安徽舒城九鼎國(guó)際產(chǎn)品建議及營(yíng)銷推廣提報(bào)定稿 141頁(yè)

前言第一部分 市場(chǎng)研究第二部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議第三部分 營(yíng)銷推廣篇前言前言每個(gè)城市，都需要一座建筑遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái)每個(gè)城市，都需要一座建筑遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái)每一個(gè)城市都會(huì)有一個(gè)建筑在代表著這個(gè)城市建設(shè)的最高水平，它是城市的靈魂，是城市繁華的最高端，是城市發(fā)展的標(biāo)志，它代表著這個(gè)城市的發(fā)展水平和都市化程度。 它，企向一個(gè)城市的未來(lái)、代言一個(gè)城市的階層、引領(lǐng)一個(gè)城市消費(fèi)的潮流、標(biāo)榜一個(gè)城市居住的方式，最后必然作為一個(gè)城市的經(jīng)典接受膜拜。非此莫屬 地王VS樓王536萬(wàn)/畝，舒城當(dāng)之無(wú)愧的地王不小于5不大于7的容積率沒(méi)有比例限制的商業(yè)這一切意味著什么？操盤前必須思考的問(wèn)題高成本VS高價(jià)格高容積率意味著高成本，高成本需要高價(jià)格的支撐，目前的市場(chǎng)價(jià)格能否保證項(xiàng)目順利贏利？我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？總體操盤思路總體操盤思路以產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力以創(chuàng)新的營(yíng)銷手法貫徹項(xiàng)目全程營(yíng)銷以標(biāo)新立異樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的號(hào)召力對(duì)策對(duì)策項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)策略項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)策略住宅滿足項(xiàng)目的基本利潤(rùn)空間，快速回籠資金，在快速銷售和最高值間取平衡基礎(chǔ)部分+ +商業(yè)一期住宅售完，商業(yè)跟進(jìn)。通過(guò)特色的商業(yè)營(yíng)造，精確的產(chǎn)品定位，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。增值部分我們今天溝通我們今天溝通的的重點(diǎn)是重點(diǎn)是如何基于市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化如何基于市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化這也是我們展開(kāi)合作的共同目標(biāo)這也是我們展開(kāi)合作的共同目標(biāo)第一部分第一部分 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究舒城縣經(jīng)濟(jì)分析舒城縣經(jīng)濟(jì)分析舒城縣國(guó)民生產(chǎn)總值 舒城縣國(guó)民生產(chǎn)總值逐步增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)幅度在10%以上，縣域經(jīng)濟(jì)總量不斷加大， 全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。 舒城與安徽省其他縣橫向（人口逾百萬(wàn)）對(duì)比肥東、定遠(yuǎn)、太和舒城與安徽省其他縣橫向（人口逾百萬(wàn)）對(duì)比肥東、定遠(yuǎn)、太和 2008年舒城國(guó)民生產(chǎn)總值位于全省61個(gè)縣的27位，處于中上游的水平，但在百萬(wàn)人口的大縣中，排名靠后，說(shuō)明目前舒城縣綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍處于中游水平，與其他縣沒(méi)有突出的優(yōu)勢(shì)，與人口大縣相比經(jīng)濟(jì)總量也無(wú)法躋身強(qiáng)縣行列。（問(wèn)題：為何經(jīng)濟(jì)總量并不靠前的舒城的房產(chǎn)價(jià)格走在全省的前列）舒城縣三產(chǎn)比例 從舒城縣三產(chǎn)比例的圖形中可以看出，舒城農(nóng)業(yè)所占的比重最小，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重最大，就三產(chǎn)而言，舒城的第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)較為發(fā)達(dá)，但第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良性的態(tài)勢(shì)在發(fā)展。 舒城縣三產(chǎn)比例與其他人口逾百萬(wàn)的縣相比，舒城縣農(nóng)業(yè)所占比例較小，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比例相當(dāng)，而其他縣中，除具備特殊資源（太和縣的藥材專業(yè)市場(chǎng)）外，一般三產(chǎn)比例都較為平均?？梢?jiàn)舒城的商貿(mào)業(yè)與其他縣城相比商業(yè)較為發(fā)達(dá)，商業(yè)的活躍程度較高，商業(yè)發(fā)展具備一定的前景， 同時(shí)說(shuō)明舒城縣的消費(fèi)水準(zhǔn)較高，消費(fèi)者樂(lè)于消費(fèi)，并具備一定的超前消費(fèi)者意識(shí)。舒城人均收入水平舒城人均收入水平 舒城縣人均收入2005年后持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到133390，說(shuō)明近年消費(fèi)者的購(gòu)買能力也在增強(qiáng)，可支配收入的預(yù)期值較高，促使消費(fèi)者敢于進(jìn)行大宗消費(fèi)。分析： 到2010舒城城鎮(zhèn)居民人均年收入達(dá)到13390元。則家庭（一般按照3.5人計(jì)算）年收入為47000元整，扣除家庭年開(kāi)支，對(duì)于房?jī)r(jià)68萬(wàn)元的首付款，一般5年左右即可負(fù)擔(dān)，說(shuō)明城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房仍具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而對(duì)于農(nóng)村而言，若按照平均收入計(jì)算，購(gòu)房首付需912年，農(nóng)村收入水平遠(yuǎn)沒(méi)有到購(gòu)房水平。 可見(jiàn)項(xiàng)目的客戶群體必須是農(nóng)村的富裕階層與城市具備穩(wěn)定家庭收入的人群。舒城縣規(guī)劃因素分析（舒城縣規(guī)劃因素分析（20042020規(guī)劃）規(guī)劃） 1、舒城縣城的總體定位、舒城縣城的總體定位縣城總體規(guī)劃把舒城縣城功能定位為工業(yè)、商貿(mào)、旅游城市分析：舒城縣的總體定位是將第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放在首位，建立工業(yè)強(qiáng)縣的目標(biāo)，同時(shí)將商貿(mào)與旅游放在重要的位置，也就是第三產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，形成商業(yè)、旅游富縣，雖未提農(nóng)業(yè)，但是依據(jù)前期的規(guī)劃，農(nóng)業(yè)仍是根本，但重點(diǎn)偏向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)深加工等方向發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，并形成新的市場(chǎng)購(gòu)買力，同時(shí)旅游與商貿(mào)的發(fā)展加快商業(yè)的繁榮。2、舒城縣的分區(qū)定位、舒城縣的分區(qū)定位縣城用地主要向北、向東發(fā)展，整個(gè)縣城分為老城區(qū)、中部城市綜合功能區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、西部科教文化區(qū)和旅游接待區(qū)六大區(qū)分析： 縣城積極向外擴(kuò)充，西南部由于位于大別山區(qū)，已科教文化與旅游發(fā)展為主，主要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沿東、北靠攏，也就是向合肥及濱湖發(fā)展，希望融入合肥城市圈，舒城的東部區(qū)域，將成為轉(zhuǎn)移的橋舒城的東部區(qū)域，將成為轉(zhuǎn)移的橋頭區(qū)域，而與繁華中心毗鄰的區(qū)域?qū)⒊蔀榘l(fā)展的先驅(qū)。頭區(qū)域，而與繁華中心毗鄰的區(qū)域?qū)⒊蔀榘l(fā)展的先驅(qū)。3、舒城縣的人口規(guī)劃、舒城縣的人口規(guī)劃舒城縣總?cè)丝谟獍偃f(wàn)，其中近期規(guī)劃到2010年縣城人口20萬(wàn)人左右，建設(shè)用地控制在20平方公里以內(nèi)；遠(yuǎn)期規(guī)劃至2020年縣城人口31萬(wàn)人左右，建設(shè)用地控制在31.9平方公里以內(nèi)，舒城縣轄15個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、曉天鎮(zhèn)、桃溪鎮(zhèn)、萬(wàn)佛湖鎮(zhèn)（副縣級(jí)）、千人橋鎮(zhèn)、百神廟鎮(zhèn)、杭埠鎮(zhèn)、舒茶鎮(zhèn)、南港鎮(zhèn)、干汊河鎮(zhèn)、張母橋鎮(zhèn)、五顯鎮(zhèn)、山七鎮(zhèn)、河棚鎮(zhèn)、湯池、鎮(zhèn)、春秋鄉(xiāng)、柏林鄉(xiāng)、棠樹(shù)鄉(xiāng)、闕店鄉(xiāng)、高峰鄉(xiāng)、廬鎮(zhèn)鄉(xiāng)；縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 其中杭埠鎮(zhèn)、千人橋鎮(zhèn)、張母橋鎮(zhèn)、干汊河鎮(zhèn)等為人口大鎮(zhèn) 杭埠鎮(zhèn)、桃溪鎮(zhèn)、千人橋鎮(zhèn)為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。分析： 縣城地域的擴(kuò)張，其實(shí)是人口的擴(kuò)張，城市人口在未來(lái)10年內(nèi)將增長(zhǎng)50%，意味著需要大量的能夠滿足人口進(jìn)城需要的配套產(chǎn)業(yè)的衍生，房地產(chǎn)業(yè)便是其中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求將呈現(xiàn)增長(zhǎng)的狀態(tài)。