湖南心星國(guó)際商務(wù)中心發(fā)展定位細(xì)化方案提案

1 湖南心星國(guó)際商務(wù)中心 發(fā)展定位細(xì)化既產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案 謹(jǐn)呈：湖南中順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、公寓、商業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售計(jì)劃、成本測(cè)算；酒店非重點(diǎn)；不需要涉及具體營(yíng)銷(xiāo)操作；開(kāi)發(fā)商要求快速回籠資金。 各物業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展定位建議 各物業(yè)產(chǎn)品 設(shè)計(jì)建議 銷(xiāo)售計(jì)劃制定 在既定的規(guī)劃下，從市場(chǎng)需求角度出發(fā)，結(jié)合開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，對(duì)寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)提出市場(chǎng)發(fā)展定位；酒店已定位為產(chǎn)權(quán)式酒店，不再做市場(chǎng)發(fā)展定位的論述。 根據(jù)各類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展定位，提出可行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從現(xiàn)階段市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出發(fā)，制定各物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售計(jì)劃，測(cè)算收益 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 項(xiàng)目既定規(guī)劃理解與分析 二 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題提出 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ： 芙蓉南路與電力路交匯處，天心區(qū)區(qū)治大院西北角 居住用地 商業(yè)用地 政府用地 休閑旅游 市政配套 省政府東大門(mén) 湖 南 省 政 府 本案 長(zhǎng) 沙 天 心 區(qū) 政 府 天心區(qū) 法院 80畝 湖泊 莊園 天心文化公園 芙 蓉 南 路 電力路 湘府路 居住用地 一 、 項(xiàng)目既定規(guī)劃理解與分析 項(xiàng)目地塊與物業(yè)發(fā)展條件 位處省府板塊核心地段，交通發(fā)達(dá)，區(qū)域未來(lái)發(fā)展十分看好； 地塊方正平整， 昭示性強(qiáng)， 生態(tài)資源突出，具備打造中高甚至高端項(xiàng)目的條件； 位處行政中心，兩大政府之間，區(qū)域內(nèi)有一定量的辦公單位，具備發(fā)展商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)條件； 目前本區(qū)域入住率低，人氣不旺，生活配套缺額，商務(wù)氛圍十分欠缺。 小結(jié)： 地塊具備良好的生態(tài)資源、交通通達(dá)性以及 區(qū)域發(fā)展前景，但目前無(wú)論生活、商務(wù)氛圍 都十分欠缺。地塊具備發(fā)展中高、高端綜合 體項(xiàng)目的條件，但機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ，初規(guī)已進(jìn)窗，規(guī)劃方面基本不能做大的調(diào)整； 項(xiàng)目現(xiàn)定位為集酒店、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)為一體的城市綜合體； 其中酒店已確定為五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店，由國(guó)內(nèi)排名前三的品牌進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目既定規(guī)劃理解 一 、 項(xiàng)目既定規(guī)劃理解與分析 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 “ 有機(jī)系統(tǒng)理念 ” 指導(dǎo)下開(kāi)發(fā)的高價(jià)值的建筑綜合體 通過(guò)一組建筑將城市活動(dòng)中 多種不同功能空間 進(jìn)行 有機(jī)組合 ，并與城市的交通協(xié)調(diào)。同時(shí)，在不同功能之間建立一種 空間依存、價(jià)值互補(bǔ) 的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè) 功能復(fù)合的、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一 的綜合體 辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會(huì)議寫(xiě)字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會(huì)議寫(xiě)字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體功能物業(yè)類(lèi)型圖 例功能物業(yè)類(lèi)型 功能物業(yè)類(lèi)型圖 例城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能 城市綜合體基礎(chǔ)解讀 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 巨大的社會(huì)效應(yīng) 城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設(shè)規(guī)模， 且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為 一個(gè)城市的 “ 名片 ” ，產(chǎn)生巨大的社會(huì)影響 作為 “ 城市名片 ” 的城市綜合體產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng) 對(duì)推動(dòng) 企業(yè)品牌價(jià)值 的進(jìn)一步提升有重要的作用 巨大的增值潛力 各種功能的相互依存、相互補(bǔ)充能完善綜合體的整體 功能價(jià)值，通過(guò)成功的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng) 物業(yè)自身的及 周邊區(qū)域土地的升值 城市綜合體項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益 城市綜合體基礎(chǔ)解讀 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ： 城市綜合體具備的四種基本功能使其成為一個(gè)“微型的城市” 功能復(fù)合空間： 物業(yè)類(lèi)型豐富，以酒店、辦公、公寓 和 商業(yè) 為基本功能，自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作和生活配套運(yùn)營(yíng)體系 空間依存、價(jià)值互補(bǔ)： 各功能之間形成 價(jià)值鏈 ，各物業(yè)空間之間通過(guò)規(guī)劃形成緊密聯(lián)系 辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會(huì)展中心提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流補(bǔ)充酒店功能經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)商務(wù)展覽需求提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次提升生活配套檔次高消費(fèi)力的人流高端住房需求高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高消費(fèi)力的人流商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會(huì)展中心提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流補(bǔ)充酒店功能經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)商務(wù)展覽需求提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次提升生活配套檔次高消費(fèi)力的人流高端住房需求高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高消費(fèi)力的人流商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次城市綜合體各種功能之間的價(jià)值關(guān)系 城市綜合體的特征和價(jià)值 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：物業(yè)功能的有機(jī)整合打造出高端的商務(wù)環(huán)境 購(gòu)物商場(chǎng) 公寓 公寓 寫(xiě)字樓 廣州中信廣場(chǎng)占地約 筑面積約 29萬(wàn) 是廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓，包括寫(xiě)字樓、公寓和商業(yè)物業(yè) 三種物業(yè)檔次高，各功能之間相互依存并形成價(jià)值鏈，營(yíng)造出高價(jià)值的辦公環(huán)境 中信商業(yè)大廈 甲級(jí)智慧型商廈， 是廣州的頂級(jí)寫(xiě)字樓 中信公寓 高檔服務(wù)式公寓，保 安嚴(yán)密、配套完善 中天購(gòu)物廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌精品， 設(shè)置高端生活配套 寫(xiě)字樓的 高端配套 大量高端 商務(wù)人士 寫(xiě)字樓的 高端配套 高端消費(fèi) 人群 高端消費(fèi) 人群 完善的生活 配套設(shè)施 中信廣場(chǎng)三種物業(yè)功能之間的價(jià)值聯(lián)系 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：城市綜合體開(kāi)發(fā)需要對(duì)土地進(jìn)行高強(qiáng)度、高效率的利用 高密度、集約性： 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，容積率多在 10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商務(wù)人流密集，夜晚及周末居住、消費(fèi)人流集中，各種人流形成互補(bǔ) 土地使用的均衡性： 不同類(lèi)型、價(jià)值的土地分布不同功能的建筑；在不同時(shí)段都有兩種以上的功能在運(yùn)作 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24辦公商業(yè)酒店公寓小時(shí) 辦公 商業(yè) 酒店 酒店 公寓 公寓 各種物業(yè)在一天 24時(shí)內(nèi)的主要使用時(shí)段分布 城市綜合體的特征和價(jià)值 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：居住和酒店功能的補(bǔ)充提升項(xiàng)目的整體價(jià)值 洛克菲勒中心占地 建筑面積約 67萬(wàn)平方米，屬高強(qiáng)度的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 最初包括辦公大樓、購(gòu)物商場(chǎng)、圖書(shū)館等功能物業(yè)，但由于缺乏居住功能的物業(yè)使該項(xiàng)目在夜晚的使用效率不高 后來(lái)建設(shè)了希爾頓酒店和高檔公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和輻射范圍也不斷增大，使該項(xiàng)目的整體價(jià)值得到提升 下沉式廣場(chǎng) 辦公大樓 希爾頓酒店 高檔公寓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：城市綜合體需要打造內(nèi)部和外部交通組織的完整性 與城市交通緊密銜接：內(nèi)部交通與外部交通需要實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接，使城市人流方便地進(jìn)出 內(nèi)部交通組織：完善的立體及平面交通體系使不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合，良好的人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)提升物業(yè)的整體價(jià)值 北京銀泰中心區(qū)位圖 香港太古廣場(chǎng)區(qū)位圖 “ 通道樹(shù)型”（ 系 城市綜合體的特征和價(jià)值 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：擁有完善的內(nèi)部交通組織及與外部交通的良好銜接 裙樓 4樓 寫(xiě)字樓 購(gòu)物中心 412樓 中庭 購(gòu)物中心的通天走廊 街面 朗豪坊裙樓 4樓平面圖 朗豪坊剖面圖 內(nèi)部交通 組織平臺(tái) 購(gòu)物中心 412樓 寫(xiě)字樓 街面 酒店 地處旺角商業(yè)區(qū)，位于地鐵站出口及城市南北向主干道彌敦道東側(cè)，公共交通發(fā)達(dá) 內(nèi)部空間的連接點(diǎn)與外部環(huán)境分隔，有利于減少外部交通對(duì)綜合體內(nèi)部空間活動(dòng)的干擾 亞皆老街缽蘭街上海街朗豪酒店朗豪辦公大樓朗豪購(gòu)物中心彌敦道旺角商住街區(qū)旺角老居住街區(qū)人流人流人流人流：城市綜合體的建筑空間應(yīng)該具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標(biāo)志性 整體統(tǒng)一性： 城市綜合體各單體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；綜合體與周邊城市環(huán)境與肌理的和諧 空間連續(xù)性： 城市綜合體的有機(jī)整體性決定其在建筑空間上具備連續(xù)性，各 建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系 標(biāo)志性和可識(shí)別性： 出色的建筑及空間設(shè)計(jì)，使綜合體成為區(qū)域的視覺(jué)焦點(diǎn) 新加坡新達(dá)城獨(dú)特的屋頂設(shè)計(jì) 柏林索尼中心的鳥(niǎo)瞰圖 柏林索尼中心的巨型天幕 城市綜合體的特征和價(jià)值 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：連續(xù)的空間體系是有機(jī)功能體發(fā)揮作用的重要承載 六本木中心占地 11萬(wàn) 集辦公大樓、酒店、零售商業(yè)、文化設(shè)施、娛樂(lè)場(chǎng)所于一身的大型綜合體 豐富的空間類(lèi)型、多層次的空間聯(lián)系、流暢的空間過(guò)渡，使整個(gè)綜合體形成一個(gè)的連續(xù)的空間體系 標(biāo)志性建筑形成強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊，增強(qiáng)綜合體的可識(shí)別性 豐富的空間類(lèi)型 多層次的空間聯(lián)系和流暢的空間過(guò)渡 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 “有機(jī)功能體”，其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面： 物業(yè)功能組合： 物業(yè)功能經(jīng)過(guò)選擇與優(yōu)化組合 土地利用方式： 對(duì)土地進(jìn)行高強(qiáng)度、高效率的利用 內(nèi)外部交通組織： 打造內(nèi)部和外部交通聯(lián)系的完整性 建筑與空間設(shè)計(jì)： 建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標(biāo)志性 有機(jī)整體的價(jià)值 > 個(gè)體價(jià)值 1個(gè)體價(jià)值 2 個(gè)體價(jià)值 3 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、 項(xiàng)目既定情況理解與分析 項(xiàng)目規(guī)劃理解小結(jié) 綜上所述： 本項(xiàng)目定位為城市綜合體 ，是對(duì)本地塊地段優(yōu)勢(shì)、升值潛力、生態(tài)資源的充分利用， 是對(duì)地塊價(jià)值較好的一種利用手段，物業(yè)發(fā)展定位是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價(jià)值與形象，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效應(yīng) 。 