百貨大樓選址分析報告

商 場 簡 介 商 場 簡 介 新 鄉(xiāng) 市 百 貨 大 樓 （ 有 限責 任 公 司 ） 位 于 新 鄉(xiāng) 市 商 業(yè)中 心 ， 開 業(yè) 于 1952年 7月 1日 ，是 全 省 百 貨 業(yè) 唯 一 一 家 中 華老 字 號 ， 營 業(yè) 面 積 4萬 平 方米 經 營 日 化 、 服 裝 、 針 織 、鞋 帽 、 家 居 、 煙 酒 、 百 貨 、鐘 表 、 家 電 、 手 機 、 文 化體 育 用 品 、 照 材 、 眼 鏡 、生 活 超 市 、 特 色 美 食 、 珠 寶首 飾 等 30大 類 6萬 余 種 商 品 。 企 業(yè) 榮 譽 全 國 商 業(yè) 售 后 服 務 十 佳 商 店 全 國 百 城 萬 店 無 假 貨 商 店 全 國 文 明 經 營 示 范 單 位n 全 國 商 業(yè) 企 業(yè) 售 后 服 務 滿 意 單 位 n 全 國 執(zhí) 行 物 價 計 量 政 策 法 規(guī) 優(yōu) 秀 單 位n 2008年 榮 譽 : n 再 次 被 確 認 為 “ 全 國 百 城 萬 店 無 假 貨 商 店 ” n 河 南 省 職 業(yè) 道 德 建 設 十 佳 單 位 n 新 鄉(xiāng) 市 服 務 業(yè) 先 進 企 業(yè) 企 業(yè) 領 導 介 紹王 樹 安 ， 高 級 經 濟 師 ，自 1986年 至 今 任 新鄉(xiāng) 市 百 貨 大 樓 （ 有 限責 任 公 司 ） 黨 委 書 記 、董 事 長 兼 總 經 理 ； 自1993年 至 今 ， 連 續(xù)當 選 為 河 南 省 第 八 、九 、 十 、 十 一 屆 人 大代 表 ， 2002年 ， 被評 為 優(yōu) 秀 省 人 大 代 表 。 企 業(yè) 領 導 介 紹 王 樹 安 的 社 會 兼 職 主 要 有 ： 河 南 省 中 華 老 字號 工 作 委 員 會 副 主 任 ； 河 南 省 社 會 科 學 院 特 邀 研究 員 ； 河 南 省 管 理 科 學 研 究 院 特 邀 研 究 顧 問 ； 河南 省 書 法 家 協(xié) 會 會 員 ； 新 鄉(xiāng) 市 教 授 協(xié) 會 會 長 ； 新鄉(xiāng) 市 楹 聯 協(xié) 會 名 譽 會 長 ； 新 鄉(xiāng) 市 中 州 書 畫 院 和 古鄘 書 畫 院 名 譽 院 長 ； 新 鄉(xiāng) 市 工 商 聯 副 主 席 ； 新 鄉(xiāng)市 文 學 藝 術 界 聯 合 會 委 員 ； 新 鄉(xiāng) 市 演 講 協(xié) 會 名 譽會 長 ； 新 鄉(xiāng) 市 書 法 家 協(xié) 會 和 攝 影 家 協(xié) 會 顧 問 等 。 n 王 樹 安 是 一 位 被 新 鄉(xiāng) 各 界 公 認 的 儒 商 ， 攝 影 、 楹 聯 、 書 法 數 藝 兼長 ， 出 版 有 王 樹 安 攝 影 作 品 集 、 王 樹 安 楹 聯 集 、 王 樹安 書 法 作 品 集 ， 其 書 法 作 品 三 次 榮 獲 全 國 金 獎 ， 并 在 國 家 、 省 、市 級 報 刊 發(fā) 表 作 品 200多 幅 ， 發(fā) 表 文 章 、 論 文 20余 篇 。 新 聞 媒 體對 王 樹 安 的 藝 術 成 就 和 他 開 創(chuàng) 的 “ 文 商 融 合 ” 之 道 進 行 了 大 量 報道 。 