新版萬(wàn)科物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊(cè)

,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊(cè)人力資源管理人力資源管理框架圖熟悉管理服務(wù)區(qū)域，合理設(shè)計(jì)組織架構(gòu) 和人員編制,組織架構(gòu),編制各崗位說(shuō)明書,培訓(xùn)計(jì)劃的制訂、實(shí)施和效果檢查,做好個(gè)人，幫助下屬進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,員工轉(zhuǎn)職工，職工轉(zhuǎn)職員及職務(wù)晉升,培訓(xùn)開(kāi)發(fā),考核晉升,員工月考核，職員工季度考核，年終考核,員工關(guān)系,定期面談，處理好員工申訴,定期開(kāi)展有特色的員工活動(dòng),根據(jù)員工滿意度調(diào)查，采取措施,根據(jù)業(yè)績(jī)考核、等級(jí)考核，調(diào)整薪酬考勤，請(qǐng)假制度培養(yǎng)良好的員工關(guān)系，關(guān)心員工生活 建設(shè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)合作精神,做好在職輔導(dǎo)和對(duì)下屬的培養(yǎng)工作,招聘到合適的人員，合理安排崗位根據(jù)能力，結(jié)合部門經(jīng)營(yíng)情況確定薪酬招聘錄用簽定勞動(dòng)合同，購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn)辭退不合格員工，末位淘汰率 5%,人 力 資 源 管 理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人力資源工作的權(quán)限和程序,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英職業(yè)生涯規(guī)劃流程,根據(jù)個(gè)人及公司發(fā)展需求，發(fā)展途徑，對(duì)員工的 能力進(jìn)行分析,與員工進(jìn)行一對(duì)一的面談或有效的溝通，確定發(fā) 展目標(biāo)，尋找差距。,確定發(fā)展途徑和方向。,根據(jù)設(shè)計(jì)的方向，提供個(gè)性化的培訓(xùn)和鍛煉機(jī)會(huì)，,不斷調(diào)整以達(dá)到目標(biāo)，進(jìn)入下一階段的職業(yè)生涯,質(zhì)量記錄控制,管理評(píng)審,內(nèi)外審,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英品質(zhì)管理品質(zhì)管理框架圖文件的編制、更改、報(bào)廢體系文件的培訓(xùn)文件控制體系文件的保管和保密外來(lái)文件的控制現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量記錄的管理,質(zhì)量記錄的歸檔,質(zhì)量記錄的借閱和報(bào)廢每半年一次內(nèi)審,外審每半年一次（抽檢）,每年一次,顧客反映比較集中的需求,其它潛在不合格,預(yù)防,品質(zhì)改善,QCC 活動(dòng),品,質(zhì)內(nèi)外審不合格管各類檢查中的問(wèn)題理顧客有效投訴糾正突發(fā)事件和質(zhì)量事故供方的不合格產(chǎn)品和服務(wù) 失效的檢測(cè)儀器 顧客意見(jiàn)調(diào)查中急需解決的,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理流程圖,說(shuō)明：1、嚴(yán)格控制成本是管理處經(jīng)營(yíng)工作的重心，向全員灌輸成本理念。2、合理維護(hù)各類設(shè)備，降低運(yùn)行成本。3、考慮將客戶資源轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。,Y,了解管理處各年 度經(jīng)營(yíng)情況,保證大項(xiàng)收入 合理控制成本,盈？,分析虧損原因,開(kāi)展 多種 經(jīng)營(yíng),嚴(yán)格控制降低成本,N,定期進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，采取措施爭(zhēng)取收支平衡,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)限和程序,說(shuō)明：1、監(jiān)控出納建立拖欠款明細(xì)帳、預(yù)收款明細(xì)帳、現(xiàn)金日記帳，押金備查簿、停車場(chǎng)發(fā)票登記簿、資產(chǎn)手工明細(xì)臺(tái)帳、交際應(yīng)酬費(fèi)臺(tái)帳。2、保管好部門歷任財(cái)務(wù)人員交接單。,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,租售管理流程,指定租售負(fù)責(zé)人,安排其接受租賃中心的培訓(xùn),設(shè)立年度租售目標(biāo),組織實(shí)施,傭金分配：出租業(yè)務(wù)租售中心提 10%轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)租售中心提 50%,租賃業(yè)務(wù)管理處獨(dú)立操作 轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)管理處負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)接待和委托 書簽定 訂金、房款、傭金及其他租售款項(xiàng)均須 由財(cái)務(wù)人員經(jīng)手，并出具公司正式收據(jù),發(fā)揮屬地優(yōu)勢(shì)，控制和拓寬房源及時(shí)上報(bào)租賃信息 保存租售資料至少 2 年,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,信息管理管理項(xiàng)目信息報(bào)送方式和時(shí)限,說(shuō)明：1、部門經(jīng)理是本部門信息管理第一責(zé)任人，對(duì)部門發(fā)出的信息負(fù)有直接責(zé)任。