電梯管理服務(wù)方案

.For personal use only in study and research; not for commercial use蠆電梯管理服務(wù)方案聿提要:電梯要求每周保養(yǎng)一次,時(shí)間不少于二小時(shí),要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯進(jìn)行保養(yǎng)，檢查部位:斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機(jī)電聯(lián)鎖裝置,急停開(kāi)關(guān)。螄電梯維護(hù)保養(yǎng)可分為:周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的,遵照廠家要求。螄周保養(yǎng)基本要求:肀1. 電梯要求每周保養(yǎng)一次,時(shí)間不少于二小時(shí),要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯進(jìn)行保養(yǎng)。薇2. 對(duì)電梯以下各部位要進(jìn)行檢查,確保其工作正常、清潔、潤(rùn)滑。螇(1)電源開(kāi)關(guān)、安全開(kāi)關(guān)。襖A、控制柜總閘及極限開(kāi)關(guān)各電器元件齊全無(wú)損傷,接線牢固。蒁B、檢查熔斷器、熔絲接觸情況,接點(diǎn)牢固,應(yīng)無(wú)打火現(xiàn)象。艿C、急停、安全窗、井底、限位等安全開(kāi)關(guān)應(yīng)接觸良好,動(dòng)作正常、可靠。不準(zhǔn)跨接。薆(2)曳引機(jī):外觀機(jī)體應(yīng)保證清潔光亮。羄(3)減速機(jī)袂A、運(yùn)行時(shí)應(yīng)平穩(wěn)無(wú)異常振動(dòng)。螆B、減速箱油面高度應(yīng)保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。c.減速箱油溫不超過(guò)85;蒞(4)電動(dòng)機(jī)肄A、電動(dòng)機(jī)運(yùn)行中不應(yīng)有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音,如有異聲應(yīng)停梯檢查是否有異物侵入滑動(dòng)軸承,軸承是否損壞。芃B、電動(dòng)機(jī)油位應(yīng)在油鏡中心附近。蒈C、電動(dòng)機(jī)使用時(shí)環(huán)境溫度不應(yīng)高于40,溫升不應(yīng)高于銘牌規(guī)定。莇D、電動(dòng)機(jī)軸承竄量不大于4mm。膄(5)制動(dòng)器。葿A、動(dòng)作平穩(wěn)可靠,不打滑,閘瓦接觸面不小于70%。膀B、抱閘未打開(kāi)時(shí),(房地產(chǎn)E網(wǎng):,盤(pán)車輪不應(yīng)用手能盤(pán)動(dòng)。膆C、抱閘打開(kāi)時(shí),兩側(cè)間隙應(yīng)一致,其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)大于0.7mm。芄D、抱閘開(kāi)閉應(yīng)靈活、自如,線圈溫升不超過(guò)60。袀(6)控制柜蚈A、柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常,儀表準(zhǔn)確。裊B、無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象,各接觸點(diǎn)接觸嚴(yán)密無(wú)粘連燒損現(xiàn)象;莄C、柜內(nèi)反開(kāi)關(guān)無(wú)油污無(wú)積塵。芁(7)限速系統(tǒng)莀A、限速輪:外觀清潔,動(dòng)作靈活,無(wú)明顯月期打點(diǎn),油路通暢,繩鉗口處無(wú)異物油污、輪槽無(wú)異常磨損。蚄B、漲繩輪及安全鉗裝置:外觀清潔,油路通暢,轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn),張緊輪氈墊加油,安全鉗各聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)靈活,鉗口與導(dǎo)軌側(cè)工作面間隙在2-3mm間。莃(8) 選層系統(tǒng):選層器轉(zhuǎn)動(dòng)及滑動(dòng)部分清潔及油量充足,接點(diǎn)清潔,壓力適當(dāng)。螞(9)廳、轎門系統(tǒng)螈A、廳、轎門正常關(guān)閉后,應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò);鎖緊元件的最小嚙合長(zhǎng)度為7mm,此時(shí)外廳門不應(yīng)能用手扒開(kāi)。蚇B、安全觸板、光電裝置功能可靠。蒃C、廳門、轎門、轉(zhuǎn)動(dòng)部位及滑道:轉(zhuǎn)動(dòng)部件清潔,轉(zhuǎn)動(dòng)自如,填加潤(rùn)滑油,上、下滑道雜物清除,上滑道加油,吊門輪、門滑塊磨損的及時(shí)更換。蝿D、開(kāi)關(guān)門機(jī)構(gòu):開(kāi)關(guān)門總程清潔,活動(dòng)及轉(zhuǎn)動(dòng)部位清潔加油,皮帶松緊度適當(dāng),不打滑,開(kāi)門機(jī)清除積碳、保潔。蒀(10)層顯系統(tǒng),內(nèi)選、外呼系統(tǒng)。蒆A、各元件指示功能正常,按鈕活動(dòng)自如無(wú)卡阻。薃B、燈光顯示正常,清潔無(wú)塵。膀(11)井道系統(tǒng)羈A、轎廂,對(duì)重導(dǎo)靴間隙均勻、靴襯無(wú)嚴(yán)重磨損。芅B、油盒、油刷無(wú)缺損,軌道潤(rùn)滑良好。蚃C、鋼絲繩張力均勻且無(wú)斷股。薁(12)衛(wèi)生,鐵門至機(jī)房間的樓道;機(jī)房;轎頂;底坑等部位應(yīng)保持清潔,無(wú)垃圾,清除油污及灰塵。蠆月保養(yǎng)羋月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對(duì)電梯的各部件進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、檢查、特別是對(duì)安全裝置的檢查。螃1、減速機(jī):減速機(jī)應(yīng)無(wú)異常響聲,清除表面積塵油垢。羂(1)為蝸輪油的滾動(dòng)軸承加油,檢查聯(lián)軸節(jié)有無(wú)損傷。膇(2)檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致,緊固曳引輪各部位螺栓。