舒城樓市分析舒城樓市分析 1、舒城的土地供應(yīng)分析：、舒城的土地供應(yīng)分析： 舒城縣早期地塊供應(yīng)主要集中在：（1）、縣中心繁華區(qū)域的小規(guī)模地塊（2）、舒城縣開(kāi)發(fā)區(qū)的眾多規(guī)模較大的地塊（3）、距離舒城縣城較遠(yuǎn)的超大地塊 從舒城的土地供應(yīng)來(lái)看，舒城縣的土地供應(yīng)呈現(xiàn)早期井噴、后期趨緩的形式，早期出讓的地塊中，縣城中心的地塊基本開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)區(qū)的幾個(gè)規(guī)模較大的項(xiàng)目，除個(gè)別項(xiàng)目外也基本售空，而舒城外圍項(xiàng)目經(jīng)過(guò)幾年的營(yíng)造在逐步成熟中，加之后期推出的土地，因此項(xiàng)目在上市時(shí)必須同時(shí)與其他區(qū)域的項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境雖不慘烈，但還是相當(dāng)激烈的。2、舒城縣樓市價(jià)格分析、舒城縣樓市價(jià)格分析舒城2007年2009年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)曲線： 舒城房?jī)r(jià)水平自2007年開(kāi)始一路上揚(yáng)，到目前為止，市場(chǎng)的均價(jià)水平已然超過(guò)了3000元/平方米，在全省的房地產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)也是處于較高的水平之上。一方面是市場(chǎng)漲價(jià)的因素，另一方面是眾多具備一定品牌與實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入舒城房地產(chǎn)市場(chǎng)，講先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念與居住品味帶進(jìn)的同時(shí)，也造成的價(jià)格的快速型增長(zhǎng)。 舒城縣與安徽其他縣區(qū)的均價(jià)比較：舒城縣與安徽其他縣區(qū)的均價(jià)比較：舒城縣均價(jià)水平與其他人口超百萬(wàn)的縣城相比，價(jià)格處于高位水平，特別是與其國(guó)民生產(chǎn)總值與人均可支配收入的縣相比，價(jià)格明顯的高于其他各縣，在其他各項(xiàng)數(shù)據(jù)均相差無(wú)幾的情況之下，房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)獨(dú)高，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲空間釋放充分。樓市價(jià)格繼續(xù)出現(xiàn)井噴型增長(zhǎng)的概率較低。3、樓市的預(yù)測(cè)分析：、樓市的預(yù)測(cè)分析：（1）、樓市的供應(yīng)量預(yù)測(cè)： 樓市的供應(yīng)量來(lái)看未來(lái)樓市的供應(yīng)主要表現(xiàn)為： 城市中心的小規(guī)模供應(yīng) 城市鄰近區(qū)域的集中供應(yīng) 城市外圍區(qū)域的中量供應(yīng) 城市中心主要為財(cái)富中心的上市，造成的市場(chǎng)供應(yīng)，其他的為小幅的零星的市場(chǎng)供給，而鄰近區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)，開(kāi)發(fā)區(qū)主要為九溪江南苑約十萬(wàn)平方米的市場(chǎng)供應(yīng)量,其他的為本項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)，外圍的市場(chǎng)仍以歐洲華城為主，整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量與09年相比在總量上相對(duì)持平，縣城市場(chǎng)供應(yīng)約在25萬(wàn)平方米左右。（2）：樓市的需求分析： 樓市的需求一般分為剛性需求與彈性需求，在縣級(jí)市場(chǎng)中，剛性需求一般占主導(dǎo)地位，投資性需求的比例較小?，F(xiàn)在為信息化的時(shí)代，各種信息快速的傳播，2008年的房地產(chǎn)大勢(shì)對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)都具有抑制作用，2009年房地產(chǎn)需求釋放，各個(gè)市場(chǎng)都出現(xiàn)了井噴性增長(zhǎng)，2010年市場(chǎng)需求講沒(méi)有2009年的市場(chǎng)火爆，但縣城規(guī)模在擴(kuò)大。剛性需求仍在不斷產(chǎn)生，但鑒于國(guó)家的政策導(dǎo)向，整個(gè)樓市的需求講在2009年的市場(chǎng)上略微下調(diào)。（3）、樓市的價(jià)格預(yù)測(cè)分析： 從樓市的價(jià)格來(lái)看，2007年2009年的舒城房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)0708年小幅增長(zhǎng)，進(jìn)入09年與全國(guó)房地產(chǎn)一樣，進(jìn)入快速增長(zhǎng)的軌道，進(jìn)入2010年，市場(chǎng)由于市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)大幅度增加，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將持續(xù)性增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)2009年的爆發(fā)性增長(zhǎng)的可能性不大，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)小幅度增長(zhǎng)。其增長(zhǎng)的幅度與07年08年的幅度相近，預(yù)計(jì)2010年房?jī)r(jià)上漲200300元/平方米。達(dá)到34003500元/平方.4、舒城樓盤的調(diào)研分析：、舒城樓盤的調(diào)研分析： 安天安天盛世名城盛世名城項(xiàng)目地址：安徽舒城縣鼓樓北街與花橋路交叉口東北開(kāi)發(fā)商：安徽安田國(guó)際置業(yè)有限公司規(guī)劃景觀：深圳清華苑建筑設(shè)計(jì)有限公司規(guī)模：18萬(wàn) 1300戶綠化率：綠化率：42%物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商鋪銷售進(jìn)度：銷售進(jìn)度： 項(xiàng)目前面的六期基本銷售，目前六期二標(biāo)段物業(yè)即將推出。推出物業(yè)：2棟小高層、2棟多層戶型戶型：面積49113，房型1/1/13/2/2。預(yù)約情況：項(xiàng)目預(yù)約情況較好價(jià)格：估計(jì)開(kāi)盤價(jià)格在3200元/平方米配套及其他：內(nèi)有會(huì)所、幼兒園、露天泳池、風(fēng)情商業(yè)街，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套相對(duì)齊全：小區(qū)有較為完善的智能化系統(tǒng)，贈(zèng)送太陽(yáng)能熱水器，三期的交房標(biāo)準(zhǔn)將在之前的雙層中空玻璃基礎(chǔ)上再加做外墻保溫，公用樓梯為瓷磚地面。項(xiàng)目外立面較為漂亮，通管道天然氣。復(fù)式是半平頂，利用率較高。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目劣勢(shì)：位于舒城開(kāi)發(fā)區(qū)，目前離縣城中心相對(duì)較遠(yuǎn)。周邊配套還不是很齊全。沒(méi)有入戶寬帶。中房中房龍舒花園龍舒花園：目前住宅已銷售完畢。：目前住宅已銷售完畢。戶型：戶型：面積94138，房型2/2/13/2/13/2/24/2/2；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目總建13萬(wàn)，規(guī)模相對(duì)較大。產(chǎn)品有多層、高層、商鋪。準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，內(nèi)有會(huì)所、幼兒園、戲水池，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套相對(duì)齊全；小區(qū)有較為完善的智能化系統(tǒng)，贈(zèng)送太陽(yáng)能熱水器，采用雙層玻璃。一期已交付使用，環(huán)境優(yōu)美，可以作為樣板區(qū)供人參觀。開(kāi)發(fā)商在合肥有成功開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力較強(qiáng)。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目劣勢(shì)：位于舒城開(kāi)發(fā)區(qū)，目前離縣城中心相對(duì)較遠(yuǎn)。沒(méi)有入戶寬帶。項(xiàng)目外立面一般，戶型偏大。售樓部光線較暗，給人感覺(jué)不好。 楓丹楓丹歐洲華城歐洲華城開(kāi)發(fā)商：安徽華信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司規(guī)模：總建筑面積萬(wàn)平方米，物業(yè)形態(tài)：多層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商鋪。內(nèi)部配套有會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、游泳池、羽毛球、網(wǎng)球場(chǎng)。項(xiàng)目采用歐式風(fēng)格，外立面優(yōu)雅沉穩(wěn)。開(kāi)發(fā)周期：年售期開(kāi)盤，目前開(kāi)發(fā)為組團(tuán)，普羅旺斯多層住宅入市時(shí)間：年底或年初戶型面積：平方米之間價(jià)格：預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在元平方米之間售樓部銷售人員形象較好，待人熱情，較為職業(yè)。開(kāi)發(fā)商安徽華信置業(yè)，在合肥已有開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（如楓丹城市花園、園景天下、六安市楓丹翰林苑等）。