《寫字樓物業(yè)管理》

物業(yè)篇第二章寫字樓管理的早期介入1寫字樓管理的早期介入主要做些什么?目的是什么？寫字樓管理不是簡單的售后服務(wù),而是貫穿于寫字樓設(shè)計、建設(shè)、使用的整個過程中.因此，寫字樓管理必須從早期就開始介入。寫字樓管理的早期介入,是指物業(yè)管理公司在正式全面接管寫字樓管理工作之前進(jìn)行的工作。主要內(nèi)容包括寫字樓設(shè)計階段的早期介入、寫字樓施工建逐階段的早期介人和寫字樓機電設(shè)備安裝調(diào)試階段的早期介入,主要是從物業(yè)管理角度提出意見和建議。其目的是確保寫字樓建造及設(shè)施符合最現(xiàn)代化的物業(yè)管理要求,并于交付使用時,能即時給各業(yè)主及租戶提供有效及高水平的服務(wù)，以避免日后在建筑和管理上的投資追加或成本提高減少物業(yè)管理的成本支出，以及在日后的長期管理中，更經(jīng)濟更有效地運作.寫字樓規(guī)劃設(shè)計階段的介入主要做些什么?寫字樓規(guī)劃階段的早期介入,就是物業(yè)管理公司在寫字樓規(guī)劃設(shè)計階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與寫字樓規(guī)劃設(shè)計方案研究工作。密切與設(shè)計師、建筑師以及其他相關(guān)的專業(yè)人員的聯(lián)系,審閱、復(fù)查所有有關(guān)寫字樓的設(shè)計圖紙和施工計劃，并從物業(yè)管理的角度提出建議。具體來說，可以在以下幾個方面，在參加各類工程項目的會議時，提出管理上的有關(guān)建議:(）規(guī)劃設(shè)計和建筑計劃能否滿足未來客戶的要求.如布局是否合理,配套設(shè)施是否齊全等。（2）寫字樓日后的管理，如保安、消防和維修服務(wù)等能否最經(jīng)濟、最有效和便于操作？是否設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)?防火安全裝置的配備是否合理？寫字樓出入口、造型是否方便治安管理等。（3）監(jiān)督建筑材料的選擇和使用,并嚴(yán)格配合檢查至最后完成建設(shè)，確保寫字樓外觀完美無瑕，避免日后維修成本的增加。（4)評價設(shè)備和相關(guān)服務(wù)的選擇和有效性，評價安全控制系統(tǒng)，確保設(shè)備、服務(wù)和安全之間的連接，使整個寫字樓運作暢通。（5）是否合理設(shè)置管理辦公室、工作間、詢問臺、告示標(biāo)志等，確保有效地利用空間，以減少日后這些方面人力和空間的浪費。(6)從美觀和效益上評價園林設(shè)計與布置、公共場所告示標(biāo)志，以及照明配置的質(zhì)量和設(shè)計。（)檢驗和評價車庫、停車設(shè)施的設(shè)計,提出未來管理的建議，如計費系統(tǒng)、出入控制系統(tǒng)、車位配置等。3.寫字樓施工建設(shè)階段的介入主要做些什么？寫字樓施工階段的介入，就是物業(yè)管理公司在寫字樓施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與施工管理。與承建商等密切合作,就施工期間所發(fā)生的一切與日后管理相關(guān)聯(lián)的問題提出建議。每月派人參加施工會議，通過參與工程會議從而能夠掌握工程進(jìn)度并及時提出有關(guān)工程建議和改善方法,以便日后的物業(yè)管理能收到事半功倍的效果,確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體來講，可以從下列幾個方面提出建議：（1）提供功能布局或建材用料更改及安裝方法的有關(guān)專業(yè)管理意見。施工期間對寫字樓功能布局及各類設(shè)備和建材用料的選擇,從物業(yè)管理角度提出意見和建議,使有關(guān)修改更能達(dá)到理想效果.并確保寫字樓在交付時，遺漏工程能減至最低,最終使管理成本減少，使物業(yè)價值增加.（2)智能化寫字樓基本設(shè)施的需求，包括為安裝先進(jìn)的電腦管理等系統(tǒng)提供意見。(3)檢查跟進(jìn)寫字樓已簽批的工程合約的進(jìn)度,詳細(xì)了解寫字樓工程設(shè)施系統(tǒng)情況。(4）提供有關(guān)長遠(yuǎn)維修建議和確定有關(guān)預(yù)防計劃及方案.物業(yè)管理公司要通過跟進(jìn)整個施工過程，熟悉整個寫字樓的布局情況，要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向,并建立檔案，以方便物業(yè)管理公司接管后對寫字樓的檢查、維修、保養(yǎng)工作等.同時,要確保工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題要明確記錄在案,督促施工單位及時整改，以減少物業(yè)管理公司接管后對寫字樓進(jìn)行返工、維修的工作量，從而減少物業(yè)管理的成本支出。4寫字樓機電設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入注意哪些問題？寫字樓機電設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入，是指物業(yè)管理公司參與寫字樓機電設(shè)備設(shè)計、安裝調(diào)試、竣工驗收及入住接管驗收，并從物業(yè)管理的角度,提出機電設(shè)備安裝和能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。因為物業(yè)的價值及管理的成效,往往與寫字樓的機電設(shè)備設(shè)計、通訊設(shè)施及能源分配息息相關(guān).具體來說，寫字樓機電設(shè)備安裝調(diào)試階段的早期介入要注意做好下列事項:（1)參與設(shè)計及設(shè)計修改，完善設(shè)計環(huán)節(jié),將設(shè)計存在的問題盡早在圖紙上修改，避免日后的返工和完善使用功能的工程量過大，影響用戶的正常居住、生活、經(jīng)營活動。（2）在安裝中,注意各系統(tǒng)隱蔽工程應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)留隱患，在調(diào)試過程中應(yīng)符合設(shè)計規(guī)范要求，滿足設(shè)備安裝規(guī)范。（3）在安裝調(diào)試中,物業(yè)管理公司的技術(shù)人員、運行操作及維護(hù)人員對所管機電設(shè)備性能、原理、操作等方面要注意全面、系統(tǒng)地認(rèn)識和了解。（4）物業(yè)管理公司早期介入的人員組成,應(yīng)注意有利于日后其他管理工作的銜接和順利進(jìn)行。早期介入應(yīng)針對寫字樓的機電設(shè)備配置,注意配備相應(yīng)的技術(shù)管理人員、運行操作人員和維護(hù)人員。物業(yè)管理公司還可以協(xié)助檢測寫字樓的有關(guān)機電系統(tǒng)的優(yōu)劣，如檢查通道的位置或供電系統(tǒng)、供電量等等.若在施工期內(nèi)有更改的必要，及時提出改善意見，避免增加設(shè)備而影響其他設(shè)施的運作，損及整個寫字樓的外觀和形象，或?qū)懽謽堑恼w運作及價值造成損失。第三章寫字樓的接管驗收、入伙1寫字樓接管驗收前要做哪些準(zhǔn)備工作？寫字樓接管驗收前要準(zhǔn)備的工作很多，概括起來,主要有以下幾項:(1）成立物業(yè)管理機構(gòu)。成立物業(yè)管理公司或設(shè)置管理處,設(shè)立各級管理機構(gòu)及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責(zé),招聘所需員工及進(jìn)行崗前培訓(xùn),建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊伍。管理機構(gòu)一般應(yīng)在寫字樓接管前3個月建立,各級管理人員和員工應(yīng)該到位。()草擬各種規(guī)章制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度分為物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度和公司對外(業(yè)主、租戶)的規(guī)章制度兩類：物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司成立伊始就應(yīng)該建立起一套科學(xué)的、健全的、嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的宗旨、紀(jì)律、經(jīng)營方針、工作程序、崗位職責(zé)等。