我國住房消費信貸存在的問題及策略研究.docx

我國住房消費信貸存在的問題及策略研究 摘 要：在我國現階段，個人住房消費貸款包括個人住房商業(yè)貸款和個人住房公積金貸款，兩者分別有著不同的發(fā)放規(guī)則和利率。住房消費信貸對促進住宅產業(yè)發(fā)展和提高居民購買力都起到了促進作用，但目前，我國住房消費信貸與發(fā)達國家相比還存在如風險難控制、品種單一等問題，本文從住房消費信貸存在的問題入手，研究提出了具有針對性的對策。 下載 關鍵詞：消費信貸；貸款；商業(yè)銀行 中圖分類號：F832.479 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.i文章編號：1672-3309（2013）03-70-03 一、住房消費信貸對相關產業(yè)的影響 （一）住房消費信貸對實業(yè)的影響 1、住房消費信貸直接促進了住宅產業(yè)的發(fā)展。住房是人們生活的基本需求之一，在“衣食住行”中排第三位，這足以表明住房的重要性。我國城市住房制度的發(fā)展經過了一個相對曲折的過程。在福利分房時代，城市居民獲得住房的主要途徑就是分房。住房由政府出資興建，職工通過論資排輩、排隊獲得公有住房的租賃權。在這種制度下，城市居民的住房結構單一、住房需求個性化受到極大壓抑；政府資源有限，不能滿足居民日益增長的住房需求；分配制度存在巨大漏洞，住房分配不公現象不能避免等。 實踐表明，福利分房制度在解放初期能夠統籌資源、兼顧公平地解決居民住房問題，但不能長期適應經濟發(fā)展的要求。1998年，福利分房制度被終結了，取而代之的是貨幣化商品房制度。當然，在住房制度發(fā)展與改革的過程中，中央發(fā)布了一系列的政策文件，逐步完善了各項住房制度。既強調市場對住房制度的有利作用，又兼顧了低收入者解決住房問題過程中存在的困難，提出了以經濟適用房、廉租房、限價房、經濟租賃房等多種形式的住房保障措施。 縱觀住房制度改革的以來，推動住房市場發(fā)展的主要因素是改革開放基本國策的確立，也是住房市場改革方面不斷解放思想的結果。在具體施行方面，金融系統全面支持個人購房，提供個人住房抵押按揭貸款使居民獲得購房有了足夠的支付手段，也直接推動了最近十年 房地產市場的大發(fā)展。 在福利分房時代，建房資金基本上是政府財政撥款。城市職工工資收入非常低，只能夠維持基本的生活水準，那時根本沒有購買商品房的基礎。并且，銀行的業(yè)務主要是面向企業(yè)，特別是支持國企的發(fā)展。銀行沒有針對私人的消費貸款。房改后，我國房地產金融體系逐步確立和完善，銀行開始大力支持個人住房消費貸款，有力地促進了普通居民的住房消費，推動了房地產市場的快速發(fā)展。 2、住房消費信貸為居民購房提供了支付能力。近幾年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積有了顯著改善，2007年達到了28平方米/人，相對2002年，人均住房建筑面積增長了22.8%。雖然我國目前人均住房建筑面積還遠沒有達到西方發(fā)達國家的水平，但我國目前住房市場發(fā)展較迅速，人均住房建筑面積預計以每年1平米的速度上漲，在2012年有望達到38平方米。 住房市場的發(fā)展與市場購買力直接相關。購買力由兩部分組成，一是家庭儲蓄購買力，二是銀行借貸能力。從城鎮(zhèn)居民近六年的可支配收入增長情況看，可支配收入的絕對額一直穩(wěn)步增長，增長率呈現V字型。2007年相對2002年，城鎮(zhèn)居民可以支配收入增長了79%，扣除物價因素，實際增長57.2%。 近三年來，城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄增長率則屢創(chuàng)新低。這表明，在經濟不斷發(fā)展、人均可支配收入不斷增長的情況下，城市居民把收入更多地用于投資和消費，其中購買住房是主要的用途。而全國個人住房貸款余額的走勢，2007年相對2002年，個人貸款余額增長了263%。增長幅度遠遠高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度。這表明了個人住房貸款對居民住房消費提供了強大的購買力。 （二）住房消費信貸對銀行的影響 1、住房消費信貸的發(fā)展，促進了銀行體系資產結構的調整，在一定程度上可以降低銀行資產擴張對于資本金的依賴。住房消費信貸業(yè)務的迅速拓展，逐步改變了過去銀行存款來源于整個社會而全部用于企業(yè)的單一運作模式，促進了銀行資產結構多元化。相比較而言，住房消費信貸的不良資產比率相對較低，因而住房消費信貸的迅速拓展客觀上起到了降低不良資產比率的作用。同時，住房消費信貸相對較低的風險權重，在日益強調資本金約束的監(jiān)管環(huán)境下，也使得消費信貸的擴張相對降低了銀行資產擴張對于資本金的依賴，為銀行調整資產結構提供了一種新的可能。 2、住房消費信貸的發(fā)展拓展了銀行的經營空間，改變了我國銀行的經營方式和組織結構，促使其不斷轉向以客戶為中心的經營方向。目前，在美國、西歐等國家，住房消費信貸在整個信貸規(guī)模中所占的比重一般為20%40%，有的國家甚至高達60%。住房消費信貸業(yè)務已成為一些銀行的主要收入來源，如花旗銀行不少年份的收入來源中，來自消費信貸業(yè)務的常常超過40%。目前，住房消費信貸已成我國銀行新的利潤增長點之一。在經營方式和組織結構上，從以產品為中心轉向以客戶為中心是現代西方商業(yè)銀行組織結構形態(tài)上的一個具有重要影響力的轉變之一。伴隨著消費信貸的迅速擴張，不少商業(yè)銀行紛紛成立了住房消費信貸中心，對于客戶需求的分析成為一項常規(guī)性的銀行經營活動。 二、住房消費信貸存在的問題 （一）有效需求不足是制約我國商業(yè)銀行住房消費信貸業(yè)務發(fā)展的根本原因 一方面，我國居民的收入水平偏低。我國在住房實行福利分配的體制上，職工工資中不包含買房的因素，雖然國家現在大力推行住房公積金制度，但公積金繳交比例過低，單位和個人合計交納的公積金只占工資的10%，與國外住房消費占工資25%左右的比例相比差距較大。而另一方面，我國商品住房價格卻過高。目前我國住房售價一般為家庭年收入的10-12倍，有的高達20-30倍，與世界銀行和我國考察測定的合理房價與家庭年收入6倍左右的比價差別過大。房價與家庭年收入的巨大差別，壓制了居民貸款買房的愿望，從而嚴重制約了商業(yè)銀行住房消費信貸業(yè)務的發(fā)展。 （二） 住房消費金融發(fā)展的局限性是影響我國商業(yè)銀行住房消費信貸發(fā)展的重要原因 1、商業(yè)銀行的資金量和結構限制了商業(yè)銀行提供住房消費信貸業(yè)務的條件。住房消費信貸屬長期或超長期貸款，應有長期專項資金來源。目前，我國住房消費信貸的資金主要來源于商業(yè)銀行的一般性存款，而商業(yè)銀行的一般性存款資金就整體而言屬于短期資金來源。缺乏長期專門的住房消費資金來源，勢必影響向居民提供住房消費信貸的數量和期限。這也是我國多年來一直不能規(guī)定較長個人住房貸款期限和較高住房消費信貸比例的主要原因。由此，我國商業(yè)銀行住房消費業(yè)務就只好面向高收入階層，而中低收入階層難以問津，使住房消費信貸失去廣大客戶。 2、我國個人住房貸款風險難以控制，成為商業(yè)銀行發(fā)展住房消費信貸業(yè)務的主要憂慮。由于我國有關住房消費信貸的法規(guī)不健全，加上缺乏住房交易市場，住房流動性差，使抵押住房處理和變現十分困難，住房抵押難以發(fā)揮應有的作用。同時，由于我國房地產登記制度不完善，難以杜絕重復抵押和抵押后客戶掛失的欺詐現象，更使得住房抵押形同虛設。這樣，就使在國外風險很小的個人住房抵押貸款，在我國成為了較高風險的貸款，這是一些商業(yè)銀行既想大力發(fā)展這項業(yè)務而具體辦理過程中又十分謹慎的主要原因。 3、個人住房貸款品種單一，限制了我國一些居民的貸款需求。美國對工薪族廣為采用的住房抵押貸款有循環(huán)住房抵押貸款、遞加付款住房抵押貸款、分享增值住房抵押貸款和可變利率住房抵押貸款等四種方式，可滿足不同收入階層和不同年齡階層及不同銀行發(fā)展的需要。德國有幾十種住房抵押貸款可供選擇。而我國的住房消費貸款還沒有考慮不同收入階層及不同居民的住房貸款需求，只規(guī)定了基本的貸款要求，從而限制了我國住房消費貸款的客戶來源，影響了住房消費貸款業(yè)務發(fā)展的空間。 