配套：社區(qū)配套較為完善幼兒園超市各種休閑設(shè)施等項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目劣勢(shì)：位于舒城合安公路東、四環(huán)路北側(cè)，離縣城中心相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于出色的居住環(huán)境與相對(duì)低廉的價(jià)格，開(kāi)始逐漸被消費(fèi)者所接受（社區(qū)巴士通往縣城） 財(cái)富中心地址：舒城縣飛霞文化廣場(chǎng)西側(cè)投資商：博雅資產(chǎn)（北京）投資有限公司開(kāi)發(fā)商：安徽文峰置業(yè)有限公司銷售代理：菲思特地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)物業(yè)形態(tài)：高層物業(yè) 挑高公寓 商業(yè)開(kāi)盤時(shí)間：2010年5月價(jià)格：內(nèi)部商鋪2萬(wàn)元、沿街商鋪45萬(wàn)元 住宅均價(jià)：4000元（挑高公寓除外）配套：基本已外部配套為主推廣概念：LIVING的概念 九溪江南苑九溪江南苑樓盤地址：舒城縣鼓樓北接與花橋路交叉口東南發(fā)展商：六安明都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司舒城分公司規(guī)模：24萬(wàn)平方米戶型空間：90240銷售情況：一期一組團(tuán)、二組團(tuán)、三組團(tuán)目前基本銷售完畢，僅余少量的頂層平層復(fù)式，二期約10萬(wàn)平方米，2010年對(duì)外銷售。價(jià)格：銷售均價(jià)28002900元/平方米，頂層復(fù)式約3000元/平方米建筑與景觀風(fēng)格：徽派建筑為主色調(diào)，江南園林風(fēng)格配套:大型幼兒園、會(huì)所、游泳池等推廣概念：收藏江南最美的風(fēng)景。綜合分析綜合分析：從地段上分析來(lái)看，舒城縣代表性樓盤基本分布在市中心、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、與外圍區(qū)域，縣城的各個(gè)梯級(jí)區(qū)域均有樓盤分布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)全區(qū)域化發(fā)展。2、從樓盤的規(guī)模來(lái)看，市中心樓盤規(guī)模較小，而經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與外圍區(qū)域樓盤的規(guī)模較大。對(duì)于規(guī)模消費(fèi)者依據(jù)自身的需要進(jìn)行選擇，并不是單純的青睞大盤，也不是唯中心不買，消費(fèi)群體對(duì)于樓盤的選擇，已越過(guò)規(guī)模的限制，按需購(gòu)買。3、從各樓盤的物業(yè)形態(tài)，縣城中心物業(yè)已高層物業(yè)為主，而其他區(qū)域物業(yè)仍是多層占據(jù)重要的比例，小高層逐漸被消費(fèi)者所接受。但對(duì)于城市外圍區(qū)域的大高層的認(rèn)可度相對(duì)于多層將會(huì)降低許多。4、從樓盤的價(jià)格來(lái)看，其與地段一樣呈現(xiàn)梯級(jí)分布，中心區(qū)域4000元，到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的3200元至城市外圍區(qū)域的2800元。消費(fèi)者對(duì)于此價(jià)格的基本能夠認(rèn)可，所以各樓盤在2009年均具有比較好的銷售總量。5、從樓盤的建筑與景觀來(lái)說(shuō)由于與合肥毗鄰，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大開(kāi)發(fā)商大多具有合肥的背景，因此將合肥較為先進(jìn)建筑理念與景觀元素帶入舒城房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之具備了一定的檔次。6、從推廣的概念與營(yíng)銷方式上與其他縣相比，舒城處于明顯的高位水平。 從推廣的概念上，舒城縣各樓盤都具有各自樓盤明確的功能定位與形象定位，并已形成系統(tǒng)化的推廣概念體系。 各樓盤都具備了明確的服務(wù)意識(shí)，物業(yè)管理被提升到了一個(gè)較高的層次，并具備了相當(dāng)?shù)姆?wù)水準(zhǔn)。 營(yíng)銷方式多元化與專業(yè)化并存，各自樓盤能夠依據(jù)自身的個(gè)性特征制定營(yíng)銷計(jì)劃，并通過(guò)專業(yè)化的方式達(dá)到預(yù)想的效果。55、舒城縣商業(yè)狀況：、舒城縣商業(yè)狀況：（1）舒城縣各主要道路租金狀況：道路名稱商業(yè)主要業(yè)態(tài)繁華地段物業(yè)租金水平龍舒路專賣店、服裝鞋帽、百貨165元/月鼓樓商街專業(yè)店、黃金珠寶138元/月梅河路服裝、通訊、休閑100元/月桃溪路建材、裝飾、五金為主30元/月 舒城縣商業(yè)的核心地帶呈現(xiàn)工子型分布，集中于龍舒城、鼓樓商街、與梅河路的的交叉地帶，商業(yè)基本為單層商鋪與上下聯(lián)體性商業(yè)，經(jīng)營(yíng)的種類主要為服裝鞋帽的品牌專賣店、黃金珠寶首飾、餐飲娛樂(lè)休閑及其他商業(yè)。人流滾滾、人氣較旺。是舒城縣最為集中的商貿(mào)中心。除去此核心外，其他商業(yè)為輔助型的商街，無(wú)論從人流、商業(yè)環(huán)境、租金水平都明顯的下降，屬于城市的補(bǔ)充性商業(yè)。（2）、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況）、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目區(qū)域位于龍津大道與桃溪路交口的東南側(cè)，與舒城縣汽車站隔路相望，桃溪路的建材商業(yè)數(shù)眾多，而其他商業(yè)為小型的餐飲、百貨等便民商業(yè)為主，商業(yè)的檔次低，商業(yè)環(huán)境混亂、僅僅滿足車站及附近居民的需要，無(wú)法形成對(duì)于全城的輻射力。（3）、商業(yè)的輻射因素：）、商業(yè)的輻射因素： 運(yùn)用城市商圈最輻射最為實(shí)用的哈夫模型哈夫模型(huffs model)對(duì)于項(xiàng)目的輻射范圍進(jìn)行分析： 某商業(yè)集聚對(duì)消費(fèi)者的吸引力與該商業(yè)集聚的魅力成正比，與消費(fèi)者從地 點(diǎn)到該商業(yè)集聚的阻力成反比。 綜合因素分析，現(xiàn)階段其商業(yè)并不具備輻射全縣的范圍。根據(jù)消費(fèi)者的空間行為，各購(gòu)物設(shè)施決定自己的模式，即從多大的地理范圍、怎樣來(lái)吸引 顧客。因此，消費(fèi)者空間行為的變化，會(huì)引起商圈結(jié)構(gòu)的變化。促使消費(fèi)者的空間行為發(fā)生 變化，從而改變商圈結(jié)構(gòu)的因素有三：(1)人口的地理分布。如人口向郊外移動(dòng)的趨勢(shì)，使 消費(fèi)者與現(xiàn)有購(gòu)物設(shè)施的距離拉大，空間行為發(fā)生了很大變化。(2)交通體系的變化交通體系的變化。公共 交通新路線的增設(shè)、個(gè)人小轎車的普及，使消費(fèi)者的距離阻力減小，從而大大改變了空間行 為。(3)購(gòu)物設(shè)施設(shè)址模式的變化、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)購(gòu)物設(shè)施設(shè)址模式的變化、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)等，都對(duì)消費(fèi)者空間行為有很大影響。提示：項(xiàng)目短期內(nèi)在無(wú)法改變區(qū)域的人口地理分布，若想改變商圈的結(jié)構(gòu)變化，則可以通過(guò)改變交通體系與設(shè)置商業(yè)新業(yè)態(tài)等方式實(shí)現(xiàn)。消費(fèi)人群分析 經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析，確定了產(chǎn)品高檔的品質(zhì)，高級(jí)物業(yè)管理、，而作為中高檔物業(yè)，它所面對(duì)的客戶群也必然是有選擇性的。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說(shuō)是對(duì)于“質(zhì)”與“價(jià)”的平衡與協(xié)調(diào)，因此，本項(xiàng)目總體上應(yīng)以最大限度深挖客源，并密切關(guān)注我們主要目標(biāo)客戶，但前提必須是了解舒城縣消費(fèi)群體的基本特征： 舒城縣市場(chǎng)客源分析舒城縣市場(chǎng)客源分析 客源區(qū)域：客源區(qū)域： 一級(jí)區(qū)域： 舒城外出創(chuàng)業(yè)人員 二級(jí)區(qū)域： 舒城鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客戶 三級(jí)區(qū)域： 舒城縣城的客戶 客源職業(yè)：客源職業(yè)：1、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（縣城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)）；2、舒城在外務(wù)工者3、本地政府公務(wù)員；4、企業(yè)高級(jí)管理人員；5、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工；6、本地效益較好的企業(yè)職工；7、富裕進(jìn)城的農(nóng)民；客源購(gòu)房目的：客源購(gòu)房目的：1、新增型：新婚或分家的購(gòu)房；拆遷購(gòu)房；外出務(wù)工返鄉(xiāng)購(gòu)房；2、改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；3、投資型：由于缺乏合適的投資渠道，將房產(chǎn)作為一種投資的手段4、教育型：子女進(jìn)入縣城接受教育，父母為方便子女，進(jìn)城置業(yè)吸引客源種類：吸引客源種類：1、以個(gè)體買家為主，集團(tuán)客戶為輔；2、立足于中高收入階層，爭(zhēng)取吸引各類客戶； 客源分析客源分析1、公務(wù)員階層：、公務(wù)員階層：收入狀況：收入狀況：公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳?，年收入如上圖。居住現(xiàn)狀：居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和定向公務(wù)員商品房為主，未來(lái)居住需求：未來(lái)居住需求：25歲以下人群歲以下人群一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，購(gòu)買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時(shí)沒(méi)有考慮購(gòu)買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下考慮購(gòu)買，是市場(chǎng)的潛在需求者，其置業(yè)存在一步到位的購(gòu)房心里，主力房型需求為小三房，面積90平方米左右。