物業(yè)管理合同 青改

前期委托物業(yè)服務合同甲方：廣西信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方：柳州市華亨資產(chǎn)管理有限公司根據(jù)有關法律、法規(guī)和物業(yè)管理有關規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方委托乙方對平果萬冠商業(yè)廣場小區(qū)（含萬冠現(xiàn)代城，住宅）實行統(tǒng)一物業(yè)管理服務，訂立本合同。第一章 總 則第一條 物業(yè)基本情況防城港市歐景藍灣小區(qū)位于防城港市行政中心區(qū)濱海路側(cè)，小區(qū)總用地面積約89000平方米，總建筑面積約12800平方米。該項目容積率約1.8，綠地面積約35000平方米，機動車輛泊位計約300個，小區(qū)公共配套的設施、設備有：消防、巡更巡檢系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)等。第二章 物業(yè)管理服務內(nèi)容第二條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構、樓梯間、走廊通道、門廳。第三條 共用設施、設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：電梯、共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、樓內(nèi)消防設施、設備、共用防盜門。第四條 共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維護、養(yǎng)護和管理，包括：道路、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場、公共娛樂設施。第五條 共用綠地、花木、建筑小品等養(yǎng)護與管理。第六條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、清淘化糞池、“四害”的防治。第七條 交通與車輛停放秩序的管理。第八條 協(xié)助公安部門維持本小區(qū)公共秩序，包括每天24小時安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤，第一時間處理突發(fā)情況并及時報警（但不負責居民人身、財產(chǎn)保險保管責任除另有書面協(xié)議除外）。第九條 收集、管理和保存與本物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。第十一條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：1、 物業(yè)管理服務費；2、 電梯使用費;3、代收共用部位共用設施設備維修資金;4、代收水電公攤費用和城市生活垃圾處理費;5、停車位使用費;6、其它按規(guī)定應收費用。第十二條 業(yè)主和非業(yè)主使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，不包括在乙方承諾的服務范圍內(nèi)，當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。第十三條 對業(yè)主和非業(yè)主使用人違反業(yè)主(臨時)公約和小區(qū)管理規(guī)定等的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、停止提供物業(yè)管理服務等措施。第十四條 其他服務事項：有義務接受和幫助物業(yè)管理范圍內(nèi)的緊急求援。第三章 合同期限第十五條 合同期限自至該小區(qū)召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，并由其另行選聘其他物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同生效之日止，或由業(yè)主委員會決定本合同終止之日止。第四章 雙方權利義務第十六條 甲方權利義務：1、業(yè)主委員會成立之前，負責制定業(yè)主臨時公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：（1）負責返修；（2）委托乙方返修，支付全部費用；6、首批物業(yè)向購買業(yè)主交付使用之前三天向乙方提供管理用房使用面積約150（含水電工、保安協(xié)管員休息間）。7、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并將相關圖紙、檔案、資料的復印件于相應樓宇交付給業(yè)主前10日向乙方移交。 8、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，協(xié)助乙方催交。9、小區(qū)基本配套設施設備(包括門崗崗亭、路燈、垃圾桶、滅火器，有關圍墻，及防盜設施)要配備到位，設置合理，使用有效。10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。11、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。第十七條 乙方權利義務：1、根據(jù)工程進度情況，乙方要做好物業(yè)管理前期介入工作，按工程進度派出專業(yè)技術人員專門負責跟蹤檢查監(jiān)督，并提出合理化建議，作好書面記錄及記錄資料的交接工作，為今后物業(yè)管理工作的順利開展作好前期介入各項工作。2、 根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度；3、對業(yè)主和非業(yè)主使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理；4、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章的行為進行處理，并及時向甲方通報情況；5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理服務（如電梯維修、保潔、綠化等），但須將該專項管理服務的合同復印件交存甲方備案，并且不得將本物業(yè)的整體管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；6、負責編制房屋、附屬建筑物、構建物、設施、設備、綠化等項目的年度維修、養(yǎng)護計劃和大中修方案及其預算，經(jīng)甲方同意后由乙方組織實施；7、向