成都商業(yè)調(diào)研報(bào)告-成都錦里

1 錦 里項(xiàng)目概況項(xiàng)目解析亮點(diǎn)透析項(xiàng)目總結(jié) 2項(xiàng) 目 概 況 3 項(xiàng) 目 概 況 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 |項(xiàng) 目 區(qū) 位 |項(xiàng) 目 交 通 |項(xiàng) 目 指 標(biāo)p 地理位置 與三國圣地成都武侯祠東側(cè)一墻之隔，古街呈南北走向，蜿蜒曲折近400米，街道不寬，悠長而曲折；總占地16畝，建筑面積6520平方米，高低錯(cuò)落，層高只有一二層，一黑、白、灰為主色調(diào)；青磚鋪地，尤顯古樸、典雅。p 歷史意義 錦里古街的前身是成都武侯祠旁的一條名為“曹營壩”的小巷?！板\里古街”由舊民房改造而來，是一個(gè)建筑、風(fēng)俗、民生高度融合的杰作。p 現(xiàn)代演繹 有“成都版清明上河圖”之稱的錦里于2004年11月1日正式開市，對(duì)各地游客開放。雖然錦里跟武侯祠連為一體，但進(jìn)入錦里是不需要買門票的。這是一條集中展示巴蜀民風(fēng)民俗和三國蜀漢文化的民俗風(fēng)情街 。 4 項(xiàng) 目 概 況 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 |項(xiàng) 目 區(qū) 位 |項(xiàng) 目 交 通 |項(xiàng) 目 指 標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位信息區(qū)位 成都市武侯區(qū)武侯祠大街中段，位于武侯祠東側(cè)城市副中心 周邊情況 古街呈南北走向，北臨錦江沿江景觀帶，東望彩虹橋，古街可直達(dá)市中心天府廣場(chǎng)，古今3個(gè)公交車站及20條公交線路區(qū)位物業(yè) 項(xiàng)目為純步行街人群 以旅游人群為主，家庭人群為輔項(xiàng)目位于主干道人民南路與一環(huán)路交匯處，屬于城市副中心，周邊消費(fèi)人群較為高端，以政商人群為主 5 項(xiàng) 目 概 況 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 |項(xiàng) 目 區(qū) 位 |項(xiàng) 目 交 通 |項(xiàng) 目 指 標(biāo) 6 項(xiàng) 目 概 況 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 |項(xiàng) 目 區(qū) 位 |項(xiàng) 目 交 通 |項(xiàng) 目 指 標(biāo)p 開發(fā)用地：3萬平方米 p 建筑面積：14000平方米 p 街道全長：550米p 建筑風(fēng)格：清末明初p 開業(yè)時(shí)間：2004年10月一期開市；2009年1月二期水岸錦里迎客p 簡(jiǎn)介：傳說中錦里曾是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣 息的街道之一，早在秦漢、三國時(shí)期便聞名全國。今天的錦里依托成都武侯祠，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，川西民風(fēng)、民俗作內(nèi)容，擴(kuò)大了三國文化的外延。在這條街上，濃縮了成都生活的精華：有茶樓、客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，充分展現(xiàn)了三國文化和四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力。 7內(nèi) 部 解 析 8 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 p 錦里古街目前規(guī)劃主要包括酒吧休閑購物區(qū)、餐飲名小吃、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品等四大部分，濃縮了成都生活的精華；p 從平面布局上看，采用”步行街廣場(chǎng)步行街廣場(chǎng)“的整體線性發(fā)展完成商業(yè)空間的營造。p 總的步行路線約350米，街道空間藝術(shù)效果豐富多彩：建筑布局前后錯(cuò)位，沿街建筑不同的界面表達(dá)和高低搭 配，橫跨街道的騎樓，分隔街道縱向空間的門洞、馬頭墻及牌坊，街道側(cè)向空間的收放與透漏； p 古街主要分為宅邸、府第、民居、客棧、商鋪、大戲臺(tái)、包廂、橋梁、牌坊、騎樓、酒吧、茶樓、回廊、古井等坐落其間，其傳統(tǒng)特色令人感到時(shí)光倒流。1廣場(chǎng)2酒吧、休閑購物街3小吃街4購物住宿區(qū) 9 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 透過這里看錦里那別樣的風(fēng)情魅力 項(xiàng)目介紹/古街風(fēng)情 10 內(nèi) 部 解 析項(xiàng)目介紹/白天的錦里 錦里聞名中外，每年接待數(shù)百萬的中外游客，更有更多歷史學(xué)家對(duì)這里情有獨(dú)鐘。都說成都是一座“來了就不想離開，走了還想再來的城市”。在一定程度上，錦里，這個(gè)坐落在市中心的古老街區(qū)，也承載著不可推卸的責(zé)任。 