2535歲人群歲人群一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購(gòu)買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強(qiáng)的購(gòu)買力，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-110平方米。最需要關(guān)注的人群是最需要關(guān)注的人群是36-45歲的年齡段群體歲的年齡段群體，這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，開(kāi)始打算購(gòu)買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實(shí)的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-130平方米。另一較為值得關(guān)注的人群是另一較為值得關(guān)注的人群是46歲以上人群，歲以上人群，他們多在國(guó)家機(jī)關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，收入水平在舒城屬于高層階級(jí)，二次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。2、富裕階層：、富裕階層：收入狀況：收入狀況：富裕階層包括私營(yíng)主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。年收入如圖。居住現(xiàn)狀：居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購(gòu)買了商品房。私營(yíng)主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購(gòu)買商品房的比例逐年增加。未來(lái)居住需求：未來(lái)居住需求：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人年收入一般在10萬(wàn)元以上，二次甚至多次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。企事業(yè)中層干部企事業(yè)中層干部收入相對(duì)已步入穩(wěn)定期，因此存在購(gòu)買大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對(duì)購(gòu)買商品房的面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大，面積105-130平方米。私營(yíng)主私營(yíng)主家庭年收入83萬(wàn)元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。25-35歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房為主，面積110平方米左右；36-45歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房及以上為主，面積110-130平方米及以上。少數(shù)私營(yíng)主會(huì)考慮購(gòu)買別墅。3、事業(yè)單位階層、事業(yè)單位階層收入狀況：收入狀況：工薪階層年收入34萬(wàn)元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師等。居住現(xiàn)狀：居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以單位住房與老房為主，居住品質(zhì)較低。未來(lái)需求未來(lái)需求: 事業(yè)階層鑒于家庭收入的不同,需求商品房主力戶型也有所差異，但基本以小二房及三房為主,面積90-130平方米。單身人群：?jiǎn)紊砣巳海河捎诩彝ト丝趩我灰约百?gòu)買力約束的問(wèn)題，相應(yīng)的對(duì)戶型及面積要求相對(duì)較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在6070平方米左右區(qū)間。新婚夫婦家庭：新婚夫婦家庭：購(gòu)買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類家庭對(duì)戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年紀(jì)較輕總體收入不高，受總價(jià)約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對(duì)面積的需求主要集中在90-110平方米這個(gè)需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在110-130平方米這個(gè)面積范圍內(nèi)也存在一定需求。子女未獨(dú)立家庭：子女未獨(dú)立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對(duì)已步入穩(wěn)定期，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致該類家庭在對(duì)購(gòu)買商品房的面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大。子女已成家的家庭：子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原有之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110-130平方米區(qū)間。4、返鄉(xiāng)置業(yè)者、返鄉(xiāng)置業(yè)者收入狀況：收入狀況：舒城返鄉(xiāng)置業(yè)者為重要的有效需求群體，其中部分較為成功的創(chuàng)業(yè)者具備較強(qiáng)的購(gòu)買力，同時(shí)一般打工的成功與沿?；騼?nèi)陸相對(duì)發(fā)達(dá)的省市，對(duì)于房地產(chǎn)具有很高的一定的認(rèn)識(shí)，也是樂(lè)于接受新事物的群體之一。居住現(xiàn)狀：居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在舒城的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。 隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化步伐的加快，返鄉(xiāng)置業(yè)者希望返鄉(xiāng)在縣城置業(yè)。未來(lái)需求未來(lái)需求: 外出務(wù)工家庭,需求商品房主力戶型以三房及帶閣樓的大面積住房為主,面積120-160平方米。具體房型的目標(biāo)客戶：具體房型的目標(biāo)客戶：二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；三居室：經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)員工、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工作室、一般公務(wù)員；四居室：經(jīng)濟(jì)收入高階層和追求家居舒適型的家庭； 客源購(gòu)買誘因分析客源購(gòu)買誘因分析： 滿足業(yè)主的物質(zhì)享受：與市中心近距離接觸，并提供便捷的生活配套設(shè)施、舒適宜人景觀綠化環(huán)境、在物業(yè)管理及推廣表現(xiàn)與周圍個(gè)案相比，本案更能迎合目標(biāo)顧客的購(gòu)買心理。滿足業(yè)主的精神享受：小區(qū)景觀優(yōu)美，令人心曠神怡。享受便捷，享受生活，希望擁有較高品位的都市主義的生活。舒城購(gòu)房影響因素分析：舒城購(gòu)房影響因素分析： 舒城人購(gòu)房十大因素舒城人購(gòu)房十大因素地理位置16.1%價(jià)格15.6%產(chǎn)品12.2%交通9.4%環(huán)境8.6%配套設(shè)施5.5%治安4.9%物業(yè)管理4.2%質(zhì)量4.1%付款方式2.4%從以上因素分析，在地段位置確定情況之下，在價(jià)格由于成本因素不可能采取低價(jià)入市時(shí)，希望項(xiàng)目具備一定的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，則需要揚(yáng)長(zhǎng)避短，地理位置可以通過(guò)發(fā)展的前景去描述，而價(jià)格則必須通過(guò)產(chǎn)品及其他各種因素去弱化，以產(chǎn)品為龍頭，其他因素為補(bǔ)充形成項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造一種全新的氣質(zhì)，締造新的潮流風(fēng)尚，由此形成項(xiàng)目特有的高貴精神，吸引消費(fèi)者。 第二部分第二部分 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、規(guī)劃的立意與原則：一、規(guī)劃的立意與原則： 在產(chǎn)品規(guī)劃之初，我們必須明確：1、項(xiàng)目地價(jià)高昂，貴為舒城“地王”。2、地塊并不處于舒城最為繁華的中心地段。3、地塊規(guī)模較小，必須促使土地價(jià)值的最大我們的愿想是將項(xiàng)目規(guī)劃成為：1、舒城的代表性樓盤與地標(biāo)性建筑2、舒城新居住潮流的引導(dǎo)者3、舒城高端旗艦物業(yè)的代表4、舒城房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo) 規(guī)劃必須規(guī)避的問(wèn)題：1、產(chǎn)品的尊崇品味與消費(fèi)者承受能力的問(wèn)題2、新概念的產(chǎn)品與消費(fèi)者接受度的問(wèn)題3：規(guī)劃價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值之間的平衡問(wèn)題項(xiàng)目的產(chǎn)品是：品牌支撐下產(chǎn)品新都市主義化產(chǎn)品創(chuàng)新型的產(chǎn)品個(gè)性化的產(chǎn)品二、產(chǎn)品定位（一）物業(yè)形態(tài)的定位：（一）物業(yè)形態(tài)的定位： 項(xiàng)目的土地成本為舒城縣最高，項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)的定位必須充分發(fā)掘土地價(jià)值，地塊的地理屬性也決定了項(xiàng)目物業(yè)的綜合性屬性，項(xiàng)目物業(yè)基本形態(tài)定位為： 商業(yè)（項(xiàng)目利潤(rùn)的核心物業(yè)）商業(yè)（項(xiàng)目利潤(rùn)的核心物業(yè)）+住宅（項(xiàng)目的基礎(chǔ)性物業(yè)）住宅（項(xiàng)目的基礎(chǔ)性物業(yè)）（二）（二） 、建筑風(fēng)格建議：、建筑風(fēng)格建議：1、整體建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)理念、整體建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)理念以Art Deco建筑風(fēng)格作為本項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格。