房地產(chǎn)糾紛的解決

第十一章 房地產(chǎn)糾紛的解決,第十一章 房地產(chǎn)糾紛的解決,第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)糾紛的解決 第三節(jié) 常見房地產(chǎn)糾紛處理的簡要分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛概述,一、房地產(chǎn)糾紛的概念 房地產(chǎn)糾紛是當(dāng)事人在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)和管理過程中，因土地和房屋所產(chǎn)生的各種權(quán)利、義務(wù)的爭議。 房地產(chǎn)開發(fā)過程中容易產(chǎn)生哪些糾紛？,二、房地產(chǎn)糾紛的分類 (1)按房地產(chǎn)糾紛法律關(guān)系的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)糾紛可分為: 房地產(chǎn)民事糾紛是平等主體的自然人之間、法人之間以及他們相互之間所發(fā)生的有關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的糾紛。 房地產(chǎn)行政糾紛，指房地產(chǎn)行政管理機關(guān)在實施管理過程中與相對方發(fā)生的糾紛，包括兩種情況： 房地產(chǎn)行政執(zhí)法行為引起的糾紛。 行政司法行為引起的糾紛。,(2)房地產(chǎn)糾紛按所指向的客體之不同，可以分為： 土地糾紛包括： 土地權(quán)屬糾紛； 土地使用權(quán)因出讓、轉(zhuǎn)讓、承包、抵押等變動發(fā)生的合同糾紛； 土地侵權(quán)糾紛，因侵犯土地所有權(quán)、土地使用權(quán)引起的糾紛； 因存在土地地役權(quán)、相鄰權(quán)而產(chǎn)生的糾紛。,房屋糾紛包括：房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，房屋買賣含商品房預(yù)售糾紛，房屋租賃糾紛，房屋典當(dāng)與抵押糾紛，房屋繼承糾紛和相鄰關(guān)系產(chǎn)生的房屋糾紛。 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營糾紛包括：在房地產(chǎn)批租、拆遷、工程建設(shè)、中介服務(wù)和售后服務(wù)諸房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中產(chǎn)生的相應(yīng)糾紛。,(3)按照房地產(chǎn)所涉及的民事權(quán)利的性質(zhì)不同，可以分為 房地產(chǎn)物權(quán)糾紛包括：房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)確認(rèn)糾紛，房地產(chǎn)抵押糾紛，土地地役權(quán)、房地產(chǎn)相鄰權(quán)糾紛。 房地產(chǎn)債權(quán)糾紛有：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同糾紛，房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)交換、房屋租賃糾紛。,三、房地產(chǎn)糾紛的特點 1糾紛類型多且新穎 2涉及面廣、影響深遠(yuǎn) 3爭議標(biāo)的額大 4法律關(guān)系復(fù)雜 5房地產(chǎn)糾紛的政策性極強,四、處理房地產(chǎn)糾紛的依據(jù)和原則 (一)處理房地產(chǎn)糾紛的依據(jù) (1)對于法律有明文規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用法律規(guī)定。 (2)對于法律沒有明文規(guī)定的或雖有規(guī)定但已被廢止的，應(yīng)當(dāng)適用有關(guān)房地產(chǎn)政策，包括有關(guān)的司法政策。 (3)對于既無法律又無明確政策依據(jù)的，應(yīng)根據(jù)市場經(jīng)濟的規(guī)則和民法、房地產(chǎn)法等法律的基本原則，乃至公認(rèn)的學(xué)理，結(jié)合具體糾紛的實際情況，合理地加以處理。,(二)處理房地產(chǎn)糾紛的原則 1法治原則 2穩(wěn)定原則 3平等保護原則 4歷史與現(xiàn)實相結(jié)合原則 5促進發(fā)展原則,討論 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓過程中 容易產(chǎn)生哪些糾紛？,第二節(jié) 房地產(chǎn)糾紛的解決,一、房地產(chǎn)糾紛的協(xié)商與調(diào)解 (一)協(xié)商 協(xié)商是指房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人在平等互利的基礎(chǔ)上，以自愿互諒的精神直接磋商，分清是非，明確責(zé)任，為自行解決爭議進行協(xié)議的方式。 優(yōu)點：簡單易行，靈活方便，解決糾紛的方式成本最低，且便于日后合作。,以協(xié)商方式解決糾紛須遵照的原則： (1)平等自愿。 (2)合法原則。 (3)不得損害社會和他人合法權(quán)益原則。,(二)調(diào)解 調(diào)解，是指在第三方的主持下，房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人通過平等協(xié)商，自行解決糾紛的方式。根據(jù)第三方的身份和調(diào)解協(xié)議的效力，調(diào)解可以分為三種： 1、民間調(diào)解 2、行政機關(guān)的調(diào)解 3、人民法院在訴訟程序中的調(diào)解,人民調(diào)解與行政調(diào)解的不同： (1)人民調(diào)解是民間調(diào)解，是一種群眾性的民主自治活動；行政調(diào)解屬于官方調(diào)解，是一種行政職能活動。 (2)人民調(diào)解的對象是爭議不大的公民個人之間的民事糾紛；行政調(diào)解的對象一般是具有行政隸屬關(guān)系的民商糾紛。 (3)調(diào)解協(xié)議效力不盡相同。,人民調(diào)解與法院調(diào)解的不同： (1)調(diào)解活動的性質(zhì)不同。 (2)調(diào)解組織的性質(zhì)不同。 (3)調(diào)解對象不同。 (4)調(diào)解效力不同。,二、 行政調(diào)處 行政調(diào)處是按照有關(guān)法律規(guī)定，必須由法定機關(guān)和部門對特定的房地產(chǎn)糾紛先行調(diào)解和解決的方式。法律規(guī)定必須適用行政調(diào)處的房地產(chǎn)案件有： (1)土地管理法第16條規(guī)定：土地所有權(quán)和土地使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的由人民政府處理。 (2)土地管理法實施條例第25條第三款規(guī)定：對被征收土地補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由市縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。 (3)城市房屋拆遷管理條例第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。,行政調(diào)處程序： （1）申請和受理。 （2）調(diào)查取證。 （3）先行調(diào)解。 （4）處理決定或裁決。 （5）申請行政復(fù)議或提起訴訟。,三、房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議 房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議，是指因房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人不服行政機關(guān)的處理決定，而依法向有復(fù)議權(quán)的行政機關(guān)請求審查和裁決的行政法律行為。行政復(fù)議對于防止和糾正違法或者不當(dāng)?shù)木唧w行政行為，保護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，保障和監(jiān)督行政機關(guān)依法行使職權(quán)有著重要意義。,房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議須經(jīng)下列程序： 1復(fù)議申請 公民、法人或者其他組織認(rèn)為房地產(chǎn)行政主管機關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起60日內(nèi)向有管轄權(quán)的房地產(chǎn)行政主管機關(guān)或者人民政府提出行政復(fù)議申請。 復(fù)議申請書應(yīng)載明以下內(nèi)容： (1)申請人和被申請人的基本情況。 (2)申請復(fù)議的要求和理由。 (3)提出復(fù)議申請的日期。,2復(fù)議的受理 行政復(fù)議機關(guān)收到行政復(fù)議申請后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)進行審查，對不符合行政復(fù)議法規(guī)定的行政復(fù)議申請，決定不予受理，并書面告知申請人； 3復(fù)議案件的審理 行政復(fù)議機關(guān)在對被申請人作出的具體行政行為進行審查時，認(rèn)為其依據(jù)不合法，本機關(guān)有權(quán)處理的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)依法處理； 4行政復(fù)議的決定 行政復(fù)議機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起60日內(nèi)作出行政復(fù)議決定；,按照下列規(guī)定作出行政復(fù)議決定： (1)具體行政行為認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)?shù)?，決定維持。 (2)被申請人不履行法定職責(zé)的，決定其在一定期限內(nèi)履行。 (3)具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認(rèn)該具體行政行為違法；決定撤銷或者確認(rèn)該具體行政行為違法的，可以責(zé)令被申請人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為：主要事實不清、證據(jù)不足的。適用依據(jù)錯誤的。違反法定程序的。超越或者濫用職權(quán)的。具體行政行為明顯不當(dāng)?shù)摹?(4)被申請人不按照行政復(fù)議法第23條的規(guī)定提出書面答復(fù)、提交當(dāng)初作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料的，視為該具體行政行為沒有證據(jù)、依據(jù)，決定撤銷該具體行政行為。,四、房地產(chǎn)糾紛的仲裁解決 (一)房地產(chǎn)仲裁的概念和特征 1概念 房地產(chǎn)仲裁，是指民事主體之間因房地產(chǎn)發(fā)生糾紛，同意并請求房地產(chǎn)仲裁機構(gòu)對爭議做出公正裁決的活動。,2特征 (1)仲裁解決以雙方當(dāng)事人自愿為前提。 (2)仲裁具有強制性。 (3)仲裁具有保密性。 (4)仲裁員可以由當(dāng)事人自由選擇。 (5)不實行地域管轄和級別管轄。 (6)一裁終局原則。,3、仲裁與訴訟的共同點 (1)都是一種在第三者主持下解決爭議的活動。 (2)都是以民事法律法規(guī)作為實體法依據(jù)的。 (3)仲裁規(guī)則必須以民事訴訟法為基礎(chǔ)，在解決爭議時必須貫徹一定的程序規(guī)則，這與訴訟相同。,4、仲裁與訴訟的區(qū)別 (1)性質(zhì)不同。 (2)解決糾紛的范圍不同。 (3)取得管轄權(quán)的原因不同。 (4)解決糾紛的主持者不同。 (5)遵循的原則和制度有所不同。,3、仲裁制度的優(yōu)點 （1）更具有公正性、權(quán)威性和徹底性。 （2）當(dāng)事人享有很大的自主性。 （3）程序簡便，方式靈活。,(二)房地產(chǎn)仲裁的程序 1仲裁的申請 當(dāng)事人申請仲裁須符合的條件是： (1)有仲裁協(xié)議。 (2)有具體的仲裁請求和事實、理由。 (3)屬于仲裁委員會的受理范圍。,2仲裁的受理 仲裁委員會收到仲裁申請書之日起5日內(nèi)，認(rèn)為符合受理條件的，應(yīng)當(dāng)受理，并通知當(dāng)事人。 3組成仲裁庭 仲裁庭可以由3名仲裁員或者1名仲裁員組成。 4開庭和裁決 仲裁委員會應(yīng)當(dāng)在仲裁規(guī)則規(guī)定的期限內(nèi)將開庭日期通知雙方當(dāng)事人。 5裁決的執(zhí)行 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以按照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行。,五、房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決 (一)房地產(chǎn)訴訟的基本類型 房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決，是指人民法院在房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的參加下，通過訴訟程序，解決房地產(chǎn)糾紛的一種方式。 房地產(chǎn)訴訟分為兩大類：一類是房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟；另一類是房地產(chǎn)糾紛的行政訴訟。 例如，平等主體當(dāng)事人之間發(fā)生了土地使用權(quán)歸屬糾紛，雙方依法請求土地主管部門進行行政調(diào)處。