功 能 分 區(qū) |步 行 街 11 內(nèi) 部 解 析項(xiàng)目介紹/夜晚的錦里功 能 分 區(qū) |步 行 街夜幕籠罩之下，這條古街更顯多情與嫵媚，絲毫不同于白天的浪漫和熱鬧。數(shù)不清的大紅燈籠仿佛在向你訴說幾千年來的歷史故事，一個(gè)個(gè)行人眼含期待和不舍，走在青石小道上。 12 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街業(yè)態(tài)分布/業(yè)態(tài)布局1廣場(chǎng)2酒吧、休閑購物街3小吃街4購物住宿區(qū) p 整體規(guī)劃業(yè)態(tài)比例：餐飲約占16% 購物約占56%休閑娛樂約占18%其它約占10% p 所有商戶統(tǒng)一采用只租不售的方式經(jīng)營；p 在購物區(qū)和小吃區(qū)多以單層建筑為多； p 酒吧區(qū)多為兩層，面積在100-200平米左右；p 客棧區(qū)域多數(shù)靜態(tài)區(qū)，為兩層，面積一樓做特色專賣店、二樓客棧、客房之用，情趣盎然；p 租金約80-100元/平米左右，物管費(fèi)接近40元/平米，經(jīng)營成本比較高昂；p 錦里廣場(chǎng)步行街中必然出現(xiàn)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)著聚集、分流、休憩、娛樂等功能，也是動(dòng)靜分區(qū)的一個(gè)過度。 13 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街1、四川特色餐飲區(qū) p 錦里是一個(gè)集巴蜀民風(fēng)民俗和三國蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，消費(fèi)與文化結(jié)合的仿古街。p 在前街大門入口兩側(cè)，便是“三顧園酒家”與“三國茶園”。 14 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街錦里小吃一條街 p 美風(fēng)美食：錦里有許多在成都市區(qū)很難買到的附近郊縣的特產(chǎn)。張飛牛肉，產(chǎn)于四川閬中，外表呈黑色，不大好看，內(nèi)呈牛肉本色，用上等牛肉拌以特制香料制成，味道獨(dú)特。湯麻餅，產(chǎn)于四川崇州。 p 還有久久鴨脖子、三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦餅、蕎麥面、缽缽雞等小吃。 15 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 工藝品展銷區(qū) 及 府第客棧區(qū)p 有著名雕塑家錢紹武大師所題大牌匾的“寶鏡齋”工藝器品店，以制作仿古工藝見長的“福晟坊”等分設(shè)在街兩邊。在客棧墻邊兩旁還有現(xiàn)場(chǎng)泥塑、糖畫、面人、民間木飾、剪紙、小工藝器以及線手制品等民間藝術(shù)攤。p 在這一街區(qū)域尾部，有一個(gè)茶飲攤，該攤設(shè)在一個(gè)名為“蓮花府邸”酒 吧門口的空地上。p p 蓮花府邸是供應(yīng)法國菜的音樂酒吧。這家酒吧門面向南，而不是面進(jìn)古街街面，解決了現(xiàn)代音樂酒吧與古街建筑風(fēng)格、經(jīng)營商品民族化不協(xié)調(diào)的問題。 16 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 寶鏡齋 品月堂 17 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 p 手工藝品有：譚木匠-梳子、韻泓筷子、清雅軒-彩陶以及夜郎-臘染服飾刺繡。還有民樂坊、繡鞋、 木魔方等等。 18 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 民俗工藝 19 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 酒吧娛樂區(qū)最能反映“成都特色”的有：嬌子香煙、水井坊酒。 有四方街、曹營壩、喜福匯、橙黃桔綠、煮酒坊、行形攝色、醉三國等酒吧。 20 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 酒吧區(qū)展示夜晚與白天所看的酒吧區(qū)是不同的。通過燈光的設(shè)計(jì)擺放呈現(xiàn)的是一種絢爛的美。并且酒吧區(qū)的色彩及整體感覺上同其他的分區(qū)也有不同，因?yàn)榫瓢蓚?cè)重的是一種夜態(tài)的放松需要的是更加豐富的感官享受，所以在顏色方面更多的運(yùn)用了彩色的搭配。 21 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街廣場(chǎng)區(qū)p 錦里古街上的廣場(chǎng)是連接前街區(qū)與中、后街區(qū)的節(jié)點(diǎn)，也是由錦里古街進(jìn)入武候祠的第一處進(jìn)出口，從此出入口進(jìn)入武候祠的景點(diǎn)是三義廟，當(dāng)然從這里進(jìn)入武候祠是需要購武候祠門票的。 p 由小橋漫步來到廣場(chǎng)，正面是古戲臺(tái)，錦繡館， 西面是武候祠建筑圍起的魚塘、東面可供游人休息庭廊。與錦繡館相鄰是一個(gè)出口，由此可進(jìn)武候祠的三義廟，若沿右行則到好吃街。 