《物業(yè)管理服務合同》PPT課件.ppt

第四章 物業(yè)管理服務合同第 一 節(jié) 物 業(yè) 管 理 服 務 合 同 概 述 第 2頁 n （ 一 ） 物 業(yè) 管 理 合 同 的 含 義n 物 業(yè) 管 理 合 同 是 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 與 委 托 人 簽 訂 的 ， 物 業(yè) 管 理 企業(yè) 接 受 委 托 提 供 物 業(yè) 管 理 服 務 ， 委 托 人 支 付 管 理 費 用 的 合 同 。它 又 被 稱 為 物 業(yè) 管 理 服 務 合 同 或 物 業(yè) 管 理 委 托 合 同 。n 物 業(yè) 管 理 合 同 是 委 托 合 同 的 一 種 。n 所 謂 委 托 ， 是 指 將 事 情 或 事 務 交 給 他 人 辦 理 的 意 思 。n 委 托 他 人 辦 理 事 務 的 人 被 稱 為 委 托 人 ； n 接 受 他 人 的 委 托 ， 為 他 人 的 利 益 辦 理 委 托 事 務 的 人 被 稱 為 受 托 人 。n 根 據 物 業(yè) 管 理 條 例 的 規(guī) 定 ， 物 業(yè) 管 理 合 同 可 以 分 為 兩 種 ：n 前 期 物 業(yè) 管 理 合 同n 物 業(yè) 管 理 合 同 第 3頁 n其特殊之處。如：n物業(yè)合同具有特定的財產管理內容n物管企業(yè)作為受托人，具有獨立的法人資格n物管企業(yè)可以自行將物業(yè)服務合同中的專項服務項目委托他人完成 第 4頁 （二）物業(yè)服務合同的特征n物業(yè)服務合同能夠使當事人意思表示一致的產物n物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提n物業(yè)服務合同是有償的n物業(yè)服務合同即使諾成性合同又使雙務合同n物業(yè)服務合同是勞務合同n物業(yè)服務合同受到較多的國家干預 第 5頁 （ 三 ） 物 業(yè) 管 理 合 同 和 業(yè) 主 公 約 的 區(qū) 別 n 1.兩 者 簽 訂 的 主 體 不 同n 物 業(yè) 管 理 合 同 是 兩 個 主 體 物 業(yè) 公 司 、 業(yè) 主 ；n 業(yè) 主 公 約 則 是 多 個 主 體 業(yè) 主 、 開 發(fā) 商 、 業(yè) 主 委員 會 、 非 業(yè) 主 使 用 人 ， 他 們 為 了 分 清 彼 此 的 權 利義 務 而 簽 訂 公 約 。n 2.內 容 不 同n 物 業(yè) 管 理 合 同 的 主 要 內 容 是 明 確 委 托 人 （ 主 要 是業(yè) 主 ） 和 受 托 人 （ 物 業(yè) 公 司 ） 之 間 的 權 利 義 務 關系 ； n 業(yè) 主 公 約 的 主 要 內 容 則 是 規(guī) 定 業(yè) 主 自 我 約 束 的 方面 ， 它 對 業(yè) 主 不 可 以 進 行 的 活 動 作 出 了 規(guī) 定 。 第 二 節(jié) 物 業(yè) 管 理 合 同 的 訂 立 第 7頁 物 業(yè) 管 理 合 同 訂 立 方 式 n 物 業(yè) 管 理 合 同 目 前 有 兩 種 訂 立 方 式 ：n 第 一 ， 協(xié) 商 方 式 ；n 第 二 ， 招 標 方 式 。n 根 據 物 業(yè) 管 理 條 例 第 二 十 四 條 的 規(guī) 定 ，前 期 物 業(yè) 管 理 合 同 除 特 殊 情 況 外 ， 應 當 采 用招 標 方 式 訂 立 。 對 于 業(yè) 主 與 物 業(yè) 公 司 訂 立 的物 業(yè) 管 理 合 同 ， 法 規(guī) 則 沒 有 規(guī) 定 具 體 的 訂 立方 式 ， 它 既 可 以 采 取 協(xié) 商 方 式 ， 也 可 以 采 取招 標 方 式 。 第 8頁 （ 一 ） 協(xié) 商 方 式 n 所 謂 協(xié) 商 方 式 ， 就 是 指 準 備 委 托 方 （ 業(yè) 主 方 ） 或 欲 求 受 托 方（ 物 業(yè) 公 司 ） 向 對 方 發(fā) 出 要 約 并 經 過 對 方 承 諾 ， 依 法 以 書 面方 式 訂 立 正 式 的 物 業(yè) 管 理 合 同 。n 在 協(xié) 商 過 程 中 ， 仍 然 要 遵 循 要 約 、 承 諾 的 程 序 。 