肆2、電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組袃(1)清除其內(nèi)外灰塵及油污。莂(2)測(cè)速系統(tǒng)工作正常,傳動(dòng)系統(tǒng)無(wú)損傷。衿3、制動(dòng)器螅(1)檢查電磁鐵心與銅套之間的潤(rùn)滑情況。羃(2)緊固各連接螺栓。蕿(3)線圈溫升不超過(guò)60。芇4、限速系統(tǒng)薄(1)清除夾繩鉗口處異物、油污。羃(2)旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油。羀(3)檢查限速器輪和張緊輪的輪槽,有無(wú)異常磨損。聿(4)檢查張緊裝置及電氣開(kāi)關(guān)及動(dòng)作是否正常。薇5、控制柜、勵(lì)磁柜。肂(1)檢查各各電氣元件、儀表,對(duì)不靈敏及損壞元件應(yīng)及時(shí)調(diào)整更換。莁(2)檢查接觸器、繼電器觸點(diǎn)燒蝕情況,如嚴(yán)重凸凹不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭。蕆(3)檢查機(jī)械聯(lián)鎖裝置,對(duì)動(dòng)作不可靠的應(yīng)調(diào)整。莆6、鋼絲繩膂(1)檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況,繩頭螺栓應(yīng)鎖緊,開(kāi)口銷齊備。1)調(diào)整張力與平均值相差不大于5%。螂(2)鋼絲繩表面油污過(guò)多,應(yīng)清除。腿(3)檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無(wú)損。膅(4)檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況節(jié)3、導(dǎo)靴膃(1)清洗自動(dòng)潤(rùn)滑裝置,軸承處加注金屬基潤(rùn)滑脂。蚇(2)緊固導(dǎo)靴螺栓,固定式導(dǎo)靴與導(dǎo)軌正面間隙應(yīng)符合規(guī)定。膈(3)檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴襯墊磨損超過(guò)原厚度的1/4時(shí)應(yīng)更換。滾動(dòng)輪導(dǎo)靴的滾輪的無(wú)異常響聲,發(fā)現(xiàn)開(kāi)膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。莂4、開(kāi)門機(jī)芀(1)檢查整個(gè)系統(tǒng),轉(zhuǎn)動(dòng)部位填充潤(rùn)滑脂。莈(2)開(kāi)門電機(jī)碳刷磨損超過(guò)原長(zhǎng)度1/2的應(yīng)更換。羇(3)轉(zhuǎn)動(dòng)系統(tǒng)可靠無(wú)損傷。蒂5、導(dǎo)軌:檢查導(dǎo)軌連接板、導(dǎo)軌壓板、導(dǎo)軌支架、及焊接部位應(yīng)無(wú)松動(dòng)無(wú)開(kāi)焊,并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。蝕6、接線盒及電纜。肀(1)檢查各接線盒,緊固各接線端子,清除其灰塵。螅(2)檢查電纜有無(wú)掛碰、損傷,緊固電纜架螺栓。蒂7、極限、限位開(kāi)關(guān)肁(1)對(duì)極限開(kāi)關(guān)做越程試驗(yàn),越程距離為150250mm,銷軸部位應(yīng)加注潤(rùn)滑油。(2)限位開(kāi)關(guān)越程50150mm,銷軸部位應(yīng)加注潤(rùn)滑油薈(2)鋼絲繩張力應(yīng)均勻。蒄7、廳轎門系統(tǒng):清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪,門導(dǎo)軌軸承,涂抹潤(rùn)滑油。8、選層系統(tǒng)薂(1)清除各部位灰塵及油污,調(diào)整電氣選層器動(dòng)作間隙或準(zhǔn)確度。蒂(2)為鋼帶輪及漲繩輪軸加油,為活動(dòng)拖板導(dǎo)軌加注潤(rùn)滑油。芀9、導(dǎo)軌:對(duì)有自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的導(dǎo)軌,應(yīng)加注機(jī)械潤(rùn)滑油。薇10、安全裝置蟻(1)檢查部位:斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機(jī)電聯(lián)鎖裝置,急停開(kāi)關(guān),修檢開(kāi)關(guān)、安全窗、限位、極限開(kāi)關(guān)。蠆(2)各安全裝置應(yīng)靈活可靠,無(wú)卡阻現(xiàn)象,清除各安全裝置的油垢。蚈11、底坑 清掃底坑雜物,清除緩沖器及各部件的灰塵,保持底坑干燥。芆半年保養(yǎng):半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎(chǔ)上對(duì)電梯的重點(diǎn)部位檢查調(diào)整、維護(hù)保養(yǎng)。螁1、電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組肀(1)添加軸承潤(rùn)滑油。蒀(2)檢查修理碳刷刷架、清理,向器。肅水泵管理服務(wù)方案膅提要：泵房管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行，轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。蒁1、目的:規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。袈2、適用范圍:適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機(jī)組)的維修保養(yǎng)。肈3、職責(zé)膅(1)主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。袂(2)設(shè)備部主管負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。薀(3)水泵房組長(zhǎng)/管理員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。袇(4)公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。