《前期物業(yè)管理服務》PPT課件.ppt

中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),主講：黃安心 廣州市廣播電視大學管理學部,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理實務 第四章 前期物業(yè)管理服務,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),本章講授,前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理的內容 前期物業(yè)管理的委托 前期物業(yè)管理與前期介入 竣工驗收與接管接收 交樓的程序與管理 綜合驗收 前期物業(yè)管理的職責,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),學習目的與要求,1了解 建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性 建設單位的職責 受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責,2掌握 前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理的內容 前期物業(yè)管理的委托,3重點掌握 重點掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的含義,物業(yè)管理條例第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的含義理解,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的內容,前期物業(yè)管理的工作是最復雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個方面,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的內容 續(xù),建立管理機構 設計管理模式，草擬管理制度 招聘人才，培訓上崗 深入工程建設現場，熟悉物業(yè)的概況 參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準備 重點開展物業(yè)的接管驗收工作-籌辦交樓前期管理的一個關鍵工序 逐步展開日常的管理工作 成立業(yè)主委員會,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的委托,委托的含義,委托代理理論,前期物業(yè)管理的委托,前期物業(yè)管理委托的幾個基本問題,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),委托(Principal)的含義,首先是一個法律用語，是指當事人一方（委托人）托付他方以委托人的名義進行法律上的行為 又是一個經濟學上的名詞。是指委托方通過一定的交易方式由被委托人去完成某一目標的行為,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),委托(Principal)的含義續(xù),中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理(Agent)理論,運用委托代理理論分析我國現階段物業(yè)管理市場的發(fā)展及其存在問題是有其特別重要的意義 在物業(yè)管理前期階段，絕大多數的開發(fā)建設單位選擇自建的物業(yè)公司管理其開發(fā)的物業(yè)，實質是一個降低交易成本的市場化取向,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的委托,前期物業(yè)管理的委托是指物業(yè)開發(fā)建設單位為追求利益的最大化，選擇委托代理人，并與其簽定前期物業(yè)管理合同的行為,既是一種法律行為 也是一種經濟行為,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理的委托關系,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的委托代理,是對投資商、發(fā)展商、承建商、代理商、和物業(yè)管理企業(yè)是一個有機資源整合 大多數房地產項目在開發(fā)早期就已有前期物業(yè)管理的合作協(xié)議,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理委托方式,委托方式,顧問管理,合作管理,全權委托管理,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題: 委托人選擇代理人的取向 在委托活動中信息的作用 前期物業(yè)管理委托的法律形式,前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入,前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入：,概念,作用,方式及工作,注意事項,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入的概念,指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質上和組織上做好準備,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入的作用,積極作用 ： 完善物業(yè)的使用功能 改進物業(yè)的具體設計 能更好地監(jiān)理施工質量 為竣工驗收和接管驗收打基礎 便于日后對物業(yè)的管理,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入的方式及主要工作,前期介入三種情況,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),注意事項,前期介入的咨詢服務對象，主要是開發(fā)建設單位，其費用應由開發(fā)建設單位承擔 物業(yè)管理企業(yè)早期介入一般不設固定人員進駐開發(fā)現場，工作方式可根據開發(fā)建設單位的需要確定,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入與前期管理的時間劃分,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入與前期管理的主要區(qū)別,前期介入與前期管理的主要區(qū)別在于：是否已經確立了物業(yè)管理的委托合同關系 兩點標志： 是否擁有對于物業(yè)的經營管理權 是否承擔相應的民事責任,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收與接管驗收,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收,竣工是指該物業(yè)的工程項目經過建筑安裝施工以后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產的條件,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收及其種類,工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經開發(fā)建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開發(fā)建設單位，這一交接過程稱之為竣工驗收,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收及其種類續(xù),中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收依據： 經過審批的項目建議書 年度開工計劃 施工圖紙和設計說明文件 施工過程中的設計變更文件 現行法律、法規(guī)、施工技術規(guī)程 施工驗收規(guī)范 質量檢驗評定標準 以及合同中有關竣工驗收的條款,竣工驗收的依據、標準及主要工作,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收的法規(guī)依據,所有房地產開發(fā)項目，都要按照1990年9月11日國家建設部頒發(fā)的建設項目（工程）竣工驗收辦法進行竣工驗收；城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應依據1993年12月1日國家建設部頒發(fā)的城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收標準： 工程項目按照工程合同規(guī)定和設計，圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質量標準，能夠滿足使用要求 竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮、采暖通風設備運轉正常 設備調試、試運轉達到設計要求 建筑物周圍2米以內的場地清理完畢 技術檔案資料齊全,竣工驗收的標準,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),做好以下竣工驗收工作： 