在后續(xù)建筑細(xì)化設(shè)計(jì)中，需 充分考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部交通組織的完整性，建筑空間的整體性與標(biāo)志性。 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 項(xiàng)目既定規(guī)劃理解與分析 二 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題提出 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題提出 酒 店： 24540平米 公 寓： 25282平米 寫(xiě) 字 樓： 22042平米 商 業(yè)： 18887平米 總建面： 114367平米 從項(xiàng)目各物業(yè)的體量來(lái)看，項(xiàng)目屬均衡發(fā)展型城市綜合體，且裙樓連在一起，但是否意味著就要整體開(kāi)發(fā)？還是分批開(kāi)發(fā)？ 考慮到項(xiàng)目物業(yè)均為投資型物業(yè)，且從開(kāi)工時(shí)間推算下半年才能面市銷(xiāo)售，較難在年底銷(xiāo)售完畢，可考慮分批開(kāi)發(fā)，一定程度緩解資金壓力； 酒店可提升公寓、寫(xiě)字樓價(jià)值，可首先開(kāi)發(fā)，即依次開(kāi)發(fā)酒店、公寓、寫(xiě)字樓 （酒店、公寓間隔時(shí)間不要超過(guò) 2個(gè)月，或同時(shí)開(kāi)發(fā)；寫(xiě)字樓可在下半年開(kāi)工）； 若貴司不考慮資金壓力，也可同時(shí)開(kāi)發(fā)，以實(shí)景促進(jìn)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售。 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、 高價(jià)格與快銷(xiāo)售的矛盾 二 、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題提出 政府對(duì)項(xiàng)目形象高要求 貴司要求實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格，并實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售 雖然項(xiàng)目地塊有很大的升值潛力，但 區(qū)域目前成熟度不夠，高價(jià)格與快速銷(xiāo)售的矛盾是客觀(guān)存在的， 如何化解這一難題，是貴我雙方需要面對(duì)的核心問(wèn)題 產(chǎn)品力就是競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，是決定一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，我司將在本方案中提出切實(shí)可行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議，為項(xiàng)目成功打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；如何解決高價(jià)格與快銷(xiāo)售難題的問(wèn)題，涉及到具體營(yíng)銷(xiāo)操作，我司后續(xù)另行 提交專(zhuān)案。 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫(xiě)字樓發(fā)展定位 二 公寓發(fā)展定位 三 商業(yè)發(fā)展定位 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫(xiě)字樓基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 二 項(xiàng)目寫(xiě)字樓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ，長(zhǎng)沙已進(jìn)入專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓階段 2004年 至今 中國(guó)入世成功，大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙； 高檔專(zhuān)業(yè)化成為了寫(xiě)字樓的主流發(fā)展方向； 硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“ 5A”智能化出現(xiàn) 順天國(guó)際財(cái)富中心 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 中天廣場(chǎng) 20012003年 網(wǎng)絡(luò)的普及使得居家辦公概念得及推行； “ 宜商宜住 ” 滿(mǎn)足了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求 商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價(jià)低，投資性強(qiáng)； 順天城 和府酒店公寓 19982000年 企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓的需求量增加； 硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn) 銀華大廈 平和堂商務(wù)大廈 19931997年 市場(chǎng)初啟動(dòng)； 97年受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過(guò)程 配置較低； 商務(wù)形象不突出； 距真正的寫(xiě)字樓產(chǎn)品仍有距離 華僑大廈 華聯(lián)大廈 時(shí) 間 階段特征 產(chǎn)品特征 代表性寫(xiě)字樓 初級(jí)階段 發(fā)展階段 商住階段 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓階段 1、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展歷史 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ： 五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū) 芙蓉中路商務(wù)區(qū) 韶山北路商務(wù)區(qū) 五一廣場(chǎng)是長(zhǎng)沙的傳統(tǒng)中心，兩條城市主干道在五一廣場(chǎng)交會(huì)，眾多金融機(jī)構(gòu)在此建造總部樓宇，逐漸形成了長(zhǎng)沙的金融中心；由五一廣場(chǎng)向外輻射，在主要交通干線(xiàn)沿線(xiàn)逐漸形成了兩個(gè)城市商務(wù)聚集區(qū)，即芙蓉中路與韶山北路商務(wù)區(qū)。 2、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓傳統(tǒng)分布格局 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：上表為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量，不包括商住樓及企業(yè)自建 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)步入市場(chǎng)化進(jìn)程始于 90年代中后期。