《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本重點條款解讀

物業(yè)服務(wù)合同示范文本重點條款解讀物業(yè)管理向來是矛盾糾紛集中的領(lǐng)域， 事實上， 業(yè)主是小區(qū)的管理者， 物業(yè)公司只是受業(yè)主委托提供服務(wù)， 二者是一種合同關(guān)系。 只要合同約定具體細致， 事后將可避免很多矛盾和糾紛。近日，由市工商局、市房地局聯(lián)合制訂的物業(yè)服務(wù)合同示范文本已經(jīng)發(fā)布，晨報特意邀請本市物業(yè)管理行業(yè)的專家， 上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏對此示范合同文本作了重點條款解讀，供業(yè)主和物業(yè)公司參考。合同使用方法： 經(jīng)雙方當事人協(xié)商確定， 可以對本示范文本的條款內(nèi)容 （包括選擇內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容）進行選擇、修改、增補或刪減。專家解釋： 可以修改的不是只有空白或選擇項， 才能修改。 示范文本的所有條文在具體運用時都是可以根據(jù)實際情況修改的。 而且示范文本僅僅只是一個參考文本， 并不是必須使用示范文本。 但是我們認為， 盡量選用示范文本， 但是必須對全部條款結(jié)合小區(qū)實際進行認真審查，避免完全照抄照搬示范文本的情況。第一條本合同所涉及的物業(yè)基本情況物業(yè)名稱： 物業(yè)類型： 座落位置： 區(qū)/ 縣鄉(xiāng) /鎮(zhèn)路 弄號四至范圍（規(guī)劃平面圖）：總建筑面積： 平方米；其中住宅 平方米。 物業(yè)構(gòu)成見附件一，物業(yè)規(guī)劃平面圖見附件二。專家解釋： 本條是合同中很重要的內(nèi)容， 明確物業(yè)管理的范圍，十分重要。但是一般的業(yè)主委員會不夠重視。 多數(shù)業(yè)主委員會對小區(qū)的實際情況并不了解。 建議業(yè)主委員會成立后應(yīng)該盡快對小區(qū)情況進行核實， 明晰產(chǎn)權(quán)狀況和物業(yè)管理區(qū)域范圍， 分清開發(fā)商、 前期物業(yè)管理企業(yè)等各方的責任。本條及附件一、 二的填寫內(nèi)容應(yīng)該真實完整， 避免出現(xiàn)管理范圍內(nèi)的責任糾紛， 給業(yè)主 或物業(yè)管理企業(yè)帶來不必要的損失。第二條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項。（一）物業(yè)共用部位的維護；（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護；（三）公共綠化養(yǎng)護服務(wù)；（四）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)；（五）公共秩序的維護服務(wù)；（六）物業(yè)使用禁止性行為的管理；（七）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)；（八）業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。專家解釋： 內(nèi)容可以根據(jù)小區(qū)實際狀況修改， 對服務(wù)內(nèi)容作出詳細規(guī)定。比如，公共秩序的維護服務(wù)， 建議明確為有關(guān)停車管理、 保安服務(wù)等； 其他公共事務(wù)的管理服務(wù)可以根據(jù)實際情況具體規(guī)定明確。第三條物業(yè)專有部分的自用部位、 自用設(shè)備損壞時， 業(yè)主、 物業(yè)使用人可以向乙方報修， 也可以自行維修。經(jīng)報修由乙方維修的，維修費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。專家解釋：建議后一句修改為：經(jīng)報修屬于本合同第XX條約定維修范圍的，乙方應(yīng)該維修，維修費用按照合同附件XX向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。相應(yīng)地在合同后文增加相應(yīng)條款。第四條 （物業(yè)管理用房： ） 甲方向乙方提供位于路號室 （ 建筑面積平方米） 的房屋作為物業(yè)管理辦公用房, 在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。專家建議： 請注明物業(yè)用房水電氣等費用開支由誰承擔， 即是否應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費中支出？明確業(yè)主委員會辦公用房的開支誰承擔？我們建議由物業(yè)公司在物業(yè)管理費中承擔， 避 免業(yè)主委員會用房與物業(yè)管理企業(yè)用房的水電氣費用無法分攤。合同后面有規(guī)定， 如果業(yè)主委員會不提供相應(yīng)物業(yè)管理用房， 物業(yè)管理企業(yè)可以視業(yè)主委員會違約， 不提供合同約定的有關(guān)服務(wù)。 建議業(yè)主委員會及時對物業(yè)管理用房的情況進行清查核實，如實填寫。第五條乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準應(yīng)符合下列約定： （ 一）物業(yè)共用部位的維護、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護，詳見附件三； （二）公共綠化養(yǎng)護服務(wù)，詳見附件四； （三）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見附件五；（四）公共秩序的維護服務(wù)，詳見附件六； （五）物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見附件七； （六）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)，詳見附件八。專家解釋： 本條是合同的最主要內(nèi)容， 有關(guān)附件內(nèi)容應(yīng)該按照招投標文件或者協(xié)商的服務(wù)內(nèi)容等級詳細填寫。 