2、重要信息必須以郵件形式按限定級(jí)別發(fā)送，不得通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布；3、報(bào)送時(shí)限如遇節(jié)假日順延，重要信息除外。,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,行政后勤管理資產(chǎn)管理,N,按照審批權(quán) 限購(gòu)置資產(chǎn),填寫資產(chǎn)情況審核單,接受捐贈(zèng)資產(chǎn),資產(chǎn)調(diào)拔資產(chǎn)報(bào)廢,填寫資產(chǎn)情況審核單,房產(chǎn)后勤部辦理登記手續(xù),更改資產(chǎn)管理臺(tái)帳,低 值 易耗品？,部門經(jīng)理審批,Y,總經(jīng)理或授 權(quán)人審批,報(bào)廢,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,工作服領(lǐng)用權(quán)限,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,業(yè)務(wù)管理管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人例行工作表,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,設(shè)備設(shè)施管理,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施情況,分布位置,設(shè)備工作原理,了解對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修及保養(yǎng)要求,常見(jiàn)故障及排除辦法程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),熟悉管理處技術(shù)人員的專業(yè)特長(zhǎng),合理配置設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人,了解設(shè)備設(shè)施維修及保養(yǎng)的要求， 設(shè)備操作保養(yǎng)應(yīng)編寫作業(yè)指導(dǎo)書,日常監(jiān)督、指導(dǎo)，每月至少一次,指導(dǎo)編制設(shè)備設(shè)施年度、季度檢修計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行保養(yǎng),維修,設(shè) 備 設(shè) 施 管 理,改造更新考核和公司檢查設(shè)備圖紙資料的保存,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英安全管理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,熟悉管理服務(wù)區(qū)域安全 管理狀況,消防管理治安管理停車場(chǎng)管理,人員進(jìn)出管理,物資放行管理裝修管理 安防設(shè)備管理,出租戶管理,明確安全管理的重點(diǎn)、難 點(diǎn),合理配置安全崗位及布防,完善安全管理相關(guān)制度和作業(yè)指導(dǎo)書,制定消防、治安和交通等緊急事件的處理預(yù)案,安全員的培訓(xùn),思想教育,業(yè)務(wù)知識(shí),軍事訓(xùn)練,崗位禮儀,各類演習(xí),安 全 管 理 評(píng) 估,班長(zhǎng)日巡查主辦周例會(huì) 經(jīng)理月檢查日常監(jiān)督檢查和指導(dǎo)、考核ABC 級(jí)查崗緊急集合 內(nèi)務(wù)檢查 公司各類檢查保潔管理,安 全 管 理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,了解公司對(duì)保潔程度的要求,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的保潔狀況,公共區(qū)域保潔,四害消殺,泳池消殺程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)實(shí)際情況確配置保潔員,根據(jù)實(shí)際情況確定外包,日常監(jiān)督指導(dǎo),消殺,泳池消殺,日常保潔日常監(jiān)控,培訓(xùn)考核保潔管理,了解公司對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)的要求,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的綠化狀況,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英綠化管理植物搭配的風(fēng)格,植物分布的情況,植物的生活習(xí)性程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)實(shí)際情況確配置綠化員,根據(jù)實(shí)際情況確定包給綠化部,日常監(jiān)督指導(dǎo),花木擺設(shè),綠化改造,日常養(yǎng)護(hù)日常監(jiān)控,培訓(xùn)考核綠化管理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英客戶關(guān)系管理客戶服務(wù)流程,根據(jù)客戶群特征和硬件設(shè)備、客戶反饋的信息等，確定客戶服務(wù)方案,培訓(xùn)，動(dòng)員，組織落實(shí)客戶服務(wù)方案,組織對(duì)客戶服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行回訪，了解客戶意見(jiàn) 部門經(jīng)理每月走訪部分業(yè)主,評(píng)估客戶服務(wù)方案，并不斷完善和調(diào)整,不斷提升客戶滿意度,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英客戶投訴處理流程,有效投訴？