并 且 根 據 誠實 信 用 原 則 ， 都 要 履 行 先 合 同 義 務 ， 即 彼 此 之 間 的 協(xié) 助 、 保密 、 通 知 、 保 護 等 義 務 ， 如 果 因 為 沒 有 盡 到 先 合 同 義 務 而 造成 對 方 損 失 的 ， 要 承 擔 締 約 過 失 責 任 。n 所 謂 締 約 過 失 責 任 ， 是 指 在 合 同 訂 立 過 程 中 ， 一 方 由 于 有 過錯 、 違 背 誠 實 信 用 原 則 ， 造 成 對 方 信 賴 利 益 的 損 失 ， 而 必 須承 擔 的 責 任 。 我 國 合 同 法 第 四 十 二 條 規(guī) 定 ： “ 當 事 人 在訂 立 合 同 過 程 中 有 下 列 情 形 之 一 ， 給 對 方 造 成 損 失 的 ， 應 當承 擔 損 害 賠 償 責 任 ： n （ 一 ） 假 借 訂 立 合 同 ， 惡 意 進 行 磋 商 ；n （ 二 ） 故 意 隱 瞞 與 訂 立 合 同 有 關 的 重 要 事 實 或 者 提 供 虛 假 情 況 ；n （ 三 ） 有 其 他 違 背 誠 實 信 用 原 則 的 行 為 。 ” 第 9頁 （ 二 ） 招 標 方 式 n 招 標 方 式 可 以 分 為 兩 種 ：n 第 一 ， 公 開 招 標 。 即 招 標 人 以 招 標 公 告 的 方 式 邀 請 不 特 定 的 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 投 標 。 依 法 必 須 進 行 招 標 項 目 的 招 標 公 告 ， 應 當 通 過 國 家 指 定 的報 刊 、 信 息 網 絡 或 者 其 他 媒 體 發(fā) 布 。n 第 二 ， 邀 請 招 標 。 即 招 標 人 以 投 標 邀 請 書 的 方 式 邀 請 特 定 的 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 投 標 。 采 用 邀 請 招 標 方 式 的 ， 應 當 向 三 個 以 上 具 備 承 擔 招 標 項 目的 能 力 、 資 信 良 好 的 特 定 法 人 或 其 他 組 織 發(fā) 出 投 標 邀 請 書 。 n 可 以 列 入 招 標 范 圍 的 物 業(yè) 管 理 項 目 分 為 以 下 幾 種 ： n 新 開 發(fā) 建 成 的 物 業(yè) ；n 開 發(fā) 商 對 原 物 業(yè) 公 司 不 滿 意 的 物 業(yè) ；n 業(yè) 主 對 原 物 業(yè) 公 司 不 滿 意 的 物 業(yè) ；n 因 房 管 單 位 改 制 推 出 的 物 業(yè) ；n 因 政 府 需 要 的 物 業(yè) 。 第 三 節(jié) 物 業(yè) 管 理 合 同 的 內 容 與 效 力 第 11頁 一 、 物 業(yè) 管 理 合 同 的 條 款 n根據我國合同法第十二條規(guī)定：“合同一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法?！碑斒氯诉€可以按照各類合同的示范文本訂立合同。n物業(yè)管理條例第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。” n 物 業(yè) 管 理 合 同 一 般 由 三 部 分 組 成 ， 即 合 同 的 首 部 、主 文 和 結 尾 。 第 12頁 （ 一 ） 合 同 首 部 n 1.合 同 名 稱 和 編 號 。n 2.訂 立 合 同 的 日 期 ： 日 期 也 可 以 放 在 合 同 文 本 的 結尾 加 以 規(guī) 定 。n 3.訂 約 地 點 。n 4.合 同 當 事 人 ： 委 托 人 （ 甲 方 ） 和 被 委 托 人 （ 乙 方 ）的 名 稱 和 住 所 。n 5.訂 約 理 由 ： 根 據 建 設 部 和 國 家 工 商 行 政 管 理 總 局發(fā) 布 的 物 業(yè) 管 理 合 同 范 本 ， 訂 約 理 由 通 常 是 ： “ 根據 有 關 法 律 、 法 規(guī) ， 在 自 愿 、 平 等 、 協(xié) 商 一 致 的 基礎 上 ， 甲 方 將 X X物 業(yè) 委 托 于 乙 方 實 行 物 業(yè) 管 理 ， 訂立 本 合 同 。 ” 第 13頁 （ 二 ） 合 同 主 文 n 合 同 主 文 又 稱 為 合 同 的 正 文 ， 是 關 于 物 業(yè) 具體 情 況 、 雙 方 權 利 義 務 、 違 約 責 任 等 問 題 的具 體 規(guī) 定 ， 具 有 內 容 詳 細 而 全 面 、 操 作 性 強的 特 點 。 