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。公司也可以將各種規(guī)章制度綜合成一本員工手冊，方便員工全面了解和遵守公司的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度.包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù),以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。如業(yè)主公約、用戶手冊等等。(3)組成寫字樓驗收小組。由物業(yè)部牽頭,組織工程部及公司有關(guān)人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應(yīng)在驗收前完成以下工作:提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與開發(fā)單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監(jiān)理工作,主要參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個寫字樓內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設(shè)位置及走向,為人住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下良好基礎(chǔ)。主動與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn).準(zhǔn)備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統(tǒng)計表等。（）財務(wù)方面準(zhǔn)備。籌措物業(yè)管理維修基金；制定財務(wù)預(yù)算方案,提交開發(fā)單位審批；井建立完善的財務(wù)制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項的建議。(5)協(xié)助開發(fā)單位購買所需用具及設(shè)備,保質(zhì)保量，以保證寫字樓管理順利進(jìn)行。（6）編制寫字樓驗收計劃。驗收小組依據(jù)開發(fā)單位、承建單位提供的竣工圖、設(shè)備清單等文件,按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃。驗收計劃應(yīng)包括項目概況、接管原則、驗收標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容。驗收要求等。2寫字樓接管驗收的程序是什么？(1）寫字樓接管驗收應(yīng)具備的條件。寫字樓有新建寫字樓和原有寫字樓兩種，新建寫字樓的接管驗收應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程已實施完畢并已竣工驗收合格;供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等寫字樓的附屬設(shè)備設(shè)施能夠正常使用;寫字樓的名稱應(yīng)有地名管理部門審核的批準(zhǔn)書,以及經(jīng)公安部門審批編制的正式門牌號碼.（2）寫字樓的預(yù)驗收。接到開發(fā)商接管驗收的通知后，驗收小組核對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在1天內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間.屆時,驗收小組根據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)(依據(jù)建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn))，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗收。驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收，對寫字樓的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠并清點數(shù)量、安裝位置等.在預(yù)驗收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項目，提出書面的物業(yè)驗收整改通知書,返回給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。對驗收中的單獨設(shè)備進(jìn)行試運轉(zhuǎn)驗收。主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對不符合指標(biāo)的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。預(yù)驗收后形成一份預(yù)驗收報告，交公司總經(jīng)理審查。(）寫字樓的正式驗收。預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進(jìn)行檢查、驗證，如整改合格,則進(jìn)行正式的寫字樓驗收。寫字樓的實物驗收,做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合;三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與 設(shè)計的功能符合.驗收結(jié)果記錄在驗收交接記錄表中。對寫字樓的其他公共配套設(shè)施進(jìn)行驗收，重點放在預(yù)驗時已記錄在案的問題方面,其結(jié)果也記錄在驗收交接記錄表中.各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告.驗收小組根據(jù)單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經(jīng)理審批。公司總經(jīng)理代表寫字樓的接收單位，同寫字樓的交接單位進(jìn)行正式移交.物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效,并將全部資料收歸存檔.（4)原有寫字樓經(jīng)招投標(biāo)中標(biāo)后,其接管驗收標(biāo)準(zhǔn)基本與新建寫字樓驗收相同。3寫字樓接管有哪些資料需要移交？寫字樓接管時有三個方面的資料需要移交,一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開發(fā)商對樓盤原有的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)及銷售部門承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。(1）產(chǎn)權(quán)方面的資料。項目批準(zhǔn)文件;用地批準(zhǔn)文件;建筑執(zhí)照；拆遷資料；業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單.（2）技術(shù)方面資料。竣工圖,包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程預(yù)決算分項清單；圖紙會審記錄;竣工驗收證明書；工程合同及開、竣工報告;工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；設(shè)備及主要建材的質(zhì)量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告.（3）開發(fā)商對樓盤原有的裝修標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件資料。內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料;承諾的優(yōu)惠條件資料。4寫字樓接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)和檢驗方法是什么?寫字樓接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)建設(shè)部1991年月頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主的合理要求。