,能否處理？,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,CI 標(biāo)識(shí)管理,N,Y,Y,Y,N,Y,N,N,Y,Y,顧客投訴,管理處,客戶服務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò),品質(zhì)管理部,能否處理？,有效投訴？,相關(guān)部門或請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo),擬定處理措施,落實(shí)處理措施,回復(fù)顧客,顧客滿意？,驗(yàn)證處理措施（含回訪）,品質(zhì)管理部,擬定處理措施,落實(shí)處理措施,回復(fù)顧客,顧客滿意？,驗(yàn)證處理措施（含回訪）,每月統(tǒng)計(jì)分析和上報(bào)品質(zhì)部,品質(zhì)管理部抽查驗(yàn)證,統(tǒng)計(jì)分析,投訴關(guān)閉,向顧客解釋,N,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,填寫CI 視覺(jué)識(shí)別產(chǎn)品制作申請(qǐng)表 標(biāo)識(shí)語(yǔ)言注意體現(xiàn)尊利思想，材料的 選用應(yīng)與小區(qū)風(fēng)格一致并考慮成本 因素,報(bào)送品質(zhì)部審核中英文,總辦設(shè)計(jì)室圖案設(shè)計(jì),按費(fèi)用審批權(quán)限報(bào)相關(guān)人員審批,設(shè)計(jì)室聯(lián)系制作和驗(yàn)收,部門領(lǐng)取標(biāo)識(shí)和簽收，或拒收退回設(shè) 計(jì)室,入伙需要制訂新標(biāo)識(shí) 檢查完善標(biāo)識(shí) 標(biāo)識(shí)破損重新制作,裝修管理,說(shuō)明：1、改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)的，需有建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的 設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案及政府審批部門的審核證明材料。2、只鋪木地板、刷墻的裝修，可不提供施工隊(duì)的承建資格證。,或?qū)徟盎ā⒎辣I網(wǎng)、防盜門、遮陽(yáng)棚等的裝修款式,經(jīng)理審批裝修服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,裝修驗(yàn)收,退還裝修押金，管理處應(yīng)按戶分 業(yè)主和裝修隊(duì)設(shè)裝修保證金登 記簿,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英會(huì)所管理,準(zhǔn)備從開(kāi)發(fā)商處接管會(huì)所,根據(jù)會(huì)所實(shí)際情況和客戶群的特征，初步擬訂 會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案和計(jì)劃，包括：入會(huì)方案、服務(wù) 內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收支預(yù)算、設(shè)備添置、營(yíng)業(yè) 時(shí)間、人員配置、服裝、培訓(xùn)方法等方面內(nèi)容,制訂會(huì)所管理規(guī)定和服務(wù)流程，并不斷調(diào)整和完善。,將經(jīng)營(yíng)計(jì)劃報(bào)相關(guān)職能部門審批,根據(jù)審批后的計(jì)劃實(shí)施,從開(kāi)發(fā)商處接管會(huì)所，辦理交接手續(xù),了解業(yè)主需求，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，開(kāi)發(fā)新服,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英工程遺留問(wèn)題處理,1、保修期以發(fā)出的入伙通知書上的入伙日期開(kāi)始計(jì)算。,說(shuō)明：Y,簽定三方保修合同（物業(yè)、 地產(chǎn)、施工單位） 制訂工程返修管理制度,業(yè)主提出返修,保修期內(nèi)？,管理處開(kāi)具工程遺留問(wèn) 題處理記錄表,客戶服務(wù)中心處理,管理處跟蹤處理情況直至 完畢,N,地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題/業(yè)主強(qiáng)烈要求？