發(fā)展初期主要以商住樓形式居多，物業(yè)品質(zhì)普遍較低； 從 98年到 2009年市場(chǎng)上 共有可甄別約 80萬(wàn)寫(xiě)字樓供應(yīng) ；其中長(zhǎng)沙 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)總體供應(yīng)約為 55萬(wàn) ，年均供應(yīng)量為 7萬(wàn) ，供應(yīng)相對(duì)充裕。 3、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓供求概述 供應(yīng)量 2010年前，年均供應(yīng)量約為 9萬(wàn)平米 /年 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 租賃， 空置率保持在 15%間，均正常水平 長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓歷年空置率保持在 15%間，與其他二線(xiàn)城市情況基本相似； 長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)以銷(xiāo)售為主，寫(xiě)字樓的入住率受銷(xiāo)售率的影響較大； 2007年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)活躍，其入住率也接近市場(chǎng)較低水平，約 17%； 受到金融危機(jī)影響，銷(xiāo)售市場(chǎng)的全面走低， 2008年整體市場(chǎng)空置率大幅上升到 尤其是中天廣場(chǎng)采取整層銷(xiāo)售的策略，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售速度較慢，空置率保持較高水平； 2009年，成熟優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓樓宇和產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一物業(yè)入住率穩(wěn)定，保持在 90%左右入住率；而新入市項(xiàng)目入住率也有所提高，市場(chǎng)表現(xiàn)回升。 3、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓供求概述 需求量 長(zhǎng)沙市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓歷年去化量與空置率 (2001星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 華美歐國(guó)際，體量在 57,302平方米， 07年 9月至 09年 5月期間，銷(xiāo)售周期 20個(gè)月，銷(xiāo)售率達(dá)90%；共有 236套寫(xiě)字樓可供出售，月均銷(xiāo)售 9套， 09年 12月，已基本售罄； 目前在售的中天廣場(chǎng)于 2008年 5月開(kāi)盤(pán)，至今 09年 5月前半年銷(xiāo)售不足 30%， 09年后半年銷(xiāo)售形勢(shì)較好，截止 09年 12月份，已經(jīng)銷(xiāo)售近 70%； 同樣位于五一廣場(chǎng)區(qū)域的華美歐國(guó)際，湖南文化廣場(chǎng)對(duì)外銷(xiāo)售約 1,000平方米（其中， 950平方米為物業(yè)公司會(huì)議室，另有 2套 30平方米小戶(hù)型；而順天國(guó)際財(cái)富中心采取帶租約銷(xiāo)售方式，待售戶(hù)型面積在 200 3、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓供求概述 需求量 市場(chǎng)需求分析 主力銷(xiāo)售周期一般在 10項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 售完時(shí)間 主要銷(xiāo)售周期 09年銷(xiāo)售價(jià)格 華美歐國(guó)際 2007年 9月 09年 12月 15個(gè)月 8000 中天廣場(chǎng) 08年 5月開(kāi)盤(pán) 目前銷(xiāo)售 70% 已銷(xiāo)售 19個(gè)月 12000 標(biāo)志商務(wù)中心 2008年 12月 2009年 10月 10個(gè)月 7000 未央大邦（商?。?08年 9月 09年 12月 15個(gè)月 6000 標(biāo)志麓谷坐標(biāo) 2007年 9月 18日 09年 10月份 25個(gè)月 5000 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 “形成專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、高星級(jí)酒店及商住公寓共存的辦公格局 通程酒店 金源酒店 華天酒店 4、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分區(qū)供應(yīng)概述 10%11%4%75%開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 芙蓉區(qū)天心區(qū)隨區(qū)府及省府南遷，供應(yīng)量總體趨勢(shì)增加，目前占市場(chǎng)供應(yīng)總量的 11% 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、長(zhǎng)沙各類(lèi)寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r分析 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 高星級(jí)酒店 商住樓 群雄逐鹿 誰(shuí)主沉浮 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：?jiǎn)误w規(guī)模在 3 5萬(wàn)之間，規(guī)模適中 檔次：多為中檔、中高檔 項(xiàng)目名稱(chēng) 寫(xiě)字樓總建 （萬(wàn) 樓層 層高（ m） 檔次 平和堂商貿(mào)大廈 6 3 中高 湖南文化大廈 7 高 聯(lián)合商廈 0 3 中高 順天國(guó)際財(cái)富中心 5 29 高 第一大道 0 高 亞大時(shí)代 1 3 中高 中隆國(guó)際大廈 3 28 高 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 3 28 定王大廈 3 30 高 中天廣場(chǎng) 7 運(yùn)達(dá)廣場(chǎng) 定王大廈 長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓規(guī)模及檔次 5業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，但內(nèi)部品質(zhì)仍有待提升，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有一定亮點(diǎn) 外立面時(shí)代感強(qiáng)、昭示性好，商務(wù)形象突出； 內(nèi)部裝修一般，走廊較窄，多為 體品質(zhì)感仍有待提高； 大堂面積多為 400，普遍偏小，難以彰顯中高檔形象； 標(biāo)準(zhǔn)層面積約為 12002000 ，單間面積在80600 之間，其中主力面積為 150250 ； 部分寫(xiě)字樓設(shè)有空中花園，打出“生態(tài)辦公”概念；外立面開(kāi)始采用中空 降噪保溫隔熱。 亞大時(shí)代外立面 第一大道大堂 亞大時(shí)代空中花園 定王大廈內(nèi)裝修 運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)走廊 5業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：房地產(chǎn)、 融等企業(yè)成為主要客戶(hù)來(lái)源，地域來(lái)源上仍以省內(nèi)為主。 