(物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講文稿) 第三章 物業(yè)管理合同

第三章 物業(yè)管理合同在物業(yè)管理活動(dòng)中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關(guān)。物業(yè)管理合同是一個(gè)綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議、供水供電有償委托合同、專(zhuān)項(xiàng)管理項(xiàng)目及設(shè)備分包協(xié)議等。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點(diǎn)介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約。第一節(jié) 合同的概念（了解）合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時(shí)合同即成立。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段。（考點(diǎn)）一、合同的要約要約（Offer），在商品交易中又稱(chēng)為發(fā)盤(pán)、出盤(pán)、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱(chēng)為要約人（Offer），接受要約的一方為受要約人（Offeree、Acceptor），或被稱(chēng)為承諾人。簡(jiǎn)單地說(shuō)，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對(duì)要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受約人同意。合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱(chēng)為反要約。所以一個(gè)合同的簽訂往往要經(jīng)過(guò)要約、反要約的數(shù)個(gè)回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。（考點(diǎn)）（一）合同要約的構(gòu)成條件作為合同成立的一個(gè)要素，要約的構(gòu)成要件為：（三個(gè)方面）（1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。（2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。（3）要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達(dá)，或要約因信件遺失等原因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對(duì)方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。（考點(diǎn)）（二）合同要約與邀請(qǐng)要約（考點(diǎn)）要約不同于邀請(qǐng)要約。邀請(qǐng)要約（Invitation to treat）是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約。邀請(qǐng)要約人無(wú)須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請(qǐng)要約之間的區(qū)別：1.拍賣(mài)（Auction）拍賣(mài)是一種特殊的交易方式，但其成交過(guò)程也可用要約與承諾來(lái)分析。拍賣(mài)廣告以及拍賣(mài)人宣布拍賣(mài)某物都屬于邀請(qǐng)要約。拍賣(mài)過(guò)程中出價(jià)人每次競(jìng)買(mǎi)的出價(jià)均為要約，拍賣(mài)師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣(mài)過(guò)程中，拍賣(mài)廣告上的有些物品，可能會(huì)被撤銷(xiāo)拍賣(mài)，因?yàn)榕馁u(mài)廣告并非要約。2.廣告原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標(biāo)明及價(jià)格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是邀請(qǐng)要約。但對(duì)于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對(duì)完成某種特定行為的人給予獎(jiǎng)勵(lì)，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎(jiǎng)勵(lì)的允諾，支付約定的報(bào)酬。3.標(biāo)價(jià)標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。任何商店或超級(jí)市場(chǎng)上商品的標(biāo)價(jià)陳列，都僅僅是邀請(qǐng)要約。當(dāng)顧客交錢(qián)購(gòu)物，店員接受時(shí)，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價(jià)目表上的價(jià)格提出訂單時(shí)，這個(gè)訂單的提出就構(gòu)成要約。4.招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會(huì)常見(jiàn)的交易方式。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一旦中標(biāo)，合同即成立。因此往往在物業(yè)管理招標(biāo)文件或投標(biāo)文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。（三）合同要約的法律意義 要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約一旦生效對(duì)要約人具有約束力，不得隨意撤銷(xiāo)，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷(xiāo)的嚴(yán)格法律規(guī)定中。依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受約人之前或者要約同時(shí)到達(dá)受要約人。撤銷(xiāo)要約的通知?jiǎng)t只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時(shí)在中華人民共和國(guó)合同法第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷(xiāo)：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷(xiāo)；第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷(xiāo)的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、合同的承諾（了解）承諾（Acceptance），在商品交易中又稱(chēng)為接受、收盤(pán)，是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語(yǔ)言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。（一）合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：（1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。（2）承諾 必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。