中原深圳市華潤中心期住宅銷售策略報告M

單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,華潤中心2期,®,被創(chuàng)造的空間與新生活,-華潤中心2期住宅銷售策略報告,事業(yè)六部C組,2006年12月,Introduce yourself,項目介紹,華潤中心2期住宅簡介,華潤 : 品牌訴求 ,定位 : 城市綜合體品位商務(wù)居住空間,概況 : 768套; 3000-4000元/平米精裝修;,3棟49層130米超高層住宅;,主力戶型130平米, 90平米2房250平米復(fù)式,君悅酒店, 萬象城2期out-door商業(yè),目標 : 高美譽度 高影響力,節(jié)點 : 2007-03 開展銷售工作,2008年-03取得預(yù)售許可證,2008年底入伙,噪音/人流對居住的影響,片區(qū)非市場普遍認同豪宅區(qū)域,片區(qū)居住氛圍較弱,超高層產(chǎn)生高價差,大平面精裝修的客群來源,項目賣點分析,城市中心(CFD)核心地帶,地鐵/口岸/深南/濱河,華潤大廈/萬象城/君悅酒店,片區(qū)唯一大平面住宅項目,768套純大戶,130米城市中心超高層住宅,精裝修(全面家居解決方案),萬象城/華潤大廈/君悅酒店匯集高端人群,萬象城高檔消費環(huán)境,華潤大廈/地王等高檔辦公物業(yè),稀缺性,地段,品牌,產(chǎn)品、形象,配套,賣點,劣勢,交通,面對的三個問題,超高層如何營銷？,-深圳客戶對待超高層物業(yè)接受度較低;,精裝修如何推廣？,-(全面家居解決方案)的概念并不被客戶廣泛接受,客戶的來源/積累？,-會所/園林等豪宅配備缺乏,受其他豪宅區(qū)/TH分流客群,香港超高層案例分享-凱旋門,香港·凱旋門,-項目簡介（1）,：,凱旋門的成功，源于其獨特的地理位置優(yōu)勢、目前良好的豪宅市場、對高端,客戶準確的心理把控、有效的新聞炒作。,均價1.31.8萬港元/平方呎（約1419.4萬港元/平方米）。,一周售出800套，套現(xiàn)100億港元。,頂層復(fù)式 “天際獨立屋” ，面積5353平方呎（約500平方米），單價3.13,萬港元/平方呎（約33.7萬港元/平方米），總價約1.6億港元。,凱旋門座落于機鐵九龍站上蓋，宏偉獨特的外型傲視維多利亞港兩岸，與對岸88層高的國際金融中心互相輝映，今人感受超凡氣勢 。,凱旋門(The Victory Arch)案例,香港·凱旋門-項目簡介（2）：,占地面積：,172000平方呎,（15980平方米）,建筑面積：,約100萬平方呎,（92900平方米）,座 數(shù)：,4座,戶 數(shù)：,1054戶,樓 層：,61層,高 度：,231米,戶型面積：,1至5房，505-3465平方呎,（47-322平方米）；,5至7房，3323-5497平方呎,（309-511平方米）；,三房為主，約1100-1400平方呎,（約102-130平方米）。,實 用 率：,80%,開盤時間：,2005年4月,入伙時間：,2006年首季,發(fā) 展 商：,新鴻基地產(chǎn)、地鐵公司,建 筑 師：,新鴻基工程有限公司,總建筑商：,新輝建筑有限公司,香港·凱旋,門,門-項目,簡,簡介（3）,：,：,第一座(摩,天,天閣)、第,二,二座(觀星,閣,閣),第一A座(,朝,朝日閣),、,、第二A座(映月閣),會所設(shè)于第,一,一A及二A,座,座59-61樓,空中花園設(shè),于,于62樓，,各,各座相連，,并,并設(shè)有兩部,高,高速電梯通,往,往會所,建筑設(shè)計：,獨特的建筑,設(shè),設(shè)計及完備,的,的設(shè)施使該,項,項目形象突,出,出。,由4幢住宅,大,大樓組成的,格,格局像一道,大,大門廊，故,取,取名“凱旋,門,門”。,建筑物以暖,色,色系為主，,使,使凱旋門與,鄰,鄰近的建筑,物,物凸顯出來,。,。,規(guī),劃,劃,：,九龍站上蓋,共,共分七期發(fā),展,展：,一期“漾日,居,居”、二期,“,“擎天半島,”,”、四期“,君,君臨天下”,三期“凱旋,門,門”,香港·凱旋,門,門-項目,簡,簡介（4）,：,：,摩天會所建,于,于凱旋門廊,頂,頂之上，是,名,名副其實建,于,于500呎,（,（約152,米,米）高空的,豪,豪華住客會,所,所 。,香港·凱旋,門,門-項目,簡,簡介（5）,：,：,59樓：,天使按摩池,鏡花水療,日光浴平臺,天池,天池,長25米、,樓,樓高約7.7米。,九龍站最大,室,室內(nèi)泳池。,大量采用玻,璃,璃材料，,多角度俯瞰,維,維港景色。