p 成都，以濃郁的休閑氣質(zhì)而聞名。為滿足成都市民對(duì)特色休閑生活的追求，錦里還會(huì)在街區(qū)內(nèi)按照中國傳統(tǒng)節(jié)日舉行具有鮮明民俗特色的主題活動(dòng)。例如元宵燈會(huì)、小吃節(jié)、端午吃粽子大賽、七夕情人節(jié)主題活動(dòng)、中秋親友團(tuán)聚賞月會(huì)等等，每一個(gè)活動(dòng)都將成為成都市民的盛大節(jié)日。 22 內(nèi) 部 解 析 功 能 分 區(qū) |步 行 街 p 錦里廣場(chǎng)是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，牌坊，碑碣，窄橋，假山，錦溪，三國文化墻，文臣廊，戲臺(tái)系列和小品，綠化塑造了一個(gè)具有觀賞性的休憩空間，還能通過左側(cè)開口進(jìn)入武侯祠，也可以在好吃 街，吃到地道小吃。 23亮 點(diǎn) 透 析 24 亮 點(diǎn) 透 析 建 筑 |步 行 街 |民 俗 小 店 |特 色 小 吃 |民 俗 活 動(dòng)1、建筑：獨(dú)特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體p 采用清末明初的四川古鎮(zhèn)建筑風(fēng)格，與武侯祠博物館主題風(fēng)格一致，使人盡享四川的原汁原味；p 裝飾上用大量木材和小青瓦，青磚鋪地，更加古樸，真實(shí)，恍若時(shí)光倒流；p 建筑全部為一至兩層；立面主要采用黑、白、灰等搭配；p 清一色川西建筑風(fēng)格，粉墻黛瓦、棕或黑色木楞門窗、馬頭墻、歇山頂、飛檐角、二樓飄廊、木板墻、木墻裙街鋪排列錯(cuò)落有致，房檐及挑樓下滿掛中國民間各式絲綢紅燈籠及廣告錦旗條幅。飛檐角二樓飄廊 燈籠 25 亮 點(diǎn) 透 析 建 筑 |步 行 街 |民 俗 小 店 |特 色 小 吃 |民 俗 活 動(dòng)2、步行街：小街、古街、文化街p 街道最寬處約6米，平均3-4米，其間也布置廣告燈箱、酒吧品茶坐椅及售貨攤檔，蜿蜒曲折向前延伸對(duì)聚集人流起到很好作用。 26 3、民俗小店p 錦里古街以川西古鎮(zhèn)的建筑風(fēng)格為特色 ，經(jīng)營以四川當(dāng)?shù)靥厣娘L(fēng)俗小店遍布街區(qū)，邊走邊看，仿佛置身于古街民巷之中，現(xiàn)代與古典的完全融合。讓你在一種原汁原味的川西民俗文化氛圍中去享受最愜意的休閑娛樂方式。p 定期舉辦經(jīng)典川戲節(jié)目，民俗小攤，如皮影、糖人、剪紙等。吹糖人 綿竹年畫 糖畫 亮 點(diǎn) 透 析 建 筑 |步 行 街 |民 俗 小 店 |特 色 小 吃 |民 俗 活 動(dòng) 27 4、特色小吃p 精致的古老磚墻，別致的藝術(shù)石雕餐廳里所有的一切都洋溢著濃厚的古典韻味，服務(wù)員身上的漢代服裝更讓人感覺恍如隔世.欄柱窗欞旁，回味千年典故。吃喝間，細(xì)細(xì)回味那金戈鐵馬的古老歲月，別有一番情調(diào) 。p 特色小吃舉例：蕎面、三大炮、牛肉焦餅、黃醪糟、糖油果子、甜水面、涼面、鹵菜、油炸臭豆腐、張飛牛肉、湯長發(fā)麻餅亮 點(diǎn) 透 析 建 筑 |步 行 街 |民 俗 小 店 |特 色 小 吃 |民 俗 活 動(dòng) 28 5、民俗活動(dòng)p 將休閑充分融入生活，錦里將成都這個(gè)城市的休閑姿態(tài)運(yùn)用到極致，各樣特色的活動(dòng)選擇在這里開展，游人可以自由參與，有效傳達(dá)了民俗文化的個(gè)性，獨(dú)具地方特色的購物空間，使人留戀往返。亮 點(diǎn) 透 析 建 筑 |步 行 街 |民 俗 小 店 |特 色 小 吃 |民 俗 活 動(dòng)“民俗活動(dòng)服裝展” “親友團(tuán)聚賞月會(huì)” “錦里七夕會(huì)” “錦里首屆攀巖節(jié)” “錦里旅游人才會(huì)” 29 項(xiàng) 目 總 結(jié) 30 項(xiàng) 目 總 結(jié)p 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時(shí)期便聞名全國。今天的錦里依托成都武侯祠，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，川西民風(fēng)、民俗作內(nèi)容，擴(kuò)大了三國文化的外延。在這條全長米的街上，濃縮了成都生活的精華：有茶樓、客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，充分展現(xiàn)了四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力。p 本項(xiàng)目歷時(shí)三年打造，有“成都版清明上河圖”之稱，于2004年商業(yè)市場(chǎng)還處于雛形發(fā)展階段即面世，出世即引起轟動(dòng)。位于市中心區(qū)位，與武侯祠連為一體，至今項(xiàng)目顯示出歷史的沉淀與勃勃的生機(jī)，由一個(gè)旅游文化類商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜挝幕康?地，由于其主要面向外地、外國旅游群體，因此隨著城市商業(yè)的發(fā)展，將不會(huì)與眾多商業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)紅海中仍能保持超然地位