超過(guò)要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無(wú)效，只能視為一個(gè)新要約。（3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項(xiàng)有效的承諾，受要約人不能對(duì)要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。（4）承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對(duì)要約人公開(kāi)表示，則不構(gòu)成承諾。（二）合同承諾的法律意義與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立；要約人與受要約人（即承諾人）之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束；當(dāng)然，承諾也可依法撤回。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人?！比?、合同的要件合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個(gè)方面。（一）當(dāng)事人的締約能力當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時(shí)，必須具有相應(yīng)的法律資格。（二）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示當(dāng)事人同意的真實(shí)，即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示的真實(shí)反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思表示基礎(chǔ)上的。因此，如果合同內(nèi)容不能反映當(dāng)事人的真實(shí)意思，該合同就必然屬于無(wú)效合同。（三）合同的內(nèi)容合法合同的內(nèi)容不合法，會(huì)致使合同無(wú)效。因此，合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，符合社會(huì)的公共利益。（四）合同的形式合法合同形式是合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，否則也將構(gòu)成合同的無(wú)效。中華人民共和國(guó)合同法第十條就明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！边@條規(guī)定的實(shí)質(zhì)就是要求合同形式必須合法。訂立的合同如果不符合上述四個(gè)合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。四、口頭合同、書(shū)面合同、事實(shí)合同（一）口頭合同口頭合同是指當(dāng)事人以對(duì)話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。除了當(dāng)事人面對(duì)面協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議之外，當(dāng)事人通過(guò)電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達(dá)意思達(dá)成一致的表示一般也都認(rèn)為屬于口頭合同?？陬^合同的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便易行，缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。因此，口頭合同一般適用于數(shù)額較小、即付即清、經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較簡(jiǎn)單、信用較好的老客戶(hù)。對(duì)于標(biāo)的金額大、時(shí)間周期較長(zhǎng)、法律關(guān)系復(fù)雜、不太了解對(duì)方信用的情況，就應(yīng)該采用書(shū)面合同。在實(shí)踐中，有些口頭合同雖然已經(jīng)履行完畢，還會(huì)因質(zhì)量等問(wèn)題而引發(fā)糾紛，如物業(yè)裝飾裝修等工程，當(dāng)事人之間應(yīng)該訂立書(shū)面合同。（二）書(shū)面合同所謂書(shū)面合同，就是指當(dāng)事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來(lái)的一種合同形式。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書(shū)、協(xié)議書(shū)、公約等一般都屬于書(shū)面合同的形式，如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等。通過(guò)信件、電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式進(jìn)行協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，也屬于書(shū)面合同。合同采用書(shū)面形式，不僅可以強(qiáng)化雙方當(dāng)事人的責(zé)任心，敦促雙方嚴(yán)肅認(rèn)真全面履行合同義務(wù)，而且在發(fā)生糾紛時(shí)，可以形成比較可靠的證據(jù)。因此，只要條件允許，合同應(yīng)當(dāng)盡可能采用書(shū)面形式。（三）事實(shí)合同中華人民共和國(guó)合同法第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式?！逼渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通常人們所說(shuō)的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書(shū)面形式進(jìn)行意思表示，而是通過(guò)實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表述所達(dá)成的協(xié)議。在現(xiàn)實(shí)生活中存在著大量的事實(shí)合同。如顧客到自選商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品，直接到貨架上拿取商品，支付價(jià)款后合同即成立；又如車(chē)主將車(chē)輛開(kāi)到停車(chē)場(chǎng)進(jìn)口處，即表示要進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)停放車(chē)輛，停車(chē)場(chǎng)管理員將停車(chē)倒閘打開(kāi)允許車(chē)輛入內(nèi)后車(chē)輛停放合同即成立。五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循中華人民共和國(guó)合同法規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。（一）主體平等合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得竟自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。（二）合同自由當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱(chēng)為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對(duì)人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由。