,管理處專項(xiàng)報(bào)告報(bào)客戶服 務(wù)中心,做好記錄，業(yè)主簽字,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英迎檢工作流程,接到迎檢通知或根據(jù)工作計(jì)劃準(zhǔn)備迎檢,根據(jù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合部門的實(shí)際情況制定迎檢 計(jì)劃，包括現(xiàn)場(chǎng)管理、環(huán)境管理、安全管理、 設(shè)備管理、資料管理和財(cái)務(wù)管理方面需完成工 作事項(xiàng)，落實(shí)相關(guān)責(zé)任人，確定完成時(shí)限等，,將迎檢計(jì)劃報(bào)品質(zhì)部審批,品質(zhì)部將審批后的計(jì)劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門,迎檢部門按計(jì)劃組織人力、物力實(shí)施,迎檢前一周，品質(zhì)部組織人員檢查并要求部門,部門實(shí)施整改措施,品質(zhì)部復(fù)查后等候檢查組,部門安排迎檢場(chǎng)地，并明確相應(yīng)接待人,陪同檢查，靈活回答現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn),檢查結(jié)束,對(duì)檢查問(wèn)題點(diǎn)實(shí)施糾正措施,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英業(yè)委會(huì)籌備和選舉流程,住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個(gè)業(yè)主 入伙之日起滿兩年的，開(kāi)始籌備業(yè)主委員會(huì),將籌備計(jì)劃報(bào)品質(zhì)部審批,品質(zhì)部將審批后的計(jì)劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門,以開(kāi)發(fā)商的名義向區(qū)建設(shè)局提出委托委托物業(yè)公司籌備業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng),籌備小組擬訂業(yè)主委員會(huì)籌建計(jì)劃和方案,部門實(shí)施籌備計(jì)劃和方案，選出業(yè)主代表并在小區(qū)內(nèi)公布（照片、簡(jiǎn)歷）,召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)參加業(yè)主大會(huì)并監(jiān)票,籌備第一次業(yè)主大會(huì)，發(fā)放和回收業(yè)委會(huì)選舉,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員，召開(kāi)第一次委員會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、秘書等職務(wù),向區(qū)建設(shè)局提出成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)并公告全體,向區(qū)建設(shè)局提出成立籌備小組的申請(qǐng),服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英業(yè)委員會(huì)和業(yè)主懇談會(huì)會(huì)議工作流程,客戶事務(wù)組與業(yè)主委員會(huì)預(yù)約會(huì)議時(shí)間,擬定會(huì)議時(shí)間和主要議程,確定會(huì)議時(shí)間，發(fā)布會(huì)議通知，邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),布置會(huì)場(chǎng)、安排接待,會(huì)議過(guò)程中靈活處理，避免發(fā)生言語(yǔ)沖突,整理會(huì)議紀(jì)要,將會(huì)議紀(jì)要發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,將會(huì)議紀(jì)要發(fā)業(yè)主委員會(huì)主任審閱，各委員簽,在服務(wù)區(qū)域張貼會(huì)議紀(jì)要,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英本體維修基金管理和使用,入伙后第二年開(kāi)始收取本體維修基金，高層 0.25元/平方米，多層 0.15 元/平方米,每年底制訂下年本體維修基金使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)委會(huì)審批。,根據(jù)計(jì)劃制訂具體實(shí)施方案，按照政府規(guī)定，一些費(fèi)用較大的項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)一定比率的業(yè)主簽字,按照實(shí)施方案實(shí)施，注意對(duì)供方進(jìn)行評(píng)估和工程的驗(yàn)收,工程完工經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后付款,本體維修基金需單獨(dú)設(shè)賬，并在季度管理服務(wù)報(bào)告中向業(yè)主公布,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英物業(yè)前期管理擬定入伙工作計(jì)劃時(shí)間表,從職能部門接收各類資料,指定專人辦理各種證照,人力資源部人事操作指南 品質(zhì)管理部體系文件和法律法規(guī) 財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)制度匯編和出納操作手冊(cè)總經(jīng)理辦公室行政制度匯編,編制管理處組織架構(gòu)和職 務(wù)說(shuō)明書,建立對(duì)外公共關(guān)系,指定專人負(fù)責(zé)記錄入伙前 后發(fā)生的由地產(chǎn)公司支付 的各項(xiàng)費(fèi)用,各類物資的采購(gòu),入伙前工作準(zhǔn)備,入住指引、入伙流程業(yè)戶手冊(cè)、常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表 