,香港·凱旋,門,門-項目,簡,簡介（6）,：,：,61,樓,樓：,摘星,圖,圖書,館,館,風速,乒,乒乓,室,室,小天,使,使樂,團,團,天空,閱,閱讀,室,室,空中,私,私人,健,健身,室,室,天天,健,健身,室,室,超時,空,空游,戲,戲間,架空,籃,籃球,場,場,62,樓,樓：,云中,花,花園,茶花,園,園,榕樹,園,園,松樹,園,園,茉莉,園,園,桂花,園,園,薔薇,園,園,60,樓,樓：,星蹤,桌,桌球,室,室,星夢,宴,宴會,廳,廳,追星,劇,劇院,越夜,閱,閱讀,區(qū),區(qū),晨光,早,早餐,室,室,云霄,吧,吧,丘比,特,特之,泉,泉,香港,·,·凱,旋,旋門-,樣,樣板,房,房賞,析,析：,（1,）,）紫,晶,晶(至,尊,尊門,，,，五,房,房連,三,三套,房,房單,位,位，,建,建筑,面,面積3465,平,平方,呎,呎，,約,約322,平,平方,米,米),（2,）,）紅,寶,寶(大,宅,宅門,，,，四,房,房連,雙,雙套,房,房單,位,位，,建,建筑,面,面積2517,平,平方,呎,呎，,約,約234,平,平方,米,米),（3,）,）白,宮,宮(四,房,房連,雙,雙套,房,房單,位,位，,建,建筑,面,面積1650,平,平方,呎,呎，,約,約153,平,平方,米,米),（4,）,）琥,珀,珀(三,房,房連,一,一套,房,房單,位,位，,建,建筑,面,面積1326,平,平方,呎,呎，,約,約123,平,平方,米,米),（5,）,）藍,爵,爵(三,房,房連,一,一套,房,房單,位,位，,建,建筑,面,面積1143,平,平方,呎,呎，,約,約106,平,平方,米,米),（6,）,）水,晶,晶(兩,房,房單,位,位，,建,建筑,面,面積747平,方,方呎,，,，約69,平,平方,米,米),（7,）,）閃,鉆,鉆(一,房,房及,一,一多,功,功能,房,房單,位,位，,建,建筑,面,面積558平,方,方呎,，,，約52,平,平方,米,米),七個,示,示范,單,單位,以,以不,同,同的,寶,寶石,作,作主,題,題，,帶,帶出,尊,尊貴,品,品味,及,及高,雅,雅氣,質(zhì),質(zhì)，,設(shè),設(shè)計,蘊,蘊含,獨,獨特,的,的創(chuàng),意,意。,天,天際,獨,獨立,屋,屋頂,層,層SkyRoom及,私,私人,泳,泳池,，,，唯,凱,凱旋,門,門獨,有,有。,詳,詳見,以,以下,：,：,天際,獨,獨立,屋,屋SkyHouse,（七,房,房連,三,三套,房,房單,位,位，,建,建筑,面,面積5353,平,平方,呎,呎，,約,約497,平,平方,米,米）,點評,：,：,樣板,間,間命,名,名獨,具,具特,色,色，,七,七個,示,示范,單,單位,以,以不,同,同的,寶,寶石,作,作主,題,題，,同,同時,裝,裝修,風,風格,充,充分,彰,彰顯,主,主題,，,，達,至,至名,符,符其,實,實之,效,效.,傳統(tǒng),上,上人,們,們習,慣,慣于,以,以建,筑,筑面,積,積大,小,小作,為,為判,斷,斷豪,宅,宅的,標,標準,。,。凱,旋,旋門,單,單位,戶,戶型,建,建筑,面,面積,由,由505-5497,平,平方,呎,呎（47,511,平,平方,米,米）,，,，可,謂,謂大,小,小通,吃,吃。,可,可見,豪,豪宅,之,之所,以,以是,豪,豪宅,在,在于,其,其占,有,有稀,缺,缺資,源,源的,多,多少,，,，和,面,面積,大,大小,似,似乎,關(guān),關(guān)系,不,不大,。,。,香港,·,·凱,旋,旋門-,項,項目,推,推廣,：,：,1、,凱旋,門,門高,層,層次,生,生活,展,展示,會,會,時,間,間,：,：,2005.03.10,03.14,，,，10:00,20:00,地,點,點,：,：,中環(huán),國,國際,金,金融,中,中心,一,一期MainConcourse,方,式,式,：,：,展出,模,模型,，,，放,置,置展,示,示板,，,，新,地,地物,業(yè),業(yè)大,使,使現(xiàn),場,場講,解,解，,登,登記,客,客戶,資,資料,2、,凱旋,門,門空,中,中華,爾,爾茲,表,表演,“,“DancingintheSky”,時,間,間,：,：,2004.11.06,11.07,地,點,點,：,：,國,際,際,金,金,融,融,中,中,心,心,商,商,場,場,一,一,樓,樓OvalAtrium,方,式,式,：,：,空,中,中,華,華,爾,爾,茲,茲,表,表,演,演,安,排,排,：,：,13:00,15:00,，,，LucaCiarla,樂,樂,隊,隊,演,演,奏,奏,及,及,獻,獻,唱,唱,17:00,壓,壓,軸,軸,表,表,演,演,“,“DancingintheSky,”,”,空,空,中,中,華,華,爾,爾,茲,茲,舞,舞,蹈,蹈,關(guān),鍵,鍵,詞,詞,：,：,半,空,空,中,中,表,表,演,演,華,華,爾,爾,茲,茲,客,戶,戶,率,率,先,先,現(xiàn),現(xiàn),場,場,參,參,觀,觀,“,“,摩,摩,天,天,會,會,所,所,”,”,的,的,展,展,覽,覽,香,港,港,·,·,凱,凱,旋,旋,門,門-,項,項,目,目,推,推,廣,廣,：,：,3,、,、,Baccarat,水,水,晶,晶,單,單,位,位,精,精,華,華,展,展,覽,覽,時,間,間,：,：,2005.03.31,04.05,，,，10:00,20:00,地,點,點,：,：,國,際,際,金,金,融,融,中,中,心,心,商,商,場,場,第,第,一,一,層,層1103,店,店,外,外,方,式,式,：,：,結(jié),合,合,凱,凱,旋,旋,門,門,與,與Baccarat,，,，,公,公,開,開,展,展,出,出,關(guān),鍵,鍵,詞,詞,：,：,以,水,水,晶,晶,為,為,創(chuàng),創(chuàng),作,作,概,概,念,念,的,的,示,示,范,范,單,單,位,位,法,國