當(dāng)然，實(shí)行合同自由原則，并不排除法律以及國(guó)家對(duì)合同的適當(dāng)干預(yù)和限制。（三）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對(duì)等。誠(chéng)實(shí)信用原則，公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系、制約對(duì)合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對(duì)等。對(duì)于顯失公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)或變更。（四）誠(chéng)實(shí)信用誠(chéng)實(shí)信用原則，也稱(chēng)為誠(chéng)信原則。誠(chéng)信信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠(chéng)實(shí)信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠(chéng)實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠(chéng)實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會(huì)主義精神文明和道德規(guī)范的要求。（五）守法和維護(hù)社會(huì)公益當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵守社會(huì)公德，不得撓亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益，這是人們社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則。維護(hù)社會(huì)公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會(huì)公益原則，是合同法的最高要求。第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授予開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡诙鍡l規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及到業(yè)主。在實(shí)踐中，物業(yè)的銷(xiāo)售及業(yè)主入住是持續(xù)的過(guò)程。這個(gè)階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會(huì)決定是不現(xiàn)實(shí)的，而這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的。因此，為了避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理?xiàng)l例明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（掌握）合同的內(nèi)容就是合同的條款，是合同對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過(guò)合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個(gè)主要部分。 （九個(gè)方面）（一）合同的當(dāng)事人物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織。（二）物業(yè)基本情況物業(yè)的基本情況包括物業(yè)名稱(chēng)、物業(yè)類(lèi)型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量服務(wù)內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境管理；車(chē)輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。（四）服務(wù)費(fèi)用服務(wù)費(fèi)用包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式（包干制或酬金制）；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納；酬金制條件下，酬金計(jì)提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭(zhēng)議的處理等。（五）物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理包括：停車(chē)場(chǎng)和會(huì)所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)與管理。（六）承接查驗(yàn)和使用維護(hù)承接查驗(yàn)和使用維護(hù)的主要內(nèi)容包括，執(zhí)行過(guò)程中雙方責(zé)任義務(wù)的約定。（七）專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、統(tǒng)籌和管理。（八）違約責(zé)任這部分內(nèi)容主要包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定等。（九）其他事項(xiàng)其他事項(xiàng)主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭(zhēng)議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)（三個(gè)方面）（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。而對(duì)業(yè)主自有物業(yè)專(zhuān)有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問(wèn)題，無(wú)需在合同中約定。（二）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類(lèi)多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同予以列明。例如，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的費(fèi)用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；對(duì)于由業(yè)主支付的費(fèi)用部分，則應(yīng)當(dāng)注意是否符合國(guó)家法律法規(guī)的要求，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前予以明示或約定。（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當(dāng)此類(lèi)因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)解除合同的條件作出明確約定。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一、物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同）之間就物業(yè)管理服務(wù)合同及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)（1）一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理?xiàng)l例第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！