防盜門、窗花、陽(yáng)臺(tái)推拉門、遮 陽(yáng)棚款式需填寫的入伙資料 房屋設(shè)計(jì)平面圖、水真走向圖 入伙現(xiàn)場(chǎng)宣傳展板及其他標(biāo)識(shí)入伙現(xiàn)場(chǎng)的布置和模擬演練,指定專人與地產(chǎn)對(duì)接有關(guān)接管驗(yàn)收,物 業(yè) 管 理 前 期 準(zhǔn) 備,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英入伙前工作計(jì)劃表,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英入伙流程,隨入伙通知書發(fā)放入住指引,業(yè)主準(zhǔn)備資料,家庭戶： 1、入伙通知書；2、業(yè)主身份證原件 和復(fù)印件 4 份及家庭成員身份證復(fù)印件 1 份；3、 業(yè)主及家庭成員一寸照片 1 張/人；4、建行/工行/發(fā)展行/中行/農(nóng)行任一銀行存折原件及復(fù)印件 4份；5、業(yè)主委托書（如非業(yè)主本人辦理）,公司戶： 1、入伙通知書；2、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照 復(fù)印件（加蓋公章）；3、公司法人身份證原件 及復(fù)印件、聯(lián)系電話；4、居住人員身份證復(fù) 印件及一寸照片 1 張；5、建行/工行/發(fā)展行/中行/農(nóng)行任一銀行存折原件及復(fù)印件 4 份；6、開(kāi)戶人身份證 4 份。,引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)辦理,交驗(yàn)入伙通知書、業(yè)主身份證原 件及其它資料,管理處人員協(xié)助填寫相關(guān)資料,管理處、客戶服務(wù)中心和銷售部三方陪同驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù),業(yè)主填寫房屋交付驗(yàn)收表,與管理處雙方,N,確認(rèn)Y,簽定業(yè)主公約、委托銀行代收款協(xié)議、前期物業(yè)管理協(xié)議等,驗(yàn)資料,辦理車位租用手續(xù)和門禁卡,業(yè)主交納入伙費(fèi)用,領(lǐng)取鑰匙及相關(guān)物品，填寫物品領(lǐng)用登記表,入伙手續(xù)完成,施工隊(duì) 返修和 管理處,跟進(jìn),服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英用水（電）指標(biāo)辦理更改流程,說(shuō)明： 在未辦理更改用水指標(biāo)之前，統(tǒng)計(jì)水費(fèi)差額，并要求由地產(chǎn)公司承擔(dān)。 重視住戶資料的收集和動(dòng)員工作，盡量縮短資料收集時(shí)間。 3、若住戶的資料確實(shí)無(wú)法收取，則應(yīng)在征得業(yè)委員會(huì)同意的基礎(chǔ)上，對(duì)此部分用戶以商業(yè)用水的價(jià)格收取水電費(fèi)。4、用電指標(biāo)的更改參照用水指標(biāo)的更改的手續(xù)辦理。,查找地產(chǎn)公司與自來(lái)水公司 簽定的用水合同,辦理過(guò)戶手續(xù),將報(bào)告交自來(lái)水公司客戶服 務(wù)中心,邀請(qǐng)主管官員到現(xiàn)場(chǎng)察看,自來(lái)水公司核實(shí)與審批,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,印鑒證照辦理流程,說(shuō)明：1、申辦是指證照的首次辦理。2、變更是指證照的登記事項(xiàng)（如地址、負(fù)責(zé)人、名稱等）發(fā)生改變后需辦 理的相應(yīng)備案或換證手續(xù)。 年檢是指在證照有效期內(nèi)，根據(jù)頒證單位的要求和時(shí)限，進(jìn)行一年一度的申報(bào)審 核手續(xù)。4、延期：在證照有效期臨近前向頒證單位申請(qǐng)辦理的證照續(xù)期工作。5、新部門成立，籌備人員應(yīng)及時(shí)辦理正常經(jīng)營(yíng)所需的全部證照；6、各部門應(yīng)做好證照的登記、保管、借用等工作，并充分關(guān)注證照的有效期限及年檢日期，及時(shí)辦理證照變更、年檢和延期等手續(xù)。,咨詢證照的頒發(fā)單位，了解辦理事項(xiàng)的相應(yīng)條件和要求,領(lǐng)取和填寫有關(guān)表格，準(zhǔn)備相關(guān)材料,將全套申請(qǐng)材料遞交辦證單位，領(lǐng)取回執(zhí),跟蹤辦理進(jìn)展情況,憑回執(zhí)到辦證單位領(lǐng)取證照或批復(fù)文件,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,印鑒證照辦理指引表,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 一、土建類1、封閉式小區(qū)應(yīng)設(shè)通透式圍墻，且在入住前 15 天竣工；在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮紅外線防越系統(tǒng)和監(jiān)視系統(tǒng)的設(shè)立。2、物業(yè)管理各類用房（附件一）應(yīng)在入住前裝修完畢，辦公場(chǎng)所和員工宿 舍必須配備洗手間，裝修標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)住宅局制定的物業(yè)管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)(附件 二)；3、小區(qū)道路出入口、大廈車庫(kù)出入口設(shè)道閘及崗?fù)ぃ?