2、外立面設(shè)計(jì)定位、外立面設(shè)計(jì)定位 曾經(jīng)風(fēng)靡世界的Art Deco藝術(shù)又回來(lái)了，將這種建筑的藝術(shù)引入舒城，Art Deco藝術(shù)就像一陣狂風(fēng)，讓所有人被這種線條流暢、輪廓清晰、韻律豐富、幾何性強(qiáng)的藝術(shù)風(fēng)格建筑所折服， Art Deco是最奢華的藝術(shù)是最奢華的藝術(shù)，是從新古典主義過(guò)渡到現(xiàn)代主義之間的一種藝術(shù)風(fēng)格，即裝飾藝術(shù)或裝飾藝術(shù)派?！边@種藝術(shù)風(fēng)格經(jīng)歷了多個(gè)時(shí)代的變遷，其特征是強(qiáng)調(diào)幾何線條、對(duì)稱構(gòu)圖，建筑立面大塊整潔，給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)魅力和獨(dú)特的韻律，成為了新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)和現(xiàn)代主義之間的有效銜接。（三）、景觀建議：（三）、景觀建議：景觀體系建議： 現(xiàn)代極簡(jiǎn)主義建筑景觀風(fēng)格現(xiàn)代極簡(jiǎn)主義則索性以抽象還原的符號(hào)直接構(gòu)成作品，在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)幾何和秩序，多用簡(jiǎn)單的幾何母題如圓、橢圓方、三角或者這些母題的重復(fù)以及不同幾何系統(tǒng)之間的交叉和重疊，簡(jiǎn)約、客觀、無(wú)主題，把抽象的手法發(fā)揮到了極至。其用簡(jiǎn)潔、秩序的外顯特征回應(yīng)了現(xiàn)代生活的功能需要；豐富、深邃的內(nèi)涵感悟滿足了現(xiàn)代人的精神需求。 極簡(jiǎn)主義景觀顯然是繼承發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)的一個(gè)優(yōu)秀范例，西方追求人工美，欣賞人工化的自然的極致發(fā)揮，它在古典精粹和時(shí)代精神之間找到了一個(gè)非常契合的交叉點(diǎn)，東、西文化兼收并蓄，揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)了碰撞后的融合和傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代超越。代表：沃克設(shè)計(jì)的德克薩斯州的索拉那(Solana) IBM研究中心園區(qū)景觀、加州橘郡市鎮(zhèn)中心的景觀等。米勒花園(Miller Garden)、科羅拉多空軍學(xué)院，到后來(lái)的達(dá)拉斯聯(lián)合銀行大廈噴泉廣場(chǎng)(圖8)作品等。 （四）、目標(biāo)客戶分析（四）、目標(biāo)客戶分析1、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位為、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位為: 外出創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)置業(yè)者 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層入城置業(yè)者 政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位員工2、目標(biāo)客戶的偏好、目標(biāo)客戶的偏好 外出創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)置業(yè)者外出創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)置業(yè)者 在外創(chuàng)業(yè)或工作后返鄉(xiāng)置業(yè)，由于在外開(kāi)闊了眼界，對(duì)于樓盤知識(shí)了解眾多，希望樓盤具備較高的品質(zhì)、專業(yè)的物管服務(wù)、升值的潛力、都市化與潮流化的概念與設(shè)計(jì)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層入城置業(yè)者鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層入城置業(yè)者 對(duì)于樓盤的實(shí)用性與性價(jià)比較為看重、對(duì)于區(qū)域也具備一定的定向性（各個(gè)方位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望購(gòu)買相對(duì)應(yīng)的城市區(qū)位的物業(yè)），希望購(gòu)買的物業(yè)能夠成為身份的象征，對(duì)于口碑效應(yīng)與連帶傳播較為認(rèn)可。 政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位員工政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位員工 對(duì)于樓盤的實(shí)用性與配套設(shè)施較為重視，同時(shí)對(duì)于新概念與新潮流的東西接受能力較強(qiáng)，希望得到更高品味與各舒適的生活。（五）、（五）、 戶型的建議戶型的建議1、戶型比例的建議：各樓盤主要暢銷戶型：樓盤名稱主要戶型暢銷戶型九溪江南苑132、98 140、118118安天盛世花園84、93 11393、113楓丹歐洲華城80140105住宅：房型面積房型結(jié)構(gòu)戶型比例90100三室二廳一衛(wèi)30%100115三室二廳一衛(wèi)40%115140四室二廳二衛(wèi)20%140以上四室二廳二衛(wèi)10%2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（1）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的原則 我們的產(chǎn)品必須具備實(shí)用性、情趣性、適度舒適性、增值性、創(chuàng)新性、品味與尊貴性（2）、空間設(shè)計(jì)不出現(xiàn)不規(guī)則的房間，使用空間盡量做到方正；全面做兩進(jìn)深全明戶型結(jié)構(gòu)，南北進(jìn)深控制在11米左右； 三房以上戶型，至少要有兩個(gè)臥室朝南；三房以上戶型盡量設(shè)計(jì)兩個(gè)以上陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)面積可以適當(dāng)增減，但數(shù)量要保證，東南陽(yáng)臺(tái)寬大，北陽(yáng)臺(tái)最好與廚房相連，做為廚房操作空間的自然延伸，隔戶陽(yáng)臺(tái)不要并列設(shè)計(jì)，以克服互相攀爬之慮，也更有利于通風(fēng)采光；主陽(yáng)臺(tái)做局部玻璃陽(yáng)臺(tái)，增加通透性，同時(shí)注重新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)（贈(zèng)送露臺(tái)的設(shè)計(jì)）在滿足兩房朝南的基礎(chǔ)上，客廳的設(shè)置可相應(yīng)隨景而設(shè)，但絕對(duì)不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置；需注意分?jǐn)偮实目刂??？臻g布局體現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離”等時(shí)尚消費(fèi)理念。 頂層復(fù)式住宅設(shè)置為上下平層復(fù)式。產(chǎn)品空間上必須具備多露臺(tái)與空中花園（3）入戶大廳設(shè)計(jì) 入戶大廳與電梯口需明亮寬敞，用材考究，凸顯項(xiàng)目的品味檔次與尊貴感。（4）、安保 設(shè)立多種安保系統(tǒng)、滿足業(yè)主的安保需要。 推薦戶型示意：105 3/2/1/2露臺(tái)90 2/2/1/2露臺(tái)105 3/2/1/2露臺(tái)88 3/2/1/2露臺(tái)115 3/2/1/2露臺(tái)（六）、停車場(chǎng)所（六）、停車場(chǎng)所 本案停車位與場(chǎng)所的設(shè)計(jì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可考慮采用多種形式，地下車庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意通風(fēng)與采光，保持地下車庫(kù)的實(shí)用性，促使地下面積能夠成為有用商業(yè)面積的可能，同時(shí)設(shè)置部分地上停車位，供臨時(shí)停車之需，將業(yè)主的停車場(chǎng)所與商業(yè)的公共場(chǎng)所相區(qū)分。（七）、物業(yè)管理用房（七）、物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮管理住宅與商業(yè)的方便性，從成本的角度出發(fā)，面積適中為宜。（八）、體育活動(dòng)設(shè)施（八）、體育活動(dòng)設(shè)施 現(xiàn)代人工作壓力、生活壓力空前加大，所以健康、休閑成為時(shí)下人們追求的生活方式。由于本案地塊緊湊，無(wú)法設(shè)置大型的各種休閑娛樂(lè)設(shè)施，因此可考慮在商業(yè)的頂部設(shè)置空中休閑設(shè)施等。（九）、會(huì)所（九）、會(huì)所 本社區(qū)的社區(qū)定位決定了必須有相應(yīng)的配套支撐，會(huì)所的眾多功能應(yīng)由項(xiàng)目的商業(yè)去承擔(dān)，項(xiàng)目可在住宅與商業(yè)之間設(shè)置架空層為會(huì)所所用，通過(guò)裝飾裝潢，打造成為陽(yáng)光休閑會(huì)所，生態(tài)與情趣的會(huì)所。第三部分 營(yíng)銷推廣篇項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目的地塊范圍：、項(xiàng)目的地塊范圍：項(xiàng)目位于舒城縣的東北區(qū)域，北鄰桃溪路，東抵廣廈路，西鄰龍津大道（合安路），南側(cè)與現(xiàn)狀住宅，地塊成梯形分布，地塊面積13830.48平方米，地形為北部稍高、南部略低。2、項(xiàng)目成本分析、項(xiàng)目成本分析樓面地價(jià)（容積率按照7.0計(jì)算）項(xiàng)目土地成本：536萬(wàn)/畝樓面地價(jià)為：5360000元666.67=1150元/平方米建安成本、各種規(guī)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照2000元/平方米計(jì)算項(xiàng)目單方成本為：3150元/平方米 從項(xiàng)目單方成本而言，項(xiàng)目成本高昂其成本已經(jīng)高于除市中心外的其他樓盤價(jià)格，且地段無(wú)法支撐項(xiàng)目過(guò)高的單價(jià)水平，因此項(xiàng)目必須在商業(yè)上與產(chǎn)品方面增加項(xiàng)目的附加值。 