睒I(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（2）物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確確定，要求業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)等，此外，還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案等。（3）在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn)，物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法，其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主，也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要通過(guò)法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別（考點(diǎn)）物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：（1）訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）與物業(yè)管理企業(yè)。（2）合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）物業(yè)服務(wù)合同的成立物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當(dāng)事人就合同主要條款達(dá)成一致，且采用書(shū)面的形式訂立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。（二）物業(yè)服務(wù)合同的生效物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時(shí)即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時(shí)生效。（三）簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)（考點(diǎn)：熟悉）1.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)除了物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外，業(yè)主委員會(huì)的其他一些權(quán)利義務(wù)，也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。例如，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，按照合同規(guī)定的程序提出意見(jiàn)并要求限期整改。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，包括督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作，尊重物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的管理方式和措施等。2.明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)管理企業(yè)管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)的權(quán)利時(shí)，也要明確物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，并且盡可能予以細(xì)化。3.對(duì)違約責(zé)任約定履行合同中如有一方違約就應(yīng)該賠償另外一方的損失。損失的計(jì)算及賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定進(jìn)行具體表述。對(duì)于不可抗力，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等造成的損失應(yīng)該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有使用性和可操作性。4.對(duì)免責(zé)條款的約定在物業(yè)服務(wù)合同約定中，訂立合同各方應(yīng)本著公平合理、互涼互讓的原則，根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)立免責(zé)條款，明確免責(zé)的事項(xiàng)和內(nèi)容。例如，在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用，排除物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)，以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款：（1）項(xiàng)目，即應(yīng)逐項(xiàng)寫(xiě)清管理服務(wù)項(xiàng)目。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”、“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和管理 ”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。（2）內(nèi)容，即各項(xiàng)項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。例如，房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)，環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分，安全防范的實(shí)施辦法等。（3）標(biāo)準(zhǔn)，即各項(xiàng)項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如，垃圾清運(yùn)的頻率（是一天一次，還是兩天一次）、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)（門(mén)衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗）等等。此外，還要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ)，例如，要避免用“整潔”等用詞，因?yàn)樵诤贤膱?zhí)行過(guò)程中很難讀是否整潔作出準(zhǔn)確的判斷。（4）費(fèi)用，即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了解了項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，費(fèi)用的確定往往的雙方爭(zhēng)論和討論的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí)，要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。為防止合同過(guò)長(zhǎng)，雙方還可就具體問(wèn)題增加合同附件。6.合同的簽訂要實(shí)事求是物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)過(guò)程，有時(shí)需分期實(shí)施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)應(yīng)充分考慮這點(diǎn)，既要實(shí)事求是，又要留有余地。