省外客戶(hù)22%省內(nèi)客戶(hù)72%國(guó)際企業(yè)6% 入駐中高檔寫(xiě)字樓的企業(yè)以房地產(chǎn)行業(yè)居多，占到 其次為 比 此外，金融、貿(mào)易、建筑業(yè)等企業(yè)也成為專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的主要客戶(hù)； 以省內(nèi)企業(yè)為主，占到總比例的 72%；同時(shí)，也有部分國(guó)際企業(yè)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙。由于對(duì)區(qū)位的要求較高，因此多集中分布在 一大道及芙蓉路區(qū)域）的中天廣場(chǎng)、亞大時(shí)代等高檔寫(xiě)字樓中。 其它房地產(chǎn)戶(hù)分析以亞大、中隆、順天財(cái)富、第一大道、平和堂、聯(lián)合商廈、新世紀(jì)大廈、文化大廈為調(diào)查樣本。 房地產(chǎn) 貿(mào)易 其他 長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓客戶(hù)構(gòu)成（行業(yè)） 5業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 民營(yíng)中小型企業(yè)一般都選擇小面積戶(hù)型辦公物業(yè)，以降低經(jīng)營(yíng)成本；國(guó)際企業(yè)雖然實(shí)力雄厚，但多數(shù)僅在長(zhǎng)沙設(shè)立辦事處而非區(qū)域總部，因此對(duì)面積需求也不大； 金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)及流通行業(yè)的企業(yè)通常選擇較高品質(zhì)的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，戶(hù)型面積在 200500平米之間，主力需求為 150 少部分在長(zhǎng)沙扎根的實(shí)力企業(yè)選擇 500 以上的大面積寫(xiě)字樓，如湖南文化大廈、中隆大廈等。 外企設(shè)長(zhǎng)辦事處 金融、地產(chǎn)企業(yè)設(shè)長(zhǎng)分公司 客戶(hù)：企業(yè)規(guī)模中等，對(duì) 300平米以下面積需求旺盛，整層甚至數(shù)層租賃的大客戶(hù)較少 5業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：物管水平有待提升，硬件及配套設(shè)施較為不足 物業(yè)管理 管理費(fèi)較低，為 2 4元 / /月，提供基本的清潔、安防等服務(wù)，整體水平不高； 隨著中天廣場(chǎng)等新一代專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓“ 5A” 智能化的實(shí)現(xiàn) ， 對(duì)物管提出更高的服務(wù)要求，以及“綠城”等專(zhuān)業(yè)物管公司的進(jìn)駐，物業(yè)管理水平有望得到一定提升； 、 配套設(shè)施 電梯：大多配置為 4 5臺(tái)，單梯服務(wù)面積為 ，低于甲級(jí)寫(xiě)字樓的通用標(biāo)準(zhǔn)（ ）；由于樓層不高，因此亦未有分層到達(dá)設(shè)計(jì)； 停車(chē)位：建筑面積與停車(chē)位的平均配比為 253:1，仍低于 200:1的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)； 服務(wù)設(shè)施：以銀行、餐飲、大堂商務(wù)中心為主，會(huì)議室 /購(gòu)物 /展覽等功能相對(duì)缺乏。 亞大時(shí)代 運(yùn)達(dá)廣場(chǎng) 5業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：整體較為理想，中高檔寫(xiě)字樓出租率高 樓盤(pán)名稱(chēng) 租金 （元 / /天） 出租率 湖南文化大廈 0% 聯(lián)合商廈 0% 亞大時(shí)代 7% 中隆大廈 0% 第一大道 5% 順天國(guó)際財(cái)富中心 5% 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 0% 中天廣場(chǎng) 租金從 1 /天不等，租金水平由高至低依次為五一路、韶山路、芙蓉北路段及解放西路段，近年來(lái)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓租金呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)； 市場(chǎng)整體較為理想，出租率基本都保持在70%間，其中高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓憑借其高性?xún)r(jià)比而取得了更高的出租率，如第一大道、中隆大廈等，入駐率均達(dá)到 90%以上； 中高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓租賃情況 以亞大時(shí)代為代表的中高檔寫(xiě)字樓受到市場(chǎng)歡迎 5業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ： 良性健康發(fā)展，投資回報(bào)率有保障 從市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本保持了供需平衡，持良性健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)未出現(xiàn)辦公物業(yè)的認(rèn)購(gòu)熱潮，也沒(méi)有出現(xiàn)銷(xiāo)售嚴(yán)重受阻樓盤(pán)?？罩寐食掷m(xù)在正常范圍內(nèi)； 市場(chǎng)對(duì)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的要求呈逐年上升趨勢(shì)，回報(bào)率在 7%間，遠(yuǎn)高于住宅，具有較大投資價(jià)值； 購(gòu)房人群以個(gè)體投資為主， 60%以上為本地人購(gòu)買(mǎi)；也有部分大型企業(yè)開(kāi)始選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)辦公。 樓盤(pán)名稱(chēng) 售價(jià) （元 / ） 銷(xiāo)售率 租金 （元 / /天） 投資回報(bào)率（按出租率 80%算） 湖南文化大廈 5000 40 2 聯(lián)合商廈 4100 100 1 中隆大廈 4500 90% 2 第一大道 4774 95% 順天國(guó)際財(cái)富中心 4900 95% 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 8000 90% 中天廣場(chǎng) 12000 70% 長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況及投資回報(bào)率 5業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 政府商務(wù)發(fā)展規(guī)劃 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓在傳統(tǒng) 配合省府“南移”、融城的需求，省府板塊也將成為新的熱點(diǎn)，但要與傳統(tǒng) 需時(shí)日 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 如通程大酒店、華天貴賓樓、佳程大酒店等，主要分布于長(zhǎng)沙酒店與商業(yè)密集的韶山路、袁家?guī)X地段； 租用該類(lèi)寫(xiě)字樓的企業(yè)主要是各大 知名企業(yè)駐長(zhǎng)機(jī)構(gòu)；如美國(guó)約克、美國(guó)開(kāi)利等等世界知名企業(yè)；以及金融、房地產(chǎn)、 企業(yè)入駐原因： 物業(yè)管理水平高：酒店成熟的星級(jí)物業(yè)管理； 商務(wù)配套齊全：星級(jí)酒店配套； 更接近國(guó)際化：具備國(guó)際接待能力； 更能彰顯企業(yè)實(shí)力、符合企業(yè)品牌形象。 