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和非業(yè)主使用人裝修房屋時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；8、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；9、每半年向全體業(yè)主公布實際管理費用收支明情況；10、在不影響小區(qū)正常秩序的情況下，對小區(qū)的公共場地、公共場所和公共配套設施使用、經(jīng)營、出租的所得收入用于補貼物業(yè)管理費用和公共設施維修費等；11、本合同終止時，向甲方移交原由甲方提供的管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；12、除單獨收取保管費用的項目外，不承擔對業(yè)主和非業(yè)主使用人財產(chǎn)的保管、保險以及損壞賠償責任；不承擔因治安刑事案件、意外事故等給業(yè)主和非業(yè)主使用人造成意外傷害的賠償責任；13、由于工作失誤造成業(yè)主、使用人身財產(chǎn)損害的，乙方應依照相關法律規(guī)定承擔賠償責任，對服務不良的人員應當給予教育、批評并作相應處理。第五章 物業(yè)管理服務質(zhì)量第十八條 乙方須按下表約定，實現(xiàn)管理服務目標。項 目質(zhì)量指標落實管理指標措施房屋完好率95%落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章建筑、搭建及損壞公共設施。房屋零修、急修及時率98%接到維修通知要及時到達現(xiàn)場處理，并建立回訪檔案記錄。維修工程質(zhì)量合格率98%分項檢查，分步到位，確保維修工程合格，盡可能滿足客戶的合理要求管理費收率繳95%按規(guī)定收繳，不擅自提高收費標準，不亂收費，使管理費取之于民，用之于民。綠化完好率95%責任到人，建檔記錄，確保綠地無破壞，無死株，無裸露土地，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。清潔、保潔率95%日掃二次，全天保潔，主管監(jiān)督，確保垃圾日產(chǎn)日清，小區(qū)空氣清新，設施完好。道路完好率及使用率95%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡檢制度，建檔記錄，管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通?；S池、雨水井、污水井完好率95%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡檢制度，建檔記錄，定期疏通、清理，確保完好。路燈完好率98%落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，定期清潔、養(yǎng)護，損壞及時更換，確保正常使用。停車場完好率98%責任到人，規(guī)范養(yǎng)護，建檔記錄，確保設施完好，方便使用。公共文體設施、休閑設施完好率98%落實責任人進行養(yǎng)護，隨時檢查，建檔記錄，以確保設施完好，安全方便使用。消防設施設備完好率98%消防設備設施有明顯標志，定期維護檢修，過期及時與甲方報告并籌款更換，確保完好無損，正常發(fā)揮功能?；馂陌l(fā)生率0管理處全員義務消防員制，定期培訓、演習，加強宣傳，專人日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理，確保小區(qū)消防安全住戶有效投拆率及處理率不超5% 100%按照政策規(guī)定，做好各項工作，加強住戶溝通，不定期與業(yè)主交流，及時了解住戶愿望要求，盡可能滿足客戶合理要求，發(fā)生投訴及時處理并記錄，跟蹤處理結(jié)果。管理人員、技術人員培訓合格率100%員工分別進行崗前培訓，升級培訓等常規(guī)培訓，辭退考核不合格者；技術崗員工實行外送培訓，持證上崗，培訓合格率100%維修服務回訪率60%對于維修項目進行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務滿足客戶基本需要。住戶滿意率85%在日常工作中及時收集客戶需求信息，盡力滿足住戶需要，加強雙方溝通，以住戶滿意為最高宗旨。第六章 管理服務相關費用及管理經(jīng)費補貼相關約定第十九條 物業(yè)管理相關費用1、物業(yè)管理服務費(凡業(yè)主不影響安全使用擅自將住宅,雜物房等改作商業(yè)、辦公等用途的,按改變后實際用途類型物業(yè)收取物業(yè)管理費)；物業(yè)管理服務費起收時間自甲方通知中安排該業(yè)主來辦理交接房入伙手續(xù)的時間起；物業(yè)管理服務費按建筑面積收取，收費標準為：多層住宅0.40元/月，商業(yè)物業(yè)一樓2元/月、二樓1.5元/月、三樓1元/月、四樓0.8元/月（收取標準具體以當?shù)匚飪r部門批文為準）；雜物房及車位物業(yè)管理服務費按建筑面積0.20元/月收取。2、住宅、商鋪、寫字樓、雜物房、車庫共用部位共用設施設備維修資金每月按建筑面積0.20元/平方米交納，?？顚Ｓ谩?、電梯使用費（含日常運行、保養(yǎng)及電費的分攤;不含中,大修或更新改造費用）：根據(jù)實際使用對業(yè)主進行分攤。4、代收城市生活垃圾處理費。5、代收水電費公共損耗公攤費。6、其它按規(guī)定應交費用。說明：對開發(fā)商尚未售出（也未出租經(jīng)營使用）的空置房，物業(yè)管理費第一年按優(yōu)惠50%收取，滿一年后仍未售出的空置房按全額交納物業(yè)管理費。（如果開發(fā)商物業(yè)雖然未售出但已作經(jīng)營（含自營或出租），使用的物業(yè)不在優(yōu)惠范圍）；業(yè)主已辦理入住手續(xù)但尚未入住的，自辦理入住手續(xù)之日起半年內(nèi)減半收取物業(yè)管理費，半年后全額收取。第二十條 其他服務項目及收費標準1、車位使用服務費（以當?shù)匚飪r部門批文為準）：（1）、本小區(qū)的自行車臨時停放應停在指定地點，其他地方不能停放。（2）、小型汽車室外停放60元/月，室內(nèi)停車80元/月；摩托車室外停放20元/月，室內(nèi)停放25元/月；自行車室外停放5月/月，室內(nèi)停放8元/月；其他機動車輛停放按規(guī)定執(zhí)行（影響小區(qū)環(huán)境的車輛不準停放）。（3）、本小區(qū)內(nèi)的機動車不能亂停亂放，已購有車庫（車位）的業(yè)主（用戶）其車輛必須對號入庫（入位）停放，否則,按臨時停車標準收費.（4）、各項收費以本市物價局批文為準。2、其他有償服務項目：根據(jù)業(yè)主或住戶實際需要商協(xié)，收費標準參照本地同類物業(yè)平均水平確定。