主 文 應 當 包 含 以 下 條 款 ： n 1.物 業(yè) 基 本 情 況n 物 業(yè) 的 名 稱 和 類 型 ； n 物 業(yè) 坐 落 的 位 置 （ X市 X區(qū) X路 X號 ） ；n 物 業(yè) 的 東 西 南 北 四 至 ；n 物 業(yè) 的 占 地 面 積 和 建 筑 面 積 。 第 14頁 n 2.委 托 管 理 事 項n （ 1） 對 房 屋 建 筑 共 用 部 位 、 共 用 設 施 設 備 、 市 政 公 用 設施 和 附 屬 建 筑 物 、 構 筑 物 等 進 行 維 護 和 保 養(yǎng) 。n （ 2） 對 公 共 生 態(tài) 環(huán) 境 的 管 理 ， 包 括 對 公 用 綠 地 、 花 木 、建 筑 小 品 等 的 養(yǎng) 護 和 管 理 ； 對 公 共 環(huán) 境 衛(wèi) 生 的 維 護 。n （ 3） 維 持 公 共 秩 序 和 對 交 通 與 車 輛 停 放 秩 序 的 管 理 。n （ 4） 代 為 物 業(yè) 經 營 和 財 務 管 理 的 事 務 。n （ 5） 組 織 開 展 社 區(qū) 文 化 娛 樂 活 動 。 n （ 6） 對 于 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使 用 人 房 屋 的 自 用 部 位 、 自 用 設 施及 設 備 的 維 修 、 養(yǎng) 護 ， 在 當 事 人 提 出 委 托 時 應 接 受 委 托 并收 取 合 理 費 用 。n （ 7） 其 他 委 托 事 項 。 第 15頁 n 3.委 托 管 理 期 限n 合 同 通 常 明 確 規(guī) 定 委 托 管 理 物 業(yè) 的 起 始 和 結 束 時 間 。n 4.雙 方 的 權 利 義 務n （ 1） 甲 方 即 委 托 方 的 權 利 義 務 規(guī) 定n 甲 方 的 主 要 權 利 有 以 下 幾 類 ：n 代 表 權n 公 約 制 定 權 n 審 定 權n 監(jiān) 督 權n 指 示 權n 其 他 權 利 第 16頁 n 甲 方 的 主 要 義 務 如 下 ：n 協(xié) 助 義 務：協(xié)助受托方接管委托的物業(yè)；負責收集、整理物業(yè)管理所需要的全部圖紙、檔案、資料，并在一定期限內向受托方移交；協(xié)助受托方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動等。 n 在 約 定 期 限 內 向 受 托 人 提 供 管 理 用 房 （ 有 償 或 者 無 償 由雙 方 約 定 ） ； 在 約 定 期 限 內 向 受 托 人 提 供 有 償 的 經 營 性 商業(yè) 用 房 。n 按 照 業(yè) 主 公 約 約 束 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使 用 人 的 違 約 行 為 。 n 當 業(yè) 主 和 業(yè) 主 使 用 人 不 按 規(guī) 定 交 納 物 業(yè) 管 理 費 時 ， 負 責催 交 或 以 其 他 方 式 償 付 。n 如 果 甲 方 是 房 地 產 開 發(fā) 企 業(yè) ， 則 其 委 托 乙 方 管 理 的 房 屋 、設 施 、 設 備 應 達 到 國 家 驗 收 標 準 要 求 ， 否 則 負 責 返 修 或 者委 托 乙 方 返 修 ， 支 付 全 部 費 用 等 。 第 17頁 n （ 2） 乙 方 即 受 托 方 的 權 利 和 義 務n 根 據 有 關 法 律 法 規(guī) 和 合 同 約 定 ， 制 定 物 業(yè) 管 理 制 度 。n 按 照 合 同 約 定 ， 收 取 物 業(yè) 管 理 費 用 的 權 利 。n 對 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使 用 人 違 反 法 規(guī) 、 規(guī) 章 的 行 為 ， 提 請 有 關部 門 處 理 。n 轉 委 托 的 限 制 ： 可 選 聘 專 營 公 司 承 擔 本 物 業(yè) 的 專 項 管 理業(yè) 務 ， 但 不 得 將 本 物 業(yè) 的 管 理 責 任 轉 讓 給 第 三 方 。