邦興北都商業(yè)招商策略

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,2024/10/22,1,邦興北都招商策略建議,2024/10/22,2,目 錄,前 言,觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析,項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析,項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃,租售執(zhí)行計(jì)劃建議,項(xiàng)目租售價(jià)格建議,2024/10/22,3,前 言,未雨繆謀是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)基本原則。但鑒于本案項(xiàng)目建筑為已成型項(xiàng)目，因些,“,邦興北都招商策略建議,”,是我司在對(duì)觀音橋商圈的分析以及針對(duì)前期邦興北都所進(jìn)行的各業(yè)態(tài)招商的反饋信息總結(jié)的基礎(chǔ)上，基于本案項(xiàng)目的實(shí)際建筑特點(diǎn)、區(qū)位情況擬定此招商策略建議。,本建議旨在為,“,邦興北都,”,商用物業(yè)的商業(yè)發(fā)展及招商工作提供參考性意見。,2024/10/22,4,一、觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析,觀音橋商圈以原觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑,1000,米內(nèi)區(qū)域。,商圈范圍南起協(xié)信黃金海岸商業(yè)步行街，北至泰興,e,世界、工商銀行、中國銀行、中國海關(guān)并延伸至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤周邊；西面以嘉陵公園、金源不夜城、渝北商場(chǎng)及現(xiàn)有的道路為界；東到建新東路新世紀(jì)超市、江北區(qū)中醫(yī)院支路、原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及歐式一條街沿線。,相關(guān)數(shù)據(jù)表明，商圈可輻射近,200,萬消費(fèi)人群，每天所形成的消費(fèi)人群超過,30,萬人次。江北觀音橋整個(gè)商圈面積達(dá),42.42,公頃，成為重慶主城區(qū)面積最大的商業(yè)步行街。,商圈概述,2024/10/22,5,大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）,購物型商業(yè)：,龍湖,北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街,2,號(hào)、,CEPA,香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)（黃金海岸）、金源地下城、香港新世界百貨、佳儂地下商業(yè)街、世紀(jì)金街、陽光城等。,家電賣場(chǎng)：,國美、蘇寧、商社電器、大中電器等。,IT,賣場(chǎng),嘉年華大廈（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）、泰興,e,世界、中環(huán)數(shù)碼廣場(chǎng)。,建材家居賣場(chǎng)：,青田家私廣場(chǎng)、營業(yè)面積,4,萬方的建瑪特、南亞家具廣場(chǎng)、金觀音家具廣場(chǎng)、商社建材等。,大型超市：,家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市、重百超市、中百倉儲(chǔ)等。,餐飲、娛樂項(xiàng)目：,分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)等。金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級(jí)的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源,時(shí)代俱樂部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項(xiàng)目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能形成商圈的核心消費(fèi)點(diǎn)，且在消費(fèi)者心中認(rèn)知度也都不高。,人流量（日,/,萬）,輻射消費(fèi)范圍,商業(yè)營業(yè)面積（萬）,商業(yè)形態(tài),30,萬,江北、渝北、,北部新區(qū),接近,100,余萬,百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等,商業(yè)環(huán)境,2024/10/22,6,商圈主要區(qū)塊分析,北城天街區(qū)塊,區(qū)塊范圍,洋河大道及建新北路沿線,概述,建新北支路步行街商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街,2,號(hào)、茂業(yè)百貨、泰興,e,世界、陽光城（體育專賣店、大恒書店）、青田家私廣場(chǎng)等觀音橋商圈的主力營業(yè)店，而緊鄰的歐式一條街也有一定量的餐飲娛樂等。