《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱

關(guān)于修改全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱的說明近兩年來， 物權(quán)法 、住宅專項維修資金管理辦法 和物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法 （試行） 相繼出臺， 物業(yè)管理條例和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法也作了相應(yīng)修改。為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會保障部批準(zhǔn)，現(xiàn)對2006 年發(fā)布的 全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱 中物業(yè)管理基本制度與政策部分的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了修改與補(bǔ)充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。全國物業(yè)管理師制度管理委員會二。八年八月二十六日物業(yè)管理基本制度與政策考試大綱（補(bǔ)充修改內(nèi)容）第一章 物業(yè)管理（一）考試目的本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用物業(yè)管理條例 （以下簡稱條例 ）分析、處理物業(yè)管理工作中條例相關(guān)問題的能力。（二）考試基本要求掌握： 條例對物業(yè)管理的定位， 條例的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征， 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用， 條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。（三）要點說明1. 條例對物業(yè)管理的定位2. 物業(yè)管理的特征3. 物業(yè)管理的市場化特征4. 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件5. 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征7. 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用8. 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位10. 條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點12. 條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點13. 條例的指導(dǎo)思想14. 條例創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容15. 條例的主要內(nèi)容16. 條例法律責(zé)任的特點17. 條例確立的基本法律關(guān)10. 物業(yè)服務(wù)定價成本的原則和依據(jù)5第二章 物業(yè)管理服務(wù)（一）考試目的本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)特點、 內(nèi)容， 物業(yè)服務(wù)收費、 物業(yè)使用和維護(hù)等有關(guān)政策，解決物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費， （前期 ）物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)的能力。（二）考試基本要求掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點、 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、 物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則、包干制和酬金制收費形式， （前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。熟悉： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)， 物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)， 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)秩序的方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。了解： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)， 利用物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的有關(guān)規(guī)定。（三）要點說明1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容3. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)4. 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)5. 物業(yè)服務(wù)收費的原則6. 物業(yè)服務(wù)收費的定價形式7. 物業(yè)服務(wù)費用的計費方式8. 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審9. 物業(yè)服務(wù)費用的成本構(gòu)成11. 物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)12. 實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)13. 物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用的規(guī)定15. 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容16. 物業(yè)管理資料的移交17. 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款18. 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征19. 前期物業(yè)服務(wù)合同的時效20. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)21. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任22. 物業(yè)使用和維護(hù)的相關(guān)法律規(guī)范23. 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定24. 業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范第三章 物業(yè)管理的基本制度（一）考試目的本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用業(yè)主大會、 管理規(guī)約、 前期物業(yè)管理招投標(biāo)、 物業(yè)承接查驗、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項制度解決相關(guān)工作實際問題的能力。（二）考試基本要求掌握： 業(yè)主大會的職責(zé)和表決規(guī)則， 業(yè)主委員會的職責(zé)， 業(yè)主 （臨時） 公約的內(nèi)容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定， 物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義， 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件，物業(yè)管理師考試注冊規(guī)定，住宅專項維修資金的管理原則，住宅專項維修資金的交存與使用。熟悉： 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)， 臨時管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款， 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原 則， 應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍， 物業(yè)保修的法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性， 物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力， 住宅共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的范圍、 住宅專項維修資金監(jiān)管單位的義務(wù)，挪用住宅專項維修資金的法律責(zé)任。了解： 籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序， 業(yè)主委員會委員的資格條件， 物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)規(guī)則，物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報程序，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德。（三）要點說明1. 業(yè)主的權(quán)利2. 業(yè)主的義務(wù)3. 業(yè)主大會的組成4. 業(yè)主大會的性質(zhì)5. 成立業(yè)主大會的限制和選擇6. 業(yè)主大會的籌備7. 籌備業(yè)主大會的工作要求8. 業(yè)主大會的成立9. 業(yè)主大會的職責(zé)10. 召開業(yè)主大會臨時會議的三種情況11. 業(yè)主大會的表決規(guī)則12. 業(yè)主委員會的性質(zhì)13. 業(yè)主委員會的職責(zé)14. 業(yè)主委員會的備案15. 業(yè)主委員會委員的資格條件#16. 業(yè)主委員會委員的資格終止17. 業(yè)主委員會會議的規(guī)范18. 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求19. 管理規(guī)約的性質(zhì)20. 管理規(guī)約的主要內(nèi)容21. 管理規(guī)約的特殊作用22. 管理規(guī)約的法律效力23. 臨時管理規(guī)約的特殊主體24. 臨時管理規(guī)約的內(nèi)容25. 臨時管理規(guī)約的違約責(zé)任26. 條例關(guān)于臨時管理規(guī)約的規(guī)定27. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則28. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則29. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特殊性30. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定31. 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容32. 物業(yè)管理招標(biāo)的備案33. 物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容34. 物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)則35. 物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊36. 物業(yè)管理評標(biāo)委員會37. 物業(yè)管理招投標(biāo)的中標(biāo)和備案38. 違反前期物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任#39. 我國實行物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實性40. 物業(yè)承接查驗的內(nèi)容41. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)管理資料42. 物業(yè)的保修責(zé)任43. 房屋的保修范圍和期限44. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性45. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級46. 條例關(guān)于不同資質(zhì)等級企業(yè)承接項目的規(guī)定47. 資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的核定49. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰50. 物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容51. 建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實性52. 物業(yè)管理師的注冊53. 物業(yè)管理師的繼續(xù)教育54. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力55. 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍56. 住宅專項維修資金的使用57. 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的范圍58. 住宅專項維修資金的管理原則59. 住宅專項維修資金的交存主體60. 住宅專項維修資金的交存金額61. 住宅專項維修資金的交存方式62. 住宅專項維修資金管理63. 住宅專項維修資金使用范圍和原則64. 住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)則65. 住宅專項維修資金使用程序66. 住宅專項維修資金使用禁止67. 住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定68. 住宅專項維修資金的監(jiān)督管理69. 住宅專項維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任711. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力（一）考試目的本部分考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用 物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”相關(guān)法律規(guī)定處理業(yè)務(wù)工作的能力。（二）考試基本要求掌握：建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成，行使專有部分所有權(quán)的限制，行使共有部分所有權(quán)的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)，建筑物及附屬設(shè)施的管理形式，業(yè)主的訴訟權(quán)利。熟悉：住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、物業(yè)管理用房的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬；業(yè)主共同決定事項的范圍；建筑物及附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)與使用，管理費用分?jǐn)偱c收益分配；業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。了解： 物權(quán)法的立法背景和現(xiàn)實意義；建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。（三）要點說明1. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的作用2. 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成3. 行使專有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定4. 住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件5. 行使共有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定6. 道路、綠地、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬7. 車位、車庫的所有權(quán)歸屬8. 業(yè)主共同決定事項的范圍9. 業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則10. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立12. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)13. 建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)歸屬與使用14. 管理費用分?jǐn)偱c收益分配15. 建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式16. 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)17. 業(yè)主的訴訟權(quán)利#第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策（一）考試目的本部分考試目的是考察應(yīng)試人員在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn)事務(wù)相關(guān)工作的能力。（二）考試基本要求掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系， 住宅質(zhì)量保證書 、 住宅使用說明書的要求和主要內(nèi)容， 商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件， 商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款， 房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。熟悉： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理， 工程竣工驗收備案制度， 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容， 房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序， 城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。了解：施工許可證制度， 禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定， 商品房銷售爭議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。（三）要點說明1. 房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理3. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循的制度5. 建筑工程質(zhì)量管理制度6. 房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度7. 工程竣工驗收備案制度8. 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件9. 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的程序11. 商品房預(yù)售的條件12. 商品房現(xiàn)售的條件13. 商品房銷售合同的主要內(nèi)容14. 住宅質(zhì)量保證書的要求和主要內(nèi)容15. 住宅使用說明書的要求和主要內(nèi)容16. 房屋租賃合同的主要條款17. 禁止房屋租賃的規(guī)定18. 房屋租賃登記備案19. 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件20. 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內(nèi)容21. 房地產(chǎn)中介活動中禁止的行為22. 房地產(chǎn)抵押程序23. 不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)24. 房地產(chǎn)抵押合同25. 房地產(chǎn)抵押登記26. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類27. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的要求28. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度的種類29. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特殊性30. 房屋權(quán)屬證書的種類31. 房屋權(quán)屬登記程序32. 異產(chǎn)毗連房屋及其使用規(guī)則33. 危險房屋造成損害事故的法律責(zé)任#