、小區(qū)內(nèi)設(shè)平面指引圖；5、小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，按環(huán)衛(wèi)要求；住宅標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮垃圾桶的擺放位置；并配置垃圾桶；標(biāo)準(zhǔn)層垃圾收集點(diǎn)（站）應(yīng)安裝水龍頭，并設(shè)地漏；6、每層電梯廳設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志、防火疏散線路圖，消防通道樓梯設(shè)樓層號(hào)；7、設(shè)備房門上應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌，各設(shè)備房應(yīng)裝單獨(dú)鎖，墻面用 ICI 涂料，地面鋪瓷磚；8、高層所有防火門、消防通道門、強(qiáng)弱電井、電水表房用通鎖；應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌；9、配電室、發(fā)電機(jī)房、變壓器室應(yīng)比地下室排水溝高 1 米；10、配電室應(yīng)設(shè)計(jì)有獨(dú)立值班室；11、高層消防樓梯應(yīng)增設(shè)扶手；消防樓梯及樓層通道照明開(kāi)關(guān)應(yīng)選用感應(yīng)開(kāi) 關(guān)；12、控制中心面積應(yīng)在 20 平方米以上，室內(nèi)應(yīng)設(shè)能與各電梯乘客聯(lián)絡(luò)的對(duì)講電話和轎箱監(jiān)視器；并有電梯的樓層顯示。13、屋頂天臺(tái)門用防火門，天臺(tái)設(shè)水龍頭；14、屋頂女兒墻上設(shè)固定掛鉤（供清洗外墻吊繩用）；15、高層大廈應(yīng)考慮將商業(yè)和住宅的通道隔離；16、電梯轎箱內(nèi)應(yīng)安裝監(jiān)視探頭，電梯地板應(yīng)鋪地毯，消防電梯內(nèi)要安裝防 護(hù)板，電梯底坑內(nèi)應(yīng)設(shè)爬梯；17、大廈（小區(qū)）必須配備背景音樂(lè)設(shè)備，大廈大堂內(nèi)應(yīng)配置沙發(fā)、家俱；二、給排水1、水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于 50 毫米；2、天面雨水管應(yīng)直接排入地面雨水井、溝；3、水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離；4、地面水池應(yīng)設(shè)水位計(jì)；天面水池應(yīng)設(shè)檢修爬梯、水池蓋應(yīng)加鎖、透氣孔加防蚊網(wǎng)；5、應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水。6、大廈（小區(qū)）地下水池到給水泵的管道的兩側(cè)都要裝閥門，所有水表、閥門一側(cè)都應(yīng)加裝活結(jié)，以便維修更換。7、所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。8、衛(wèi)生間地漏要安裝存水彎頭。三、電氣1、風(fēng)機(jī)房控制柜應(yīng)安裝在便于操作的位置；2、高、低壓配電房應(yīng)設(shè)計(jì)絕緣工具壁柜；3、高、低壓配電柜前、后應(yīng)配置絕緣膠板；4、所有設(shè)備房應(yīng)有應(yīng)急照明，通風(fēng)設(shè)備；5、備用發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝水龍頭并設(shè)置排污地漏；,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英6、電梯已辦理運(yùn)行許可證；機(jī)房應(yīng)安裝通風(fēng)降溫設(shè)備；7、配電柜上標(biāo)識(shí)清晰；8、所有電纜首尾端應(yīng)接編號(hào)掛牌；9、地下車庫(kù)照明控制應(yīng)采用分區(qū)、分組控制；10、公共部分應(yīng)設(shè)計(jì)、安裝公用插座、公共電表；11、庭園照明宜采用自動(dòng)控制（定時(shí)）； 四、消防 1、消防控制中心應(yīng)安裝通風(fēng)、降溫設(shè)備；2、地下室排風(fēng)管應(yīng)刷防火漆；3、大廈各樓層應(yīng)設(shè)立消防緊急對(duì)講電話；4、辦公室、倉(cāng)庫(kù)、主要出入口、底下停車場(chǎng)、所有設(shè)備房、控制中心應(yīng)設(shè)內(nèi)線電話；五、其他1、規(guī)劃小區(qū)時(shí)應(yīng)考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂，且在住宅區(qū)交付 使用前竣工。（參見(jiàn)附件一）2、綠化地澆水宜采用自動(dòng)噴頭和公共水表。3、小區(qū)、大廈主要活動(dòng)、休閑場(chǎng)所應(yīng)配置公園椅和果皮箱。4、地下室出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘。5、所有機(jī)電設(shè)備機(jī)體應(yīng)干凈無(wú)污跡，各類水泵機(jī)體及管道重新刷漆，水管標(biāo)明水流方向，各類開(kāi)關(guān)標(biāo)識(shí)清楚。6、機(jī)電設(shè)備配件、專用工具等應(yīng)隨同交付。7、水池、水箱應(yīng)清理干凈，蓋板加鎖，連同真實(shí)水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告一并交付。8、有關(guān)電抄表到戶工作已完成。9、上下水及室外排水暢通。10、具備電話、煤氣、郵路開(kāi)通的硬件條件。