比如，對(duì)于“24小時(shí)熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾，在最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí)，一般無(wú)法提供，因此在合同中應(yīng)予以說(shuō)明，并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時(shí)機(jī)以及承諾在未提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)適當(dāng)減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。又如，當(dāng)分期規(guī)劃建造一個(gè)住宅區(qū)時(shí)，在首期的合同中就不應(yīng)把小區(qū)全部建設(shè)后才能提供的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容列入。7.明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式在物業(yè)管理實(shí)踐中，難免會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題。這些問(wèn)題既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主 ，也可能發(fā)生在業(yè)主之間；既有違法的問(wèn)題，也有違約、違規(guī)以及道德和認(rèn)識(shí)水平不足的問(wèn)題。顯然，對(duì)于不同性質(zhì)、不同層面的問(wèn)題、矛盾與糾紛，要通過(guò)不同的途徑、采取不同的處理方式來(lái)解決。一般情況下，有爭(zhēng)議的合同應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁，或者向人民法院提起訴訟。五、物業(yè)服務(wù)合同的終止（考點(diǎn)）物業(yè)服務(wù)合同可以因下列原因終止：（1）物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿(mǎn)，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的；（2）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的；（3）因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止；（4）物業(yè)管理企業(yè)如被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算，物業(yè)管理合同自然無(wú)法繼續(xù)履行；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。附：物業(yè)服務(wù)合同典型案例分析（一）某小區(qū)業(yè)主被歹徒殺害，訴請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)賠償案【案情摘要】 2003年7月，兩名歹徒潛入某小區(qū)，殺害了業(yè)主明某。破案后，兩名兇手伏法。2004年，受害人明某的親屬以民事索賠107萬(wàn)余元起訴該小區(qū)的物業(yè)管理公司，一審法院判決物業(yè)管理公司賠償原告損失10萬(wàn)元，二審法院撤銷(xiāo)一審判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。【案情】 2001年明某購(gòu)買(mǎi)了位于某小區(qū)3棟303號(hào)住宅并搬入該房屋居住。2003年某夜，兩名歹徒從小區(qū)后門(mén)潛入3棟104房?jī)?nèi)，觀察樓內(nèi)住戶(hù)出入情況，伺機(jī)作案。四日后，明某在3棟104房?jī)?nèi)被該兩名歹徒殺害，劫去財(cái)務(wù)若干。破案后，兩名歹徒被人民法院以故意殺人罪、搶劫罪，判處死刑。案發(fā)時(shí)3棟104房已售出，業(yè)主未辦理入住手續(xù)，鑰匙由物業(yè)管理公司保管。物業(yè)管理公司的電工陳某曾看見(jiàn)罪犯之一在3棟104房?jī)?nèi)出現(xiàn)，但未上前進(jìn)行檢查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家屬以物業(yè)管理公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)，構(gòu)成違約為由，向人民法院提出訴訟?！痉ㄔ号袥Q】 一審法院審理認(rèn)為，明某自其入住之日起就與物業(yè)管理公司建立了事實(shí)上的服務(wù)合同法律關(guān)系，該合同的效力不僅及于其自購(gòu)的房屋，而且涉及于管理社區(qū)的公共部位及特定條件下的社區(qū)全部。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣，避免住戶(hù)人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，就成為此類(lèi)合同的附隨義務(wù)。被告物業(yè)管理公司收取一級(jí)（同等最高級(jí)別）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)配備高素質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)員，提供相應(yīng)級(jí)別的服務(wù)。其物業(yè)管理企業(yè)員除應(yīng)具備相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)外，還應(yīng)當(dāng)履行作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)有的注意義務(wù)，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)、報(bào)告可疑人員，消除不合理危險(xiǎn)，保護(hù)住戶(hù)安全。被告物業(yè)管理公司有能力也有條件對(duì)本小區(qū)空置房屋內(nèi)的陌生人給予充分的注意，詢(xún)問(wèn)、了解這些人員的意圖和動(dòng)向以及發(fā)現(xiàn)遏止其中一些人的犯罪企圖，保護(hù)住戶(hù)的安全。雖然3棟104房已成為他人所購(gòu)置，但是業(yè)主尚未入住，該房屋的鑰匙由物業(yè)管理公司控制，物業(yè)管理公司對(duì)該房屋負(fù)有管理義務(wù)，由于其未盡職責(zé)、疏于管理，使兩名歹徒非常容易地在3棟104房?jī)?nèi)潛伏4日，尋找作案目標(biāo)，伺機(jī)作案。雖然被告工作人員在兩名歹徒潛伏的第二天即發(fā)現(xiàn)3棟104房?jī)?nèi)犯罪分子的行跡，但是，由于責(zé)任心不強(qiáng)，疏忽大意，沒(méi)有及時(shí)開(kāi)門(mén)檢查、詢(xún)問(wèn)可疑人員，從而使兩名歹徒的犯罪行為在第4天得逞，明某被殺害。事實(shí)證明，物業(yè)管理公司對(duì)空置的房屋疏于管理，對(duì)可疑人員未引起應(yīng)有的注意，是其工作的一大失誤，這一失誤已將住戶(hù)置于極不安全的境地。被告物業(yè)管理公司履行義務(wù)不符合合同的約定，以致使業(yè)主明某陷入危險(xiǎn)的環(huán)境，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是應(yīng)當(dāng)指出，物業(yè)管理公司只對(duì)其訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同所造成的損失所承擔(dān)責(zé)任。