,房地產(chǎn)民事訴訟與房地產(chǎn)行政訴訟的區(qū)別： 1解決糾紛的性質(zhì)不同 2提起訴訟的主體不同 3訴訟的目的不同 4訴訟的原則與方式不同 5適用的法律不同 6是否調(diào)解不同,（二）房地產(chǎn)行政訴訟 1、房地產(chǎn)行政訴訟的受案范圍 （1）行政許可 （2）行政裁決 （3）房地產(chǎn)登記 （4）房地產(chǎn)行政處罰,房地產(chǎn)行政訴訟的受案范圍具體有： 對罰、款吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收房地產(chǎn)的處罰不服的； 認(rèn)為房地產(chǎn)行政管理機關(guān)侵犯法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)的； 認(rèn)為符合法定條件申請房地產(chǎn)行政管理機關(guān)頒發(fā)使用證、產(chǎn)權(quán)證、準(zhǔn)建證和其他權(quán)證，而房地產(chǎn)行政機關(guān)拒絕頒發(fā)或不予答復(fù)的； 申請房地產(chǎn)行政機關(guān)行使保護人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)，而房地產(chǎn)行政機關(guān)拒絕履行或不予答復(fù)的； 認(rèn)為房地產(chǎn)行政管理機關(guān)違反要求履行義務(wù)的。,以下房地產(chǎn)糾紛則不屬行政訴訟受案范圍： 行政法規(guī)、規(guī)章或房地產(chǎn)行政管理機關(guān)制定、頒發(fā)的具有普遍約束力的決定、命令； 對房地產(chǎn)行政機關(guān)工作人員獎懲、任免等決定； 法律、法規(guī)規(guī)定由房地產(chǎn)行政機關(guān)最終裁決的具體行政行為； 法律、司法解釋規(guī)定不予受理的案件。,2、房地產(chǎn)行政訴訟的原則 (1)只審查具體行政行為的合法性。 (2)被告負(fù)有舉證責(zé)任。 (3)訴訟期間不停止具體行政行為的執(zhí)行，有法定情況的除外。 (4)不適用調(diào)解原則,3、房地產(chǎn)糾紛行政訴訟的程序 （1）起訴和受理 （2）審理和判決 （3）上訴 （4）申訴 （5）執(zhí)行,（三）房地產(chǎn)民事訴訟 民事訴訟的房地產(chǎn)案件受案范圍有：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛，房地產(chǎn)銷售糾紛，房地產(chǎn)租賃糾紛，房地產(chǎn)抵押與典當(dāng)糾紛，房地產(chǎn)贈與、析產(chǎn)、繼承糾紛，房地產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛等。 房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟的管轄有：級別管轄、地域管轄和專屬管轄。,房地產(chǎn)民事訴訟基本程序 1、起訴和受理 (1)起訴。根據(jù)民事訴訟法第108條的規(guī)定，起訴必須符合如下條件： 原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織。 有明確的被告。 有具體的訴訟請求和事實、理由。 屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄的范圍。 (2)受理。人民法院接到起訴后應(yīng)當(dāng)審查是否符合起訴條件。,2審理前的準(zhǔn)備 人民法院應(yīng)當(dāng)在立案受理之日起5日內(nèi)，將起訴狀副本送達(dá)被告。被告應(yīng)當(dāng)在接到起訴狀副本之日起15日內(nèi)提交答辯狀。被告提出答辯狀的，人民法院應(yīng)當(dāng)在收到之日起5日內(nèi)將答辯狀副本送達(dá)原告。,3開庭審理 法庭調(diào)查按照下列順序進行：(1)當(dāng)事人陳述。(2)告知證人的權(quán)利義務(wù)，證人作證，宣讀未到庭的證人證言。(3)出示書證、物證和視聽資料。(4)宣讀鑒定結(jié)論。(5)宣讀勘驗筆錄。 法庭辯論按照下列順序進行：(1)原告及其訴訟代理人發(fā)言。(2)被告及其訴訟代理人答辯。(3)第三人及其訴訟代理人發(fā)言或者答辯。(4)互相辯論。,4作出裁判 人民法院對公開審理或者不公開審理的案件，一律公開宣告判決。當(dāng)庭宣判的，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)發(fā)送判決書；定期宣判的，宣判后立即發(fā)給判決書。 判決書應(yīng)當(dāng)寫明：(1)案由、訴訟請求、爭議的事實和理由。(2)判決認(rèn)定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。(3)判決結(jié)果和訴訟費用的負(fù)擔(dān)。(4)上訴 期間和上訴的法院。判決書由審判人員、書記員署名，加蓋人民法院印章。,5上訴 (1)提起上訴。當(dāng)事人不服地方人民法院第一審判決的，有權(quán)在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。當(dāng)事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權(quán)在裁定書送達(dá)之日起10日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。 (2)二審審理。第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對上訴請求的有關(guān)事實和適用法律進行審查。 (3)二審裁判。第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：原判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判 決。原判決適用法律錯誤的，依法改判。原判決認(rèn)定事實錯誤，或者原判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判。原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。,討論 如何解決房地產(chǎn)買賣中的糾紛？,第三節(jié) 常見房地產(chǎn)糾紛處理的簡要分析,一、土地使用權(quán)糾紛 (一)國有土地使用權(quán)出讓糾紛 供地方式 出讓方式 1土地使用權(quán)出讓合同主體問題 依照城市房地產(chǎn)管理法和最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋(以下簡稱解釋)處理土地使用權(quán)出讓合同問題。 土地使用權(quán)出讓合同的主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。,2土地使用權(quán)出讓合同客體問題 在城市房地產(chǎn)管理法頒布實施之后，根據(jù)該法和解釋的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。 