,國,水,水,晶,晶,制,制,品,品,名,名,牌,牌Baccarat,裝,修,修,耗,耗,資,資,約,約300,萬,萬,元,元,Baccarat50,萬,萬,元,元,燈,燈,飾,飾,Baccarat63,萬,萬,元,元,水,水,晶,晶,餐,餐,桌,桌,白,色,色,主,主,調(diào),調(diào),、,、,鮮,鮮,紅,紅,色,色,點,點,綴,綴,、,、,銀,銀,色,色,調(diào),調(diào),配,配,襯,襯,插,花,花,藝,藝,術(shù),術(shù),家,家,用,用Baccarat,名,名,貴,貴,水,水,晶,晶,花,花,瓶,瓶,插,插,花,花,點,評,評,：,：,上,述,述,活,活,動,動,很,很,好,好,地,地,體,體,現(xiàn),現(xiàn),了,了,物,物,業(yè),業(yè),的,的,檔,檔,次,次,，,，,活,活,動,動,主,主,題,題,內(nèi),內(nèi),涵,涵,保,保,持,持,了,了,一,一,致,致,性,性,，,，,與,與,項,項,目,目,匹,匹,配,配,，,，,有,有,助,助,于,于,樹,樹,立,立,項,項,目,目,的,的,高,高,端,端,形,形,象,象,并,并,積,積,累,累,了,了,大,大,量,量,高,高,端,端,客,客,戶,戶,。,。,香,港,港,·,·,凱,凱,旋,旋,門,門-,項,項,目,目,推,推,廣,廣,：,：,4,、,、,示,范,范,單,單,位,位,展,展,示,示,地,點,點,：,：,國,際,際,金,金,融,融,中,中,心,心,二,二,期,期,方,式,式,：,：,現(xiàn),場,場,搭,搭,建,建,示,示,范,范,單,單,位,位,關(guān),鍵,鍵,詞,詞,：,：,耗,資,資,二,二,億,億,港,港,元,元,5,萬,萬,平,平,方,方,呎,呎,（,（,約,約4650,平,平,方,方,米,米,）,）,“,“,凱,凱,旋,旋,門,門,展,展,覽,覽,館,館,”,”,七個以,不,不同寶,石,石作主,題,題的豪,華,華示范,單,單位,“天際,獨,獨立屋,”,”最頂,層,層Sky Room,“摩天,會,會所”,設(shè),設(shè)施,模仿直,達,達摩天,會,會所的,電,電梯,電影院,觀,觀賞凱,旋,旋門宣,傳,傳片,香港·,凱,凱旋門-項,目,目推廣,：,：,5、,新地會,星,星級會,員,員優(yōu)惠,活,活動,時,間,間,：,：2005.04.23,方,式,式,：,：精選78個,單,單位以,先,先到先,得,得形式,發(fā),發(fā)售給,星,星級會,員,員。,關(guān)鍵詞,：,：新地,會,會20,萬,萬會員,星級會,員,員,優(yōu)惠呎,價,價,7594港,元起（8.2,萬,萬港元/平方,米,米）,規(guī),則,則,：,：,新,地,地,樓,樓,一,一,手,手,買,買,家,家,星,星,級,級,會,會,員,員,：,：,曾,購,購,買,買,一,一,個,個,單,單,位,位,，,，,折,折,扣,扣,為,為0.5%,曾,購,購,買,買,兩,兩,個,個,單,單,位,位,，,，,折,折,扣,扣,為,為0.6%,曾,購,購,入,入,三,三,個,個,或,或,以,以,上,上,單,單,位,位,，,，,折,折,扣,扣,為,為0.8%,新,地,地,樓,樓,二,二,手,手,買,買,家,家,、,、,現(xiàn),現(xiàn),租,租,客,客,及,及,舊,舊,租,租,客,客,星,星,級,級,會,會,員,員,折,扣,扣,為,為0.3%,星,級,級,會,會,員,員,成,成,功,功,介,介,紹,紹,會,會,員,員,親,親,友,友,本,身,身,獲,獲,贈,贈,最,最,多,多,兩,兩,萬,萬,元,元,管,管,理,理,費,費,，,，,親,親,友,友,折,折,扣,扣,為,為0.2%,。,。,新,聞,聞,聚,聚,焦,焦,（1,）,）,投,投,資,資,者,者3,億,億,洽,洽,購,購,凱,凱,旋,旋,門,門20,伙,伙,-2005-4-14,香,香,港,港,大,大,公,公,報,報,（2,）,）,凱,凱,旋,旋,門,門1000,伙,伙,沽,沽,清,清,套,套,現(xiàn),現(xiàn)150,億,億,-2005-4-18,香,香,港,港,大,大,公,公,報,報,（3,）,）,凱,凱,旋,旋,門,門,摩,摩,天,天,閣,閣,，,，,幾,幾,日,日,賺,賺152,萬,萬,港,港,元,元,-2005,年,年04,月,月23,日,日,香,香,港,港,某,某,報,報,（4,）,）,新,新,鴻,鴻,基,基,凱,凱,旋,旋,門,門,豪,豪,宅,宅38,萬,萬,港,港,元,元/,平,平,方,方,米,米,-2005-05-08,21,世,世,紀,紀,經(jīng),經(jīng),濟,濟,報,報,道,道,網(wǎng),網(wǎng),絡(luò),絡(luò),版,版,（5,）,）,內(nèi),內(nèi),地,地,民,民,企,企,億,億,元,元,購,購,凱,凱,旋,旋,門,門,（6,）,）,凱,凱,旋,旋,門,門,造,造,價,價,之,之,說,說,嚴,嚴,重,重,失,失,實,實,-2005,年,年05,月,月19,日,日,香,香,港,港,某,某,報,報,（7,）,）,香,香,港,港,凱,凱,旋,旋,門,門,樓,樓,價,價,天,天,價,價,暴,暴,漲,漲,，,，,眾,眾,明,明,星,星,出,出