被告作為物業(yè)管理公司，在安全保衛(wèi)方面的義務(wù)是有限的，其違約賠償額應(yīng)與其承擔(dān)安全保衛(wèi)方面的義務(wù)相適應(yīng)，被告承擔(dān)的違約賠償責(zé)任不應(yīng)當(dāng)超過(guò)其訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同所造成的損失。故被告應(yīng)承擔(dān)的違約賠償數(shù)額依據(jù)本案的實(shí)際情況，本院酌定為人民幣10萬(wàn)元。一審法院依法判決如下：（1）被告物業(yè)管理公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告違約賠償金人民幣10萬(wàn)元。（2）原告的其他訴訟請(qǐng)求本院不予支持。案件受理費(fèi)由原告承擔(dān)7850元，被告負(fù)擔(dān)4000元。二審中，物業(yè)管理公司訴稱(chēng)：（1）被上訴人提出起訴已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效期間。（2）上訴人不負(fù)有保護(hù)住戶(hù)人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。（3）陳某是上訴人的電工，不負(fù)有保安的責(zé)任，陳某發(fā)現(xiàn)3棟104房有人未及時(shí)處理的行為不構(gòu)成職務(wù)過(guò)錯(cuò)，其后果不應(yīng)由上訴人承擔(dān)。（4）一審法院判決上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任與罪責(zé)自負(fù)原則相悖。二審法院審理認(rèn)為，物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)委托委托物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)各類(lèi)房屋及相配套設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。本案中，被害人明某與物業(yè)管理公司形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。該合同的主體、履行地均在經(jīng)濟(jì)特區(qū)，依法應(yīng)適用經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則。關(guān)于確定審理本案爭(zhēng)議的依據(jù)問(wèn)題。根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第八十五條之規(guī)定：“合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)。”上訴人根據(jù)某小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的委托對(duì)某小區(qū)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。因此，上訴人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述物業(yè)管理合同，依照經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，依法對(duì)某小區(qū)整個(gè)住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權(quán)。上訴人及某小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)依照上述的法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。關(guān)于本案違約之訴的訴訟時(shí)效問(wèn)題，沒(méi)有超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。本案被上訴人所主張的是違約之訴，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按雙方當(dāng)事人所確立的物業(yè)管理合同的約定及有關(guān)法律的規(guī)定來(lái)界定雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。根據(jù)合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則規(guī)定，合同當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中的物業(yè)管理合同第二條第七項(xiàng)約定：“物業(yè)管理公司僅是配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）”，第五條第十二項(xiàng)約定：“物業(yè)管理公司不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有專(zhuān)門(mén)合同規(guī)定的除外）”。根據(jù)經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第四十條第二款的規(guī)定：“物業(yè)管理公司所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)?！币虼?，合同的約定、法規(guī)的約定均明確排除了上訴人對(duì)住宅區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。合同的附隨義務(wù)顧名思義，應(yīng)當(dāng)是根據(jù)合同性質(zhì)、目的及交易習(xí)慣等延伸出來(lái)的一種義務(wù)，其與合同主義務(wù)應(yīng)具有依附性，是合同當(dāng)事人未約定，但依據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等，而由法律直接規(guī)定的一種義務(wù)。如果合同當(dāng)事人以合同形式明確排除或有關(guān)法律規(guī)范已明確排除上訴人負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管合同，對(duì)此雙方?jīng)]有專(zhuān)門(mén)約定。上訴人作為物業(yè)管理公司。其物業(yè)管理的基本義務(wù)是保障某小區(qū)住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，具體是：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車(chē)房（棚）、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車(chē)輛行駛與停泊；公共秩序以及住宅行政管理部門(mén)和委托管理合同規(guī)定的其他管理事項(xiàng)。上訴人的主要義務(wù)是對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理，若把上訴人保護(hù)、保管某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)保管義務(wù)視為上訴人的附隨義務(wù)，則違背了經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的立法精神，違背了物業(yè)管理合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣，違背了合同的誠(chéng)信等價(jià)原則，而且，要上訴人承擔(dān)人身財(cái)產(chǎn)安全的合同義務(wù)，該責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了物業(yè)管理合同中的主義務(wù)。