出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,(二)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛 1、轉(zhuǎn)讓主體問題 在城市房地產(chǎn)管理法頒布實施之后，根據(jù)該法和解釋，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。,2轉(zhuǎn)讓合同的客體問題 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)利用的轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán),3轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的年限問題 以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。,4轉(zhuǎn)讓合同擅自改變出讓合同中約定的土地用途問題 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，法院將予以支持。 5轉(zhuǎn)讓合同與變更登記關(guān)系問題 轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。,6重復(fù)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)問題 土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的情況,二、房地產(chǎn)開發(fā)中的糾紛 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)問題 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。,(二)未經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥土地使用權(quán)投資開發(fā)房地產(chǎn)問題 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。,(三)超額投資問題 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。,(四)房屋實際建筑面積不符合合同約定的分配問題 房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。 房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；,(五)房地產(chǎn)利益分配問題 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，法院不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴，具體包括： (1)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)。 (2)房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 (3)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例,(六)開發(fā)違法建筑的責(zé)任分配問題 當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯確定責(zé)任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。,(七)“假合建”問題 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險：只分配固定數(shù)量房屋的；只收取固定數(shù)額貨幣的；只以租賃或者其他形式使用房屋的。,三、房地產(chǎn)買賣糾紛 (一)廣告問題 商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。,(二)預(yù)售合同問題 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為 由，請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。,(三)欺詐問題 合同法規(guī)定，因欺詐而訂立的合同，當(dāng)事人可以請求解除。 (1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。 (2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 (3)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。 (4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。 (5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。,(四)房屋質(zhì)量問題 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。,(五)房屋面積“縮水”、“漲水”問題 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；,(六)房屋權(quán)屬證明問題 由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金： (1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。 (2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。 (3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。,(七)房屋包銷問題 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，法院將予以支持，但是當(dāng)事人另有約定的除外。,(八)按揭貸款問題 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。 因商品房買賣合同被確認(rèn)為無效或者被撤銷、解除，導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，法院將予以支持。,(九)在建房屋買賣中買受人權(quán)利與承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)協(xié)調(diào)問題 按照合同法第286條規(guī)定，在建工程的承包人對于建設(shè)工程價款的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但是，當(dāng)消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先權(quán)不得對抗買受人。,