由于服務(wù)內(nèi)容和標準的確定有很強的專業(yè)性， 并且與收費標準息息相關(guān)，建議業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構(gòu)參與制訂。第六條（交接查驗手續(xù)：）在簽訂本合同前，甲方應(yīng)會同乙方對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。甲、乙雙方辦理物業(yè)查驗、 移交手續(xù)，對查驗、 移交中發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書面方式予以確認。具體內(nèi)容詳見附件九。專家解釋： 交接驗收十分重要， 主要目的是分清開發(fā)商、 前期物業(yè)管理企業(yè)以及新進物業(yè)管理企業(yè)的責任。 如果沒有認真交接就會為后期管理帶來隱患， 并可能給業(yè)主造成重大損失。已經(jīng)有案例出現(xiàn)，一個小區(qū)因為沒有妥善交接，后期物業(yè)公司進入后， 價值三百多萬元的監(jiān)控設(shè)施報廢，訴至法院，開發(fā)商只愿賠償20 萬元了事。經(jīng)法院調(diào)解，最終也只能賠償20 萬元，原因是有關(guān)交接不清楚，造成事故責任無法分清。第七條乙方根據(jù)下述約定， 按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。（一）住宅：高層元/月平方米；多層 元/月平方米；別墅 元/月平方米；物業(yè)：元/月平方米。（二）辦公樓： 元/月平方米。（三）商業(yè)用房： 元/月平 方米。（四）（五）（六）上述物業(yè)服務(wù)收費分項標準（元/月平方米）如下：一、住宅物業(yè)1、綜合管理服務(wù)費：元/月平方米。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用：元 /月平方米。3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費用：元 /月平方米。4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：元 /月平方米。5、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)費用：元 /月平方米。二、非住宅物業(yè)1、綜合管理服務(wù)費：元/月平方米。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用：元 /月平方米。3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費用。4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)費用。6、本條約定的物業(yè)服務(wù)費不含物業(yè)大修和專項維修的費用，物業(yè)大修和專項維修的費 用在維修資金中列支，并按規(guī)定分攤。專家解釋：收費標準與服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級相對應(yīng)，并經(jīng)過市場競爭產(chǎn)生。 沒有充分的競爭，市場價洽嗆苣訝范U摹N頤墻下搬扇且斜昊蟬叨嗦揖貉姆絞餃范血郛獺？/P>由于上述定價過程具有很強的專業(yè)性，一般的業(yè)主委員會是難以勝任的，建議業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構(gòu)參與定價的談判過程，或者委托代理招標。何為前期物業(yè)服務(wù)合同？前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、 業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前， 同建設(shè)單位與物 業(yè)管理企業(yè)間對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等活動所達成的協(xié)議。相對于業(yè)主來說，該合同雖具有短暫過渡性特征，但在此期間對業(yè)主是有約束力的。依據(jù)物業(yè)管理條例，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予 以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。業(yè)主盡管沒有直接參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂，但該前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間構(gòu)成合同關(guān)系。何為物業(yè)服務(wù)合同？物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)各自權(quán)利義務(wù)的準則，是物業(yè)管理企業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理的前提和依據(jù)， 是物業(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人、 使用人（統(tǒng)稱為 業(yè)主）就對房屋、公共設(shè)施、公用設(shè)備及相關(guān)場地實施維護和管理達成的協(xié)議。這是一種提供勞務(wù)的委托合同。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會系平等民事主體，物 業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)源自業(yè)主的委托授權(quán)。這種授權(quán)通過物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)，一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽署了合同，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都應(yīng)遵守合同。對于業(yè)主來講，可以通過該物業(yè)服務(wù)合同追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任，這樣該合同的內(nèi)容就對業(yè)主具有極其重要的意義，是保護業(yè)主合法權(quán)益的依據(jù)。