代生活在一起，鄰里關(guān)系矛盾糾紛復(fù)雜，此一時(shí)彼一時(shí)，糾紛當(dāng)事人及其自己找的證人所作的陳述，可塑性很大，因此我們應(yīng)當(dāng)充分注意這一特點(diǎn)，在工作中除了聽取糾紛雙方的陳述和其證人的陳述外，更要通過各種渠道各種方式收集到比較充分的證據(jù)，只有這樣才能綜合各種證據(jù)以統(tǒng)觀糾紛全貌，了解事實(shí)真相，作出正確的事實(shí)判斷和處理決定。 （四）、注意技巧。技巧來源于實(shí)踐，在實(shí)踐中積累完善并提升出來的行之有效的工作方法就是技巧。實(shí)踐中我們應(yīng)當(dāng)注意提高兩個(gè)方面的工作技巧，一是調(diào)查獲取涉及糾紛的事實(shí)依據(jù)的技巧，通常我們的調(diào)查應(yīng)該是在充分聽取糾紛雙方當(dāng)事人對(duì)事實(shí)的陳述或者對(duì)事實(shí)提供證據(jù)以后進(jìn)行，這是對(duì)時(shí)間的要求。我們還應(yīng)當(dāng)對(duì)已經(jīng)掌握的情況進(jìn)行分析，歸納整理出需要進(jìn)一步調(diào)查清楚的事實(shí)是什么，這些事實(shí)中哪些應(yīng)該先調(diào)查，哪些后調(diào)查，找什么人調(diào)查，都必須進(jìn)行序列排隊(duì)，然后按先后順序進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查結(jié)束后，要對(duì)調(diào)查的證據(jù)進(jìn)行歸納總結(jié)，看看遺漏了什么沒有，如果有則進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。二是善于根據(jù)已經(jīng)掌握的事實(shí)依據(jù)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定精神綜合平衡糾紛雙方當(dāng)事人的利益，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解或是作出處理決定。 （五）、確保穩(wěn)定。穩(wěn)定是大事情，建立和諧穩(wěn)定的社會(huì)主義新農(nóng)村，不是一句空話，更不是哪個(gè)部門或是哪個(gè)行業(yè)的事情，而是涉及每一項(xiàng)工作，因此，在調(diào)查處理農(nóng)村居民房前屋后土地使用而發(fā)生的糾紛的過程中，首要問題是確保穩(wěn)定的情況下及時(shí)調(diào)解或作出處理決定。分清工作的輕重緩急，把握好每一個(gè)工作環(huán)節(jié)，每一個(gè)工作細(xì)節(jié)中的節(jié)奏和度是非常重要的，也是很難做到的。 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