王 樹 安 “ 文 商 融 合 ” 之 道 的 內 涵 是 “ 以 文 化 人 ， 以 文 行 商 ” 。商 為 職 業(yè) 文 為 魂 ， 物 質 文 明 、 精 神 文 明 在 他 身 上 和 在 他 領 導 下 的新 鄉(xiāng) 市 百 貨 大 樓 體 現 出 美 好 融 合 的 境 界 ， 創(chuàng) 建 了 特 色 鮮 明 的 優(yōu) 秀企 業(yè) 文 化 。 n 王 樹 安 先 后 被 授 予 “ 全 國 商 業(yè) 優(yōu) 秀 創(chuàng) 業(yè) 企 業(yè) 家 ” 、 “ 河 南 省 勞 動模 范 ” 、 “ 河 南 省 優(yōu) 秀 企 業(yè) 家 ” 、 “ 河 南 省 優(yōu) 秀 共 產 黨 員 ” 、“ 河 南 省 模 范 軍 轉 干 部 ” 、 “ 河 南 省 優(yōu) 秀 思 想 政 治 工 作 者 ” 、“ 優(yōu) 秀 河 南 省 人 大 代 表 ” 等 榮 譽 稱 號 。 企 業(yè) 理 念 經 營 理 念 先 正 人 品 ， 再 賣 商 品 。 服 務 理 念 愛 護 信 譽 要 像 愛 護 自 己 的 眼睛 一 樣 ， 對 待 顧 客 要 像 對 待 自 己 的 親 人 一樣 。 精 神 理 念 把 心 操 夠 ， 把 勁 使 足 。管 理 理 念 老 好 好 思 想 是 管 理 工 作 的 大敵 。 小 事 大 做 ， 舉 輕 若 重 。學 習 理 念 多 喝 墨 水 ， 少 喝 酒 水 。 競 爭 理 念 戰(zhàn) 勝 對 手 首 先 要 戰(zhàn) 勝 自 己 。 企 業(yè) 格 言 經 商 信 為 本 ， 做 人 德 為 根 。 人 格 也 是 效 益 。 慈 不 掌 兵 ， 奸 不 經 商 。 領 導 要 有 情 ， 管 理 應 無 情 。 企 業(yè) 的 形 象 就 是 自 己 的 表 現 。 師 古 不 泥 古 ， 讀 書 不 唯 書 ， 尊 上 不 媚 上 。 使 用 干 部 一 般 應 當 ： 放 心 、 放 手 、 不 放 任 。 企 業(yè) 家 應 當 成 為 雜 家 ， 商 人 應 當 成 為 文 化 人 。 企 業(yè) 就 是 細 節(jié) ， 所 以 要 舉 輕 若 重 ， 小 事 大 做 。 企 業(yè) 文 化 是 智 慧 ， 是 力 量 ， 是 效 益 ， 是 生 產 力 。 干 部 的 能 力 ， 最 扼 要 地 說 ， 三 個 字 ： 說 、 寫 、 干 。 企 業(yè) 領 導 形 象 =長 寬 高 長 就 是 經 營 管 理 的 專 長 ， 寬 就 是 知 識 面 要 寬 ， 高 就 是 思 想 境 界 要 高 。 在 競 爭 中 惟 一 持 久 優(yōu) 勢 是 比 競 爭 對 手 學 習 得 快 的 能 力 . 免 費 服 務 項 目 免 費 存 包 免 費 提 供 熨 燙 免 費 測 量 身 高 血 壓 免 費 存 車 、 手 機 充 電 、 免 費 電 話 免 費 旅 游 咨 詢 車 次 咨 詢 免 費 提 供 嬰 兒 推 車 免 費 殘 疾 人 服 務 通 道 免 費 擦 鞋 修 鞋 免 費 圖 書 報 刊 閱 覽 免 費 設 立 母 嬰 休 息 室 免 費 提 供 雨 傘 拐 杖 免 費 提 供 服 務 箱 免 費 提 供 休 息 凳 免 費 手 機 加 香 免 費 提 供 引 用 水 為 兒 童 免 費 提 供 才 藝 表 演 百 貨 大 樓 選 址 原 則 1.方 便 消 費 者 購 買 。 