n 負 責 編 制 房 屋 、 附 屬 建 筑 物 、 構 筑 物 、 設 施 、 設 備 、 綠化 等 的 年 度 維 修 養(yǎng) 護 計 劃 和 大 、 中 修 方 案 ， 經 雙 方 議 定 后由 乙 方 組 織 實 施 。 第 18頁 n 告 知 義 務 ： 受 托 人 應 不 遲 延 地 向 委 托 人 報 告 受 托 人 辦 事 的 進 展 情 況 ，答 復 委 托 人 的 詢 問 ， 或 者 就 重 大 事 項 提 出 書 面 報 告 ； 向 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使用 人 告 知 物 業(yè) 使 用 的 有 關 規(guī) 定 ； 在 約 定 期 限 內 ， 向 全 體 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使用 人 公 布 管 理 費 用 收 支 賬 目 。n 負 責 編 制 物 業(yè) 管 理 年 度 計 劃 、 資 金 使 用 計 劃 及 決 算 報 告 。n 不 越 權 義 務 ： 受 托 人 必 須 在 代 理 權 限 內 忠 實 地 為 委 托 人 利 益 辦 理 委托 事 務 ， 對 于 超 越 委 托 權 限 的 行 為 ， 委 托 人 如 果 不 予 以 追 認 的 ， 一 切后 果 由 受 托 人 承 擔 。 例 如 ， 對 本 物 業(yè) 的 公 用 設 施 不 得 擅 自 占 用 和 改 變使 用 功 能 ， 如 需 在 本 物 業(yè) 內 改 、 擴 建 或 完 善 配 套 項 目 ， 須 與 甲 方 協(xié) 商經 甲 方 同 意 后 報 有 關 部 門 批 準 方 可 實 施 。 n 財 產 和 相 關 資 料 的 保 管 和 移 交 義 務 ： 在 合 同 存 續(xù) 期 間 內 ， 受 托 方 必須 妥 善 經 營 和 保 管 物 業(yè) 財 產 和 相 關 資 料 。 在 合 同 終 止 時 ， 受 托 方 必 須向 委 托 方 移 交 全 部 經 營 性 商 業(yè) 用 房 、 管 理 用 房 及 物 業(yè) 管 理 的 全 部 檔 案資 料 。n 接 受 業(yè) 主 和 行 政 主 管 部 門 的 指 導 監(jiān) 督 。 第 19頁 5.管 理 服 務 的 質 量 及 標 準 約 定n 如 何 確 定 物 業(yè) 管 理 服 務 的 質 量 及 其 標 準 ， 是 衡 量 物業(yè) 公 司 是 否 能 夠 很 好 履 行 合 同 義 務 的 重 要 標 尺 。 我們 可 以 從 以 下 幾 個 方 面 對 此 作 出 約 定 ：n 房 屋 外 觀 ；n 設 備 運 行 ；n 房 屋 及 設 施 、 設 備 的 維 修 和 養(yǎng) 護 ； n 公 共 環(huán) 境 ；n 綠 化 ；n 交 通 秩 序 和 車 輛 停 放 秩 序 ；n 保 安 ；n 物 業(yè) 的 急 修 和 小 修 ；n 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使 用 人 對 委 托 方 工 作 的 滿 意 率 等 。 第 20頁 第 21頁 第 22頁 第 23頁 第 24頁 6.物 業(yè) 管 理 服 務 費 用 n （ 1） 物 業(yè) 管 理 服 務 費n 由 當 事 人 雙 方 協(xié) 商 決 定 物 業(yè) 管 理 服 務 費 的 給 付 方 式 、 支 付 時間 和 地 點 。n 關 于 給 付 方 式 ， 雙 方 可 以 約 定 在 委 托 事 項 辦 理 完 畢 之 時 ， 由 委 托 方 一次 性 給 付 ； 或 者 先 由 受 托 方 自 負 費 用 ， 然 后 由 委 托 方 一 次 性 給 付 ； 同時 ， 也 可 以 變 一 次 性 給 付 為 分 期 給 付 。 在 給 付 物 業(yè) 管 理 費 時 ， 還 要 約定 清 楚 是 現(xiàn) 金 給 付 還 是 票 據 給 付 ， 以 免 發(fā) 生 糾 紛 。 n 對 于 支 付 的 時 間 和 地 點 也 要 約 定 清 楚 。n 物 業(yè) 管 理 費 的 計 算 通 常 的 做 法 是 按 照 房 屋 的 建 筑 面 積 每 月 每平 方 米 多 少 錢 向 業(yè) 主 或 物 業(yè) 使 用 人 收 取 。n 如 果 因 為 管 理 期 限 較 長 ， 還 可 以 按 照 雙 方 約 定 的 標 準 進 行 調 整 。