下面介紹一些主要標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法。(1)地基、梁、柱、板主體：地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)沒計規(guī)范的規(guī)定值；按圖紙設(shè)計逐間檢查,無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫;無鋼筋外露。(2)頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；無裂紋,無霉點,無滲水痕跡，無污漬.（)墻面：抹灰面平整,面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落,無明顯裂縫，無污漬;塊料(如磁磚)面層：粘貼牢固,無缺棱掉角；面層無裂、紋、損傷；色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直;外墻面：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象.(4)地(樓）面:毛地面:平整，無裂紋;塊料(如磁磚等）面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿,線條順直。水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻,無空鼓,無裂縫，無起泡等缺陷。衛(wèi)生間地面。可用以下2種檢查方法檢驗：一是向地面沖倒水,觀察水流向是否準(zhǔn)確到地漏,不應(yīng)有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時,第二天到樓下檢查樓面應(yīng)無滲漏。(5）門窗：開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn);目視零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角,無變形;單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象;玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷?？蛇x擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺是否有水滲入.()樓梯、扶手:砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯:用力輕搖無晃動，安裝牢固;鋼筋無銹蝕,無彎曲;木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑,無扎手.(7)開關(guān)：安裝牢固，目視蓋板無損壞;開關(guān)靈活,開啟接觸效果良好。（8）照明燈具：輕碰燈具無輕微搖晃,與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；打開所有燈具，檢查電源接通是否正常,燈具發(fā)光是否正常;樓內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。（g）供水系統(tǒng):安裝牢固不能搖動，管道(尤其是接頭)完好無損,無滲漏水,無銹跡;水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關(guān)緊水龍頭,無漏水。（10）排污管道(含塑料管）：安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全;從樓上各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞；鑄鐵管:灌水后無滲漏水,表面無銹跡,無裂紋，面層油漆均勻.(11）衛(wèi)生潔具:安裝牢固，外觀完好無損,面層無污漬和刮花痕跡；灌水后排水口接口密實，無滲水,接水軟管無銹跡；便器：水箱沖水正常,不堵塞，沖水暢通.5。配套工程完善和遺留問題改造時該如何管理？工程完善是指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工并進(jìn)行竣工驗收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善，如游泳池、網(wǎng)球場等娛樂設(shè)施的完善或樓道燈改造等。工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中,發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面的工程質(zhì)量問題。物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理匯報，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。在進(jìn)行工程完善和遺留問題的改造時,要加強施工現(xiàn)場的管理,具體有兩種不同情況的管理：（1）在業(yè)主（租戶）未入伙之前的施工管理。分清責(zé)任范圍,物業(yè)部指定專人與施工隊保持聯(lián)系,協(xié)調(diào)解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好.配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進(jìn)出場有序(必要時可簽訂合同)。限制施工隊的活動范圍,不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動.（）在業(yè)主(租戶)已入伙之后進(jìn)行施工時,除按上面第（1)條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強以下工作的管理：限制噪音施工時間，確保業(yè)主(租戶)的工作與休息。嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙.施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時出入證,施工完畢將證交回.增強保安力量，加強對施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主(租戶）帶來安全隱患。施工隊離場前，必須到物業(yè)部申請“放行條”，經(jīng)有關(guān)人員核查無誤并簽名后,施工隊方可撤離寫字樓。.物業(yè)部文員如何為業(yè)主辦理交樓手續(xù)?（1）辦理交樓手續(xù)前要準(zhǔn)備的工作。物業(yè)部文員在為業(yè)主辦理交樓手續(xù)前，要做好以下工作:向業(yè)主發(fā)出收樓通知書。通知書應(yīng)包括下列內(nèi)容：辦理收樓手續(xù)的時間、須攜帶的證件、須繳納的款項及須辦理的手續(xù)和程序等。要求開發(fā)建設(shè)單位移交業(yè)主的售樓合同及有關(guān)身份證明以及已簽訂的承諾書。準(zhǔn)備好收樓及裝修時所需填寫的表格.備好房屋鑰匙，以及搞好收樓前的清潔工作。()辦理交接手續(xù)的程序:核對業(yè)主身份及收樓通知后，發(fā)放用戶手冊給業(yè)主，并要求業(yè)主填寫業(yè)主登記表。同時,要求業(yè)主與寫字樓管理處簽署安全防火責(zé)任書,該責(zé)任書一式兩份，業(yè)主和寫字樓管理處各存一份。向業(yè)主收取首期管理費、管理費基金、維修基金、水電費按金。通知工程部人員會同業(yè)主登記單元內(nèi)水電表底數(shù)，檢查單元內(nèi)設(shè)施、設(shè)備情況,如沒問題，雙方在單元驗收登記表上簽字并將表格返回物業(yè)部。物業(yè)部把單元鑰匙移交給業(yè)主.把收樓通知書、業(yè)主登記表、承諾書及業(yè)主售房合同以及有效身份證明一同存人業(yè)主檔案保存。7。物業(yè)部文員如何為租戶辦理入伙及退伙手續(xù)?,(1)辦理人伙手續(xù)。：辦理租戶入伙程序與辦理業(yè)主收樓程序基本一致，不同之處在于向租戶收取的款項中，只收取首期管理費、水電費按金,不必收取管理費基金、維修基金。（2)辦理退伙手續(xù)。租戶合同期滿退租,直接到物業(yè)部辦理結(jié)清租金、水電費、電話費以及管理費的手續(xù).