項(xiàng)目的項(xiàng)目的SWOT分析分析 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰汽車客運(yùn)總站，交通便捷，出行極為方便。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目三面臨街、商業(yè)體量可能占到較多的比重。配套優(yōu)勢(shì)：緊鄰市商業(yè)中心，擁有并享受一切的市政設(shè)施及配套。劣勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目并不處于縣城的中心位置，消費(fèi)者對(duì)此區(qū)域并不具備很高的認(rèn)同感。三面臨街、交通擁堵、灰塵與噪聲污染比較嚴(yán)重。土地拍賣價(jià)格較高，與前期取得土地供應(yīng)的樓盤相比，成本存在劣勢(shì)。并不處于市中心位置的大高層物業(yè)，消費(fèi)者的認(rèn)可度不高，可能會(huì)遭遇一定的市場(chǎng)抗性。機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)舒城縣城朝東側(cè)與北側(cè)方向發(fā)展，而項(xiàng)目為東北側(cè)交匯的核心，未來(lái)發(fā)展的中心區(qū)域?！暗赝酢彪m成本高昂，但是其都市高檔住宅的基調(diào)已確定，且在消費(fèi)者心里會(huì)形成某種心里暗示。市中心高層物業(yè)已被廣大消費(fèi)所接受，且市中心住宅供應(yīng)有限的情況之下，客源向外部擴(kuò)散的情況之下，項(xiàng)目可以成為轉(zhuǎn)移的第一站。通過(guò)前期的高端定位，及產(chǎn)品復(fù)合價(jià)值的鍛造，以及高端的推廣概念與營(yíng)銷方式，一舉奠定項(xiàng)目在舒城的豪宅地位。困難點(diǎn)困難點(diǎn)社區(qū)規(guī)模有限，各種配套設(shè)施與休閑設(shè)施不能配備完全，可能會(huì)影響到項(xiàng)目的品質(zhì)。物業(yè)價(jià)格若在市場(chǎng)的基本之上，拔高幅度較大，可能消費(fèi)者難以接受。商業(yè)為項(xiàng)目重要的利潤(rùn)點(diǎn)，但商業(yè)體量過(guò)大，則去化與經(jīng)營(yíng)都具備一定的難度。總結(jié)：總結(jié)： 作為舒城升級(jí)換代的綜合體項(xiàng)目，本案將領(lǐng)先的國(guó)際都市人居理念帶到舒城，一站式消費(fèi)中心、國(guó)際化商業(yè)平臺(tái)、高尚住宅等先進(jìn)生活于這里交融，成就一種新的生活方式，一個(gè)新的城市地標(biāo)，一個(gè)難以匹敵的價(jià)值高度。本案價(jià)值梳理本案本案VS舒城舒城1、對(duì)于舒城這座城市而言，本案是城市開(kāi)發(fā)建設(shè)中的標(biāo)志性建筑，是城市的一種提升、一種榮耀，邁向國(guó)際化的起點(diǎn)。2、本案所煥發(fā)出的都市精神，是舒城的城市發(fā)展的需要。3、本案將給舒城注入新的城市活力，為舒城生活樹(shù)立新的標(biāo)桿。本案本案VS產(chǎn)品產(chǎn)品1、本案基于對(duì)產(chǎn)品背景和所處城市文明的充分解讀之上。2、本案所處未來(lái)最具升值潛力的地段之一。將來(lái)，項(xiàng)目區(qū)域是舒城的政務(wù)中心、商業(yè)中心、文化娛樂(lè)中心，本案是舒城東進(jìn)北拓的第一站，本案將是舒城未來(lái)生活方式的最好表達(dá)。本案本案VS客戶客戶1、本案的住宅產(chǎn)品是目前舒城最新設(shè)計(jì)理念的結(jié)晶，為獻(xiàn)給城市精英而精心打造。在細(xì)節(jié)上更注重人性化、深層居住關(guān)懷。2、客戶將會(huì)為居住在本案而感到自豪，從中得到一種期待、一種向往、一種對(duì)舒城未來(lái)都市主義生活的想象、一種對(duì)美好生活的憧憬。定位定位VS生活生活1、本案體現(xiàn)的是一種國(guó)際化都市生活的城市象征，是一種繁華中不失寧?kù)o、處處透著生活的尊貴感。2、本案是脫穎而出活躍在各個(gè)行業(yè)舞臺(tái)的舒城人的身份象征與精神寄托。本案的品質(zhì)住宅，值得世代相襲。本案的品質(zhì)住宅，值得世代相襲。主推案名九鼎國(guó)際九鼎國(guó)際案名釋義：案名釋義：“鼎”：自禹鑄九鼎，鼎就是傳國(guó)重器，是國(guó)家和權(quán)力的象征，“鼎”字也被賦予“顯赫”、“尊貴”、“盛大”等引申意義，本項(xiàng)目命名為九鼎，一是符合項(xiàng)目地緣的尊貴特性，符合地王的氣質(zhì)，同時(shí)也寓意了開(kāi)發(fā)商“一言九鼎”的誠(chéng)信氣度?！皣?guó)際”一詞，一是符合項(xiàng)目的推廣方向，二是能凸顯項(xiàng)目引領(lǐng)潮流的時(shí)尚品味， 同時(shí)，也暗合了，本項(xiàng)目潮流所向的都市化定位。項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位都市主義都市主義 尚品生活尚品生活1、契合地塊資源屬性2、突出產(chǎn)品，符合客戶消費(fèi)屬性3、主打都市概念、以都市感為賣點(diǎn)我們?cè)谶@里引領(lǐng)舒城未來(lái)的人居生活意識(shí)形態(tài)！我們?cè)谶@里引領(lǐng)舒城未來(lái)的人居生活意識(shí)形態(tài)！形象定位形象定位- -策略推導(dǎo)策略推導(dǎo)要實(shí)現(xiàn)上述遠(yuǎn)景，我們首先要明確的概念是應(yīng)該為目標(biāo)客戶提供什么樣的產(chǎn)品應(yīng)該為目標(biāo)客戶提供什么樣的產(chǎn)品 / / 生活形態(tài)生活形態(tài)市場(chǎng)已經(jīng)給出合適了答案奢華品奢華品房地產(chǎn)產(chǎn)品有三房地產(chǎn)產(chǎn)品有三“品品”品質(zhì)品質(zhì) 品位品位 品牌品牌雅致:對(duì)美感和文化的追求精致: :對(duì)精工的追求品牌品牌品質(zhì)品質(zhì)品位品位極致: :對(duì)完美的追求房地產(chǎn)三品三致房地產(chǎn)三品三致 理念理念產(chǎn)品產(chǎn)品階層階層 推廣三大路線推廣三大路線 信仰信仰 核心關(guān)鍵詞核心關(guān)鍵詞 理想 夢(mèng)想信仰形象推廣體系三品三致九鼎三品三致九鼎三品：品質(zhì)、品牌、品味三致：極致、精致、雅致九鼎：九大頂級(jí)賣點(diǎn)營(yíng)銷策略體系建立品牌策略品牌策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略展示策略展示策略價(jià)格策略價(jià)格策略營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷目標(biāo)提提 速速增增 值值推廣策略推廣策略原則二原則二 ：口碑營(yíng)銷，直接有效的活動(dòng)營(yíng)銷：口碑營(yíng)銷，直接有效的活動(dòng)營(yíng)銷原則一：增加和傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值感的原則一：增加和傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值感的“公關(guān)增值營(yíng)銷公關(guān)增值營(yíng)銷”為原則為原則客戶策略客戶策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略體系圖項(xiàng)目營(yíng)銷策略體系圖時(shí)間時(shí)間2 2月月1 1月月推廣階段推廣階段推廣主題推廣主題推廣渠道推廣渠道活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷工地圍墻工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)戶外、DM、活動(dòng)籌備期籌備期認(rèn)籌引爆期認(rèn)籌引爆期銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)報(bào)紙、異地推廣、推介會(huì)、條幅強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)售樓處開(kāi)放開(kāi)盤儀式/3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月60%80%主題推薦酒會(huì)形象導(dǎo)入期形象導(dǎo)入期開(kāi)盤上市形象廣告上市形象廣告售樓部進(jìn)場(chǎng)情景營(yíng)銷先行情景營(yíng)銷先行啟動(dòng)客戶會(huì)產(chǎn)品賣點(diǎn)+樣板參觀定向促銷+節(jié)點(diǎn)性優(yōu)惠營(yíng)銷推廣的三大階段性之營(yíng)銷推廣的三大階段性之1 11.1.高調(diào)入市，全城爆破，讓客戶認(rèn)知項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)。高調(diào)入市，全城爆破，讓客戶認(rèn)知項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)。2.2.體驗(yàn)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷- -物業(yè)先行，推售服務(wù)先行，樣板先行，口碑營(yíng)銷啟動(dòng)（商業(yè)造勢(shì)同步啟動(dòng)）。物業(yè)先行，推售服務(wù)先行，樣板先行，口碑營(yíng)銷啟動(dòng)（商業(yè)造勢(shì)同步啟動(dòng)）。3.3.小幅度多頻次調(diào)價(jià)，平開(kāi)高走，給市場(chǎng)創(chuàng)造物業(yè)不斷增值的空間。小幅度多頻次調(diào)價(jià)，平開(kāi)高走，給市場(chǎng)創(chuàng)造物業(yè)不斷增值的空間。本地活躍客戶，本地活躍客戶，全面展示項(xiàng)目。全面展示項(xiàng)目。1-3月5月4月9月底籌備期 市場(chǎng)形象上市認(rèn)籌引爆期 強(qiáng)銷期7月推售策略：推售策略：開(kāi)盤活躍市場(chǎng)活躍市場(chǎng) 多通路，多平臺(tái)，構(gòu)建全城營(yíng)銷體系。多通路，多平臺(tái)，構(gòu)建全城營(yíng)銷體系。復(fù)合營(yíng)銷平臺(tái)復(fù)合營(yíng)銷平臺(tái)多維營(yíng)銷通路多維營(yíng)銷通路七種武器七種武器族群平臺(tái)族群平臺(tái)七種武器七種武器1.坐銷-媒體整合推廣+案場(chǎng)銷售，比較常規(guī)的守門待客，一種很傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式。