民間資本投資房地產(chǎn)投資信托基金法律論文

民間資本投資房地產(chǎn)投資信托基金法律論文 　　一、房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀 　　房地產(chǎn)投資信托基金起源并成熟于美國，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金. REIT、是一種房地產(chǎn)融資工具，其本質(zhì)是一種房地產(chǎn)證券化的形式。根據(jù)收人模式的不同，REITs可以分為權(quán)益型、不動產(chǎn)擔(dān)保借貸型和混合型;根據(jù)組織形態(tài)的不同，REITs可以分為契約型和公司型;根據(jù)發(fā)行方式的不同，REITs可以分為公募型和私募型。 　　美國是全球發(fā)展REITs最早、發(fā)展最成熟的國家。自1960年推出第一只REITs產(chǎn)品至今，澳大利亞、法國和英國等先后推出REITs，亞洲的新興國家或地區(qū)如日本、新加坡、香港和臺灣近十兒年來通過立法也紛紛推出REITs，且發(fā)展迅速。2003年12月，我國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃法國歐尚天津第一店資金信托計劃(簡稱歐尚信托)被視為中國首個準(zhǔn)REIT2005年底，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金、越秀房地產(chǎn)投資信托基金和富房地產(chǎn)投資信托基金先后在香港上市。近年來，房地產(chǎn)信托規(guī)模不斷攀升。來自中國信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計顯示，截至2013年末，全行業(yè)存續(xù)的基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共14個，規(guī)模達130.65億元，占全部房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的1. 3%。 　　二、民間資本投資REITs的困境 　　(一)財產(chǎn)權(quán)屬不明，投資收益有風(fēng)險我國目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金本質(zhì)上仍是債權(quán)類產(chǎn)品，屬于信貸融資行為。國際通行立法都是確定信托中的財產(chǎn)權(quán)隨著信托的建立而轉(zhuǎn)移，受托人應(yīng)取得信托財產(chǎn)所有權(quán)。 　　(二)信托受益的自由流動性受阻 　　國際通行立法規(guī)定REITs大部分都在各大證券交易所上市，投資者可以自由處分其所持有的REITs的份額，凸顯了其流動性。中信啟航最大的亮點是可通過深交所交易，但細(xì)讀募集說明書后發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓門檻是如此之高。我國《信托法》第45條規(guī)定:共同受益人按照信托文件的規(guī)定享受信托利益。信托受益權(quán)是一種受到我國《信托法》認(rèn)可并保護的財產(chǎn)權(quán)利，信托投資公司發(fā)售的信托合同是領(lǐng)取信托收益的唯一合法憑證。 　　(三)投資門檻高，中小投資者投資受限 　　創(chuàng)立REITs的目的就是為了滿足投資者對不動產(chǎn)的強烈投資需求，因此國際通行的立法都未對個人投資者的資格及投資的最低數(shù)額進行限制，而我國《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第5條第3款和第6條②都是對個人投資者的限制性規(guī)定，如此高的個人投資信托門檻，使信托投資成為富人的游戲，把眾多的中小民間資本投資者攔阻在外。 　　四、REITS的立法建議 　　(一)規(guī)范立法 　　在我國進行REITs的立法，首先面臨的就是REITs立法模式的問題，國際上REITs的立法模式分為兩種:一是松散型立法，以美國為代表。為了順應(yīng)REITs自身的發(fā)展，美國采用特別法案的形式，用信托法、稅法、公司法、證券法等法律對REITs涉及的各個領(lǐng)域分別進行規(guī)范，其核心內(nèi)容是來自于對REITs的稅法和稅收優(yōu)惠政策，不過，這種監(jiān)管總體上呈寬松的態(tài)勢。二是專項型立法，以亞洲各國或地區(qū)為代表。如新加坡、香港和臺灣采取了統(tǒng)一制定REITs專項部門法規(guī)，監(jiān)管比較謹(jǐn)慎。 　　(二)明確信托財產(chǎn)權(quán)屬 　　房地產(chǎn)資產(chǎn)信托制度是一種財產(chǎn)管理制度。在信托關(guān)系成立后，信托財產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)相分離，受益人享有收益權(quán)即實質(zhì)的所有權(quán)，受托人享有所有權(quán)即名義所有權(quán)。在我國，物權(quán)法不承認(rèn)一個物上有多重的所有權(quán)，而信托制度是物權(quán)制度的一部分，因此我國法學(xué)理論和司法實踐很難對這一問題達成共識:受托人通過建立信托法律關(guān)系擁有信托財產(chǎn)的所有權(quán)而且必須為受益人的利益行使所有權(quán)。這將不利于保障受益人的投資權(quán)益，我國應(yīng)學(xué)習(xí)新加坡和臺灣的信托立法，雖然立法中普遍回避了信托財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題，但是針對受托人與受益人對信托財產(chǎn)是否享有所有權(quán)這一點在法學(xué)理論上已經(jīng)基本達成共識，即在信托法律關(guān)系中并不存在一種絕對所有權(quán)。 　　(三)實現(xiàn)收益憑證自由流動 　　REITs本質(zhì)是一種房地產(chǎn)證券化的形式。我國目前的立法不承認(rèn)REITs的資產(chǎn)證券化，即信托受益憑證僅以合同形式存在，還不是一種法定的有價證券，且限制其只能在公開的二級市場流通。自由流動性是REITs體現(xiàn)其巨大魅力的重要特征之一，也是REITs的生命力所在。為此，筆者建議我國效仿臺灣地區(qū)采用信托形式成立的REITs模式，這一模式更適合現(xiàn)行法律體系和監(jiān)管要求。由于REITs在其操作的實務(wù)過程中就體現(xiàn)著信托法律關(guān)系，因此在實踐中運用信托原理就可能使REITs避開現(xiàn)有立法障礙。在我國當(dāng)前的信托法律體制框架下，REITs應(yīng)當(dāng)采用契約型方式設(shè)立，信托投資公司作為REITs受托人，以信托投資公司名義采取公募的方式參照我國證券市場上現(xiàn)有的封閉式證券投資基金的運作模式發(fā)行REITs受益證券，證券化的收益憑證就可以直接上市交易，這樣就解決了收益憑證自由流動性的現(xiàn)實困境，從而最大限度地降低投資者的投資風(fēng)險。 [民間資本投資房地產(chǎn)投資信托基金法律論文]