如租戶提前退伙，需事先告知開發(fā)商售房單位,并由開發(fā)商售房單位發(fā)出提前退伙通知單給寫字樓管理處。租戶持售房單位開出的提前退伙通知單于3天內(nèi)到物業(yè)部辦理結(jié)清租金、管理費等手續(xù)。租戶退場時，物業(yè)部、工程部及開發(fā)商售房單位人員按退場單元驗收表檢查租戶單元內(nèi)設(shè)備設(shè)施完好情況，以及記錄單元內(nèi)水電表讀數(shù),記錄在退場單元驗收表中，并經(jīng)租戶簽名認(rèn)可。租戶結(jié)清水電費等費用后,寫字樓管理處發(fā)出退款通知書，退回租戶所交的單元水電費按金。然后發(fā)出退場通知書給開發(fā)商,告知該單元已結(jié)清有關(guān)費用，并已退場，可辦理有關(guān)退租手續(xù)，并在退房租戶情況登記表中登記.。寫字樓用戶手冊的主要內(nèi)容是什么？用戶手冊是物業(yè)管理公司將業(yè)主（租戶）需要詳細(xì)了解的情況和需要熟悉的規(guī)章制度，以及日常注意事項等匯編成小冊子，交給業(yè)主和租戶。它可以使業(yè)主、租戶更多地了解寫字樓情況及物業(yè)管理公司的各項工作及各項規(guī)章制度，從而增進(jìn)物業(yè)管理公司與業(yè)主(租戶）之間的溝通和聯(lián)絡(luò),提醒業(yè)主和租戶遵守各項規(guī)章制度，從而促進(jìn)物業(yè)管理公司各項工作的開展。用戶手冊一般包括以下內(nèi)容:（）寫字樓的情況及提供各種服務(wù)概況。（2）寫字樓的管理規(guī)定及常用的規(guī)章制度。(3）業(yè)主（租戶)須知、安全指南及常用電話號碼等.9。用戶檔案的主要內(nèi)容是什么？如何建立用戶檔案？（1）用戶檔案的主要內(nèi)容包括以下幾個方面:用戶的資料，包括業(yè)主(租戶）姓名、單元編號、公司名稱、聯(lián)絡(luò)人、聯(lián)絡(luò)電話以及有效身份證明；用戶簽署或填寫的各種公約和表格，如業(yè)主公約、承諾書、收樓通知書、業(yè)主（租戶)登記表等;用戶繳交租金、管理費、管理費基金、維修基金、水電費按金等情況;用戶更改合同資料;用戶租用房屋的維修情況登記表等。（)用戶檔案的建立.寫字樓管理處應(yīng)該從業(yè)主購房或用戶租房時開始收集和掌握業(yè)主和租戶的第一手資料，如業(yè)主向開發(fā)商購房或用戶租房時,就應(yīng)該把他們簽署的業(yè)主公約、承諾書以及用戶的有效身份證明等資料收集起來。到用戶收樓入伙時，應(yīng)把收樓通知女、業(yè)主(租戶)登記表等資料以及用戶的基本情況收集起來。資料收集后,要進(jìn)行整理，把一些有用的、符合實際情況的保留起來，去掉那些重復(fù)的、無用的資料。然后，把整理好的資料分類歸檔，分類歸檔時要以一定的順序排列,或按寫字樓的樓層、房號排列，或按入伙時間先后排列,或按用戶姓名筆畫多少排列。要編制好檔案目錄,然后存放箱、柜中,并對應(yīng)目錄將箱柜編號，以方便查找。也可利用電腦，把檔案管理現(xiàn)代化，提高檔案管理的質(zhì)量和效率，利用起來將更方便、快捷.第四章 治安管理.為什么要重視治安管理工作？治安管理是物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故而對所管物業(yè)實施的一系列管理活動，是寫字樓管理中一個非常重要的內(nèi)容，其目的是為了維護(hù)寫字樓業(yè)主/租戶的人身和財產(chǎn)安全,保證其正常的辦公和生活秩序，并保證社會的安定和人民的安居樂業(yè)。2。治安管理需要設(shè)置那些崗位？根據(jù)寫字樓治安保衛(wèi)工作需要以及寫字樓結(jié)構(gòu)實際情況,寫字樓的治安管理除設(shè)立保安領(lǐng)班外，一般還需要設(shè)置以下崗位：外圍巡邏保安員、機動巡邏崗保安員、寫字樓內(nèi)巡邏保安員、大堂崗保安員。3外圍巡邏保安員的職責(zé)是什么?外圍巡邏保安員的崗位職責(zé)主要有以下幾項：（）本崗位是寫字樓的主要出入口及門面，保安員要保持良好的精神狀態(tài)，注意儀容儀表及禮節(jié)禮貌。(2）維護(hù)好大門口的交通秩序,引導(dǎo)車輛的行駛及行人的過往。保障車輛及行人安全，使門前暢通無阻。（3)防止非開放時間游人及非工作人員進(jìn)入寫字樓,并負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出人員所攜帶的物品，負(fù)責(zé)寫字樓安全。(）禁止在所管轄范圍內(nèi)亂停亂放車輛及堆放裝修材料和雜物。（5）注意所管轄范圍內(nèi)治安、消防情況,發(fā)現(xiàn)問題及時報告處理。(）在開放時間應(yīng)注意進(jìn)出人員的動態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑情況可有禮貌地查問并及時通知有關(guān)部門。（7）注意對講機呼叫情況,保持與大堂及其他崗位保安員的聯(lián)系。(8）保持所管轄范圍內(nèi)的秩序,保證行人安全,勸阻各種不當(dāng)行為。（9)完成上司交辦的其他工作任務(wù)。4機動巡邏崗保安員的職責(zé)是什么?機動巡邏崗保安員的崗位職責(zé)主要有以下幾項：（)提高警惕,注意寫字樓范圍內(nèi)情況，嚴(yán)防破壞及盜竊行為的發(fā)生。(2）注意檢查可疑人員的物品及證件。(3）加強對重要區(qū)域的巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)視情況處理或及時報告上司。（4）負(fù)責(zé)檢查治安情況及消防設(shè)備設(shè)施情況,發(fā)現(xiàn)問題及時報告處理.（）與各崗位保持聯(lián)系,如有情況,及時前往協(xié)助，對可疑人員進(jìn)行堵截.(6）負(fù)責(zé)監(jiān)管寫字樓內(nèi)垃圾及物品堆放情況。（7)保侍良好的儀表儀容、禮節(jié)禮貌。（8）完成上司交辦的其他工作任務(wù)。5大堂崗保安員的職責(zé)是什么?大堂崗保安員的崗位職責(zé)主要有以下幾項：(1)保持良好的形象及精神狀態(tài)，注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌。（2）注意來訪人員的動態(tài),負(fù)責(zé)大堂的安全保衛(wèi)，保持安靜、舒適的辦公環(huán)境。（3）協(xié)助大堂工作人員做好來訪接待工作。非辦公時間做好出人登記。監(jiān)督清潔部門搞好衛(wèi)生。()對大堂的一些公共設(shè)施，要注意保護(hù),防止客人隨意敲擊和損壞.（5）嚴(yán)格控制違禁品和違反裝修管理規(guī)定的工具、材料進(jìn)入寫字樓.(6)對搬遷的業(yè)主（租戶），按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)真核準(zhǔn)有關(guān)證件后放行。（）服務(wù)熱情周到,文明執(zhí)勤,有求必應(yīng)，有問必答,且不可推諉搪塞或答“不知道”。(8)在特殊情況下，如遇匪情、火災(zāi)、報警等，要堅守崗位，把好大門關(guān)，協(xié)同其他保安人員共同作戰(zhàn),直到警報解除。（9)完成上司交辦的其他工作任務(wù)。寫字樓內(nèi)保安員的職責(zé)是什么？寫字樓內(nèi)保安員的崗位職責(zé)主要有以下幾項:（1）保護(hù)植物及裝飾物品完好，嚴(yán)防破壞。（2)檢查保護(hù)公共場所啪設(shè)備設(shè)施、各層各單位門窗不受破壞，不被盜竊。(3）檢查各層消防器材情況，如有丟失、破損及時上報。（4)檢查各裝修單位的鞘防及治安情況，對施工單位的違章行為進(jìn)行勸阻、糾正、制止；檢查施工、裝修人員的證件,防止各種破壞及盜竊行為發(fā)生。(5)檢查所管轄各層的抬安情況,把身份不明或無證人員清除出場,發(fā)現(xiàn)可疑人員或問題及時報告、處理。(6）勸止出入寫字樓人員從消防電梯出入（火警、緊急情況除外）。（7)勸阻、制止兒童在麩梯上玩耍。（)檢查各層各單元衛(wèi)吐間、茶水間、電梯廳、走火通道的情況，發(fā)現(xiàn)問題及時上報。（9)留意對講機呼叫情2R,與其他崗位保持聯(lián)系,防止各種治安、消防事故發(fā)生.（10)保持良好形象和精神狀態(tài)，注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌。（1)完成上司交辦的其他工作任務(wù)。.保安員入職培訓(xùn)的主要內(nèi)容是什么?保安員人職培訓(xùn)是指對漸招聘的保安員進(jìn)行上崗前基本的崗位知識和操作技能的培訓(xùn).入職培訓(xùn)的時間一般應(yīng)有12個月。