5星級(jí)酒店寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 （五星級(jí)） 租金水平： 租金： /天 物業(yè)管理費(fèi)： 2元 / /月（不含空調(diào)、電費(fèi)） 企業(yè)進(jìn)駐情況： 共入駐企業(yè)約 21家，入住率約 90%，其中省內(nèi)企業(yè)占 62%，省外企業(yè)占 38%； 金融、房地產(chǎn)、 樓層 功能分布 43、 45、 46 通程會(huì)所 41統(tǒng)套房、復(fù)式套房 39政樓層 38 非吸煙層 22房 12字樓 611 文體娛樂(lè)、夜總會(huì)、健身按摩等 5 大宴會(huì)廳、國(guó)際會(huì)議中心 4 鵬程食府 3 金色家族名品中心、美容美發(fā)中心 2 食街、商務(wù)中心、銀行 1 大堂吧、咖啡廳、 金融投資24%機(jī)械設(shè)備19%I T 通訊19%房地產(chǎn)14%其他24%通程國(guó)際酒店樓層分布 通程國(guó)際大酒店 通程國(guó)際酒店入駐企業(yè)構(gòu)成 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 （四星級(jí)） 租金水平： 租金： /天 企業(yè)進(jìn)駐情況： 共入駐企業(yè)約 29家，入住率約 85%，其中省內(nèi)企業(yè)占 79%，省外企業(yè)占21%； 金融、房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)成為主要客戶(hù)。 金融投資21%貿(mào)易/ I T / 食品48%房地產(chǎn)31%金源酒店入駐企業(yè)構(gòu)成 金源大酒店 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 分布：主要位于市區(qū)成熟路段； 入駐企業(yè)：本土創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、小型民營(yíng)企業(yè)；外省企業(yè)駐長(zhǎng)辦事處； 企業(yè)入駐的原因： 租金在 1元 / /天左右，價(jià)格相對(duì)較低； 地段較好，周邊配套成熟； 宜商宜居； 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模（ 租金水平 （元 /） 物管費(fèi)（元 /） 新時(shí)空 地 4792 總建 鴻達(dá)現(xiàn)代城 占地 4700 總建 1 一星城國(guó)際 占地： 2576 總建： 角花園 占地 3169 總建 長(zhǎng)沙部分商住樓概況 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 維一星城國(guó)際 5寓及商住樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 （行業(yè)） 省外客戶(hù)19%省內(nèi)客戶(hù)81%建鴻達(dá)及維一星城企業(yè)構(gòu)成（地域） 在入駐商住樓辦公的企業(yè)中，前五位分別是科技電子類(lèi)、房地產(chǎn)類(lèi)、科教文化類(lèi)、咨詢(xún)顧問(wèn)類(lèi)及貿(mào)易類(lèi)，占據(jù)約 60%的比例，金融類(lèi)企業(yè)僅占 8%； 以省內(nèi)企業(yè)為主，占到總比例的 81%；省外企業(yè)占 29%，企業(yè)規(guī)模普遍較小，沒(méi)有國(guó)際企業(yè)進(jìn)駐。 客戶(hù)： 以省內(nèi)中小規(guī)模的科技、房地產(chǎn)、文化傳播類(lèi)企業(yè)為主 5寓及商住樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：整體檔次較低，以中小戶(hù)型為主，兼顧居住辦公 外立面風(fēng)格與住宅接近，商務(wù)形象不明顯； 內(nèi)部裝修檔次低，電梯間、走廊等公共空間僅做簡(jiǎn)單處理，品質(zhì)感差； 單間面積較小，集中在 30120 之間，以兼?zhèn)渚幼∨c辦公。 簡(jiǎn)陋的窗戶(hù)護(hù)欄 簡(jiǎn)單裝修的走廊 與住宅類(lèi)似的外立面 間隔以中小戶(hù)型為主 5寓及商住樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ：專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓已成供需主流 公寓式寫(xiě)字樓 高星級(jí)酒店寫(xiě)字樓 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 規(guī)模 46萬(wàn) 12萬(wàn) 35萬(wàn) 性質(zhì) 居住及辦公 酒店及辦公 辦公 經(jīng)營(yíng)模式 先售后租 只租不售 先售后租、只租不售 外立面 普通，與住宅類(lèi)似 豪華莊重 現(xiàn)代感強(qiáng) 間隔區(qū)間 30 600部分集中在 30 120 80 600力集中在 150300 ，可靈活組合 整體檔次 較低 高 高 物業(yè)管理 一般，普通的保安保潔服務(wù) 共享高星級(jí)酒店的物業(yè)服務(wù) 專(zhuān)業(yè)物管公司開(kāi)始進(jìn)入，樓宇實(shí)現(xiàn) 5整體水平仍有待提升 出租情況 租金約 1，物業(yè)管理費(fèi) 2元/ 租金約 34元 /，物業(yè)管理費(fèi) 20元 /（含空調(diào)費(fèi)） 租金 3元 /，管理費(fèi) ，出租率較高 客戶(hù)特征 省內(nèi)中小型民營(yíng)企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主 國(guó)際知名企業(yè)駐長(zhǎng)機(jī)構(gòu)；金融、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)、 融等企業(yè)成為主要客戶(hù)來(lái)源，地域上仍以省內(nèi)為主 銷(xiāo)售情況 價(jià)格 4000 6000元 /多在 5000元 /售狀況較好 售價(jià)為 4500 12000 元 /售情況良好 買(mǎi)家特征 以本地公司和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用為主 本地的個(gè)體投資者為主，其中做生意的老板占據(jù) 40%比例；部分大企業(yè)也會(huì)整層購(gòu)買(mǎi)，但比例較低 未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，將集中在優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓之間 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓未來(lái)趨勢(shì) 供應(yīng)逐步增大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 預(yù)計(jì) 2010字樓新增供應(yīng)量： 中多為高檔及中高檔寫(xiě)字樓。 項(xiàng)目名稱(chēng) 位 置 占地面積 （） 建筑面積（） 寫(xiě)字樓面積 （） 推出時(shí) 間 級(jí)別 備注 長(zhǎng)大彩虹都 芙蓉南路與木蓮沖路交匯處的東北角 80000 010 中高檔 1棟 財(cái)富岳麓 岳麓區(qū)區(qū)政府東側(cè) 2951 20000 2010 中高檔 酒店、商業(yè)、寫(xiě) 字樓 中信大廈 開(kāi)福區(qū)黃興北路 10000 40000 2011 友阿大廈 芙蓉中路三段 142號(hào) 9612 63458 30000 2010 中高檔 雙塔樓， 1棟寫(xiě)字樓 立達(dá)湘府大廈 長(zhǎng)沙市天心區(qū)黑石 村 0000 未知 未知 華晨大廈 萬(wàn)家麗路以西，景 園路以北 5000 未知 未知 長(zhǎng)沙寶力摩爾商業(yè)中心 天心區(qū)南門(mén)口東南角 30000 2010 泊富國(guó)際 芙蓉北路 564 39000 270000 100000 2011 高檔 超高層 貞泰金融中心 五一大道與芙蓉路 交匯處西南角 40000 360,000 約 120000 2012 高檔 超高層 匯金國(guó)際 天心區(qū)黃土嶺正街 1號(hào) 45070 237577 約 30000 2010 現(xiàn)代大廈 長(zhǎng)沙市五一西路與建湘路交匯處之西南角 11755 83605 40000 未知 中檔 大地商務(wù)大廈 開(kāi)福區(qū)西長(zhǎng)街 100000 約 40000 未知 天健 ·芙蓉盛世 開(kāi)福區(qū)芙蓉中路一 段 88號(hào) 