新 鄉(xiāng) 市 百 貨 大 樓 位 于 市 區(qū) 商 業(yè) 中 心 ， 城 市 繁 華區(qū) ， 交 通 要 道 。 消 費 者 可 以 方 便 地 購 買 自 己 所 需 要的 商 品 。 并 且 它 的 商 圈 范 圍 很 大 ， 它 地 處 交 通 要 道 ，是 許 多 人 流 的 必 經 之 處 ， 尤 其 是 在 節(jié) 假 日 ， 上 下 班時 間 人 流 如 潮 ， 有 著 巨 大 的 客 流 量 ， 它 店 址 的 選 擇極 大 地 便 利 了 來 往 人 流 購 物 。 它 一 般 以 流 動 人 口 為主 要 銷 售 對 象 ， 目 標 顧 客 為 中 高 檔 消 費 者 和 追 求 時尚 ， 品 位 的 顧 客 。 百 貨 大 樓 選 址 原 則2.方 便 貨 品 運 送 。 新 鄉(xiāng) 市 南 臨 黃 河 ， 北 倚 太 行 ， 是 豫 北 地 區(qū) 政 治 、經 濟 、 文 化 和 交 通 中 心 城 市 。 現 轄 兩 市 六 縣 、 四 區(qū)及 市 高 新 技 術 產 業(yè) 開 發(fā) 區(qū) ， 總 人 口 548萬 。 京 廣 鐵路 穿 境 而 過 ， 京 珠 高 速 、 107、 106國 道 穿 貫 南 北 ，形 成 了 四 通 八 達 ， 快 捷 方 便 的 交 通 運 輸 網 ,而 新 鄉(xiāng)市 百 貨 大 樓 位 于 城 市 繁 華 區(qū) ,地 處 交 通 要 道 可 以 方便 快 速 地 運 送 貨 品 ， 及 時 補 充 商 品 的 需 求 量 . 百 貨 大 樓 選 址 原 則3.有 利 于 競 爭 。 新 鄉(xiāng) 目 前 百 貨 商 店 不 斷 增 多 ,競 爭 日 益 激 烈 , 雖 然 新 鄉(xiāng) 市 百 貨 大 樓 附 近 有 很 多 大 型 的 商 場 和 超市 ， 但 本 商 場 憑 借 它 優(yōu) 質 的 商 品 和 良 好 的 商 場 信譽 贏 得 了 大 量 消 費 者 的 青 睞 。 企 業(yè) 高 管 曾 說 過 :” 別 企 業(yè) 有 的 我 們 也 應 該 有 ,只 有 這 樣 我 們 才 能 在 最 基 本 上 保 持 相 同 的 出 發(fā) 點 ,才 能 不 至 于 落 后 ” 4.有 利 于 網 點 擴 充 。 百 貨 大 樓 地 處 十 字 路 口 的 重 要 交 通 位 置 極大 地 方 便 了 其 網 點 擴 充 。 同 時 本 商 場 擁 有 較 強的 經 濟 實 力 ,為 進 一 步 的 發(fā) 展 提 供 良 好 的 基 礎 ,另 外 本 商 場 還 擁 有 其 他 商 場 不 具 備 的 條 件 那 就是 享 有 政 府 的 支 持 . 百 貨 大 樓 商 圈 分 析 百 貨 大 樓 胖 東 來千 盛平 原 商 場 百 貨 大 樓 商 圈 分 析1.人 口 統(tǒng) 計 分 析 (客 流 規(guī) 律 分 析 ) (1).百 貨 大 樓 擁 有 屬 于 自 己 的 自 身 客 流 ,悠 久 的 歷史 使 商 場 有 很 大 部 分 的 忠 誠 消 費 者 . (2).臨 近 有 很 多 的 商 場 ,這 無 形 中 形 成 了 該 商 場 的分 享 客 流 . (3).位 于 新 鄉(xiāng) 市 最 繁 華 的 平 原 路 商 業(yè) 區(qū) 中 心 ， 地 處十 字 路 口 這 一 交 通 要 道 ， 它 的 人 流 量 規(guī) 模 是 十 分 龐 大 的 ,這 造 就 了 商 場 的 派 生 客 流 。 