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)全面考慮工作作風(fēng)、專業(yè)知識和操作技能三個方面。工作作風(fēng)方面，應(yīng)引導(dǎo)保交員全心全意為顧客服務(wù)的思想,把塑“顧客至上"作為行動的最高信條；專業(yè)知識和操作技能方面,應(yīng)使保安員掌握基本知識和技能，并不斷提高.具體培訓(xùn)內(nèi)容包 括以下幾個方面：（1）應(yīng)掌握的基本內(nèi)容。寫字樓保安員守則、寫字樓門衛(wèi)制度；治安管理處罰條例;警具的配備、使用和保管規(guī)定；對講機的使用、管理規(guī)定；裝修期間防火、治安、衛(wèi)生管理規(guī)定；服務(wù)規(guī)范用語;發(fā)生火災(zāi)等緊急情況的處理辦法。（)應(yīng)知道的基本內(nèi)容。本公司的基本情況,如公司的發(fā)展史、組織機構(gòu)、規(guī)章制度；所在寫字樓的基本情況,如寫字樓的構(gòu)造、布局、功能及監(jiān)控、消防等情況。用戶守則及各種管理規(guī)定的主要內(nèi)容。治安、消防、急救的電話號碼。8保安員有哪些職責(zé)和權(quán)限及紀(jì)律規(guī)定?保安員的職責(zé)和權(quán)限主要有以下幾點:（)有權(quán)制止一切違法犯罪行為。對現(xiàn)行違法犯罪分子有抓獲并扭送公安機關(guān)的責(zé)任,但沒有權(quán)力實施拘留、關(guān)押、搜查、審訊或沒收財物、罰款等行為.（2)對發(fā)生在所轄區(qū)的刑事案件或治安案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場、保護(hù)證據(jù)、維持秩序、提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力，(3)在防范和打擊犯罪活動時,保安員可以佩備和使用非殺傷性防衛(wèi)械具.（4）對違反治安管理條例行為的人，保安員有權(quán)勸阻、制止和批評教育，但沒有罰款、裁決等處罰的權(quán)力。（）對違法分子不服制止,甚至行兇、報復(fù),可采取正當(dāng)防衛(wèi)。（）對攜帶和運送可疑物品，身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑的人員有權(quán)進(jìn)行盤查、監(jiān)視、報請當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)處理，但無權(quán)偵察、扣押、搜查。(7）對出入寫字樓的人員、車輛及所攜帶、運載的物品，按規(guī)定有權(quán)進(jìn)行驗證、檢查。（8)按照規(guī)定，有權(quán)制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)人寫字樓 區(qū)內(nèi)。保安員必須遵守下列的紀(jì)律規(guī)定：(1）遵守國家法律、法令.（2)遵守保安員儀容儀表規(guī)定，做到精神飽滿，文明執(zhí)勤。(3）執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)定，講文明，有禮貌。（4）嚴(yán)格遵守保安員上崗制度、考勤制度、交接班制度。（）嚴(yán)格遵守警械的使用規(guī)定、保安管理條例。（6)禁止利用工作之便敲詐勒索，接受賄賂。9.保安員交接班有什么規(guī)定？保安員交接班，應(yīng)遵循下列規(guī)定:(1）按時交接班,接班人員應(yīng)提前10分鐘到達(dá)崗位，如接班人員有特殊情況未到達(dá)前，當(dāng)班人員不準(zhǔn)離開崗位。(2）接班人員要詳細(xì)了解上一班的執(zhí)勤情況和當(dāng)值班應(yīng)注意的事項。（3）交班人員應(yīng)將當(dāng)班時發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問題、處理情況及注意事項向接班人員交代清楚.；(4)當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時處理，不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢,接班人應(yīng)協(xié)助完成。()接班人員應(yīng)注意檢查崗位范圍內(nèi)的物品、設(shè)施和器械裝備等，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即報告,必要時雙方簽名作證。(）交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理值班場地衛(wèi)生。10對講機的配備、使用管理有什么規(guī)定？配備:對講機按崗位配備，每崗一臺,固定編號.使用：對講機只用于工作和突發(fā)事件時的聯(lián)系。寫字樓有外來人員或施工人員進(jìn)出運貨等,可用對講機通知相關(guān)人員留意或監(jiān)督檢查。嚴(yán)禁用對講機進(jìn)行聊天、說笑，不得講一切與工作無關(guān)的事。注意愛護(hù)對講機，并認(rèn)真做好對講機的交接工作,以防出現(xiàn)問題時互相推卸責(zé)任。保管:誰使用誰保管，不用時由保安領(lǐng)班對對講機進(jìn)行保管。使其保持完好無損壞。不能使用或丟失時要及時向上級匯報。對講機嚴(yán)禁外借,非因公丟失、損壞的,照價賠償。檢查：由保安領(lǐng)班負(fù)責(zé)每季度進(jìn)行一次檢查,并填寫檢查記錄。1。常見的可疑情況有哪些？如何處理？保安員在站崗或巡邏時，經(jīng)常會碰到一些可疑情況,對可疑情況要根據(jù)其嚴(yán)重程度并采取相應(yīng)的措施.下面介紹幾種常見的可疑情況及其處理方法.（)可疑情況：寫字樓內(nèi)出現(xiàn)冒煙。處理辦法：了解確切的冒煙口,了解冒煙的原因是由于著火還是電線短路造成，并報保安領(lǐng)班及當(dāng)值物業(yè)助理處理。（)可疑情況:寫字樓內(nèi)出現(xiàn)冒水。處理辦法:了解冒水的確切位置,冒水的原因是由于上水管、下水管冒水還是由于下雨造成，及時堵漏并報保安領(lǐng)班及當(dāng)值物業(yè)助理處理。()可疑情況：寫字樓內(nèi)有焦味、硫酸味或其他化學(xué)品異味。處理辦法：尋找味源，如因電源短路造成，要及時切斷;如是其他化學(xué)品異味，要及時封鎖現(xiàn)場,并通知有關(guān)部門處理.(）可疑情況:在寫字樓通道游蕩或借口找人卻說不出被訪者的單位及姓名的.處理辦法:密切注意其舉動,必要時勸其離開。（）可疑情況:發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具的。處理辦法：詢問、核查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回保安值班室處理,或者送當(dāng)?shù)嘏沙鏊?6)可疑情況：在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的.處理辦法；立即設(shè)法攔截，詢問驗證，如屬盜竊、搶劫財物的，送交公安機關(guān)處理。（7）可疑情況：自行車、摩托車無牌、無行駛證,有撬損痕跡的，或?qū)⑽撮_鎖的自行車背走或拖走的。處理辦法：當(dāng)即扣車留人,待查明情況后再放行。(8)可疑情況：機動車拿不出行駛證，說不出車牌號,沒有停車證的。處理辦法：立即聯(lián)系停車場車管員，暫扣車鑰匙，約束其人，待查明情況后再放行。如情況不明的，送公安機關(guān)查處。(9）可疑情況：遇到保安員即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人。處理辦法:設(shè)法攔截（用對講機向其他保安員通告)、擒獲，并帶到保安值班室處理，查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機關(guān)處理。12常見的治安、刑事案件有哪些？如何處理？常見的治安、刑事案件有打架斗毆、盜竊、兇殺、搶劫等類型，保安員在執(zhí)勤時如遇到這些案件時應(yīng)該如何處理呢?下面分別給予介紹。（1）發(fā)生打架、斗毆的處理方法:積極果斷勸阻雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾,防止事態(tài)擴大，不要因雙方出手時誤打到自己而介入,同時立即向值班領(lǐng)班報告。