作為本案中的上訴人，依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理合同的約定，不具有對(duì)某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)、保管的權(quán)利能力，不具有公安、司法機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明某在上訴人的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被謀害，被上訴人精神上受到了嚴(yán)重創(chuàng)傷，經(jīng)濟(jì)上受到了重大損失，該損害結(jié)果的發(fā)生是犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權(quán)行為導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生與上訴人在物業(yè)管理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關(guān)系。上訴人在履行物業(yè)管理合同中，對(duì)損害結(jié)果的發(fā)生，主觀上沒(méi)有故意或過(guò)失，既無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)就不存在的義務(wù)承擔(dān)違約責(zé)任。一審判決以上訴人的員工陳某看見(jiàn)可疑人員在小區(qū)內(nèi)出入，未報(bào)告或引起注意，認(rèn)定上訴人沒(méi)有盡到相應(yīng)的關(guān)注義務(wù)，而承擔(dān)違約賠償責(zé)任缺乏合同依據(jù)或法律依據(jù)。損害結(jié)果的發(fā)生與違約行為之間要有因果關(guān)系，要存在不依人們的意志為轉(zhuǎn)移的必然的聯(lián)系，否則，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在本案中，上訴人不具有對(duì)某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù)，而本案的損害結(jié)果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預(yù)測(cè)性、隱蔽性和犯罪分子有目的的作案，盡管物業(yè)管理公司按物業(yè)管理合同認(rèn)真履行義務(wù)，也不可能完全避免本案此類(lèi)犯罪事件在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生，也不必然導(dǎo)致本案損害事實(shí)的發(fā)生。上訴工作人員的行為并不構(gòu)成違約，且該行為與損害結(jié)果的發(fā)生亦無(wú)因果關(guān)系。綜上所述，上訴人在本案中對(duì)某小區(qū)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全不負(fù)有法定義務(wù)、合同約定的義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)，對(duì)犯罪行為造成本案的危害結(jié)果，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)發(fā)的原則，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。上訴人在本案中已認(rèn)真履行了物業(yè)管理合同所確定的義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。上訴人主張不承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的理由成立，本院予以支持。二審法院依法判決如下：（1）撤銷(xiāo)一審法院判決；（2）駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。一、二審案件受理費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。（二）某花園住宅小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛案【案情摘要】 某花園住宅小區(qū)由建設(shè)單位屬下的A物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。2001年A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理委托合同；2002年6月，業(yè)主大會(huì)通過(guò)解聘物業(yè)管理公司并另行招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司的決定；2002年8月，經(jīng)招標(biāo)產(chǎn)生的B物業(yè)管理公司開(kāi)始對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)施管理服務(wù)；2002年3月，某仲裁委員會(huì)裁決A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同合法有效，并應(yīng)繼續(xù)履行，并由業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。2003年，業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)法院不執(zhí)行裁決書(shū)的申請(qǐng)被法院駁回?！景盖椤?某花園由A物業(yè)管理公司提供管理和服務(wù)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之后，與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會(huì)出具評(píng)審報(bào)告，對(duì)物業(yè)管理公司一年內(nèi)的工作給予了肯定性評(píng)價(jià)。但小區(qū)部分業(yè)主們認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)并不能真正代表他們的利益。經(jīng)過(guò)表決之后，選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)，新一屆業(yè)主委員會(huì)決定與A物業(yè)管理公司提前解除合同，通過(guò)招標(biāo)更換物業(yè)管理公司。2002年7月，經(jīng)部分業(yè)主多次要求，政府有關(guān)部門(mén)同意某花園舉行了物業(yè)管理招標(biāo)，經(jīng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)定，B物業(yè)管理公司中標(biāo)。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開(kāi)始履行的時(shí)間為2002年8月1日。在B物業(yè)公司進(jìn)駐住宅區(qū)時(shí)，A物業(yè)管理公司不同意撤出，雙方對(duì)峙了數(shù)小時(shí)。最后，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下，當(dāng)?shù)卣凸矙C(jī)關(guān)出面，安排B物業(yè)管理公司進(jìn)入小區(qū)，A物業(yè)管理公司人員同時(shí)撤離。此后，A物業(yè)公司以業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)提前解除合同為由向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失?！局俨门袥Q】 2003年3月21日，某仲裁委員會(huì)對(duì)該案作出終局裁決。