芅4、程序要點(diǎn)芃(1)給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定。肇A、 每年的12月15日之前,由設(shè)備部主管組織水泵房組長(zhǎng)/管理員一起研究、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并上報(bào)公司審批。蚆B、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的原則:蒞a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度;荿b、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患);蝿c、合理的時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。莄C、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:蒅a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;螀b、備品、備件計(jì)劃;芇c、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間;蕆d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。薅(2)水泵房管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。膁(3)小區(qū)內(nèi)主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。罿(4)水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。膆A、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng):蚅a、用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5M以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);薂b、檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;莇c、檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;羅d、清潔電動(dòng)機(jī)外殼;螄e、檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重,如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。蠆B、水泵維修保養(yǎng):聿a、檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤(rùn)滑油;如有異常磨擦聲響,則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;螄b、轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸;螄c、檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤(pán)根;肀d、清潔水泵外表;薇e、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。螇f、檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換。襖g、檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。蒁(5)控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。艿A(chǔ)、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物;薆B、 檢查、緊固所有接線頭,對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換;羄C、檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改;袂D、 交流接觸器維修保養(yǎng):螆a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;蒞b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;肄c、清潔鐵芯上的油污及臟物;芃d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況;蒈e、擰緊所有緊固件。莇E、自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng):膄a、用500V搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5MI,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;葿b、外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線。膀F、熱繼電器維修保養(yǎng):膆a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損,如損壞則應(yīng)更換;芄b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。袀G、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng):蚈a、用500V搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于1OOM,否則應(yīng)烘干處理;裊b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;莄c、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中,其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象;芁d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應(yīng)將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。