如事態(tài)嚴(yán)重，有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的，通知當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)前來處理或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C關(guān)處理。提高警惕，防止壞人利用混亂偷竊財物。說服圍觀群眾離開,保證所轄范圍內(nèi)的正常治安秩序。()發(fā)生盜竊案件的處理：發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案，應(yīng)立即當(dāng)場抓獲，并報告管理處及公安機關(guān),連同證物送公安機關(guān)處理。如果是盜竊案發(fā)生后才發(fā)現(xiàn)的，立即報告管理處及公安機關(guān),同時要保護(hù)好案發(fā)現(xiàn)場,重點是保護(hù)好犯罪分子經(jīng)過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等，不能擅自讓人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品。對重大案發(fā)現(xiàn)場,可將事主和目擊者反映的情況，向公安機關(guān)做詳細(xì)報告.(3）發(fā)生兇殺案件的處理：如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的，應(yīng)設(shè)法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安員配合。同時,迅速向上司和公安機關(guān)報案，如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治.如事后接到報告，則保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員進(jìn)入,以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場，收集證物和線索.案發(fā)時,前門崗及后門崗要加強戒備,對外出人員、車輛逐一檢查登記。登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況，抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng)過，并做好記錄. 案發(fā)時的現(xiàn)場人員一律不能離開,等待公安人員詢問。向到現(xiàn)場的公安人員匯報案情，協(xié)助破案：（）遇到犯罪分子搶劫的處理：在執(zhí)勤中遇到犯罪分子公開使用暴力進(jìn)行打、砸、搶、強行奪取他人錢財時，應(yīng)迅速制止，同時呼叫附近保安和周圍群眾一起制止犯罪,并立即報警。如劫匪逃離現(xiàn)場,要向目擊者問清劫匪的人數(shù)、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截；如駕車逃跑的,應(yīng)記下車牌號碼并報警及攔車追堵.保護(hù)搶劫現(xiàn)場,不要讓群眾進(jìn)入現(xiàn)場，如現(xiàn)場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方，無法將證物留放原處時,要收起交公安機關(guān).訪問目擊群眾，收集劫案情況，做好記錄并提供給公安機關(guān).事主或在場群眾若有受傷的,要立即送醫(yī)院并作報告.13.遇到爆炸的緊急情況時應(yīng)如何處理？(1）收到寫字樓被放置爆炸物品信息時的處理:得知寫字樓被放置爆炸物品，或者接到揚言爆炸的恐嚇電話時,要保持鎮(zhèn)靜，認(rèn)真記錄，同時以最快速度報告高層管理者，并立即向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)報案.由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)立即成立防爆炸指揮部。增派保安，加強出入口管理,對于陌生或形跡可疑人員嚴(yán)加防范,認(rèn)真查驗證件，檢查攜帶物品.立即通知各門崗，檢查車庫是否有遺失包物,并加強巡邏,發(fā)現(xiàn)無主物品不要隨便碰觸，立即上報,并報公安機關(guān),請求協(xié)助。確定確有爆炸物品時,立即疏散人員，同時請求公安機關(guān)協(xié)助處理。（）發(fā)生爆炸事件時的緊急處理。值班人員按到發(fā)生爆炸報告后，立即趕到現(xiàn)場,確認(rèn)后立即向公司最高領(lǐng)導(dǎo)層報告,同時向公安機關(guān)報案,如引起火災(zāi)即 刻報1火警，如有人員傷亡,立即向10急救中心呼救:并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、人員,引導(dǎo)其進(jìn)入現(xiàn)場,立即成立臨時指揮部，由物業(yè)管理公司最高當(dāng)值、工程部、物業(yè)部人員組成:工程人員迅速切斷必要電源。保安人員組織疏散爆炸現(xiàn)場附近的客戶，并在距爆炸中心30米處設(shè)警戒線,禁止無關(guān)人員進(jìn)入,同時，組織保安及物業(yè)助理在公共區(qū)域巡視，檢查是否還有可疑爆炸物。消防監(jiān)控中心高度戒備，監(jiān)視有無火災(zāi)等可疑情況,各在崗員工也要堅守崗位，密切注意有無可疑情況.工程部負(fù)責(zé)提供樓層平面圖，供公安人員破案時使用。14遇到臺風(fēng)時如何處理？遇到臺風(fēng)、潮汛時的處理:（1）接到防風(fēng)、防汛的通知后，管理處經(jīng)理進(jìn)行員工總動員，并根據(jù)各部門職責(zé)做出具體工作布置，積極做好搶險準(zhǔn)備工作.(2)物業(yè)部。打印、張貼通知于大堂，要求業(yè)主（租戶)關(guān)好門窗，做好應(yīng)急準(zhǔn)備工作；在險情到來之前巡查寫字樓,做好補救措施,盡量消除有害隱患,減低損失程度；檢查高空懸掛物是否牢固,防止墜落；消防監(jiān)控中心及保安員加強警戒，以防其他事件發(fā)生.(）工程部。準(zhǔn)備好防汛工具,加強值班力量，保證人力充足;保證地面排水通道暢通；必要時放下防洪閘。（4)每次防風(fēng)、防汛工作結(jié)束后，各部門均要填寫緊急情況處理記錄，并由部門負(fù)責(zé)人簽字上報存檔。1遇到停電時如何處理?遇到停電、停水時的處理：(）接到停電、停水通知后，由物業(yè)部張貼通知,告知全體用戶，請用戶配合關(guān)閉室內(nèi)各種電器設(shè)備(照明除外)。（2)物業(yè)部準(zhǔn)備充足的照明工具.物業(yè)助理及保安員逐層檢查備用照明的配備情況，保證停電后照明系統(tǒng)正常啟用。（3）工程部負(fù)責(zé)寫字樓后備電源啟動的具體操作工作。(4)物業(yè)部最高當(dāng)值對各部門的準(zhǔn)備工作做統(tǒng)籌安排及最后確認(rèn)后，通知各部門準(zhǔn)備轉(zhuǎn)電。（5)電網(wǎng)電轉(zhuǎn)為備用發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前，要檢查低壓電房，確認(rèn)設(shè)備及人員準(zhǔn)備就緒;在監(jiān)控室查看客戶乘電梯情況,在確認(rèn)無人乘梯情況下，通知工程部停梯，再通知低壓電房開始轉(zhuǎn)電，轉(zhuǎn)電工作完成后，最高當(dāng)值通知工程部開梯.供電轉(zhuǎn)入正常后，最高當(dāng)值仍要在監(jiān)控室觀察電梯運行情況，在正常進(jìn)行半小時后方可離開。（6）備用發(fā)電轉(zhuǎn)為電網(wǎng)電程序同(5）。（7）保安員加緊巡邏，防止盜竊、火災(zāi)等事件發(fā)生。同時在大堂加派人員,加強進(jìn)人寫字樓人員的登記工作.(8)接到停水通知后，工程人員將蓄水池的水注滿。第五章車輛管理.寫字樓停車場管理有什么規(guī)定？（1）停車場內(nèi)部管理規(guī)定：停車場車管員必須24小時值班,建立健全各項管理制度和崗位職責(zé)，并將管理制度、崗位責(zé)任人姓名、照片、停車場負(fù)責(zé)人、營業(yè)執(zhí)照、收費標(biāo)準(zhǔn)懸掛在停車場出入口明顯位置。停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓,配備滅火器,由車管員負(fù)責(zé)管理使用,物業(yè)部消防人員定期檢查。停車場一般需設(shè)三名工作人員,一人登記收費,二人指揮車輛出入和停放。