560000 未知 約 50000 2011 未動(dòng)工 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ： 未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)仍中要集中在城市中心區(qū)域，中心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加?。?2010為中檔、中高檔寫(xiě)字樓，將集中在 2011年大規(guī)模放量， 2010預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量在 13萬(wàn)方左右； 國(guó)內(nèi)外知名品牌開(kāi)發(fā)商投資興建的寫(xiě)字樓物業(yè)增多，且均位于城市中心，這將確保寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)品質(zhì) 2011年后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨更大的放量，其中北辰、中信等幾個(gè)超級(jí)大盤(pán)的寫(xiě)字樓推出將嚴(yán)重的沖擊市場(chǎng)； 未來(lái)需求： 根據(jù)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)，考慮到寫(xiě)字樓市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大， 2010年全年空置率將保持在 15右； 而且 2010年后宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率將會(huì)下降； 2012年以后，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓集中放量，市場(chǎng)空置率水平預(yù)計(jì)將有所上升，但受之前經(jīng)濟(jì)蕭條影響被壓抑的需求也將得以釋放，因此空置率水平還處于合理水平。 2012年后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期度過(guò)，企業(yè)發(fā)展趨緩，新增企業(yè)數(shù)將減少，寫(xiě)字樓需求量將承下滑趨勢(shì)。 2010，放量較 08爭(zhēng)增大，但或形成供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。 6、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓未來(lái)趨勢(shì) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 市場(chǎng)：穩(wěn)步發(fā)展，對(duì)中高檔及以上的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓需求逐漸增長(zhǎng) 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓投資回報(bào)率高，投資價(jià)值明顯，投資市場(chǎng)良性健康發(fā)展，且中高檔寫(xiě)字樓投資回報(bào)率高于高檔寫(xiě)字樓； 客戶(hù)：金融、房地產(chǎn)、 300平米以下面積為主需求 金融企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、 為長(zhǎng)沙高檔、中高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的重要消費(fèi)群體； 中小規(guī)模的科技電子企業(yè)、咨詢(xún)顧問(wèn)企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)多選擇“宜居宜辦公”的商住樓。隨著企業(yè)形 像宣傳和品牌塑造的需要，將會(huì)促使這類(lèi)客戶(hù)群體產(chǎn)生較大的中高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓需求； 產(chǎn)品：向高標(biāo)準(zhǔn)配置發(fā)展，但整體品質(zhì)感不強(qiáng) 硬件設(shè)施的配置以及物業(yè)管理水平的不斷提高貫穿長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的發(fā)展過(guò)程，但由于企業(yè)規(guī) 模普遍偏小，對(duì)寫(xiě)字樓仍未產(chǎn)生高標(biāo)準(zhǔn)要求，因此無(wú)論在內(nèi)部裝修上、相關(guān)配套及物業(yè)管理方 面，均有待提高，影響了寫(xiě)字樓整體品質(zhì)的增強(qiáng)； 未來(lái)： 競(jìng)爭(zhēng)集中在中心城區(qū)，未來(lái) 1爭(zhēng)加劇，或?qū)⒕S持供需兩旺的勢(shì)頭。 2012年后，需求量將大幅下降。 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫(xiě)字樓基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 二 項(xiàng)目寫(xiě)字樓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 湖南 市未來(lái)中心位置 立體交通網(wǎng)絡(luò)，交通便捷 地塊昭示性強(qiáng)，具備地標(biāo)特質(zhì) 花園湖泊資源，生態(tài)環(huán)境突出 優(yōu)勢(shì)： 非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，商務(wù)價(jià)值較難體現(xiàn) 周邊企業(yè)少，商務(wù)氛圍淡 目前人氣差，市政及商務(wù)服務(wù)配套不齊全 劣勢(shì)： 未來(lái)新城商務(wù)代表 景觀(guān)資源突出 商務(wù)環(huán)境現(xiàn)狀較差，需強(qiáng)化及完善自身配套 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、生態(tài)的 花園式 中高端 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 高端形象、中高端產(chǎn)品、中高端價(jià)格 字樓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、市場(chǎng)角度： 中高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓已成市場(chǎng)需求主流，銷(xiāo)售速度、租賃價(jià)格、投資回報(bào)均 最有保障；而頂級(jí)寫(xiě)字樓因長(zhǎng)沙的產(chǎn)業(yè)特征缺乏支撐； 2、項(xiàng)目本身： 項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性地標(biāo)，商住型寫(xiě)字樓不適合形象檔次的需要，同時(shí)也與項(xiàng)目?jī)?nèi)公寓發(fā)生內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，不建議使用； 臨 80畝湖泊莊園是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目寫(xiě)字樓可走“生態(tài)”路線(xiàn)，但市場(chǎng)上打“生態(tài)”牌的太多，不如直接打出“花園式”，直接明了。 字樓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 小戶(hù)型基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 二 項(xiàng)目公寓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 小戶(hù)型基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 二 項(xiàng)目公寓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ）按項(xiàng)目類(lèi)型分：純小戶(hù)型項(xiàng)目、中大型項(xiàng)目?jī)?nèi)附帶的小戶(hù)型產(chǎn)品 如白沙晶城為純小戶(hù)型項(xiàng)目，博林金谷為中型項(xiàng)目?jī)?nèi)附帶的小戶(hù)型產(chǎn)品 2）按使用用途分：商務(wù)型（酒店 /行政）公寓、生活型小戶(hù)型 前者戶(hù)型設(shè)計(jì)為傳統(tǒng)的通間，基本不帶燃?xì)?