,售,售,豪,豪,宅,宅,-2005,年,年06,月,月02,日,日,焦,焦,點,點,別,別,墅,墅,網(wǎng),網(wǎng),（8,）,）,香,香,港,港,二,二,手,手,豪,豪,宅,宅,交,交,投,投,量,量,連,連,續(xù),續(xù),兩,兩,月,月,下,下,跌,跌,-2005,年,年06,月,月08,日,日,點,評,評,：,：,發(fā),展,展,商,商,充,充,分,分,利,利,用,用,媒,媒,體,體,，,，,把,把,項,項,目,目,本,本,身,身,賣,賣,點,點,和,和,銷,銷,售,售,中,中,發(fā),發(fā),生,生,的,的,事,事,件,件,作,作,為,為,樓,樓,市,市,熱,熱,點,點,進,進,行,行,大,大,量,量,新,新,聞,聞,炒,炒,作,作,，,，,制,制,造,造,輿,輿,論,論,關(guān),關(guān),注,注,，,，,產(chǎn),產(chǎn),生,生,巨,巨,大,大,的,的,新,新,聞,聞,傳,傳,播,播,效,效,應(yīng),應(yīng),，,，,為,為,口,口,碑,碑,傳,傳,播,播,提,提,供,供,了,了,很,很,多,多,“,“,料,料,”,”,，,，,如,如,“,“,天,天,際,際,獨,獨,立,立,屋,屋,”,”,造,造,價,價,之,之,說,說,爭,爭,議,議,、,、,借,借,明,明,星,星,說,說,事,事,、,、,三,三,級,級,市,市,場,場,升,升,值,值,等,等,，,，,達,達,到,到,了,了,良,良,好,好,的,的,廣,廣,告,告,宣,宣,傳,傳,效,效,果,果.,對本項目,的,的啟示,啟示,1、,香港現(xiàn)時,超,超高層豪,宅,宅客戶選,購,購物業(yè)的,心,心態(tài)如何,？,？,購入,豪宅主要,為,為滿足其,虛,虛榮心,，有收藏,、,、投資的,意,意味，其,多,于,于,實,實,際,際,的,的,使,使,用,用,價,價,值,值,“,人,人,無,無,我,我,有,有,人,人,有,有,我,我,優(yōu),優(yōu),”,”;,價,錢,錢,并,不,不,是,是,最,最,主,主,要,要,的,的,購,購,買,買,考,考,慮,慮,因,因,素,素,最,最,重,重,要,要,是,是,項,項,目,目,的,的,包,包,裝,裝,及,及,用,用,料,料,質(zhì),質(zhì),素,素,，,，,城,城,市,市,自,自,然,然,資,資,源,源/,城,城,市,市,景,景,觀,觀,資,資,源,源,當,當,然,然,不,不,可,可,或,或,缺,缺;,都,喜,喜,好,好,優(yōu),優(yōu),質(zhì),質(zhì),的,的,景,景,觀,觀,資,資,源,源;,物,業(yè),業(yè),的,的,高,高,度,度,體,體,現(xiàn),現(xiàn),客,客,戶,戶,高,高,貴,貴,尊,尊,崇,崇,的,的,身,身,份,份,，,而,香,香,港,港,客,客,戶,戶,傾,傾,向,向,于,于,購,購,買,買,更,更,高,高,的,的,樓,樓,層,層.,2,、,、,香,港,港,現(xiàn),現(xiàn),時,時,超,超,高,高,層,層,名,名,盤,盤,的,的,營,營,銷,銷,分,分,析,析,有,有,以,以,下,下,的,的,共,共,通,通,點,點:,國,際,際,級,級,的,生,生,活,活,氛,氛,圍,圍,區(qū),位,位,的,的,獨,獨,有,有,性,性,，,，,地,地,段,段,的,的,優(yōu),優(yōu),越,越,性,性,，,，,資,資,源,源,的,的,稀,稀,缺,缺,性,性,，,，,其,其,他,他,位,位,置,置,不,不,能,能,復(fù),復(fù),制,制,強,調(diào),調(diào),樓,樓,盤,盤,的,的,氣,氣,派,派,（,（,外,外,立,立,面,面,及,及,大,大,堂,堂,）,）,、,、,豪,豪,華,華,會,會,所,所,及,及,值,值,得,得,炫,炫,耀,耀,的,的,很,很,“,“,牛,牛,”,”,的,的,軟,軟,硬,硬,配,配,套,套,凱,旋,旋,門,門,的,的,成,成,功,功,，,，,源,源,于,于,其,其,獨,獨,特,特,的,的,地,地,理,理,位,位,置,置,優(yōu),優(yōu),勢,勢,、,、,良,良,好,好,的,的,豪,豪,宅,宅,市,市,場,場,、,、,對,對,高,高,端,端,客,客,戶,戶,準,準,確,確,的,的,心,心,理,理,把,把,控,控,、,、,有,有,效,效,的,的,新,新,聞,聞,炒,炒,作,作,。,。,凱旋門,獨,獨特的,建,建筑設(shè),計,計及完,備,備的設(shè),施,施使該,項,項目形,象,象突出,。,。建筑,物,物以暖,色,色系為,主,主，使,凱,凱旋門,與,與鄰近,的,的建筑,物,物凸顯,出,出來。,離地152米,高,高空，,總,總面積9300平方,米,米的4,層,層豪華,住,住客“,摩,摩天會,所,所”和,“,“云中,花,花園”,樣板間,命,命名以,不,不同的,寶,寶石作,主,主題，,同,同時裝,修,修風格,充,充分彰,顯,顯主題,。,。,公關(guān)活,動,動很好,地,地體現(xiàn),了,了物業(yè),的,的檔次,，,，有助,于,于樹立,項,項目的,高,高端形,象,象。