仲裁認(rèn)為，前屆業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該由后屆業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)；2001年度，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)對(duì)申請(qǐng)人的工作作出了肯定性評(píng)價(jià)，說(shuō)明申請(qǐng)人的物業(yè)管理工作已符合業(yè)主委員會(huì)的要求；另外，物業(yè)管理合同雖然具有近似委托性質(zhì)，但并不等同于委托合同，作為業(yè)主委員會(huì)，不能以委托方名義單方隨時(shí)解除合同。因此，裁決：A物業(yè)管理公司和某花園業(yè)主委員會(huì)自2002年4月1日起繼續(xù)履行雙方簽訂的物業(yè)管理合同；業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主支付A物業(yè)管理公司自2002年8月1日之后的物業(yè)管理酬金損失，每月以1.7萬(wàn)元計(jì)算。裁決生效后，A物業(yè)管理公司向法院申請(qǐng)執(zhí)行裁決；業(yè)主委員會(huì)也向法院申請(qǐng)不予執(zhí)行，并撤銷(xiāo)裁決。法院裁定駁回了業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)但仍未執(zhí)行A物業(yè)管理公司的申請(qǐng)?！景咐治觥?本案的關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)合同的定性：是委托合同還是一般經(jīng)濟(jì)合同？如果是委托合同，則雙方隨時(shí)可以解除合同，業(yè)主委員會(huì)不承擔(dān)提前解約的責(zé)任；如果是一般經(jīng)濟(jì)合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)前，許多地方的物業(yè)服務(wù)合同都稱(chēng)為“物業(yè)管理委托合同“。此類(lèi)合同雖然近似于委托合同，含有委托的成分，但不符合委托合同的要件。所以本案中裁決書(shū)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同屬于一般性經(jīng)濟(jì)合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除，是正確的。該案具有以下意義：一是為物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對(duì)待解除合同行為，即使業(yè)主大會(huì)三分之二以上投票權(quán)業(yè)主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門(mén)在審批招投標(biāo)時(shí)應(yīng)慎重仔細(xì)，首先查清并尊重雙方的合同事實(shí)及其約定。第四節(jié) 業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同一、業(yè)主公約（一）業(yè)主公約的概念業(yè)主公約是指由業(yè)主大會(huì)制訂、全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。（二）業(yè)主公約的制訂與宣傳物業(yè)銷(xiāo)售之前，由建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時(shí)公約。在此階段，物業(yè)管理企業(yè)可協(xié)助建設(shè)單位按國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制訂業(yè)主臨時(shí)公約。物業(yè)銷(xiāo)售階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)提示建設(shè)單位，在簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明。同時(shí)，要求物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。物業(yè)入住階段，物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳業(yè)主臨時(shí)公約，力求家喻戶(hù)曉。首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主公約正式訂立，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大宣傳力度，充分利用業(yè)主公約的自我約束機(jī)制規(guī)范業(yè)主和物業(yè)使用人的行為，自覺(jué)維護(hù)公共利益，營(yíng)造和諧氛圍。二、其他物業(yè)管理合同（了解）其他物業(yè)管理合同包括：土地使用合同、工程建設(shè)合同、售房合同、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、清潔承包合同、垃圾清運(yùn)合同、供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同等。按照這些合同的作用以及合同主體的不同，大致分為以下幾種類(lèi)型：（1）物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中涉及到物業(yè)管理活動(dòng)的合同，如土地使用合同和售房合同中涉及物業(yè)管理的條款；（2）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同，如裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車(chē)位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議（主要用于對(duì)相關(guān)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工的管理）、特約服務(wù)協(xié)議等；（3）物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動(dòng)中與相關(guān)單位簽訂的合同，如清潔承包委托合同、垃圾清運(yùn)委托合同、電梯保養(yǎng)維修委托合同等；（4）其他與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的合同，如供水供電有償委托合同、物業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議等。上述合同應(yīng)分別不同情況加強(qiáng)管理，涉及物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作的要嚴(yán)格按照合同約定的條款內(nèi)容執(zhí)行，不涉及物業(yè)管理服務(wù)的合同，也應(yīng)分類(lèi)歸檔妥善保管。復(fù)習(xí)思考題1.簡(jiǎn)述合同要約和合同承諾的構(gòu)成要件。2.簡(jiǎn)述合同要約和合同承諾的法律意義。3.簡(jiǎn)述有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件。4.簡(jiǎn)述簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)。5.前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)。6.試述物業(yè)服務(wù)合同有哪些特點(diǎn)？、7.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些？