4、銀行內部沒有建立系統的個人住房貸款管理機制，影響住房消費信貸的發(fā)展。我國個人住房貸款發(fā)展歷史很短，在個人住房貸款管理、核算等方面還沒有一套比較科學、完善的操作規(guī)范，貸款經辦和管理手續(xù)都十分繁瑣。這在一定程度上影響了個人住房貸款的發(fā)展。 5、住房信貸機構體系不健全，影響我國住房消費信貸業(yè)務的整體發(fā)展。完善的住房信貸機構體系應包括健全的一級住房信貸市場機構和必要的二級住房抵押貸款市場機構。但目前我國還沒有二級住房抵押貸款市場，使住房抵押貸款資金缺乏流動性，更加重了我國商業(yè)銀行資金總量和結構對個人住房信貸業(yè)務發(fā)展的制約。在一級住房信貸市場上，也缺乏專業(yè)性住房信貸機構，一級住房信貸市場的不規(guī)范和二級住房信貸市場的缺乏，直接影響我國住房消費信貸業(yè)務的發(fā)展。 三、完善住房消費信貸的對策建議 （一）商業(yè)銀行方面 1、商業(yè)銀行應實行重點突破的住房消費信貸發(fā)展策略。商業(yè)銀行應選擇一些具備發(fā)展個人住房信貸業(yè)務條件的地區(qū)和每個地區(qū)的一些行業(yè)、單位、居民階層重點推動住房消費信貸業(yè)務，再帶動整個住房消費信貸業(yè)務的發(fā)展。目前，發(fā)展個人住房信貸業(yè)務宜選擇經濟相對比較發(fā)達的地區(qū)和經濟雖相對落后，但房價比較低的地區(qū)中的一些存在缺房情況而收入比較穩(wěn)定的衛(wèi)生、教育等行業(yè)。當前情況下，重點突破應作為商業(yè)銀行個人住房信貸發(fā)展的重要策略。 2、建立多品種個人住房貸款供給體系。我國廣大城鎮(zhèn)居民的住房條件不同，收人主水平有很大差別，對住房貸款的要求也會一樣，只有滿足不同條件居民的不同貸款要求，才能贏得居民住房貸款業(yè)務。我國應根據居民的不同貸款要求，重視個人住房貸款產品的調研開發(fā)，向居民推銷不同貸款條件的個人住房金融產品，建立多品種的個人住房貸款體系。 3、發(fā)展二級住房抵押貸款市場。建立二級住房抵押貸款市場，一方面可以通過發(fā)行住房抵押證券，更廣泛地為一級住房貸款市場籌集資金，另一方面，可以加強一級住房貸款市場上住房貸款資金的流動性。在目前我國資金總量和結構制約個人住房貸款期限和數量的情況下，可通過二級住房抵押貸款市場的建立和發(fā)展，適當放寬個人住房貸款期限，擴大個人住房貸款數量。對此，我國應積極謀劃建立二級住房抵押貸款市場。 （二）其他方面的對策 1、刺激居民住房消費信貸的有效需求。一方面，要加快我國住房制度改革，盡快推出住房貨幣分配制度，使居民逐步樹立買房意識。另一方面，要盡量降低居民購買單套住房繳交價款。要注重經濟適用住房的發(fā)展，商品住房開發(fā)要以普通住房為主，降低單套住房價格。我國應借鑒國外經驗，對不同收入階層居民購買商品住房實行不同的財政補貼政策，減少居民買房實交價款。 2、國家應提供個人住宅金融優(yōu)惠發(fā)展政策。國家可對用于發(fā)放個人住房貸款的資金部分實行免交存款準備金政策，或對住房儲蓄存款免交存款準備金。個人住房貸款利率偏低，使存貸利差本來就小的商業(yè)銀行收益受到一定影響，不利于鼓勵商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，可借鑒國外做法，采取個人住房貸款利息減免交納稅金的辦法，減少商業(yè)銀行因個人住房貸款利率降低對收益的影響。雖然銀行降低了個人住房貸款利率，但對購房能力和貸款承受能力都很差的我國居民來說，仍然偏高，我國有必要制訂對不同收入類型的居民實行不同的貸款貼息政策。 3、加快政策性個人住房信貸業(yè)務的發(fā)展。根據我國經濟發(fā)展水平較低、居民購房能力比較差，、貸款承受能力不強的實際情況，可向居民提供較長貸款期限、較高貸款比例和較低貸款利率的政策性個人住房貸款業(yè)務。為此，應制訂政策性住房信貸業(yè)務管理法規(guī)，規(guī)范政策性住房資金的歸集、使用和管理，加大房改資金歸集的力度，杜絕挪用房改資金現象。房改資金要確保首先用于支持住房建設和職工買房，充分發(fā)揮政策性住房信貸業(yè)務在我國住房制度改革中的作用。