第二十一條 車位使用費、公共場地占用費及其它在條款中未列明白與物業(yè)管理相關的費用由乙方參照市場價格,可依法按規(guī)定收取,用于補貼物業(yè)管理費的不足部分.第二十二條 乙方對業(yè)主和非業(yè)主使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按實際發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)當事人同意。第二十三條 房屋的共用部位、共用設施設備、公共場地綠地、市政公共設施、附屬建筑物、構筑物等日常維護、運行、管理費用在乙方收取的物業(yè)管理服務費（除電梯日常維修維護費及電費由專項電梯使用費中開支外）中列支；大中修、更新、改造費用在本物業(yè)維修資金中開支。第二十四條 房屋的共用部位、共用設施設備及公共場地、公共設施等的大、中修及更新改造費用：（1）在維修資金未建立前，按每月實際發(fā)生數(shù)額除建筑面積（含歸業(yè)主、使用人使用的非住宅面積）核算出本月每平方米應繳數(shù)額，據(jù)實分攤，由乙方直接向業(yè)主和物業(yè)使用人收?。〝?shù)額較大時可按預算預收）；（2）建立維修資金后，從維修資金中支付，不足時按（1）款辦法分攤收取；（3）維修資金的建立、收取、使用及管理措施等，依據(jù)國家有關規(guī)定執(zhí)行。（4）房屋保修期和工程返修期內(nèi)由甲方（開發(fā)商）承擔維修費用。第二十五條 公共綠化用水,二次加壓，路燈,樓道燈等公用水電費用水電費用按本市有關規(guī)定據(jù)實分攤。第七章 違約責任第二十六條 甲方違反合同第十八條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內(nèi)解決；逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。第二十七條 乙方違反本合同第五章或第十九條的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償；第二十八條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。第二十九條 甲、乙任何一方無正當理由提前解除合同的，應向?qū)Ψ街Ц?0000元的違約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予賠償。第八章 附 則第三十條 本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，自生效之日起 七 天內(nèi)，根據(jù)甲乙雙方約定的物業(yè)管理服務事項，辦理完交收手續(xù)。第三十一條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議作為附件與本合同具有同等效力。第三十二條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部份填寫的文字與印刷的文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第三十三條 本合同正本連同附件共一式 四 份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門、物價部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第三十四條 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。第三十五條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力因素，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第三十六條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由仲裁機構裁決，未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴。第三十七條 本合同期滿，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿前60天向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?。第三十八條 甲、乙雙方在本合同終止后30天內(nèi)，雙方辦理帳務的結(jié)算及相關的移交手續(xù)，包括：1、對預收的物業(yè)管理費、水電費、水電周轉(zhuǎn)金及各項應收費用據(jù)實結(jié)算，原則上以預收的和應收（欠交）部分費用先行沖抵，不足部分分別按以下辦法處理：預收費用大于應收費用的，乙方將預收余額部分交收甲方。預收費用小于應收費用的，由甲方負責與業(yè)主委員會及新接管的物業(yè)管理公司協(xié)商催收該部分應收余額并轉(zhuǎn)交給乙方。2、移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊。3、移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。4、移交帳目認定以經(jīng)甲乙雙方認可的會計師事務所出具的法律文書為準。 第三十九條 補充條款：前期介入（指從簽訂本合同后，由甲方通知乙方派人員介入管理運作之日起，至物業(yè)首次正式向購買業(yè)主交付之日止的時間段）有關約定時間、定員和費用：1、自合同簽定后，以甲方通知進入時間為準，按甲方要求時間到位并開展工作。2、前期介入管理人員2人，（其中物業(yè)管理員1名，負責日常前期介入物業(yè)管理咨詢工作；水電設備技術人員（電工）1名，負責日常前期介入管理工作）。3、前期介入費用每月2000元由甲方每月月底前向乙方支付當月費用（乙方開具發(fā)票）。 第四十條 物業(yè)公司必須保證在物業(yè)移交的當天工作人員到位并正式展開管理工作。第四十一條 附件：營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)管理資質(zhì)復印件各1份。甲方：廣西信和房地產(chǎn)開 乙方:柳州市華亨物產(chǎn)管理發(fā)有限公司(公章) 有限公司(公章)法人代表: 法人代表:經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人：地 址：廣西南寧泰安大廈2008室 地 址：柳州市飛鵝路186號 聯(lián)系電話：0770-2839222 聯(lián)系電話：0772-3500718簽署日期：2008年 1月8日簽署地點： 廣西防城港 9