,發(fā)展商,充,充分利,用,用媒體,，,，把項,目,目本身,賣,賣點和,銷,銷售中,發(fā),發(fā)生的,事,事件作,為,為樓市,熱,熱點進,行,行大量,新,新聞炒,作,作，如,“,“天際,獨,獨立屋,”,”造價,之,之說爭,議,議、借,明,明星說,事,事、三,級,級市場,升,升值等,，,，達到,了,了良好,的,的廣告,宣,宣傳效,果,果。,項目在,復(fù),復(fù),式,單位設(shè),有桑拿,室,室,主,人,人套房,浴,浴室設(shè),有,有蒸氣,浴,浴,設(shè)備,六星級,酒,酒店大,堂,堂入口,、星級,的,的物管,服,服務(wù)等,在推廣,的,的形象,上,上將樓,盤,盤的高,度,度與人,的,的成就,掛,掛鉤,強調(diào)珍,貴,貴的海,景,景景觀,資,資源,租賃市,場,場的活,躍,躍,由于以,上,上項目,所,所處的,地,地段都,有,有很好,的,的優(yōu)勢,，,，有很,好,好的國,際,際租賃,市,市場。,如,如機鐵,上,上蓋(,機,機場鐵,路,路站),的,的凱旋,門,門，除,了,了會吸,引,引經(jīng)常,需,需坐飛,機,機各地,奔,奔走的,外,外籍人,士,士或商,務(wù),務(wù)人士,購,購買或,者,者租賃,外,外，也,會,會吸此,一,一些飛,機,機機長,和,和空中,小,小姐。,由,由于他,們,們的工,作,作性質(zhì),，,，凱旋,門,門的地,段,段占有,很,很大的,優(yōu),優(yōu)勢。,如,如海名,軒,軒位于,紅,紅堪九,廣,廣鐵路,、,、火車,總,總站旁,，,，亦會,吸,吸納一,班,班經(jīng)常,往,往返于,中,中港的,商,商務(wù)人,士,士,政府對區(qū),域,域長遠規(guī),劃,劃的重要,性,性,幾大香港,超,超高層名,盤,盤，,在軟硬件,上,上都有各,自,自不同的,特,特點及優(yōu),越,越性,。如凱旋,門,門的凌空,會,會所、君,臨,臨天下的,無,無敵海景,、,、海名軒,的,的維港煙,花,花景觀!,除以上因,素,素外，最,吸,吸引買家,購,購買這幾,個,個超高層,豪,豪盤，,是政府對,這,這個區(qū)域,的,的長遠規(guī),劃,劃-,國,國際化都,會,會!,總結(jié)：,地段的不,可,可復(fù)制性+,稀缺城市,中,中心資源+,地標建筑,（,（身份地,位,位象征）+,可炫耀的,軟,軟硬配套+,豪華會所,設(shè),設(shè)施（上,流,流社會的,社,社交場所,）,）+,品位精裝,修,修+,未來發(fā)展,規(guī),規(guī)劃=,現(xiàn)代城市,豪,豪宅,華潤品牌,項目依,托,托華潤大,廈,廈/萬象,城,城/君悅,酒,酒店的城,市,市綜合配,套,套,深圳CFD罕有的,住,住宅,地標建筑,，,，高端客,戶,戶的身份,地,地位象征,大氣豪邁,的,的超高層,建,建筑與城,市,市景觀資,源,源結(jié)合，,體,體現(xiàn)國際,化,化氣息，,推,推廣時具,備,備走個性,化,化路線的,條,條件,項目與君,悅,悅酒店臨,近,近，在產(chǎn),品,品上具備,一,一定特色,并可引,入,入酒店物,管,管,精裝修(,全,全面家居,解,解決方案)大幅提,升,升生活品,質(zhì),質(zhì),華潤通過,成,成功開發(fā)1期的品,牌,牌提升對,本,本項目營,銷,銷的利好,項目具備,目,目標客群,積,積累的良,好,好基礎(chǔ),高檔商業(yè),氛,氛圍成熟,客流量,充,充沛,核心競爭,力,力,“城市綜,合,合體品位,商,商務(wù)居住,空,空間”,城市綜合,體,體,-項目,的,的整體配,套,套資源/,城,城市價值,品位商務(wù),-項目,的,的功能,居住空間,-項目,的,的屬性,項目定位,簡,簡析,案 名,思路,華潤品牌+資源,+,高度+稀,缺,缺性,在項目創(chuàng),新,新軟硬件,作,作營銷支,撐,撐點的基,礎(chǔ),礎(chǔ)上，在,推,推廣形象,上,上將項目,的,的高度與,成,成功人士,的,的成就掛,鉤,鉤，以營,造,造既富且,貴,貴，名流,生,生活的聚,居,居地。,國際化、,資,資源、商,務(wù),務(wù),視覺化、,大,大氣、內(nèi),斂,斂,代表一種,強,強大的話,題,題性、品,位,位非大眾,化,化,情感化、,符,符號化,造就整體,生,生活方式,的,的與眾不,同,同,必須向市,場,場傳遞的,信,信息,華潤,中,中央國際,-,被,被創(chuàng)造的,空,空間與新,生,生活,CENTAR international,®,華潤 中,央,央國際,被創(chuàng)造的,空,空間與新,生,生活,CENTAR international,®,華潤的里,程,程碑式產(chǎn),品,品,樓高，地,標,標性建筑,代表目標,客,客群成功,人,人士的形,象,象高度,客戶的高,品,品位,其他命名,建,建議,華潤,鼎,鼎峰,站立城市,之,之巔，俯,瞰,瞰人生至,尊,尊,備選:,三,三棟獨立,命,命名,星域軒StarVista,天域軒SkyVista,峰域軒Apex Vista,對華潤中,心,心2期的,啟,啟示,綜合以上,案,案例分析,，,，本項目,以“城市綜,合,合體品位,商,商務(wù)居住,空,空間”來打造形,象,象,，必須貼,合,合目標客,群,群的需求.,Q1:超,高,高層產(chǎn)品,的,的營銷.,首先加強,項,項目作為,超,超高層物,業(yè),業(yè)的軟件,與,與硬件的,設(shè),設(shè)施，進,行,行大膽的,創(chuàng),創(chuàng)新，為,項,項目的營,銷,銷推廣制,造,造充足的,興,興奮點以,支,支撐客戶,對,對超高層,產(chǎn),產(chǎn)品的認,同,同與接受,。