2.經 濟 基 礎 和 購 買 力 分 析 新 鄉(xiāng) 是 中 原 崛 起 九 城 市 中 的 重 要 一 員 ， 其 經 濟 發(fā) 展 等各 項 指 標 在 我 省 名 列 前 茅 。 在 國 家 統(tǒng) 計 局 2004年 首 次 發(fā) 布的 中 國 綜 合 實 力 百 強 城 市 中 ， 新 鄉(xiāng) 市 位 列 河 南 省 第 三 位 。2006年 度 河 南 城 市 排 名 暨 綜 合 實 力 評 分 榜 上 ， 新 鄉(xiāng) 居 于 第二 名 。 河 南 城 市 人 均 可 支 配 收 入 ， 新 鄉(xiāng) 位 列 第 二 名 。（ 2007年 ， 全 市 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 為 11235元 ， 同 比增 長 18.8%， 累 計 人 均 消 費 性 支 出 7933元 ， 同 比 增 長22.9%） 。 因 此 對 于 零 售 企 業(yè) 來 說 ， 新 鄉(xiāng) 市 場 還 是 非 常 大 的 。2006年 ， 我 市 社 會 商 品 零 售 額 達 189億 元 。 我 市 目 前 市 區(qū)商 場 總 體 營 業(yè) 面 積 達 到 30 8萬 平 方 米 。 按 我 市 市 區(qū) 現 有 人口 90萬 計 ， 那 么 ， 每 千 名 市 民 擁 有 的 大 商 場 面 積 已 經 達 到342平 方 米 。 百 貨 大 樓 的 目 標 顧 客 定 位 于 中 高 檔 品 位 的 消 費 者 。 經 濟 基 礎 和 購 買 力 分 析 購 買 力 指 數 = A*50% + B*30% + C*20% 其 中 ： A： 是 商 圈 內 可 支 配 收 入 總 和 B： 是 商 圈 內 零 售 總 額 C： 是 具 有 購 買 力 的 人 口 數 量 商 圈 飽 和 指 數 分 析 （ C） （ RE） IRS = RF IRS： 某 地 區(qū) 某 類 商 品 商 業(yè) 圈 飽 和 指 數 C ： 某 地 區(qū) 購 買 某 類 商 品 的 潛 在 顧 客 人 數 RE： 某 地 區(qū) 每 一 顧 客 平 均 購 買 額 RF： 某 地 區(qū) 經 營 同 類 商 品 商 店 營 業(yè) 總 面 積 3.競 爭 狀 況 分 析 百 貨 大 樓 位 于 新 鄉(xiāng) 市 最 繁 華 的 商 業(yè) 區(qū) ， 它 的 附 近 有 丹 尼斯 百 貨 、 平 原 商 場 、 千 盛 百 貨 、 胖 東 來 百 貨 ， 怡 園 商 場 ，步 行 街 等 眾 多 競 爭 對 手 ， 因 此 它 的 競 爭 是 非 常 激 烈 的 ， 但是 它 憑 借 其 歷 史 文 化 的 悠 久 、 選 址 、 商 品 和 服 務 質 量 的 優(yōu)秀 ， 等 贏 得 了 大 批 消 費 者 ,形 成 了 自 己 的 獨 特 的 競 爭 優(yōu) 勢 。 國 家 發(fā) 改 委 產 業(yè) 政 策 司 在 關 于 城 市 商 業(yè) 網 點 規(guī) 劃工 作 的 指 導 意 見 中 說 ， 在 距 離 建 筑 面 積 5000平 方 米 以 上的 大 型 百 貨 店 、 綜 合 超 市 、 購 物 中 心 500米 以 內 ， 不 得 新 建同 類 型 、 同 性 質 的 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 。 