莀H、中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng):對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn),檢查二者的動(dòng)作是否可靠,輸出信號(hào)是否正確,如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。蚄I、信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):莃a、檢查各信號(hào)燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡;螞b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。螈J、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):蚇a、檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;蒃b、檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;蝿c、偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。蒀K、閘閥維修保養(yǎng)。蒆a、 閘閥維修保養(yǎng):薃b、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;膀c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油;羈d、對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑;芅e、對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆蚃本文提要：泵房管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行，轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。薁> L、止回閥維修保養(yǎng):蠆a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;羋b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;螃c、檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。羂M、浮球閥維修保養(yǎng):膇a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;肆b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直;袃c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。莂N、液位控制器維修保養(yǎng):衿a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;螅b、清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;羃c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊;蕿d、緊固所有螺母。芇O、 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。薄a、用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25M以上,否則應(yīng)拆開(kāi)潛水泵或排污泵,對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。羃b、檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。羀c、檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。聿d、清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。薇e、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。肂P、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進(jìn)行一次)。莁a、檢查支持托架是否牢固,否則應(yīng)加強(qiáng)。蕆b、檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。莆c、檢查保護(hù)漆是否完好,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。膂d、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。螂Q、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí),如必須超過(guò)8小時(shí),則應(yīng)由設(shè)備部主管填寫(xiě)申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。腿R、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由設(shè)備部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中;對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)設(shè)備部主管口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決而后寫(xiě)出-事故報(bào)告并上報(bào)公司。膅S、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在 維修保養(yǎng)記錄表內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交設(shè)備部存檔,保存期為長(zhǎng)期。