（2)對進(jìn)入停車場車輛的管理規(guī)定:進(jìn)入停車場的車輛須具備一切有效證件，包括行駛證或待辦理證明、保險單等.車輛號牌應(yīng)與行駛證相符,待辦車輛應(yīng)與待辦證明相符。進(jìn)入停車場的司機,須按進(jìn)出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。車輛停放后,司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄,并鎖好車門窗,帶走貴重物品.車管員沒有幫司機保管物品的義務(wù)。進(jìn)場車輛嚴(yán)禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在車場內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車輛。進(jìn)場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔,禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄置廢雜物；禁止在場內(nèi)吸煙。進(jìn)場司機必須遵守安全防火規(guī)定,嚴(yán)禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進(jìn)入停車場.禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛、集裝箱車以及漏油、漏水等病車進(jìn)入停車場：進(jìn)場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果自負(fù)。2.停車卡的辦理和使用有什么規(guī)定？(1)停車卡的辦理。停車場保管車輛一般分月保和臨保兩種方式,月保車輛按月收費，臨保車輛則計時收費.用戶若要辦理月保，可帶齊證件或證明到車場收費處辦理,與寫字樓管理處簽訂車位租用協(xié)議。車管員在收取當(dāng)月應(yīng)繳交的車位租金及管理費后，發(fā)停車卡及電子出入卡給用戶，并收取電子出入卡按金.(2)停車卡的使用車輛出入停車場時，要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè)，電子出入卡隨身攜帶，以便檢查和車輛出入。用戶如更換車輛，需到車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。月保車輛要按月定期繳保管費,逾期不繳者，車場有權(quán)收回車位使用權(quán).若用戶遺失停車卡和電子出入卡，應(yīng)及時告知車管員，并提供有效證明，到收費處辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續(xù)。用戶不再租用車位時，將停車卡、電子出入卡交回車場，由車場退回電子出入卡按金。用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。為保證車輛的停放安全，減少被盜的機會，停車卡應(yīng)隨身攜帶。3.車輛出入停車場如何管理?（1)車輛進(jìn)入的管理已租車位的車輛駛?cè)胪＼噲觯娮邮召M系統(tǒng)會識別車上的電子出入卡自動放行，車管員通過電腦進(jìn)行記錄；臨時車輛駛?cè)胪＼噲?，司機需按電子收費系統(tǒng)上的出入鍵取得臨時停車磁票，然后電子收費系統(tǒng)的欄桿自動升起放行。車管員指揮司機按規(guī)定路線入場， 并停放在指定車位上。車管員還要檢查車況，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)與司機當(dāng)面檢查、核實，并將問題記在(停車登記表)上.同時要提醒司機帶走貴重物品，鎖好車門、車窗。車管員要認(rèn)真檢查車輛停放情況，嚴(yán)防車輛發(fā)生碰撞、摩擦.(2)車輛駛出的管理已租車位的車輛駛出停車場時,電子收費系統(tǒng)會識別車上的電子出入卡自動放行,車管員通過電腦進(jìn)行記錄;臨時車輛離場，司機到收費處交電子磁票，核實停車事件和保管費金額,交款后取回磁票，出場時將磁票插入收費系統(tǒng)，檢查交款情況無異后自動放行。車輛管理員交接班有什么規(guī)定?（1）車管員按時交接班，接班人員應(yīng)提前10分鐘到達(dá)崗位.交接班人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗。（2）接班人員要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項。(3）當(dāng)班人員向下一班移交值班記錄及停車登記表。（)當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時處理,不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢，接班人應(yīng)協(xié)助完成.(5)交班時應(yīng)將上一班移交的值班物品（如對講機等)及其他設(shè)備設(shè)施清點清楚，并在值班記錄上簽名。摩托車、自行車的保管有什么規(guī)定？摩托車、自行車的保管也分月保與臨保兩種方式，兩者的管理規(guī)定有所不同。（1)摩托車、自行車月保的管理。需辦理月保的車主先到停車場收費處辦理登記，繳交月保費用，領(lǐng)取月保號牌。月保車輛憑號牌停放,月保號牌禁止外借，禁止其他車輛使用；用戶如更換車輛，需到車場辦理手續(xù).月保車輛需每月按時繳交月保費用(可預(yù)交多月),過期按臨保車輛處理.月保車輛進(jìn)場需按指定的月保區(qū)域停放，并將號牌掛放在所保車輛上，以便車管員核對.(2)摩托車、自行車臨保的管理。臨保車輛進(jìn)場需按車管員指示到臨時停放點停放.車管員發(fā)放臨保號牌，并做好車輛登記工作。臨保號牌分為兩個相同的號碼牌，一個掛在臨保車輛上，另一個給車主隨身攜帶，作為取車憑證.車輛停放后，車主需到收費處繳交臨保費用.；臨保車輛離場時，車主需交回號牌,車管員核對無誤后放行。(）禁止車主在停車場內(nèi)洗車、修理摩托車，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。6車輛保管收費的標(biāo)準(zhǔn)是什么?車輛保管收費的標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)各地物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.一般來講，經(jīng)濟較發(fā)達(dá)地區(qū),收費標(biāo)準(zhǔn)較高,反之收費標(biāo)準(zhǔn)低些.一般由政府有關(guān)部門規(guī)定最高限額或制定指導(dǎo)價，具體的收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司根據(jù)政府規(guī)定的指導(dǎo)價，并參與寫字樓周圍室內(nèi)停車場的收費標(biāo)準(zhǔn)來確定.以廣州市為例,市政府明確做出規(guī)定。從001年7月日起各停車場實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價三種管理方式。(1）商場、賓館酒店、娛樂場所、商業(yè)寫字樓的配套停車場，室內(nèi)專業(yè)停車場停車服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,由經(jīng)營企業(yè)自行制定收費標(biāo)準(zhǔn).企業(yè)在制定和調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)時必須報市物價部門備案.對明顯不合理的收費，市物價部門有權(quán)糾正其價格行為。I(）普通露天停車場、住宅區(qū)、綜合商住樓停車場停放服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理，經(jīng)營者可在物價部門制定基準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,按照設(shè)施等級、地理位置、服務(wù)條件、供求關(guān)系等因素在規(guī)定范圍內(nèi)向下浮動，下浮幅度不限。住宅區(qū)停車場的經(jīng)營者對住宅區(qū)內(nèi)住戶的停車服務(wù)收費實行優(yōu)惠，優(yōu)惠價格由住宅小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)公司共同研究制定。