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我國(guó)房地產(chǎn)前景分析與對(duì)策研究 作者：陳廷海 摘要 我國(guó)的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持這種高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。然而，未來(lái)能在地產(chǎn)業(yè)立足的地產(chǎn)公司，不再是現(xiàn)在大而全的公司，而應(yīng)該是現(xiàn)金流充足、負(fù)債率極低、規(guī)模不大的更加專業(yè)化的地產(chǎn)商，包括生產(chǎn)和服務(wù)分開(kāi)的地產(chǎn)商。 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理 一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)總體分析 1.我國(guó)目前房地產(chǎn)發(fā)展前景判斷 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。2004年我國(guó)人均GDP已達(dá)到10502元，已由溫飽邁入小康社會(huì)，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。我國(guó)的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持這種高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2.未來(lái)五年房地產(chǎn)需求量預(yù)測(cè) 今后一段時(shí)期是我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化的快速發(fā)展時(shí)期，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系呈現(xiàn)長(zhǎng)期看好的態(tài)勢(shì)。在2005年城市可持續(xù)發(fā)展國(guó)際會(huì)議上，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰公布了我國(guó)城市發(fā)展的成績(jī)單:1978年至2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。年城鎮(zhèn)化水平增長(zhǎng)約0.88。2005年我國(guó)城市化人口約為5.56億人，城鎮(zhèn)化水平約42.68。假設(shè)2010年我國(guó)人口達(dá)到13.7億，未來(lái)五年內(nèi)如果按照市鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒壤昃黾?.7個(gè)百分點(diǎn)的保守估計(jì)來(lái)計(jì)算，則2010年時(shí)城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3267億人，比2005年凈增7667萬(wàn)人；如果按照年均增加0.9個(gè)百分點(diǎn)的樂(lè)觀估計(jì)來(lái)計(jì)算，則2010年城鎮(zhèn)人口可達(dá)到6.4637億人，比2005年凈增9037萬(wàn)人。這部分新增人口對(duì)住房有迫切需求。由此，可以看出，到2005年，城鎮(zhèn)人口可能增加7667萬(wàn)人9037萬(wàn)人。以三人購(gòu)買一套住房計(jì)算，將增加2555萬(wàn)多套住房3013萬(wàn)多套住房。以每套70平米計(jì)算，共計(jì)178850萬(wàn)平米210910萬(wàn)平米，以每平米2000元計(jì)算，約為3.58萬(wàn)億元4.22萬(wàn)億元的潛在市場(chǎng)需求。 二、我國(guó)地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析 由以上的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)地產(chǎn)業(yè)正處于繁榮并富于潛力的供求關(guān)系中，然而另一方面，行業(yè)卻存在許多不容忽視的問(wèn)題。縱觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，隨著國(guó)家取消福利分房制度，商品房市場(chǎng)豁然打開(kāi)。住房的需求在短時(shí)間內(nèi)突然迸發(fā)，導(dǎo)致地方政府、企業(yè)、個(gè)人都投入到了挺進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)動(dòng)中來(lái)。一時(shí)間內(nèi)買房賣房成為老百姓最為關(guān)注的熱門話題。悄無(wú)聲息中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)。這些風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: 1.房屋價(jià)格水平波動(dòng)幅度大，地區(qū)差別懸殊 2003年之前，全國(guó)的房屋銷售價(jià)格增幅是很穩(wěn)定的，2002年房屋售價(jià)上漲3.7%，2003年上漲4.8%，到了2004年，就出現(xiàn)了加速上揚(yáng)的趨勢(shì)，上漲9.7%。從季度指標(biāo)看，2003年四個(gè)季度的同比增長(zhǎng)速度基本在5%左右波動(dòng)，進(jìn)入2004年之后增速加快，基本在9%10%左右，最高在2004年第四季度同比達(dá)到了10.8%。不過(guò)，此次全國(guó)房屋售價(jià)的抬高，主要是由于局部地區(qū)，特別是東部城市的房?jī)r(jià)高漲所致。對(duì)上海、北京和廣州三大代表性城市進(jìn)行分析，就更能說(shuō)明這種地區(qū)差別。分析顯示上海的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，北京的房地產(chǎn)有部分泡沫，廣州則沒(méi)有泡沫存在。 2.我國(guó)的政策導(dǎo)向不穩(wěn)定，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù) 從2003年8月12日國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（18號(hào)令）提出在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的總方針中將房地產(chǎn)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一開(kāi)始，到2004年3月30日國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知（即71號(hào)令）和2004年12月2日國(guó)土資源部下發(fā)的關(guān)于開(kāi)展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知；從國(guó)務(wù)院的舊國(guó)八條到新國(guó)八條；從七部委的新政到關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)（國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知）的通知，國(guó)家調(diào)控政策可謂是層出不窮，窮追猛打。 3.投機(jī)資金的大量涌入房地產(chǎn) 所謂的投機(jī)，是指一些資金購(gòu)買房屋并不是為了居住目的，而僅僅是作為一種融資和獲利的工具。