,商業(yè)類型,大型百貨商場(chǎng)、品牌店、零關(guān)稅商場(chǎng)、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動(dòng)通訊、家具廣場(chǎng)、電影城等,主要商業(yè)營業(yè)面積,名稱,泰興,e,世界,茂業(yè)百貨,北城天街,天街,2,號(hào),青田家私,CEPA,香港城,總營業(yè)面積,營業(yè)面積,1.5,萬方,8,萬方,14,萬方,2,萬方,0.7,萬方,2,萬方,約,38,萬方,2024/10/22,7,泰興,e,世界,中環(huán)數(shù)碼城,蘇寧電器,商社電器,新華書店,2024/10/22,8,商圈主要區(qū)塊分析,租金價(jià)格帶,CEPA,香港城租金情況,樓層,經(jīng)營范圍,租金情況,出租情況,5F,茶餐廳、美容、服飾,80,200,元,/,月,50%,4F,服飾、美容、居飾,100,200,元,/,月,80%,3F,服飾、美容,200,250,元,/,月,90%,2F,服飾、美飾、皮具等,250,300,元,/,月,95%,1F,餐飲、通訊、服飾等,300,450,元,/,月,95%,以上,樓層,經(jīng)營范圍,租金情況,出租情況,5 F,電影娛樂城,150,元,/,月,4 F,特色餐飲、娛樂,150,元,/,月,100%,3 F,中西快餐、家居城、速博運(yùn)動(dòng)城,200300,元,/,月,95%,2 F,服飾、化妝品、通訊,200400,元,/,月,95%,1 F,時(shí)尚女裝街,300500,元,/,月,95%,G F,時(shí)尚精品街,300500,元,/,月,98%,天街租金情況,2024/10/22,9,消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征,該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，還有專業(yè)性專場(chǎng)，如青田家私廣場(chǎng)、泰興,e,世界，購物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)也集中了觀音橋商圈的特色餐飲、茶餐廳及美容美體服務(wù)等商業(yè)業(yè)態(tài)，該區(qū)域已成為觀音橋商圈的主要購物區(qū)塊。,區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì),目前此區(qū)域市場(chǎng)已基本成型，形成以購物為主體，輔帶娛樂、休閑、餐飲、美容美體等多種商業(yè)元素的綜合性商業(yè)集成特征。由于區(qū)塊處在觀音橋步行街的外延部分，且此區(qū)域步行街商圈成型時(shí)間稍早，各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展逐漸成熟，因此此塊內(nèi)商業(yè)未來的發(fā)展比較看好。,商圈主要區(qū)塊分析,2024/10/22,10,金源不夜城等地下城區(qū)塊,區(qū)塊范圍,金源大酒店地下商城，佳濃商業(yè)街、世紀(jì)金街。,概述,金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站,3,號(hào)線相連。建筑面積,45000,平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場(chǎng)所。佳濃商業(yè)街位于嘉陵公園至家樂福的地下部分，商業(yè)以經(jīng)營中低端的購物、餐飲等業(yè)態(tài)為主體。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù),1,層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù),1,層的新世紀(jì)超市，營業(yè)面積,5000,方左右，主要經(jīng)營思路是經(jīng)營中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。,商業(yè)類型,現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營較好的部分包括時(shí)代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、,KTV,和福建的永輝超市。,佳濃與世紀(jì)金街均與中低檔綜合性購物業(yè)態(tài)為主體。,營業(yè)面積,金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近,3,萬方，目前在營業(yè)商業(yè)面積約,2.8,萬方左右。,租金價(jià)格帶,入市時(shí)，金源開發(fā)商承諾租金,80,元,/,，,8,年不變。,商圈主要區(qū)塊分析,2024/10/22,11,消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征,在餐飲、娛樂方面，如時(shí)代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，金源地下城價(jià)格一般較高，其中也有大部分,A,貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。,佳濃商業(yè)街與世紀(jì)金街的購物環(huán)境則是面向中低端大眾消費(fèi)群體。,區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì),按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個(gè)集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場(chǎng)所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場(chǎng)兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌,3,號(hào)線的建成，屆時(shí)金源不夜城的市場(chǎng)前景更加看好。,商圈主要區(qū)塊分析,2024/10/22,12,商圈主要區(qū)塊分析,家樂福區(qū)塊,區(qū)塊范圍,建新東路口至建新南路沿線,概述,該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市、協(xié)信黃金海岸、中環(huán)數(shù)碼城、金觀音家具廣場(chǎng)等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊?商業(yè)類型,購物超市、家電賣場(chǎng)、,IT,賣場(chǎng)、中低端家具賣場(chǎng)、餐飲娛樂、臨街小商鋪等,營業(yè)面積,商業(yè)項(xiàng)目,黃金海岸,家樂福超市,中環(huán)數(shù)碼城,其他,營業(yè)面積,2.9,萬方,1.5,萬方,0.6,萬方,合計(jì)約,1,萬方,合計(jì),6,萬方,2024/10/22,13,租金價(jià)格帶,臨街商鋪：租金帶在,80200,元,/,平米。