要 限 制 沒 有 經 營 主 體 ， 只 建樓 、 不 從 事 商 品 經 營 或 者 只 靠 出 租 柜 臺 經 營 的 大 商 場 建 設 。另 據 了 解 ， 新 鄉(xiāng) 市 商 業(yè) 網 點 發(fā) 展 規(guī) 劃 于 2007年 3月 份 出臺 ， 但 普 利 購 物 廣 場 、 百 貨 大 樓 二 期 、 沃 爾 瑪 等 大 型 商 場在 規(guī) 劃 之 前 已 經 立 項 審 批 ， 造 成 我 市 的 商 業(yè) 網 點 過 剩 ， 并且 過 于 集 中 。 商 業(yè) 網 點 規(guī) 劃 明 顯 滯 后 于 城 市 經 濟 和 社 會 發(fā)展 。 3.競 爭 狀 況 分 析 百 貨 大 樓 、 丹 尼 斯 、 千 盛 百 貨 、 胖 東 來 百 貨 、 平 原 商 場競 爭 力 分 析 。l 百 貨 大 樓 營 業(yè) 面 積 4萬 平 米l 丹 尼 斯 2萬 平 米l 千 盛 百 貨 3萬 平 米l 胖 東 來 百 貨 4萬 平 米l 平 原 商 場 4萬 平 米 l 它 們 之 間 的 距 離 都 很 近 ， 對 于 消 費 者 來 說 影 響 不 是 很 大 。關 鍵 還 是 企 業(yè) 的 商 品 和 服 務 質 量 。 我 們 可 以 利 用 赫 夫 法 則 這 對 某 一 個 地 區(qū) （ 比 如 我 們 學 校 ） 的消 費 者 進 行 一 個 吸 引 力 分 析 。n 如 果 =1， 每 個 超 市 對 這 個 消 費 者 的 吸 引 力 是 ：n A的 吸 引 力 是 ： 40000/40=1000n B的 吸 引 力 是 ： 30000/50=600n C的 吸 引 力 是 n 消 費 者 到 每 個 超 市 購 物 的 概 率 分 別 是 ：n 到 A的 概 率 = 1000/（ 幾 家 百 貨 吸 引 力 之 和 ）n 到 B的 概 率 n 到 C的 概 率 n 4.基 礎 設 施 狀 況 分 析 n 近 年 來 百 貨 大 樓 的 基 礎 設 施在 不 斷 地 完 善 和 發(fā) 展 ， 它 地 處十 字 路 口 的 交 通 要 道 ， 給 它 帶來 了 很 多 的 優(yōu) 勢 ， 但 也 不 可 避免 地 存 在 一 些 局 限 性 ， 那 就 是停 車 場 的 面 積 有 限 。n 10路 13路 20路 22路 25路 26路 27路 28路 2路 30路 32路 36路 37路 38路 40路 4路 62路 63路 百 貨 大 樓 店 址 評 估（ 一 ） 營 業(yè) 潛 力 假 設 百 貨 大 樓 商 圈 有 三 個 層 次 ： 第 一 層 次 的 主 要商 圈 內 居 民 戶 數 為 5萬 戶 ， 第 二 層 次 的 次 要 商 圈 內 居民 戶 數 為 15萬 戶 ， 第 三 層 次 的 邊 際 商 圈 內 居 民 戶 數 為80萬 戶 。 若 平 均 每 戶 居 民 每 月 去 百 貨 大 樓 的 消 費 水 平為 300元 ， 則 ：主 要 商 圈 居 民 支 出 總 額 ： 300 50000 1500（ 萬 元 ）次 要 商 圈 居 民 支 出 總 額 ： 300 150000 4500（ 萬 元 ）邊 際 商 圈 居 民 支 出 總 額 ： 300 800000 24000（ 萬 元 ） n 據 調 查 分 析 ， 百 貨 大 樓 的 市 場 占 有 率 在 主 要 商 圈 為 25 ，在 次 要 商 圈 為 15 ， 在 邊 際 