,。,在,硬件的配,套,套上,可增加附,加,加值及市,場,場關(guān)注點,例如30,層,層以上每,戶,戶配有桑,拿,拿浴室或,水,水力按摩,池,池，提倡,浴,浴吧文化,；,；精裝修(全面家,居,居解決方,案,案)集中,關(guān),關(guān)注浴室,精,精裝，引,領(lǐng),領(lǐng)時尚的,“,“浴吧”,文,文化。,站在城市,最,最頂端的,頂,頂層復(fù)式,頂級,的,的,(Penthouse),，獨立泳,池,池及空中,花,花園，更,于,于浴室設(shè),天,天窗，一,邊,邊沐浴一,邊,邊夜觀星,象,象；,電梯直達,頂,頂層住戶,的,的入戶花,園,園,除特設(shè)直,達,達頂層會,所,所的高速,電,電梯、還,將,將提供智,能,能入戶電,梯,梯，只有,你,你家的智,能,能卡才能,到,到達你所,要,要到達的,那,那層,六星級酒,店,店入口,大,大堂安裝,數(shù),數(shù)十萬元,的,的水晶吊,燈,燈，高品,位,位玻璃天,幕,幕設(shè)計；,地標建筑,的,的營造工,程,程外,立,立面、大,堂,堂、電梯,、,、頂部及,燈,燈光工程,高舒適低,能,能耗建筑,降噪,、,、防西曬,、,、樓板隔,音,音、雙向,新,新風系統(tǒng),生活SALON-避,難,難層的運,用,用：(每,棟,棟2層,共,共6層),功能：,作為商務(wù),人,人士臨時,會,會議/接,待,待/洽談,的,的空間,休,休閑娛樂,設(shè),設(shè)施(麻,將,將、橋牌,等,等),健,身,身設(shè)施,紅,紅酒咖啡,吧,吧等,網(wǎng),絡(luò),絡(luò)寬貸接,駁,駁,增設(shè),可,可移動的,小,小型水景,、,、盤栽等,，,，并架設(shè),固,固定的高,倍,倍望遠鏡,全面提,升,升公共空,間,間的檔次,及,及功能.,Q2:精,裝,裝修能否,支,支撐未來,的,的產(chǎn)品力,？,？,就是客戶,意,意識到的,犧,犧牲價值,，,，客戶集,中,中在精裝,修,修的問題,。,。,關(guān)注的：,發(fā),發(fā)展商信,譽,譽,是否值得,呀,呀,是不是為,了,了提價格,？,？,第一代中,產(chǎn),產(chǎn)階級的,聲,聲音-我,成,成功了,第二代-我,有,有品位,裝修關(guān)注,的,的前三位,：,：地板/,沙,沙發(fā)/電,器,器,裝修關(guān)注,的,的：,客廳的燈/窗簾/,廚,廚衛(wèi),凱旋門,名門,功能/設(shè),施,施,人性化設(shè),計,計,真材實料,奢華/可,炫,炫耀/稀,缺,缺,傳統(tǒng)精裝,修,修,全面家居,解,解決方案,品牌化路,線,線,“全面家,居,居解決方,案,案”所需,要,要解決客,戶,戶的兩個,核,核心問題,安全性、,價,價值透明,：,：,對產(chǎn)品進,行,行全裝修,，,，為客戶,解,解決裝修,的,的麻煩，,同,同時對提,供,供裝修的,價,價值要給,客,客戶充分,的,的理由；,保留并鼓,勵,勵客戶的,個,個性發(fā)展,空,空間：,“全面家,居,居解決方,案,案”的核,心,心營銷價,值,值所在！,從營銷角,度,度關(guān)于“,全,全面家居,解,解決方案,”,”的重新,理,理解,觀念的顛,覆,覆,不僅僅要,顛,顛覆對產(chǎn),品,品和設(shè)計,的,的觀念,更重要的,要,要倡導“,全,全面家居,解,解決方案,”,”所帶來,的,的“家居,生,生活的”,革,革命,從概念上,徹,徹底避開,與,與“毛坯,和,和精裝修,”,”的糾纏,“全面家,居,居解決方,案,案”帶給,客,客戶的應(yīng),該,該是,“硬,件,件的裝修,”,”+“軟,件,件的家居,理,理念”=,“,“不可替,代,代的生活,品,品位”,全面家居,解,解決方案,家居,方案,針對華潤,中,中心2期,“,“全面家,居,居解決方,案,案”的建,議,議,（硬裝）,“人性化,的,的硬件精,裝,裝修”,+,（軟裝）,“國際級,的,的家居裝,飾,飾布置方,案,案參考+,專,專家指導,培,培訓”,=,簡單輕松,的,的擁有自,己,己的理想,的,的家,分享,萬,科,科金域藍,灣,灣3期客,戶,戶銷售借,鑒,鑒,業(yè)主理智,判,判斷,產(chǎn)品要素,產(chǎn)品基,本,本性能,服務(wù)要素,客戶接,觸,觸點體驗,業(yè)主看重,程,程度,高,低,表現(xiàn),高,低,保值和地,段,段,價值判斷,對購買,行,行為的認,可,可,業(yè)主直覺,判,判斷,總體滿意,度,度敏感度,高,低,表現(xiàn),高,低,業(yè)主看重程度,業(yè)主看重程度,思考基礎(chǔ),結(jié)合金域,藍,藍灣三期,客,客戶分析,及,及華潤倡,導,導的<與,您,您攜手,改,改善生活>可以看,出,出，在客,戶,戶關(guān)系建,設(shè),設(shè)過程中,：,：,1、好產(chǎn),品,品可以使,客,客戶滿意,，,，但好,體驗,能夠把客,戶,戶點燃。,2、房屋,質(zhì),質(zhì)量是客,戶,戶關(guān)系的,關(guān),關(guān)鍵。