n 如 果 發(fā) 生 物 業(yè) 管 理 服 務 費 用 逾 期 不 交 的 ， 則 還 應 當 由 該 行 為 人 交 納 一定 的 滯 納 金 。n 一 些 專 項 服 務 （ 例 如 組 織 社 區(qū) 文 化 娛 樂 活 動 ） 的 報 酬 ， 則 須 另 行 約 定 。n 特 約 服 務 項 目 屬 于 物 業(yè) 公 司 的 自 營 業(yè) 務 范 圍 ， 因 享 受 該 種 服 務 而 發(fā) 生的 費 用 報 酬 由 當 事 人 自 己 約 定 ， 不 在 物 業(yè) 管 理 合 同 規(guī) 定 的 范 圍 以 內 。 第 25頁 n （ 2） 車 位 使 用 費n 該 費 用 按 照 露 天 車 位 、 車 庫 等 不 同 的 車 位 進 行 收 費 ， 標 準 由 雙 方 約 定 。n （ 3） 房 屋 的 共 用 部 位 、 共 用 設 施 、 設 備 、 公 共 場 地 的 維 護 費n （ 4） 其 他 費 用n 包 括 業(yè) 主 或 物 業(yè) 使 用 人 自 用 部 位 的 維 修 、 保 養(yǎng) 費 用 等 等 。n 這 里 需 要 特 別 說 明 的 有 兩 個 問 題 ：n 第 一 ， 物 業(yè) 管 理 費 用 分 為 兩 種 ， 一 種 是 政 府 指 導 價 ； 一 種 是 當 事 人 自行 協(xié) 商 達 成 的 價 格 。 n 第 二 ， 根 據 我 國 合 同 法 第 六 十 三 條 規(guī) 定 ： “ 執(zhí) 行 政 府 定 價 或 者 政府 指 導 價 的 ， 在 合 同 約 定 的 交 付 期 限 內 政 府 價 格 調 整 時 ， 按 照 交 付 時的 價 格 計 算 。 逾 期 交 付 標 的 物 的 ， 遇 價 格 上 漲 時 ， 按 照 原 價 格 執(zhí) 行 ；價 格 下 降 時 ， 按 照 新 價 格 執(zhí) 行 。 逾 期 提 取 標 的 物 或 者 逾 期 付 款 的 ， 遇價 格 上 漲 時 ， 按 照 新 價 格 執(zhí) 行 ； 價 格 下 降 時 ， 按 照 原 價 格 執(zhí) 行 。 ” 所以 ， 對 于 執(zhí) 行 政 府 指 導 價 的 管 理 服 務 項 目 的 價 格 ， 可 能 會 發(fā) 生 非 基 于當 事 人 意 志 的 變 化 ， 具 體 如 何 確 定 價 格 ， 應 當 遵 照 合 同 法 的 上 述 規(guī) 定 。 第 26頁 n 7.違 約 責 任n 對 于 違 約 責 任 的 承 擔 方 式 ， 分 為 以 下 幾 種 ： 實 際 履 行 、 賠 償 損 失 等 。另 外 ， 對 于 雙 方 在 合 同 中 既 約 定 了 違 約 金 又 約 定 了 定 金 的 ， 根 據 我 國 合 同 法 第 一 百 一 十 六 條 ， 對 方 可 以 選 擇 適 用 違 約 金 或 者 定 金 條 款 。在 支 付 了 違 約 金 或 者 定 金 之 后 ， 如 果 仍 然 不 能 補 償 對 方 損 失 的 ， 還 應當 進 行 賠 償 。 當 事 人 也 可 以 約 定 賠 償 的 基 本 原 則 、 提 出 賠 償 要 求 的 期限 、 提 出 賠 償 請 求 的 通 知 方 法 、 應 當 提 供 的 證 明 文 件 及 相 關 單 據 等 。n 8.變 更 、 解 除 或 終 止 合 同 的 約 定n 除 了 法 定 事 由 以 外 ， 當 事 人 可 以 自 由 約 定 合 同 變 更 、 解 除 和 終 止 的 情形 以 及 由 此 造 成 損 失 的 賠 償 條 款 。n 9.約 定 的 其 他 事 項 n （ 1） 保 密 條 款n （ 2） 爭 議 解 決 條 款n （ 3） 對 轉 委 托 的 限 制n （ 4） 合 同 生 效 期 限 的 約 定 ， 等 等 。 第 27頁 獎罰措施 n在各項管理目標、經濟指標全面完成的情況下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額的獎勵乙方。n如該住宅區(qū)被評為全國、省級文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元(全國)或人民幣元(省級)以資鼓勵；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款的利息。