2.行銷-走出去，覆蓋舒城縣有影響的專業(yè)市場(chǎng)，商圈，形成1+1式宣傳。3.聯(lián)銷-與銀行、房地局等相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)。4.小組團(tuán)購(gòu)-案場(chǎng)（線上）+渠道（線下大客戶部）5.直銷-以直銷模式經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目老業(yè)主。6.數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷7.活動(dòng)營(yíng)銷-公關(guān)活動(dòng)、促銷、品牌店聯(lián)動(dòng)。老業(yè)主老業(yè)主一級(jí)業(yè)主一級(jí)業(yè)主一級(jí)業(yè)主一級(jí)業(yè)主二級(jí)業(yè)主二級(jí)業(yè)主二級(jí)業(yè)主二級(jí)業(yè)主二級(jí)業(yè)主二級(jí)業(yè)主二級(jí)業(yè)主二級(jí)業(yè)主戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行1. 傳播計(jì)劃模型口碑場(chǎng)眾人皆說(shuō)九鼎國(guó)際觀摩場(chǎng)到訪放量 / 成交放量名利場(chǎng)各個(gè)圈子形成購(gòu)買的雪球效應(yīng)傳承生活的信仰圈子城市公民階段10年4月-10年6月階段10年7月-8月階段10年9月-10月傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應(yīng)和階層品味4月初進(jìn)場(chǎng)9月末開(kāi)盤2 2 分階段傳播戰(zhàn)術(shù)詳解分階段傳播戰(zhàn)術(shù)詳解【階段階段 ：口碑場(chǎng)：口碑場(chǎng)】1010年年4-104-10年年6 6月月口碑場(chǎng)口碑場(chǎng)觀摩場(chǎng)觀摩場(chǎng)名利場(chǎng)名利場(chǎng)傳承傳承生活的信仰生活的信仰圈子圈子城市公民城市公民階階 段段 10年4月-6月階階 段段 10年7-8月階階 段段 10年9月10年10月 傳播品牌理念傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì)彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應(yīng)和階層品味應(yīng)和階層品味震撼市場(chǎng)震撼市場(chǎng)立體傳播全面開(kāi)始，昭示新項(xiàng)目即將開(kāi)始，業(yè)內(nèi)口碑迅速擴(kuò)散，以公關(guān)活動(dòng)為主。銷售蓄勢(shì)銷售蓄勢(shì)隨著傳播的不斷升溫，客戶關(guān)注度提升，為項(xiàng)目都市情景生活體驗(yàn)開(kāi)放一鳴驚人和后期項(xiàng)目開(kāi)盤積累客戶。形成消費(fèi)者良好的市場(chǎng)口碑。A .A . 階段階段目標(biāo)目標(biāo)4 4月初進(jìn)月初進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)9 9月末開(kāi)盤月末開(kāi)盤B .B . 階段階段戰(zhàn)術(shù)組合戰(zhàn)術(shù)組合階段階段戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)目的戰(zhàn)術(shù)目的實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間廣告廣告運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)1 1、戶外廣告發(fā)布、戶外廣告發(fā)布營(yíng)造市場(chǎng)壓迫感，預(yù)告項(xiàng)目樣板開(kāi)放4月初2 2、平面廣告發(fā)布、平面廣告發(fā)布平面廣告高調(diào)亮相，建立品牌-項(xiàng)目形象3月末3 3、廣播廣告發(fā)布、廣播廣告發(fā)布短時(shí)間內(nèi)高頻次、迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度4月初4 4、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布與戶外媒體同步形成整合之勢(shì)4月初公共公共關(guān)系關(guān)系5 5、公益活動(dòng)啟動(dòng)、公益活動(dòng)啟動(dòng)行為事件傳達(dá)品牌精神5-6月初6 6、新聞宣傳計(jì)劃實(shí)施、新聞宣傳計(jì)劃實(shí)施暗線造勢(shì)，放大公益活動(dòng)、品牌理念6月初短時(shí)間爆破短時(shí)間爆破提升勢(shì)能：開(kāi)放/開(kāi)盤時(shí)現(xiàn)場(chǎng)支持力強(qiáng)，所以盡可能提升前期勢(shì)能。彰顯氣魄：巔峰整個(gè)縣城對(duì)高檔樓盤的認(rèn)知，所以傳播的第一擊也一定是重拳！立體化覆蓋立體化覆蓋以大眾打擊小眾：成為大眾矚目的明星項(xiàng)目，對(duì)客戶的吸引力越強(qiáng)，價(jià)格上升可能空間越大。以業(yè)內(nèi)打擊客戶：業(yè)內(nèi)人士常常作為客戶的置業(yè)顧問(wèn)角色出現(xiàn)，因此將此類人群也列為傳播重點(diǎn)。戰(zhàn)術(shù)體系：公共關(guān)系戰(zhàn)術(shù)體系：公共關(guān)系政府關(guān)系業(yè)內(nèi)關(guān)系公眾關(guān)系公眾關(guān)系客戶關(guān)系媒體關(guān)系公共關(guān)系公共關(guān)系提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè) 內(nèi) 傳 播聯(lián) 誼 活 動(dòng)聯(lián) 誼 活 動(dòng)客戶保養(yǎng)活動(dòng)客戶關(guān)系管理政 府 公 關(guān)權(quán)威認(rèn)證間接影響間接影響業(yè)內(nèi)口碑口碑效應(yīng)新聞傳播聯(lián) 合 造 勢(shì)掌握喉舌掌握喉舌公益活動(dòng)系列：公益活動(dòng)系列：愛(ài)心環(huán)保袋免費(fèi)贈(zèng)送愛(ài)心環(huán)保袋免費(fèi)贈(zèng)送鎖定商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等人流量集中區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)展臺(tái)分發(fā)贈(zèng)送環(huán)保袋?；顒?dòng)時(shí)間：3月份蓄客階段活動(dòng)地點(diǎn)：目標(biāo)客戶集中區(qū)域，商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域?；顒?dòng)規(guī)模：當(dāng)天分發(fā)30005000個(gè)環(huán)保袋；聯(lián)合媒體：電視臺(tái)、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)【階段階段 ：觀摩場(chǎng)：觀摩場(chǎng)】1010年年7 7月月88月月觀摩場(chǎng)觀摩場(chǎng)生活的信仰生活的信仰名利場(chǎng)名利場(chǎng)圈子圈子城市公民城市公民階階 段段 09年4-6月階階 段段 10年7-8月階階 段段 10年9月10月 傳播品牌理念傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì)彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應(yīng)和階層品味應(yīng)和階層品味口碑場(chǎng)口碑場(chǎng)傳承傳承4 4月初進(jìn)場(chǎng)月初進(jìn)場(chǎng)9 9月末開(kāi)盤月末開(kāi)盤A .A . 階段階段目標(biāo)目標(biāo)高高傳播率傳播率高高到訪量到訪量高高美譽(yù)度美譽(yù)度本階段是年度推廣中的重要階段，目標(biāo)如圖所示：不變的營(yíng)銷公式：不變的營(yíng)銷公式：來(lái)訪量來(lái)訪量x x成交率成交率= =成交量成交量來(lái)訪量：費(fèi)效比高低為首要考慮因數(shù)成交率：案場(chǎng)的銷售力是關(guān)鍵如何實(shí)現(xiàn)？B .B .階段階段戰(zhàn)術(shù)組合戰(zhàn)術(shù)組合階段階段戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)目的戰(zhàn)術(shù)目的實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間廣告運(yùn)動(dòng)1、戶外廣告發(fā)布繼續(xù)以大形象直接打擊市場(chǎng)4月初始2、平面廣告發(fā)布通過(guò)項(xiàng)目利益詳解提升市場(chǎng)熱度 5月初始3、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布持續(xù)提升市場(chǎng)熱度5月初始4、分眾傳媒多渠道深挖拓展客戶7月下旬始4、廣播廣告發(fā)布持續(xù)提升市場(chǎng)熱度7月初始公共關(guān)系5、公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)影響意見(jiàn)領(lǐng)導(dǎo)者，全面擴(kuò)大口碑傳播7月初始6、新聞傳播通過(guò)業(yè)內(nèi)渠道進(jìn)行新一輪傳播，進(jìn)行產(chǎn)品及活動(dòng)解熱根據(jù)活動(dòng)時(shí)間文本資料7、客戶通訊與客戶保持緊密聯(lián)系4月初始縣城空間8、現(xiàn)場(chǎng)軟硬系統(tǒng)包裝支持4月初配合活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)情景營(yíng)銷。線下線下1 1 項(xiàng)目巡展項(xiàng)目巡展在線上推廣營(yíng)造大形象的支持下，鎖定商場(chǎng)、停車場(chǎng)等人流量集中區(qū)域，進(jìn)行外場(chǎng)巡展，直接與客戶發(fā)生溝通，傳遞品牌信息并傳遞階段銷售信息。巡展時(shí)間：4月份蓄客階段巡展地點(diǎn)：以各大商圈高端賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為主展場(chǎng)選擇：商場(chǎng)：金商都專業(yè)市場(chǎng)：鼓樓街、烏龍井、梅山南路步行街等。線下線下2 2 大客戶專案組大客戶專案組成立大客戶專案組，主攻舒城縣政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、大企業(yè)。