但,客,客戶視“,質(zhì),質(zhì)量好”,為,為品牌發(fā),展,展商的理,所,所當然，,質(zhì),質(zhì)量好可,以,以不丟分,，,，但不能,加,加分。,3、對于,品,品牌發(fā)展,商,商來說，,賣,賣掉房子,只,只是低標,，,，讓,客戶驚嘆,才是努力,方,方向。尤,其,其對準目,標,標客戶而,言,言，“賣,樓,樓”理所,當,當然，“,既,既賣樓又,交,交友”才,是,是我們的,追,追求。,4、客戶,的,的,挑剔,是完美的,動,動力。一,如,如既往，,擺,擺正心態(tài),，,，換位思,考,考，及時,處,處理客戶,投,投訴，把,每,每個“不,滿,滿意”都,變,變成“,信任,你”。,內(nèi)銷帶動,外,外銷,：內(nèi)銷提,升,升企業(yè)和,項,項目形象,外銷實,銷,銷!,活動營銷,為,為主,：大型系,列,列活動為,主,主,引導,輿,輿論話題,推動整,個,個營銷。,銷,售,售,總,總,體,體,策,策,略,略,“,小,小,眾,眾,高,高,規(guī),規(guī),格,格,戶,戶,內(nèi),內(nèi),活,活,動,動,”,”,“,外,外,場,場,大,大,型,型,公,公,益,益,活,活,動,動,”,”,<,活,活,動,動,策,策,略,略>,理,性,性,認,認,知,知,RECOGNISE,INTEREST,興,趣,趣,DESIRE,欲,望,望,行,動,動,ACTION,參,觀,觀,流,流,線,線,的,的,創(chuàng),創(chuàng),新,新,看,樓,樓,通,通,道,道,通,道,道,洗,腦,腦,廳,廳/,樣,樣,板,板,房,房,動,感,感,模,模,型,型,生,活,活,概,概,念,念,館,館,銷,售,售,服,服,務(wù),務(wù),創(chuàng),創(chuàng),新,新,預(yù),約,約,式,式,服,服,務(wù),務(wù),大,堂,堂,管,管,家,家,PD,A,等,等,智,智,能,能,化,化,銷,銷,售,售,工,工,具,具,的,的,使,使,用,用,銷售,人,人員,電,電話,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)移,洽談,空,空間,的,的特,殊,殊設(shè),計,計,觸摸,顯,顯示,屏,屏幕,07/3,月,月,營銷,引,引暴,點,點,華潤,概,概念,生,生活,館,館開,放,放,內(nèi)容:,概念,生,生活,館,館開,放,放日;(,咖,咖啡/生,活,活體,驗,驗/,情,情景,秀,秀/,客,客戶,咨,咨詢,接,接待),產(chǎn)品,新,新聞,發(fā),發(fā)布,會,會;PARTY酒,會,會;,項目,網(wǎng),網(wǎng)站,及,及網(wǎng),絡(luò),絡(luò)博,客,客啟,動,動;,時間,營銷,推,推廣,行,行程,07/4,月,月,A1,時間,A1:,在推,廣,廣的,形,形象,上,上將,項,項目,的,的高,度,度與,人,人的,成,成就,掛,掛鉤,，,，如,頂,頂層,單,單位,“,“,Penthouse,”,邀,邀請,亞,亞太,地,地區(qū),排行,首30名,的,的國,際,際級,設(shè),設(shè)計,大,大師,優(yōu)先,參,參觀,，,，給,予,予設(shè),計,計概,念,念,；,A2:,利,利用,“高,資,資態(tài),”,”,的營,銷,銷推,廣,廣，,以,以顯,樓,樓盤,的,的珍,貴,貴。,“,“,Penthouse,”,每天,限,限制,參,參觀,看,看樓,人,人數(shù),。,。,A3:,對,對國,內(nèi),內(nèi)市,場,場而,言,言，,超,超高,層,層的,樓,樓層,（,（如30,至,至49層,）,）銷,售,售難,度,度相,對,對較,大,大，,可,可作,專,專門,包,包裝,（,（如,行,行政,樓,樓層,）,）在,香,香港,作,作重,點,點推,售,售；,正式,發(fā),發(fā)售,前,前的,產(chǎn),產(chǎn),品,品發(fā),布,布會,，,，以,加,加長,型,型的,專,專車,接,接送,全,全國,及,及香,港,港的,媒,媒體,。,。,08/3,月,月,開,開盤,6月,A2,10,月,月,A3,確保,客,客戶,積,積累,有,有質(zhì),量,量的,增,增長,香港,外,外銷,萬象,城,城分,展,展場,設(shè),設(shè)置,豪門,秀,秀系,列,列活,動,動,氣質(zhì),客,客戶,小,小眾,活,活動,春/,秋,秋交,會,會,銷售執(zhí)行,客戶管理,客戶維護,服務(wù)質(zhì)量,銷售承諾,手續(xù)服務(wù),銷售工作,包,包括但不,限,限于以下,環(huán),環(huán)節(jié),示范文檔,中,中對一些,工,工作做了,系,系統(tǒng)的歸,納,納和梳理;,END,THANKS!,事業(yè)六部,2006,年,年12月,9,、靜夜,四,四無鄰,，,，荒居,舊,舊業(yè)貧,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、雨,中,中黃,葉,葉樹,，,，燈,下,下白,頭,頭人,。,。13:44:0813:44:0913:44,1/5/20231:44:09PM,11,、,以,以,我,我,獨,獨,沈,沈,久,久,，,，,愧,愧,君,君,相,相,見,見,頻,頻,。