節(jié)T、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí),應(yīng)由設(shè)備部主管填寫(xiě)停-申請(qǐng)表,經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部,由公共事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水,應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋膃建立物業(yè)管理新觀念蚇人員素質(zhì)決定服務(wù)品質(zhì)膈深圳金地物業(yè)管理有限公司北京分公司總經(jīng)理助理、金地格林小鎮(zhèn)管理處經(jīng)理戴路 莂金地物業(yè)作為一家規(guī)?；?jīng)營(yíng)的品牌公司，憑借長(zhǎng)期積累的管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)建立了完善的品質(zhì)保障體系。1998年，公司建立了管理處主任職業(yè)化制度，這一管理理念一經(jīng)推出，立刻受到業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注與高度評(píng)價(jià)，并成為該年度的行業(yè)十大新聞之一?！肮芾硖幹魅温殬I(yè)化”其內(nèi)容實(shí)質(zhì)就是，從關(guān)注員工的需求層次著眼，從制度上加以保證，讓公司全體員工樹(shù)立職業(yè)目標(biāo)意識(shí)，使一大批公司員工通過(guò)考試、考核、選拔、培訓(xùn)、試崗、任用等幾個(gè)環(huán)節(jié)紛紛走上管理處主任的崗位。 芀公司在幾年間還相繼推出了更多層面員工的職業(yè)塑造，將該制度延伸至基層操作層員工，為不同層面、不同需求的員工搭建工作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一，企業(yè)發(fā)展與個(gè)人發(fā)展的統(tǒng)一。通過(guò)5年來(lái)的實(shí)踐證明，公司員工在工作中不斷學(xué)習(xí)、積極開(kāi)拓、努力進(jìn)取，最大可能發(fā)揮個(gè)人工作潛能，為企業(yè)不間斷地產(chǎn)生新鮮血液。 莈未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，是工作態(tài)度和服務(wù)意識(shí)的較量，培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì)伍，是企業(yè)具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。公司注重員工職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，給公司的每一位員工提供崗前培訓(xùn)及在崗培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，通過(guò)鼓勵(lì)自學(xué)，自辦培訓(xùn)班，外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)、理論研討和專題研討等各種形式提高員工整體素質(zhì)。 羇有一個(gè)事例說(shuō)明了金地人的工作境界。2000年的房展會(huì)上，我們?yōu)榕浜弦活檰?wèn)樓盤(pán)的物業(yè)形象展示，金地物業(yè)的3名保安人員隨開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)，展會(huì)結(jié)束的當(dāng)天上午在我們的展位前的通道地上，散落著兩張別人不經(jīng)意丟掉的“金地物業(yè)”報(bào)，我們的保安看到后走出展位彎腰撿起，撣落報(bào)紙上的土后又放回了我們的宣傳資料中。這件小事被開(kāi)發(fā)商的銷售總監(jiān)看到，她感慨地說(shuō)：連金地的基層員工都能這樣自覺(jué)地維護(hù)公司文化，具備節(jié)約成本的意識(shí)，小區(qū)的管理與服務(wù)絕對(duì)會(huì)更具檔次。 蒂努力傾聽(tīng)客戶的心聲 蝕北京當(dāng)代物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理吳建波 肀在今天這個(gè)時(shí)代，市場(chǎng)變化無(wú)常，我們意識(shí)到創(chuàng)造忠誠(chéng)的客戶成為企業(yè)發(fā)展和成長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。物管企業(yè)提供的產(chǎn)品是服務(wù)，因此怎樣提高業(yè)主的滿意度尤為重要。就像杰克韋爾奇講到的“當(dāng)我們?nèi)娜鈳椭蛻羧〉贸晒r(shí)，就是在為自己創(chuàng)造財(cái)富”，擺在我們面前的是如何把“以客戶為中心”的思想觀念落實(shí)到我們的實(shí)際工作之中。 螅首先，我們要認(rèn)真地審視現(xiàn)有的意識(shí)和觀念。在觀念更新的過(guò)程中，新觀念是開(kāi)山斧，幫助我們找到正確直接的路徑方法；舊觀念是攔路虎，阻礙我們向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。自以為是不能更新觀念，自以為非也不能更新觀念。我們要客觀地評(píng)價(jià)自己，才能為更新升級(jí)打下基礎(chǔ)。我們要從換位置、換角度、換視點(diǎn)、換層面幾個(gè)方面，提高意識(shí)、更新觀念，建立全方位的客戶服務(wù)體系。 蒂其次，客戶服務(wù)要從做一個(gè)充滿愛(ài)心的人開(kāi)始。誰(shuí)都喜歡和一個(gè)充滿愛(ài)心的伙伴共事，他可以帶給你主動(dòng)的幫助，溫暖的感受。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，人的一生中可以認(rèn)識(shí)約3000個(gè)人，與其中的1000人有二次接觸交往的機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)在茫茫人海中與你成為朋友、同事的概率只有千萬(wàn)分之二，你怎能不珍惜這樣的機(jī)會(huì)？我們應(yīng)該怎樣面對(duì)這千萬(wàn)分之二的人，機(jī)緣巧合使我們成為朋友、同事，我們要用怎樣的心態(tài)來(lái)對(duì)待上帝的這種恩賜，馬上行動(dòng)起來(lái)，關(guān)心并熱心幫助身邊的每一個(gè)人。試想一下，在這樣的環(huán)境里工作是多么讓人激動(dòng)，用這種感情與客戶交流會(huì)有怎樣的結(jié)果。 