為重點(diǎn)目標(biāo)客戶做專場(chǎng)推介酒會(huì)，吸引團(tuán)購(gòu)。全民營(yíng)銷，四面出擊，拓展客戶全民營(yíng)銷，四面出擊，拓展客戶高端渠道高端渠道車行/百貨/美容會(huì)所等高端社區(qū)高端社區(qū)/ /賣場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)點(diǎn)宣傳項(xiàng)目即將上市，發(fā)放購(gòu)物袋團(tuán)購(gòu)洽談團(tuán)購(gòu)洽談銀行/報(bào)社/中移動(dòng)/研究所等拓客工具拓客工具電腦、項(xiàng)目推介PPT、DM折頁(yè)、環(huán)保購(gòu)物袋、明信片開(kāi)盤前1個(gè)月，成立“奪金小組”，開(kāi)展豐富的全民營(yíng)銷活動(dòng)：公司職員通過(guò)進(jìn)企業(yè)、向親戚朋友推薦，團(tuán)購(gòu)、上網(wǎng)傳口碑等方式拓展客戶。 環(huán)保購(gòu)物袋環(huán)保購(gòu)物袋線下線下3 3 業(yè)內(nèi)關(guān)系維護(hù)業(yè)內(nèi)關(guān)系維護(hù)重點(diǎn)鎖定業(yè)內(nèi)相關(guān)人士，形成良好的業(yè)內(nèi)口碑。業(yè)內(nèi)人士通常是所屬圈子的購(gòu)房專家或意見(jiàn)領(lǐng)袖，他們的認(rèn)可，是項(xiàng)目最有說(shuō)服力的銷售說(shuō)辭；行業(yè)選擇：裝修公司、工程公司、景觀公司、地產(chǎn)媒體等活動(dòng)時(shí)間：5月份蓄客階段活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部?；顒?dòng)規(guī)模：10-50人；聯(lián)合媒體：電視臺(tái)、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)時(shí)間：7-8月份蓄客階段活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心示范區(qū)或高端PUB外場(chǎng)?；顒?dòng)目的：拓展客戶渠道、增加到訪量?；顒?dòng)內(nèi)容：n 線下線下渠道營(yíng)銷渠道營(yíng)銷4 4：繽紛九鼎國(guó)際繽紛九鼎國(guó)際- -周末主題酒會(huì)系列活動(dòng)周末主題酒會(huì)系列活動(dòng)活動(dòng)方式：主題會(huì)員藍(lán)牌威士忌專場(chǎng)品酒會(huì)；現(xiàn)場(chǎng)展示：VCR、沙盤；藍(lán)牌威士忌名家品酒分享；演出內(nèi)容：弦樂(lè)、珠寶模特秀等；現(xiàn)場(chǎng)提供精美冷餐點(diǎn)、藍(lán)牌威士忌予來(lái)賓自由享用；借場(chǎng)地給商家做活動(dòng)，做不花錢的營(yíng)銷活動(dòng)借場(chǎng)地給商家做活動(dòng)，做不花錢的營(yíng)銷活動(dòng); ;如當(dāng)?shù)刂膫髅焦?、酒莊等如當(dāng)?shù)刂膫髅焦?、酒莊等活動(dòng)對(duì)象：擁有可以和項(xiàng)目共享客戶資源的單位。都市主義都市主義 情景營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)配合專題情景營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)配合專題地盤包裝：地盤包裝：樹(shù)立項(xiàng)目完整地盤形象，做好明確的導(dǎo)引系統(tǒng)售樓大廳：售樓大廳：營(yíng)造高級(jí)會(huì)所的尊貴、舒適感受，屏棄以往的展板等銷售道具樣板間：樣板間：制作必要的說(shuō)明牌、戶型牌1 1、硬環(huán)境、硬環(huán)境戰(zhàn)術(shù)體系：展賣空間戰(zhàn)術(shù)體系：展賣空間外圍入口n項(xiàng)目外圍與遠(yuǎn)眺n城市界面與社區(qū)過(guò)渡空間n道路/圍墻/入口n樣板區(qū)與工程區(qū)的連接n精裝樣板區(qū)n工地材料管理n部品展示與功法樣板間樣板區(qū)及樣板間展示專題樣板區(qū)及樣板間展示專題周邊引導(dǎo)、項(xiàng)目樓體、道路規(guī)劃、圍墻、入口大門遠(yuǎn)眺近觀進(jìn)入外圍到入口城市界面到社區(qū)空間的過(guò)渡圍墻、大門、門崗、保安一：城市界面一：城市界面社區(qū)社區(qū)1 1PART城市界面與社區(qū)過(guò)渡空間城市界面與社區(qū)過(guò)渡空間新區(qū)大道與小區(qū)之間的人行道(萬(wàn)科金域華府)在規(guī)劃設(shè)計(jì)道路時(shí)，主動(dòng)通過(guò)通過(guò)植物軟隔離主道與輔道、道路走向刻意彎曲、設(shè)計(jì)駝峰路面或者減寬道路等來(lái)規(guī)范駕駛者的行為，形成駕駛、步行的良好結(jié)合。萬(wàn)科入主東方尊峪，開(kāi)展鳳凰行動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整改，將項(xiàng)目圍墻延伸至羅沙公路進(jìn)東方尊峪的晴山月路段。（萬(wàn)科東方尊峪）道路道路圍墻圍墻萬(wàn)科“鳳凰行動(dòng)”分三個(gè)階段進(jìn)行：1、 入口區(qū)域包括幼兒園、商業(yè)街及入口鳳凰廣場(chǎng)的整改，十月份已完成；2、園林綠化改造工 程，社區(qū)內(nèi)主干道道路、沿路景觀、邊坡綠化、車庫(kù)外立面的整改；3、六疊泉、天池、天 際泳池區(qū)域的園林綠化。 停車場(chǎng)、營(yíng)銷中心二：入口二：入口營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心三：營(yíng)銷中心三：營(yíng)銷中心四：工法樣板區(qū)四：工法樣板區(qū)2 2PART營(yíng)銷空間產(chǎn)品價(jià)值篇樣板區(qū)周到禮貌的看房細(xì)節(jié)：周到禮貌的看房細(xì)節(jié)：n看房車看房車n安全頂棚、安全帽發(fā)放區(qū)安全頂棚、安全帽發(fā)放區(qū)n有效但不冰冷的警戒線有效但不冰冷的警戒線n停車場(chǎng)防曬車罩停車場(chǎng)防曬車罩技術(shù)公關(guān)技術(shù)公關(guān)工法樣板房和部品工作區(qū)工法樣板房和部品工作區(qū)傳統(tǒng)的精裝樣板房有煽情誤導(dǎo)之嫌，以工法樣板房和部品工作區(qū)展示品質(zhì)細(xì)節(jié)，更展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力和誠(chéng)信，將例行的工程業(yè)務(wù)，搬到營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)來(lái)打動(dòng)消費(fèi)者“東海岸”的工法樣板房“中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣”的“部品工作區(qū)”n與社區(qū)主題密切相關(guān)的樣板房入口包裝。n以鏡子為裝飾，增加空間趣味，應(yīng)用適當(dāng)可形成人未到，眼先見(jiàn)的效果。n冷色調(diào)的地毯（夏季使用）n內(nèi)部包裝:燈光明亮,封閉式空間，夏季可以使用空調(diào)。n地板鋪設(shè)透明塑膠毯n墻面貼塑膠板n整層貫通的樣板房n清水樣板+精裝樣板2 2、軟環(huán)境、軟環(huán)境客戶到訪體驗(yàn)系統(tǒng)安全感酒店感品位感國(guó)際感細(xì)致感聽(tīng)覺(jué)視覺(jué)嗅覺(jué)味覺(jué)觸覺(jué)安全感鑒于項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，安全性一定是客戶非常關(guān)心的。多么齊備的紅外、電子巡更等等現(xiàn)代化社區(qū)保安系統(tǒng)，不如用“人”在一開(kāi)始就給客戶一種心理上的安全感來(lái)的重要。建議保安數(shù)量要稍多于常規(guī)配置，在客戶參觀過(guò)程中潛意識(shí)里總有他們的身影。保安形象一定要優(yōu)中選優(yōu)，高大威猛，不卑不亢。建議選用類似香港警察服裝的制服，給以更為強(qiáng)烈的心理暗示?！究蛻舻皆L體驗(yàn)系統(tǒng)】分解說(shuō)明：酒店感酒店感即：尊貴+舒適除了保潔、茶水等服務(wù)人員的著裝、禮儀要重點(diǎn)考慮外。建議在接待廳配備老年或者外籍門童一名，除了給客戶以酒店般的心理感受外，更重要的是做好客戶的引導(dǎo)工作，特別是對(duì)待老人、兒童服務(wù)要格外細(xì)致?！究蛻舻皆L體驗(yàn)系統(tǒng)客戶到訪體驗(yàn)系統(tǒng)】分解說(shuō)明：分解說(shuō)明：體驗(yàn)五星級(jí)酒店式的入戶感受體驗(yàn)五星級(jí)酒店式的入戶感受挑高大堂水晶吊燈大理石花紋鋪地休閑沙發(fā)組合花草植物布置專業(yè)物管及接待臺(tái)國(guó)際感國(guó)際感國(guó)際化可以通過(guò)一些道具來(lái)加以暗示：聽(tīng)覺(jué)聽(tīng)覺(jué)除中央音樂(lè)背景外，洗手間播放國(guó)外電臺(tái)的節(jié)目視覺(jué)視覺(jué)國(guó)外金融、時(shí)事、人文、時(shí)尚雜志要看似隨意實(shí)則規(guī)范的置于客戶觸手可及處（要即時(shí)期刊）【客戶到訪體驗(yàn)系統(tǒng)客戶到訪體驗(yàn)系統(tǒng)】分解說(shuō)明：分解說(shuō)明：看樓路線醒目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)看樓路線醒目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)沿路道旗指引標(biāo)識(shí)沿路道旗指引標(biāo)識(shí)賣場(chǎng)外圍展板其他賣場(chǎng)外圍展板其他品位感品位感硬件硬件售樓處內(nèi)的裝飾畫(huà)應(yīng)該自畫(huà)廊購(gòu)買原創(chuàng)作品。軟件軟件應(yīng)該向銷售顧問(wèn)提供關(guān)于禮儀、葡萄酒、雪茄、名馬、高爾夫、珠寶、時(shí)裝、古玩、藝術(shù)品等系統(tǒng)知識(shí)，以增加和客戶更深入溝通的可能。細(xì)致感細(xì)致感飲料飲料飲料的選擇，除純凈水以外并客戶提供即煮咖啡，味道的經(jīng)營(yíng)也是影響客戶認(rèn)可度的重要手段。客戶落座后，由專人詢問(wèn)客人飲用何種飲料（應(yīng)至少提供水、咖啡、紅茶、果汁），并迅速提供，下午四點(diǎn)左右可提供適量點(diǎn)心或餅干。 音樂(lè)背景音樂(lè)的選擇至關(guān)重要，必須既不會(huì)干擾客戶，又給人以輕松、高雅的感受，我們將精心挑選合適的音樂(lè)予以建議?！究蛻舻皆L體驗(yàn)系統(tǒng)客戶到訪體驗(yàn)系統(tǒng)】分解說(shuō)明：分解說(shuō)明：商業(yè)部分商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位方案一 商業(yè)裙樓布局