外來(lái)資金大體可以分為三個(gè)部分：一是來(lái)自溫州等江浙一帶的民間資金；二是外匯投機(jī)者作為人民幣升值的賭注，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2004年1月10月，海外資金通過(guò)多種途徑流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量超過(guò)222億元人民幣；三是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)和居民的資金。眾多的投機(jī)性資金，很容易就把地產(chǎn)的價(jià)格推到一個(gè)虛高的狀態(tài)，從而加大了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 4.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)很不合理，負(fù)債水平很高，非常容易陷入財(cái)務(wù)困境 從2000年到2004年五年間我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額占總資產(chǎn)比例最高在2001年出現(xiàn)，但也只有3.82%。雖然行業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，但同時(shí)，平均負(fù)債率也處于攀升狀態(tài)。從2000年的57%左右迅速達(dá)到2004年的75%（即負(fù)債與凈資產(chǎn)的比例約為300%）以上。這種狀況是非常危險(xiǎn)的。香港經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平教授認(rèn)為，未來(lái)能在地產(chǎn)業(yè)立足的地產(chǎn)公司，不再是現(xiàn)在大而全的公司，而應(yīng)該是現(xiàn)金流充足、負(fù)債率極低、規(guī)模不大的更加專業(yè)化的地產(chǎn)商，包括生產(chǎn)和服務(wù)分開(kāi)的地產(chǎn)商。 三、應(yīng)對(duì)策略研究 1.政府的調(diào)控政策要盡量避免搞一刀切 為了抑制房?jī)r(jià)，國(guó)家各部委相繼出臺(tái)了許多調(diào)控政策，但是由于我國(guó)地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題 往往只是局部存在，許多政策的實(shí)施難免有一刀切的嫌疑。一些全局性的宏觀調(diào)控措施確實(shí)發(fā)揮了作用，使泡沫得到了抑制，但這種一刀切產(chǎn)生的負(fù)面效果也是嚴(yán)重的，實(shí)際上是造就了新的風(fēng)險(xiǎn)。 (1)中央及相關(guān)部門出臺(tái)的政策應(yīng)該充分考慮到各省區(qū)之間的情況差別 如前文所述，我國(guó)上海的泡沫比較嚴(yán)重，而北京和廣州并沒(méi)有什么泡沫。所以對(duì)上海的調(diào)控是必要的，而對(duì)北京和廣州實(shí)施調(diào)控則大可不必。另外，全國(guó)很多地方房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，例如西部一些地區(qū)。這些地方非但不需要調(diào)控，反而需要鼓勵(lì)發(fā)展和培育房地產(chǎn)行業(yè)。 (2)央行對(duì)房屋貸款利率的上調(diào)應(yīng)該區(qū)分購(gòu)買群體，避免造成對(duì)窮人的打擊 投機(jī)商和普通民眾對(duì)房貸利率的敏感度是不同的。對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)，房貸利率調(diào)高的結(jié)果只有一個(gè)，就是每個(gè)月要多付錢，這是明顯的負(fù)擔(dān)，而不是什么利好消息。對(duì)于投機(jī)商來(lái)說(shuō)，這零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)的升幅無(wú)關(guān)痛癢。所以調(diào)控政策應(yīng)該區(qū)分高檔商品房和普通商品房之別。 (3)對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓程序的相關(guān)規(guī)定要充分考慮業(yè)主的產(chǎn)權(quán)擁有情況 2005年4月上海市房地局下發(fā)的通知中有一條規(guī)定業(yè)主如果要出售房產(chǎn)，必須先把該房產(chǎn)的貸款還清。這個(gè)措施難免過(guò)于粗糙，它可能堵死了那些正常的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成房產(chǎn)交易市場(chǎng)的停滯。其實(shí)完全可以將買賣種類區(qū)分開(kāi)來(lái)，例如只對(duì)擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的居民實(shí)施該項(xiàng)政策，以求來(lái)對(duì)用于投機(jī)目的的交易實(shí)施打擊。 2.房地產(chǎn)企業(yè)要積極實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制策略 我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，卻幾乎沒(méi)有一家在資金規(guī)模和管理水平上能達(dá)到國(guó)際水平的。風(fēng)險(xiǎn)管理能力的缺失往往是我國(guó)眾多房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋所在。在這方面，香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)是非常值得我們學(xué)習(xí)的。目前，被稱為行業(yè)四大天王的新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)，加上會(huì)德豐、信合、太古、九龍倉(cāng)等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)，使其出現(xiàn)了其他行業(yè)中少見(jiàn)的壟斷局面。這些公司之所以在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，重要的一點(diǎn)就是運(yùn)用了恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略。這些風(fēng)險(xiǎn)管理最終都可以表現(xiàn)為一點(diǎn)，就是維持較高的現(xiàn)金流和較低的負(fù)債率（基本維持在20%左右）。中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和管理水平與香港同行相去甚遠(yuǎn)，許多公司并沒(méi)有意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，對(duì)銀行貸款過(guò)度依賴，導(dǎo)致債臺(tái)高筑、搖搖欲墜，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越積越嚴(yán)重。如果這種狀態(tài)繼續(xù)下去，整個(gè)行業(yè)必然積重難返。因此，要保持公司和行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，十分必要認(rèn)真學(xué)習(xí)香港同行的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略。