(）機場、碼頭、車站、旅游景點的露天停車場停車服務(wù)收費實行政府定價,由停車場經(jīng)營者提出申請，上報市物價部門批準(zhǔn)執(zhí)行。(4)靜態(tài)道路汽車停車場(含電子咪表泊車點）停放收費標(biāo)準(zhǔn)。分白天、晚上兩個時段收費：白天每小時元；晚上時至 次日8時按次收費,每次10元。(）以下三種情況免收停車服務(wù)費：進(jìn)入居民住宅小區(qū)停車場、商住樓停車場停車不超過分鐘的。進(jìn)入寫字樓、商場、娛樂場所、賓館酒店配套露天停車場停車不超過15分鐘的。 進(jìn)入機場、車站、碼頭、旅游景點配套露天停車場停車不超過 15分鐘的.7。車輛被損壞、被盜該如何處理?（)車輛被損壞的處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時，車管員應(yīng)記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場，并聯(lián)系物業(yè)部負(fù)責(zé)人及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。如果車輛被損壞而未被當(dāng)場發(fā)現(xiàn)時，車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報告高級車管員及物業(yè)部負(fù)責(zé)人，共商處理辦法。（)車輛被盜的處理.車輛在停車場被盜后，由物業(yè)部主管確認(rèn)后，立即通知車主，協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)報案。事故發(fā)生后,被保險人(車主、停車場)雙方應(yīng)立即通知保險公司。保管單位要協(xié)助車主向保險公司索賠。車管員、物業(yè)部、車主應(yīng)配合公安機關(guān)和保險公司做好調(diào)查處理工作。（3）車管員認(rèn)真填寫交接班記錄，如實寫明車輛進(jìn)場時間、停放地點、發(fā)生事故的時間以及發(fā)現(xiàn)后報告有關(guān)人員的情況。第六章清潔管理、為什么要重視對寫字樓的清潔管理？清潔工作是寫字樓管理中一項至關(guān)重要的工作，管理公司往往向客戶承諾要為其提供安全、舒適、整潔的辦公環(huán)境。業(yè)主在寫字樓辦公，客戶到寫字樓辦事，均希望看到一個干凈、整潔的環(huán)境,并由此去評判一個管理公司的管理水平;而從另一方面看,只有對寫字樓的公共環(huán)境、公共設(shè)施設(shè)備做好定期的清潔、維護(hù)和保養(yǎng)，才能保持其正常的使用功能并延長其使用壽命，從而達(dá)到使物業(yè)保值增值的目的。因此，物業(yè)管理公司必須重視清潔工作。2、如何選擇、確定專業(yè)清潔公司？物業(yè)管理公司決定聘請專業(yè)清潔公司承包寫字樓清潔工作后，就要選擇、確定哪家公司。物業(yè)部負(fù)責(zé)聯(lián)系幾家專業(yè)清潔公司、垃圾清運公司，然后根據(jù)公司制定的條件進(jìn)行評審、選擇。(1）清潔公司必須符合的條件：具備承擔(dān)清潔、垃圾清運業(yè)務(wù)的資質(zhì)。有能力履行承包合同的義務(wù)和責(zé)任。有能力承擔(dān)違約責(zé)任，社會信譽好。合理的服務(wù)價格。(2)評審、確定由管理處經(jīng)理組織物業(yè)部等有關(guān)人員，按照上述條件對選擇的幾家公司進(jìn)行考察、評審，初步確定合格承包公司后，報總經(jīng)理審定、批準(zhǔn).3、物業(yè)部如何協(xié)調(diào)與清潔公司、垃圾清運公司的管轄物業(yè)管理公司選定專業(yè)清潔公司、垃圾清運公司承包寫字樓區(qū)域日常清潔、消殺及垃圾清運工作后,由物業(yè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查承包公司的工作,主要協(xié)調(diào)好以下兩方面工作關(guān)系:(）要求清潔公司制定工作汁劃和工作標(biāo)準(zhǔn)并提供給物業(yè)部。物業(yè)部應(yīng)要求清潔公司具體制定整個寫字樓的清潔工作及消殺工作的計劃,包括清潔員的設(shè)置及崗位職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、責(zé)任和義務(wù),并簽訂合同約定。同時,也要求垃圾清運公司制定包括垃圾清運時間及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的工作計劃，并與物業(yè)部簽訂垃圾清運合同,作為物業(yè)部監(jiān)督檢查的依據(jù)。(2）物業(yè)部制定具體標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督實施。物業(yè)部根據(jù)實際情況制定一些制度、規(guī)定，如清潔工作檢查規(guī)程、消殺管理辦法等，并監(jiān)督清潔公司或?qū)I(yè)消殺公司實施。清潔公司駐寫字樓的主管根據(jù)清潔工作規(guī)程要求及清潔工作和消殺工作計劃，安排屬下員工進(jìn)行具體清潔及消殺工作; 垃圾清運公司則按垃圾清運合同的要求安排人員進(jìn)行垃圾清運工作。物業(yè)助理依據(jù)上述文件每天進(jìn)行監(jiān)督檢查。日常工作中，物業(yè)部除制定上述規(guī)定和管理辦法外，還要規(guī)定清潔工人的工作操行及遵守寫字樓的有關(guān)管理規(guī)定。應(yīng)以合約形式約定雙方的行為規(guī)范，并附帶經(jīng)濟責(zé)任.4.為什么要制定清潔工作檢查規(guī)程?主要內(nèi)容是什么?(）目的。為了保證寫字樓環(huán)境清潔衛(wèi)生,使清潔公司進(jìn)行清潔衛(wèi)生、垃圾清運工作有標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。同時，為了給物業(yè)助理每天監(jiān)督檢查提供標(biāo)準(zhǔn)依據(jù),以及對清潔公司的工作效果有一個客觀評價標(biāo)準(zhǔn),因而有必要制定清潔工作檢查規(guī)程。(2）內(nèi)容。清潔工作檢查規(guī)程的主要內(nèi)容包括以下幾個方面:物業(yè)部在清潔工作方面的職責(zé)以及清潔衛(wèi)生工作的檢查標(biāo)準(zhǔn)、檢查方法和評分標(biāo)準(zhǔn)。下面重點介紹檢查標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容：地面：硬質(zhì)地面臺階及其接縫是否潔凈， 上蠟是否光亮， 地毯是否清潔，有無污點和霉壞,梯腳板墻腳線、地腳線等地方有無積塵、雜物、污漬，廣場磚、車庫地面是否干凈，花基、花壇內(nèi)是否有煙頭、雜物，綠化牌、庭園燈是否干凈、光亮.墻面:大理石、瓷片、磚是否干凈、明亮、無污跡.玻璃:玻璃幕墻、門、窗、鏡面、玻璃圍欄、觸摸屏、扶梯玻璃是否潔凈透亮。金屬制品：如電房門、梯門、支架、熱水器、消防門、煙灰缸、水龍頭、不銹鋼欄桿等是否用指定的清潔劑擦過,是否光亮無銹跡和污跡.天花：光管、指示牌、光管盤、燈罩等設(shè)施是否干凈，無蜘蛛網(wǎng)。電梯：電梯轎箱、各層電梯門軌槽、顯示屏、扶梯、梯廳是否干凈無塵，轎箱是否干凈無雜物、污漬。洗手間：皂盒、干手器、廁兜水箱等設(shè)施是否干凈、無損壞,洗手間內(nèi)有無異味，便器、洗手盆、尿斗有無水銹,臺面干凈無水跡，廁紙是否齊全。開水間：檢查垃圾桶、門邊柜、茶渣柜是否干凈無異味.大堂:煙缸、廢紙及垃圾桶內(nèi)的其他臟物是否按規(guī)定及時清除，防滑紅地毯是否干凈、清潔，接待臺、保安亭等設(shè)施是否干凈無雜物。垃圾清運:垃圾清運是否準(zhǔn)時，是否日產(chǎn)日清，清運是否于凈，垃圾清運過程中散落地的垃圾是否清掃干凈，是否每周將垃圾桶內(nèi)外清洗一次。5為什么要制定消殺管理規(guī)定？主要內(nèi)容是什么？制定消殺管理規(guī)定也是為了保證寫字樓環(huán)境清潔衛(wèi)生，使清潔公司進(jìn)行消殺工作有標(biāo)準(zhǔn)依據(jù),以及給物業(yè)助理每天監(jiān)督檢查提供標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。消殺管理規(guī)定的內(nèi)容主要有：（1）需要消殺的地方及時間間隔。每月要求專業(yè)消殺單位對樓宇、綠化帶進(jìn)行一次徹底的消殺活動,每季對化糞池進(jìn)行一次消殺工作,并由物業(yè)部跟蹤記錄。每周要求清潔公司對