商 圈 為 5 ， 則 ：n 主 要 商 圈 購 買 力 為 ： 1500 25 375（ 萬 元 ）n 次 要 商 圈 購 買 力 為 ： 4500 15 575（ 萬 元 ）n 邊 際 商 圈 購 買 力 為 ： 24000 5 1200（ 萬 元 ）n 該 新 店 月 營 業(yè) 潛 力 為 ： 375 575 1200 2150（ 萬 元 ）n 則 一 年 的 總 銷 售 額 估 計 為 ： 2150 12 25800（ 萬 元 ） n 變 動 成 本 （ Variable Cost） ： 指 總 額 隨 產 量 的 增 減 而 成正 比 例 關 系 變 化 的 成 本 ； 主 要 包 括 原 材 料 和 計 件 工 資 ， 就單 件 產 品 而 言 ， 變 動 成 本 部 分 是 不 變 的 ； n 固 定 成 本 （ Fixed Cost） :是 指 總 額 在 一 定 期 間 和 一 定 業(yè)務 量 范 圍 內 不 隨 產 量 的 增 減 而 變 動 的 成 本 。 主 要 是 指 固 定資 產 折 舊 和 管 理 費 用 ； 損 益 平 衡 點 銷 售 額 預 估損 益 平 衡 點 銷 售 額 =固 定 費 用 /（ 銷 貨 毛 利 率 變 動 費 用 率 ） n 損 益 平 衡 點 銷 售 額 預 估 損 益 平 衡 點 銷 售 額 是 店 鋪 收 益 與 支 出 相 等 時 的 營 業(yè) 額 ， 超 過 此 營 業(yè)額 ， 店 鋪 即 產 生 盈 余 ， 低 于 此 營 業(yè) 額 即 表 示 虧 損 ， 計 算 方 式 如 下 ： (一 )固 定 費 用 ： 將 每 月 固 定 支 出 項 目 累 加 起 來 ， 如 員 工 薪 資 房 地產 成 本 攤 銷 、 固 定 租 金 、 折 舊 攤 銷 、 押 金 利 息 、 開 店 貸 款 利 息 、 保 險費 用 、 會 計 師 簽 證 費 用 、 修 繕 保 養(yǎng) 費 等 。 (二 )銷 貨 毛 利 率 ： 即 銷 貨 毛 利 占 營 業(yè) 收 入 的 百 分 比 。 (三 )變 動 費 用 ： 直 接 營 運 成 本 、 包 裝 費 、 廣 告 促 銷 費 、 計 時 工 資等 ， 會 隨 營 業(yè) 額 多 寡 而 變 動 的 項 目 累 加 之 后 占 營 業(yè) 額 的 百 分 比 ， 稱 為變 動 費 用 率 。 (四 )損 益 平 衡 點 銷 售 額 =固 定 費 用 /（ 銷 貨 毛 利 率 變 動 費 用 率 ） n 舉 例 ：單 店 ， 20平 方 ， 兩 個 營 業(yè) 員 開 店 裝 修 費 24000元 可 分 攤 到 12個 月 即 每 月 攤 2000元 固 定 費 用 ： 營 業(yè) 員 薪 資 1000*2=2000元 /月 租 金 3000元 /月 水 電 煤 500元 /月 裝 修 費 分 攤 2000元 /月 雜 費 500元 /月 （ 損 壞 、 維 修 ） 即 固 定 費 用 總 計 =2000+3000+500+2000+500=8000元變 動 費 用 率 ： 1%營 業(yè) 員 提 成 +5%稅 金 =6%銷 貨 毛 利 率 ： 平 均 4折 進 貨 成 本 7.5折 銷 售 即 毛 利 率 46.7%即 每 月 營 業(yè) 額 損 益 平 衡 點 為 ： 8000/（ 46.7%-6%） =19656元 每 日 平 均 營 業(yè) 額 為 655元 ， 如 日 營 業(yè) 額 低 于 此 金 額 ， 必 虧 。