建筑商準備和提交竣工資料 開發(fā)建設單位收到竣工資料后，逐項檢查和鑒定 進行設備的單體試車、無負荷聯動試車、有負荷聯動試車 辦理工程交接手續(xù),竣工驗收的主要工作,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),建筑商應準備和提交的竣工資料包括： 竣工工程項目一覽表、圖紙施工記錄 竣工圖 隱蔽工程驗收單、工程質量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢測記錄 永久性的水準點坐標記錄 建筑物或構筑物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量保證；土建施工的試驗記錄,竣工驗收的主要工作續(xù)一,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),土建施工記錄 設備安裝施工和檢驗記錄 建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項 該工程的有關技術決定 工程結算資料、文件和簽證等,竣工驗收的主要工作續(xù)二,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)的接管驗收,定義：是開發(fā)建設單位對已竣工驗收合格的建筑工程，向接管的物業(yè)管理企業(yè)進行全面移交的過程。 地位：是指物業(yè)管理公司接交開發(fā)建設單位或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時、以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,這是物業(yè)歷經的第二次驗收過程,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),接管驗收與竣工驗收的區(qū)別,接管驗收與竣工驗收的區(qū)別,驗收的目的不同,驗收條件不同,交接對象不同,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),接管驗收的內容,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),接管驗收資料： 產權資料 技術資料 設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料 物業(yè)管理所必需的其他資料,接管驗收資料,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),交樓的程序與管理,交樓的程序與管理,交樓與收樓,交樓工作的策劃,交樓應注意的問題,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),交樓與收樓,交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗收合格后，建設單位根據預售的合同要求，按時按質將物業(yè)交付給業(yè)主，實現房屋物業(yè)買賣過程的物與權屬的移交過程 收樓： 業(yè)主接收新房屋 兩者的實質：業(yè)主對物業(yè)的接管驗收是物業(yè)被第三次驗收,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收、接管驗收、收樓比較,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),交樓工作的策劃,交樓工作的策劃,文件的準備,交樓的組織準備,形象的設計、環(huán)境的營造,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),交樓應注意的問題： 交樓時應讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設施的保質期限和具體范圍，以確保業(yè)主應得的權益 交樓時管理人員應站在業(yè)主的立場上，問答和解決房屋質量問題,交樓應注意的問題,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),綜合驗收,指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規(guī)定要求組織進行的物業(yè)建設質量認證的工作 綜合驗收工作實質是物業(yè)建設質量合格的認證過程,定義,性質,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的職責,前期物業(yè)管理的職責,開發(fā)建設單位的工作職責,受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同 要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場所 提供機會，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關設備設施的安裝與調試，使物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況,開發(fā)建設單位的工作職責,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),參加竣工驗收的全過程，確?？⒐を炇蘸细窈?，才向物業(yè)管理企業(yè)移交 根據物業(yè)管理條例第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關的資料 依據簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費用 要按國家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責任,開發(fā)建設單位的工作職責續(xù),中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家的規(guī)定，承攬相應的物業(yè)管理業(yè)務 根據與建設單位簽定的物業(yè)管理合同，提供相應的管理服務 對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等各個項目進行仔細的進行接管驗收 根據有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和員工守則并書面告知乙方,受聘物業(yè)管理的職責,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料 制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和物業(yè)使用守則的行為 物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方 依據本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用,受聘物業(yè)管理的職責續(xù)一,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),不得占用本物業(yè)的共同部位、共用設施設備或改變其使用功能 向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務 在前期物業(yè)管理合同終止時，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，須經業(yè)主委員會確認，必須移交所有的管理資料,受聘物業(yè)管理的職責續(xù)二,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的含義 物業(yè)管理條例對前期 物業(yè)管理的有關含義 對前期物業(yè)管理的理解,前期物業(yè)管理的內容,前期物業(yè)管理的委托委托的 含義 委托代理理論 前期物業(yè)管理的委托 前期物業(yè)管理的委托的幾 個基本問題,前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的 前期介人 前期介入的概念 前期介入的作用 前期介入的方式及工作 應注意的事項,竣工驗收與接管驗收 竣工驗收 物業(yè)接管驗收,本章要點,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),交摟的程序與管理 交摟與收摟 交樓工作的策劃交樓應 注意的問題,綜合驗收 綜合驗收的定義 綜合驗收的性質 住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須 符合下列要求 申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收， 應當提交下列文件 住宅小區(qū)竣工綜合驗收程序,前期物業(yè)管理的職責 開發(fā)建設單位的工作職責 受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責,本章要點,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),第4章完了！,