n如甲方不能完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當予以補償或承擔相應責任。 n如乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應責成乙方限期完成或改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣元至元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。 第 28頁 某小區(qū)物業(yè)服務合同示例n附物業(yè)管理合同示例： 小區(qū)物業(yè)管理合同n甲方(委托方)： 住宅區(qū)業(yè)主管理委員會n乙方(受托方)： 物業(yè)管理公司n為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內房屋及公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、文明的居住環(huán)境，經雙方協(xié)商同意簽定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：n n一、委托管理范圍及內容n(一)甲方將位于區(qū)路(街)的住宅區(qū)范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。n(二)管理事項包括：n1.房屋的使用、維修、保養(yǎng)；n2.區(qū)內公共設備、設施及場所(場地)的使用、維修、養(yǎng)護和管理；n3.清潔衛(wèi)生；n4.公共生活秩序；n5.文娛活動場所；n6.便民服務網點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場所； n7.車輛行駛及停放；n8.住宅區(qū)檔案、資料管理；n9.政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。n二、委托管理期限n雙方商定委托管理期限為自年月起至年月止。 第 29頁 n 三 、 雙 方 責 任 、 權 利 、 義 務n 1.甲 方 依 照 住 宅 區(qū) 條 例 如 本 合 同 將 住 宅 區(qū) 委 托 乙 方 實 行 物 業(yè) 管 理 ；n 2.監(jiān) 督 乙 方 對 公 用 設 施 專 用 基 金 的 合 理 使 用 ， 并 按 公 用 設 施 專 用 基 金 管理 辦 法 撥 付 給 乙 方 ；n 3.向 乙 方 提 供 管 理 用 房 平 方 米 ， 按 廉 租 房 標 準 收 取 租 金 ；n 4.負 責 向 乙 方 提 供 本 住 宅 區(qū) 工 程 建 設 竣 工 資 料 ， 并 在 乙 方 管 理 期 滿 時 予以 收 回 ；n 5.甲 方 不 得 干 涉 乙 方 依 法 或 依 本 合 同 規(guī) 定 內 容 所 進 行 的 管 理 和 經 營 活 動 ；n 6.對 乙 方 的 管 理 實 施 監(jiān) 督 檢 查 ， 每 半 年 一 次 考 核 評 定 ， 如 出 現(xiàn) 乙 方 管 理不 善 造 成 重 大 經 濟 損 失 ， 有 權 終 止 合 同 ； n .n (二 )乙 方 責 任 、 權 利 、 義 務n 1.根 據 有 關 法 律 、 法 規(guī) 、 結 合 實 際 情 況 ， 制 定 本 住 宅 區(qū) 物 業(yè) 管 理 辦 法 ；n 2.遵 守 各 項 管 理 法 規(guī) 及 合 同 規(guī) 定 的 責 任 要 求 ， 根 據 甲 方 授 權 ， 對 本 住 宅區(qū) 物 業(yè) 實 施 綜 合 管 理 ， 確 保 實 現(xiàn) 管 理 目 標 、 經 濟 指 標 ， 并 承 擔 相 應 的 責 任 ，自 覺 接 受 甲 方 的 檢 查 、 監(jiān) 督 ；n 3.根 據 住 宅 區(qū) 內 大 、 中 修 的 要 求 制 定 維 修 方 案 ， 報 甲 方 審 議 通 過 后 ， 從公 用 設 施 專 用 基 金 中 領 取 所 需 要 的 維 修 費 ；n 4.接 受 甲 方 對 管 理 過 程 中 財 務 賬 目 的 監(jiān) 督 并 報 告 工 作 ， 每 月 向 甲 方 報 送一 次 財 務 報 表 ， 每 三 個 月 向 全 體 業(yè) 主 張 榜 公 布 一 次 管 理 費 收 支 賬 目 ； n 5.