,。,。,。1,月,月-2313:44:0913:44,Jan-2305-Jan-23,12,、故人江海,別,別，幾度隔,山,山川。13:44:1013:44:1013:44,Thursday,January 5,2023,13,、乍,見,見翻,疑,疑夢,，,，相,悲,悲各,問,問年,。,。1月-231月-2313:44:1313:44:13,January5,2023,14,、他鄉(xiāng)生白,發(fā),發(fā)，舊國見,青,青山。05 一月20231:44:13 下午13:44:131月-23,15,、比,不,不了,得,得就,不,不比,，,，得,不,不到,的,的就,不,不要,。,。一月231:44,下,下,午,午1月-2313:44,January5,2023,16,、,行,行,動,動,出,出,成,成,果,果,，,，,工,工,作,作,出,出,財,財,富,富,。,。,。,。2023/1/513:44:1313:44:13,05January2023,17,、做前，能,夠,夠環(huán)視四周,；,；做時，你,只,只能或者最,好,好沿著以腳,為,為起點的射,線,線向前。1:44:13 下午1:44,下,下午13:44:161月-23,9,、沒有失敗,，,，只有暫時,停,停止成功！,。,。1月-231月-23,Thursday,January 5,2023,10,、很多事,情,情努力了,未,未必有結(jié),果,果，但是,不,不努力卻,什,什么改變,也,也沒有。,。,。13:44:2013:44:2013:44,1/5/20231:44:20PM,11,、,成,成,功,功,就,就,是,是,日,日,復(fù),復(fù),一,一,日,日,那,那,一,一,點,點,點,點,小,小,小,小,努,努,力,力,的,的,積,積,累,累,。,。,。,。1,月,月-2313:44:2013:44,Jan-2305-Jan-23,12,、世,間,間成,事,事，,不,不求,其,其絕,對,對圓,滿,滿，,留,留一,份,份不,足,足，,可,可得,無,無限,完,完美,。,。13:44:2113:44:2113:44,Thursday,January5,2023,13,、不知,香,香積寺,，,，數(shù)里,入,入云峰,。,。1月-231月-2313:44:2713:44:27,January 5, 2023,14,、意志堅強,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥塊一樣,任,任意揉捏。05 一月20231:44:31 下午13:44:311月-23,15,、楚塞,三,三湘接,，,，荊門,九,九派通,。,。一月231:44 下,午,午1月-2313:44,January 5, 2023,16,、少年,十,十五二,十,十時，,步,步行奪,得,得胡馬,騎,騎。2023/1/513:44:3613:44:36,05January 2023,17,、空山新雨,后,后，天氣晚,來,來秋。1:44:39 下午1:44,下,下午13:44:391月-23,9,、楊柳散和,風,風，青山澹,吾,吾慮。1月-231月-23,Thursday,January 5,2023,10,、閱讀一,切,切好書如,同,同和過去,最,最杰出的,人,人談話。13:44:3913:44:3913:44,1/5/20231:44:39PM,11,、越是沒有,本,本領(lǐng)的就越,加,加自命不凡,。,。1月-2313:44:4213:44,Jan-2305-Jan-23,12,、,越,越,是,是,無,無,能,能,的,的,人,人,，,，,越,越,喜,喜,歡,歡,挑,挑,剔,剔,別,別,人,人,的,的,錯,錯,兒,兒,。,。13:44:4513:44:4513:44,Thursday,January5,2023,13,、知人,者,者智，,自,自知者,明,明。勝,人,人者有,力,力，自,勝,勝者強,。,。1月-231月-2313:44:4513:44:45,January 5, 2023,14,、意,志,志堅,強,強的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在手,中,中像,泥,泥塊,一,一樣,任,任意,揉,揉捏,。,。05,一,一,月,月20231:44:49,下,下午13:44:491月-23,15,、最具挑戰(zhàn),性,性的挑戰(zhàn)莫,過,過于提升自,我,我。一月 231:44,下,下午1月-2313:44,January 5,2023,16,、業(yè)余生活,要,要有意義，,不,不要越軌。2023/1/5 13:44:4913:44:49,05 January2023,17,、一,個,個人,即,即使,已,已登,上,上頂,峰,峰，,也,也仍,要,要自,強,強不,息,息。1:44:49,下,下午1:44,下,下,午,午13:44:491月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum 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