11、應(yīng)完成物業(yè)公司提出的預(yù)留水管、電源插座，節(jié)日彩旗、彩燈及宣傳橫 幅廣告等掛勾。12、留守足夠的返修人員并服從物業(yè)公司管理。13、兒童游樂(lè)設(shè)施：小區(qū)每 5 萬(wàn)平方米至少設(shè) 1 處；大廈每座塔樓設(shè)一處。14、標(biāo)識(shí)牌齊全。（見(jiàn)附件三）15、車庫(kù)內(nèi)有各類指引標(biāo)志、標(biāo)示牌（自行車、摩托車、限高、限速、車場(chǎng)防盜、道路導(dǎo)向等）、停車場(chǎng)反光鏡、標(biāo)線。16、小區(qū)內(nèi)主要路口、通道，大廈主要通道、地下車庫(kù)必須設(shè)閉路監(jiān)視器。17、所有設(shè)備房，各單元進(jìn)口、倉(cāng)庫(kù)、車場(chǎng)、車庫(kù)、維修加工場(chǎng)所、公共場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置滅火器。18、小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)。19、每戶設(shè)置一個(gè)信箱，每單元設(shè)置一個(gè)住戶意見(jiàn)箱、公布欄。20、商鋪廣告牌、燈箱應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作。21、停車場(chǎng)智能化系統(tǒng)完備。22、小區(qū)安防設(shè)施及布置合理，無(wú)安全隱患和死角，管理區(qū)域內(nèi)必須設(shè)立保 安巡更系統(tǒng)。23、泳池應(yīng)設(shè)淺水區(qū)并有安全警戒浮標(biāo)線，設(shè)立兒童戲水池。24、應(yīng)將大廈（小區(qū)）水電費(fèi)的用戶名稱改為萬(wàn)科物業(yè) XX 管理處。六發(fā)展商應(yīng)移交的資料（一）、產(chǎn)權(quán)資料,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英1、用地批準(zhǔn)資料。2、項(xiàng)目批準(zhǔn)資料。3、施工許可證。4、用水、用電、用氣指標(biāo)批文。（二）、技術(shù)資料1、住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。2、所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。3、單位工程竣工驗(yàn)收證明書。4、地質(zhì)勘探報(bào)告，沉降觀察記錄。5、地下管網(wǎng)竣工圖。6、所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料（使用說(shuō)明書、檢驗(yàn)報(bào)告），隨機(jī)專用工具清單。7、電纜鋪設(shè)記錄。8、線路及電力電纜試驗(yàn)記錄。9、發(fā)電機(jī)、電動(dòng)機(jī)檢查試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。10、電氣設(shè)備試驗(yàn)調(diào)整記錄。11、電氣設(shè)備絕緣檢查。12、電氣設(shè)備送電驗(yàn)收記錄。13、防雷接地電阻檢測(cè)記錄。14、防雷引下線焊接記錄。15、水、衛(wèi)生器具檢驗(yàn)合格證。16、通風(fēng)機(jī)風(fēng)量測(cè)量調(diào)整記錄。17、空調(diào)器性能測(cè)定調(diào)整記錄。18、環(huán)保達(dá)標(biāo)驗(yàn)收許可證。19、消防驗(yàn)收許可證。20、房屋測(cè)繪驗(yàn)收資料。21、房屋驗(yàn)收記錄。,附件一： 有關(guān)物業(yè)管理用房面積的規(guī)定面積=住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)人均管理用房面積系數(shù) 房屋總套數(shù)=公寓總間數(shù)+單元住宅總套數(shù)=建筑總面積（平方米）/100 戶均人口數(shù)：暫為 3.75 人/戶人均管理用房面積系數(shù)：暫為 0.035 平方米/人 位置：盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，便于住戶。 竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：參見(jiàn)物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn)。 有關(guān)居委會(huì)用房規(guī)定（政府文件）面積：按 10 戶 1 平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。 位置：與物業(yè)管理用房安排在一起。 竣工日期：同物業(yè)管理用房。 社區(qū)健康中心100 平方米左右。,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英管理處員工宿舍面積：住宅區(qū)總建筑面積的 2。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻面 ICI 涂料，地面水泥砂漿找平。 竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。 管理處員工食堂住宅區(qū)面積食堂面積5 萬(wàn)：50 平方米10 萬(wàn)：100 平方米20 萬(wàn)：150 平方米30 萬(wàn)：200 平方米40 萬(wàn)：250 平方米50 萬(wàn)：300 平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：食堂，墻面 ICI 涂料、地面水泥漿找平。