肁努力傾聽(tīng)客戶的心聲，用心發(fā)現(xiàn)客戶的期望與需求?？蛻粼谙硎芊?wù)的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生多種多樣的不滿和抱怨，這需要我們認(rèn)真整理這些信息，因?yàn)樗麄兪瞧髽I(yè)珍貴的信息資源。我們要采用積極的態(tài)度，正確有效地處理，對(duì)服務(wù)、產(chǎn)品或者溝通等原因造成的失誤進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)救，幫助企業(yè)建立信譽(yù)。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到客戶的不滿是企業(yè)進(jìn)步的機(jī)會(huì)，只有不斷的規(guī)劃、執(zhí)行、檢查、修正，企業(yè)才能在市場(chǎng)上長(zhǎng)久立足?？蛻粜枨笈c期望是不斷增長(zhǎng)的，我們要善于在與客戶交流過(guò)程中發(fā)現(xiàn)他們的需求，以便完善相應(yīng)的服務(wù)方式、方法和項(xiàng)目，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供原動(dòng)力。 薈最后，建立完備的服務(wù)流程與規(guī)章監(jiān)約制度是客戶服務(wù)工作的保障。一項(xiàng)工作的執(zhí)行必須具備相應(yīng)的制度監(jiān)約，現(xiàn)階段公司各對(duì)口部門在努力積極配合圣吉公司顧問(wèn)人員制定服務(wù)流程、規(guī)章監(jiān)約制度。它們具有可操作性、實(shí)用性，才能真正做到未雨綢繆，為客戶服務(wù)工作保駕護(hù)航，來(lái)打造當(dāng)代物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 蒄客戶服務(wù)的工作任重道遠(yuǎn)，所幸的是我們充分認(rèn)識(shí)到了它的重要，俗話說(shuō)“只要找到路，就不要怕路遠(yuǎn)”，讓我們今天超過(guò)昨天，明天超過(guò)今天。 薂物業(yè)公司目標(biāo)責(zé)任書(shū)蒂根據(jù)xxx物業(yè)2005年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核要求，結(jié)合深圳xx物業(yè)管理有限公司2005年工作計(jì)劃，確定半山蘭溪谷管理中心2005年度的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任目標(biāo)如下：芀一、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)（100）薇1、營(yíng)業(yè)收入不低于555萬(wàn)元人民幣；（30）蟻考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。蠆2、營(yíng)業(yè)成本不超過(guò)495萬(wàn)元人民幣；（45）蚈考核完成數(shù)超過(guò)指標(biāo)按比例扣分。芆3、稅后利潤(rùn)總額為31.14萬(wàn)元人民幣。（10）螁考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。肀4、應(yīng)收帳款收繳率達(dá)98以上；（15）蒀考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。肅本項(xiàng)考核的主責(zé)部門為財(cái)務(wù)部。膅二、管理指標(biāo)（100）蒁（一）重大事項(xiàng)的管理（考核標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)“附件一”）（扣分項(xiàng)）袈重大傷亡事故、重大設(shè)備機(jī)損事故、火災(zāi)責(zé)任事故為零。肈每發(fā)生一起安全生產(chǎn)責(zé)任事故，視事故的嚴(yán)重程度在總分中扣分。膅本項(xiàng)考核的主責(zé)部門為行政與人力資源部。袂（二）財(cái)務(wù)管理指標(biāo)（考核標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)“附件二”）（15）薀1、遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律（10）袇2、預(yù)算管理工作（10）芅3、收款基礎(chǔ)規(guī)范化工作（10）芃4、上報(bào)財(cái)務(wù)信息及時(shí)性和準(zhǔn)確性（15）肇5、本體維修基金臺(tái)賬（10）蚆6、現(xiàn)金管理（10）蒞7、會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理（20）荿8、固定資產(chǎn)管理（10）蝿9、收款率與收款及時(shí)率（5）莄本項(xiàng)考核的主責(zé)部門為財(cái)務(wù)部。蒅（三）行政管理指標(biāo)（考核標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)“附件三”）（10）螀通 知芇尊敬的各位業(yè)主：蕆金花公寓住宅小區(qū)目前裝修已告尾聲，為了全體業(yè)主的安全。從2010年11月5日（星期五）10：30分起，金花公寓住宅小區(qū)A、B兩座可視對(duì)講門將全部安裝調(diào)試，為方便起見(jiàn)，請(qǐng)各位業(yè)主在出門時(shí)帶好對(duì)講門感應(yīng)卡，以便開(kāi)門出入。薅特此通知膁 金花公寓物管部 2010-11-4. 以下無(wú)正文 僅供個(gè)人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途。 , , .For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur fr den persnlichen fr Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.Pour l tude et la recherche uniquement des fins personnelles; pas des fins commerciales.For personal use only in study and research; not for commercial use