對 住 宅 區(qū) 的 公 用 設 施 不 得 擅 自 占 用 或 改 變 其 使 用 功 能 ， 乙 方 如 在 住 宅區(qū) 內 改 擴 建 完 成 配 套 項 目 ， 須 報 甲 方 和 有 關 部 門 批 準 后 方 可 實 施 ；n 第 30頁 n 四 、 管 理 目 標 和 經 濟 指 標n (一 )各 項 管 理 目 標 和 經 濟 指 標 的 設 定 ， 依 建 設 部 及 市 規(guī) 定的 標 準 執(zhí) 行 ， 并 在 乙 方 接 管 本 物 業(yè) 半 年 后 達 到 標 準 。n (二 )確 保 年 完 成 收 費 指 標 萬 元 ， 合 理 支 出 萬元 ， 乙 方 可 提 取 所 收 管 理 費 的 %作 為 經 營 收 入 。n 五 、 風 險 抵 押n (一 )乙 方 在 合 同 簽 訂 之 日 起 七 日 內 向 甲 方 一 次 性 支 付 人 民幣 元 ， 作 為 風 險 抵 押 金 ；n (二 )乙 方 完 成 合 同 規(guī) 定 的 管 理 目 標 和 經 濟 指 標 ， 甲 方 在 合同 期 滿 后 退 還 全 部 抵 押 金 及 銀 行 活 期 存 款 利 息 ； n . n 六 、 獎 罰 措 施n (一 )在 各 項 管 理 目 標 、 經 濟 指 標 全 面 完 成 的 情 況 下 ， 管 理費 如 有 節(jié) 余 ， 甲 方 按 節(jié) 余 額 的 獎 勵 乙 方 。n (二 )如 該 住 宅 區(qū) 被 評 為 全 國 、 省 級 文 明 住 宅 小 區(qū) ， 甲 方 分別 獎 勵 乙 方 人 民 幣 元 (全 國 )或 人 民 幣 元(省 級 )以 資 鼓 勵 ； 獲 得 上 級 部 門 單 項 獎 或 有 關 榮 譽 的 獎 金 另 訂 ；如 在 乙 方 管 理 期 間 ， 由 乙 方 獲 得 的 文 明 小 區(qū) 稱 號 被 上 級 部 門 取消 ， 則 乙 方 應 全 部 返 還 上 述 獎 金 及 銀 行 活 期 存 款 的 利 息 。n . 第 31頁 n 七 、 合 同 變 更 、 補 充 與 終 止n (一 )經 雙 方 協(xié) 商 一 致 ， 可 對 本 合 同 條 款 進 行 修 訂 、 更 改 和 補 充 ， 以書 面 合 同 為 準 ；n (二 )合 同 規(guī) 定 的 管 理 期 滿 ， 本 合 同 自 然 終 止 ， 各 方 如 欲 續(xù) 訂 合 同 ，須 于 期 滿 前 三 個 月 向 對 方 提 出 書 面 意 見 ；n (三 )合 同 終 止 后 ， 乙 方 可 參 加 甲 方 的 委 托 管 理 招 標 并 在 同 等 條 件 下優(yōu) 先 承 包 管 理 ， 但 根 據 有 關 條 例 和 規(guī) 定 被 取 消 優(yōu) 先 承 包 管 理 資 格 的 除 外 。n 八 、 其 它 事 項n (一 )本 合 同 執(zhí) 行 期 間 ， 如 遇 不 可 抗 拒 的 自 然 災 害 (臺 風 、 洪 水 、 地 震等 )， 造 成 經 濟 損 失 的 ， 雙 方 應 相 互 體 諒 ， 共 同 協(xié) 商 ， 合 理 分 攤 。 n (二 )本 合 同 自 簽 訂 之 日 起 生 效 。n (三 )本 合 同 一 式 三 份 ， 甲 乙 雙 方 和 區(qū) 房 地 產 管 理 部 門 各 執(zhí) 一 份 ， 具有 相 同 法 律 效 力 。n (四 )雙 方 如 對 合 同 發(fā) 生 爭 議 ， 協(xié) 商 不 成 的 ， 提 請 市 房 地 產 管 理 部 門調 解 ， 調 解 不 成 的 由 市 中 級 人 民 法 院 裁 決 。n n 甲 方 (簽 章 )： 乙 方 (簽 章 )：n 代 表 (簽 名 )： 代 表 (簽 名 )：n 合 同 訂 立 日 期 ： 年 月 日 第 32頁 （二） 物業(yè)服務合同的分類n 1、前期物業(yè)服務合同n由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂n過渡性，地一次業(yè)主大會之前n要式合同n前期物業(yè)服務合同（示范文本）2004年9月6日 第 33頁 2、前期物業(yè)管理服務協(xié)議n購房人（業(yè)主）在簽訂房屋買賣（預售）合同時，應同時簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。