、?yáng)臺(tái)，生活不便，為長(zhǎng)沙較長(zhǎng)期的產(chǎn)品，越來(lái)越不受市場(chǎng)歡迎，如和府、天健芙蓉盛世；后者充分考慮生活的需要，帶燃?xì)狻㈥?yáng)臺(tái)，甚至做到明廚明衛(wèi)。如博林金谷。 3）按裝修標(biāo)準(zhǔn)分：毛坯房、精裝公寓 1、長(zhǎng)沙小戶(hù)型分類(lèi) 備注：本章內(nèi)“小戶(hù)型”，指戶(hù)型面積在 90平米以下的產(chǎn)品 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ： 金色家園 未央大邦 香頌國(guó)際 巧克力空間 博林金谷 紅區(qū)抽屜 印象天心 尚城 融圣國(guó)際 天心華庭 建鴻達(dá)華都 摩天 1號(hào) 山水華景 旭日東升 白沙晶城 華府 1航線(xiàn) 附帶小戶(hù)項(xiàng)目 純小戶(hù)項(xiàng)目 2、長(zhǎng)沙典型小戶(hù)型項(xiàng)目分布概圖 長(zhǎng)城國(guó)際 長(zhǎng)大彩虹都 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 、芙蓉中路 伍家?guī)X四方坪商圈 越界 車(chē)站路、八一路 火車(chē)站商圈 羅馬假日 三一大道、芙蓉路 伍家?guī)X四方坪商圈 車(chē)站路、三一大道 伍家?guī)X四方坪商圈 摩天 1號(hào) 芙蓉中路、勞動(dòng)路 五一商圈、東塘商圈 鉑宮 中山路、黃興路、蔡鍔路 五一商圈 印象天心 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 天心華庭 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 謀房未央大邦 韶山南路 鐵道等高校商圈 加加大街 韶山南路 鐵道等高校商圈 金色家園 韶山南路 鐵道等高校商圈 云鼎公館 韶山路 雨花亭商圈 鑫遠(yuǎn)杰座 芙蓉南路 南城新興區(qū) 謀房博客 望岳路、桐梓坡路 市府商圈 香麓麗舍 榮銀路、銀盆路 市府商圈 未來(lái)城科學(xué)家園 桐梓坡路、玉蘭路 市府商圈 附帶小戶(hù)型樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng) 項(xiàng)目依托 是否受 90/70影響 沁園春御院 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 永祺西京 市府商圈，項(xiàng)目需要 是 美林銀谷 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 金麓國(guó)際 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 郡原廣場(chǎng) 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 盛大澤西城 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 華都 勞動(dòng)路、韶山路 東塘商圈 陽(yáng)光 100 項(xiàng)目需要 否 天健芙蓉盛世 伍家?guī)X商圈，項(xiàng)目需要 否 才子佳苑 四方坪商圈，項(xiàng)目需要 否 融圣國(guó)際 火車(chē)站商圈，項(xiàng)目需要 是 博林金谷 南城新興商圈，項(xiàng)目需要 是 長(zhǎng)沙商務(wù)中心 南城新興商圈，項(xiàng)目需要 否 鳳凰城 項(xiàng)目需要 是 小戶(hù)型樓盤(pán)以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。 小戶(hù)型樓盤(pán)集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈和鐵道林科大商圈。 目前純小戶(hù)項(xiàng)目主要分布在伍家?guī)X四方坪、芙蓉路沿線(xiàn)、五一商圈以及鐵道學(xué)院周邊。 3、長(zhǎng)沙小戶(hù)型分布特征 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 小戶(hù)型產(chǎn)品暢銷(xiāo)面積區(qū)間集中在 35 ，其次為 60 左右產(chǎn)品 在朝向及戶(hù)型方面有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品去化速度更快 不能兼?zhèn)渖钚枰漠a(chǎn)品銷(xiāo)售速度很慢，如天健芙蓉盛世 銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 暢銷(xiāo)產(chǎn)品 滯銷(xiāo)產(chǎn)品 摩天一號(hào) 5月 9日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天銷(xiāo)售 230余濤 銷(xiāo)售最為理想，去化較大，余貨不多 北向（天璽大酒店）部分及面積較大產(chǎn)品相對(duì)滯銷(xiāo) 金色家園 一季度銷(xiāo)售 179套， 08年底開(kāi)盤(pán)至今共銷(xiāo)售 865套 金色家園僅 32 、 45 兩種戶(hù)型，銷(xiāo)售情況均較好 45 戶(hù)型相對(duì) 32 戶(hù)型略差 云鼎公館 房交會(huì)期間開(kāi)始銷(xiāo)售，房交會(huì) 4天銷(xiāo)售 30余濤，截止5月 13日銷(xiāo)售將近 100套 （ （ 為暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售完畢，其余40 左右產(chǎn)品銷(xiāo)售也較好。 35 為市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，其次為 60 左右產(chǎn)品 4、長(zhǎng)沙小戶(hù)型需求特征 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 建設(shè)部制訂的 商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則 要求精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。 按照這一導(dǎo)則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級(jí)住宅和高級(jí)住宅三個(gè)檔次 衛(wèi)生間的設(shè)置配備標(biāo)準(zhǔn)分為： 1、 普通住宅： 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡 (箱 )、洗衣機(jī)位、自然換氣 (風(fēng)道 )吸風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 3組，吸頂燈 (防水型 )鏡燈 2、 中高級(jí)住宅 ： 浴盆 (淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺(tái)、化妝鏡、洗衣機(jī)位、座便器 (2個(gè) )、排風(fēng)扇 (風(fēng)道吹風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 4組，電話(huà) (掛墻式分機(jī) )接口 3、 高級(jí)住宅： 浴盆 (水按摩 )和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺(tái)、化妝鏡、洗衣機(jī)位、座便器 (2個(gè) )凈身盆、換氣扇、紅外線(xiàn)燈、吹風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 5組，電話(huà)接口、頂燈、鏡燈 。 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案