廚房，墻面 ICI 涂料，貼 2 米高瓷磚，地面防滑地磚?？⒐と掌冢鹤≌瑓^(qū)入住前 15 天。商業(yè)用房按總建筑面積的 3（多層）、2（高層）的比例配備，此部分商業(yè)用房是劃給物業(yè)公司的。室內(nèi)活動(dòng)中心（免費(fèi)場(chǎng)所） 住宅區(qū)活動(dòng)中心面積 5 萬(wàn)平方米：60 平方米10 萬(wàn)平方米：100 平方米10 萬(wàn)平方米住宅區(qū)以上每增加 10 萬(wàn)平方米相應(yīng)增加 50 平方米。 室外體育活動(dòng)場(chǎng)所 如有規(guī)劃指標(biāo)，按規(guī)劃指標(biāo)，但不得低于以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）10 萬(wàn)平方米以下（含 10 萬(wàn)平方米）設(shè)露天羽毛球場(chǎng) 2 個(gè)、籃球場(chǎng) 1 個(gè)、乒乓球臺(tái) 2 個(gè)。（2）20 萬(wàn)平方米：設(shè)露天羽毛球場(chǎng) 3 個(gè)，乒乓球臺(tái) 4 個(gè)。（3）30 萬(wàn)平方米：設(shè)露天羽毛球場(chǎng) 3 個(gè)，網(wǎng)球場(chǎng) 2 個(gè)，游泳池 1 個(gè)，籃球場(chǎng) 1個(gè)。（4）40 萬(wàn)平方米（包括 40 萬(wàn)以上）：同 30 萬(wàn)平方米住宅區(qū)，另加設(shè)門球場(chǎng) 1個(gè)。居民會(huì)所30 萬(wàn)平方米以（含 30 萬(wàn)平方米）住宅區(qū)設(shè)置，安排健身、閱覽、室內(nèi)乒乓球等娛樂(lè)設(shè)施。,附件二：物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英為更好地貫徹執(zhí)行深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例及其配套實(shí)施細(xì)則，規(guī)范物業(yè)管理辦公用房的裝修行為，特制定本標(biāo)準(zhǔn) 。 一、開(kāi)發(fā)單位移交物業(yè)辦公用房時(shí)，必須保證物業(yè)管理辦公用房能夠正常使用。即滿足以下條件：1、地面：水磨石地面或國(guó)產(chǎn)防滑地磚地面。2、墻面：國(guó)產(chǎn)乳膠漆墻面。3、頂棚：型鋼 T 型龍骨、石膏板吊頂。4、門：普通膠合板門、局部可用鋁合金門。5、窗：鋁合金窗。6、水、電、氣相關(guān)設(shè)備：采用一般的國(guó)產(chǎn)設(shè)備。7、前臺(tái)木制收銀柜臺(tái)、各辦公房功能隔斷（磚砌、木制或鋁合金隔斷）、木制住戶鑰匙柜、辦公低柜等。二、如果開(kāi)發(fā)單位移交物業(yè)管理辦公用房時(shí)不能滿足第一條標(biāo)準(zhǔn)，則由物業(yè) 管理單位按第一條標(biāo)準(zhǔn)完善，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)單位支付。三、如果物業(yè)管理單位發(fā)生超出第一條標(biāo)準(zhǔn)的裝修費(fèi)用時(shí)，則由物業(yè)管理單位自付超出部分的費(fèi)用。,附件三： 各類標(biāo)識(shí)清單 “小區(qū)平面圖”,大廈應(yīng)設(shè)立名稱標(biāo)識(shí)牌、樓棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào)、門牌號(hào)、,“公布欄”“設(shè)施標(biāo)識(shí)”“兒童娛樂(lè)設(shè)施使用說(shuō)明標(biāo)識(shí)”“單元防盜警 示牌”“天臺(tái)重地、非請(qǐng)勿進(jìn)”“防煙門”“電梯機(jī)房” “ 如遇火警、 請(qǐng)勿使用升降機(jī)” “嚴(yán)禁吸煙” “ 私家花園、閑人免進(jìn)” “停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)” “車場(chǎng)防盜標(biāo)識(shí)”“限速標(biāo)識(shí)” “ 限高標(biāo)識(shí)”“自行車停放點(diǎn)” “ 摩托 車停放點(diǎn)” “ 禁止嗚笛” “ 為了小區(qū)的寧?kù)o、請(qǐng)勿使用防盜報(bào)警器 ” “道 路導(dǎo)向標(biāo)識(shí)”“ 綠色生命、請(qǐng)勿踐踏”“保障安全請(qǐng)勿跳水”“設(shè)備重 地、非請(qǐng)勿進(jìn)”“設(shè)備房”“水泵房”“水池”“水泵控制柜”“生 活穩(wěn)壓罐”“消防穩(wěn)壓泵”“CO2 室”“發(fā)電機(jī)房”“消防使用說(shuō)明 標(biāo)識(shí)” “污水泵”“雨水泵” “消防專用工具箱” “消防專用工具柜” “各類倉(cāng)庫(kù)” “備用鑰匙柜” “高壓勿近、嚴(yán)禁煙火”“配電房” “低 壓控制柜”“變壓器” “有人工作、嚴(yán)禁合閘” “兒童娛樂(lè)設(shè)施” “讀,感器”“泳池開(kāi)放時(shí)間標(biāo)識(shí)” “桌球室”“棋牌室”“舞蹈室” “乒乓球室”“男、女衛(wèi)生間”“更衣室”“嚴(yán)禁煙火”“小心地滑”“健身房”,“值班室”“生活垃圾收集點(diǎn)”,“油漆未干、請(qǐng)勿觸模”“童車停放點(diǎn)”示圖”“彎道反光鏡”“管理處標(biāo)識(shí)”,“可回收垃圾收集點(diǎn)”“禁?！?“消防疏散示意圖”“管理處導(dǎo) “消防接合器”“室外消防栓”,“滅火器”“車庫(kù)告示牌”（以上標(biāo)識(shí)所需數(shù)量根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況而定）。,