n甲方：開發(fā)企業(yè)或委托的物管企業(yè)n乙方：購房人n期限：購房之日至業(yè)主委員會與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的服務合同生效時 第 34頁 協(xié)議的特征n購房人在購房時必須同時簽訂協(xié)議n協(xié)議的基本內容應與前期物業(yè)管理服務合同一致n協(xié)議應經政府主管部門審定n協(xié)議的內容必須對所有購房人一致 第 35頁 3、物業(yè)服務合同n甲方：業(yè)主委員會n乙方：物業(yè)管理公司n一般應在業(yè)主委員會成立3個月內，最遲不超過6個月n合同期限以年為單位，一般為3年 第 36頁 物業(yè)服務合同簽訂要點n宜細不宜粗原則n委托項目n可委托項目的具體內容n管理服務的質量標準n管理和服務費用n對物管企業(yè)的獎懲約定條款 第 37頁 n不應有無償無限期的承諾n既要實事求是，又要留有余地n物管企業(yè)量力而行n對分期建設項目、分期建成時的物業(yè)管理的承諾n要明確違約整人的界定與爭議的解決方式 第 四 節(jié) 物 業(yè) 管 理 合 同 的 違 約 、變 更 和 終 止 第 39頁 一 、 物 業(yè) 管 理 合 同 的 變 更 n 物 業(yè) 管 理 合 同 的 變 更 是 指 有 效 成 立 的 物 業(yè) 管理 合 同 尚 未 履 行 或 者 未 履 行 完 畢 之 前 ， 基 于一 定 法 律 事 實 的 出 現(xiàn) 而 導 致 合 同 的 主 體 、 內容 等 發(fā) 生 改 變 。n 它 包 括 物 業(yè) 管 理 合 同 的 主 體 變 更 、 內 容 變 更兩 個 方 面 。 n情況一：一方提出變更自己的權利義務，另一方只作與之相應的變更 n情況二：雙方同時提出合同變更 第 40頁 內 容 變 更 n 例 如 ， 天 津 市 某 小 區(qū) 的 物 業(yè) 公 司 在 與 業(yè) 主 委 員 會訂 立 的 物 業(yè) 管 理 合 同 中 約 定 ， 物 業(yè) 管 理 服 務 費 按照 每 平 方 米 1元 的 標 準 收 取 ， 保 證 提 供 達 到 一 級 標準 的 服 務 質 量 。 但 是 在 執(zhí) 行 過 程 中 ， 由 于 物 業(yè) 公司 的 能 力 所 限 ， 無 法 達 到 一 級 標 準 ， 故 業(yè) 主 委 員會 與 物 業(yè) 公 司 進 行 協(xié) 商 ， 將 收 費 標 準 下 降 為 0.75元 每 月 每 平 方 米 ， 標 準 改 為 二 級 。 這 就 屬 于 物 業(yè)管 理 合 同 內 容 的 變 更 。 第 41頁 二、合同解除n解除，指合同在有效期內，依法終止合同的權利義務關系，終止合同的履行。n物業(yè)服務合同解除原因：n約定解除合同的條件成立n事后協(xié)商解除n因物業(yè)管理企業(yè)被吊銷資質、解散、破產，不具備履行合同能力 n合同期限屆滿 第 42頁 三 、 合 同 終 止 n 物 業(yè) 管 理 合 同 的 終 止 ， 是 指 由 于 一 定 的 法 律 事 實 的發(fā) 生 ， 使 得 合 同 所 設 定 的 權 利 義 務 在 客 觀 上 歸 于 消滅 。n 我 國 合 同 法 第 九 十 一 條 規(guī) 定 ： 有 下 列 情 形 之 一的 ， 合 同 的 權 利 義 務 終 止 ：n （ 一 ） 債 務 已 經 按 照 約 定 履 行 ； n （ 二 ） 合 同 解 除 ；n （ 三 ） 債 務 相 互 抵 銷 ；n （ 四 ） 債 務 人 依 法 將 標 的 物 提 存 ；n （ 五 ） 債 務 人 免 除 債 務 ；n （ 六 ） 債 權 債 務 同 歸 于 一 人 ；n （ 七 ） 法 律 規(guī) 定 或 者 當 事 人 約 定 終 止 的 其 他 情 形 。 第 43頁 （四）物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘與解聘n物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘n首次業(yè)主大會后，對原開發(fā)商聘用的物管企業(yè)再次聘用n業(yè)主大會對原聘用的物管企業(yè)委托期限到期后的再次聘用 第 44頁 物業(yè)管理企業(yè)的解聘n自然解聘，合同期滿后n提前解聘，合同期限內