,黃金海岸：底層臨街，租金,350450,元,/,平米；逐層遞減，其,5,層近,4000,方，被音樂龍整體租下。,消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征,該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對(duì)于家樂福，因其品牌影響，對(duì)江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對(duì)于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來。,區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì),目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的趨勢(shì)，以及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時(shí)，步行街商業(yè)的逐步成型，也將極大促進(jìn)該區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。,商圈主要區(qū)塊分析,2024/10/22,14,商圈主要區(qū)塊分析,建新東路區(qū)塊,區(qū)塊范圍,建新東路沿線至建東天橋段,概述,該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器、新華書店以及沿街形成的通訊產(chǎn)品銷售商鋪外，暫無其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上述兩大專業(yè)家電賣場(chǎng)外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。,商業(yè)類型,家電賣場(chǎng)、小餐飲店、零售通訊店等,營業(yè)面積,商業(yè)項(xiàng)目,蘇寧電器,商社電器,其他,營業(yè)面積,1,萬方左右,約,5000,方,約,5000,方,合計(jì),2,萬方,2024/10/22,15,租金價(jià)格帶,臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?100200,元,/,平米區(qū)間。,消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征,目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場(chǎng)，因?yàn)榧译娰u場(chǎng)的區(qū)位集中，在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費(fèi)層次較低。,區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì),作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場(chǎng)的集中給區(qū)塊帶來了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽蟆?商圈主要區(qū)塊分析,2024/10/22,16,步行街中心廣場(chǎng)區(qū)塊,區(qū)塊范圍,觀音橋步行廣場(chǎng)沿線,概述,步行街廣場(chǎng)區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈（賽博）、財(cái)信大廈（新世紀(jì)）、未來國際（新世界）、同聚遠(yuǎn)景、邦興北都等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。,商業(yè)類型,主要是大型商場(chǎng)及專業(yè)賣場(chǎng)。,嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù),1,至,5,層為其商業(yè)部分，營業(yè)面積約,3,萬方，其負(fù),1,層已經(jīng)開始經(jīng)營，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的女人街賣場(chǎng)，,1,層部分為麥當(dāng)勞，,1,至,4,層已基本敲定為賽博數(shù)碼廣場(chǎng)。,財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)駐,1-7,層而顯得充滿活力，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。,由英利集團(tuán)打造的未來國際大廈，定位是建造高達(dá),40,余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在裙樓，,5,層體量約,4,萬方，香港新世界已進(jìn)駐將于今年,10,月份開業(yè)。,現(xiàn)代廣場(chǎng)部分則由重慶百貨與南亞家具城占據(jù)。,同聚遠(yuǎn)景商業(yè)裙樓位置較佳，但由于單層面積不大，目前以中國移動(dòng)、品牌咖啡店等分別占據(jù)整層經(jīng)營。,商圈主要區(qū)塊分析,2024/10/22,17,商圈主要區(qū)塊分析,租金價(jià)格帶,該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù),1,層租金為,200300,元,/,平米，臨街鋪面租金為,500600,元,/,平米，銷售的價(jià)格在,2.8,萬至,6,萬之間。,消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征,隨著新世紀(jì)、重百、新世界、賽博等大型店的啟動(dòng)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)與消費(fèi)活力將巨增，并將成為觀音橋商圈的核心圈層。就商業(yè)定位來看，主要是面向中、高檔市場(chǎng)。,區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì),輕軌,3,號(hào)線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大